Od 27 czerwca 2025 r. zakup nieruchomości w Katalonii stał się droższy. Powodem jest reforma podatkowa zatwierdzona Dekretem Ustawodawczym 5/2025, która podniosła podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).
Choć cena samej nieruchomości się nie zmienia, wzrosną podatki płacone przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego, lokali użytkowych, biur czy miejsc parkingowych.
Reforma wprowadza bardziej progresywny system, z progami uzależnionymi od wartości nieruchomości oraz nowymi warunkami dostępu do ulg. Głównym celem zmian jest wsparcie osób o niskich dochodach, młodych oraz osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej.
Czym jest podatek ITP i jak można skorzystać z obniżonych stawek? Wyjaśniamy poniżej.
Co to jest ITP?
ITP to podatek płacony przez nabywcę przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Nie ponosi go sprzedający, nie jest on zawarty w cenie zakupu i nie jest rozliczany w momencie podpisania aktu notarialnego. To nabywca musi uwzględnić ten podatek w swoim budżecie i ma 30 dni roboczych od daty podpisania aktu, aby uiścić należność w urzędzie skarbowym.
ITP dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości używanych. W przypadku mieszkań nowych zamiast ITP płaci się VAT (zwykle 10%) oraz podatek od czynności prawnych udokumentowanych (AJD), który również został zmodyfikowany w ramach nowego Dekretu. Warto pamiętać, że ITP i AJD nie stosuje się jednocześnie w jednej transakcji – obowiązuje albo jeden, albo drugi podatek, w zależności od rodzaju nieruchomości.
Dotychczas stawka ogólna ITP w Katalonii wynosiła 10%, a dla nieruchomości przekraczających wartość miliona euro – 11% (przepis obowiązywał od 2017 roku).
Tendencja wzrostowa utrzymuje się od lat: w 2010 roku ITP wynosił 8%, a w 2013 został podniesiony do 10%. Wejście w życie Dekretu 5/2025 idzie o krok dalej, wprowadzając skalę progresywną, która podnosi koszt podatku w zależności od wartości nieruchomości.
Jak oblicza się nowy ITP w Katalonii zgodnie z Dekretem 5/2025?
W ramach nowego systemu ITP przestaje być obliczany jako jedna stawka procentowa i zaczyna być naliczany według skali progresywnej. Oznacza to, że osoby kupujące droższe mieszkania poniosą proporcjonalnie wyższe obciążenie podatkowe.
System działa podobnie jak podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF): obowiązuje stała stawka do określonej wartości, a następnie dodatkowy procent naliczany jest wyłącznie od nadwyżki ponad dany próg. W rezultacie efektywna stawka podatku rośnie stopniowo wraz ze wzrostem ceny nieruchomości.
Nowe progi ITP w Katalonii (od 27 czerwca 2025 r.)
Podatek ITP w Katalonii będzie stosowany według progresywnych progów, podobnie jak IRPF. Zatwierdzone stawki w zależności od wartości nieruchomości to:
- do 600.000 € – 10%
- od 600.001 € do 900.000 € – 11%
- od 900.001 € do 1.500.000 € – 12%
- powyżej 1.500.001 € – 13%
Stawki te nie obowiązują globalnie dla całej kwoty zakupu, lecz są stosowane stopniowo według przedziałów.
Dodatkowo obowiązywać będzie stawka 20% ITP dla dużych właścicieli (grandes tenedores) posiadających:
- co najmniej 5 mieszkań w strefach o napiętym rynku (zonas tensionadas), lub
- 10 mieszkań w pozostałych lokalizacjach.
Taka sama stawka (20%) będzie miała zastosowanie przy nabyciu całych budynków mieszkalnych.
Stawka 20% nie będzie stosowana, jeśli:
- nabywcą jest osoba fizyczna,
- nieruchomość składa się z maksymalnie czterech lokali mieszkalnych,
- a celem zakupu jest stałe zamieszkanie nabywcy lub członków jego rodziny do drugiego stopnia pokrewieństwa.
Zniesienie ulgi 70% w ITP dla spółek
Zniesiono również ulgę w wysokości 70% w podatku ITP dla spółek nabywających mieszkania w celu ich odsprzedaży w ciągu trzech lat.
Dotychczas była to ważna zachęta dla rynku wtórnego. Zgodnie z szacunkami rządu Katalonii, likwidacja ulgi pozwoli zwiększyć wpływy budżetowe o 200 mln euro rocznie.
Kto będzie mógł skorzystać z obniżonych stawek ITP w Katalonii?
Oprócz nowej stawki ogólnej, Dekret 5/2025 przewiduje obniżoną stawkę 5% ITP dla wybranych grup społecznych:
- młodzi do 35 lat (mieszkanie musi być głównym miejscem zamieszkania; dochód nie może przekroczyć 36.000 € rocznie),
- rodziny wielodzietne,
- osoby z niepełnosprawnościami,
- ofiary przemocy domowej,
- nabywcy mieszkań chronionych,
- firmy przeznaczające nieruchomość na wynajem socjalny.
Aby skorzystać z ulgi, należy spełnić określone kryteria dochodowe, dotyczące przeznaczenia nieruchomości oraz sytuacji osobistej.
Potrzebujesz wsparcia przy zakupie nieruchomości w Katalonii?
Zmiany w przepisach podatkowych mogą znacząco wpłynąć na całkowity koszt zakupu nieruchomości – co warto mieć na uwadze już na etapie planowania transakcji.
Nasza kancelaria adwokacka w Barcelonie specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej transakcji nieruchomości – zarówno dla klientów indywidualnych, jak i inwestorów. Z przyjemnością przeprowadzimy Cię przez cały proces: od wyboru agencji nieruchomości, wsparcia w negocjacjach, analizy stanu prawnego nieruchomości, przez przygotowanie umów, aż po finalizację zakupu u notariusza i rozliczenia podatkowe.
Jeśli planujesz zakup mieszkania, lokalu użytkowego lub innego typu nieruchomości w Katalonii, skontaktuj się z nami i skorzystaj z doświadczenia kancelarii adwokackiej zlokalizowanej w sercu Barcelony.
