Skip to main content

W przypadku wynajmu nieruchomości położonej w mieście, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy lokal, konieczne jest sporządzenie pisemnej umowy najmu, która precyzuje obowiązki obu stron (wynajmującego i najemcy). Często spotyka się umowy, które są nieważne z powodu braku podstawowych elementów lub zawierają klauzule niezgodne z prawem, które mogą zostać unieważnione. W takich przypadkach, w razie naruszenia umowy przez którąkolwiek ze stron, nie można egzekwować jej postanowień, a nawet może dojść do jej całkowitego lub częściowego unieważnienia przez jedną ze stron. Dlatego bardzo ważne jest, aby umowa była sporządzona poprawnie, aby uniknąć przyszłych konfliktów między wynajmującymi a najemcami. W internecie dostępnych jest wiele wzorów umów, jednak każde przypadek wymaga indywidualnej adaptacji. Zaleca się skorzystanie z konsultacji prawnych z hiszpańskim adwokatem przed sporządzeniem i podpisaniem umowy najmu, zwłaszcza jeśli zależy nam na trwałości stosunku najmu.

1. Rodzaje umów

Istnieją dwa rodzaje umów najmu nieruchomości miejskich, w zależności od ich celu:

  • Umowa najmu mieszkania: Jest to porozumienie zawarte między dwiema stronami, na mocy którego wynajmujący oddaje najemcy do używania lokal mieszkalny, który ma służyć zaspokojeniu stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy (zgodnie z art. 2.1 Ustawy o najmie miejskim, LAU). Postanowienia umowy obejmują również przynależności do mieszkania, takie jak wyposażenie, piwnice, miejsca parkingowe czy inne pomieszczenia oddane do dyspozycji najemcy.
  • Umowa najmu na cele inne niż mieszkaniowe (lokal użytkowy): Najem nie musi dotyczyć jedynie celów mieszkaniowych. Umowa najmu może obejmować również lokale przeznaczone na działalność handlową, biurową czy usługową. Choć takie umowy różnią się celem od umów najmu mieszkań, są one regulowane podobnie, ponieważ mają wiele wspólnych elementów i są objęte tą samą Ustawą o najmie miejskim (LAU). Przykłady najmu na cele inne niż mieszkaniowe to najmy sezonowe (np. letnie) oraz umowy na prowadzenie działalności przemysłowej, handlowej, rzemieślniczej, zawodowej, rekreacyjnej, opiekuńczej, kulturalnej lub edukacyjnej (art. 3.2 LAU).
  • Wyłączenia (art. 5 LAU): LAU wyraźnie wyłącza z zakresu swoich przepisów umowy najmu następujących nieruchomości:
    • Mieszkania przydzielone w związku z pełnioną funkcją, np. dla dozorcy, strażnika, pracownika lub urzędnika
    • Mieszkania wojskowe
    • Nieruchomości z budynkiem mieszkalnym, których głównym celem jest rolnicze, leśne lub hodowlane wykorzystanie gruntu
    • Mieszkania uniwersyteckie
    • Mieszkania turystyczne

2. Ustawa o najmie miejskim

Przed przystąpieniem do sporządzenia umowy należy uwzględnić regulacje zawarte w Ustawie 29/1994 z dnia 24 listopada o najmie miejskim:

Ustawa ta określa między innymi ramy prawne obowiązujące dla każdego rodzaju umowy najmu. Część tej ustawy ma charakter bezwzględnie obowiązujący (rozdziały I, II i IV), co oznacza, że należy przestrzegać jej postanowień (art. 4.1 LAU), szczególnie w zakresie terminów i obowiązkowych przedłużeń w umowach najmu mieszkań. Jednakże, z wyjątkiem tej części, umowy najmu mieszkań podlegają w pierwszej kolejności umowom, klauzulom i warunkom określonym przez wolę stron (art. 1255 Kodeksu Cywilnego), a w dalszej kolejności przepisom Kodeksu Cywilnego (art. 4.2 LAU).

Ważne jest, aby pamiętać, że data zawarcia umowy określa, która wersja LAU będzie miała zastosowanie, a przepisy mogą ulec istotnym zmianom. Na przykład, między końcem 2018 r. a początkiem 2019 r. przepisy zmieniano trzykrotnie, co skutkowało trzema różnymi reżimami prawnymi w krótkim czasie. Zmiany w ustawie nie wpływają na obowiązujące umowy, które nadal podlegają przepisom obowiązującym w chwili ich zawarcia.

Obecnie rząd planuje wdrożenie nowej ustawy dotyczącej mieszkań, która w szczególności wpłynie na najmy miejskie.

3. Strony umowy

Ważne jest poprawne zidentyfikowanie stron umowy, ponieważ błędna redakcja może prowadzić do podważenia jej skuteczności lub do sporów interpretacyjnych. Aby uniknąć pomyłek, w umowach zazwyczaj stosuje się kursywę i wielkie litery, np. „Wynajmujący” i „Najemca”. Stronami umowy są:

  • Wynajmujący: Osoba fizyczna lub prawna wynajmująca nieruchomość w zamian za czynsz
  • Najemca: Osoba fizyczna lub prawna, która bierze nieruchomość w najem i zobowiązuje się do zapłaty czynszu

Możliwe jest, że będzie kilku wynajmujących i najemców (lub ich przedstawicieli prawnych), warto uwzględnić ich wszystkich w umowie, zobowiązując ich solidarnie, co pozwoli na dochodzenie pełnej kwoty czynszu od dowolnego najemcy w razie zaległości.

4. Sporządzanie umowy

Po ustaleniu rodzaju umowy najmu, zidentyfikowaniu stron i zapoznaniu się z obowiązującymi przepisami prawnymi, można przystąpić do sporządzenia umowy najmu:

  • Forma umowy: Choć nie jest to obowiązkowe, umowa powinna być sporządzona na piśmie jako dokument prywatny. Brak pisemnej umowy nie oznacza braku umowy, gdyż może ona być zawarta ustnie. W niektórych przypadkach korzystne może być sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego
  • Podstawowe elementy umowy: Każda umowa powinna zawierać trzy podstawowe elementy, bez których jest nieważna (art. 1261 Kodeksu Cywilnego), a każda ze stron może ją unieważnić z tego powodu (art. 1300 Kodeksu Cywilnego):
    • Zgoda stron: Strony muszą wyrazić wolę zawarcia umowy
    • Przedmiot umowy: Przedmiot umowy musi być zgodny z prawem, możliwy do spełnienia i określony
    • Przyczyna zobowiązania: Przyczyną umowy najmu jest zawsze wynajem nieruchomości, przy czym wynajmujący zobowiązuje się udostępnić nieruchomość w zamian za czynsz, a najemca korzysta z niej za opłatą

5. Klauzule w umowie

Umowa najmu powinna być sporządzona z uwzględnieniem przepisów LAU, a jej klauzule muszą być dostosowane do konkretnego przypadku, zawierając takie elementy jak:

  • Czas trwania umowy i jej przedłużenie
  • Czynsz, jego aktualizacja i sposób płatności
  • Zasady rezygnacji i ewentualne odszkodowanie
  • Odpowiedzialność za naprawy i utrzymanie nieruchomości

Dobrze sporządzona umowa minimalizuje ryzyko konfliktów i ułatwia egzekwowanie praw w przypadku ewentualnych sporów sądowych, dlatego zawsze warto skonsultować jej treść z hiszpańskim prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.