Wynajem turystyczny w Hiszpanii w 2026 roku wymaga uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nowelizacja Ley Orgánica 1/2025 oraz zmiany w Ley de Propiedad Horizontal wprowadziły obowiązek uzyskania większości 3/5 właścicieli przed rozpoczęciem działalności jako Vivienda de Uso Turístico (VUT). Brak zgody może uniemożliwić legalne prowadzenie najmu krótkoterminowego.
Planujesz inwestycję w nieruchomość w Hiszpanii pod wynajem? Sprawdź, jak nowe przepisy wpływają na możliwość uzyskania licencji turystycznej i jakie ryzyka należy przeanalizować przed zakupem.
Kluczowe informacje:
- Od 2025 r. wymagana jest zgoda 3/5 wspólnoty na rozpoczęcie VUT
- Wspólnota może całkowicie zakazać wynajmu turystycznego
- Uchwały nie działają wstecz
- Najem sezonowy ≠ VUT
- Możliwe podwyższenie opłat do 20%
Przełom 2025: Koniec zasady „co nie jest zabronione, jest dozwolone”
Przez lata inwestorzy zakładali, że jeśli statut wspólnoty nie zawierał wyraźnego zakazu najmu turystycznego, możliwe było uzyskanie licencji i rozpoczęcie działalności.
Od 3 kwietnia 2025 r. ta zasada przestała obowiązywać.
Zgodnie z art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal wprowadzono mechanizm uprzedniej, wyraźnej zgody (aprobación expresa).
Oznacza to, że przed rozpoczęciem działalności jako Vivienda de Uso Turístico (VUT) konieczne jest uzyskanie uchwały wspólnoty większością:
- 3/5 liczby właścicieli
- reprezentujących jednocześnie 3/5 udziałów (cuotas de participación)
Przepis dotyczy lokali przeznaczonych na działalność objętą regionalnymi przepisami turystycznymi. Licencje VUT regulowane są odrębnie przez wspólnoty autonomiczne (np. Andaluzja, Walencja, Katalonia), dlatego każda inwestycja wymaga analizy także prawa regionalnego.
Prawo do całkowitego zakazu VUT
Najnowsza linia orzecznicza Tribunal Supremo z końca 2024 r. oraz nowelizacja LO 1/2025 potwierdzają, że wspólnota może nie tylko ograniczyć zasady wynajmu, ale całkowicie go zakazać tą samą większością 3/5 głosów. Wcześniej część sądów wymagała jednomyślności.
Wspólnota może również zwiększyć opłaty dla lokali turystycznych maksymalnie o 20%.
Czy nowe przepisy działają wstecz? (Zasada retroaktywności)
Nie.
Uchwały podejmowane na podstawie art. 17.12 LPH nie mają mocy wstecznej. Jeśli działalność była faktycznie prowadzona zgodnie z prawem regionalnym przed podjęciem uchwały zakazującej VUT, wspólnota nie może automatycznie odebrać prawa do jej kontynuowania.
Ochrona dotyczy jednak działalności rzeczywiście wykonywanej, a nie wyłącznie posiadanej „na przyszłość” licencji.
Aby zakaz był skuteczny wobec przyszłych nabywców, uchwała powinna zostać ujawniona w Registro de la Propiedad. (Registro de la Propiedad).
Wynajem sezonowy jako alternatywa – na czym polega różnica?
Najem turystyczny (VUT) podlega regionalnym przepisom turystycznym i wymaga zgody wspólnoty 3/5.
Najem sezonowy (alquiler de temporada) podlega Ley de Arrendamientos Urbanos i nie jest tożsamy z VUT. Obejmuje wynajem dla studentów, pracowników czy cyfrowych nomadów na kilka miesięcy.
Co do zasady wspólnota nie może zakazać zwykłego najmu sezonowego większością 3/5. Ograniczenie takiego najmu wymagałoby zmiany statutu, co zazwyczaj oznacza jednomyślność.
Czy warto inwestować w VUT w Hiszpanii w 2026 roku?
Tak, ale wyłącznie po szczegółowej analizie prawnej.
Rynek nie przestał być rentowny – stał się bardziej selektywny. Inwestycje w budynkach, w których wspólnota wyraża zgodę na VUT, nadal mogą generować wysoką stopę zwrotu, szczególnie w regionach turystycznych o stabilnym popycie.
Kluczowe jest jednak sprawdzenie przed zakupem:
- czy wspólnota wyraża zgodę na VUT,
- czy zakaz nie został wpisany do rejestru,
- jakie są lokalne regulacje turystyczne,
- czy statut nie zawiera ogólnego zakazu działalności komercyjnej.
W 2026 roku sukces inwestycji zależy nie od lokalizacji wyłącznie, lecz od zgodności prawnej projektu.
Bezpieczny zakup nieruchomości pod wynajem turystyczny
Przed inwestycją w nieruchomość w Hiszpanii pod wynajem krótkoterminowy należy przeprowadzić audyt obejmujący:
- analizę statutu wspólnoty (Estatutos),
- weryfikację księgi wieczystej (Nota Simple),
- analizę Libro de Actas,
- ocenę zgodności z przepisami regionalnymi dotyczącymi licencji turystycznych.
Zakup „w ciemno” w obecnym stanie prawnym wiąże się z istotnym ryzykiem.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie ma uprawnienia?
Wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios) zrzesza wszystkich właścicieli lokali w budynku i zarządza częściami wspólnymi. Określa prawa i obowiązki właścicieli oraz podejmuje uchwały w drodze głosowania.
Organy wspólnoty
Do organów wspólnoty mieszkaniowej należą:
- Przewodniczący: reprezentant wspólnoty w sprawach organizacyjnych i administracyjnych, odpowiedzialny za sporządzanie uchwał.
- Sekretarz: odpowiada za prowadzenie dokumentacji wspólnoty, sporządzanie protokołów z zebrań oraz obsługę korespondencji.
- Administrator: zajmuje się bieżącymi sprawami wspólnoty, realizacją uchwał, oraz nadzorem prac technicznych w budynku.
- Zgromadzenie właścicieli: najwyższy organ decyzyjny wspólnoty tworzony przez wszystkich właścicieli, podejmuje uchwały podczas zebrań wspólnoty poprzez głosowanie
Jak wygląda głosowanie?
Podczas zebrań wspólnotowych nie wszystkie decyzje podejmowane są w ten sam sposób. Istnieje zasada „podwójnego liczenia głosów”, co oznacza, że każda uchwala musi spełnić dwa kryteria jednocześnie, o ile przepisy stanowią inaczej. Należy rozróżnić większość głosów uzyskanych dzięki:
- Udziałom (procentowi własności)
– Inaczej cuota de participacion, to procentowy udział właściciela w częściach wspólnych budynku, który określa jego obowiązki finansowe wobec wspólnoty (czynsz, opłaty na utrzymanie części wspólnych, fundusz rezerwowy). Jest on zapisany w planie podziału własności (escritura de división horizontal), który stanowi część dokumentacji notarialnej nieruchomości. - Liczbą właścicieli
– W tym przypadku, każdy lokal liczy się jako jeden głos, nawet w przypadku, gdy lokal jest współwłasnością dwojga mieszkańców bloku.
W zależności od rodzaju decyzji podejmowanych przez wspólnotę, przepisy przewidują stosowanie rożnego rodzaju większości, a w niektórych przypadkach wymagają jednomyślności
FAQ – Wynajem turystyczny w Hiszpanii 2026
Czy wspólnota mieszkaniowa w Hiszpanii może zakazać wynajmu turystycznego?
Tak. Art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal pozwala ograniczyć lub całkowicie zakazać VUT większością 3/5 właścicieli reprezentujących 3/5 udziałów.
Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty na rozpoczęcie VUT?
Tak. Od 3 kwietnia 2025 r. wymagana jest uprzednia, wyraźna zgoda wspólnoty większością 3/5.
Czy nowe przepisy działają wstecz?
Nie. Uchwały nie mają mocy retroaktywnej wobec działalności legalnie prowadzonej przed ich podjęciem.
Czy wspólnota może podnieść opłaty dla lokali turystycznych?
Tak, maksymalnie o 20%.
Czy wspólnota może zakazać najmu sezonowego (alquiler de temporada)?
Co do zasady nie większością 3/5. Najem sezonowy podlega LAU i wymaga zmiany statutu, zazwyczaj jednomyślnej.
Czym różni się VUT od najmu sezonowego?
VUT podlega przepisom turystycznym danego regionu i wymaga zgody wspólnoty. Najem sezonowy podlega LAU i nie wymaga licencji turystycznej.
Czy zakaz musi być wpisany do księgi wieczystej?
Aby był skuteczny wobec przyszłych nabywców, uchwała ograniczająca lub zakazująca VUT powinna zostać ujawniona w Registro de la Propiedad.
Reforma wprowadzona przez Ley Orgánica 1/2025 zasadniczo zmieniła model inwestowania w wynajem turystyczny w Hiszpanii. Uprzednia zgoda wspólnoty większością 3/5 stała się warunkiem rozpoczęcia działalności VUT, a wspólnoty uzyskały realne narzędzia kontroli.
W praktyce oznacza to, że każda inwestycja pod wynajem turystyczny wymaga dziś szczegółowej analizy statutów wspólnoty, wpisów w rejestrze nieruchomości oraz regulacji regionalnych. Rzetelny audyt prawny przed zakupem stanowi podstawowy element bezpiecznej strategii inwestycyjnej.
