Niewątpliwie jednym z zagadnień, które często budzi emocje podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jest kwestia, która ze stron powinna ponieść koszt podatku od nieruchomości (IBI) za rok, w którym dochodzi do transakcji. Z naszego doświadczenia wynika, że zasady rozliczania tego podatku, zarówno w trakcie, jak i po zakończeniu transakcji, należą do najczęściej zadawanych pytań przez naszych klientów, zarówno kupujących, jak i sprzedających
Mimo że wysokość tego podatku zazwyczaj nie jest znacząca i wynosi najczęściej kilkaset euro, kwestia, kto powinien go opłacić za rok, w którym odbywa się transakcja, nierzadko wywołuje napięcia między stronami. W poniższym artykule przedstawiamy kluczowe informacje, które powinni znać Polacy nabywający nieruchomości w Hiszpanii, aby rozwiać wątpliwości i skutecznie zarządzać tym aspektem transakcji.
Czym jest IBI
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) jest podatkiem zbliżonym do polskiego podatku katastralnego, ponieważ obie daniny są powiązane z wartością nieruchomości i opodatkowują jej posiadanie. Jest to istotny obowiązek, który spoczywa na właścicielach nieruchomości, a jego niedopełnienie może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Jest on często zapominany przez Polaków będących właścicielami nieruchomości w Hiszpanii, co może czasami prowadzić do nieprzyjemnych komplikacji.
IBI jest podatkiem regulowanym przez Królewski Dekret Ustawodawczy 2/2004 z dnia 5 marca 2004 r., który zatwierdza ujednolicony tekst Ustawy o Finansach Lokalnych (LHL). W ustawie tej podatek IBI został zdefiniowany jako podatek:
- Lokalny
Oznacza to, że jest administrowany i pobierany przez gminę, na której terenie znajduje się nieruchomość. Każda gmina ma pewien zakres swobody w dostosowywaniu stawek podatkowych, jednak musi to robić w granicach określonych przez prawo. - Bezpośredni
Podatek IBI opodatkowuje bezpośrednią manifestację majątku osoby, a konkretnie posiadanie nieruchomości. W odróżnieniu od podatków pośrednich, takich jak VAT, IBI odzwierciedla wartość posiadanych nieruchomości. - Rzeczowy
Oznacza to, że podatek dotyczy posiadania nieruchomości jako takiej, niezależnie od osobistych okoliczności ekonomicznych właściciela. Nie ma znaczenia, czy właściciel osiąga inne dochody, czy znajduje się w trudnej sytuacji finansowej – obowiązek zapłaty IBI pozostaje.
Podstawowym celem IBI jest opodatkowanie wartości nieruchomości na zasadach określonych przez prawo. Jest to kluczowe źródło dochodów dla gmin, które wykorzystują te środki na finansowanie lokalnych usług publicznych, takich jak utrzymanie infrastruktury, bezpieczeństwo publiczne czy rozwój społeczności lokalnych.
W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości przyczyniają się do utrzymania usług publicznych świadczonych przez gminę, w której znajduje się ich nieruchomość, a ciężar podatkowy jest proporcjonalny do wartości posiadanej nieruchomości.
Kto jest zobowiązany do zapłaty IBI?
Podatnikiem IBI, czyli osobą zobowiązaną do uiszczenia tego podatku, jest właściciel nieruchomości. Innymi słowy, obowiązek zapłaty IBI spoczywa na osobie lub osobach posiadających prawo własności do danej nieruchomości.
Oznacza to, że niezależnie od tego, czy nieruchomość jest użytkowana, wynajmowana, czy pozostaje pusta, odpowiedzialność za opłatę tego podatku zawsze spoczywa na jej właścicielu. Świadomość tego obowiązku jest kluczowa dla uniknięcia problemów prawnych i finansowych.
Co jest zdarzeniem podatkowym w przypadku IBI?
Zdarzeniem podatkowym – czyli okolicznością powodującą powstanie obowiązku podatkowego i konieczność zapłaty podatku – jest istnienie prawa własności do nieruchomości.
Mówiąc prościej, jeśli ktoś posiada nieruchomość, taką jak mieszkanie, dom lub działkę, sam fakt posiadania tego prawa własności powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku IBI. Obowiązek ten istnieje niezależnie od tego, czy nieruchomość jest zamieszkała, wynajmowana, czy pozostaje pusta. Ta zasada jasno określa podstawę prawną obowiązku podatkowego.
Jak często płaci się IBI?
Okres podatkowy dla IBI pokrywa się z rokiem kalendarzowym, co oznacza, że podatek IBI jest opłacany raz w roku. Właściciel nieruchomości ma zatem obowiązek uregulowania IBI corocznie za posiadaną nieruchomość.
Wiele gmin oferuje możliwość rozłożenia płatności podatku na raty w ciągu roku, aby ułatwić właścicielom nieruchomości regulowanie tego obowiązku. Na przykład, płatność może być podzielona na raty dwumiesięczne lub kwartalne, w zależności od zasad obowiązujących w danej gminie. Dzięki temu właściciele mogą wygodniej rozłożyć swoje zobowiązania finansowe.
Kiedy należy zapłacić IBI?
Podatek IBI jest naliczany pierwszego dnia okresu podatkowego, co – biorąc pod uwagę, że okres ten pokrywa się z rokiem kalendarzowym – oznacza, że IBI jest naliczany 1 stycznia każdego roku. Należy jednak pamiętać, że moment naliczenia podatku nie jest równoznaczny z terminem jego płatności. Każda gmina ma autonomię w ustalaniu swojego kalendarza podatkowego, dlatego termin płatności IBI różni się w zależności od lokalizacji.
Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów ustawy o finansach lokalnych należy przyjąć, że obowiązek zapłaty IBI spoczywa na osobie, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku podatkowego.
Co dzieje się z podatkiem IBI, gdy właściciel nieruchomości ją sprzedaje?
Jak wskazano wcześniej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatek IBI za dany rok powinien zostać zapłacony przez właściciela nieruchomości, który jest jej właścicielem na dzień 1 stycznia danego roku. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel sprzeda nieruchomość w trakcie roku, obowiązek zapłaty podatku ciąży na nim, mimo że nowy właściciel będzie posiadał nieruchomość przez resztę roku.
Zgodnie z interpretacją Sądu Najwyższego, sprzedający może przenieść na kupującego proporcjonalną część obowiązku zapłaty podatku za okres, w którym nowy właściciel będzie posiadał nieruchomość w roku, w którym doszło do podpisania umowy.
Na przykład, jeśli podatek IBI za nieruchomość wynosi 300 euro, a sprzedający przekazuje nieruchomość kupującemu 30 czerwca, co oznacza, że był właścicielem przez połowę roku, czyli sprzedający może obciążyć kupującego połową podatku IBI za dany rok. W tym przypadku kupujący musiałby zapłacić sprzedającemu 150 euro.
Strony mogą dowolnie ukształtować między sobą odmienne zasady, które należy zawrzeć w umowie.
Kto będzie zobowiązany do płacenia IBI?
Niezależnie od tego na co umówią się strony oraz tego co wynika z powyżej przywołanego orzecznictwa, osoby zainteresowane tym zagadnieniem powinny mieć jasność, że z formalnego punktu widzenia, osobą zobowiązaną do zapłaty podatku będzie osoba będąca oficjalnie właścicielem nieruchomości na dzień 1 stycznia danego roku.
Jeśli strony nie podejmą żadnych dodatkowych działań wobec administracji lokalnej, rada miasta obciąży całą kwotą IBI za dany rok sprzedawcę, ponieważ posiada jego dane.
W przypadku braku dodatkowych działań ze strony sprzedawcy lub kupującego, miasto pobierze pełną kwotę IBI od sprzedawcy. Następnie sprzedawca będzie miał prawo żądać od kupującego zwrotu proporcjonalnej części podatku, odpowiadającej okresowi, przez jaki każdy z nich był właścicielem nieruchomości, lub – zgodnie z zawartymi ustaleniami – wymagać realizacji określonego porozumienia.
Jeżeli nie zostanie zgłoszona zmiana właściciela do rady miasta, dotychczasowy właściciel będzie zobowiązany pokryć koszt IBI za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Kupujący natomiast będzie musiał uregulować odpowiednią część tej kwoty zgodnie z ustaleniami między stronami.
Co powinien zrobić kupujący po zakupie nieruchomości?
Po zakupie nieruchomości kupujący powinien udać się do urzędu miasta i, przedstawiając kopię aktu notarialnego potwierdzającego, że jest nowym właścicielem, złożyć wniosek o aktualizację danych w celu przepisania płatności podatku IBI na nowego właściciela. Dzięki temu podatek za kolejne lata będzie pobierany z rachunku bankowego nowego właściciela, a nie sprzedawcy.
W przypadku obsługi transakcji przez hiszpańską kancelarię adwokacką to ona zajmuje się tymi uciążliwymi i czasochłonnymi formalnościami.
Jak oblicza się podatek IBI?
Obliczenie podatku IBI opiera się na dwóch elementach: wartości katastralnej nieruchomości oraz stawkach podatkowych, które są stosowane w zależności od lokalizacji nieruchomości w danej gminie.
Wartość katastralna, która oddzielnie określa wartość gruntu i budynku, jest wartością administracyjną ustalaną przez państwo za pośrednictwem Generalnej Dyrekcji Katastru. Jest to wartość szacunkowa, która nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Wartość ta jest co do zasady weryfikowana co dziesięć lat, o ile nie wystąpią okoliczności wymagające uprzedniej weryfikacji.
Stawki podatkowe stosowane na wartość katastralną ustalane są przez gminę, choć muszą mieścić się w granicach określonych przez Ustawę o Gospodarce Lokalnej: od 0,4% do 1,1% dla nieruchomości miejskich oraz od 0,3% do 0,9% dla nieruchomości wiejskich.
Istnieją jednak sytuacje, które umożliwiają gminie podwyższenie tych stawek, na przykład w przypadku stolic prowincji lub wspólnot autonomicznych. Ostateczna stawka zależy od polityki lokalnej oraz potrzeb budżetowych danej gminy.
Przykład obliczenia podatku IBI dla nieruchomości
Aby lepiej zrozumieć, jak obliczany jest podatek IBI, przedstawiamy przykład oparty na nieruchomości zlokalizowanej w Barcelonie. Należy pamiętać, że każde miasto może stosować różne stawki.
Załóżmy, że posiadamy mieszkanie o wartości katastralnej wynoszącej 400 000 euro. Aby obliczyć IBI, należy pomnożyć tę wartość przez stawkę podatkową obowiązującą w Barcelonie, która wynosi 0,66% dla nieruchomości miejskich.
Wyliczenie wygląda następująco:
400 000 euro × 0,66%
400 000 euro × 0,0066
IBI = 2 640 euro euro
Podatek IBI a inne zobowiązania podatkowe
Właściciele nieruchomości w Hiszpanii muszą liczyć się z koniecznością regulowania różnych podatków związanych z ich własnością, w tym nie tylko podatku IBI, ale również innych obowiązków podatkowych.
Oto najważniejsze z nich:
- Podatek dochodowy od nieruchomości (IRPF)
W Hiszpanii właściciele nieruchomości są zobowiązani do uwzględnienia w deklaracji podatkowej IRPF dochodów z wynajmu nieruchomości lub przypisanych dochodów z nieruchomości niezamieszkanych, obliczanych na podstawie wartości katastralnej. - Podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía)
W przypadku sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązany jest do uiszczenia podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. Plusvalía. Podatek ten obliczany jest na podstawie wzrostu wartości nieruchomości od momentu jej zakupu do momentu sprzedaży. Główne kryterium wyceny stanowi tutaj wartość katastralna gruntu. - Podatek od wielkich majątków (Impuesto sobre el Patrimonio)
Osoby posiadające majątek o wysokiej wartości, w tym nieruchomości, mogą być zobowiązane do zapłaty podatku od wielkich majątków.
Podatki takie jak IRPF, Plusvalía i podatek od wielkich majątków są istotnymi elementami obciążenia fiskalnego związanego z nieruchomościami w Hiszpanii. Każdy właściciel powinien uwzględnić je w swoich kalkulacjach, najlepiej skonsultować transakcję i zlecić jej poprowadzenie kancelarii adwokackiej w Hiszpanii.
Podsumowanie
Podsumowując, przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący nieruchomość powinien upewnić się, że zna całkowitą roczną wysokość podatku IBI oraz kalendarz jego płatności, a także sprawdzić, czy sprzedający jest na bieżąco z jego regulowaniem. Jest to kluczowe, aby uniknąć niespodziewanych kosztów i nieporozumień.
Podatek IBI za rok, w którym dochodzi do sprzedaży, powinien być proporcjonalnie podzielony między sprzedającego a kupującego zgodnie z czasem posiadania nieruchomości przez każdą ze stron. Możliwe jest również ustalenie innych zasad rozliczenia, jednak powinny one zostać jasno zapisane w umowie przedwstępnej oraz akcie notarialnym.
Zdecydowanie zaleca się, aby kwestia podziału kosztów IBI została omówiona i uregulowana przed podpisaniem aktu sprzedaży. Najlepiej, aby sprzedający i kupujący wzajemnie rozliczyli kwoty wynikające z tego podatku przed lub w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Takie podejście pozwoli uniknąć konfliktów między stronami oraz potencjalnych problemów z administracją podatkową.
Dlaczego warto zlecić obsługę transakcji specjaliście?
Współpraca z doświadczoną kancelarią adwokacką w Hiszpanii pozwoli na sprawne i profesjonalne przeprowadzenie tego procesu. Kancelaria zadba o dokładne sprawdzenie, czy podatek IBI został opłacony, oraz pomoże w ustaleniu jasnych zasad jego rozliczenia. Dzięki temu obie strony mogą czuć się bezpiecznie i skoncentrować na realizacji transakcji w zgodzie z przepisami prawa. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią, która zadba o wszystkie formalności związane z podatkiem IBI i innymi aspektami zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
(+48) 797 870 285
