W Hiszpanii jedną z najczęściej spotykanych klauzul w umowach o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest tzw. klauzula wyłączności (cláusula de exclusividad). Poprzez takie zastrzeżenie, agencja nieruchomości, na której spoczywa wykonanie niezbędnych kroków w celu pozyskania nabywcy nieruchomości, ma pewność, że będzie jedynym podmiotem, który może pośredniczyć w transakcji, bez możliwości zaangażowania do tego zadania innej agencji – pośrednika.
Klauzula wyłączności w umowie z hiszpańską agencją nieruchomości
Należy pamiętać, o tym że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest czynnością prawną z zakresu umów nienazwanych, która nie ma konkretnego uregulowania w ramach hiszpańskiego systemu prawnego, podlegając tym samym zasadzie swobody umów (pacta sunt servanta), uregulowanej w art. 1255 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego.
Z perspektywy swobody zawierania umów, zawarcie klauzuli wyłączności jest, co do zasady, w pełni ważne i skuteczne, podobnie jeśli chodzi o postanowienia dotyczące odszkodowania za naruszenie postanowień umownych (z tym zastrzeżeniem, że w niektórych przypadkach poszczególne zapisy mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne).
Jednakże problematyczną kwestią, która pojawia się w związku z tą klauzulą jest sytuacja, gdy w przypadku braku wyraźnych ustaleń kontraktowych zakaz sprzedaży rozciąga się również na właściciela lub przeciwnie, gdyby nie był on jednoznacznie uprawniony do samodzielnej sprzedaż swojej nieruchomości, czy tym samym mamy do czynienia z naruszeniem umowy, dającym podstawę do dochodzenia roszczeń przez agencję (pośrednika)?.
Orzecznictwo dotyczące klauzuli wyłączności umowach z hiszpańską agencją nieruchomości
W związku z tym, ogólnie rzecz biorąc, orzecznictwo wskazuje, że klauzula wyłączności, jako ograniczenie uprawnień właścicielskich, musi być interpretowana restrykcyjnie, co oznacza, że w przypadku braku wyraźnej zgody stron, zakaz dotyczy tylko osób trzecich niezwiązanych umową, ale nie właściciela, który sam może sprzedać swoją nieruchomość, bez pośrednictwa tego podmiotu prawa do jakiegokolwiek odszkodowania lub zapłaty wynagrodzenia, pod warunkiem, że sprzedaż nie będzie skutkiem działań pośrednika lub nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości za jego plecami, z zamiarem niepłacenia prowizji.
W związku z tym, jeżeli nie było wyraźnego zapisu w treści umowy, właściciel, który jest stroną umowy pośrednictwa w sprzedaż swojej nieruchomości, pomimo istnienia umowy z klauzulą wyłączności, może przeprowadzić sprzedaż we własnym imieniu.
Hiszpański prawnik z zakresu prawa nieruchomości
Jeśli poszukują Państwo wsparcia hiszpańskiego adwokata, specjalizującego się w prawie nieruchomości, to prosimy o kontakt:
office@wachandwach.com
