Prawo nieruchomości w Hiszpanii ma swoje specyficzne cechy, a jedną z nich jest reguła „tytułu i sposobu” (título y modo). Choć może brzmieć jak prawniczy technicyzm, zrozumienie tej zasady jest kluczowe, by przeniesienie własności nieruchomości było zgodne z prawem i w pełni skuteczne.
Podejmując decyzje dotyczące zakupu lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii warto znać tego typu kwestie, żeby nie popełnić w całej procedurze błędów. Inną możliwością jest zlecenie poprowadzenia sprawy polskojęzycznemu prawnikowi w Hiszpanii, który zajmie się wszystkim za klienta.
Skąd się wzięła zasada „tytułu i sposobu”?
Teoria „tytułu i sposobu” (título y modo) wywodzi się z prawa rzymskiego, które do dziś stanowi fundament wielu współczesnych systemów prawnych – w tym hiszpańskiego. W starożytnym Rzymie najpowszechniejszym sposobem nabycia własności było przekazanie rzeczy – w przypadku rzeczy ruchomych była to fizyczna dostawa, a w przypadku nieruchomości – wprowadzenie nabywcy na teren (tzw. traditio).
Co istotne, przekazanie to musiało mieć słuszną podstawę prawną (iusta causa traditionis) – na przykład umowę sprzedaży. Sprzedający przekazywał rzecz w ramach realizacji swojego zobowiązania umownego (causa solvendi). Tak więc, już w prawie rzymskim, do skutecznego przeniesienia własności potrzebne były dwa elementy: tytuł prawny (np. umowa) i akt przekazania (sposób).
Ta klasyczna konstrukcja przetrwała wieki i została przyjęta w wielu krajach prawa kontynentalnego – w tym w Hiszpanii.
A jak to wygląda w Polsce?
W polskim systemie prawnym obowiązuje również koncepcja dwuelementowa, choć ujęta w nieco inny sposób. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność już z chwilą jej zawarcia, o ile strony nie postanowiły inaczej. W przypadku nieruchomości natomiast, zgodnie z art. 158 KC, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Kluczowe jednak jest to, że tytuł i sposób są zintegrowane w jednej czynności prawnej – nie wymagają oddzielnego działania, jak w Hiszpanii.
W praktyce oznacza to, że w Polsce własność przechodzi zazwyczaj już w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, o ile spełnione są wymagane warunki formalne. Tymczasem w Hiszpanii – jak wyjaśniamy dalej – nie wystarczy sama umowa. Konieczne jest również przekazanie posiadania (tradycja), by doszło do skutecznego przeniesienia prawa własności.
Tytuł i sposób – nierozłączna para, która czyni Cię właścicielem
Aby nabyć własność nieruchomości w Hiszpanii, nie wystarczy ustna umowa czy nawet pisemny kontrakt. Zgodnie z hiszpańskim Kodeksem Cywilnym (art. 609 i 1095) oraz bogatym orzecznictwem hiszpańskiego Sądu Najwyższego (m.in. z lat 2004, 2005, 2007, 2009 i 2010), konieczne są dwa elementy: tytuł prawny i sposób (czyli traditio).
Czym jest „tytuł prawny”?
Tytuł prawny to dokument lub umowa, która stanowi podstawę prawną przeniesienia własności – na przykład umowa sprzedaży. Tworzy ona 
zobowiązanie między stronami: sprzedający zobowiązuje się przenieść własność, a kupujący – zapłacić cenę. To jest „dlaczego” transakcji. Ale sam tytuł nie wystarcza do nabycia prawa własności.
A czym jest „sposób”?
Sposób przeniesienia własności to fizyczne lub prawne przekazanie posiadania nieruchomości. Dopiero w momencie przekazania nieruchomości 
dochodzi do skutecznego przeniesienia własności. Jak wyjaśniła Dyrekcja Generalna ds. Podatków w opinii z 2022 r. (V0021-22): „dla nabycia nieruchomości między osobami żyjącymi nie wystarczy sama umowa – konieczne jest także przekazanie posiadania”.
Przykłady „sposobu” (modo) to m.in. przekazanie kluczy, podpisanie aktu notarialnego z oświadczeniem o wydaniu nieruchomości lub przekazanie dokumentów umożliwiających jej użytkowanie – w formie faktycznej lub symbolicznej, o ile wyraża wolę wydania i objęcia posiadania.
Bez jednego z tych elementów przeniesienie własności nie jest skuteczne.
Kiedy umowa powstaje, a kiedy jest wykonana?
Dla pełnego zrozumienia należy rozróżnić dwa momenty:
- Zawarcie umowy (perfection): następuje, gdy strony osiągną porozumienie co do przedmiotu i ceny. Zgodnie z art. 1450 Kodeksu Cywilnego, umowa sprzedaży jest wiążąca od chwili uzgodnienia istotnych warunków – nawet jeśli jeszcze nie nastąpiło przekazanie rzeczy ani zapłata. W tym momencie powstaje tytuł.
- Wykonanie umowy (consummation): to moment, w którym obie strony realizują swoje zobowiązania – sprzedający przekazuje nieruchomość, a kupujący płaci cenę (art. 1445 KC). Dopiero wtedy następuje przekazanie własności – poprzez sposób.
Rola aktu notarialnego i wpisu do rejestru
Wielu klientów uważa, że to podpisanie aktu notarialnego lub wpis do Rejestru Własności czyni ich właścicielami. To jednak nie do końca prawda.
Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży to powszechnie przyjęta i bezpieczna forma realizacji traditio. Prawo cywilne domniemywa, że podpisanie aktu oznacza również przekazanie posiadania – chyba że strony postanowią inaczej. Zatem akt notarialny pełni funkcję zarówno tytułu, jak i sposobu, skutkując przeniesieniem własności.
Natomiast wpis do Rejestru Własności nie jest warunkiem nabycia prawa własności. Sąd Najwyższy wyjaśnił to w wyroku z 2014 roku (nr 541/2014): „tytuł i sposób to elementy nabycia, a rejestr jedynie potwierdza nabycie, które już nastąpiło”. Rejestr zapewnia ochronę prawną – ale właścicielem stajesz się już wcześniej, poprzez połączenie tytułu i sposobu.
Od umowy do przekazania: jak wygląda to w praktyce?
Dla lepszego zobrazowania – wyobraź sobie zakup pomarańczy na targu.
Umowa zostaje zawarta, gdy mówisz sprzedawcy, że chcesz pomarańczę, on się zgadza i ustalacie cenę. Ale właścicielem pomarańczy stajesz się dopiero wtedy, gdy ją odbierzesz i zapłacisz. Dopiero wtedy następuje faktyczna zmiana własności.
W przypadku nieruchomości proces jest bardziej złożony i rozciągnięty w czasie. Opóźnienia między zawarciem umowy (tytułem) a przekazaniem nieruchomości (sposobem) mogą wynikać z:
- czynników dotyczących nieruchomości: np. jeśli budowa nie została zakończona, jeśli konieczne jest uporządkowanie sytuacji prawnej, uzyskanie zezwoleń, itp.;
- czynników osobistych stron: sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę, a kupujący może oczekiwać na decyzję kredytową banku.
Mimo to, umowa przedwstępna (np. z zadatkiem) jest prawnie wiążąca i skuteczna, a przeniesienie własności następuje w momencie przekazania nieruchomości.
Zasada „tytułu i sposobu” to fundament nabywania własności nieruchomości w Hiszpanii. Nie jest to jedynie koncepcja prawna – to realna gwarancja, że transakcja jest ważna i bezpieczna.
W naszej kancelarii dbamy o to, by każda transakcja spełniała wszystkie wymogi prawne i przebiegała bez niespodzianek.
Masz pytania związane z transakcją nabycia nieruchomości w Hiszpanii?
Skontaktuj się z nami – chętnie doradzimy.
