Dane klientów zostały zanonimizowane. Szczegóły transakcji zostały zmienione w zakresie nieidentyfikującym stron.
Tło sprawy
W marcu 2025 roku zgłosiło się do nas małżeństwo z Krakowa – Tomasz i Agnieszka (imiona zmienione), oboje około pięćdziesiątki. Tomasz jest współwłaścicielem firmy z branży IT, Agnieszka prowadzi gabinet stomatologiczny. Od kilku lat odkładali pieniądze z myślą o apartamencie w Andaluzji – połączeniu miejsca wypoczynku z inwestycją generującą przychód z wynajmu.
Zdecydowali się na Esteponę (prowincja Malaga, Costa del Sol) – miasto z dużymi kompleksami mieszkalnymi, spokojniejsze i bardziej przystępne cenowo niż sąsiednia Marbella, ale z porównywalną infrastrukturą i odległością od morza. Klientów do nas skierował znajomy, który rok wcześniej kupił mieszkanie w Torremolinos z naszą pomocą.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji
- Cena ofertowa: 485 000 EUR
- Powierzchnia (wg oferty): 112 m²
- Układ: 3 sypialnie, 2 łazienki, taras z widokiem na morze
- Dodatkowe elementy: Miejsce parkingowe i komórka lokatorska (wg oferty w cenie)
- Standard: Klimatyzacja, nowoczesna kuchnia, kompleks zamknięty
- Infrastruktura kompleksu: Basen, ochrona całodobowa, ogród
- Rok budowy: 2009 (piętro 3 z 6)
- Lokalizacja: 800 m od plaży, Estepona Oeste
- Zadatek rezerwacyjny: 10 000 EUR (termin podpisania: 10 dni)
Agencja informowała, że apartament został wystawiony przez brytyjskie małżeństwo, które przeprowadza się z powrotem do UK po brexicie, i że jest duże zainteresowanie – inna para z Niemiec ogląda nieruchomość w tym samym tygodniu.
Co odkryło due diligence
Zanim klienci podpisali cokolwiek, zleciliśmy standardową analizę prawną nieruchomości. W ciągu ośmiu dni roboczych uzyskaliśmy 
dokumenty z czterech źródeł:
- Registro de la Propiedad (Rejestr Nieruchomości, biuro w Esteponie)
- Catastro (portal sedecatastro.gob.es)
- Administrador de la comunidad de propietarios (zarządca wspólnoty)
- Ayuntamiento de Estepona – wydział urbanistyczny
Problem 1: Niespłacona hipoteka z 2010 roku
Nota simple ujawniła hipotekę ustanowioną w 2010 roku na rzecz banku Caixabank, z saldem do spłaty około 94 000 EUR. Sprzedający zapewniali agencję, że „hipoteka zostanie uregulowana przed aktem” – jednak nie było to zapisane w warunkach rezerwacji ani potwierdzone pisemnie. W prawie hiszpańskim hipoteka to obciążenie rzeczowe, które przechodzi na nowego właściciela, jeżeli nie zostanie wykreślona z Rejestru przy akcie notarialnym. Kupujący nabyliby nieruchomość z długiem 94 000 EUR wobec banku.
Problem 2: Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej
Zaświadczenie od administratora wspólnoty wykazało zaległości za 28 miesięcy – łącznie 5 600 EUR (opłata 200 EUR/mies.). Zgodnie z art. 9 Ley de Propiedad Horizontal nabywca odpowiada za zaległości wobec wspólnoty z roku bieżącego oraz trzech lat poprzednich. Klienci przejęliby cały ten dług.
Problem 3: Miejsce parkingowe i komórka poza Rejestrem Nieruchomości
Miejsce parkingowe i komórka lokatorska – prezentowane w ofercie jako elementy wchodzące w cenę apartamentu – figurowały w Rejestrze Nieruchomości jako odrębne lokale (fincas independientes) bez prawnego powiązania z apartamentem (bez agrupación registral). Sprzedający mogli je zbywać i obciążać oddzielnie. Wymagało to formalnej korekty przed transakcją.
Problem 4: Niezgodność powierzchni i nieudokumentowana zabudowa tarasu
Kataster podawał 104 m², Rejestr Nieruchomości 107 m², a oferta agencji 112 m². Różnice wynikały z częściowo zabudowanego tarasu (cerramiento de terraza) wykonanego bez pozwolenia budowlanego. Taras został zamknięty i przepierzony, ale brak było wniosku legalizacyjnego ani decyzji Ayuntamiento de Estepona. Ryzyko: nakaz przywrócenia do stanu pierwotnego lub kara administracyjna nałożona na nowego właściciela.
Problem 5: Brak aktualnej licencji pierwszego zajęcia – konsekwencje dla wynajmu turystycznego
W Andaluzji nie funkcjonuje instytucja cédula de habitabilidad — została ona zastąpiona przez licencję pierwszego zajęcia (licencia de primera ocupación lub declaración responsable de primera ocupación), wydawaną przez właściwy Ayuntamiento.
W aktach sprawy brakowało dokumentu potwierdzającego, że zabudowa tarasu została uwzględniona w dokumentacji technicznej budynku. Należy podkreślić, że od wejścia w życie ustawy Ley 7/2021 (LISTA) większość gmin andaluzyjskich zastąpiła klasyczną licencję (wymagającą formalnej decyzji administracyjnej) uproszczoną declaración responsable de primera ocupación — oświadczeniem właściciela, podlegającym kontroli następczej. Obie formy różnią się procedurą oraz czasem uzyskania, jednak ich skutek — potwierdzenie legalnej możliwości użytkowania lokalu — pozostaje tożsamy.
Brak wskazanego dokumentu uniemożliwiał uzyskanie licencji turystycznej VUT (Vivienda de Uso Turístico). Rejestracja w Registro de Turismo de Andalucía wymaga bowiem przedstawienia dokumentu potwierdzającego legalną habitabilność nieruchomości oraz jej zgodność z obowiązującymi przepisami urbanistycznymi. W konsekwencji, bez uzyskania numeru VUT wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com jest w Andaluzji nielegalny i może skutkować nałożeniem kary administracyjnej do 18 000 EUR.
Od lipca 2025 roku dodatkowo wymagany jest Numer Rejestracji Alquiler (NRA) na podstawie Real Decreto 1312/2024. Platformy cyfrowe (Airbnb, Booking.com) są zobowiązane weryfikować NRA i usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru — brak rejestracji skutkuje więc faktyczną niemożnością prowadzenia wynajmu przez te kanały. Niezależnie od tego właściciel naraża się na sankcje administracyjne na podstawie Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, które mogą sięgać 18 000 EUR.
Jak rozwiązaliśmy sprawę
Krok 1 – Poinformowanie klientów i decyzja o kontynuacji
Klienci byli zaskoczeni. Wyjaśniliśmy, że agencja nieruchomości reprezentuje sprzedającego – im wyższa cena transakcji, tym wyższa prowizja 
agencji. Zadaniem agenta jest zamknięcie sprzedaży, nie ujawnianie problemów kupującemu. Nikt nie reprezentuje wyłącznie kupującego, jeśli kupujący nie ma własnego adwokata. Mimo odkrytych problemów klienci zdecydowali kontynuować negocjacje – ale na nowych warunkach i bez presji czasowej.
Krok 2 – Negocjacja warunków transakcji
Przygotowaliśmy formalne zestawienie problemów w języku hiszpańskim i polskim i skierowaliśmy do sprzedających konkretne żądania przed podpisaniem umowy arras (umowy przedwstępnej z zadatkiem). Zaproponowaliśmy dwa scenariusze:
- Scenariusz A – pełne oczyszczenie nieruchomości: spłata hipoteki, uregulowanie zaległości wspólnoty, rejestracja miejsca parkingowego i komórki jako części apartamentu, legalizacja zabudowy tarasu w Ayuntamiento.
- Scenariusz B – obniżenie ceny o równowartość wszystkich ryzyk: 94 000 EUR hipoteka + 5 600 EUR zaległości + szacowane koszty legalizacji (ok. 3 500 EUR) = obniżka minimalna o 103 000 EUR.
Krok 3 – Wynik negocjacji (Scenariusz A z modyfikacją)
Po trzech tygodniach negocjacji uzgodniono Scenariusz A z częściową korektą ceny:
- Sprzedający spłaca hipotekę bezpośrednio z kwoty sprzedaży (polecenie przelewu do Caixabanku przy akcie notarialnym, 94 000 EUR).
- Zaległości wspólnoty (5 600 EUR) potrącone z ostatecznej ceny.
- Miejsce parkingowe i komórka formalnie połączone z apartamentem w Rejestrze Nieruchomości na koszt sprzedających.
- Sprzedający złożyli wniosek o legalizację zabudowy tarasu w Ayuntamiento de Estepona, uzyskując pisemne potwierdzenie wszczęcia postępowania przed aktem.
- Ostateczna cena: 477 900 EUR (obniżka 7 100 EUR względem ceny ofertowej).
Ważne: Sprzedający złożyli zabezpieczenie finansowe (retención de precio) w depozycie notarialnym — 4 000 EUR do czasu ukończenia postępowania administracyjnego. Mechanizm ten skutecznie zabezpiecza kupującego na czas oczekiwania, jednak nie gwarantuje automatycznie pozytywnego rozstrzygnięcia: jeżeli Ayuntamiento odmówiłoby legalizacji, odzyskanie depozytu i dochodzenie dalszych roszczeń wymagałoby odrębnego postępowania. Z tego względu w umowie arras precyzyjnie określono warunki zwolnienia depozytu oraz konsekwencje negatywnej decyzji administracyjnej.
Krok 4 – Akt notarialny i rejestracja
Akt notarialny sporządzono w lipcu 2025 roku u notariusza w Esteponie. Projekt aktu sprawdziliśmy 48 godzin wcześniej. Przy akcie: polecenie do Caixabanku na 94 000 EUR, czek dla sprzedających na pozostałą kwotę, depozyt notarialny 4 000 EUR. Po akcie: podatek ITP 7% (33 453 EUR), rejestracja w Rejestrze Nieruchomości, zgłoszenie zmiany właściciela do gminy i dostawców mediów.
Efekt końcowy – co klienci zyskali dzięki due diligence
| Pozycja | Bez adwokata | Z adwokatem |
|---|---|---|
| Niespłacona hipoteka Caixabank | Przejęta przez kupującego (94 000 EUR długu) | Spłata przez sprzedających przy akcie notarialnym |
| Zaległości wobec wspólnoty | Przejęte przez kupującego (5 600 EUR) | Potrącone z ceny w całości |
| Miejsce parkingowe i komórka | Ryzyko sporu przy dalszej sprzedaży/wynajmie | Formalnie połączone z apartamentem przed aktem |
| Nielegalna zabudowa tarasu | Ryzyko nakazu rozbiórki lub kary administracyjnej | Postępowanie legalizacyjne wszczęte; depozyt zabezpieczający |
| Licencja turystyczna VUT | Niemożliwa do uzyskania (brak dokumentacji) | Uzyskana po zakończeniu legalizacji (sierpień 2025) |
| Cena zakupu | 485 000 EUR (bez wiedzy o hipotece) | 477 900 EUR (po potrąceniu zaległości) |
Całkowity koszt obsługi prawnej: ok. 4 800 EUR.
Stosunek kosztu obsługi do uchronionej kwoty: 1 do 22. Za każde 100 EUR honorarium kancelarii klienci uchronili 2 200 EUR.
Co mówi klient
„Myśleliśmy, że przy cenie prawie pół miliona euro i tak renomowanej agencji wszystko jest pod kontrolą. Okazało się, że agencja pracuje dla sprzedającego, a nie dla nas – bo sprzedający płaci im prowizję. O hipotece dowiedzieliśmy się dopiero od kancelarii, nie od agenta. Gdybyśmy działali sami, dziś mielibyśmy nieruchomość obciążoną długiem prawie stu tysięcy euro, bez pewności, czy możemy ją legalnie wynajmować.”
– Tomasz i Agnieszka, Kraków
Wnioski dla polskich nabywców nieruchomości w Hiszpanii
- Biuro nieruchomości działa dla sprzedającego, nie dla kupującego. Agent zarabia prowizję od ceny transakcji. Weryfikacja prawna to zadanie adwokata działającego wyłącznie w Twoim interesie.
- Nota simple to punkt wyjścia, nie całkowita weryfikacja. Pełna analiza obejmuje Kataster, urząd gminy, zaświadczenie wspólnoty i dokumenty urbanistyczne.
- Hipoteka na nieruchomości przechodzi na kupującego, jeśli nie zostanie wykreślona przy akcie. To jeden z najkosztowniejszych błędów.
- Legalizacja samowoli budowlanej nie jest natychmiastowa. Depozyt notarialny (retención de precio) to bezpieczny mechanizm zabezpieczenia kupującego.
- W Andaluzji nie istnieje cédula de habitabilidad. W jej miejsce działa licencja pierwszego zajęcia. Aby uzyskać licencję turystyczną VUT, nieruchomość musi mieć uregulowany status urbanistyczny.
- Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva lub arras) jest wiążąca. W Hiszpanii tracisz zadatek przy wycofaniu. Weryfikacja prawna musi poprzedzać podpisanie jakiegokolwiek dokumentu.
Zakres naszych usług przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
- Uzyskanie NIE (Número de Identidad de Extranjero)
- Due diligence – analiza prawna (Registro de la Propiedad, Catastro, urząd gminy, wspólnota)
- Weryfikacja umów: rezerwacyjnej, arras, deweloperskiej
- Negocjacje ze sprzedającym lub deweloperem
- Reprezentacja przy akcie notarialnym (z pełnomocnictwem lub osobiście)
- Rozliczenie podatków (ITP / IVA+AJD, IRNR dla nierezydentów)
- Rejestracja własności w Rejestrze Nieruchomości
- Bieżąca obsługa podatkowa dla właścicieli nierezydentów
Skontaktuj się z nami: office@wachandwach.com | +34 644 980 290
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjno-edukacyjny. Dane klientów zostały zanonimizowane. Treść nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny opisany w artykule odpowiada przepisom obowiązującym na dzień 30 marca 2026 r. Podstawy prawne: art. 9 Ley de Propiedad Horizontal; Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía; Decreto 28/2016 VUT Andalucía; Decreto-ley 1/2025; Real Decreto 1312/2024 (NRA).
