Czym jest tzw. Cláusula Suelo?

hiszpania-adwokat-nieruchomosci-zadatek-kredyt-hipoteczny-barcelona-prawnik

Cláusula Suelo

Klauzula ta, nazywana niekiedy Suelo Hipotecario (w dosłownym tłumaczeniu na język polski – klauzula dolnego progu), jest klauzulą stosowaną w umowach o zmiennej stopie procentowej wpływającą na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Ustanawia minimalny limit odsetek, które będą miały zastosowanie nawet jeśli stopa procentowa kredytu spadnie.

Klauzula jest niezwykle korzystna dla banku, dlatego tak chętnie stosowały ją najpopularniejsze banki w Hiszpanii takie jak Popular (Santander) czy BBVA, nakładając tym samym na swoich klientów koszty związane ze sformalizowaniem hipoteki.

Czy klauzula jest dopuszczalna?

Zgodnie z Ustawą dot. Ochrony Konsumentów i Użytkowników (LGDCU – Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) za nieuczciwe uznaje się wszystkie warunki umowy, które nie były indywidualnie negocjowane, oraz wszelkie praktyki, na które nie została wyrażona wyraźna zgoda i które pomimo wymogu dobrej wiary powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron, ze szkodą dla konsumenta. Ponadto nieuczciwe warunki są nieważne z mocy samego prawa i uznaje się je za nieistniejące.

Sąd Najwyższy w Hiszpanii uznał, że niedozwoloną jest klauzula (tzw. cláusula abusiva), za pomocą której bank nakłada na kredytobiorcę obowiązek zapłaty wszelkich wydatków, podatków i prowizji wynikających z kredytu hipotecznego. Zastosowanie takiej klauzuli w umowie jest więc nieważne i nie będzie wywoływało skutków prawnych. Banki najczęściej nie informowały klientów o wprowadzeniu klauzuli do umowy dot. kredytu hipotecznego. Należy podkreślić jednak, że banki mają obowiązek informowania o warunkach kredytu w zrozumiały dla kredytobiorcy sposób.

W ciągu ostatnich lat wydano wiele orzeczeń stwierdzających nieważność klauzuli. Sąd Najwyższy w Hiszpanii również stwierdził nieważność klauzuli ze względu na brak przejrzystości wynikający z niewystarczającej informacji udzielonych kredytobiorcom co do skutków zastosowania klauzuli, zobowiązując do ich usunięcia bank BBVA w niemal 400 tysiącach przypadków, zaś bank Cajamar – w ponad 100 tysiącach przypadków.

W sprawie klauzul wypowiedział się także Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, podkreślając ich nieważność oraz stwierdzając, że na bankach spoczywa obowiązek zwrócenia wszystkich pobranych należności w związku z wprowadzeniem do umów wspomnianych klauzul, co Bank Hiszpanii (Banco de España) oszacował na nawet 4.000 miliony euro.

Sądy podkreślały także, że wzajemność wydatków związanych ze sformalizowaniem hipoteki jest powodowana tym, że w praktyce obie strony korzystają z usług takich jak interwencja notariusza.

Kogo dotyczy klauzula?

Praktycznie wszystkie instytucje kredytowe w pewnym momencie wprowadziły klauzulę do swoich umów o kredyt hipoteczny.
W przypadku kredytobiorcy, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny w wysokości 150.000 euro, zawierającą klauzulę dolnego progu, tracił od 180 do ponad 200 euro miesięcznie.

Klauzula umieszczana jest w akcie hipotecznym (escritura del préstamo hipotecario), zwykle w postanowieniach dotyczących ograniczeń w stosowaniu zmiennej stopy procentowej (określanych jako limites a la aplicación del interes variable, limite de la variabilidad lub tipo de interes variable), dlatego to na te postanowienia kredytobiorcy powinni zwracać największą uwagę.
Jakie kroki należy podjąć, gdy umowa zawiera klauzulę?

Pierwszym krokiem jaki należy podjąć, zanim rozpocznie się postępowanie sądowe, jest zwrócenie się z roszczeniem do Rzecznika Praw Klienta odpowiedniego banku lub instytucji, z którą została zawarta umowa kredytu hipotecznego i rozpoczęcie negocjacji odnośnie wyeliminowania klauzuli. W tym celu warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika, który sformułuje odpowiednie roszczenie i sprawnie przeprowadzi negocjacje. Jeżeli jednak bank nie udzieli odpowiedzi na Państwa roszczenie lub udzieli odpowiedzi odmownej, wówczas po upływie dwóch miesięcy od momentu przedstawienia roszczenia można wnieść pozew do sądu – właściwy dla miejsca zamieszkania kredytobiorcy lub siedziby banku – żądając uznania klauzuli za niewiążącą ze względu na niedozwolony charakter, a także zwrotu poniesionych wydatków, które należy odpowiednio udokumentować. W takim postępowaniu konieczne jest skorzystanie z usług hiszpańskiego adwokata oraz pełnomocnika procesowego (procurador).

W związku z tak dużą skalą problemu często dochodzi do pozwów zbiorowych. W tym przypadku ważne jest aby skorzystać z usług doświadczonego w tej procedurze adwokata. Ponadto w Hiszpanii istnieją organizacje, które zajmują się ochroną praw kredytobiorców hipotecznych. Do wspomnianych organizacji należą Stowarzyszenie Użytkowników Kas i Ubezpieczeń (ADICAE – Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros), jej andaluzyjskiego odpowiednika FACUA, Organizacja Konsumentów i Użytkowników (OCU – Organización de Consumidores y Usuarios) czy Stowarzyszenie Użytkowników Usług Bankowych (AUSBANC – Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios).

Czy niezbędna jest pomoc hiszpańskiego adwokata?

Na etapie pozasądowym adwokat sporządzi skargę do odpowiedniego organu banku lub instytucji kredytowej, powołując się na normy prawne oraz orzecznictwo, co zwiększy szanse na rozwiązanie problemu i wyeliminowanie klauzuli bez konieczności wstąpienia na drogę sądową.

Jednak jeśli konieczne będzie wniesienie pozwu do sądu, adwokat oraz procurador (rodzaj pełnomocnika działającego między adwokatem a sądem) są podmiotami, które muszą brać czynny udział w postępowaniu. Hiszpański adwokat przejmuje na siebie obowiązki związane z przedstawieniem wszelkiej dokumentacji oraz przedstawieniem argumentacji, co zdejmuje z Państwa barków ogromny ciężar i wyklucza możliwość pomyłki. Adwokat, dzięki swojej wiedzy, będzie w stanie określić także czy możliwe jest wniesienie w konkretnym przypadku pozwu zbiorowego.

W związku z powyższym, jeśli zawarli Państwo umowę o udzielenie kredytu hipotecznego zawierającą ww. klauzulę, a także jeśli dopiero rozważają Państwo zawarcie umowy i chcieliby skonsultować jej treść i postanowienia, zachęcamy do skontaktowania się z hiszpańskojęzycznym adwokatem w Barcelonie:

Negocjacje

(+48) 607 076 203

(+34) 644 980 290