Fianza a depósito w Hiszpanii – czym różnią się dwie formy zabezpieczenia najmu?

Decydując się na wynajem nieruchomości w Hiszpanii – zarówno jako właściciel, jak i najemca – warto znać podstawowe zasady dotyczące zabezpieczenia umowy. Jednym z najczęściej mylonych pojęć w hiszpańskim prawie najmu są fianza (czyli kaucja, o której pisaliśmy w tym artykule) i depósito (depozyt, dodatkowa gwarancja). Choć na pierwszy rzut oka wydają się podobne, w rzeczywistości pełnią różne funkcje, mają inne podstawy prawne i skutki praktyczne.

Dla osób przyzwyczajonych do polskiego systemu prawnego warto zaznaczyć, że hiszpańska fianza jest w dużej mierze odpowiednikiem kaucji zabezpieczającej przewidzianej w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie jej celem jest pokrycie ewentualnych szkód lub zaległości czynszowych. Depósito natomiast nie ma bezpośredniego odpowiednika w polskim prawie – stanowi dodatkowe, dobrowolne zabezpieczenie uzgadniane między stronami i nie jest uregulowane jako obowiązkowy element umowy.

W tym artykule przybliżymy, czym różnią się oba te mechanizmy, jakie mają konsekwencje prawne i finansowe, kto je przechowuje i w jakich sytuacjach można żądać ich zwrotu.

Czym jest fianza, czyli obowiązkowa kaucja?

Zgodnie z hiszpańską Ustawą o najmach miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), każdy najemca przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania jest zobowiązany do wniesienia fianzy, czyli kaucji. Jest to środek zabezpieczający interesy właściciela lokalu w przypadku nieuregulowania przez najemcę zobowiązań finansowych lub zniszczenia mienia.

Fianza jest obowiązkowa z mocy prawa i jej minimalna wysokość wynosi równowartość jednego miesiąca czynszu w przypadku mieszkań przeznaczonych na cele mieszkalne. W przypadku nieruchomości komercyjnych lub biurowych, fianza może wynosić nawet dwa miesiące.

Ważnym aspektem jest fakt, że kaucja nie pozostaje w gestii właściciela – musi być ona zdeponowana w odpowiednim urzędzie danej wspólnoty autonomicznej. Przykładowo, w Katalonii jest to INCASÒL, natomiast w Andaluzji funkcję tę pełni Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

W praktyce jednak zdarza się dość często, że właściciele pomijają ten obowiązek i zatrzymują kaucję na swoim prywatnym rachunku bankowym, co stanowi naruszenie przepisów. Taka praktyka może rodzić konsekwencje prawne, zwłaszcza w sytuacji sporu dotyczącego zwrotu kaucji po zakończeniu umowy najmu.

A czym jest depósito, czyli dodatkowa gwarancja?

W odróżnieniu od fianzy, depósito nie jest obowiązkowy – jest to opcjonalne zabezpieczenie, o które może poprosić właściciel, jeśli uzna, że fianza nie wystarcza do zabezpieczenia jego interesów. Może ono wynosić maksymalnie do dwóch dodatkowych miesięcy czynszu, zgodnie z art. 36.5 LAU.

Depósito pełni rolę dodatkowego bufora bezpieczeństwa i jest ustalane indywidualnie między stronami. Ma ono formę umowy cywilnej wpisanej do kontraktu najmu, ale – w przeciwieństwie do fianzy – nie musi być wpłacane do żadnej instytucji publicznej. Właściciel przechowuje tę kwotę we własnym zakresie i zobowiązany jest do jej zwrotu po zakończeniu najmu – o ile nie wystąpiły szkody lub zaległości w płatnościach.

Kluczowe różnice między fianza a depósito

Obowiązek prawny

Fianza – jest obowiązkowa i wymagana przez prawo.
Depósito – nie jest obowiązkowy, ale może być uzgodniony dobrowolnie.

Sposób przechowywania

Fianza – musi zostać wpłacona do publicznego rejestru danego regionu.
Depósito – przechowywane przez właściciela, bez obowiązku zgłaszania.

Maksymalna wysokość

Fianza – jeden miesiąc czynszu (lub dwa w przypadku lokali komercyjnych).
Depósito – maksymalnie dwa miesiące czynszu.

Cel i zastosowanie

Fianza – zabezpiecza podstawowe ryzyka jak zaległości w czynszu czy drobne szkody.
Depósito – może zabezpieczać bardziej wartościowe elementy wyposażenia lub dodatkowe ryzyka.

Zwrot środków

Fianza – zwrot do 30 dni od zakończenia umowy, poprzez urząd publiczny.
Depósito – zwrot w terminie do 60 dni, bezpośrednio przez właściciela.

Kiedy warto żądać depósito?

Depósito jest często stosowane w przypadkach, gdy nieruchomość:

• ma wysoki standard wykończenia,
• jest w pełni umeblowana lub zawiera kosztowne sprzęty AGD/RTV,
• była niedawno wyremontowana,
• wynajmowana jest na czas określony krótszy niż 6 miesięcy.

W takich przypadkach właściciel może czuć, że podstawowa fianza nie wystarczy, aby pokryć potencjalne szkody, dlatego decyduje się na dodatkowy depozyt jako formę zabezpieczenia.

Co pokrywają fianza i depósito?

Oba mechanizmy mają na celu pokrycie strat właściciela wynikających z:

• nieopłaconych rachunków,
• szkód w lokalu powstałych z winy najemcy (np. uszkodzone meble, zepsuty sprzęt, zarysowane podłogi),
• nadmiernego zużycia mieszkania ponad normalne użytkowanie.

Warto jednak podkreślić, że nie obejmują one uszkodzeń wynikających z normalnego zużycia (np. wypłowiałej farby) ani zdarzeń losowych jak zalania czy burze.

Obowiązki najemcy i właściciela

Najemca, który chce odzyskać fianzę i depósito po zakończeniu najmu, musi:

• opuścić mieszkanie w stanie niepogorszonym,
• nie zalegać z żadnymi opłatami,
• wywiązać się z warunków umowy (np. terminowe wypowiedzenie),
• zwrócić klucze.

Właściciel natomiast ma obowiązek:

• przeprowadzić inspekcję lokalu,
• sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy,
• zwrócić środki (w całości lub części) w ustawowym terminie.

Czy właściciel może zatrzymać całość lub część fianzy lub depósito?

Tak, ale tylko w przypadku:

• udokumentowanych zaległości czynszowych,
• uszkodzeń nieruchomości ponad normalne zużycie,
• nieopłaconych rachunków,
• zerwania umowy przed czasem (jeśli było to przewidziane w umowie).

W każdym innym przypadku zatrzymanie kaucji może skutkować pozwem ze strony najemcy o bezpodstawne wzbogacenie lub szkody majątkowe.

Jeśli umowa najmu nadal obowiązuje, to najemca nie może jednostronnie zdecydować o niepłaceniu ostatniego miesiąca „bo jest kaucja”. To jest nielegalne i może skutkować roszczeniami sądowymi.

Fianza i depósito to dwa różne narzędzia prawne, które mają na celu zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości w Hiszpanii. Podczas gdy fianza jest obowiązkowa i ściśle regulowana przez prawo, depósito pozostaje opcjonalnym środkiem bezpieczeństwa uzgadnianym między stronami.

Dla właścicieli oznacza to większą elastyczność w zabezpieczaniu majątku, a dla najemców – konieczność dokładnej analizy warunków umowy przed jej podpisaniem. Odpowiednie zapisanie obu zabezpieczeń w kontrakcie jest kluczowe dla uniknięcia konfliktów przy zakończeniu najmu.

W razie wątpliwości związanych z najmem w Hiszpanii – zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy – zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Udzielimy profesjonalnego wsparcia i pomożemy zabezpieczyć Twoje interesy zgodnie z hiszpańskim prawem.