Rok 2024 okazał się jednym z najlepszych okresów w historii hiszpańskiego rynku nieruchomości pod względem aktywności zagranicznych nabywców. W ciągu dwunastu miesięcy dokonano 92.989 zakupów nieruchomości przez obcokrajowców, co oznacza wzrost o 6,5% w porównaniu z 2023 r. i jednocześnie najwyższy wynik w ujęciu absolutnym w całej serii historycznej. Mimo że udział cudzoziemców w ogólnej liczbie transakcji minimalnie spadł z 14,98% do 14,60%, to liczba zakupów wzrosła – co potwierdza utrzymujący się od lat trend silnego zainteresowania Hiszpanią jako rynkiem inwestycyjnym i mieszkaniowym.
Wraz z większą liczbą nabywców systematycznie rośnie również popularność finansowania bankowego. W 2024 roku zagraniczni kupujący zaciągnęli 32.714 kredytów hipotecznych, czyli o 13,1% więcej niż rok wcześniej. Średnia kwota kredytu udzielanego obcokrajowcom wyniosła 171.202 €, co odzwierciedla zarówno wzrost cen nieruchomości (średnio 2.249 €/m², +7,4%), jak i rosnącą skłonność do korzystania z finansowania hipotecznego.
Dane te pokazują jednoznacznie, że Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie, a zagraniczni nabywcy nadal odgrywają na nim kluczową rolę. Najwyższą aktywność zakupową tradycyjnie wykazują obywatele Wielkiej Brytanii i Niemiec, natomiast w 2024 roku wyraźnie wyróżniała się Polska, która zanotowała najwyższy wzrost liczby transakcji – aż 36,5% rok w porównaniu z 2023 rokiem.
Choć 2025 rok jeszcze się nie zakończył, dostępne dane wskazują, że jego wyniki będą najprawdopodobniej lepsze do rekordowych rezultatów z 2024 roku – zarówno pod względem liczby transakcji, jak i wykorzystania kredytów hipotecznych.
Jako kancelaria specjalizująca się w obsłudze prawnej Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii, przedstawiamy Państwu aktualne i praktyczne informacje dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego – zarówno przez rezydentów, jak i osoby nieposiadające stałego pobytu. Warto pamiętać, że wśród Hiszpanów – podobnie jak w Polsce – większość zakupów nieruchomości finansowana jest kredytem. W przypadku obcokrajowców kupujących w Hiszpanii udział transakcji gotówkowych jest tradycyjnie wyższy, jednak mimo to liczba kredytów udzielanych nierezydentom wyraźnie wzrosła w ostatnim roku.
W 2024 roku Polacy zaciągnęli 998 kredytów hipotecznych, co oznacza wzrost o 45,7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Średnie zadłużenie na jedną nieruchomość wyniosło około 172.905 €, co plasuje Polskę w gronie narodowości szczególnie aktywnie korzystających z finansowania bankowego.
Najczęściej stosowaną formą zabezpieczenia pozostaje hipoteka (hipoteca) ustanawiana na nabywanej nieruchomości – standardowe rozwiązanie w hiszpańskim systemie prawnym, stosowane zarówno wobec rezydentów, jak i kupujących z zagranicy.
Dla osób planujących zakup nieruchomości w Hiszpanii poniżej przedstawiamy kluczowe informacje dotyczące zasad udzielania finansowania, wymagań banków, listy wymaganych dokumentów oraz kolejnych etapów procedury prowadzącej do ustanowienia hipoteki.
Zasady udzielania kredytów hipotecznych w Hiszpanii
Analizy rynku kredytów hipotecznych w Europie pokazują, że Hiszpania należy obecnie do krajów z najbardziej atrakcyjnym i najtańszym finansowaniem hipotecznym w całej strefie euro. W marcu 2025 roku średnie oprocentowanie nowych hipotek spadło do 2,88%, co oznacza obniżkę kosztów finansowania o ponad 22% w skali roku. Niższe odsetki oferuje jedynie Malta.
Co istotne, procedura udzielania kredytów hipotecznych w Hiszpanii jest bardzo zbliżona do tej obowiązującej w Polsce, jednak warunki finansowania są obecnie dla kredytobiorców zdecydowanie bardziej sprzyjające. Podczas gdy w Hiszpanii średnie oprocentowanie oscyluje wokół 2,9–3,1%, w Polsce — mimo stopniowych obniżek — nowe kredyty udzielane są najczęściej na poziomie 7–8%, czyli ponad dwukrotnie wyższym. W praktyce oznacza to znacznie większy koszt całkowity zobowiązania i wyraźnie wyższe miesięczne raty przy tej samej kwocie finansowania.
Czy narodowość / status rezydenta wpływa na warunki kredytu hipotecznego w Hiszpanii?
Polacy są bardzo dobrze postrzegani przez hiszpańskie banki — uchodzą za solidnych, wiarygodnych klientów o dobrej renomie i rosnącej obecności na rynku. Widać to także w danych: Polacy coraz częściej kupują nieruchomości w Hiszpanii, nierzadko w segmentach cenowych powyżej średniej wartości transakcji, co dodatkowo wzmacnia pozytywne nastawienie banków. W praktyce jednak to status rezydenta lub nierezydenta, a nie sama narodowość, ma największy wpływ na zakres formalności i warunki kredytu. W kolejnej części omówimy dokładnie, czym różnią się te dwie sytuacje i jak wpływają na możliwości uzyskania finansowania.
Kredytobiorca rezydent i nierezydent – jakie są różnice?
Kluczowym czynnikiem wpływającym na warunki udzielania kredytu hipotecznego w Hiszpanii nie jest narodowość, lecz status rezydencji podatkowej. Banki traktują obcokrajowców bardzo przyjaźnie, jednak to, czy dana osoba mieszka w Hiszpanii na stałe czy kupuje nieruchomość z zagranicy, decyduje o zakresie formalności, maksymalnej kwocie finansowania oraz wysokości oprocentowania.
Kredytobiorca – rezydent Hiszpanii
Za rezydenta podatkowego uważa się osobę, która spełnia co najmniej jeden z warunków:
- przebywa na terytorium Hiszpanii ponad 183 dni w roku,
- posiada w Hiszpanii ośrodek interesów życiowych (rodzinnych lub gospodarczych),
- jej małżonek i/lub niepełnoletnie dzieci mieszkają w Hiszpanii.
Rezydenci mają dostęp do kredytów hipotecznych na zasadach identycznych jak obywatele Hiszpanii. Mogą korzystać zarówno z oprocentowania stałego, zmiennego, jak i mieszanego, a maksymalny okres kredytowania zwykle sięga 30 lat. Standardem jest również wyższy poziom finansowania – banki zazwyczaj udzielają kredytu do 80% wartości nieruchomości, a czasem nawet więcej, jeśli klient posiada silny profil finansowy.
Kredytobiorca – nierezydent Hiszpanii
Osoby kupujące nieruchomość w Hiszpanii bez stałego pobytu również mogą uzyskać finansowanie hipoteczne, ale banki stosują wobec nich bardziej ostrożne zasady. Wynika to z naturalnego ryzyka operacyjnego: w przypadku ewentualnych zaległości trudniej jest prowadzić skuteczne postępowanie wobec osób żyjących za granicą. Z tego powodu nie wszystkie banki udzielają kredytów dla nierezydentów, a te, które to robią, wprowadzają dodatkowe ograniczenia.
Typowe warunki dla nierezydentów obejmują:
- maksymalne finansowanie na poziomie 60–70% wartości nieruchomości,
- oprocentowanie zwykle nieco wyższe niż dla rezydentów,
- konieczność wykazania stabilnych, regularnych dochodów i historii kredytowej,
- dokładniejszą analizę dokumentów finansowych,
- obowiązek spełnienia limitu zadłużenia: łączna wysokość rat (w Hiszpanii i w kraju zamieszkania) nie może przekraczać 30–35% miesięcznego dochodu.
Okres kredytowania w przypadku nierezydentów wynosi najczęściej do 20–25 lat, a tylko wyjątkowo dłużej – pod warunkiem, że kredyt zostanie spłacony przed ukończeniem 70. roku życia.
Dlaczego banki rozróżniają te dwie grupy?
Różnica wynika przede wszystkim z kwestii ryzyka:
- trudniejszej egzekucji zobowiązań poza Hiszpanią,
- procedur związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML),
- ograniczonej możliwości ustanowienia zabezpieczenia na majątku znajdującym się za granicą.
Dlatego przy kredytach dla nierezydentów bank polega przede wszystkim na samej nieruchomości jako głównym zabezpieczeniu i bardziej wnikliwie analizuje stabilność dochodów.
Procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii
Ocena możliwości finansowych
Proces rozpoczyna się od określenia, jaką kwotę można bezpiecznie przeznaczyć na zakup nieruchomości. Banki zazwyczaj wymagają, aby suma rat wszystkich zobowiązań nie przekraczała 30–35% miesięcznych dochodów. Na tym etapie ustala się również wysokość dostępnego wkładu własnego oraz orientacyjne parametry przyszłego kredytu.
Zgromadzenie dokumentów
Kolejnym krokiem jest skompletowanie dokumentów potwierdzających tożsamość, sytuację finansową oraz źródło dochodów. Osoby zagraniczne muszą dodatkowo uzyskać numer identyfikacji cudzoziemca (N.I.E.). Nierezydenci przedstawiają rozszerzony zestaw dokumentów dotyczących dochodów i zobowiązań w kraju zamieszkania. Część dokumentów może wymagać tłumaczenia lub poświadczenia.
Wybór rodzaju kredytu i oferty banku
W Hiszpanii dostępne są kredyty o oprocentowaniu stałym, zmiennym oraz mieszanym. Parametry oferty różnią się w zależności od tego, czy kredytobiorca jest rezydentem, czy osobą kupującą z zagranicy. Ocenia się m.in. maksymalną kwotę finansowania, okres spłaty, koszty dodatkowe oraz warunki powiązane (np. produkty bankowe).
Wycena nieruchomości i złożenie wniosku
Po wybraniu oferty bank zleca oficjalną wycenę nieruchomości, która określa jej wartość rynkową i ma wpływ na ostateczną wysokość kredytu. Następnie składany jest kompletny wniosek kredytowy, a bank przeprowadza analizę zdolności kredytowej.
Otrzymanie oferty wiążącej i podpisanie umów
Po pozytywnej ocenie bank przedstawia ofertę wiążącą (tzw. FEIN). Po upływie ustawowego okresu na zapoznanie się z dokumentami dochodzi do podpisania aktu notarialnego umowy kredytu oraz aktu zakupu nieruchomości. W większości przypadków wymagane jest również posiadanie rachunku bankowego w Hiszpanii.
Rejestracja i finalizacja
Ostatnim etapem jest rejestracja własności oraz hipoteki w odpowiednim rejestrze. Po dokonaniu wpisów bank wypłaca środki. Należy pamiętać o dodatkowych kosztach związanych z procesem zakupu: podatkach, opłatach notarialnych, rejestracyjnych, kosztach wyceny i innych wydatkach towarzyszących – zwykle stanowiących łącznie około 10–15% wartości nieruchomości.
Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii
Aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, konieczne jest przedstawienie dokumentów 
Poniżej zebrano najczęściej wymagane dokumenty:
1. Dokumenty identyfikacyjne
→ paszport lub dowód osobisty
→ numer N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero)
→ w razie potrzeby: zaświadczenie o byciu nierezydentem i certyfikat rezydencji podatkowej
2. Dokumenty potwierdzające dochody
Pracownik etatowy:
→ umowa o pracę
→ ostatnie 3 odcinki wypłaty
→ deklaracja podatkowa za poprzedni rok
→ wyciąg bankowy z ostatnich 12 miesięcy (konto, na które wpływa wynagrodzenie)
Osoba samozatrudniona / przedsiębiorca:
→ dokument rejestrowy firmy i informacje o jej działalności
→ zestawienie obrotów i zysków z ostatnich 2 lat
→ roczne deklaracje podatkowe
→ sprawozdania finansowe (jeśli są prowadzone)
→ wyciągi bankowe związane z działalnością
3. Dokumenty dotyczące zobowiązań i majątku
→ zestawienie aktywnych kredytów i kart (ostatnie 3 zestawienia)
→ historia kredytowa z kraju zamieszkania (np. raport BIK w przypadku Polski)
→ wykaz aktualnie posiadanych aktywów – nieruchomości, środki pieniężne, inwestycje
4. Dokumenty dotyczące nieruchomości
→ umowa przedwstępna / kontrakt rezerwacyjny (arras) lub umowa zakupu
→ nota simple – odpis z rejestru nieruchomości potwierdzający stan prawny
5. Dowód pochodzenia wkładu własnego
→ wyciągi bankowe, umowy sprzedaży, darowizny lub inne dokumenty potwierdzające źródło środków (wymóg ten wynika z hiszpańskich przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy)
6. Tłumaczenia dokumentów
Wszystkie dokumenty sporządzone w języku innym niż hiszpański powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Coraz więcej banków akceptuje jednak dokumenty w języku polskim, korzystając z własnych tłumaczy wewnętrznych — dzięki czemu tłumaczenia przysięgłe często nie są już wymagane.
7. Sposób złożenia dokumentów
→ zazwyczaj wymagane jest osobiste okazanie oryginałów dokumentów w banku lub u notariusza
→ część banków akceptuje skany, wysyłkę elektroniczną lub działanie pełnomocnika, zwłaszcza w przypadku nierezydentów.
Jeżeli rozważają Państwo zakup nieruchomości w Hiszpanii, zapraszamy do zapoznania się z przewodnikiem „Jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii?”. Ponadto przypominamy, że dokonując tak poważnej inwestycji warto skorzystać z usług prawnika, który zna hiszpańskie prawo nieruchomości i zadba o Państwa interesy. Posiadając wymienione wyżej dokumenty, kancelaria pomoże również w procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego.
