Coraz więcej młodych ludzi decyduje się przeznaczać pieniądze, które wcześniej wydawali na wynajem mieszkania, na spłatę kredytu hipotecznego, inwestując tym samym w budowanie własnego kapitału.
W Hiszpanii, gdzie średni koszt wynajmu wynosi obecnie ponad 13 euro za metr kwadratowy, młodym ludziom coraz trudniej jest zaoszczędzić na własne mieszkanie. Wynajem staje się nie tylko droższy, ale również mniej opłacalny, zwłaszcza że zakup nieruchomości, mimo wysokich cen (średnio 2.209 euro/m²), może być inwestycją na przyszłość.
Zakup mieszkania to dla młodych nie tylko droga do stabilności, ale także sposób na redukcję kosztów – wynajmowanie jednego z pokoi może pomóc w pokryciu rat kredytu hipotecznego. Dlatego coraz więcej rodzin decyduje się wspierać swoje dzieci finansowo w realizacji tego celu.
Pomoc rodziców może być kluczowa, aby dziecko mogło sfinansować zakup wymarzonej nieruchomości. Istnieje kilka sprawdzonych sposobów, by to zrobić – od pożyczek i darowizn po wspólny zakup nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, a wybór odpowiedniego zależy od indywidualnych potrzeb i możliwości.
Dowiedz się, jak możesz pomóc swojemu dziecku rozpocząć nowy rozdział w życiu – z własnym mieszkaniem w Hiszpanii. To inwestycja, która nie tylko zapewnia poczucie stabilności, ale także daje możliwość mądrego zarządzania finansami i budowania niezależności.
Z uwagi na duże zainteresowanie tym tematem wśród naszych polskojęzycznych klientów, przygotowaliśmy poniższy artykuł, który w przystępny sposób przedstawia możliwości oferowane przez hiszpański system prawny z perspektywy polskich klientów. Naszym celem było stworzenie praktycznego przewodnika, napisanego prostym i zrozumiałym językiem, który pozwoli każdemu zainteresowanemu łatwo zrozumieć, w jaki sposób można pomóc swojemu dziecku w zakupie pierwszego mieszkania w Hiszpanii. Oto kilka najlepszych opcji, jakie można rozważyć, wspierając dziecko w tej ważnej decyzji.
Sposoby wsparcia dziecka w zakupie pierwszego mieszkania
Rodzina może pomóc dziecku w zakupie pierwszego mieszkania na różne sposoby. W praktyce pomoc ta może przybrać trzy główne formy:
- Darowizna pieniężna
- Pożyczka
- Poręczenie
- Darowizna nieruchomości
Poniżej omówimy szczegółowo każdą z tych opcji, aby rodzice mogli zapoznać się z dostępnymi rozwiązaniami, ich cechami oraz głównymi zaletami i wadami. Dzięki temu będą mogli wybrać najlepsze rozwiązanie, dopasowane do ich sytuacji oraz potrzeb dziecka.
Te różnorodne możliwości wsparcia pozwalają rodzicom znaleźć optymalny sposób na pomoc w zakupie pierwszego mieszkania, dostosowany do ich sytuacji finansowej i rodzinnej.
Darowizna pieniężna
Jedną z najczęściej spotykanych form wsparcia jest darowizna.
Darowizna to akt prawny, w ramach którego darczyńca (np. rodzic) przekazuje bezpłatnie określoną kwotę pieniędzy obdarowanemu (dziecku), który akceptuje tę pomoc. Przekazanie darowizny zazwyczaj odbywa się między żyjącymi osobami i jest regulowane przez przepisy prawa cywilnego. W przypadku darowizny na zakup mieszkania darczyńca zwykle zastrzega jej cel, co pozwala na uzyskanie korzyści podatkowych w określonych warunkach.
Darowizna pieniężna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) w Hiszpanii, którego wysokość jest zależna od przepisów obowiązujących w konkretnej wspólnocie autonomicznej, w której mieszka osoba obdarowana. W niektórych regionach mogą obowiązywać ulgi podatkowe lub zwolnienia, szczególnie gdy darowizna pochodzi od najbliższych członków rodziny i jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Na przykład:
- W Katalonii możliwe jest uzyskanie 95% ulgi na kwotę darowizny, pod warunkiem, że pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania i spełnione zostaną określone kryteria.
- W regionach takich jak La Rioja, Galicja czy Kraj Basków darowizny o wartości do 400 000 euro są całkowicie zwolnione z podatku, o ile są przeznaczone na określony cel, np. zakup mieszkania.
Jeżeli osoba obdarowana posiada rezydencję podatkową w Polsce, darowizna podlega polskim przepisom podatkowym, a nie hiszpańskim. W Polsce darowizny od najbliższej rodziny (np. od rodziców) mogą być zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek wynikających z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Aby skorzystać ze zwolnienia, konieczne jest:
- Złożenie zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny (formularz SD-Z2).
- Udokumentowanie przekazania darowizny na rachunek bankowy obdarowanego lub w formie przekazu pocztowego.
Jeśli te warunki zostaną spełnione, darowizna między członkami najbliższej rodziny, czyli tzw. grupą zerową (rodzice, dzieci, małżonkowie, dziadkowie), jest całkowicie zwolniona z opodatkowania.
Warto również pamiętać, że darowizny pieniężne na potrzeby nabycia nieruchomości w Hiszpanii muszą być formalnie udokumentowane, aby mogły zostać zgłoszone do hiszpańskiego urzędu skarbowego i uprawniały do skorzystania z ulg podatkowych.
Formalizacja darowizny w Katalonii
Darowizny pieniężne na rzecz potomków (dzieci, wnuków, prawnuków itp.), przeznaczone na zakup pierwszego mieszkania, mogą korzystać z 95% ulgi podatkowej w Katalonii, przy spełnieniu określonych warunków. Oto najważniejsze aspekty, które warto znać:
1. Maksymalna kwota darowizny podlegająca uldze
Ulga obejmuje maksymalnie 60 000 euro. Kwota ta może zostać zwiększona do 120 000 euro w przypadku osób z niepełnosprawnością wynoszącą co najmniej 65%.
2. Jednorazowe i wielokrotne darowizny
Ulgę można zastosować zarówno do pojedynczej darowizny, jak i do kilku darowizn dokonywanych sukcesywnie lub jednocześnie. Może to być darowizna pieniężna, połączona z przekazaniem nieruchomości, lub różne kombinacje tych form pomocy, bez względu na to, czy pochodzą od jednego czy od kilku wstępnych (np. rodziców i dziadków).
3. Termin związany z darowizną
Aby skorzystać z ulgi, darowizna musi zostać dokonana maksymalnie 3 miesiące przed zakupem mieszkania lub działki. W przypadku kilku darowizn termin ten liczony jest od daty pierwszej darowizny.
4. Warunki, które należy spełnić
Osoba obdarowana musi spełnić następujące kryteria, aby skorzystać z ulgi:
- Darowizna musi być formalnie udokumentowana w akcie notarialnym, z wyraźnym wskazaniem, że jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako miejsca stałego zamieszkania.
- Obdarowany nie może mieć więcej niż 36 lat, chyba że ma orzeczony stopień niepełnosprawności wynoszący co najmniej 65%.
- Suma podstawy opodatkowania (ogólnej i z oszczędności) z ostatniego zeznania podatkowego obdarowanego nie może przekraczać 36 000 euro (po uwzględnieniu kwoty wolnej od podatku).
- Zakup mieszkania musi nastąpić w ciągu trzech miesięcy od daty darowizny (lub od pierwszej darowizny w przypadku kilku przekazań).
5. Co obejmuje definicja „mieszkania”?
Do „mieszkania” zalicza się nie tylko samo lokum, ale również jedno pomieszczenie magazynowe (trastero) i maksymalnie dwie miejsca parkingowe. Muszą one jednak zostać nabyte jednocześnie w ramach jednej transakcji oraz znajdować się w tym samym budynku lub kompleksie mieszkalnym.
Przykład:
Katarzyna, 33-letnia kobieta, pracująca w międzynarodowej firmie w Barcelonie zarabia około 21 600 euro rocznie brutto (około 1 800 euro netto miesięcznie). Katarzyna zaoszczędziła 20 000 euro i planuje zakup swojego pierwszego mieszkania o wartości 350 000 euro.
Po konsultacji z bankiem i dokładnej analizie sytuacji finansowej Katarzyny, jej rodzice postanawiają wesprzeć ją darowizną w wysokości 60 000 euro. Dzięki temu wsparciu Katarzyna, łącząc otrzymane środki z własnymi oszczędnościami, będzie mogła pokryć wymagany wkład własny oraz dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości, w tym podatki i opłaty notarialne.
W powyższym przypadku, Katarzyna może skorzystać z ulgi podatkowej na darowiznę przeznaczoną na zakup pierwszego mieszkania, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymaganych warunków. Należy pamiętać, że darowizna musi zostać udokumentowana w akcie notarialnym, a Katarzyna powinna spełniać kryteria dotyczące wieku, dochodów oraz terminu zakupu mieszkania.
Jeśli wszystkie wymagane warunki zostaną spełnione, koszt podatkowy operacji wyniesie jedynie 200 euro. Natomiast w przypadku, gdyby Katarzyna miała 37 lat lub jej roczny dochód brutto wynosił 50 000 euro, nie mogłaby skorzystać z ulgi podatkowej. W takiej sytuacji podatek od darowizny w wysokości 60 000 euro w Katalonii wyniósłby 3 000 euro (5% kwoty darowizny).
Pożyczka (prestamo)
Decydując się na wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii, rodzice często stają przed wyborem: czy przekazać środki w formie darowizny, czy może jednak jako pożyczkę. Oba rozwiązania mają swoje konsekwencje prawne i podatkowe, ale pożyczka między rodzicami a dzieckiem może być korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia formalności i podatków.
Czy od pożyczki trzeba płacić podatek?
Pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Warunkiem jest jednak złożenie odpowiedniego zgłoszenia w lokalnym urzędzie skarbowym, wykorzystując formularz model 600, w ciągu 30 dni od momentu przekazania środków.
Formalności związane z pożyczką
Kluczowym elementem jest formalizacja pożyczki poprzez podpisanie umowy między stronami. W dokumencie tym należy określić m.in.:
- dane stron (rodziców jako pożyczkodawców oraz dziecka jako pożyczkobiorcy),
- kwotę pożyczki,
- termin jej spłaty,
- ewentualne oprocentowanie (może wynosić 0%, co warto jasno zaznaczyć, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym).
Elastyczność pożyczki rodzinnej
Pożyczki między członkami rodziny charakteryzują się elastycznymi warunkami, takimi jak:
- brak oprocentowania,
- możliwość ustalenia okresów karencji,
- dopasowane terminy spłaty.
Obowiązki podatkowe związane z pożyczką
Choć pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z podatku, nie zwalnia to z obowiązku jej zgłoszenia do urzędu skarbowego jako czynności cywilnoprawnej. Warto pamiętać, że dokumentacja pożyczki powinna być starannie przygotowana, aby uniknąć wątpliwości ze strony administracji podatkowej.
Pożyczka a darowizna – kluczowe różnice
Podczas gdy darowizna wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od darowizn (w zależności od kwoty i pokrewieństwa), pożyczka umożliwia formalne przekazanie środków bez konieczności opłacania podatku. To czyni ją korzystnym rozwiązaniem dla rodziców chcących wesprzeć dziecko przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Wybór formy wsparcia finansowego powinien być dokładnie przemyślany, a proces – odpowiednio udokumentowany, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych w przyszłości.
Poręczenie
Kolejnym rozwiązaniem przy wspieraniu dzieci przez rodziców w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości może być poręczenie. Poręczyciel, zazwyczaj rodzic, zobowiązuje się do spłaty kredytu w sytuacji, gdy dziecko – jako główny kredytobiorca – nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec banku. Dzięki temu bank zyskuje dodatkową gwarancję zwrotu pożyczonych środków, co może zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego przez młodego kredytobiorcę.
Poręczyciel, zwany także gwarantem lub żyrantem, to osoba lub instytucja zobowiązująca się do spłaty długu w przypadku, gdy główny kredytobiorca nie jest w stanie tego uczynić. W praktyce bankowej często zdarza się, że instytucje finansowe wymagają od kredytobiorców przedstawienia poręczycieli, którymi najczęściej są rodzice kredytobiorcy. Taka sytuacja wiąże się z istotnymi zobowiązaniami i potencjalnymi konsekwencjami dla poręczycieli, dlatego ważne jest, aby byli oni świadomi pełnego zakresu swojej odpowiedzialności.
Poręczenie należy odróżnić od avalu, o czym napisaliśmy więcej w odrębnym artykule.
Obowiązki i ryzyka poręczyciela
Głównym obowiązkiem poręczyciela jest spłata kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Oznacza to, że poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem, zarówno obecnym, jak i przyszłym, za dług kredytobiorcy. W praktyce może to prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, w tym zajęcia wynagrodzenia, oszczędności czy nawet nieruchomości należących do poręczyciela.
Niestety, często zdarza się, że poręczyciele nie są w pełni świadomi zakresu swojej odpowiedzialności. Banki mogą wymagać od poręczycieli podpisania umów poręczenia zawierających klauzule o solidarnej odpowiedzialności oraz zrzeczeniu się praw przysługujących poręczycielom, takich jak prawo do skorzystania z dobrodziejstwa inwentarza czy podziału długu między współporęczycieli. Choć prawo dopuszcza możliwość zrzeczenia się tych praw, istotne jest, aby poręczyciele byli w pełni świadomi konsekwencji takich zapisów.
Ochrona prawna poręczycieli
Prawo chroni interesy konsumentów, w tym poręczycieli, nakładając na instytucje finansowe obowiązek udzielania pełnej i jasnej informacji na temat warunków umowy poręczenia oraz jej konsekwencji. W praktyce jednak zdarza się, że poręczyciele nie otrzymują wystarczających informacji, a umowy poręczenia są przedstawiane jako standardowe, bez możliwości negocjacji poszczególnych zapisów.
W orzecznictwie pojawiają się jednak wyroki korzystne dla poręczycieli. Przykładowo, Sąd Okręgowy w Estelli/Lizarra w wyroku z 2018 roku uznał, że banki nie działają prawidłowo, narzucając poręczycielom niekorzystne warunki bez odpowiedniego poinformowania ich o konsekwencjach, co skutkowało unieważnieniem takiej umowy poręczenia.
Ponadto, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w postanowieniu z 19 listopada 2015 roku stwierdził, że dyrektywa 93/13/EWG dotycząca nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich ma zastosowanie do osób fizycznych działających jako poręczyciele dla przedsiębiorstw, o ile działają one w celach niezwiązanych z działalnością zawodową i nie mają powiązań funkcjonalnych z przedsiębiorstwem kredytobiorcy.
Podsumowanie
Decyzja o zostaniu poręczycielem to poważne zobowiązanie, które może mieć długotrwałe konsekwencje finansowe. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji należy dokładnie zapoznać się z warunkami umowy kredytowej, zrozumieć pełen zakres odpowiedzialności oraz ocenić własne możliwości finansowe w kontekście ewentualnej konieczności spłaty zobowiązań kredytobiorcy. Świadomość praw i obowiązków poręczyciela jest kluczowa dla podjęcia odpowiedzialnej i świadomej decyzji.
Darowizna nieruchomości
W przypadku darowizny nieruchomości darowizna może obejmować zarówno mieszkanie przeznaczone na użytek własny dziecka, jak i inne nieruchomości.
Czego wymaga proces darowizny nieruchomości?
Darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego i jego rejestracji w odpowiednim rejestrze nieruchomości. Aby sfinalizować darowiznę, należy:
- Uregulować ewentualne zaległe podatki i inne obciążenia związane z nieruchomością.
- Dostarczyć dokumenty potwierdzające prawo własności darczyńcy (np. akt własności).
- Załatwić formalności z notariuszem i przygotować dokumentację, w tym dane obu stron oraz szczegóły dotyczące przekazywanego majątku.
Opodatkowanie darowizny nieruchomości
Darowizny podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) oraz podatkiem od wzrostu wartości gruntów miejskich (IIVTNU, tzw. plusvalía municipal). W przypadku darowizny na rzecz dzieci w wielu regionach Hiszpanii przewidziane są znaczące ulgi podatkowe, szczególnie jeśli nieruchomość ma być ich głównym miejscem zamieszkania.
Z kolei darczyńca jest zobowiązany do uwzględnienia darowizny w deklaracji podatkowej jako stratę majątkową.
Darowizna a spadek
Darowizny nieruchomości dla dzieci w trakcie życia rodziców są traktowane jako część spadku i muszą być uwzględnione przy podziale majątku. Prawo chroni tzw. zachowek (legítima), co oznacza, że darowizna nie może naruszać praw pozostałych spadkobierców. Warto również pamiętać, że przekazanie nieruchomości w formie darowizny może pomóc w uniknięciu przyszłych sporów spadkowych.
Darowizna czy spadek – co wybrać?
Pod względem podatkowym darowizna i spadek mają podobne konsekwencje. Główna różnica polega na tym, że darowizna pozwala dziecku korzystać z nieruchomości już w trakcie życia rodziców, co może być praktycznym rozwiązaniem w przypadku młodych rodzin czy osób planujących stabilizację życiową. Dodatkowo rodzice mogą uniknąć kosztów utrzymania nieruchomości, przekazując ją dzieciom.
Podsumowanie
Wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii to ważna decyzja, która wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawnych, podatkowych i finansowych. Rodzice mogą pomóc na różne sposoby, takie jak: udzielenie pożyczki, przekazanie darowizny czy poręczenie kredytu hipotecznego. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, ale także wiąże się z obowiązkami i potencjalnymi ryzykami.
W związku z różnorodnością przepisów obowiązujących w Hiszpanii oraz różnicami między poszczególnymi wspólnotami autonomicznymi, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika, który biegle posługuje się językiem polskim i specjalizuje się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki ekspert pomoże przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami, zoptymalizować koszty oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych w przyszłości.
Dzięki wsparciu specjalisty rodzice i dzieci mogą zyskać pewność, że proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z prawem, a nabycie nieruchomości stanie się początkiem nowego, stabilnego etapu życia.
