Nowe regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii

Ostatnia aktualizacja: 3 listopada 2026 Opublikowano: 13 lutego 2025

Aktualizacja (listopad 2026): w maju 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) unieważnił przepisy Dekretu Królewskiego 1312/2024 o Jednolitym Rejestrze Najmu i numerze rejestracyjnym (wyroki 620/2026 z 19 maja i 629/2026 z 21 maja). Uznał, że państwo nie ma kompetencji do utworzenia takiego rejestru. Uzyskanie krajowego numeru rejestracyjnego nie jest już wymagane. W mocy pozostały: Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, obowiązek przekazywania danych przez platformy oraz przepisy wspólnot autonomicznych o licencji i rejestrze turystycznym.

Rynek wynajmu krótkoterminowego rozwija się w szybkim tempie, co zrodziło w Hiszpanii konieczność wprowadzenia odpowiednich regulacji i mechanizmów regulujących.

Hiszpania wdraża nowe przepisy, bazujące na Regulaminie (UE) 2024/1028, przyjętym przez Parlament Europejski i Radę 11 kwietnia 2024 roku. Aby dostosować krajowe przepisy do unijnych standardów, hiszpański rząd zatwierdził Dekret Królewski 1312/2024 z 23 grudnia, który wprowadza Jednolity Rejestr Najmu (Registro Único de Arrendamientos) oraz Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), swego rodzaju „jedno okienko dla wynajmujących”.

Według oficjalnych założeń, nowa regulacja ma na celu uproszczenie procesu rejestracji nieruchomości, zwiększenie bezpieczeństwa prawnego oraz zagwarantowanie, że zarówno platformy cyfrowe, jak i właściciele nieruchomości będą przestrzegać obowiązujących przepisów. Kluczowym aspektem tych zmian jest znalezienie równowagi między dynamicznym rozwojem turystyki a koniecznością ochrony konstytucyjnego prawa obywateli do mieszkania. Hiszpańskie władze dążą do stworzenia bardziej transparentnego i zrównoważonego rynku wynajmu, co umożliwi skuteczniejsze planowanie urbanistyczne oraz wzmocni kontrolę fiskalną.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość krótkoterminowo – niezależnie od tego, czy robisz to jako osoba prywatna, czy za pośrednictwem platformy cyfrowej – nowe regulacje dotyczą również Ciebie. Poniżej znajdziesz kluczowe informacje, które pomogą Ci dostosować się do nowych przepisów.

Dlaczego powstało jedno okienko dla wynajmujących (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)?

Popularność wynajmu krótkoterminowego, napędzana przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, ujawniła potrzebę ściślejszej kontroli. Niezarejestrowane nieruchomości, brak przejrzystości danych oraz spory prawne między właścicielami a najemcami skłoniły rząd do podjęcia konkretnych działań.

Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu powstało w celu rozwiązania tych problemów. Po wyrokach Tribunal Supremo z maja 2026 r. jego głównym zadaniem pozostaje wymiana informacji między platformami cyfrowymi a administracją.

Kogo dotyczą nowe przepisy?

Nowa regulacja ma zastosowanie do:

• Właścicieli wynajmujących nieruchomości krótkoterminowo, zarówno indywidualnie, jak i za pośrednictwem platform cyfrowych.
• Platform wynajmu krótkoterminowego, które przekazują administracji dane o ogłoszeniach.

Wynajem niekomercyjny, np. wymiana mieszkań bez rekompensaty finansowej, nie był objęty tymi przepisami.

Kluczowe zmiany w przepisach

Jednym z najważniejszych zapisów regulacji był obowiązek rejestracji wszystkich mieszkań wynajmowanych na krótki okres lub sezonowo w Jednolitym Rejestrze Najmu. Obowiązywał od 1 lipca 2025 r., ale w maju 2026 r. Tribunal Supremo unieważnił przepisy o rejestrze i numerze rejestracyjnym.

Ventanilla Única Digital, która nie została unieważniona, służy do zbierania i wymiany danych o wynajmie krótkoterminowym.

Platformy cyfrowe, takie jak Airbnb czy Booking.com, również są objęte tymi regulacjami. Muszą regularnie przekazywać dane dotyczące wynajmowanych nieruchomości do Ventanilla Única Digital, co pozwoli na lepszą kontrolę rynku oraz eliminację nielegalnych praktyk.

Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu pełni funkcję centralnej platformy pośredniczącej między właścicielami, platformami cyfrowymi i administracją publiczną. System umożliwia:

• Przekazywanie danych o działalności wynajmujących i rezerwacjach.
• Nadzór nad przestrzeganiem przepisów.

Obowiązki dla właścicieli

Po unieważnieniu rejestru krajowego właściciel wynajmujący nieruchomość krótkoterminowo musi przede wszystkim:

• spełnić przepisy wspólnoty autonomicznej: uzyskać licencję, złożyć declaración responsable lub wpisać nieruchomość do rejestru turystycznego,
• podawać w ogłoszeniach numer nadany przez wspólnotę autonomiczną, jeśli jej przepisy tego wymagają,
• przy wynajmie turystycznym w budynku wielolokalowym uzyskać zgodę wspólnoty właścicieli,
• przestrzegać przepisów gminy, w której znajduje się nieruchomość.

Obowiązki dla platform wynajmu

Platformy cyfrowe również odgrywają kluczową rolę w nowym systemie. Ich obowiązki obejmują:

• Przekazywanie administracji danych o ogłoszeniach i działalności wynajmujących przez Ventanilla Única Digital. Ten obowiązek Tribunal Supremo utrzymał w mocy.
• Obowiązki platform związane z krajowym numerem rejestracyjnym, takie jak jego weryfikacja w ogłoszeniach, upadły razem z rejestrem.

Różnica między wynajmem turystycznym a tymczasowym w Hiszpanii

W hiszpańskim prawie rozróżnia się dwa rodzaje wynajmu krótkoterminowego: wynajem tymczasowy i turystyczny.

• Wynajem tymczasowy dotyczy pobytów związanych z pracą, studiami czy leczeniem i jest regulowany przez ustawę o najmie miejskim (LAU). Tradycyjnie nie wymagał on dodatkowych formalności administracyjnych.
• Wynajem turystyczny podlega bardziej restrykcyjnym regulacjom, w tym konieczności uzyskania zezwoleń administracyjnych, rejestracji nieruchomości w odpowiednim rejestrze turystycznym oraz spełnienia wymogów dotyczących jakości usług i bezpieczeństwa.

Rozporządzenie 1312/2024 z 23 grudnia 2024 roku nakładało na właścicieli oferujących najem przez platformy internetowe obowiązek uzyskania numeru rejestracyjnego dla każdego obiektu, zarówno przy wynajmie turystycznym, jak i tymczasowym. Po wyrokach Tribunal Supremo z maja 2026 r. ten krajowy obowiązek przestał obowiązywać. Nadal trzeba natomiast spełnić wymogi wspólnoty autonomicznej, w tym uzyskać licencję lub wpis do rejestru turystycznego.

Co obowiązuje po unieważnieniu rejestru krajowego?

Po wyrokach Tribunal Supremo z maja 2026 r. właściciel nie musi już uzyskiwać krajowego numeru rejestracyjnego w Rejestrze Nieruchomości. Nadal jednak:

• wynajem turystyczny wymaga spełnienia przepisów wspólnoty autonomicznej: licencji, declaración responsable lub wpisu do rejestru turystycznego, a często także podania nadanego numeru w ogłoszeniach,
• od 3 kwietnia 2025 r. rozpoczęcie wynajmu turystycznego w budynku wielolokalowym wymaga zgody wspólnoty właścicieli większością 3/5 (art. 7.3 Ley de Propiedad Horizontal),
• platformy (Airbnb, Booking) nadal przekazują dane o ogłoszeniach administracji przez Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Różnorodność regulacji

Wynajem turystyczny nieruchomości jest działalnością regulowaną głównie przez wspólnoty autonomiczne, a dodatkowe przepisy mogą być ustanawiane przez samorządy lokalne. Dzięki temu regulacje są dostosowane do specyfiki danego regionu, co pozwala na zrównoważony rozwój sektora turystycznego oraz harmonijną koegzystencję z lokalnymi mieszkańcami.

Każda wspólnota autonomiczna określa wymagania dotyczące prowadzenia wynajmu turystycznego. Wśród najczęściej występujących przepisów znajdują się obowiązek rejestracji, uzyskania licencji na działalność, a także spełnienie minimalnych standardów jakości i bezpieczeństwa. Mogą również obowiązywać ograniczenia dotyczące pojemności obiektów, długości pobytu gości oraz lokalizacji, w których możliwe jest prowadzenie tej działalności.

Na poziomie lokalnym samorządy mogą wprowadzać dodatkowe regulacje, takie jak ograniczenia w wybranych strefach, środki ochrony historycznych centrów miast czy osiedli mieszkaniowych, a także zasady mające na celu ograniczenie wpływu masowej turystyki w określonych porach roku. Celem tych regulacji jest zapewnienie równowagi między rozwojem turystyki a ochroną środowiska i jakością życia mieszkańców.

Ocena nowych regulacji i rekomendacje

Real Decreto 1312/2024 miał wprowadzić jednolitą kontrolę wynajmu turystycznego i sezonowego w całej Hiszpanii, ale po wyrokach Tribunal Supremo ta kontrola wraca w dużej mierze do wspólnot autonomicznych. Regulacja i tak nie rozwiązywała problemów mieszkaniowych.

Przepisy koncentrowały się na kontroli podaży mieszkań turystycznych, pomijając kluczowe czynniki ich wzrostu, jak brak rentownych alternatyw dla właścicieli i niedobór mieszkań długoterminowych.

Przepisy miały ograniczyć szarą strefę w wynajmie, ale ich wpływ na dostępność mieszkań był niepewny już przed wyrokami.

Po unieważnieniu rejestru krajowego to wspólnoty autonomiczne i gminy odpowiadają za kontrolę wynajmu, a zasady różnią się między regionami.

Podsumowując: krajowy obowiązek rejestracji z Dekretu 1312/2024 został unieważniony przez Tribunal Supremo w maju 2026 r., ale wynajem turystyczny nadal wymaga spełnienia przepisów wspólnoty autonomicznej i zgody wspólnoty właścicieli. Przed rozpoczęciem wynajmu warto sprawdzić wymagania obowiązujące w danym regionie i gminie.

Najczęściej zadawane pytania

Czy w 2026 r. trzeba mieć numer rejestracyjny NRUA, żeby wynajmować mieszkanie w Hiszpanii?

Nie. W maju 2026 r. Tribunal Supremo unieważnił przepisy Dekretu Królewskiego 1312/2024 o Jednolitym Rejestrze Najmu i krajowym numerze rejestracyjnym (wyroki 620/2026 z 19 maja i 629/2026 z 21 maja). Sąd uznał, że państwo nie ma kompetencji do utworzenia takiego rejestru. Nadal trzeba jednak spełnić przepisy wspólnoty autonomicznej, w której leży nieruchomość.

Czy po wyrokach Tribunal Supremo potrzebuję licencji na wynajem turystyczny?

Tak, w większości wspólnot autonomicznych. W zależności od regionu potrzebna jest licencja, declaración responsable albo wpis do regionalnego rejestru turystycznego. Wyroki dotyczyły wyłącznie rejestru krajowego, więc przepisy regionalne i gminne obowiązują bez zmian. Wynajem bez wymaganej licencji może skończyć się wysoką karą.

Czy wspólnota właścicieli musi zgodzić się na wynajem turystyczny?

Tak, jeśli zaczynasz wynajem turystyczny po 3 kwietnia 2025 r. w budynku wielolokalowym. Potrzebna jest wtedy wyraźna zgoda wspólnoty właścicieli podjęta większością 3/5 (art. 7.3 Ley de Propiedad Horizontal). Wspólnota może też ograniczyć taką działalność albo postawić jej warunki. Zgodę warto uzyskać przed złożeniem wniosku o licencję.

Czy Airbnb i Booking nadal przekazują dane o wynajmie hiszpańskiej administracji?

Tak. Tribunal Supremo utrzymał w mocy Ventanilla Única Digital de Arrendamientos oraz obowiązek przekazywania przez platformy danych o ogłoszeniach. Upadły natomiast obowiązki platform związane z krajowym numerem rejestracyjnym, takie jak jego weryfikacja w ogłoszeniach.

Czy wynajem średnioterminowy, np. dla studentów lub pracowników, wymaga licencji?

Co do zasady nie. Wynajem tymczasowy (alquiler de temporada) związany z pracą, studiami czy leczeniem podlega ustawie o najmie miejskim (LAU) i nie wymaga licencji turystycznej. Zanim zawrzesz umowę, sprawdź przepisy swojej wspólnoty autonomicznej i gminy, bo mogą wprowadzać własne wymogi.

Co zrobić, jeśli wcześniej uzyskałem numer NRUA?

Krajowy numer stracił znaczenie prawne po wyrokach z maja 2026 r., ale numer licencji lub wpisu do rejestru turystycznego wspólnoty autonomicznej pozostaje ważny. Sprawdź, czy w ogłoszeniach widnieje numer, którego wymagają przepisy Twojego regionu. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem, zanim zmienisz treść ogłoszeń.

Ze względu na złożoność przepisów i ich potencjalne skutki, warto skonsultować się ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości, który pomoże w interpretacji nowych regulacji i optymalnym dostosowaniu się do zmian.