Tak — jeśli właściciel nie poinformuje najemcy o zakończeniu umowy w ustawowym terminie, najem w Hiszpanii przedłuża się automatycznie. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w której minął już minimalny okres najmu przewidziany w hiszpańskiej ustawie o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) — pięć lat przy wynajmującym będącym osobą fizyczną lub siedem lat, gdy wynajmującym jest spółka.
Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, ile trwa umowa najmu w Hiszpanii, co dzieje się po jej wygaśnięciu, jeśli żadna ze stron się nie odezwie, oraz czym różni się „milcząca prolongata” od tzw. tácita reconducción, czyli powstania zupełnie nowej umowy.
Ile trwa umowa najmu w Hiszpanii? Minimalny okres z art. 9 LAU
Strony mogą swobodnie ustalić okres najmu w umowie. Jeśli jednak ustalą okres krótszy niż pięć lat (siedem, gdy właścicielem jest osoba prawna), umowa przedłuża się obowiązkowo rok po roku, aż osiągnie ten minimalny okres — niezależnie od tego, co zapisano w umowie.
Czas trwania najmu będzie swobodnie ustalony przez strony. Jeśli byłby krótszy niż pięć lat, lub krótszy niż siedem lat, gdy wynajmującym jest osoba prawna, po nadejściu dnia wygaśnięcia umowy zostanie ona obowiązkowo przedłużona na okresy roczne, aż najem osiągnie minimalny okres pięciu lat, lub siedmiu lat, gdy wynajmującym jest osoba prawna — art. 9.1 LAU.
Przykład: podpisujesz z prywatnym właścicielem roczną umowę najmu mieszkania w Barcelonie. Mimo że w umowie widnieje „1 rok”, jako najemca masz prawo pozostać w lokalu aż do momentu, gdy łączny czas najmu osiągnie pięć lat.
Jeśli planujesz wynajem nieruchomości w Hiszpanii, warto od razu poznać pozostałe kluczowe elementy takiej umowy — piszemy o nich szerzej w tekście .
Umowa się kończy — co, jeśli właściciel nic nie zgłosi?
Po osiągnięciu minimalnego okresu (pięć lub siedem lat) zaczyna działać tzw. prórroga tácita, czyli milcząca prolongata z art. 10 LAU.
W praktyce oznacza to, że jeśli nadejdzie data wygaśnięcia umowy, a:
- właściciel nie zawiadomi najemcy z co najmniej czteromiesięcznym wyprzedzeniem, że nie chce przedłużać umowy, i
- najemca nie zawiadomi właściciela z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem, że chce zakończyć najem,
— umowa przedłuża się automatycznie, rok po roku, maksymalnie o kolejne trzy lata.
„Jeśli po nadejściu daty wygaśnięcia umowy […] żadna ze stron nie zawiadomiła drugiej, co najmniej z czteromiesięcznym wyprzedzeniem w przypadku wynajmującego i co najmniej z dwumiesięcznym wyprzedzeniem w przypadku najemcy, o woli nieprzedłużania umowy, zostanie ona obowiązkowo przedłużona na okresy roczne, maksymalnie o trzy dodatkowe lata” — art. 10.1 LAU.
Przykład: umowa osiąga pięć lat i nadchodzi termin jej wygaśnięcia. Jeśli właściciel chce zakończyć najem, musi to zgłosić najemcy z co najmniej czteromiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli tego nie zrobi, umowa przedłuży się o rok. Jeśli po roku znów nikt nie zgłosi woli zakończenia najmu w terminie — przedłuży się o kolejny rok, aż do wyczerpania maksymalnie trzech lat milczącej prolongaty.
| Sytuacja | Termin |
|---|---|
| Minimalny okres najmu — wynajmujący prywatny | 5 lat |
| Minimalny okres najmu — wynajmujący będący spółką | 7 lat |
| Zawiadomienie właściciela o niechęci do przedłużenia (po 5/7 latach) | min. 4 miesiące wcześniej |
| Zawiadomienie najemcy o niechęci do przedłużenia (po 5/7 latach) | min. 2 miesiące wcześniej |
| Automatyczna prolongata, jeśli nikt nie zawiadomi | rok, maksymalnie do 3 lat |
Co się dzieje po wyczerpaniu trzech lat prolongaty? Tácita reconducción
Warto rozróżnić dwie różne instytucje, które łatwo pomylić: milczącą prolongatę (prórroga tácita) opisaną wyżej oraz tzw. tácita reconducción, uregulowaną w Kodeksie cywilnym, a nie w LAU.
Do tácita reconducción może dojść dopiero, gdy wyczerpią się już wszystkie prolongaty przewidziane w umowie (zarówno obowiązkowe z art. 9, jak i milczące z art. 10), a najemca — za zgodą i przy milczącej akceptacji właściciela — pozostanie w lokalu jeszcze przez 15 dni po wygaśnięciu najmu.
W takiej sytuacji powstaje nowa umowa najmu, ale rządzą nią już nie przepisy LAU, tylko Kodeksu cywilnego — przy zachowaniu tych samych ustaleń co w umowie pierwotnej (poza czasem trwania). Czas trwania nowej umowy zależy od tego, jak ustalono czynsz: jeśli czynsz określono w stawce rocznej (nawet jeśli płatny miesięcznie), nowy najem odnawia się rok po roku, według woli właściciela.
Jeśli dopiero zastanawiasz się nad wyborem formy najmu swojej nieruchomości w Hiszpanii — długoterminowy, średnioterminowy czy turystyczny — to wybór ten wpływa też na to, które przepisy (LAU czy zasady najmu sezonowego) będą miały zastosowanie. Piszemy o tym w artykule .
Jak aktualizuje się czynsz podczas prolongaty?
Aktualizacja czynszu w trakcie prolongaty odbywa się co roku, według wskaźnika przewidzianego w umowie. Dla umów podpisanych od 26 maja 2023 r. obowiązuje domyślnie IRAV (Índice de Referencia para Arrendamientos de Vivienda) — indeks publikowany przez hiszpański INE, który zastąpił bezpośrednie stosowanie IPC w tym zakresie i ma zapobiegać nieproporcjonalnym podwyżkom czynszu. Dla umów zawartych przed tą datą nadal stosuje się IPC, chyba że strony ustaliły inaczej.
Zasady dotyczące aktualizacji nie zmieniają się w trakcie prolongaty — obowiązują te same warunki, które strony ustaliły w pierwotnej umowie.
Więcej o konstrukcji samej umowy — w tym o elementach dotyczących czynszu i jego waloryzacji — znajdziesz w tekście .
Ważna uwaga na 2026 rok: chwilowe „prórroga extraordinaria” już nie obowiązuje
W marcu 2026 r. rząd Hiszpanii wprowadził Real Decreto-ley 8/2026 (z 20 marca 2026 r.), który tymczasowo dawał najemcom prawo żądania dodatkowej, nadzwyczajnej prolongaty najmu o maksymalnie dwa lata (dla umów, których minimalny lub milczący okres kończył się przed 31 grudnia 2027 r.), wraz z limitem podwyżki czynszu do 2% rocznie.
Ten dekret został jednak odrzucony przez Kongres Deputowanych 28 kwietnia 2026 r., a jego uchylenie weszło w życie 30 kwietnia 2026 r. W efekcie od tego dnia obowiązuje z powrotem wyłącznie standardowy reżim LAU opisany wyżej — czyli minimalny okres 5/7 lat i milcząca prolongata do 3 lat, bez nadzwyczajnego przedłużenia o kolejne dwa lata. Jeśli spotkasz się w internecie z informacją o „dodatkowych dwóch latach najmu” — sprawdź datę publikacji, bo najpewniej dotyczy ona tego krótkiego, już nieobowiązującego okresu.
Pełny tekst ustawy znajdziesz w oficjalnym Dzienniku Urzędowym: . Kontekst polityki mieszkaniowej i aktualne komunikaty w tym zakresie publikuje też .
Co warto zrobić, jeśli jesteś stroną takiej umowy
Każda sytuacja najmu jest inna — inaczej wygląda to przy najmie mieszkania na własne potrzeby, inaczej przy najmie inwestycyjnym czy nieruchomości wynajmowanej dotychczasowemu najemcy od lat. Jeśli zbliża się termin wygaśnięcia Twojej umowy najmu w Hiszpanii i nie masz pewności, czy i kiedy trzeba złożyć wypowiedzenie — chętnie to sprawdzimy razem, zanim upłyną ustawowe terminy.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy właściciel może podnieść czynsz przy przedłużeniu umowy?
Nie może podnosić czynszu dowolnie w trakcie prolongaty. Coroczna aktualizacja musi być zgodna z tym, co ustalono w umowie — zazwyczaj według wskaźnika IRAV (umowy od 26 maja 2023 r.) lub IPC (umowy wcześniejsze). Zmiana stawki poza ustalonym wskaźnikiem możliwa jest dopiero przy zawarciu nowej umowy.
Ile lat mogę mieszkać w tym samym mieszkaniu na wynajem w Hiszpanii?
Nie ma ogólnego limitu czasu pobytu. Umowa może osiągnąć pięć lat (siedem, jeśli właścicielem jest spółka), a następnie przedłużyć się milcząco o maksymalnie trzy kolejne lata, jeśli żadna ze stron nie zgłosi w terminie woli zakończenia najmu.
Co się stanie, jeśli właściciel nie zawiadomi mnie z czteromiesięcznym wyprzedzeniem?
Jeśli po upływie pięciu lub siedmiu lat właściciel nie zgłosi w terminie chęci zakończenia umowy, przedłuża się ona automatycznie na kolejny rok — maksymalnie do trzech lat milczącej prolongaty.
Czym różni się milcząca prolongata od tácita reconducción?
Milcząca prolongata (art. 10 LAU) to automatyczne przedłużenie tej samej umowy najmu na kolejny rok, gdy żadna ze stron nie zgłosi chęci jej zakończenia. Tácita reconducción to natomiast powstanie zupełnie nowej umowy — na mocy Kodeksu cywilnego, a nie LAU — gdy najemca pozostaje w lokalu za zgodą właściciela po wyczerpaniu wszystkich prolongat.
Czy w 2026 r. najemca w Hiszpanii może żądać dodatkowych dwóch lat najmu?
Nie, obecnie nie. Taka możliwość istniała krótko na mocy Real Decreto-ley 8/2026 z marca 2026 r., ale dekret został odrzucony przez Kongres pod koniec kwietnia 2026 r. i przestał obowiązywać. Obecnie stosuje się wyłącznie standardowe zasady z art. 9 i 10 LAU.
Czy zasady te dotyczą każdego rodzaju najmu w Hiszpanii?
Nie. Opisany reżim (minimalny okres, milcząca prolongata, IRAV) dotyczy najmu mieszkania na potrzeby stałego zamieszkania, podlegającego LAU. Najem sezonowy, turystyczny czy lokali użytkowych rządzi się innymi zasadami, ustalonymi swobodnie przez strony.
