Wśród polskich przedsiębiorców coraz częściej pojawia się pomysł nabywania nieruchomości przez spółkę, z zamiarem wykorzystania jej na cele prywatne jednego ze wspólników. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać korzystnym rozwiązaniem, warto zastanowić się, jakie jest podejście do tego rodzaju działań ze strony hiszpańskiego urzędu skarbowego.
Relacje pomiędzy spółką a jej wspólnikami znajdują się pod stałym nadzorem administracji podatkowej w Hiszpanii. Szczególnie krytycznym aspektem jest sytuacja, w której spółka zostaje wykorzystana jako narzędzie do uzyskania korzyści podatkowych. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności zawodowej za pośrednictwem spółki, jak i akumulowania nieruchomości w majątku spółki, zamiast w majątku osobistym wspólnika.
Hiszpański urząd skarbowy analizuje takie operacje pod kątem potencjalnych nadużyć, a w razie wykrycia nieprawidłowości może je zakwestionować oraz nałożyć sankcje. W związku z tym istotne jest zrozumienie ryzyk związanych z tego rodzaju działaniami oraz wiedza, jak takie sytuacje mogą być regulowane przez administrację podatkową.
W kolejnych częściach artykułu przybliżymy, jakie kroki należy podjąć, aby uniknąć problemów z hiszpańskim urzędem skarbowym oraz jakie argumenty mogą być kluczowe w przypadku kontroli podatkowej.
Korzyści z nabywania nieruchomości przez spółkę, a nie przez wspólnika osobiście
Zakup lub budowa nieruchomości przez spółkę w celu jej wykorzystania przez wspólnika przynosi liczne korzyści, zarówno podatkowe, jak i operacyjne.
Wśród najłatwiej wyobrażalnych korzyści warto wspomnieć o następujących:
1. Zakup nieruchomości przez spółkę na cele własne wspólnika
W sytuacji, gdy to spółka nabywa nieruchomość przeznaczoną na mieszkanie wspólnika i formalizuje z nim umowę najmu, korzyści podatkowe widać gołym okiem. Zakup takiej nieruchomości w celu jej późniejszego wynajęcia wspólnikowi umożliwia spółce odliczenie wszystkich kosztów związanych z nabyciem nieruchomości w ramach podatku od osób prawnych (Impuesto de Sociedades). Dodatkowo spółka może odliczyć koszty konieczne do uzyskania przychodów z najmu.
Z kolei jeśli to wspólnik kupiłby nieruchomość na własne potrzeby mieszkalne, nie miałby prawa do żadnych odliczeń.
2. Zakup nieruchomości przez spółkę na potrzeby działalności zawodowej wspólnika
Często spółki są wykorzystywane do zakupu nieruchomości, w której wspólnik prowadzi swoją działalność zawodową. Przykładowo, spółka może nabyć nową nieruchomość i wynająć ją wspólnikowi, który wykorzystuje ją do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT (np. fizjoterapeuta, lekarz).
W takim przypadku zakup nieruchomości przez spółkę pozwala jej odliczyć zarówno koszty nabycia nieruchomości w ramach Impuesto de Sociedades, jak i podatek VAT związany z zakupem (dotyczy to nieruchomości nowych). Wspólnik, kupując nieruchomość bezpośrednio na własne potrzeby zawodowe, nie mógłby odliczyć VAT, ponieważ jego działalność jest zwolniona z tego podatku, a co za tym idzie, nie ma prawa do odliczeń z tytułu VAT na zakup dóbr lub usług związanych z tą działalnością.
Podsumowując, zarówno dla wspólnika, jak i dla spółki bardziej korzystne jest, aby to spółka nabyła nieruchomość, a następnie oddała ją wspólnikowi w wynajem. Dzięki temu spółka może skorzystać z odliczeń podatkowych, które nie byłyby dostępne w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości przez wspólnika. To podejście minimalizuje koszty podatkowe i zwiększa efektywność finansową całego przedsięwzięcia.
Dlaczego hiszpański urząd skarbowy uznaje wykorzystanie spółek w celu uzyskania oszczędności podatkowych za działanie nieuczciwe?
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że tego typu działania nie są w niczym niezgodne z hiszpańskim prawem. W końcu wszystkie elementy operacji wydają się być rzeczywiste i zgodne z przepisami. Spółka faktycznie nabywa nieruchomość, podpisuje stosowne umowy i ponosi koszty jej zakupu.
Również umowa najmu pomiędzy wspólnikiem a spółką oraz płacony przez wspólnika czynsz, ustalony na poziomie rynkowym, są rzeczywiste i zgodne z prawem.
Jednak w takich przypadkach granica pomiędzy oszustwem podatkowym a tzw. „optymalizacją podatkową” jest bardzo cienka. Optymalizacja podatkowa polega na wyborze jednej z kilku dostępnych i legalnych opcji prawnych, która pozwala osiągnąć korzyść podatkową. Problem pojawia się, gdy wybór ten, choć na pierwszy rzut oka legalny, jest pozorny lub służy jedynie osiągnięciu korzyści podatkowej, co może być uznane za nadużycie.
Przykładowo, normalną praktyką byłoby, gdyby to wspólnik kupił osobiście nieruchomość, którą zamierza użytkować jako mieszkanie lub biuro. W przypadku jednak, gdy spółka nabywa nieruchomość, aby wynająć ją wspólnikowi, celem może być uzyskanie korzyści podatkowych, które byłyby niedostępne przy bezpośrednim zakupie przez wspólnika.
W takich przypadkach hiszpański urząd skarbowy może zakwestionować te działania, badając, jaka operacja prawna byłaby zgodna z prawem i adekwatna do uzyskania tego samego rezultatu, ale bez wykorzystania nieuzasadnionych lub sztucznych konstrukcji, takich jak interpozycja spółki. W sytuacjach, gdy wykorzystywane są takie struktury wyłącznie w celu uzyskania korzyści podatkowych, mogą one zostać uznane za działania mające na celu obejście prawa, mogące skutkować konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.
Instrumenty urzędu skarbowego do weryfikacji transakcji z udziałem spółek
W przypadku analizowania i ewentualnej regulacji operacji z wykorzystaniem spółek, hiszpańska Ustawa Generalna o Podatkach (Ley General Tributaria, LGT) przewiduje trzy różne mechanizmy, które urząd skarbowy może zastosować. Wybór konkretnego narzędzia zależy od rodzaju działań podatnika i stopnia potencjalnego nadużycia w sformalizowanych transakcjach.
1. Kwalifikacja (art. 13 LGT)
Pierwszym z mechanizmów jest kwalifikacja, która polega na ustaleniu rzeczywistej natury zawartej transakcji, niezależnie od jej formalnego nazewnictwa. Celem tego narzędzia jest przypisanie transakcji odpowiednich skutków podatkowych zgodnie z jej faktycznym charakterem. Urząd ma prawo do zapoznania się z wszelkimi dokumentami związanymi z daną transakcją i może je zakwalifikować według jej faktycznego charakteru, jeśli uzna, że różni się on od tego deklarowanego.
2. Symulacja (art. 16 LGT)
Kolejnym narzędziem jest symulacja, która odnosi się do sytuacji, w których przedstawiona transakcja:
– nie istnieje w rzeczywistości (symulacja absolutna), lub
– jest inna niż faktycznie przeprowadzona (symulacja względna)
W przypadku symulacji mamy do czynienia z celowym wprowadzeniem w błąd. Przykładem może być zawarcie umowy, która jedynie pozornie dotyczy określonej transakcji, podczas gdy w rzeczywistości realizowana jest zupełnie inna operacja.
3. Konflikt w stosowaniu przepisów (art. 15 LGT)
Trzecim mechanizmem jest konflikt w stosowaniu przepisów, wcześniej określany jako „oszustwo podatkowe”. W odróżnieniu od symulacji, w tym przypadku nie ma wprowadzenia w błąd. Transakcje lub umowy są rzeczywiste i zgodne z prawdą, jednak zostały one wykorzystane w sposób sprzeczny z intencją ustawodawcy.
W takich sytuacjach to urząd skarbowy (AEAT) musi udowodnić, że rzeczywista intencja stron odbiegała od zamierzonego celu przepisów. Dodatkowo, AEAT musi wskazać, jaką transakcję podatnicy powinni byli przeprowadzić, aby osiągnąć zamierzony rezultat zgodnie z przepisami.
Praktyka hiszpańskiego urzędu skarbowego
Hiszpański urząd skarbowy często sięga po instytucję symulacji zamiast stosowac instytucję konfliktu w stosowaniu przepisów przy regulowaniu przypadków wykorzystywania spółek przez wspólników. Wynika to z subtelnych różnic między tymi dwoma instytucjami oraz konieczności sporządzenia opinii doradczej w przypadku konfliktu w stosowaniu przepisów. Jednak niedawny wyrok sądu w Walencji (Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana) z 30 czerwca 2023 r. unieważnił decyzję urzędu skarbowego, który niewłaściwie zastosował instytucję symulacji zamiast instytucji konfliktu w stosowaniu przepisów.
W omawianej sprawie hiszpańska administracja podatkowa uznała, że umowa najmu zawarta między spółką a jej wspólnikami była symulowana. Według urzędu najem „nie miał realnej podstawy, ponieważ od momentu budowy nieruchomość była wykorzystywana jako prywatny dom małżeństwa, które jednocześnie pełniło funkcje administratorów i większościowych wspólników spółki. Gdyby umowa najmu nie została zawarta, a nieruchomość została nabyta bezpośrednio przez wspólników, spółka nie mogłaby odliczyć kosztów związanych z działalnością gospodarczą. Tymczasem, nabywając nieruchomość poprzez spółkę i symulując umowę najmu, wygenerowano koszty właściwe dla działalności gospodarczej, które w rzeczywistości dotyczyły prywatnego użytkowania nieruchomości”.
Urząd skarbowy stwierdził również, że „wszystkie dostępne dowody wskazują, iż nieruchomość była przeznaczona na wyłączny użytek wspólników i administratorów od momentu jej nabycia”.
Na tej podstawie urząd skarbowy uznał umowę najmu za symulowaną i obciążył wspólników podatkiem, nie uwzględniając tej umowy, jednocześnie odmawiając spółce prawa do odliczenia kosztów związanych z budową nieruchomości, która stała się prywatnym domem wspólnika.
Walencki sąd unieważnił jednak decyzję urzędu skarbowego. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że „nie doszło do ukrycia żadnych informacji. Umowa najmu została zawarta, opłaty z tytułu czynszu zostały uregulowane, koszty zostały udokumentowane, a późniejsza sprzedaż nieruchomości również została wykazana. Opisane przez inspektorat czynności (najem i sprzedaż) miały miejsce, dlatego nie można uznać umowy najmu za symulowaną”.
Wyrok ten pokazuje, jak kluczowe jest właściwe zrozumienie i zastosowanie mechanizmów prawnych przez administrację podatkową. Niewłaściwy wybór procedury – w tym przypadku zastosowanie symulacji zamiast konfliktu w stosowaniu przepisów – może skutkować unieważnieniem decyzji urzędu skarbowego. Sprawa ta jest przykładem na to, że nawet formalnie poprawne działania administracji mogą zostać podważone, jeśli nie uwzględniają rzeczywistej natury transakcji i ich zgodności z przepisami.
Transkacje pod specjalnym nadzorem
Transakcje pomiędzy wspólnikiem a spółką zawsze niosą ze sobą wysokie ryzyko i są pod szczególną obserwacją hiszpańskiego urzędu skarbowego. Dlatego, w miarę możliwości, należy unikać wykorzystywania spółek wyłącznie w celu uzyskania oszczędności podatkowych.
Jednak błędy administracji podatkowej w regulacji takich sytuacji otwierają możliwość obrony prawnej. Przykładem tego jest wyrok sądu w Walencji, który unieważnił decyzję urzędu skarbowego z powodu niewłaściwego zastosowania instytucji prawnych.
Dla polskich inwestorów i przedsiębiorców planujących działalność w Hiszpanii, kluczowe jest nie tylko przestrzeganie lokalnego prawa, ale także świadomość, że nieuzasadnione wykorzystywanie spółek może prowadzić do kontroli i sporów podatkowych. W przypadku zaistnienia takich sytuacji warto pamiętać, że istnieją mechanizmy obrony prawnej, które mogą skutecznie chronić interesy podatnika.
Jeśli planujesz inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z naszą kancelarią adwokacką – zapewnimy kompleksowe wsparcie prawne w języku polskim, od weryfikacji nieruchomości po obsługę transakcji i obsługę potransakcyjną.
