Kupno nieruchomości to poważna decyzja, która wiąże się z szeregiem formalności, z którymi nie zawsze jesteśmy zaznajomieni, szczególnie jeśli robimy to po raz pierwszy. Jednym z kluczowych pojęć, o którym warto wiedzieć, są obciążenia nieruchomości. Czym właściwie są i dlaczego są tak istotne dla przyszłych właścicieli?
Czym są obciążenia nieruchomości w Hiszpanii?
Obciążenia nieruchomości to różnego rodzaju długi lub zobowiązania finansowe, które ciążą na nieruchomości i mogą przejść na nowego właściciela po jej zakupie. Choć to sprzedający odpowiada za powstałe długi, w momencie transakcji stają się one problemem kupującego, jeśli odpowiednio wcześnie nie zostaną wykryte i uregulowane. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie, czy mieszkanie lub dom, który planujemy kupić w Hiszpanii, nie jest nimi obciążony.
Najczęściej spotykanym obciążeniem jest hipoteka. Jednak to nie jedyna forma zadłużenia, która może dotyczyć nieruchomości. Inne często występujące obciążenia to zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nieopłacone rachunki za media, a także ewentualne zajęcia komornicze lub umowy najmu.
Najczęstsze rodzaje obciążeń
- Hipoteka Najpopularniejsza forma obciążenia nieruchomości. Zwykle hipoteka zostaje spłacona podczas transakcji sprzedaży, ale warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest nadal nią obciążona.
- Zajęcia sądowe („komornicze”)
Jeśli właściciel ma niespłacone długi, nieruchomość może zostać zajęta przez sąd (w Hiszpanii działa zamiast komornika). Zanim dojdzie do transakcji, warto upewnić się, że tego rodzaju obciążenie nie występuje.
- Umowa najmu
Zgodnie z przepisami, jeśli kupujemy nieruchomość, w której obowiązuje jeszcze umowa najmu, nowy właściciel zobowiązany jest do jej respektowania. - Służebność i prawo użytkowania
Mogą istnieć przypadki, w których nieruchomość posiada tzw. prawo użytkowania przez inne osoby, co oznacza, że choć będziemy jej właścicielami, nie będziemy mogli z niej korzystać na własnych warunkach.
- Długi wspólnoty mieszkaniowej
Często pojawiające się zobowiązania, które mogą przejść na nowego właściciela, to zaległości w płatnościach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
- Nieopłacone rachunki za media
Choć nie są klasycznym obciążeniem wpisanym do ksiąg wieczystych, nieopłacone rachunki za media również mogą przysparzać problemów nowemu właścicielowi.
- Zaległe podatki lokalne
Podatki takie jak podatek od nieruchomości (IBI) czy podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) mogą być zadłużeniami, które nie zawsze są widoczne w księgach, ale mogą obciążyć nowego właściciela.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma obciążenia?
Najprostszym sposobem, aby dowiedzieć się, czy hiszpańska nieruchomość ma obciążenia, jest uzyskanie wypisu z księgi wieczystej. Jest to dokument, który możemy uzyskać w hiszpańskim Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad) i który zawiera informacje o właścicielu nieruchomości, a także o wszystkich obciążeniach, takich jak hipoteki, zajęcia sądowe, prawa użytkowania itp.
Warto również zapytać sprzedającego o zaświadczenie od wspólnoty mieszkaniowej, które potwierdza, że wszystkie opłaty są uregulowane. Dodatkowo, warto sprawdzić rachunki za media oraz podatki, aby upewnić się, że nie przejmujemy żadnych zaległości.
Podsumowanie
Sprawdzenie obciążeń nieruchomości przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii to jeden z najważniejszych kroków, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po finalizacji transakcji. Pamiętajmy, że wiele obciążeń przechodzi na nowego właściciela, dlatego dokładna weryfikacja dokumentacji i sytuacji prawnej nieruchomości jest niezbędna, aby zabezpieczyć nasze interesy. Jeśli masz wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpanskim prawie nieruchomości, który pomoże Ci uniknąć potencjalnych problemów.