Sprzedając mieszkanie w Hiszpanii musisz pamiętać, że tak jak i w Polsce, będzie się to wiązać z pewnymi wydatkami. Musisz być przygotowany na to, że koszty, które poniesiesz w trakcie takiej transakcji pojawią się zarówno przed, w trakcie jak i po sprzedaży. Wychodząc naprzeciw naszym klientom, przygotowaliśmy szczegółowe zestawienie listy podatków i kosztów, które należy uwzględnić, jeśli myślisz o sprzedaży swojej nieruchomości w Hiszpanii.
Przed sprzedażą:
- El certificado energético, czyli świadectwo energetyczne. Ten obowiązkowy w Hiszpanii dokument pokazuje średnie zużycie energii nieruchomość (ocena energetyczna).
Koszt średnio od ok. 50-130 euro - La cédula de habitabilidad, czyli zaświadczenie o możliwości zamieszkania. Jest ono obowiązkowe w regionach takich jak Kantabria, Asturia, Baleary, Katalonia, Estremadura, La Rioja, Murcja, Nawarra i Walencja, i służy do poświadczenia, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania do zamieszkania (wentylacja, wymiary itp.).
Koszt: w zależności od wielkości mieszkania od 50 do 90 euro. - Wykreślenie hipoteki. Jeśli kredyt hipoteczny został spłacony, a wpis o hipotece nie został wykreślony, rekomendowanym będzie dokonanie wpisu o wykreśleniu hipoteki z rejestru, aby kupujący sprawdzając stan prawny nieruchomości mógł zobaczyć, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.
Koszt: około 300-600 euro, jeśli dokonujemy wykreślenia hipoteki korzystając z pomocy adwokata. - La nota simple, czyli odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych. Dokument ten wskazuje, że nieruchomość jest wolna od opłat i poświadcza, że jest się właścicielem nieruchomości. Podstawową funkcją noty simple jest funkcja informacyjna dla osób zainteresowanych informacją o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, obciążeniach na nieruchomości itp.Koszt opłaty: 9 euro
2. Podczas procesu kupna i sprzedaży:
- Opłaty notarialne. Są to opłaty, które musimy uiścić w trakcie wizyty u notariusza między innymi za wynagrodzenie oraz koszt uzyskania odpisu aktu własności nieruchomości. Kolejne opłaty powinny zostać uiszczone przez kupującego, chyba że uzgodniono inaczej.Koszt uzyskania odpisu aktu oscyluje w granicach 200 euro.
- Prowizja dla agencji nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości, w momencie sprzedaży, będziesz musiał ponieść koszty usług, która zostały przez nią wykonane.
Koszt: tradycyjna agencja inkasuje opłatę w wysokości od 3% do 7% ostatecznej ceny sprzedaży, natomiast agencje nieruchomości online pobiera stałą opłatę pomiędzy 1.000 do 10.000 euro. - Wynagrodzenie hiszpańskiego adwokata, który zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji i wytłumaczy zawiłości prawne.
- Umowa przedwstępna (contrato de arras). Jest to prywatna umowa czy też kontrakt pomiędzy sprzedającym a kupującym, w którym obie strony uzgadniają warunki na jakich zostanie zawarta umowa właściwa.
Koszt: przygotowanie treści umowy zależy od paru czynników, takich jak: cena nieruchomości, zawiłość ustaleń między stronami, objętość umowy itp. Zwykle nie zleca się sporządzenia jedynie treści umowy przedwstępnej, a raczej obsługę całej transakcji, jednakże koszt sporządzenia samej umowy powinien wynieść ok. 300 euro.
Często spotykana jest również umowa rezerwacyjna (contrato de reserva), która ma na celu zarezerwowanie nieruchomości na pewien określony czas.
Koszt sporządzenia tej umowy oscyluje w granicach ok. 100-300 euro.
3. Po sprzedaży nieruchomości:
- La plusvalia municipal, czyli podatek od zysków kapitałowych w gminie. Jest to podatek, który musisz zapłacić za wzrost wartości nieruchomości od momentu jej zakupu.
Koszt: zapłacisz tylko wtedy, gdy osiągniesz zysk ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do ceny zakupu, za którą nabyłeś nieruchomość, i jeśli, będąc rezydentem, nie zainwestujesz ponownie pieniędzy w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat. - IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), czyli podatek dochodowy od osób fizycznych będących rezydentami. Sprzedaż nieruchomości będziesz musiał rozliczyć w zeznaniu podatkowym za kolejny rok, aby zapłacić podatek, jeśli sprzedasz nieruchomość za wyższą cenę niż cena, za którą ją uprzednio nabyłeś.
Koszt: zależy od zysku, jaki osiągnąłeś ze sprzedaży.Przykład: jeśli sprzedajesz nieruchomość za 200.000 euro, gdy kosztowała Cię 150 000 euro, zapłacisz 21% IRPF (podatek dochodowy od osób fizycznych) od 50.000 euro zysku, czyli 10500 euro.
Zwolnienia: będziesz zwolniony z płacenia IRPF w następujących przypadkach:
– reinwestujesz pieniądze w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat
– osoby powyżej 65 roku życia, które sprzedają nieruchomość, która stanowi ich główne miejsce zamieszkania.
– oddajesz mieszkanie w zamian za zapłatę, aby spłacić hipotekę - Osoby nie będące rezydentami powinny uiścić podatek IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Wysokość tego podatku dla obywateli Unii Europejskiej wynosi 19% od zysku.
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), czyli podatek od nieruchomości. Jest to podatek, który co roku powinien być opłacony przez właściciela nieruchomości, co jest sprawdzane przy jej sprzedaży. Jest to podatek miejski i należy wpłacić go do ratusza czy też urzędu miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Przykład: podatek IBI będzie zależał od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość i jej wartości katastralnej. Zwykle stanowi opłatę w wysokości 0,4 a 1,3% od wartości katastralnej nieruchomości.Zwolnienia: jeśli w miejscowości położenia nieruchomości kwota podatku IBI wynosi 0,6% wartości katastralnej nieruchomości to od wartości katastralnej domu (100.000 euro), zapłacisz 600 euro. Jeśli sprzedałbyś swoją nieruchomość w połowie roku, zapłaciłbyś połowę z tej kwoty.
Wsparcie hiszpańskiego adwokata
Mając na uwadze wszystkie kwestie omówione powyżej, należy pamiętać, że proces sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii to poważna oraz skomplikowana operacja, na którą nakłada się wiele obowiązków podatkowych jak i innych dodatkowych kosztów, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika jeszcze przed przystąpieniem do sprzedaży. Poza sprawdzeniem poszczególnych umów oraz przygotowaniem odpowiednich dokumentów, będzie nadzorował całą transakcję, co pomoże uniknąć dodatkowych komplikacji.