Wraz z wejściem w życie nowej Ustawy o prawie do mieszkania (Ley 12/2023 por el derecho de la vivienda) w Hiszpanii, rynek wynajmu mieszkań przeszedł istotne zmiany. Jednym z najważniejszych wprowadzonych środków są dwa wskaźniki: Wskaźnik aktualizacji czynszów oraz Wskaźnik referencyjny cen najmu, które często budzą wątpliwości zarówno wśród najemców, jak i właścicieli nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jakie są kluczowe różnice między nimi oraz kiedy każdy z nich ma zastosowanie.
Czym jest Wskaźnik aktualizacji czynszów (Índice de actualización de alquileres)?
Wskaźnik aktualizacji czynszów to wskaźnik, który określa, jak należy dostosować wysokość czynszu każdego roku, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Ma on zastosowanie w odniesieniu do obowiązujących umów najmu i jest używany do corocznej aktualizacji czynszów.
Do 2022 roku aktualizacja ta była przeprowadzana na podstawie wskaźnika CPI (wskaźnika cen konsumpcyjnych). Jednak w wyniku kryzysu wywołanego wojną w Ukrainie, rząd hiszpański ograniczył wzrost czynszów do 2%, odłączając go od wskaźnika CPI. Ograniczenie to obowiązywało do końca 2023 roku, a od 2024 roku czynsze mogą wzrastać maksymalnie o 3%. Przed końcem 2024 roku hiszpański Narodowy Instytut Statystyczny (INE) ogłosi nowy wskaźnik, który będzie obowiązywał na kolejne lata.
Czym jest Wskaźnik referencyjny cen najmu (Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno)?
Wskaźnik referencyjny cen najmu to narzędzie, które reguluje maksymalną cenę wynajmu w tzw. strefach przeciążonych, czyli obszarach, w których istnieje ryzyko braku dostępnych mieszkań w wyniku nadmiernego popytu i niewystarczającej podaży. Zastosowanie wskaźnika ma miejsce jedynie w nowych umowach najmu i dotyczy wyłącznie nieruchomości znajdujących się w takich strefach.
Warto zaznaczyć, że to władze poszczególnych wspólnot autonomicznych decydują o tym, które obszary zostaną uznane za strefy napięte. Obecnie jedyną wspólnotą, która ogłosiła takie strefy, jest Katalonia, gdzie wskaźnik obowiązuje w 140 gminach.
Główne różnice między wskaźnikami
Najważniejsza różnica między Wskaźnikiem aktualizacji czynszów a Wskaźnikiem referencyjnym cen najmu polega na ich zastosowaniu. Wskaźnik aktualizacji czynszów dotyczy corocznych zmian czynszów w całej Hiszpanii, w przypadku, gdy umowy najmu przewidują takie aktualizacje. W 2024 roku wzrost ten jest ograniczony do 3%.
Z kolei Wskaźnik referencyjny dotyczy tylko nowych umów najmu w strefach przeciążonych i określa maksymalną dopuszczalną cenę wynajmu. Warto dodać, że duzi właściciele (posiadający 5 lub więcej nieruchomości) nie mogą wynajmować mieszkań powyżej maksymalnych limitów określonych przez wskaźnik.
W przypadku, gdy zamierzasz wynająć swoją nieruchomość w Hiszpanii najelpiei jest skontatkować się z polskojęzycznym adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości w Hiszpanii.