Zakup nieruchomości w Hiszpanii – co trzeba wiedzieć?

Zakup nieruchomości należy do jednych z poważniejszych decyzji, jakie każdy z nas podejmuje w życiu. Często wiąże się to ze stresem i obawami dotyczącymi przeprowadzenia całej transakcji, zwłaszcza jeśli decydujemy się nabyć nieruchomość za granicą. Obecnie coraz więcej osób decyduje się na na kupno domu w Hiszpanii lub kupno mieszkania w Hiszpanii, czy to ze względu na klimat tego kraju, chęć dywersyfikacji inwestycji, czy marzenie o zapewnieniu sobie spokojnej i wygodnej emerytury nad brzegiem morza. Powody mogą być różne, jednak bez względu na cel każda z tych osób będzie musiała spełnić szereg wymagań oraz sfinalizować procedurę zakupu. Poszczególne kroki tej procedury przybliżymy w niniejszym artykule.

Czy Polacy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Tak, Polacy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii. Obywatele krajów Unii Europejskiej, w tym Polski, mają prawo nabywać nieruchomości na takich samych zasadach jak Hiszpanie. Dzięki regulacjom unijnym dotyczącym swobodnego przepływu kapitału i osób, procedura kupna domu w Hiszpanii czy kupna mieszkania w Hiszpanii jest taka sama dla Polaków jak dla Hiszpanów. Wystarczy spełnić wymagania hiszpańskiego prawa, aby stać się właścicielem mieszkania w Barcelonie czy domu w Alicante. Proces ten obejmuje kilka etapów, które są podobne do procedur znanych z Polski i po ich przybliżeniu nie powinny budzić większych wątpliwości.

Proces zakupu nieruchomości

Bez względu na to, czy zdecydują się Państwo nabyć nieruchomość od dewelopera, czy z rynku wtórnego, procedura jej zakupu będzie przebiegać podobnie, jeśli chodzi o ramy i główne etapy transakcji. Na wstępie należy podkreślić, że pomimo wielu zbieżności, każda transakcja jest inna i powinniśmy do niej podchodzić w indywidualny sposób. Dlatego przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu przeprowadzi on klienta przez całą procedurę zakupu, wyjaśni jej przebieg oraz doradzi w przypadku wątpliwości.
Nasza kancelaria również przeprowadza badania due diligence, które polegają na dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego danej nieruchomości. Badanie due diligence obejmuje ustalenie, czy z daną nieruchomością jest wszystko w porządku, czy nie ciążą na niej żadne obciążenia, takie jak hipoteki, długi, ograniczenia prawne czy roszczenia osób trzecich. Ponadto, prawnicy mogą zweryfikować, czy nieruchomość jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy posiada wszelkie niezbędne pozwolenia budowlane itp.
Uwzględniając łączne wydatki, koszt takiej pomocy jest stosunkowo niewielki, a może uchronić przed stratą oszczędności, zmniejszyć stres i zabezpieczyć interesy klienta w najlepszy możliwy sposób. Dzięki rzetelnemu sprawdzeniu nieruchomości i dokumentów związanych z transakcją, kupujący zyskuje pewność, że transakcja przebiegnie bez komplikacji, a zakupiona nieruchomość będzie stanowić bezpieczną inwestycję.

Procedura krok po kroku

Jeżeli są już Państwo pewni, że planują nabyć nieruchomość na terenie Hiszpanii, a w dodatku rozpoczęliście już Państwo poszukiwanie wymarzonego domu czy apartamentu, proponujemy zapisanie poniższej listy i weryfikowanie na bieżąco podjętych działań:

• Poszukiwania wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii
• Zawarcie umowy rezerwacyjnej i/albo przedwstępnej
• Uzyskanie numeru N.I.E.
• Otwarcie rachunku bankowego w hiszpańskim banku
• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości (due diligence) oraz jej stanu technicznego
• Notarialne zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości
• Rozliczenie podatków i opłat wynikających z transakcji.
• Zgłoszenie zmiany właściciela do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad)

W celu sfinalizowania procedury rekomenduje się skorzystanie z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii – pozwoli to szybciej i skuteczniej sfinalizować transakcję, a przy okazji oszczędzi wielu nerwów i niepotrzebnego stresu.

Poszukiwania wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli marzymy o mieszkaniu lub domu na terenie Hiszpanii, a nie udało nam się znaleźć idealnej nieruchomości podczas pobytów w tym kraju, czeka nas etap poszukiwań, które możemy prowadzić na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Poszukiwania we własnym zakresie

Jeżeli zdecydujemy się na samodzielne poszukiwania, w celu ich usprawnienia powinniśmy określić region, miasto lub wioskę, w których zamierzamy nabyć nieruchomość. Poszukując idealnej nieruchomości, ważne jest, aby przed podjęciem ostatecznej decyzji:

• nie działać pod wpływem emocji
• porównać jak największą ilość ofert na rynku
• korzystać z różnych źródeł ofertowych
• szukać ofert tylko w sprawdzonych agencjach lub na wiarygodnych stronach internetowych
• sprawdzić nieruchomość osobiście lub zlecić to kompetentnej osobie
• korzystać z usług profesjonalistów (architekt, geodeta, adwokat itp.)

W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, nieruchomości można poszukiwać na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Korzystanie z usług agencji nieruchomości

Współpraca z zaufaną i rzetelną agencją nieruchomości może znacząco ułatwić proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie osobom, które nie znają lokalnego rynku, języka lub procedur związanych z zakupem. Dobry pośrednik może pomóc w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, kontakcie ze sprzedającym oraz sprawnej organizacji poszczególnych etapów transakcji.

Należy jednak pamiętać, że wybór agencji powinien być przemyślany, a zakres świadczonych przez nią usług i jej wynagrodzenie jasno określone. Powierzenie transakcji niewłaściwemu pośrednikowi może nie tylko skomplikować zakup, ale również narazić kupującego na straty finansowe.

Jeżeli zdecydują się Państwo na skorzystanie z usług agencji nieruchomości, należy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach:

Proszę bardzo uważnie czytać umowę z agencją

Należy dopilnować, aby wszystko, co agent obiecuje telefonicznie lub podczas spotkania, znalazło się również w treści umowy. Ustne zapewnienia dotyczące ceny, prowizji, zakresu usług czy dodatkowych świadczeń mogą być później trudne do wyegzekwowania, jeżeli nie zostały odpowiednio zapisane.

Należy sprawdzić, czy osoba podająca się za agenta jest wpisana do właściwego rejestru agentów nieruchomości

Wpis do odpowiedniego rejestru jest obligatoryjny m.in. w Katalonii, Wspólnocie Walencji, na Balearach oraz w Andaluzji, a prowadzenie działalności pośrednika bez spełnienia wymaganych obowiązków może wiązać się z sankcjami. W pozostałych wspólnotach autonomicznych, w których agenci nieruchomości nie mają obowiązku rejestracji, zalecamy korzystanie przede wszystkim z usług tych pośredników, którzy dobrowolnie zdecydowali się na wpis do rejestru prowadzonego w danym regionie.

Sam fakt, że osoba pośrednicząca posługuje się językiem polskim, nie jest równoznaczny z jej uczciwością ani profesjonalizmem

Wspólny język naturalnie ułatwia komunikację i może zwiększać poczucie bezpieczeństwa, nie powinien jednak zastępować weryfikacji pośrednika i warunków proponowanej umowy. Coraz więcej osób zgłasza się do naszej kancelarii z problemami wynikającymi z wprowadzenia klientów w błąd przez pośredników, którzy przed podpisaniem umowy przedwstępnej składają liczne obietnice, natomiast po wpłaceniu zadatku nie realizują wcześniejszych zapewnień.

Agencja nieruchomości nie jest właścicielem nieruchomości, lecz co do zasady pośrednikiem pomiędzy sprzedającym a kupującym

Jej podstawowym zadaniem jest skontaktowanie obu stron i pośredniczenie w procesie prowadzącym do zawarcia umowy sprzedaży. Należy więc odróżnić interes agencji, której zależy na doprowadzeniu transakcji do skutku, od interesu kupującego, który powinien przede wszystkim upewnić się, że nabywana nieruchomość nie wiąże się z ryzykiem prawnym lub finansowym.

Umowa ze sprzedającym

Zasady dotyczące wynagrodzenia agencji mogą różnić się w zależności od regionu Hiszpanii oraz praktyki przyjętej na danym rynku lokalnym. Co do zasady jednak agencja zawiera umowę ze sprzedającym, który zobowiązuje się do zapłaty prowizji w przypadku dojścia transakcji do skutku.

Zdarza się jednak, że jeżeli agent widzi duże zainteresowanie kupującego konkretną nieruchomością, zwraca się również do niego o zapłatę prowizji. Dlatego jeszcze przed podpisaniem dokumentów należy jednoznacznie ustalić, kto płaci prowizję, w jakiej wysokości, za jakie konkretnie czynności oraz w którym momencie staje się ona należna.

Usługi dodatkowe

Agencje nieruchomości często oferują również usługi dodatkowe, takie jak zarządzanie nieruchomością, pomoc przy uzyskaniu kredytu hipotecznego, pomoc w uiszczaniu wymaganych podatków czy załatwianiu formalności związanych z nieruchomością. Tego rodzaju usługi co do zasady nie są obowiązkowe i kupujący nie musi z nich korzystać. Jeżeli jednak kupujący decyduje się na usługi dodatkowe, bardzo ważne jest dokładne uwzględnienie ich zakresu, ceny i warunków wykonania w treści umowy z agencją.

Szczególną ostrożność należy zachować w przypadku proponowania przez agencję obsługi prawnej transakcji

Agencja jest zainteresowana doprowadzeniem sprzedaży do skutku i otrzymaniem należnej jej prowizji, dlatego nie powinna zastępować niezależnego adwokata reprezentującego wyłącznie interes kupującego. Obsługę prawną transakcji najlepiej powierzyć niezależnemu adwokatowi, który nie jest finansowo ani organizacyjnie związany z pośrednikiem lub sprzedającym. Koszt takiej pomocy jest niewielki w porównaniu z wartością kupowanej nieruchomości, a wcześniejsza kontrola prawna może uchronić kupującego przed stratami znacznej wartości.

Dobra agencja nieruchomości może być bardzo pomocnym partnerem podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Zaufanie do pośrednika powinno jednak wynikać z jego rzetelności, transparentnych zasad współpracy i możliwości zweryfikowania jego działalności, a nie wyłącznie z rekomendacji, znajomości języka polskiego czy dobrego pierwszego wrażenia. W przypadku kwestii prawnych warto natomiast zachować niezależność i korzystać z pomocy adwokata reprezentującego wyłącznie interes kupującego.

Przed rozpoczęciem poszukiwań Nieruchomości w Hiszpanii

Przed przystąpieniem do poszukiwania warto precyzyjnie określić swoje oczekiwania, w tym rodzaj nieruchomości, która nas interesuje, oraz budżet na jej zakup (uwzględniając dodatkowe środki na pokrycie kosztów transakcji i podatków). Pozwoli to oszacować sytuację na rynku i wyodrębnić interesujące nas mieszkania czy domy. Zalecamy osobistą weryfikację preferowanego regionu Hiszpanii oraz wybranej nieruchomości, aby sprawdzić, czy lokalizacja jest odpowiednia i upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona wadami, takimi jak wilgoć, usterki techniczne czy obecność insektów.

Poszukiwanie można prowadzić osobiście, ale w przypadku obcokrajowców wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)

Wymarzone mieszkanie znalezione, udało się wstępnie sprawdzić nieruchomość i dojść do porozumienia co do ceny. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości procedura zakupu zazwyczaj rozpoczyna się od umowy rezerwacyjnej. Umowa ta gwarantuje, że nieruchomość zostanie wycofana z rynku, a cena zakupu zostanie „zamrożona”. Kwota wpłacana tytułem rezerwacji nieruchomości w większości przypadków wynosi od 3.000 do 12.000 EUR. Jej wysokość zależy jednak od specyfiki danej transakcji, wartości nieruchomości oraz ustaleń pomiędzy stronami.

Najbezpieczniejszą formą uiszczenia opłaty rezerwacyjnej jest przelew bankowy, ponieważ pozwala on w prosty sposób udokumentować fakt dokonania płatności, jej wysokość, datę oraz odbiorcę środków. W tytule przelewu warto wskazać, że płatność dotyczy rezerwacji konkretnej nieruchomości, podając jej adres lub numer identyfikacyjny, jeżeli został wskazany w umowie rezerwacyjnej.

Przed dokonaniem wpłaty należy również upewnić się, na czyj rachunek bankowy trafiają środki, na jakiej podstawie prawnej są wpłacane oraz jakie są zasady ich zwrotu w przypadku niedojścia transakcji do skutku. Wszystkie te kwestie powinny zostać jednoznacznie uregulowane w umowie rezerwacyjnej.

Pomimo faktu, że umowa rezerwacyjna nie jest rozbudowana, zawsze zaleca się sprawdzenie jej przez prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają nie tylko nazwa umowy, ale przede wszystkim jej postanowienia, które mogą zawierać wiele istotnych kwestii, mogących wpłynąć na losy całej transakcji.

Podpisanie tej umowy powinno poprzedzać wstępne zbadanie stanu prawnego nieruchomości.

Umowa przedwstępna (contrato de arras, contrato privado de compraventa)

Co do zasady, kolejnym krokiem jest zawarcie w ciągu ok. 2 tygodni umowy przedwstępnej, która potwierdzi wolę stron i szczegółowe ustalenia dotyczące samej transakcji. Jest ona zawierana już po wstępnych negocjacjach i ustaleniu elementów istotnych dla zawarcia umowy, takich jak cena nieruchomości czy sposób jej uregulowania oraz wysokość zadatku. W odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej, w której stroną może być również agencja, umowa przedwstępna zawierana jest między stronami transakcji lub reprezentującymi strony pełnomocnikami. W trakcie tych dwóch tygodni adwokat reprezentujący kupującego powinien dokończyć sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości i wyjaśnić wszelkie istotne dla transakcji kwestie prawne lub techniczne. Wpłacany zadatek stanowi ułamkową cześć przyjętej ceny nieruchomości (zwyczajowo jest to około 10%, zdarza się, że nawet 50%) i chroni strony przed nieuzasadnionym odstąpieniem od umowy przez którąkolwiek z nich.

Dodatkowo strony, według własnego uznania, mogą doprecyzować w umowie przedwstępnej inne postanowienia m.in. w zakresie wskazania właściwego notariusza do sporządzenia aktu notarialnego, czy ustalenia terminu w jakim transakcja powinna zostać sfinalizowana. Z doświadczenia rekomendujemy zakreślenie odpowiednio długiego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej przed notariuszem – pozwoli to na sfinalizowanie niezbędnych formalności, jak m.in. otwarcie rachunku bankowego czy dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości, bez nadmiernej presji czasu. W wielu umowach pojawia się również zapis dotyczący dokumentacji, którą sprzedający musi przedstawić najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego. Tego rodzaju zabezpieczenie jest związane np. z obciążeniami hipotecznymi lub służebnościami, które mogą dotyczyć danej nieruchomości i o których treści oraz zakresie kupujący bezwzględnie powinien być zawiadomiony. Często również w treści umowy wskazuje się na dodatkowe zobowiązania, które sprzedający powinien spełnić przed zawarciem umowy przyrzeczonej, np. w zakresie przedłożenia stosownych dokumentów związanych ze stanem technicznym nieruchomości lub potwierdzających brak jej zadłużenia np. w odniesieniu do opłat wspólnotowych czy rachunków za media. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym warto szczególnie zadbać o swój interes poprzez uwzględnienie w treści umowy klauzuli, która zabezpieczy potencjalnego kredytobiorcę przed utratą wpłaconego zadatku w przypadku odmowy w zakresie uzyskania kredytu hipotecznego.

Treść umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem warto skonsultować ze specjalistą. Prawnik w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie zweryfikuje jej postanowienia i zaproponuje stosowne zmiany. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna pozwoli zabezpieczyć każdą ze stron – kupującego, bo będzie mieć on pewność, że sprzedający nie będzie mógł już swobodnie rozporządzać nieruchomością oraz sprzedającego poprzez zapewnienie, że kupujący jest faktycznie zainteresowany sfinalizowaniem transakcji na ustalonych wspólnie warunkach.

Numer N.I.E. / Numer N.I.F.

Pierwszym niezbędnym biurokratycznym krokiem jaki potencjalny nabywca nieruchomości w Hiszpanii musi podjąć jest uzyskanie numeru N.I.E. (hiszp. Número de Identificación de Extranjero). Jest to kwestia kluczowa, ponieważ jest on niezbędny dla możliwości zawierania czynności prawnych przez cudzoziemców w Hiszpanii – ma on znaczenie nie tylko w celu zakupu nieruchomości, ale również w późniejszych etapach procedury, tj. rozliczeniu podatków, czy zawarciu umowy na dostawę mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz. Sama procedura nie jest skomplikowana, ale konieczne jest „uzbrojenie się w cierpliwość” – wyrobienie N.I.E. cieszy się dużym zainteresowaniem, a na samą wizytę należy umówić się z wyprzedzeniem. Dla wielu osób jest to procedura frustrująca, a jednocześnie stresująca, ponieważ może znacząco się dłużyć, szczególnie jeżeli staramy się wyrobić numer N.I.E. w dużym mieście takim jak Barcelona czy Madryt. W tym przypadku szczególnie rekomenduje się pomoc prawnika, który pomoże umówić wizytę i zapewni wsparcie merytoryczne oraz językowe.

Kupujący może uzyskać numer N.I.E. zarówno składając stosowny wniosek na terytorium Hiszpanii (np. w lokalnym komisariacie policji), jak i w kraju swojego zamieszkania poprzez placówkę dyplomatyczną Hiszpanii. Co ważne, aby skutecznie złożyć wniosek konieczne jest wykazanie interesu prawnego, który uzasadnia chęć uzyskania numeru N.I.E. W przypadku procedury nabycia nieruchomości będzie to naturalnie chęć zakupu mieszkania czy domu na terenie Hiszpanii, co można wykazać m.in. poprzez przedstawienie umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej. Dodatkowo niezbędne będzie przedstawienie dokumentów takich jak kopie dowodu osobistego lub paszportu (w tym także jego oryginału do wglądu przez urzędnika) oraz załączenie potwierdzenia uregulowania opłaty administracyjnej w wysokości 9,84 EUR (dane aktualne na sierpień 2026).

Po uzyskaniu numeru N.I.E. konieczne jest zarejestrowanie go w Urzędzie Skarbowym (Agencia Tributaria), poprzez złożenie formularza 030. Rejestracja nadaje numerowi N.I.E. charakter N.I.F. (hiszp. Número de Identificación Fiscal), czyli unikalny numer identyfikacyjny osoby w jej relacjach z hiszpańskimi organami podatkowymi.

Cała procedura związana z wyrobieniem powyższych numerów odbywa się w języku hiszpańskim, dlatego warto już na tym etapie rozważyć pomoc profesjonalnego prawnika – może on wystąpić jako pełnomocnik w sprawie albo po prostu pomóc w przejściu wszystkich etapów procedury. Doświadczenie pokazuje, że w przypadku nabywania nieruchomości w Hiszpanii warto jak najszybciej złożyć wniosek o uzyskanie numeru N.I.E., ponieważ w znacznym stopniu może to przyśpieszyć sfinalizowanie całej procedury.

Sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości

Przed złożeniem oferty należy kompleksowo zweryfikować stan prawny oraz techniczny nieruchomości.

W zakresie ustalenia dokładnej sytuacji prawnej niezbędne będzie zweryfikowanie informacji dostępnych w Rejestrze Nieruchomości (hiszp. Registro de la Propiedad), będącym odpowiednikiem polskich Ksiąg Wieczystych. To właśnie w tym miejscu widoczne są dane dotyczące właściciela czy istniejących obciążeń na nieruchomości. Z kolei, kataster nieruchomości wskaże jej powierzchnię, z podziałem na funkcjonalność. Ponadto, warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze położenia nieruchomości, szczególnie jeżeli położona jest ona przy linii brzegowej, względem której zastosowanie znajdują przepisy szczególne. Nie bez znaczenia pozostają również obowiązujące umowy związane z nieruchomością, dotyczące np. wynajmu, czy dokumentacja potwierdzająca dotychczasowe uregulowanie wszelkich płatności oraz podatków na czas, np. podatku od nieruchomości czy opłat wspólnotowych. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego konieczne będzie uzyskanie potwierdzenia zakończenia budowy, zgodnie z planami architektonicznymi oraz potwierdzenie spełnienia przez nieruchomość wymogów do tzn. pierwszego zamieszkania.

Oczywiście w zależności od samej nieruchomości, jej rodzaju oraz innych czynników procedura ta może przewidywać konieczność udostępnienia dodatkowej dokumentacji. W każdym z tych przypadków pełną weryfikację sprawy może przeprowadzić prawnik, który oprócz fachowej wiedzy może również szybko zareagować w przypadku wykrycia nieprawidłowości.

W praktyce również zaleca się weryfikację nieruchomości pod kątem technicznym, co może być o tyle trudne, iż nie wszystkie usterki możemy zweryfikować samodzielnie. Wiele wad to wady ukryte, które mogą zostać dostrzeżone dopiero po sprawdzeniu stanu nieruchomości przez certyfikowanego architekta. Może on potwierdzić zaistnienie wad fizycznych konstrukcji, ale również odnieść się do dokumentacji budowy, dokumentacji powykonawczej oraz technicznej nieruchomości, weryfikując jej prawidłowość oraz adekwatność względem stanu rzeczywistego. Również w zakresie nabywanego gruntu – rekomendujemy sprawdzenie jego dokładnych granic przez uprawnionego geodetę. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdzie dane pomiędzy wypisem z Rejestru Nieruchomości, a katastrem różnią się znacząco lub zachodzi uzasadnione podejrzenie nielegalnego podziału gruntu.

Usługi, o których mowa powyżej, mogą uchronić kupującego przed problemami, a w konsekwencji stratami majątkowymi, dlatego nie warto oszczędzać w tym zakresie i z wyprzedzeniem zabezpieczyć swoje interesy powierzając weryfikację nieruchomości profesjonalistom. Koszt takich usług jest stosunkowo niewielki w odniesieniu do wartości całej transakcji i szkód jakie mogą zaistnieć w wyniku zaniedbania tego tematu.

Finalizacja zakupu

W Hiszpanii, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, w przeciwieństwie do obowiązujących w Polsce zasad, może zostać ważnie zawarta w formie umowy prywatnej, bez udziału notariusza. Niemniej jednak nie jest to rozwiązanie rekomendowane. Brak notarialnie zawartej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w mniejszym stopniu chroni interesy kupującego, który nie będzie mógł bez wypisu notarialnego złożyć wniosku o wpis nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis ten gwarantuje ochronę prawa własności zgodnie z którym kupujący jest uważany za jedynego i rzeczywistego właściciela nieruchomości. Ma on również kluczowe znaczenie w przypadku finansowania inwestycji z kredytu hipotecznego – bez wpisu w Rejestrze bank nie będzie w stanie potwierdzić prawa własności kredytobiorcy, a w konsekwencji udzielić kredytu hipotecznego, ponieważ nie będzie mógł skutecznie obciążyć nieruchomości.

Odnosząc się już do samej procedury, to kupującemu przysługuje prawo wyboru notariusza, najlepiej, gdy dwie strony są zadowolone z wybranego do przeprowadzenia transakcji notariusza, który sporządzi akt – przyjmuje się, iż najlepiej skorzystać z usług notariusza prowadzącego działalność w obrębie miejsca położenia nieruchomości, gdyż zna najlepiej miejscowe prawo i zwyczaje. Przed sporządzeniem aktu notarialnego konieczne jest przekazanie do notariusza ogółu dokumentacji zgormadzonej w sprawie, tj. m.in. umów, które zostały podpisane, certyfikatów czy innych dokumentów dodatkowych, np. związanych z obciążeniami na nieruchomości. Notariusz na podstawie uzyskanych danych zweryfikuje ich prawidłowość oraz sprawdzi, czy są one zgodne z informacjami widniejącymi w Rejestrze Nieruchomości, katastrze oraz innych rejestrach, a następnie przystąpi do sporządzenia aktu. W przypadku skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej, prawnicy, dla pełnego zabezpieczenia interesów klienta, zawsze weryfikują w jego imieniu projekty aktów notarialnych, wskazują błędy do sprostowania czy zgłaszają stosowne poprawki, jeżeli zajdzie taka konieczność. W przypadku pomocy ze strony specjalisty podpisanie aktu to najczęściej czysta formalność – wystarczy stawić się na spotkanie w ustalonym terminie i stosować do zaleceń prawnika. Jednakże, sama czynność może przebiegać różnie, a wszystko zależy od sposoby pracy notariusza – zdarza się, że np. na bieżąco w trakcie spotkania pracuje się nad redakcją treści aktu notarialnego, co może wydłużyć czynność nawet do kilku godzin. Z kolei w innych kancelariach notarialnych projekt aktu jest przygotowywany skrupulatnie przed czynnością, która trwa wtedy zaledwie kilka minut, a notariusz się na niej pojawia podsumowując jedynie najważniejsze części aktu. Sam akt notarialny jest dokumentem obszernym i standardowo w przypadku zakupu nieruchomości liczy około 30 stron w formacie A4.

Na czynność notarialną klienci powinni przedłożyć dokument N.I.E., aktualny dokument tożsamości – paszport lub dowód osobisty (ważne by był to dokument ze zdjęciem i podpisem) oraz czek bankowy z hiszpańskiego banku do dokonania płatności za nabywaną nieruchomość. Warto pamiętać, że hiszpańskie prawo restrykcyjnie ogranicza wysokości kwot, które można zapłacić w gotówce, co może stanowić czasami pewne komplikacje. Z kolei, w przypadku chęci wykonania przelewu z wykorzystaniem konta bankowego w Polsce, należy pamiętać o potencjalnych kosztach przewalutowania i prowizjach bankowych dotyczących wykonywania przelewów w walucie obcej, ponieważ mogą się one wiązać z wysokimi kosztami dodatkowymi. Warto dlatego uprzednio sprawdzić jakie są warunki dokonywania tego typu przelewów w naszym banku.

Odrębną sytuacją wymagającą analizy jest kwestia uwzględnienia w akcie notarialnym obciążenia jakim jest hipoteka na zakup nieruchomości – w tym przypadku ustanawiana jest ona w ramach jednej czynności notarialnej, tj. razem ze sprzedażą nieruchomości i sporządzeniem w tej sprawie aktu notarialnego. W tym przypadku, aby rozliczyć transakcję w trakcie czynności notarialnych, bank zazwyczaj przekazuje czek opiewający na brakującą kwotę zakupu nieruchomości.

Po odczytaniu aktu, podpisaniu go przez strony i notariusza umowa nabycia nieruchomości zostaje skutecznie zawarta, a zmiana właściciela może zostać zgłoszona do właściwego Rejestru Nieruchomości. Co ważne, po zakończeniu czynności notarialnej klient otrzyma wyłącznie elektroniczny wypis, a oryginał aktu otrzyma dopiero po wpisie do rejestru.

Po sporządzeniu aktu notarialnego nie można zapomnieć o uregulowaniu podatków – termin wynosi 30 dni od dnia sporządzenia aktu notarialnego. Również, nowy właściciel powinien poinformować dostawców mediów o zmianie i dokonać cesji podpisanych umów na dostarczenie usług do nieruchomości (dotyczących m.in. gazu, prądu czy wody).

Koszty zakupu nieruchomości

Ceny nieruchomości w Hiszpanii od kilku lat stale rosną, więc im dłużej zwlekamy z podjęciem decyzji tym z wyższą ceną mieszkania czy domu powinniśmy się liczyć. Standardowo, najwyższe ceny można odnotować w kurortach i miejscowościach nadmorskich, na wyspach oraz w największych i najpopularniejszych miastach Hiszpanii. Poszukując nieruchomości należy zwrócić uwagę na weryfikację czy podana w ofercie cena nieruchomości uwzględnia podatek. Dość często zdarza się, szczególnie wśród deweloperów, że prezentowana jest cena netto, a nie brutto, co może wprowadzać konsumenta w błąd. Najczęściej zatem w ofercie spotkamy się z ceną nieruchomości, która nie uwzględnia podatków. Należy zatem do niej doliczyć, podatek i opłaty związane z transakcją, o czym będzie mowa poniżej.

Koszty nieruchomości

Koszt nieruchomości będzie uzależniony od standardowych czynników takich jak lokalizacja (na cenę wpłynie nie tylko położenie w ramach dzielnic danego miasta, ale również usytuowanie w danej wspólnocie autonomicznej), wielkość, stan wykończenia czy inne udogodnienia. Statystycznie nieruchomości z rynku pierwotnego są droższe niż te dostępne na rynku wtórnym. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze lokalizacje na zakup nieruchomości wśród naszych klientów oraz średnie ceny za metr kwadratowy w tych rejonach (dane statystyczne udostępnione przez notariuszy obejmujące okres 12 miesięcy, poprzedzających sierpień 2026 r., które zostały ustalone na podstawie zrealizowanych transakcji zakupu nieruchomości w poszczególnych lokalizacjach).:

• Andaluzja – 1.746 EUR/m2
• Katalonia – 2.409 EUR/m2
• Baleary – 4.172 EUR/m2
• Wyspy Kanaryjskie – 2.267 EUR/m2
• Wspólnota Walencka – 1.709 EUR/m2
• Wspólnota autonomiczna Madryt – 3.631 EUR/m2.

Z kolei, uwzględniając tożsamy okres i popularne destynacje, miasta w których odnotowano najwyższe ceny nieruchomości to: San Sebastian (6.265 EUR/m2), Barcelona (4.754EUR/m2), Madryt (5.185 EUR/m2), Palma (4.072 EUR/m2) oraz Bilbao (3.509 EUR/m2).

Warto podkreślić, iż powyższe wartości są szacunkowe i stanowią wyłącznie odnośnik statystyczny.

Podatki i dodatkowe opłaty

Bardzo ważnym jest, aby pamiętać, że do ceny nieruchomości należy doliczyć opłaty dodatkowe takie jak podatki i inne taksy, które musi uregulować kupujący. W zależności od charakteru transakcji, typu nabywanej nieruchomości oraz ustaleń stron, zakup może wiązać się z koniecznością opłaty poniższych podatków:

• Podatek od przeniesienia własności, ITP (hiszp. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) który, co do zasady, należy uiścić w przypadku przeniesienia lub sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Wartość tego podatku ustalana jest odrębnie dla każdej wspólnoty autonomicznej, a stawka waha się od 4% do 13%. W zależności od wspólnoty, stawka podatku może być stała lub obliczana progresywnie, co ma miejsce m.in. w Katalonii czy na Balearach. W tej sytuacji stawka podatku ustalana jest stosownie do wartości nieruchomości i rośnie wraz ze wysokością ceny nabycia.
• Podatek VAT, w Hiszpanii nazywany IVA (hiszp. Impuesto sobre el Valor Añadido), dotyczy transakcji nieruchomości w ramach tzw. „primera entrega”, co w praktyce oznacza nieruchomości z rynku pierwotnego. Stawka VAT zależy od charakteru nieruchomości i wynosi 10% wartości sprzedaży, a w przypadku mieszkań objętych urzędową ochroną – 4%. Warto zauważyć, że podatek VAT nie obowiązuje na Wyspach Kanaryjskich, gdzie jego funkcję pełni Kanaryjski Podatek Pośredni (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC), którego stawka wynosi obecnie 7%. W Ceucie i Melilli VAT zastępuje natomiast podatek IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación).
• Podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany również AJD (hiszp. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), który związany jest ze sporządzeniem aktu notarialnego. Wyróżniamy podatek stały, który wliczany jest do taksy notarialnej (stawki ogólne arkusz – 0,30 euro i strona – 0,15 euro) oraz podatek zmienny, którego zastosowanie zależy od okoliczności i związane jest z obowiązkiem wpisu aktu do m.in. Rejestru Nieruchomości (stawka tego podatku różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której położona jest nieruchomość i waha się pomiędzy 0.5- 2%). Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) obowiązuje przy sporządzaniu dokumentów notarialnych, które podlegają wpisowi do publicznych rejestrów, takich jak Rejestr Nieruchomości. Dotyczy to szczególnie transakcji związanych z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym oraz ustanawianiem hipotek.

Co ważne, w odmienny sposób będziemy rozliczać nieruchomości nabyte na rynku wtórnym i pierwotnym. W przypadku tych pierwszych do opłacenia będzie podatek ITP od przeniesienia własności nieruchomości, który trzeba rozliczyć do 30 dni po sporządzeniu aktu notarialnego. Z kolei przy nieruchomościach z rynku pierwotnego – konieczne będzie rozliczenie podatku VAT, który płaci się deweloperowi wraz z ustaloną ceną, ponieważ to właśnie na nim spoczywa obowiązek jego rozliczenia. Podatek AJD można opłacić za pomocą oficjalnego formularza podatkowego lub przelewem bankowym w jednym z banków partnerskich.

Podatek Plusvalía

Warto również zwrócić uwagę na lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu, znany jako Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Podatek ten obciąża sprzedającego i dotyczy wzrostu wartości gruntu miejskiego od momentu jego nabycia do sprzedaży. Nowe przepisy pozwalają sprzedającemu wybrać jedną z dwóch metod obliczania tego podatku: obiektywną (opartą na współczynnikach ustalonych przez lokalne władze) lub rzeczywistą (opartą na faktycznym wzroście wartości nieruchomości). Jeśli nie wystąpił wzrost wartości gruntu, sprzedający może być zwolniony z obowiązku zapłaty tego podatku.

Dodatkowo, w przypadku, gdy sprzedający jest nierezydentem Hiszpanii, na kupującym spoczywa obowiązek zatrzymania 3% wartości transakcji. Kwota ta zostaje przekazana na poczet ewentualnego podatku dochodowego sprzedającego, a pełne rozliczenie odbywa się poprzez złożenie odpowiedniej deklaracji podatkowej​

Taksy notarialne, opłaty rejestrowe

Ponadto, kupujący musi być przygotowany na konieczność uiszczenia taks notarialnych oraz opłat rejestrowych za wpis aktu notarialnego do odpowiedniego Rejestru Nieruchomości. Są one wyliczane indywidualnie dla każdej transakcji i zazwyczaj ich szacunki są znane już przed przystąpieniem do podpisania właściwej umowy kupna-sprzedaży. Najczęściej na poczet ww. należności pobiera się opłaty zaliczkowe i w sytuacji nadpłaty – zwraca się ją klientowi po zakończeniu czynności.

Należy również pamiętać, że niektórzy decydują się na pomoc agenta nieruchomości, który wyszuka idealną nieruchomość i pomoże wynegocjować satysfakcjonującą cenę. Koszt takiej usługi zazwyczaj wyliczany jest na podstawie wartości nieruchomości i waha się od 4% do 6% wartości nieruchomości. Dodatkowo wyliczona prowizja zostanie powiększona o wartość podatku VAT w wysokości 21%.

Podsumowując, szacując sumę kosztów przeciętnej transakcji można wskazać, iż oprócz ceny nieruchomości konieczne będzie opłacenie:

• Kosztów wydania numeru N.I.E.: około 10 EUR,
• Wyceny nieruchomości: około 250-600 EUR,
• Taksy notarialnej: 600 – 1500 EUR,
• Wpisu do Rejestru Nieruchomości – około. 300 EUR, w zależności od ceny nieruchomości,
• Kosztów obsługi prawnej – około 1-2% ceny nieruchomości,
• Kosztów wystawienia czeku bankowego – od 150 EUR

oraz: w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego: podatku ITP, a w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego: podatku VAT oraz podatku AJD.

Aspekty prawne

Proces nabywania nieruchomości w Hiszpanii pod względem prawnym nie odbiega znacząco od procedur obowiązujących w Polsce. Na przykład hiszpańskie prawo przewiduje również instytucję zadatku (arras), który zabezpiecza interesy stron umowy. Często stosowane są również umowy rezerwacyjne oraz przedwstępne, w których strony szczegółowo określają warunki transakcji. Umowy te mają na celu zapewnienie zgodności obu stron co do kluczowych aspektów zakupu, takich jak cena, termin realizacji transakcji czy inne szczegóły, które mogą być wiążące w dalszych etapach procesu.

Prawo nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi regulacjami unijnymi, obywatele krajów Unii Europejskiej mają te same prawa co obywatele danego kraju członkowskiego, w tym w zakresie nabywania nieruchomości. Dotyczy to zarówno osób planujących stały pobyt na terenie Hiszpanii, jak i tych, którzy dokonują zakupu wyłącznie w celach inwestycyjnych, bez zamiaru stałego zamieszkania.

Co istotne, do zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia ani specjalnej wizy. Jedynym obowiązkiem formalnym jest uzyskanie numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), który jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji. Rekomendowane jest również założenie konta w hiszpańskim banku – choć nie jest to wymóg prawny, znacznie ułatwia ono proces zakupu oraz rozliczenie należności związanych z transakcją. Hiszpańskie konto bankowe będzie także pomocne w późniejszym opłacaniu podatków i rat kredytu hipotecznego, minimalizując koszty prowizji związane z przelewami międzynarodowymi. Ponadto, posiadanie lokalnego konta bankowego zwiększa wiarygodność nabywcy w oczach hiszpańskich instytucji i sprzedającego.

Obowiązki podatkowe po zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Warto pamiętać, że po zakończeniu transakcji nowi właściciele nieruchomości są zobowiązani do pokrycia opłat i podatków związanych z posiadaniem nieruchomości. Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od miejsca rezydencji, jest zobowiązany do uregulowania podatku od nieruchomości, zwanego IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Podatek ten jest naliczany rocznie na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, a jego stawka różni się w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości. Stawki wahają się od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej (zakres określony ustawą, stan: sierpień 2026 r.) i są ustalane co roku przez właściwe władze miasta. Należność jest płatna na podstawie rachunku przesyłanego przez odpowiedni urząd miasta.

Dodatkowo właściciele mogą być zobowiązani do opłacania składek wspólnotowych, które są ustalane indywidualnie przez wspólnotę mieszkaniową, w przypadku nieruchomości znajdujących się na terenie osiedli czy budynków wielomieszkaniowych.

Dodatkowo, w zależności od przeznaczenia nieruchomości oraz jej wartości, właściciel będzie musiał uregulować:

• Podatek dochodowy od najmu nieruchomości dla nierezydentów, tzn. IRNR (hiszp. Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
  Jeśli właściciel nieruchomości uzyskuje dochody z wynajmu w Hiszpanii jako nierezydent, stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu, a 24% dla nierezydentów spoza UE. Rezydenci UE mogą odliczyć koszty związane z wynajmem, podczas gdy nierezydenci spoza UE nie mają tej możliwości​.
• Podatek od majątku, tzn. IP (hiszp. Impuesto sobre Patrimonio) – jest naliczany od wartości netto majątku osób fizycznych, których aktywa przekraczają określony prawem próg. Wysokość podatku, kwota wolna od opodatkowania oraz stosowane bonifikaty mogą różnić się w zależności od wspólnoty autonomicznej. Co do zasady, w przypadku nierezydentów podlegających opodatkowaniu w Hiszpanii zastosowanie znajduje kwota wolna (minimum exento) w wysokości 700.000 EUR, przy czym poszczególne wspólnoty autonomiczne mogą przewidywać odmienne regulacje.
  
  W przypadku nieruchomości ich wartość dla celów Impuesto sobre el Patrimonio ustala się zasadniczo, przyjmując najwyższą z wartości przewidzianych przez przepisy: wartości katastralnej, wartości nabycia oraz wartości ustalonej lub zweryfikowanej przez administrację podatkową dla celów innych podatków.Przykładowo, w Katalonii kwota wolna od opodatkowania wynosi 500.000 EUR. W Andaluzji zasadnicza kwota wolna wynosi natomiast 700.000 EUR, przy czym region ten stosuje również szczególne bonifikaty w Impuesto sobre el Patrimonio. Z uwagi na obowiązywanie Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), rzeczywiste obciążenie podatkowe w przypadku majątku o znacznej wartości wymaga łącznej analizy obu podatków.
  Więcej informacji dotyczących zasad opodatkowania majątku w Hiszpanii, w szczególności w przypadku polskich właścicieli hiszpańskich nieruchomości, przedstawiamy w naszym artykule: Impuesto sobre el Patrimonio w Hiszpanii – podatek od majątku dla polskich właścicieli nieruchomości.

Hiszpańskie Księgi Wieczyste. Rejestr Nieruchomości

Po sporządzeniu aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomość powinna zostać zgłoszona do Rejestru Nieruchomości właściwego dla jej lokalizacji. Choć rejestracja nie jest obowiązkowa, jest zdecydowanie zalecana, ponieważ zapewnia właścicielowi pełne bezpieczeństwo prawne oraz chroni przed roszczeniami osób trzecich, np. wierzycieli poprzedniego właściciela.

Aby zgłosić nieruchomość do rejestru, konieczne jest opłacenie wszystkich podatków związanych z transakcją, takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) oraz podatek od nieruchomości (IBI). Proces rejestracji może zostać przeprowadzony przez samego właściciela, ale często zaleca się, aby procedurę nadzorował prawnik, który zadba o poprawność dokumentów i terminowość zgłoszenia. Do złożenia wniosku wymagane są: autoryzowana kopia aktu notarialnego oraz dowody opłacenia podatków.

Koszt rejestracji nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości zależy od wartości nieruchomości i jest ustalony prawnie. Dla nieruchomości o wartości do 6 010 EUR opłata wynosi 24,04 EUR, natomiast maksymalny koszt rejestracji nie przekracza 2 181,67 EUR. Proces można przeprowadzić osobiście lub online, co przyspiesza całą procedurę. Zwykle rejestracja trwa około 15 dni roboczych od momentu złożenia wszystkich dokumentów.

W przypadku ustanowienia hipoteki na nieruchomości, musi ona zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i obligatoryjnie wpisana do Rejestru Nieruchomości, aby miała moc prawną wobec osób trzecich.

Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości w Hiszpanii – co warto wiedzieć?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii z pomocą kredytu hipotecznego to popularna opcja wśród naszych klientów. Hiszpania oferuje atrakcyjne warunki kredytowe, zwłaszcza dla osób planujących zakup nieruchomości. W ostatnich latach stopy procentowe były tam stosunkowo niskie, co sprzyjało zaciąganiu kredytów hipotecznych. Hiszpańskie banki często dają możliwość wyboru między oprocentowaniem stałym, zmiennym lub mieszanym, co zapewnia kredytobiorcom większą elastyczność. Szczególnie korzystne warunki mają rezydenci, którzy mogą liczyć na niższe oprocentowanie i dłuższy okres spłaty. W Polsce natomiast warunki kredytowe są bardziej restrykcyjne, zwłaszcza po wzroście stóp procentowych, co podniosło koszty kredytów i zmniejszyło ich opłacalność. Dodatkowo, surowsze wymagania dotyczące wkładu własnego i restrykcyjna ocena zdolności kredytowej w Polsce sprawiają, że finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii kredytem hipotecznym cieszy się dużym zainteresowaniem.

Proces ten jednak różni się nieco od tego, do którego jesteśmy przyzwyczajeni w Polsce, dlatego warto odpowiednio się przygotować, aby uniknąć niespodzianek i opóźnień.

Dłuższy czas weryfikacji kredytobiorcy w Hiszpanii

Jednym z kluczowych aspektów, który należy wziąć pod uwagę, jest czas weryfikacji kredytobiorcy. W Hiszpanii procedura ta często trwa dłużej niż w Polsce, co może być spowodowane koniecznością przetłumaczenia dokumentów, bardziej szczegółową oceną ryzyka przez banki, a także różnicami w regulacjach prawnych. W związku z tym zalecamy wcześniejsze przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów oraz zarezerwowanie dodatkowego czasu na sfinalizowanie transakcji.

Dokumentacja – klucz do szybkiej decyzji kredytowej w Hiszpanii

Aby przyspieszyć proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, warto zadbać o kompletną i poprawnie przygotowaną dokumentację. Banki zwykle wymagają dokumentów potwierdzających dochody, takich jak zeznania podatkowe, wyciągi z kont bankowych oraz dokumenty potwierdzające posiadany majątek. Kompletność i dokładność tych dokumentów mogą znacząco wpłynąć na szybkość wydania decyzji kredytowej.

Jakie dokumenty będą potrzebne do założenia rachunku bankowego w Hiszpanii?

Posiadanie konta bankowego w Hiszpanii może ułatwić cały proces kredytowy. Aby otworzyć rachunek bankowy, najczęściej wymagane są następujące dokumenty:

• Dane osobowe, w tym miejsce zamieszkania, zatrudnienie oraz dane kontaktowe (numer telefonu, adres e-mail).
• Skan paszportu.
• Zaświadczenie od pracodawcy (w języku angielskim lub polskim, przetłumaczone na język hiszpański).
• Skany deklaracji podatkowych (PIT) za ubiegły rok, przetłumaczone na język hiszpański (zwykle nie jest wymagane tłumaczenie przysięgłe).
• Rachunki lub faktury za media w miejscu aktualnego zamieszkania.
• Zaświadczenie posiadacza rachunku bankowego, z którego będą dokonywane przelewy na konto w Hiszpanii (np. wyciąg z konta bankowego w formacie PDF, w języku angielskim, zawierający numer IBAN i SWIFT).

Dodatkowe koszty zwiazane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Podczas obliczania całkowitych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, należy pamiętać o kosztach transakcyjnych, które zazwyczaj wynoszą około 13% wartości nieruchomości. Obejmuje to podatki, opłaty notarialne oraz inne niezbędne opłaty i honoraria.

Możliwości finansowania

Obcokrajowcy zainteresowani nabyciem nieruchomości mogą złożyć wniosek o kredyt hipoteczny do wybranego banku hiszpańskiego. Procedura ta zasadniczo nie odbiega od tej znanej nam w Polsce. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązania przez obcokrajowców jest powszechne, a wiele hiszpańskich banków oferuje specjalne produkty kredytowe dla zagranicznych inwestorów.

W tym przypadku konieczne będzie zweryfikowanie zdolności kredytowej wnioskodawcy, który powinien przedłożyć wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu zaświadczenie o swoich dochodach z ostatnich dwóch lat. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności gospodarczej, jak i pracy etatowej, z wyszczególnieniem stanowiska i formy zatrudnienia. Bank może także zapytać o dodatkowe źródła dochodu.

Podczas weryfikacji bank może zwrócić uwagę na wiek kredytobiorcy – ukończenie 75. roku życia lub spłata rat po tym terminie może wykluczyć możliwość uzyskania kredytu. Wiek może także wpłynąć na długość okresu kredytowania, co w konsekwencji zwiększy miesięczną ratę. Należy również pamiętać, że każdy bank może stosować odmienne procedury weryfikacji klientów i żądać okazania innych dokumentów potwierdzających stan majątkowy.

Co ważne, kredyt hipoteczny może uzyskać zarówno rezydent, jak i nierezydent Hiszpanii. Status ten jednak wpłynie na wysokość oprocentowania, okres kredytowania oraz kwotę udzielonego kredytu, przy czym rezydenci Hiszpanii często mogą liczyć na nieco korzystniejsze warunki.

Warunki kredytowe na zakup nieruchomości w Hiszpanii

Kiedy planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii z pomocą kredytu hipotecznego, warto zapoznać się z warunkami, które mogą różnić się w zależności od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem. Zrozumienie tych różnic pomoże w podjęciu świadomej decyzji finansowej.

Kwota kredytu i zabezpieczenia w Hiszpanii

Kwota kredytu hipotecznego w Hiszpanii zależy od wartości wycenionej nieruchomości oraz dochodów kredytobiorcy. Zazwyczaj banki oferują finansowanie na poziomie 70-80% wartości nieruchomości. W przypadku wyższych kwot banki mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń, takich jak ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.

Okres spłaty i oprocentowanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Okres spłaty kredytu hipotecznego w Hiszpanii zazwyczaj wynosi od 5 do 30 lat, co pozwala na dostosowanie wysokości miesięcznych rat do indywidualnych możliwości finansowych. Oprocentowanie kredytu może być stałe, zmienne lub mieszane, a przy wyborze odpowiedniej oferty warto zwrócić uwagę na Roczną Rzeczywistą Stopę Procentową (TAE), która odzwierciedla całkowity koszt kredytu, uwzględniając oprocentowanie i inne opłaty.
Warto jednak pamiętać, że TAE precyzyjnie określa całkowity koszt kredytu tylko w przypadku oprocentowania stałego. W przypadku oprocentowania zmiennego, całkowity koszt kredytu może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych.

Dodatkowe koszty kredytu w Hiszpanii

Banki mogą doliczać kredytobiorcom różne dodatkowe opłaty, takie jak prowizje czy opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Wszystkie te koszty powinny być jasno przedstawione klientowi przed podpisaniem umowy. Co ważne, koszty związane z ustanowieniem hipoteki, takie jak opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych czy koszty wpisu do księgi wieczystej, są pokrywane przez bank, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Warunki kredytowe w Hiszpanii dla rezydentów

Rezydenci Hiszpanii mogą liczyć na bardziej korzystne warunki kredytowe. Zwykle wymagany wkład własny wynosi około 20% wartości nieruchomości, a banki oferują finansowanie na poziomie do 80% jej wartości. Standardowy okres spłaty wynosi od 5 do 30 lat. Banki często preferują oferowanie oprocentowania zmiennego w przypadku kredytów na dłuższy okres, co może utrudnić oszacowanie całkowitego kosztu kredytu.

Warunki kredytowe w Hiszpanii dla nierezydentów

Nierezydenci muszą liczyć się z nieco mniej korzystnymi warunkami kredytowymi w porównaniu do rezydentów. Ze względu na większe ryzyko dla banku, oprocentowanie kredytu dla nierezydentów jest zazwyczaj wyższe, a wymagany wkład własny wynosi od 30% do 40% wartości nieruchomości. Maksymalne finansowanie jest niższe, a okres spłaty pozostaje na poziomie od 5 do 30 lat.

Różnice między ofertami  kredytowymi banków w Hiszpanii

Warunki kredytowe mogą się różnić między bankami, które starają się przyciągnąć klientów, oferując różnorodne produkty finansowe. Dlatego warto na bieżąco śledzić najnowsze oferty na stronach internetowych banków. Niezależnie od wybranej oferty, zawsze należy dokładnie przeanalizować warunki kredytu, aby mieć pełną świadomość wszystkich kosztów i zobowiązań.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii a uzyskanie obywatelstwa

Sam zakup nieruchomości w Hiszpanii nie daje obecnie prawa do uzyskania zezwolenia na pobyt ani obywatelstwa hiszpańskiego. W przeszłości możliwość uzyskania prawa pobytu w związku z inwestycją w nieruchomość przewidywał jednak program określany potocznie jako „Golden Visa” („złota wiza”).

Golden Visa – rozwiązanie, które już nie obowiązuje

Program Golden Visa został wprowadzony w Hiszpanii w 2013 r. i umożliwiał inwestorom spoza Unii Europejskiej uzyskanie prawa pobytu m.in. w przypadku nabycia nieruchomości o wartości co najmniej 500.000 EUR, przy spełnieniu pozostałych wymogów przewidzianych przez przepisy.

Należy jednak podkreślić, że możliwość składania nowych wniosków o Golden Visa została zniesiona z dniem 3 kwietnia 2025 r. Oznacza to, że obecnie zakup nieruchomości w Hiszpanii – również o wartości przekraczającej 500.000 EUR – nie stanowi już podstawy do uzyskania tego rodzaju zezwolenia na pobyt.

Zmiana nie oznacza automatycznego wygaśnięcia praw osób, które skorzystały z programu wcześniej. Wnioski złożone przed wejściem nowych przepisów w życie są rozpatrywane zgodnie z regulacjami obowiązującymi w chwili ich złożenia, a zezwolenia udzielone wcześniej zachowują ważność i mogą podlegać odnowieniu na zasadach przewidzianych w przepisach przejściowych.
Warto również odróżnić prawo pobytu od obywatelstwa hiszpańskiego. Nawet w okresie obowiązywania Golden Visa samo nabycie nieruchomości nie prowadziło automatycznie do uzyskania obywatelstwa. Obywatelstwo wymaga spełnienia odrębnych przesłanek przewidzianych przez hiszpańskie prawo.

Obecnie obywatele państw spoza Unii Europejskiej zainteresowani przeprowadzką do Hiszpanii powinni zatem rozważyć inne dostępne podstawy legalnego pobytu, odpowiednie do ich sytuacji osobistej i zawodowej.

Porady praktyczne

Od wielu lat pomagamy obcokrajowcom w nabywaniu nieruchomości w Hiszpanii. Dzięki temu zdobyliśmy cenne doświadczenie i spostrzeżenia, które mogą okazać się niezwykle pomocne dla wszystkich zainteresowanych.

Lokalizacja nieruchomości w Hiszpanii

Wybór lokalizacji nieruchomości w Hiszpanii jest kluczowy i powinien odpowiadać Twoim preferencjom i potrzebom. Dla miłośników słońca i plażowania, Costa del Sol, Wyspy Kanaryjskie i Majorka oferują idealne warunki przez cały rok, z malowniczymi krajobrazami i wyjątkowym klimatem.
Jeśli wolisz dynamiczne życie miejskie, Barcelona, Madryt, Walencja czy Bilbao to miasta pełne atrakcji, kultury i imponującej architektury. Barcelona zachwyca modernistycznymi dziełami Gaudíego, Madryt oferuje bogate życie nocne i światowej klasy muzea, a Walencja łączy nowoczesność z tradycją, oferując jednocześnie dostęp do pięknych plaż. Te miasta tętnią życiem, a ich różnorodność sprawia, że każdy znajdzie coś dla siebie – od festiwali kulturalnych po doskonałe restauracje i sklepy.

Dla tych, którzy preferują spokojniejsze otoczenie zamiast miejskiego zgiełku i całorocznej wakacyjnej atmosfery, rekomendujemy rozważenie zakupu nieruchomości w regionach takich jak Andaluzja, Galicja czy Asturia. Każdy z tych regionów oferuje coś wyjątkowego, od malowniczych krajobrazów po autentyczną, lokalną kulturę. Hiszpania to nie tylko plaże i morze, ale również bogata historia, różnorodna kultura i unikalny styl życia, który można w pełni docenić, wybierając te spokojniejsze części kraju.

Przegląd ofert nieruchomości w Hiszpanii

Proces poszukiwania idealnej nieruchomości w Hiszpanii jest zbliżony do tego, co znamy z Polski, ale wymaga szczególnej uwagi. W dzisiejszych czasach dostęp do ofert online jest łatwy, jednak ostrożność jest kluczowa. Należy dokładnie weryfikować każdą ofertę, na którą zamierzamy odpowiedzieć, aby uniknąć potencjalnych oszustw, które niestety są powszechne na rynku nieruchomości.
W naszej praktyce spotkaliśmy się z przypadkami, w których nieruchomość na zdjęciach wyglądała idealnie, ale w rzeczywistości miała ukryte wady. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie, warto zweryfikować nieruchomość osobiście lub z pomocą specjalisty. W Hiszpanii obowiązuje zasada tzw. cuerpo cierto, co oznacza, że kupujący nabywa nieruchomość w stanie, w jakim ją zobaczył, bez względu na ewentualne różnice w danych zawartych w katastrze lub rejestrze nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze strony z ogłoszeniami zakupu nieruchomości w Hiszpanii, z których mogą Państwo skorzystać:

• Idealista.com
• Fotocasa.es
• Tucasa.com

Pamiętaj, aby każdą ofertę dokładnie sprawdzić i upewnić się, że nieruchomość spełnia wszystkie Twoje oczekiwania. Warto również skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który może pomóc w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.

Agencje nieruchomości w Hiszpanii

Znalezienie idealnej nieruchomości w Hiszpanii często odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, które specjalizują się w pośrednictwie przy sprzedaży i wynajmie. Aby skorzystać z ich usług, niezbędne jest podpisanie umowy, w której zostaną określone warunki współpracy, zakres usług oraz wysokość prowizji. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zweryfikować agenta nieruchomości. Najlepiej sprawdzić, czy jest on wpisany na listę agentów nieruchomości (tzw. API), co jest obowiązkowe w niektórych wspólnotach autonomicznych, takich jak Katalonia czy Andaluzja. Chociaż wpis na listę API nie jest wymagany wszędzie, stanowi on ważny wskaźnik wiarygodności agenta.

Należy zachować szczególną ostrożność wobec agentów nieruchomości posługujących się językiem polskim, ponieważ może to wzbudzać zaufanie ze względu na wspólny język, ale nie zawsze gwarantuje uczciwość. Kluczowe jest, aby wszystkie obietnice składane przez agenta, zarówno telefonicznie, jak i osobiście, były dokładnie zapisane w umowie. Brak pisemnego potwierdzenia może prowadzić do nieporozumień oraz poważnych problemów prawnych, które mogą być trudne do rozwiązania na późniejszym etapie.

Przy pisemnym uwzględnieniu wzajemnych zapewnień stron, nie będzie wątpliwości na jaki zakres usług strony się umówiły.

Ponadto, agent nieruchomości powinien posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które chroni klienta w przypadku popełnienia błędów przez agenta. Dzięki temu, w razie wystąpienia szkód, możliwe będzie dochodzenie odszkodowania z polisy agenta.

Współpraca z agencją nieruchomości może przynieść wiele korzyści. Agent może pomóc w znalezieniu nieruchomości spełniającej wszystkie Twoje wymagania, weryfikując dostępne oferty na rynku i dostosowując je do ustalonego budżetu oraz oczekiwań klienta. Dodatkowo, agenci często negocjują korzystniejsze ceny i mogą oferować dodatkowe usługi, takie jak zarządzanie nieruchomością, pomoc w uzyskaniu kredytu czy opłacenie wymaganych podatków. Należy jednak pamiętać, że te dodatkowe usługi nie są standardem i klient nie musi się na nie zgadzać.

Należy podkreślić, że agencje nieruchomości nie powinny zajmować się obsługą prawną transakcji, ponieważ nie są do tego odpowiednio przygotowane, a ich interesy, związane z otrzymywaniem prowizji od sprzedaży, mogą być sprzeczne z interesami kupującego. Zdecydowanie lepiej jest powierzyć kwestie prawne niezależnej kancelarii specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taka kancelaria zapewni obiektywną i kompleksową weryfikację transakcji, pomagając uniknąć ewentualnych strat finansowych i problemów prawnych.

Warto również pamiętać, że koszty związane z pomocą agenta nieruchomości zazwyczaj ponosi ten, kto zdecydował się na jego usługi, czyli najczęściej sprzedający. Niedopuszczalne jest, aby agent wymagał od kupującego pokrycia części prowizji, która powinna być uregulowana przez sprzedającego.

Opinie klientów

Od wielu lat obsługujemy klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości w Hiszpanii, oferując kompleksowe doradztwo od wyboru idealnego lokum po finalizację transakcji. Działamy nie tylko w Katalonii, ale na terenie całej Hiszpanii, przeprowadzając naszych klientów przez każdy etap procesu i rozwiązując wszelkie problemy, które mogą się pojawić.

Historie sukcesu

Poniżej przedstawiamy, kilka porad i refleksji, którymi podzielili się z nami nasi klienci po zakończeniu transakcji.

Wielu klientów podkreśla, że kluczem do sukcesu jest dokładne określenie, jakiej nieruchomości się szuka oraz w jakim celu. Precyzyjne zrozumienie własnych potrzeb na początku procesu znacznie ułatwia zawężenie zakresu poszukiwań. Proces ten może być czasochłonny, ale warto przeglądać oferty z uwagą, odrzucać te budzące wątpliwości i nie poddawać się w poszukiwaniach.

Klienci często zwracają uwagę na ostrożność przy wyborze osób pomagających w finalizacji transakcji. Warto zwrócić uwagę na historie, gdzie osoby po otrzymaniu części zapłaty przestają angażować się w procedurę. Szczególnie Polacy często ufają rodakom, co może być zwodnicze – wspólny język nie zawsze gwarantuje uczciwość czy odpowiednią wiedzę.

W zakresie finansowania nieruchomości, wielu klientów podkreśla znaczenie oszacowania kosztów z pewnym „zapasem”. Dodatkowe środki mogą pomóc uniknąć stresu w przypadku nieoczekiwanych wydatków, takich jak remont czy wyposażenie nieruchomości.

Należy również pamiętać, aby realistycznie oceniać swoją zdolność kredytową. Warto mieć na uwadze, że cena nieruchomości podawana jest zazwyczaj w kwocie netto, do której trzeba doliczyć dodatkowe koszty, takie jak podatki, opłaty notarialne czy prowizje. To może znacząco zwiększyć ostateczną kwotę, jaką trzeba będzie zapłacić za zakup nieruchomości. Rozważenie tych wszystkich czynników pomoże uniknąć niespodzianek finansowych i lepiej zaplanować budżet na zakup.

Wiele osób podkreśla, jak ważna była dla nich pomoc w zrozumieniu prawa właściwego dla danej nieruchomości. Pomimo dokładnego zapoznania się z procedurami na różnych stronach internetowych, w praktyce okazało się, że niezbędne było indywidualne podejście do ich sprawy. Wynika to z różnic w przepisach obowiązujących w poszczególnych wspólnotach autonomicznych Hiszpanii, a także z rodzaju, przeznaczenia i wartości nieruchomości oraz sposobu jej finansowania.

Z doświadczenia wiemy, że podejście do klientów, którzy kupują mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy w dużych miastach, np. z pomocą kredytu hipotecznego, różni się od podejścia do klientów kupujących dom jednorodzinny o wartości kilku milionów euro, dodatkowo obciążony hipoteką sprzedającego. W takich przypadkach analiza stanu prawnego nieruchomości jest niezbędna, aby uniknąć potencjalnych problemów.

Nasi specjaliści udzielają również praktycznych wskazówek dotyczących procedury zakupu nieruchomości, w tym technik negocjacji ceny i aspektów, na które warto zwrócić szczególną uwagę przy wyborze lokum. Dzięki uzyskanym poradom i wsparciu, wielu klientów podchodziło do transakcji z większą pewnością siebie, co często pozwalało im na nabycie nieruchomości po lepszej cenie i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek.

Jednym z naszych klientów był przedsiębiorca, który kupował nieruchomość w celach inwestycyjnych. Ze względu na brak czasu obawiał się, że może zostać oszukany, ale dzięki profesjonalnemu wsparciu uniknął stresu i miał pewność, że wszystko zostanie przeprowadzone zgodnie z jego interesem.

Z kolei klienci planujący przeprowadzkę na emeryturę do Costa del Sol obawiali się bariery językowej. Dzięki naszej pomocy, nie musieli martwić się o formalności w języku hiszpańskim, a cała transakcja przebiegła bezproblemowo. Dzięki wsparciu profesjonalisty, proces zakupu nieruchomości stał się dla nich znacznie łatwiejszy i mniej stresujący.