Zainteresowanie przedsiębiorców nabywaniem nieruchomości na spółkę
Coraz więcej polskich przedsiębiorców zastanawia się, czy zakup nieruchomości na spółkę może być skutecznym sposobem na optymalizację podatkową. Czy rzeczywiście takie rozwiązanie przynosi oszczędności, czy może wiąże się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem? Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty związane z tym tematem.
Czy w Hiszpanii legalne jest kupowanie nieruchomości na spółkę?
Tak, w Hiszpanii, podobnie jak w Polsce i we wszystkich krajach Unii Europejskiej, zakup nieruchomości przez spółki prawa handlowego jest w pełni legalny. Co więcej, ta forma inwestowania cieszy się rosnącą popularnością zarówno wśród rezydentów, jak i nierezydentów.
Popularność nabywania nieruchomości przez spółki w Hiszpanii
Popularność tego rozwiązania stale rośnie – według danych Krajowego Stowarzyszenia Rejestratorów (Colegio de Registradores de España), w 2023 roku osoby prawne stanowiły 10,83% całkowitej liczby transakcji zakupu nieruchomości. Co więcej, w 2024 roku około 15% transakcji zakupu nieruchomości zostało dokonanych za pośrednictwem spółek. Trend ten wskazuje na rosnące zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości poprzez tworzenie struktur prawnych, co może być szczególnie korzystne w przypadku większych inwestycji lub nieruchomości komercyjnych.
Czy polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?
Tak, polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii, zarówno bezpośrednio, jak i za pośrednictwem oddziału zarejestrowanego w Hiszpanii. Hiszpańskie prawo nie wprowadza ograniczeń w zakresie zakupu nieruchomości przez zagraniczne podmioty gospodarcze, w tym spółki z krajów Unii Europejskiej, takich jak Polska. Utworzenie oddziału w Hiszpanii może być korzystne w przypadku długoterminowego zarządzania nieruchomościami lub prowadzenia działalności gospodarczej na hiszpańskim rynku, ułatwiając lokalne rozliczenia podatkowe i formalności administracyjne.
Aby w pełni wykorzystać możliwości inwestycyjne i uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnego, które zapewni bezpieczne i zgodne z przepisami przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Czy warto w Hiszpanii kupić nieruchomość na spółkę, aby zaoszczędzić na podatkach?
Co roku w Hiszpanii ok. 85% transakcji zakupu nieruchomości jest dokonywanych przez osoby fizyczne, a związane z nimi podatki rozliczane są w ramach PIT (IRPF). Podatek ten jest obliczany na podstawie skali dochodów, a przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany jedynie wtedy, gdy osoba fizyczna uzyskała z tego tytułu zysk kapitałowy. W Hiszpanii podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF) jest progresywny i składa się z części przypadającej władzy centralnej oraz z części przypadającej władzom regionalnym, ustalanej przez poszczególne wspólnoty autonomiczne. W niektórych regionach, takich jak Katalonia, najwyższa łączna stawka podatkowa może sięgać nawet 50% dla najwyższych dochodów.
W obliczu takich przepisów wielu nabywców rozważa zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki, co może przynieść większe oszczędności i korzyści podatkowe. Niemniej jednak, tego rodzaju ulgi dotyczą głównie dużych majątków i nieruchomości zarządzanych przez spółki majątkowe.
Kupując nieruchomość poprzez spółkę, transakcje te podlegają przepisom zawartym w Ustawie o Podatku dochodowym od osób prawnych (Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades). Regulacje te szczegółowo określają zasady zarządzania majątkiem i operacji związanych z nim.
Osoby nie będące rezydentami w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu od dochodów uzyskanych na terytorium tego kraju. Podatek dochodowy od nierezydentów, znany jako IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), jest naliczany według zryczałtowanych stawek, które różnią się w zależności od obywatelstwa podatnika:
- Obywatele krajów Unii Europejskiej (UE), Islandii i Norwegii: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 19%
- Obywatele pozostałych krajów: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 24%.
Zalety nabycia hiszpańskiej nieruchomości na spółkę
Odliczenie VAT
Podatek VAT występuje przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, niezależnie od tego, czy transakcji dokonuje osoba fizyczna, czy spółka.
Zakup nieruchomości podlega stawce VAT w wysokości 10% od wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. W przypadku mieszkań socjalnych (VPO) VAT wynosi 4%, choć może się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej.
W przypadku zakupu garaży również obowiązuje stawka 10% VAT, jednak maksymalnie dla dwóch miejsc parkingowych przypisanych do nowego mieszkania. W przypadku większej liczby miejsc parkingowych stosowana jest stawka 21%. Stawka 10% VAT dotyczy także schowków oraz pomieszczeń przynależnych.
W ten sposób spółka może odliczyć VAT w przypadkach, gdy wydatek kwalifikuje się jako koszt uzyskania przychodu. Taka możliwość nie istnieje, jeśli nieruchomość nabywa osoba fizyczna.
Odliczenie VAT w Hiszpanii przy nabyciu nieruchomości przez spółkę jest możliwe, jeśli spełnione są określone warunki:
1. Rodzaj nieruchomości
Nieruchomości musi pochodzić z rynku pierwotnego (nabywana od dewelopera).
2. Charakter działalności spółki
Spółka musi wykorzystywać nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, np. wynajmu krótkoterminowego (turystycznego) lub działalności komercyjnej.
Ponadto, nieruchomość nie może być wykorzystywana wyłącznie jako majątek osobisty udziałowców spółki, ponieważ w takim przypadku nie powstają przychody opodatkowane VAT.
3. Zarejestrowanie do VAT
Spółka musi być zarejestrowana jako podmiot podatkowy VAT (NIF-IVA) i prowadzić działalność, która podlega opodatkowaniu VAT.
4. Brak wykluczeń
Nieruchomość nie może być wykorzystywana do wynajmu długoterminowego mieszkalnego, ponieważ taki wynajem jest w Hiszpanii zwolniony z VAT, co wyklucza możliwość jego odliczenia.
5. Dokumentacja
Wszystkie wydatki związane z zakupem nieruchomości muszą być udokumentowane fakturami z wyodrębnionym VAT.
Przykład zastosowania:
- Jeśli spółka kupuje lokal komercyjny i wynajmuje go innemu podmiotowi na cele handlowe, VAT od zakupu nieruchomości oraz od wszelkich wydatków związanych z jej utrzymaniem (np. remonty) może być odliczony.
- W przypadku nieruchomości mieszkalnej, odliczenie VAT jest możliwe, jeśli spółka oferuje wynajem krótkoterminowy (np. turystyczny), który w Hiszpanii podlega VAT.
W przeciwnym razie, przy zakupie nieruchomości mieszkalnych na wynajem długoterminowy lub użytkowanie prywatne, odliczenie VAT nie jest możliwe.
Co się dzieje w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego?
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego nie obowiązuje podatek VAT, jednak należy uiścić podatek od przeniesienia własności (ITP). Pobieranie tego podatku jest przekazane wspólnotom autonomicznym, dlatego każda z nich stosuje własne stawki podatkowe (podstawowy wymiar w Andaluzji to 7%, a w Katalonii 10%).
W Hiszpanii możliwa jest zamiana Podatku od przeniesienia własności (ITP) na VAT w przypadku zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą. Warunkiem jest, aby zarówno kupujący, jak i sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT, a nieruchomość była przeznaczona do celów gospodarczych, takich jak wynajem turystyczny czy działalność handlowa.
Zamiana ITP na VAT
Procedura ta, znana jako „renuncia a la exención del IVA” (rezygnacja ze zwolnienia z VAT, którą opisaliśmy w tym artykule), pozwala na zastosowanie VAT zamiast ITP w transakcjach nieruchomościowych, które domyślnie podlegałyby zwolnieniu z VAT. Dzięki temu przedsiębiorca może odliczyć zapłacony VAT w swoich rozliczeniach podatkowych, co znacząco obniża koszt inwestycji.
To rozwiązanie jest szczególnie korzystne przy transakcjach między podmiotami gospodarczymi i umożliwia efektywne wykorzystanie nieruchomości w działalności.
Ulgi podatkowe dla nieruchomości na wynajem
Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości przeznaczone na wynajem, korzyści podatkowe mogą być dostępne jedynie w przypadku, gdy spółka posiada co najmniej osiem wynajmowanych mieszkań, a umowy najmu zostały zawarte na okres przekraczający trzy lata.
Takie wymagania spełniają spółki majątkowe, które mogą skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości nawet 85% dochodów uzyskanych z wynajmu. Dodatkowo mogą one odliczyć w całości podatek od nieruchomości (IBI) oraz opłaty wspólnotowe. Osoba fizyczna nie może korzystać z takich przywilejów.
Wady zakupu nieruchomości przez spółkę
Przeznaczenie nieruchomości na cele prywatne
Jeśli zakup nieruchomości ma na celu bezpłatne użytkowanie jej jako miejsca zamieszkania, to taka transakcja nie generuje dochodu podlegającego opodatkowaniu PIT (IRPF). Jednak spółka musi wystawić fakturę na wynajem rynkowy dla korzystającego z niej udziałowca, a te dochody podlegają opodatkowaniu stawką 25%. Więcej na ten temat pisaliśmy już w tym artykule.
Dodatkowo, oprócz VAT, trzeba również opłacić inne podatki, takie jak Podatek od przeniesienia własności (ITP).
Dywidendy do zadeklarowania
Jeżeli zakupiona przez spółkę nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem, to z fiskalnego punktu widzenia dochody z wynajmu trafiają do spółki. W przypadku, gdy wspólnik chce uzyskać te środki, musi zadeklarować je jako dywidendy wypłacane przez firmę. W Hiszpanii dywidendy wypłacane nierezydentom podlegają opodatkowaniu podatkiem u źródła, który wynosi 19%, jeśli odbiorca pochodzi z kraju Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) z efektywną wymianą informacji podatkowych. Dla nierezydentów spoza UE/EOG stawka może wynosić 24%, chyba że umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują niższe stawki. Niektóre przypadki mogą być zwolnione z podatku u źródła, np. dywidendy wypłacane spółkom dominującym w UE, o ile spełniają określone prawem warunki.
Bezpieczeństwo prawne przy zakupie nieruchomości na spółkę w Hiszpanii
Zakup nieruchomości na spółkę w Hiszpanii zapewnia większe bezpieczeństwo prawne w porównaniu do zakupu jako osoba fizyczna. Główną zaletą jest wyraźne rozdzielenie majątku osobistego od majątku spółki, co chroni osobiste aktywa właścicieli w przypadku ewentualnych sporów prawnych, długów czy roszczeń wobec nieruchomości. Ponadto, nieruchomość nabyta przez spółkę jest lepiej zabezpieczona przed potencjalnymi konfliktami związanymi z dziedziczeniem, ponieważ własność spółki nie podlega bezpośredniemu podziałowi w spadku. Dzięki temu zarządzanie nieruchomością może przebiegać w sposób bardziej przewidywalny i kontrolowany, szczególnie w sytuacjach, gdy w transakcję zaangażowanych jest więcej beneficjentów lub inwestorów.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z wieloma aspektami prawnymi i podatkowymi, które wymagają starannej analizy. Jeśli nieruchomość ma być przeznaczona na cele wypoczynkowe, niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą, zakup jako osoba fizyczna może być bardziej korzystny. Z kolei zakup przez spółkę, mimo pewnych wad podatkowych, oferuje większe bezpieczeństwo prawne, zapewniając kupującemu kontrolę nad nieruchomością oraz ochronę przed ewentualnymi konfliktami, na przykład w kontekście dziedziczenia.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii, skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Nasi polskojęzyczni prawnicy specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości pomogą Ci przejść przez cały proces – od analizy podatkowej, przez kwestie prawne, aż po finalizację transakcji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelne wsparcie i zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo prawne.