Kredyt hipoteczny – uwagi praktyczne

Postanowiłeś sobie, że chcesz zamieszkać w Hiszpanii. Wybrałeś już nawet swoje przyszłe miasto i widziałeś już kilka ciekawych nieruchomości. Teraz nadszedł czas na zdecydowanie się na jedną z nich i przeprowadzenie transakcji jej nabycia. Zazwyczaj, wiąże się to z koniecznością uzyskania finansowania, ponieważ nie jest to mała kwota, którą trzeba zapłacić.

Na szczęście, Hiszpania oferuje bardzo dobre możliwości uzyskania kredytu hipotecznego dla obcokrajowców. W tym artykule wyjaśniamy wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat.

Dlaczego Hiszpania to jedno z najlepszych miejsc do uzyskania kredytu hipotecznego i finansowania zakupu nieruchomości?

Możesz tego nie wiedzieć, ale Hiszpania co roku uzyskuje czołowe miejsca w rankingu najlepszych krajów do zakupu nieruchomości. Wynika to z wielu czynników, jednym z nich są korzyści związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Oprócz niskich kosztów kredytu hipotecznego, istotna jest także oferowana elastyczność w jego uzyskaniu.

Jakie są główne zalety?

Unikaj płacenia opłat początkowych

Po wprowadzeniu nowej ustawy hipotecznej w czerwcu 2019 roku, sytuacja konsumentów w Hiszpanii znacznie się poprawiła.

Od tego czasu to banki pokrywają koszty związane z ustanowieniem hipoteki, takie jak podatek AJD.

W przeszłości kupujący musiał płacić opłaty rejestracyjne, podatek od czynności cywilnoprawnych, honoraria notariusza i inne opłaty. Wszystko to zostało zmodyfikowane przez nowe prawo. Teraz te opłaty pokrywa bank.

To oznacza znaczną redukcję kosztów, co sprawia, że twoja hipoteka jest jeszcze tańsza. Jedynymi kosztami, które będziesz musiał pokryć, są:

1. Wycena nieruchomości przez bank w celu oceny jej rzeczywistej wartości, która wynosi zazwyczaj od 300 do 600 €.
2. Opłata manipulacyjna, która różni się w zależności od banku, ale zazwyczaj wynosi 1-1,5%.

Niektóre banki pokrywają również te dwa koszty, co sprawia, że oferta jest jeszcze bardziej korzystna (choć nie wszystkie banki to robią).

To bez wątpienia czyni Hiszpanię jednym z najbardziej konkurencyjnych miejsc do uzyskania finansowania na zakup nieruchomości.

Niskie stopy procentowe

Można dojść do wniosku, że jeśli banki tracą te początkowe dochody, które wcześniej otrzymywały, na pewno znalazły sposób, aby odzyskać te pieniądze z innych źródeł. Muszą obciążać kupujących w inny sposób, żeby im się opłacała taka strategia.

Jednak rzeczywistość wygląda inaczej.

Obecnie stopy procentowe w Hiszpanii są naprawdę niskie. W rzeczywistości są na najniższym poziomie od ostatnich 30 lat.

Hiszpania jest jednym z krajów w Europie o najniższych stopach procentowych. To czyni ją idealnym miejscem do uzyskania finansowania.

Jeśli nadal zastanawiasz się, gdzie leży główny problem nowego prawa, znajdziesz go w wysokości udzielanego finansowania. Banki są teraz znacznie bardziej rygorystyczne przy udzielaniu kredytów hipotecznych i finansują jedynie od 60 do 70% wartości nieruchomości. Omówimy to szerzej poniżej.

Jakie są rodzaje hipotek w Hiszpanii?

W Hiszpanii dostępne są trzy główne rodzaje hipotek: zmienne (powiązane z Euriborem), stałe i mieszane (połączenie obu).

Chociaż produkty finansowe są identyczne dla rezydentów i nierezydentów, mogą wystąpić pewne różnice wynikające z podstawowych warunków pożyczki.

Różnice między rezydentami a nierezydentami

Jak już wspomniano, bez względu na liczbę dni spędzonych w kraju (czynnik determinujący, czy jesteś rezydentem, czy nie), dostępne hipoteki są takie same.

Jednakże, jeśli jesteś rezydentem hiszpańskim, możesz liczyć na korzystniejsze warunki.

Jakie są główne różnice?

1. Nierezydenci będą płacić wyższe oprocentowanie.
2. Nierezydenci mogą uzyskać finansowanie na ogół do 60% wartości nieruchomości. Z kolei rezydenci w Hiszpanii mogą otrzymać nawet do 70-80% wartości nieruchomości, przy niższych stopach procentowych.
3. Nierezydenci zazwyczaj mogą uzyskać kredyt hipoteczny na okres do 20 lat, podczas gdy rezydenci mogą uzyskać kredyt na okres do 40 lat.
4. Banki mniej chętnie udzielają hipoteki ze stałym oprocentowaniem dla nierezydentów.
5. Nierezydenci muszą dostarczyć dodatkowy dokument – raport z Biura Informacji Kredytowej.
6. Osoby przebywające w Hiszpanii mniej niż 183 dni w roku muszą rozliczyć podatki związane ze sprzedażą nieruchomości w inny sposób niż rezydenci, np. należy zatrzymać od nich 3% kwoty sprzedawanej nieruchomości na poczet rozliczenia podatku dochodowego (tzw. retención).
7. Niektóre hipoteki dla nierezydentów mogą być mniej elastyczne i nieco przestarzałe. Dlatego porównanie ofert jest tutaj jeszcze bardziej istotne.

Ogólne warunki hipotek dla ekspatów

W tej części przedstawimy podstawowe informacje, które musisz znać, ubiegając się o hipotekę jako obcokrajowiec. Omówimy różne warunki, jakich możesz się spodziewać po otrzymaniu oferty.

To niezwykle ważne, ponieważ pozwoli Ci to uzmysłowić sobie ile będziesz potrzebować pieniędzy oraz jakie są rzeczywiste koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Ile możesz pożyczyć na hipotekę?

Zasadniczo, banki udzielają kredytów hipotecznych do maksymalnie 60-70% wartości nieruchomości dla obcokrajowców. Jeśli jednak możesz udowodnić, że mieszkasz i płacisz podatki w Hiszpanii (przynajmniej przez 2 lata), możesz uzyskać finansowanie nawet do 80%. W pewnych szczególnych sytuacjach możliwe jest uzyskanie 100% finansowania, np. przy zakupie nieruchomości zajętej przez bank.

Ważna uwaga: na jakiej podstawie określa się procent finansowania, który możesz uzyskać na zakup nieruchomości? Na najniższej wartości między ceną sprzedaży a wyceną nieruchomości (określoną przez specjalistów banku).

Jakie jest typowe oprocentowanie?

Odpowiedź zależy od profilu kupującego (jak wiarygodny jesteś w oczach banku).

System hipoteczny w Hiszpanii jest zasadniczo prosty. Najczęściej występują dwa rodzaje hipotek: o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Hipoteki o stałym oprocentowaniu oferują stopy procentowe w przedziale 2-4%, a zmienne zależą od Euriboru i profilu kredytobiorcy (jest to stopa złożona).

Ile własnych środków będziesz musiał zainwestować w zakup nieruchomości (bez uwzględnienia kredytu hipotecznego)?

To kluczowa kwestia. Oblicz, ile dokładnie będziesz musiał zapłacić za zakup nieruchomości niczym podejmiesz jakiekolwiek decyzje. Ile pieniędzy musisz mieć na koncie, aby móc kupić dom, nie uwzględniając finansowania, które uzyskasz z kredytu hipotecznego. Aby poznać tę kwotę, musisz wziąć pod uwagę:

• Wartość nieruchomości
• Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości. W zależności od regionu mogą się różnić, ale dla uproszczenia przyjmujemy średnio 15%. To jest procent, którego można się spodziewać w Barcelonie lub Walencji.
• Jak już wspomniano, bank udzieli ci 70% wartości nieruchomości. Pamiętaj, że procent ten nie jest zazwyczaj stosowany do ceny sprzedaży, lecz do wartości nieruchomości.

Jeśli przeprowadzisz obliczenia, zobaczysz, że musisz mieć na koncie od 45-50% całkowitej kwoty (100% + 15% – 70%). To jest to, co będziesz musiał zapłacić z góry (bez żadnego kredytu) z własnej kieszeni.

Na ile lat mogę uzyskać hipotekę jako ekspat?

Okresy kredytowania wynoszą zazwyczaj od 5 do maksymalnie 40 lat. Jeśli jesteś nierezydentem, będzie to bliżej dolnej granicy tego zakresu (5-20 lat), a rezydenci zazwyczaj mają od 20 do 30 lat na spłatę kredytu hipotecznego.

Mogą także występować dodatkowe ograniczenia. Będzie to różnić się w zależności od banku, ale zazwyczaj trudno jest znaleźć hipoteki, które pozwalają na spłatę po ukończeniu 75 lat. Okresy te muszą zakończyć się wcześniej.

Jak uzyskać hipotekę w Hiszpanii jako obcokrajowiec krok po kroku

1. Przygotowanie i złożenie dokumentów: Należy dostarczyć dokumenty identyfikacyjne, informacje o dochodach i zobowiązaniach oraz dowody płacenia podatków.
2. Otrzymanie wstępnej oferty hipotecznej: Po przeanalizowaniu dokumentów bank przedstawi pierwszą ofertę, która zazwyczaj nie jest ostateczna.
3. Otwarcie konta bankowego: Po otrzymaniu oferty, otwórz konto bankowe w Hiszpanii, z którego będą pobierane raty kredytu.
4. Porównanie ofert: Sprawdź propozycje różnych banków, aby uzyskać najlepsze warunki.
5. Akceptacja oferty: Wybierz najlepszą ofertę po dokładnej analizie.
6. Podpisanie umowy hipotecznej: Zakończenie procesu u notariusza.

Przestrzeganie tych kroków pozwoli ci uzyskać najlepsze możliwe warunki hipoteczne i zrealizować marzenie o posiadaniu własnej nieruchomości w Hiszpanii.

Ile czasu zajmuje uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii?

Od początku do końca, uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii zajmuje od 6 do 8 tygodni. Chociaż proces ten może zostać ukończony nawet w 4 tygodnie, jest to dość rzadkie.

Dodatkowo, w zależności od sześciu kroków, które omówiliśmy wcześniej, może to zająć więcej czasu, w zależności od tego, ile czasu zajmie przygotowanie dokumentów (krok 1) lub porównanie ofert bankowych (krok 4).

Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego jako obcokrajowiec w Hiszpanii

Dokumenty, które musisz przedstawić, to te, które pomogą zidentyfikować Cię przed bankiem oraz wykazać dochody, aktywa i zobowiązania. Oto lista wymaganych dokumentów:

• Kopia paszportu
• NIE, numer identyfikacyjny niezbędny do zakupu nieruchomości w Hiszpanii i przeprowadzania innych procedur prawnych
• Akt małżeństwa lub umowa przedślubna (jeśli dotyczy)
• Potwierdzenie zatrudnienia lub dochodów, np. ostatnie trzy odcinki wypłaty i umowa o pracę (jeśli jesteś zatrudniony) lub ostatnie deklaracje podatkowe (jeśli jesteś samozatrudniony)
• Ostatnia deklaracja podatkowa
• Umowa podpisana ze sprzedawcą
• Dowód, że wszystkie podatki od nieruchomości zostały opłacone
• Pełne informacje o innych zobowiązaniach kredytowych
• Zaświadczenie o aktywach i zobowiązaniach
• Kopia tytułów własności istniejących nieruchomości (w Hiszpanii i innych krajach)

Pamiętaj, że wszystkie te dokumenty muszą być w języku hiszpańskim, więc muszą być przetłumaczone.

Jak uzyskać najlepsze warunki kredytu hipotecznego jako obcokrajowiec

Jaką strategię należy przyjąć, aby uzyskać najlepsze możliwe warunki? Oto sześć wskazówek, które mogą znacznie pomóc obcokrajowcowi:

1. Stań się wiarygodnym klientem dla banku, pokazując swoją zdolność kredytową. Banki podejmują decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego i na jakich warunkach w oparciu profil danego klienta. Jeśli pokażesz, że będziesz w stanie spłacać kredyt bez problemów, warunki kredytu będą znacznie korzystniejsze.
2. Utrzymuj stabilne źródła dochodów. Pożyczkodawcy wyliczają jedną trzecią twojej pensji i dodają do niej miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Całkowita kwota powinna stanowić mniej niż 35% twoich miesięcznych dochodów, abyś był uznawany za wypłacalnego.
3. Banki preferują, aby twoje źródło dochodów opierało się na stałej pensji (bardziej bezpieczne) niż na dochodach z własnej działalności lub dywidendach. Dlatego dostosuj swoje źródła dochodów do powyższych wymogów.
4. Jeśli kredyt hipoteczny, o który się ubiegasz, stanowi tylko 60% całkowitej wartości nieruchomości, twoje szanse na uzyskanie lepszych stawek są wyższe.
5. Pomocne jest ubieganie się o kredyt hipoteczny razem z partnerem.
6. Rozpocznij proces odpowiednio wcześniej. Nie czekaj do ostatniego momentu, aby skorzystać z kredytu hipotecznego. Staraj się porównywać oferty jak największej liczby banków, aby mieć porównanie i wybrać najkorzystniejszą.
7. Zaufaj prawnikom specjalizującym się w nieruchomościach, aby pomogli znaleźć najlepsze opcje. Prawnicy naszej kancelarii doradzą od początku do końca przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Dlatego lepiej mieć osobę, na której możesz polegać, aby zarządzała całym i mogła doradzić, gdzie szukać i jakie warunki będą najkorzystniejsze w twoim przypadku.