Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Umowa najmu nieruchomości (mieszkania) w Hiszpanii

Co do zasady procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest zbliżona do procedury polskiej, jednak bez wsparcia prawnika może okazać się bardzo zagmatwana i spędzająca sen z powiek. Warto pamiętać o kilku podstawowych krokach, które każdy potencjalny kupujący będzie musiał się przejść.

1. Uzyskać N.I.E.

N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacji obcokrajowca, który można uzyskać na posterunku policji w Hiszpanii, a także w Dziale Konsularny Ambasady Hiszpanii w Warszawie. Będzie on niezbędny do dokonania wszelkich formalności na późniejszym etapie.

2. Skontaktować się z polskim prawnikiem w Hiszpanii

Warto rozważyć skorzystanie z usług polskiego prawnika w Hiszpanii, który sprawdzi stan prawny nieruchomości. Adwokat specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości dokona także analizy umów, co jest szczególnie ważne z uwagi na to, że pewne regulacje – np. dotyczące podatków lub przepisów administracyjnych – mogą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której położona jest nieruchomość. Polski prawnik pomoże wytłumaczyć przepisy hiszpańskiego prawa w ojczystym języku.

3. Otworzyć rachunek w hiszpańskim banku

Rachunek w hiszpańskim banku można otworzyć osobiście lub poprzez pełnomocnika. W przypadku nierezydentów należy przedłożyć następujące dokumenty: paszport lub dowód tożsamości, dokument potwierdzający adres zamieszkania (np. kopię faktury za prąd), dokument potwierdzający aktualny status zatrudnienia (np. lista płac, zeznanie podatkowe).

Wszystkie powyższe dokumenty muszą być przetłumaczone przez na język hiszpański.

4. Kredyt hipoteczny

Najczęstszą formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny (hipoteca). Do uzyskania kredytu konieczne jest przedłożenie dokumentu tożsamości wraz z kopią, a także dokumentów potwierdzających dochody kredytobiorcy, takich jak aktualne zaświadczenie o dochodach, deklaracja podatkowa za poprzedni rok i wyciąg z Biura Informacji Kredytowej, zestawienie posiadanych aktywów. Poszczególne banki mogą jednak wymagać przedstawienia dodatkowych dokumentów. Jeśli wspomniane dokumenty sporządzone są w języku polskim, wówczas powinny być przetłumaczone na język hiszpański.

5. Contrato de reserva

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) zawierana jest z agencją nieruchomości i ma na celu dokonanie rezerwacji nieruchomości. Zwykle jest pierwszym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Kupujący wpłaca „symboliczną” kwotę, która zwykle wynosi około 5% ceny, a w zamian druga strona zobowiązuje się dokonać rezerwacji nieruchomości i zaprzestać poszukiwań innego kupującego.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być również nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy. Tego typu umowa jest w rzeczywistości zbliżona do polskiej umowy deweloperskiej.

6. Obejrzeć nieruchomość z ekspertem

Warto skorzystać z usług ekspertów, którzy fachowym okiem spojrzą na interesującą nas nieruchomość i sprawdzą, poza jej stanem prawnym, również stan techniczny. Te czynności pozwolą zaoszczędzić wielu problemów w przyszłości, a także mogą stanowić podstawę do ewentualnych negocjacji.

7. Contrato de arras

Umowa przedwstępna (contrato de arras) ma charakter prywatny i zawierana jest pomiędzy sprzedającym i kupującym. Powinna zawierać najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, ale także prawa i obowiązki stron umowy. Zwykle wiąże się z zapłatą części ceny, która najczęściej przybiera postać zadatku (arras) w wysokości 10% ceny nieruchomości. W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży zadatek zaliczany jest na poczet ceny, natomiast w sytuacji, gdy z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy – sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.

8. Podpisać umowę u notariusza

Właściwy akt sprzedaży nieruchomości (escritura de compraventa) sporządzany jest w formie aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem, który weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron oraz przedmiot umowy.

9. Dokonać wpisu w rejestrze

Po uiszczeniu niezbędnych opłat i podatków warto dokonać wpisu nowego właściciela do rejestru własności nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis do rejestru nie jest obowiązkowy, jednak w praktyce zaleca się jego dokonanie, ponieważ stanowi gwarancję ochrony prawnej nowego właściciela nieruchomości.

Jeżeli są Państwo zainteresowani kupnem nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim, zachęcamy do skontaktowania się z polskim prawnikiem w Hiszpanii, który przeprowadzi Państwo przez cały proces zakupu nieruchomości i zapewni profesjonalną opiekę.

(+48) 607 076 203

(+34) 644 980 290