Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych w Hiszpanii (la renuncia a la exención de IVA)

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych (la renuncia a la exención de IVA) w Hiszpanii jest istotnym narzędziem fiskalnym, które umożliwia przedsiębiorcom i profesjonalistom zastosowanie podatku VAT przy transakcjach, które standardowo są zwolnione z tego podatku zgodnie z obowiązującymi przepisami. Opcja ta jest szczególnie korzystna dla osób, które mogą odliczyć VAT poniesiony w związku z transakcjami, dzięki czemu możliwe jest zachowanie ciągłości odliczeń.

W niniejszym artykule omówimy warunki konieczne do skorzystania z tego mechanizmu oraz jego skutki podatkowe.

1. Transakcje nieruchomościowe zwolnione z VAT w Hiszpanii

Ustawa o VAT nr 37/1992 przewiduje szereg zwolnień dotyczących transakcji nieruchomościowych. Ogólnie rzecz biorąc, obejmują one:

• Dostawy gruntów niezabudowanych, czyli gruntów rolnych lub takich, które nie są przeznaczone pod zabudowę
• Drugie i kolejne przeniesienia własności budynków, co odnosi się do sprzedaży nieruchomości, które były wcześniej wykorzystywane po ich budowie lub renowacji​

Zwolnienia te zostały ujęte w artykule 20 ustawy o VAT, co oznacza, że te transakcje, co do zasady, nie podlegają opodatkowaniu VAT, ale są objęte innymi podatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP).

2. Możliwość zrzeczenia się zwolnienia z VAT

Chociaż wiele transakcji nieruchomościowych jest zwolnionych z VAT, przepisy przewidują możliwość zrzeczenia się tego zwolnienia, jeśli spełnione są określone warunki. Zrzeczenie się zwolnienia jest szczególnie korzystne, gdy nabywca nieruchomości jest przedsiębiorcą lub profesjonalistą, który może odliczyć VAT poniesiony w ramach transakcji. Zrzeczenie się zwolnienia powoduje, że transakcja podlega VAT, co zapobiega zwiększonym obciążeniom podatkowym wynikającym z niemożności odliczenia tego podatku​.

2.1 Warunki zrzeczenia się zwolnienia

Aby zrzeczenie się zwolnienia z VAT było skuteczne, muszą zostać spełnione następujące warunki, zgodnie z art. 20.Dwa ustawy nr 37/1992 oraz jej przepisami wykonawczymi:

1. Nabywca musi być podatnikiem VAT, czyli przedsiębiorcą lub profesjonalistą działającym w ramach swojej działalności gospodarczej
2. Prawo do pełnego odliczenia VAT: Nabywca musi mieć prawo do pełnego odliczenia VAT poniesionego w transakcji. Oznacza to, że jego działalność umożliwia odzyskanie całości podatku
3. Deklaracja na piśmie: Nabywca musi złożyć pisemne oświadczenie, że spełnia oba powyższe warunki
4. Faktyczne powiadomienie: Sprzedający musi poinformować nabywcę o zrzeczeniu się zwolnienia w sposób formalny, przed lub w trakcie dostawy nieruchomości​

Warunki te zapewniają, że zrzeczenie się zwolnienia jest ważne i że obie strony zgadzają się, aby transakcja podlegała VAT.

3. Procedura zrzeczenia się zwolnienia

Zrzeczenie się zwolnienia musi być odpowiednio udokumentowane. Zazwyczaj jest ono zawarte w akcie notarialnym, choć może być również dokonane za pomocą dokumentów prywatnych, pod warunkiem, że zostanie to zgłoszone odpowiednim organom podatkowym. Oświadczenie nabywcy musi być złożone na piśmie, z potwierdzeniem, że jest on podatnikiem VAT i ma prawo do pełnego odliczenia podatku​.

Ważne jest, aby zrzeczenie się zwolnienia było przekazane nabywcy przed dostawą lub w jej trakcie, ponieważ niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nieważnością zrzeczenia oraz problemami podatkowymi dla obu stron.

4. Przykłady transakcji, w których można zrzec się zwolnienia

Przykłady transakcji nieruchomościowych, które mogą skorzystać z zrzeczenia się zwolnienia, obejmują:

• Sprzedaż gruntów rolnych lub niezabudowanych, które z zasady są zwolnione z VAT, ale po zrzeczeniu się tego zwolnienia mogą zostać objęte podatkiem
• Drugie lub kolejne przeniesienie własności budynków, takich jak lokale komercyjne czy magazyny. Transakcje te są zwolnione, ale dzięki zrzeczeniu się zwolnienia mogą podlegać VAT, co umożliwia nabywcy odliczenie tego podatku​

5. Korzyści z zrzeczenia się zwolnienia

Główną korzyścią wynikającą ze zrzeczenia się zwolnienia z VAT jest utrzymanie ciągłości w łańcuchu odliczeń VAT. Oznacza to, że nabywca nieruchomości może odliczyć VAT poniesiony w transakcji, co skutkuje znacznymi oszczędnościami podatkowymi.

Bez zrzeczenia się zwolnienia transakcja podlegałaby ITP, podatkowi, który nie podlega odliczeniu, co zwiększyłoby obciążenie fiskalne transakcji. Natomiast dzięki zrzeczeniu się zwolnienia, nabywca może odzyskać VAT, obniżając tym samym całkowity koszt podatkowy transakcji​.

6. Regularizacja i proporcja VAT

W przypadku, gdy nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, ustawa o VAT przewiduje stosowanie proporcji, czyli częściowego odliczenia podatku w zależności od proporcji transakcji objętych i nieobjętych VAT. Ten sposób obliczania może prowadzić do korekt w odliczeniu VAT, zarówno w bieżącym roku, jak i w latach kolejnych​.

7. Skutki podatkowe i ryzyko

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT może przynieść znaczne korzyści podatkowe, ale wiąże się również z ryzykiem i obowiązkami. Na przykład, jeśli zrzeczenie nie zostanie prawidłowo sformalizowane, lub jeśli nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, Urząd Skarbowy może odrzucić zrzeczenie, co prowadziłoby do rekalifikacji transakcji i ewentualnych sankcji​.

Warto również pamiętać, że choć zrzeczenie się zwolnienia powoduje objęcie transakcji VAT, unika się tym samym zastosowania ITP, co może prowadzić do konfliktów między administracjami autonomicznymi i państwowymi, ponieważ ITP jest zarządzane przez wspólnoty autonomiczne, a VAT jest podatkiem państwowych.

8. Orzecznictwo i doktryna administracyjna

Orzecznictwo i doktryna administracyjna odegrały kluczową rolę w interpretacji zrzeczenia się zwolnienia z VAT. Wiele orzeczeń Sądu Najwyższego (TS) oraz rozstrzygnięć Centralnego Trybunału Gospodarczego i Administracyjnego (TEAC) potwierdziło ważność zrzeczenia się zwolnienia, nawet jeśli nie zostało ono wyraźnie zawarte w akcie notarialnym sprzedaży, pod warunkiem, że spełnione zostały wymogi formalne i przekazano faktyczne powiadomienie​.

Na przykład, Sąd Najwyższy orzekł w wielu wyrokach, że milczące zrzeczenie zwolnienia może być ważne, jeśli można udowodnić, że obie strony wiedziały i zgodziły się na objęcie transakcji VAT, nawet bez wyraźnej wzmianki o zrzeczeniu się zwolnienia w akcie.

9. Wnioski

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych to narzędzie fiskalne, które pozwala przedsiębiorcom i profesjonalistom optymalizować swoje operacje na rynku nieruchomości, jednocześnie utrzymując ciągłość odliczenia podatku. Aby jednak w pełni skorzystać z korzyści, jakie oferuje, kluczowe jest spełnienie przez obie strony – zarówno sprzedającego, jak i kupującego – formalnych i dokumentacyjnych wymogów określonych w przepisach.

Podsumowując, zrzeczenie się zwolnienia może przynieść znaczące oszczędności podatkowe, ale musi być stosowane ostrożnie i zawsze pod nadzorem ekspertów w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, ponieważ każdy błąd w jego formalizacji może prowadzić do sankcji i dodatkowych kosztów.