Wynajem nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku: długoterminowy, średnioterminowy czy turystyczny?

Nowe regulacje najmu turystycznego obowiązujące w 2026 r.

Wybór właściwego modelu najmu nieruchomości w Hiszpanii ma obecnie kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji i jej realnej rentowności. Po pełnym wdrożeniu Registro Único de Viviendas de Uso Turístico (NRU/NRA) oraz nowych obowiązkach sprawozdawczych, rynek funkcjonuje w zupełnie innym otoczeniu regulacyjnym niż jeszcze kilka lat temu. W praktyce wielu inwestorów zaczyna dziś od pytania, jak uzyskać numer NRU, ponieważ bez prawidłowej rejestracji (a często także bez licencji regionalnej) legalny najem turystyczny może być po prostu niedostępny. Procedurę uzyskania numeru NRU/Registro Único opisujemy w tym artykule.

Dla polskich nierezydentów wybór pomiędzy najmem długoterminowym, średnioterminowym (sezonowym) a turystycznym (krótkoterminowym) nie powinien być decyzją intuicyjną. Modele te różnią się:

• poziomem ryzyka prawnego,
• zakresem obowiązków administracyjnych,
• sposobem opodatkowania (IRNR 19%/24%, w określonych przypadkach IVA 21%),
• faktyczną rentownością po uwzględnieniu kosztów operacyjnych.

W niniejszym artykule analizujemy, który wariant jest najbezpieczniejszy i najbardziej opłacalny dla nierezydenta podatkowego oraz jak legalnie i efektywnie rozliczać dochody z nieruchomości.

Jeżeli dopiero rozważasz zakup i chcesz ocenić opłacalność inwestycji na wstępnym etapie, warto zacząć od pełnego poradnika: Czy opłaca się kupić nieruchomość w Hiszpanii.

Trzy modele najmu w Hiszpanii – czym różnią się w praktyce w 2026 roku?

W hiszpańskim systemie prawnym istnieje wiele rodzajów umów najmu (contratos de arrendamiento) – od wynajmu mieszkań na stałe, przez umowy sezonowe, po najem z opcją zakupu. Dla inwestorów zagranicznych, zwłaszcza nierezydentów z Polski, kluczowe znaczenie mają trzy formy, które niosą za sobą odmienne konsekwencje podatkowe i administracyjne: najem długoterminowy, średnioterminowy oraz turystyczny.

Najem turystyczny (alquiler turístico)

To najbardziej sformalizowany model, obejmujący krótkie pobyty o charakterze wypoczynkowym, realizowane głównie przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. Obecnie jest to obszar najsilniej regulowany. Wymaga spełnienia szeregu warunków: posiadania numeru Registro Único (NRU/NRA), często regionalnej licencji, odpowiednich warunków technicznych oraz – w wielu przypadkach – zgody wspólnoty właścicieli.

Kluczowym zagadnieniem pozostaje dostępność licencji. W wielu gminach nie wydaje się nowych zezwoleń lub są one limitowane, a brak licencji (tam, gdzie jest wymagana) oznacza ryzyko dotkliwych sankcji.

Należy pamiętać, że model ten wiąże się z rozszerzonymi obowiązkami sprawozdawczymi i coraz częściej traktowany jest jako działalność zbliżona do usług hotelarskich.

Najem sezonowy (alquiler temporal)

Model ten zyskuje na znaczeniu jako alternatywa dla turystyki. Dotyczy umów zawieranych zazwyczaj na okres od kilku do kilkunastu miesięcy, skierowanych do pracowników czasowych, ekspatów, studentów czy osób relokujących się do Hiszpanii. Istotą najmu średnioterminowego jest cel pobytu inny niż wypoczynek – nie może być on oferowany w trybie typowo hotelowym.

Często postrzega się go jako „bezpieczny kompromis” pomiędzy rentownością a ryzykiem regulacyjnym, choć wymaga starannego skonstruowania umowy i uzasadnienia tymczasowego charakteru najmu.

Najem długoterminowy

Forma regulowana przede wszystkim przez ustawę o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU). Obejmuje umowy zawierane w celu zaspokojenia stałych potrzeb mieszkaniowych, zwykle na okres co najmniej jednego roku. Z perspektywy prawnej i podatkowej jest to wariant najstabilniejszy i najmniej ryzykowny dla nierezydentów. Nie wymaga licencji turystycznych, nie podlega reżimowi NRU i rzadko rodzi konflikty ze wspólnotami mieszkaniowymi. Przy rosnącym deficycie mieszkań w dużych miastach, zyskał on dodatkowo na atrakcyjności rynkowej.

Wynajem długoterminowy Hiszpania – opłacalność w 2026 roku na tle najmu średnio i krótkoterminowego

Po ostatnich zmianach regulacyjnych różnice pomiędzy poszczególnymi modelami stały się wyraźniejsze. Nie są to już tylko odmienne strategie biznesowe, ale trzy odrębne reżimy prawne.

Najem długoterminowy pozostaje modelem najbardziej przewidywalnym. Umowy często ulegają automatycznym przedłużeniom, co dla inwestora oznacza stały miesięczny dochód, ograniczoną rotację najemców oraz niskie koszty operacyjne. Niedobór mieszkań w metropoliach sprzyja wzrostowi czynszów i skraca okresy pustostanów.

Najem średnioterminowy wymaga większej ostrożności prawnej. Kluczowe jest tu prawidłowe określenie celu pobytu najemcy oraz rejestracja w Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA) – obowiązkowa dla wszystkich reklamujących nieruchomości online. Warto pamiętać o specyfice regionalnej:

W przypadku Barcelony należy pamiętać, że od 1 stycznia 2026 roku obowiązuje Ley 11/2025. Wprowadza ona rygorystyczne wymogi dokumentowania przyczyny czasowego charakteru najmu – brak odpowiedniej dokumentacji może skutkować uznaniem umowy za najem długoterminowy.

Najem turystyczny, mimo potencjalnie najwyższych przychodów, stał się opcją najbardziej ryzykowną. Obowiązek posiadania NRU, kontrole oraz ograniczenia wspólnot sprawiają, że jest to rozwiązanie głównie dla inwestorów z „historycznymi” licencjami i zapleczem do zarządzania.

Podatek od wynajmu w Hiszpanii – co musi wiedzieć nierezydent w 2026 roku?

Kwestie podatkowe są często niedoszacowanym elementem inwestycji. Wybór modelu najmu wpływa bezpośrednio na wysokość obciążeń, obowiązki sprawozdawcze oraz ryzyko kontroli.

Najem długoterminowy i średnioterminowy:
Sytuacja jest tu relatywnie przejrzysta. Dochody nierezydentów podlegają opodatkowaniu IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Dla rezydentów podatkowych UE stawka wynosi 19%.

Jak rozliczyć IRNR 19%? Poprzez formularz modelo 210, składany cyklicznie. Ważne jest, że w tym modelu można odliczyć koszty uzyskania przychodu, takie jak podatek IBI, opłaty wspólnotowe (comunidad), remonty, ubezpieczenie czy odsetki kredytowe.

Warunkiem dla najmu średnioterminowego jest brak usług dodatkowych (hotelowych) oraz cel pobytu inny niż turystyczny.

Najem turystyczny:
Tutaj sytuacja jest bardziej złożona. Jeśli wynajem ogranicza się do udostępnienia lokalu bez usług dodatkowych (sprzątanie w trakcie, recepcja, wyżywienie), zazwyczaj korzysta ze zwolnienia z VAT (IVA). Jednakże, oferowanie usług zorganizowanych lub prowadzenie działalności w sposób ciągły może zostać uznane za działalność gospodarczą, co rodzi obowiązek naliczania i rozliczania VAT (zazwyczaj 10%) oraz składania deklaracji kwartalnych i rocznych.

Niezależnie od VAT, dochód podlega opodatkowaniu IRNR. Dodatkowo, właściciele muszą pamiętać o wymogach rejestracyjnych i raportowaniu danych gości.

Ważne: Należy również pamiętać o formularzu modelo 720 (deklaracja o aktywach zagranicznych), który może dotyczyć niektórych inwestorów po przekroczeniu określonych progów wartościowych.

Opłacalność najmu w 2026 roku – jak lokalizacja zmienia wszystko?

Analiza opłacalności nie może być oderwana od lokalizacji. Zmiany prawne silnie zróżnicowały rynki lokalne:

• Duże miasta (Barcelona, Madryt): Najem turystyczny jest tu mocno ograniczony lub zablokowany. Dominującym i najbardziej racjonalnym wyborem jest najem długoterminowy, wspierany przez rosnące czynsze i popyt.
• Regiony turystyczne (Costa del Sol, Baleary): Najem turystyczny wciąż może być opłacalny, ale głównie dla nieruchomości z ważną licencją i przy profesjonalnym zarządzaniu. Należy liczyć się z wysokimi kosztami operacyjnymi.
• Alicante, Walencja, Costa Blanca: Dynamicznie rozwija się tu najem średnioterminowy, przyciągający ekspatów i pracowników zdalnych. Pozwala to na uzyskanie stawek wyższych niż w najmie długoterminowym, przy mniejszym ryzyku regulacyjnym niż w turystyce.

Case study: Porównanie rentowności trzech modeli najmu – apartament 90m² w Maladze

Kiedy który model najmu ma sens w 2026 roku?

Odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji inwestora i specyfiki nieruchomości:

• Najem długoterminowy – dla inwestorów ceniących stabilność, przewidywalność i minimalne ryzyko prawne. Idealny w dużych aglomeracjach, gdzie popyt przewyższa podaż. Rekomendowany dla osób, które nie chcą angażować się w aktywne zarządzanie.
• Najem średnioterminowy – dla osób elastycznych, celujących w grupy takie jak cyfrowi nomadzi czy studenci. Sprawdza się w miastach uniwersyteckich i hubach technologicznych. Wymaga jednak precyzyjnych umów i dbałości o zgodność celu pobytu z przepisami.
• Najem turystyczny – ma sens wyłącznie w topowych lokalizacjach wakacyjnych, pod warunkiem posiadania ważnej licencji/NRU oraz gotowości na wysokie koszty compliance i zarządzania. To opcja o podwyższonym ryzyku.

Wnioski końcowe – jaki model najmu wygrywa w 2026 roku?

Rynek najmu w Hiszpanii wszedł w fazę dojrzałą i silnie regulowaną. Najem turystyczny przestał być rozwiązaniem masowym, stając się niszową strategią dla profesjonalistów. Dla większości polskich nierezydentów najbezpieczniejszym i najbardziej przewidywalnym rozwiązaniem pozostaje najem długoterminowy, ewentualnie uzupełniony o dobrze przygotowany najem średnioterminowy. Modele te pozwalają ograniczyć ryzyko prawne, uprościć rozliczenia i zapewnić stabilny dochód w długim horyzoncie czasowym.

FAQ / Najem w Hiszpanii 2026

Czy w 2026 roku opłaca się najem turystyczny w Hiszpanii?

Jest on opłacalny głównie w ściśle określonych lokalizacjach i tylko przy spełnieniu trzech warunków:

1. Posiadasz ważną licencję lub numer NRU/NRA: Bez tego platformy takie jak Airbnb czy Booking.com usuwają ogłoszenia w ciągu 48 godzin. W miastach takich jak Barcelona czy Madryt obowiązują moratoria lub plany likwidacji licencji.
2. Masz profesjonalne zarządzanie: Koszty obsługi sięgają 20-30% przychodu, do tego dochodzą koszty księgowe (800-1500 EUR/rok) i obowiązki raportowe.
3. Akceptujesz ryzyko regulacyjne: Grzywny za brak NRU mogą być dotkliwe (do kilkuset tysięcy euro w przypadku poważnych naruszeń), a od 2025 r. często wymagana jest zgoda 60% właścicieli we wspólnocie (dla nowych wniosków).

Jaki model najmu jest najbezpieczniejszy dla polskiego nierezydenta?

Zdecydowanie najem długoterminowy. Jego główne zalety to:

• Zerowe ryzyko licencyjne: Nie wymaga NRU ani zgody wspólnoty.
• Stabilne podatki: Jednolita stawka IRNR 19% (UE) z możliwością odliczania kosztów i brak VAT.
• Niskie koszty operacyjne: Brak prowizji platform rezerwacyjnych i drogiego zarządzania (200-400 EUR/rok).
• Popyt: Wzrost czynszów w dużych miastach (prognoza 6-9%) i niska rotacja najemców.

Czym różni się najem średnioterminowy od turystycznego?

Różnica jest kluczowa dla legalności i podatków. Błędna kwalifikacja (np. ukrywanie turystyki pod płaszczykiem najmu sezonowego) grozi grzywnami do 60 000 EUR.

• Najem średnioterminowy (arrendamiento de temporada): Trwa zazwyczaj 3-11 miesięcy (min. 32 dni). Kluczowy jest cel pobytu: praca, studia, relokacja (nie wypoczynek). Nie wymaga licencji ani NRU. Podatek to IRNR 19% (bez IVA).
• Najem turystyczny (vivienda de uso turístico): Pobyt o celu wypoczynkowym, zazwyczaj krótkoterminowy (1-31 dni). Wymaga numeru NRU, licencji regionalnej i często zgody wspólnoty. Może wiązać się z obowiązkiem płacenia VAT.

Czy do najmu w Hiszpanii trzeba rozliczać VAT (IVA)?

To zależy od zakresu usług:

• Najem długo- i średnioterminowy: Zasadniczo zwolniony z VAT (brak IVA), jeśli służy celom mieszkaniowym i nie obejmuje usług hotelowych.
• Najem turystyczny:
  • BEZ usług dodatkowych: Jeśli tylko udostępniasz lokal (klucze + sprzątanie końcowe), zazwyczaj korzystasz ze zwolnienia z VAT. Płacisz tylko IRNR 19%.
  • Z usługami dodatkowymi: Jeśli oferujesz sprzątanie w trakcie pobytu, zmianę pościeli, recepcję czy wyżywienie – IVA jest obowiązkowy. Zazwyczaj wynosi on 10% (usługi hotelowe), ale w niektórych konfiguracjach biznesowych może to być 21%. Wymaga to rejestracji jako przedsiębiorca i składania deklaracji kwartalnych.

Jakie podatki płaci polski właściciel nieruchomości w Hiszpanii?

Polski nierezydent podlega dwóm głównym kategoriom podatków:

1. Podatki od posiadania nieruchomości (płacą wszyscy)

• IBI (Podatek od nieruchomości): 0,4-1,3% wartości katastralnej rocznie.
• Opłaty wspólnotowe (Comunidad): 30-300 EUR miesięcznie, zależnie od udogodnień.

2. Podatki od wynajmu (IRNR)

• Stawka: 19% od dochodu netto (przychód minus koszty) dla rezydentów UE.
• Koszty do odliczenia: IBI, czynsz administracyjny, ubezpieczenie, remonty, odsetki od kredytu, amortyzacja (3% wartości budynku).
• Rozliczenie: Formularz modelo 210 (najlepiej kwartalnie).

Uwaga na najczęstsze błędy i kary:

• Nieskładanie deklaracji modelo 210 grozi karą w wysokości 50-200% podatku plus odsetki.
• Niezgłaszanie IVA przy najmie turystycznym z usługami może skutkować grzywną do 150% VAT.
• Ukrywanie dochodów jest ryzykowne, ponieważ hiszpański urząd skarbowy ma automatyczny dostęp do danych z platform rezerwacyjnych (Airbnb, Booking).