Hiszpania, z jej malowniczymi plażami, bogatą kulturą, słonecznym klimatem oraz wyśmienitą kuchnią, stanowi atrakcyjny cel inwestycyjny dla wielu osób chcących nabyć nieruchomość. W tym artykule przyjrzymy się bliżej rynkowi nieruchomości w tym kraju oraz przeanalizujemy możliwość zakupu zarówno nowo wybudowanej nieruchomości jak i tej dostępnej z rynku wtórnego.
Aby pomóc w podjęciu tak ważnej decyzji jaką jest zakup nieruchomości w Hiszpanii, przedstawiamy plusy i minusy zakupu nowej lub używanej nieruchomości w Hiszpanii, mając na względzie w szczególności takie czynniki jak: cena, lokalizacja, moment kiedy możemy się wprowadzić do nieruchomości, materiały użyte przy budowie, niezbędne remonty, efektywność energetyczna i podatki.
Pomimo wzrostu cen kredytów hipotecznych, nowo wybudowane domy nadal budzą zainteresowanie wśród kupujących. W rzeczywistości stanowią one aż 19,3% wśród wszystkich transakcji zgodnie z danymi opublikowanymi przez INE czyli Hiszpański Instytut Statystyczny. Wiele osób decyduje się na tę opcję, ponieważ jest to rodzaj nieruchomości, który zwykle spełnia wszystkie podstawowe wymagania, których rodziny potrzebują przy zakupie domu: mają tarasy lub balkony, lepsze oświetlenie, lepsze wykorzystanie przestrzeni, wspólne obszary rekreacyjne, zużywają mniej energii… Czy jest to jednak najlepsza opcja? Na samym początku przyjrzyjmy się bliżej nowo powstałym nieruchomościom oraz skupmy się na ich głównych zaletach jak i wadach.
Plusy zakupu nowej nieruchomości:
- Nowoczesne udogodnienia: Nowe nieruchomości zazwyczaj oferują najnowsze technologie i nowoczesne udogodnienia. To może obejmować energooszczędne systemy, wysoko zaawansowane technicznie rozwiązania (Smart Home) oraz nowoczesne wykończenia, co jest atrakcyjne dla tych, którzy cenią sobie komfort i innowacyjne rozwiązania. Nowo wybudowane nieruchomości, jako nowsze konstrukcje, są bardziej energooszczędne niż starsze nieruchomości. Zgodnie z technicznym kodeksem budowlanym (Código Técnico de la Edificación), nowe budynki muszą gwarantować „racjonalne wykorzystanie energii” i posiadać między innymi izolację termiczną, oświetlenie o niskim zużyciu energii oraz szereg wieloletnich gwarancji związanych z potencjalnymi wadami konstrukcji.
- Bezpieczeństwo budowlane: Nowe budynki muszą spełniać aktualne normy bezpieczeństwa budowlanego, co daje pewność co do solidności konstrukcji. Nowoczesne materiały budowlane są często bardziej trwałe i odporne na uszkodzenia oraz na warunki atmosferyczne.
- Brak konieczności remontów: Zakup nowej nieruchomości eliminuje konieczność przeprowadzania natychmiastowych remontów. Wszystko jest nowe, co oznacza, że mieszkanie jest gotowe do zamieszkania.
Minusy zakupu nowej nieruchomości:
- Wyższe koszty wstępne: Nowe nieruchomości zazwyczaj są droższe od używanych, co może stanowić przeszkodę dla osób poszukujących bardziej ekonomicznych rozwiązań. Domy lub mieszkania są często sprzedawane w stanie surowym co wiążę się z szeregiem nakładów, które należy poczynić, aby nieruchomość nadawała się do zamieszkania. Ceny zaczynają się od około 250 €/m², jeśli mają być wykonane tylko podłogi i instalacje, do około 1 000 €/m², jeśli ma być wykonana modyfikacja projektu lub wzmocnienie konstrukcji itp.
- Czas oczekiwania na zakończenie budowy: W przypadku zakupu nieruchomości w fazie budowy, istnieje konieczność czekania na zakończenie projektu. To może oznaczać opóźnienia w planowaniu przeprowadzki, co dla niektórych osób może być uciążliwe. W przypadku mieszkań używanych, dostęp jest zapewniony w momencie sformalizowania umowy kupna. Jeśli pilnie potrzebujesz wprowadzić się do nowego mieszkania, nowe budownictwo nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. W Hiszpanii w zasadzie większość projektów budowlanych jest oddawana po przewidzianym w planie terminie, a deweloperzy nie zgadzają się na wprowadzenie w umowach zapisów pociągających ich do odpowiedzialności za opóźnienia, gdyż często wynikają one z działania administracji, a nie ekipy budowlanej.
- Możliwe problemy konstrukcyjno-budowlane: Mimo że nowoczesne budynki podlegają rygorystycznym kontrolom jakości, mogą wystąpić problemy budowlane. Wadliwe instalacje czy problemy konstrukcyjne mogą wymagać napraw, co generuje dodatkowe koszty.
- Brak charakterystycznego, unikalnego stylu: Nowe nieruchomości nie mają historycznego charakteru, który jest charakterystyczny dla starszych budynków czy też innymi słowy tej przysłowiowej “duszy”. Dla niektórych osób brak tej atmosfery może być istotnym czynnikiem wpływającym na dokonanie zakupu. W tym wypadku wszystko zależy od preferencji jak i upodobań kupującego.
Plusy zakupu używanej nieruchomości:
- Lokalizacja i infrastruktura: Używane nieruchomości często znajdują się w już rozwiniętych obszarach z kompletną infrastrukturą. Bliskość do szkół, sklepów, placówek medycznych i komunikacji publicznej sprawia, że są one wygodne dla codziennego życia. Nieruchomości w pierwszej linii brzegowej zazwyczaj są z rynku wtórnego, gdyż obecne regulacje prawne czynią bardzo skomplikowanym uzyskanie zezwolenia na budowę w bliskiej odległości od morza.
- Znacznie niższe koszty: Cena nieruchomości używanych jest zazwyczaj niższa niż nowych. To znacząco zmniejsza początkowy koszt inwestycji, co jest atrakcyjne dla tych, którzy chcą zainwestować i oszczędzić na starcie.
- Gotowe do zamieszkania: Nieruchomości używane są często gotowe do natychmiastowego zamieszkania. Brak konieczności czekania na zakończenie budowy pozwala oszczędzić czas i ułatwia szybką przeprowadzkę bądź wynajem.
- Istniejąca historia nieruchomości oraz bazy rejestrowe: Przy zakupie używanej nieruchomości można dokładnie sprawdzić jej historię, w tym wszelkie prace konserwacyjne, problemy techniczne czy obciążenia prawne. To daje większą pewność co do stanu nieruchomości.
- Możliwość zrobienia remontu i przystosowania nieruchomości do swoich potrzeb: Zawsze możemy zaadaptować nieruchomość pod naszej indywidualne potrzeby i zmienić jej wygląd, oczywiście mając zawsze na względzie przepisy prawa budowlanego i dobrosąsiedzkie relacje.
Minusy zakupu używanej nieruchomości:
- Możliwe ukryte wady: Mimo zachowania należytej staranności, używane nieruchomości mogą posiadać ukryte wady, które nie są od razu widoczne. To może prowadzić do nieprzewidzianych kosztów napraw czy modernizacji.
- Wady prawne: Starsze nieruchomości mogą być bardziej narażone na problemy prawne, takie jak spory dotyczące własności czy braki w dokumentacji. Wymaga to gruntownej analizy prawnej przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii
- Brak nowoczesnych udogodnień: Starsze nieruchomości mogą nie oferować nowoczesnych udogodnień i technologii dostępnych w nowych budynkach. To może być istotne, jeśli zależy nam na najnowszych rozwiązaniach jak i ekonomicznym podejściu.
- Konieczność remontów: Nawet jeśli nieruchomość jest w dobrym stanie, starsze budynki po paru latach mogą wymagać remontów i modernizacji, co może zwiększyć koszty inwestycji w przyszłości. Domy z drugiej ręki znacznie częściej wymagają prac remontowych lub renowacyjnych (malowanie, wymiana podłogi, drzwi, remont łazienki lub kuchni itp.) Dlatego też wiele osób zastanawia się, czy lepiej kupić nowy budynek, czy też przeprowadzić gruntowną renowację.
Podatki od nowych i używanych nieruchomości:
Z jednej strony, w przypadku nowych nieruchomości należy zapłacić podatek VAT (podatek od wartości dodanej), który wynosi 10% kwoty sprzedaży, a także opłatę skarbową (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Z drugiej zaś strony, w przypadku nieruchomości używanych nie jest konieczne płacenie podatku VAT, ale konieczne jest zapłacenie podatku od przeniesienia własności (ITP), który będzie się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość (np. 7% w Andaluzji i 10% w Katalonii).
Podsumowując, zakup używanej nieruchomości w Hiszpanii ma swoje wyraźne plusy, takie jak niższe koszty i szybsza gotowość do zamieszkania, ale również wymaga ostrożności w zakresie badania stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Natomiast zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii oferuje wiele nowoczesnych udogodnień i rozwiązań wraz z zachowaniem standardów i norm bezpieczeństwa budowlanego, ale może wiązać się z wyższymi kosztami początkowymi i gorszą lokalizację. Przyszli inwestorzy powinni dokładnie rozważyć swoje preferencje i zasięgnąć porady prawnika specjalizującego się w zakresie kupna nieruchomości, aby uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych i cieszyć się udanym zakupem.
Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu, pomoże to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.