Contrato de arras – hiszpańska umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Półwysep iberyjski to miejsce, które kusi przyjemnym klimatem, ciekawą kulturą, wspaniałą przyrodą i fantastyczną gastronomią. To jednak nie wszystko. Niezwykle zachęcające są również ceny nieruchomości w Hiszpanii. Każda osoba, która myśli o nabyciu nieruchomości w Hiszpanii powinna zapoznać się z pojęciem contrato de arras, czyli hiszpańskiej umowy przedwstępnej.

Rodzaje contrato de arras

Z punktu widzenia prawa hiszpańskiego contrato de arras może przybrać trzy formy:

a) arras confirmatorias – zaliczka, wpłacana dla potwierdzenia chęci nabycia danej nieruchomości – zawarcia umowy sprzedaży.  Wpłacona kwota zaliczana jest na poczet całkowitej ceny sprzedaży, pomimo że potwierdza chęć zawarcia umowy, nie stanowi zabezpieczenia jej sfinalizowania. W przypadku odstąpienia od niej podlega pełnemu zwrotowi.

b) arras penales –  kara umowna, spełnia funkcję swoistej gwarancji wywiązania się z umowy. Jest formą umownego odszkodowania w konkretnej wysokości, mającą na celu naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (zawarcia umowy sprzedaży) poprzez zapłatę określonej sumy.

c) arras penitenciales –  zadatek, jest to zabezpieczenie wykonania umowy, mające na celu ochronę interesów obu jej stron. Zastrzega się go na wypadek odstąpienia od umowy przyrzeczonej przez jedną z nich. Jeżeli stroną odstępującą jest kupujący, traci on wówczas wpłacony zadatek. Jeśli zaś odstępuje sprzedający – ma on obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Stanowi o tym artykuł 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil). Charakter zadatku musi zostać wyraźnie określony w umowie.

Poniżej skupimy się na ujęciu ostatnim, najczęściej spotykanym przy transakcjach nabycia nieruchomości w Hiszpanii.

Czym jest hiszpańska umowa przedwstępna (contrato de arras)?

Jest to umowa, mocą której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Dokonują w ten sposób swoistej rezerwacji nieruchomości, na dowód której przekazują jednocześnie określoną sumę pieniędzy – zadatek. Choć, co do zasady, nie jest to umowa zawierana przed notariuszem, to warto zwrócić uwagę, by była poprawnie sporządzona, gdyż podpisywany później akt notarialny niejednokrotnie jest jej wierną kopią. Warto pamiętać, że umowa przedwstępna jest używana przy zakupie wszystkich nieruchomości (takich jak garaże i miejsca parkingowe), a nie tylko mieszkań i domów.

Wysokość zadatku

Wysokość zadatku nie jest uregulowana w hiszpańskich przepisach prawnych, jednakże zwyczajowo przyjmuje się, że powinien on wynosić ok. 10% wartości nieruchomości. Jeżeli kupujący chciałby zabezpieczyć się na wypadek rezygnacji z zakupu, to może negocjować także niższą sumę zadatku. Należy jednak pamiętać, że na jego ostateczną wysokość muszą zgodzić się obie strony.

Termin, na jaki umowa przedwstępna zostaje zawarta

Najczęściej umowa przedwstępna zostaje zawarta na okres 1-2 miesięcy. Jest to czas wystarczający na potrzeby spełnienia wszystkich formalności związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza z potencjalnym kredytem hipotecznym.

Na co trzeba uważać podpisując umowę przedwstępną, gdy chcemy zastrzec w niej zadatek?

W momencie spisywania umowy przedwstępnej, w której chcemy zastrzec zadatek, należy zachować szczególną ostrożność. Samo odniesienie się do art. 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil) będzie niewystarczające, gdyż jeżeli nie użyjemy konkretnego określenia „arras penitenciales”, może być interpretowane jako zwykła zaliczka. I choć zadatek i zaliczka mają wspólny cel, którym jest zabezpieczenie interesów wykonawcy umowy, to skutki prawne każdego z rozwiązań są zupełnie inne. W przypadku niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi, a zadatek już nie.

Jakie informacje powinny zostać zawarte w hiszpańskiej umowie przedwstępnej?

Poza podstawowymi elementami umowy sprzedaży (essentialia negotii), takimi jak określenie jej przedmiotu, ceny oraz danych osobowych stron, powinny zostać zawarte także poniższe szczegóły:
– dokładne określenie nieruchomości
– ustaloną cenę nieruchomości (w przypadku mieszkań nowych również ze wskazaniem wysokości podatku VAT (IVA) oraz prowizją na rzecz agencji nieruchomości lub pośrednika, jeżeli tacy występują)
– imiona i nazwiska wszystkich współwłaścicieli (w przypadku małżeństw pozostających w ustroju wspólności majątkowej, w umowie powinny się znaleźć dane obu małżonków)
– termin, jaki przysługuje stronom na ostateczne zawarcie umowy sprzedaży.

Jakie skutki prawne wiążą się z podpisaniem umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono zadatek?

Zadatek najczęściej płaci się przelewem lub czekiem, choć ostateczna decyzja zależy od woli stron. W przypadku nowego budownictwa płacona kwota podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (IVA). W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, wpłacony zadatek zostanie zaliczony jako część zapłaty.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wartość łącznej sumy będzie opodatkowana podatkiem od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). W umowie należy zawrzeć postanowienie mówiące o tym, że kwota wpłacona w ramach zadatku zostanie odliczona od wartości całkowitej oraz określić, która ze stron poniesie koszty związane z umową sprzedaży, jednakże co do zasady koszty te ponosi kupujący.

Konsekwencje niedojścia do skutku umowy przedwstępnej

Hiszpańskie prawo stanowi, że w przypadku niedojścia sprzedaży nieruchomości do skutku, w określonym w umowie terminie, obie strony zostają automatycznie zwolnione ze wszystkich obowiązków w niej przewidzianych.

Jeżeli osobą, z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej jest kupujący, to traci on wpłacony zadatek. Jeżeli natomiast jest to sprzedający, to będzie musiał zwrócić go na rzecz kupującego w dwukrotnej wysokości.

Z naszej praktyki wynika, że kupujący bardzo często podpisują umowę przedwstępną bez zrozumienia jej zapisów i skutków z nich wynikających, co często kończy się utratą wpłaconych środków. Dlatego też,  jeżeli zamierzacie podpisać Państwo umowę przedwstępną (contrato de arras) sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, to rekomendowanym jest sprawdzenie jej postanowień przez hiszpańskiego adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości, pozwoli to uniknąć nieprzyjemności i sporych strat majątkowych.