Rynek wynajmu krótkoterminowego rozwija się w szybkim tempie, co zrodziło w Hiszpanii konieczność wprowadzenia odpowiednich regulacji i mechanizmów regulujących.
Hiszpania wdraża nowe przepisy, bazujące na Regulaminie (UE) 2024/1028, przyjętym przez Parlament Europejski i Radę 11 kwietnia 2024 roku. Aby dostosować krajowe przepisy do unijnych standardów, hiszpański rząd zatwierdził Dekret Królewski 1312/2024 z 23 grudnia, który wprowadza Jednolity Rejestr Najmu (Registro Único de Arrendamientos) oraz Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), swego rodzaju „jedno okienko dla wynajmujących”.
Według oficjalnych założeń, nowa regulacja ma na celu uproszczenie procesu rejestracji nieruchomości, zwiększenie bezpieczeństwa prawnego oraz zagwarantowanie, że zarówno platformy cyfrowe, jak i właściciele nieruchomości będą przestrzegać obowiązujących przepisów. Kluczowym aspektem tych zmian jest znalezienie równowagi między dynamicznym rozwojem turystyki a koniecznością ochrony konstytucyjnego prawa obywateli do mieszkania. Hiszpańskie władze dążą do stworzenia bardziej transparentnego i zrównoważonego rynku wynajmu, co umożliwi skuteczniejsze planowanie urbanistyczne oraz wzmocni kontrolę fiskalną.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość krótkoterminowo – niezależnie od tego, czy robisz to jako osoba prywatna, czy za pośrednictwem platformy cyfrowej – nowe regulacje dotyczą również Ciebie. Poniżej znajdziesz kluczowe informacje, które pomogą Ci dostosować się do nowych przepisów.
Dlaczego powstało jedno okienko dla wynajmujących (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)?
Popularność wynajmu krótkoterminowego, napędzana przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, ujawniła potrzebę ściślejszej kontroli. Niezarejestrowane nieruchomości, brak przejrzystości danych oraz spory prawne między właścicielami a najemcami skłoniły rząd do podjęcia konkretnych działań.
Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu powstało w celu rozwiązania tych problemów. Jego głównym zadaniem jest centralizacja rejestracji nieruchomości przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego oraz zapewnienie płynnej wymiany informacji między platformami cyfrowymi a organami regulacyjnymi.
Kogo dotyczą nowe przepisy?
Nowa regulacja ma zastosowanie do:
- Właścicieli wynajmujących nieruchomości krótkoterminowo, zarówno indywidualnie, jak i za pośrednictwem platform cyfrowych.
- Platform wynajmu krótkoterminowego, które będą zobowiązane do weryfikowania rejestracji nieruchomości.
Wynajem niekomercyjny, np. wymiana mieszkań bez rekompensaty finansowej, nie będzie objęty nowymi przepisami.
Kluczowe zmiany w przepisach
Jednym z najważniejszych zapisów nowej regulacji jest obowiązek rejestracji wszystkich mieszkań wynajmowanych na krótki okres lub sezonowo w Jednolitym Rejestrze Najmu. Rejestracja ta pozwoli na identyfikację lokali oraz ułatwi kontrolę ze strony administracji publicznej na poziomie lokalnym i krajowym.
Dodatkowo Ventanilla Única Digital scentralizuje procesy związane z rejestracją i monitorowaniem wynajmu, co przyspieszy procedury administracyjne i ułatwi dostęp do danych zarówno obywatelom, jak i instytucjom.
Platformy cyfrowe, takie jak Airbnb czy Booking.com, również zostaną objęte nowymi regulacjami. Będą musiały regularnie przekazywać dane dotyczące wynajmowanych nieruchomości do Ventanilla Única Digital, co pozwoli na lepszą kontrolę rynku oraz eliminację nielegalnych praktyk.
Każda zarejestrowana nieruchomość otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który będzie wymagany w ogłoszeniach o wynajmie.
Aby uzyskać numer rejestracyjny, właściciel musi dostarczyć:
- Dokładny adres nieruchomości i numer katastralny.
- Informacje o rodzaju nieruchomości i jej maksymalnej pojemności.
Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu będzie pełniło funkcję centralnej platformy pośredniczącej między właścicielami, platformami cyfrowymi i administracją publiczną. System umożliwi:
- Przekazywanie danych o działalności wynajmujących i rezerwacjach.
- Nadzór nad przestrzeganiem przepisów.
Obowiązki dla właścicieli
Każdy właściciel wynajmujący nieruchomość krótkoterminowo będzie musiał:
- Zarejestrować nieruchomość i uzyskać numer identyfikacyjny.
- Podawać pełne dane nieruchomości, w tym adres, powierzchnię i numer katastralny.
- Aktualizować dane w przypadku zmian warunków najmu.
- Dostosować się do lokalnych przepisów, obowiązujących w danej wspólnocie autonomicznej lub gminie.
Obowiązki dla platform wynajmu
Platformy cyfrowe również odgrywają kluczową rolę w nowym systemie. Ich obowiązki obejmują:
- Weryfikację ofert pod kątem obecności numeru rejestracyjnego.
- Informowanie właścicieli o konieczności rejestracji nieruchomości.
- Miesięczne raportowanie danych o działalności wynajmujących.
- Usuwanie ogłoszeń niezgodnych z przepisami w ciągu 48 godzin od otrzymania zgłoszenia.
Różnica między wynajmem turystycznym a tymczasowym w Hiszpanii
W hiszpańskim prawie rozróżnia się dwa rodzaje wynajmu krótkoterminowego: wynajem tymczasowy i turystyczny.
- Wynajem tymczasowy dotyczy pobytów związanych z pracą, studiami czy leczeniem i jest regulowany przez ustawę o najmie miejskim (LAU). Tradycyjnie nie wymagał on dodatkowych formalności administracyjnych.
Jednak zgodnie z Rozporządzeniem 1312/2024 z 23 grudnia 2024 roku, które wdraża unijne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, właściciele oferujący takie usługi za pośrednictwem platform internetowych muszą uzyskać numer rejestracyjny dla każdego obiektu. Obowiązek ten dotyczy zarówno wynajmu turystycznego, jak i tymczasowego.
Numer rejestracyjny należy umieścić w ogłoszeniach na platformach cyfrowych. Procedura uzyskania numeru odbywa się poprzez elektroniczny system Kolegium Rejestratorów Nieruchomości i Handlowych w Hiszpanii. Rozporządzenie wchodzi w życie 2 stycznia 2025 roku, ale jego przepisy będą obowiązywać od 1 lipca 2025 roku, dając czas na dostosowanie się do nowych wymogów.
- Wynajem turystyczny podlega bardziej restrykcyjnym regulacjom, w tym konieczności uzyskania zezwoleń administracyjnych, rejestracji nieruchomości w odpowiednim rejestrze turystycznym oraz spełnienia wymogów dotyczących jakości usług i bezpieczeństwa.
Podsumowując, nowe przepisy nakładają obowiązek rejestracji zarówno na wynajem tymczasowy, jak i turystyczny, jeśli są one oferowane za pośrednictwem platform internetowych. Właściciele powinni zwrócić uwagę na te zmiany, aby uniknąć ewentualnych sankcji.
Jak uzyskać numer rejestracyjny dla wynajmu turystycznego i sezonowego?
- Przygotowanie dokumentów
Właściciel nieruchomości powinien przygotować następujące dokumenty:
– Numer katastralny oraz dokładny adres mieszkania,
– Informację o sposobie wynajmu – czy mieszkanie będzie wynajmowane w całości, czy na pokoje,
– Maksymalna liczba osób, które mogą przebywać w nieruchomości,
– Oświadczenie o spełnianiu wymagań określonych przez wspólnotę autonomiczną, w której znajduje się nieruchomość (dotyczy wynajmu turystycznego). - Sprawdzenie dodatkowych wymogów lokalnych
Dla wynajmu turystycznego konieczne może być spełnienie dodatkowych wymogów, takich jak:
– Uzyskanie dodatkowych pozwoleń w zależności od lokalnych regulacji,
– Zapewnienie standardów bezpieczeństwa,
– Spełnienie norm urbanistycznych. - Złożenie wniosku o numer rejestracyjny
Numer rejestracyjny można uzyskać składając wniosek elektronicznie na stronie Rejestru.Po złożeniu wniosku nadawany jest tymczasowy numer rejestracyjny. Po zweryfikowaniu dokumentów i spełnieniu wszystkich wymogów, numer zostaje zatwierdzony jako ostateczny.
- Zgłoszenie numeru rejestracyjnego na platformach wynajmu
Większość internetowych platform pośredniczących w wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb, Booking) wymaga podania numeru rejestracyjnego. Jest to niezbędne do legalnego publikowania ofert i uniknięcia sankcji.Po spełnieniu tych wymogów, oferta wynajmu będzie zgodna zarówno z przepisami Unii Europejskiej, jak i rządu Hiszpanii, co pozwoli na legalne prowadzenie działalności wynajmu krótkoterminowego.
Harmonogram wdrożenia nowych regulacji
Ventanilla Única Digital de Arrendamientos oraz procedura uzyskiwania numeru rejestracyjnego wejdą w życie 2 stycznia 2025 roku. Wszystkie postanowienia zaczną obowiązywać od 1 lipca 2025 roku, co daje czas na dostosowanie systemów technologicznych i procedur administracyjnych.
Różnorodność regulacji
Wynajem turystyczny nieruchomości jest działalnością regulowaną głównie przez wspólnoty autonomiczne, a dodatkowe przepisy mogą być ustanawiane przez samorządy lokalne. Dzięki temu regulacje są dostosowane do specyfiki danego regionu, co pozwala na zrównoważony rozwój sektora turystycznego oraz harmonijną koegzystencję z lokalnymi mieszkańcami.
Każda wspólnota autonomiczna określa wymagania dotyczące prowadzenia wynajmu turystycznego. Wśród najczęściej występujących przepisów znajdują się obowiązek rejestracji, uzyskania licencji na działalność, a także spełnienie minimalnych standardów jakości i bezpieczeństwa. Mogą również obowiązywać ograniczenia dotyczące pojemności obiektów, długości pobytu gości oraz lokalizacji, w których możliwe jest prowadzenie tej działalności.
Na poziomie lokalnym samorządy mogą wprowadzać dodatkowe regulacje, takie jak ograniczenia w wybranych strefach, środki ochrony historycznych centrów miast czy osiedli mieszkaniowych, a także zasady mające na celu ograniczenie wpływu masowej turystyki w określonych porach roku. Celem tych regulacji jest zapewnienie równowagi między rozwojem turystyki a ochroną środowiska i jakością życia mieszkańców.
Ocena nowych regulacji i rekomendacje
Real Decreto 1312/2024 i jedno okienko online dla wyjmujących wprowadzają istotne zmiany w regulacji wynajmu turystycznego oraz sezonowego, jednak nie rozwiązują problemów mieszkaniowych.
Przepisy koncentrują się na kontroli podaży mieszkań turystycznych, pomijając kluczowe czynniki ich wzrostu, jak brak rentownych alternatyw dla właścicieli i niedobór mieszkań długoterminowych.
Nowe regulacje wprowadzają nowy wymogi względem istniejących już nieruchomości i mają na celu ograniczenie działalność nielegalnej strefy, ale ich wpływ na dostępność mieszkań pozostaje niepewny.
Dodatkowo administracja lokalna może zostać przeciążona wdrażaniem nowych przepisów, a nieprecyzyjny system sankcji osłabia ich skuteczność. Bez uzupełniających działań wspierających rynek długoterminowy regulacje te mogą okazać się niewystarczające w rozwiązaniu problemów mieszkaniowych w Hiszpanii.
Ze względu na złożoność przepisów i ich potencjalne skutki, warto skonsultować się ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości, który pomoże w interpretacji nowych regulacji i optymalnym dostosowaniu się do zmian.
