Czy w Hiszpanii można sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką w Hiszpanii to temat, który dotyczy wielu właścicieli nieruchomości – zwłaszcza tych, którzy planują zmianę miejsca zamieszkania lub chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Zmiana pracy, rozwód, narodziny dziecka, potrzeba większej przestrzeni czy spadek – to tylko niektóre z powodów, które mogą skłonić nas do sprzedaży domu, nawet jeśli nadal spłacamy kredyt hipoteczny.
Na szczęście, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, o ile dobrze zaplanujemy cały proces i zapoznamy się z obowiązującymi procedurami. W Hiszpanii istnieje kilka legalnych i praktycznych metod umożliwiających taką transakcję.
Ocena sytuacji finansowej i analiza rynku
Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką i zakupie nowej, musisz precyzyjnie ocenić swoją sytuację finansową i zrozumieć realia rynku.
Co należy uwzględnić?
- Średnia cena metra kwadratowego w danym regionie – możesz ją sprawdzić m.in. za pomocą statystyk opublikowanych przez INE (Hiszpański Urząd Statystyczny).
- Trendy cenowe – analiza, czy ceny mieszkań rosną, spadają czy się stabilizują, pozwala wybrać odpowiedni moment na sprzedaż i zakup.
- Oprocentowanie i warunki kredytów – porównaj oprocentowanie i warunki kredytów hipotecznych:
– stałe – większa przewidywalność,
– zmienne – niższe raty na początku, ale ryzyko wzrostu w przyszłości,
– mieszane – połączenie obu opcji,
– hipoteki pomostowe – pomocne przy zakupie przed sprzedażą. - Dodatkowe koszty – często pomijane, a kluczowe dla budżetu:
– Podatki (plusvalía municipal, IRPF, ITP lub VAT przy zakupie),
– Opłaty notarialne i rejestrowe,
– Koszty kancelarii prawnej lub pośrednika nieruchomości,
– Prowizje bankowe za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego przeniesienie.
Szacunkowo, łączna suma podatków i opłat związanych z zakupem lub sprzedażą nieruchomości może wynosić, w zależności od regionu oraz tego, czy nieruchomość jest nowa czy z rynku wtórnego – od 7% do nawet 13% jej wartości. Przykładowo, przy mieszkaniu o wartości 250 000 euro należy przewidzieć dodatkowe koszty w wysokości od 17 500 do 37 500 euro.
Dlatego precyzyjne określenie budżetu – z uwzględnieniem wszystkich opłat i zobowiązań – jest kluczowe dla bezpiecznego i świadomego przeprowadzenia transakcji.
Metody sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
Spłata kredytu hipotecznego z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości to najczęściej stosowane rozwiązanie w Hiszpanii. Aby prawidłowo przeprowadzić ten proces, należy najpierw uzgodnić z kupującym cenę sprzedaży wyższą niż aktualne saldo zadłużenia. Następnie trzeba wystąpić do banku o Certificado de Deuda Pendiente, czyli oficjalne zaświadczenie o pozostałym 
do spłaty kredycie.
Kluczowe jest, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis, że nieruchomość zostaje sprzedana wolna od obciążeń hipotecznych. Po otrzymaniu środków od kupującego, sprzedający spłaca pozostałą część kredytu hipotecznego w banku — warto pamiętać, że może to wiązać się z dodatkową prowizją za wcześniejszą spłatę. Ostatnim etapem jest formalna likwidacja hipoteki poprzez jej wykreślenie z Registro de la Propiedad (Ksiąg Wieczystych).
To rozwiązanie jest najbardziej popularne i najczęściej praktykowane w przypadku sprzedaży nieruchomości z obciążeniem hipotecznym.
Sprzedaż za niższą cenę niż dług
Sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż wysokość zadłużenia jest możliwa, ale wymaga ścisłej współpracy z bankiem i jego zgody. W pierwszej kolejności należy znaleźć kupującego i ustalić cenę sprzedaży, nawet jeśli nie pokrywa ona w całości salda kredytu hipotecznego. Następnie należy skontaktować się z bankiem i przedstawić sytuację oraz plan częściowej spłaty zadłużenia.
Po akceptacji, bank może przekształcić pozostałą kwotę w nowy kredyt gotówkowy lub inny produkt finansowy. Całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży trafia na spłatę części zobowiązania, a resztę długu reguluje się w ramach nowej umowy z bankiem – już na innych warunkach.
To rozwiązanie wymaga indywidualnych negocjacji i może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak nowa prowizja, opłaty notarialne czy koszty restrukturyzacji kredytu.
Subrogacja – przeniesienie kredytu na kupującego
Subrogacja – przeniesienie kredytu hipotecznego na kupującego to rozwiązanie, które pozwala nowemu właścicielowi przejąć istniejący kredyt, pod warunkiem, że wyrazi taką wolę i zostanie zaakceptowany przez bank. Proces zaczyna się od tego, że kupujący zgadza się przejąć Twój kredyt hipoteczny, a następnie obie strony udają się do banku w celu weryfikacji zdolności kredytowej nabywcy.
Jeśli bank wyrazi zgodę, dochodzi do podpisania umowy subrogacji, na mocy której kredyt zostaje formalnie przypisany nowemu właścicielowi.
To korzystna opcja, zwłaszcza gdy istniejąca hipoteka ma atrakcyjne warunki, takie jak niskie oprocentowanie czy długi okres spłaty.
Hipoteka pomostowa
Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości przed sprzedażą obecnej, rozwiązaniem może być tzw. hipoteka pomostowa (hipoteca puente), oferowana przez bank. W takim przypadku bank łączy oba zobowiązania w jeden kredyt, umożliwiając spłatę tylko jednej, obniżonej raty przez okres od 6 miesięcy do nawet 5 lat. Po sprzedaży dotychczasowego mieszkania, kredyt zostaje przekształcony i od tego momentu spłacasz już tylko nieruchomość nową. To wygodna opcja, która pozwala uniknąć presji czasowej i sprzedaży po zaniżonej cenie.
Formalności i dokumenty
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które wymagają szczególnej staranności i wiedzy prawnej. W takiej sytuacji niezwykle istotne jest skorzystanie z usług wyspecjalizowanej kancelarii adwokackiej, która zadba o bezpieczeństwo całej transakcji i interesy sprzedającego. Warto również współpracować z doświadczonym agentem nieruchomości, który pomoże znaleźć kupca i poprowadzi negocjacje. Finalizacja transakcji następuje u notariusza, gdzie podpisywana jest umowa sprzedaży — ale tylko z pełną obsługą prawną można mieć pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem i bez ryzyka.
Zakup nowej nieruchomości
Po sprzedaży mieszkania i rozliczeniu się z bankiem znasz już dokładnie, jakim budżetem dysponujesz na zakup nowej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że oprócz ceny zakupu pojawiają się również dodatkowe koszty związane z podatkami. Do najważniejszych należą plusvalía municipal, czyli miejski podatek od wzrostu wartości nieruchomości, oraz IRPF – podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży bądź IRNR, w przypadku nierezydentów.
Dobra wiadomość jest taka, że można zostać zwolnionym z IRPF, o ile spełnione są określone warunki: sprzedajesz główne miejsce zamieszkania, kupujesz nowe w ciągu dwóch lat i całość środków ze sprzedaży inwestujesz w nowe lokum przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Dlaczego warto skontaktować się z hiszpańskim adwokatem?
Sprzedaż mieszkania z hipoteką w Hiszpanii to złożony, ale w pełni wykonalny proces, który – przy odpowiednim wsparciu – może przebiec szybko i bezpiecznie. Kluczem jest dobre przygotowanie, znajomość lokalnych przepisów oraz dopilnowanie każdego etapu transakcji. Współpraca z doświadczonym adwokatem pozwala uniknąć kosztownych błędów, zabezpieczyć Twoje interesy i sprawnie przejść przez całą procedurę.
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii – skontaktuj się z nami, chętnie pomożemy.
