Hiszpania bije rekord turystyki międzynarodowej
Hiszpania osiągnęła historyczny rekord w liczbie turystów zagranicznych – w pierwszych jedenastu miesiącach 2024 roku kraj odwiedziło ponad 88,5 miliona osób. Według najnowszych danych opublikowanych przez Instituto Nacional de Estadística (INE), liczba ta oznacza wyraźny wzrost w porównaniu do lat poprzednich.
Zagraniczni turyści wygenerowali wydatki na poziomie niemal 120 miliardów euro, co stanowi wzrost o 16,7% względem roku ubiegłego, osiągając 118,7 miliarda euro. Szczególnie istotny był listopad, w którym Hiszpanię odwiedziło 5,7 miliona turystów – o 10,3% więcej niż w analogicznym okresie roku 2023. W tym samym miesiącu wydatki turystyczne wzrosły o 16%, osiągając kwotę 7,7 miliarda euro, a średnie dzienne wydatki odwiedzających wyniosły 178 euro.
Najczęściej odwiedzanymi regionami pozostają Katalonia (18,9 mln), Baleary (15,1 mln) i Wyspy Kanaryjskie (13,8 mln), które łącznie przyjęły największą liczbę turystów.
Hiszpania nie tylko umacnia swoją pozycję jako jedno z najchętniej odwiedzanych miejsc na świecie, ale również odnotowuje stały wzrost wpływów z turystyki. Te dane jednoznacznie wskazują na rosnące zainteresowanie zagranicznych podróżnych hiszpańskim rynkiem turystycznym, co ma istotne znaczenie w kontekście wymagań i regulacji dotyczących licencji turystycznych – tematu, który omówimy w dalszej części artykułu.
Czym jest licencja turystyczna?
Licencja turystyczna to oficjalne pozwolenie, które umożliwia legalny wynajem nieruchomości na krótkoterminowy pobyt turystyczny. Wymóg jej uzyskania obowiązuje we wszystkich hiszpańskich wspólnotach autonomicznych, a brak odpowiedniej dokumentacji może skutkować wysokimi karami finansowymi.
Dzięki licencji właściciele nieruchomości mogą legalnie oferować swoje mieszkania na platformach takich jak Airbnb, Booking czy Tripadvisor, spełniając jednocześnie standardy jakości, bezpieczeństwa i higieny określone przez lokalne przepisy. Jest to nie tylko wymóg prawny, ale również element budujący zaufanie wśród gości i zapewniający uczciwe warunki konkurencji na rynku wynajmu krótkoterminowego.
Posiadanie licencji pomaga także w regulacji sektora turystycznego, zapobiegając działalności nielegalnych obiektów i chroniąc interesy zarówno wynajmujących, jak i najemców. Warto pamiętać, że w zależności od regionu Hiszpanii procedura uzyskania licencji oraz warunki jej przyznania mogą się różnić, dlatego przed rozpoczęciem działalności należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.
Regulacje prawne dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii
Wynajem turystyczny lub wakacyjny został określony w hiszpańskiej Ustawie o najmie mieszkaniowym (LAU) w sposób, który wyklucza ten rodzaj wynajmu z jej zakresu zastosowania. W 2013 roku, w wyniku reformy wprowadzonej przez Ustawę 4/2013, zmodyfikowano kilka artykułów LAU, aby wynajem turystyczny podlegał regulacjom sektorowym dotyczącym turystyki, odróżniając go wyraźnie od wynajmu sezonowego.
Zgodnie z artykułem 5 LAU, z jej zakresu zastosowania wyłączony jest następujący rodzaj wynajmu:
„Tymczasowe udostępnienie w całości umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytku, które jest oferowane lub promowane za pośrednictwem kanałów turystycznych bądź innymi metodami komercjalizacji i promocji, oraz w celu osiągnięcia zysku, gdy podlega ono szczególnym regulacjom wynikającym z przepisów sektorowych dotyczących turystyki.”
W związku z powyższym, jeśli najem spełnia te warunki, uznaje się go za wynajem turystyczny i podlega on odrębnym regulacjom turystycznym, które zostaną omówione poniżej.
Zgodnie z definicją zawartą w LAU, wynajem turystyczny musi spełniać następujące kryteria:
- Tymczasowe udostępnienie – wynajem całego umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytkowania.
- Komercjalizacja i promocja poprzez kanały turystyczne – nieruchomość musi być oferowana za pośrednictwem kanałów turystycznych lub innych metod komercjalizacji i promocji. W przepisach turystycznych określono, jakie kanały są uznawane za środki promocji wynajmu turystycznego.
- Cel zarobkowy – wynajem musi przynosić właścicielowi dochód w postaci wynagrodzenia finansowego.
- Podleganie regulacjom turystycznym – nieruchomość musi spełniać wymogi wynikające z sektorowych przepisów turystycznych.
Wymagania dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii
W Hiszpanii od 2 stycznia 2025 r. zaczęły obowiązywać przepisy dotyczące rejestru wynajmu turystycznego (registro único de alquiler turístico). Nowa regulacja, której pełne wdrożenie nastąpi 1 lipca 2025 r. ma na celu uregulowanie i kontrolę rynku wynajmu krótkoterminowego oraz sezonowego.
Aktualnie, regulacje dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, która określa własne zasady i wymagania dla właścicieli.
Regionalne przepisy klasyfikują i regulują usługi turystyczne, definiują prawa i obowiązki firm oraz użytkowników, a także wprowadzają środki promocyjne i kontrolne, w tym inspekcje oraz sankcje.
Ogólne wymagania dotyczące mieszkań na wynajem turystyczny są następujące:
- Nie mogą być zamieszkiwane na stałe
- Wynajem krótkoterminowy – na okres poniżej miesiąca, w niektórych wspólnotach poniżej dwóch miesięcy
- Muszą być umeblowane i wyposażone do natychmiastowego użytkowania
- Wynajem odbywa się odpłatnie
- Promocja i rezerwacja zazwyczaj odbywa się poprzez platformy internetowe
Uzyskanie licencji – najważniejsze kwestie
Utrzymywanie standardów jakości i przestrzeganie zasad współżycia. Niezbędne jest zapewnienie odpowiedniego poziomu jakości zakwaterowania oraz poszanowanie spokoju sąsiadów i lokalnej społeczności.
Rejestracja nieruchomości jako obiektu turystycznego
Aby legalnie wynajmować nieruchomość na cele turystyczne w Hiszpanii, konieczne jest jej zarejestrowanie jako obiektu turystycznego (Registro de Turismo). Proces ten obejmuje spełnienie określonych warunków oraz dostarczenie odpowiedniej dokumentacji do właściwych organów administracyjnych. Procedura ta w każdej wspólnocie odznacza się pewnymi różnicami. W niektórych regionach rejestracja odbywa się automatycznie wraz z przyznaniem licencji, natomiast w innych to właściciel lub zarządca musi dokonać jej osobiście.
Wymagana dokumentacja
Wymogi dotyczące dokumentacji różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, jednak najczęściej wymagane są:
- Akt własności nieruchomości lub zgoda na jej wynajem
- Dokument tożsamości właściciela
- Zaświadczenia o spełnianiu przez lokal norm do zamieszkania
- Zaświadczenie o spełnieniu norm bezpieczeństwa i higieny
- Potwierdzenie zdolności finansowej
- Informacje o nieruchomości, takie jak adres, liczba pokoi i maksymalna pojemność
- Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
- W niektórych przypadkach konieczna może być również ocena techniczna nieruchomości lub dodatkowe dokumenty, zależnie od wymagań danej wspólnoty.
Przed rozpoczęciem procedury rejestracyjnej należy upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są skompletowane. Braki mogą wydłużyć cały proces, a w niektórych przypadkach wymagać nawet złożenia nowego wniosku. Dlatego warto powierzyć tę kwestię hiszpańskiemu specjaliście, który zapewni wsparcie na każdym etapie rejestracji.
Procedura uzyskania licencji turystycznej
Procedura uzyskania licencji turystycznej różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. Jeśli nasza nieruchomość spełnia lokalne przepisy regulujące uzyskanie licencji turystycznej, to proces ten składa się zazwyczaj z kilku etapów:
- Przygotowanie i złożenie wymaganych dokumentów (do złożenia dokumentacji online wymagany jest podpis elektroniczny)
- Przekazanie wniosku rejestracyjnego do odpowiedniego urzędu
- Inspekcja nieruchomości w celu potwierdzenia spełnienia norm
- Uzyskanie licencji po pomyślnym zakończeniu procedury
Ile kosztuje wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?
Należy pamiętać, że regulacje mogą się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej. Ponieważ wynajem turystyczny nie podlega hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim (LAU), kompetencje w zakresie jego regulacji zostały przekazane władzom regionalnym, co skutkuje zróżnicowanymi przepisami w całym kraju.
Koszt uzyskania licencji turystycznej w Hiszpanii zależy od regionu i może wynosić od 250 do 600 euro za mieszkanie.
Warto jednak pamiętać, że oprócz opłat za samą licencję, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z:
- przygotowaniem nieruchomości do wynajmu turystycznego, takimi jak certyfikaty energetyczne, ubezpieczenia czy dostosowanie do wymogów bezpieczeństwa
- korzystaniem z usług pośredników lub kancelarii prawnych, które pomagają w procesie
Ile trwa wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?
Czas oczekiwania na wydanie licencji również różni się w zależności od regionu i może trwać od 1 do 3 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej.
Czym grozi wynajmowanie mieszkania bez licencji turystycznej?
Należy również pamiętać, że wynajem nieruchomości bez odpowiedniej licencji może skutkować wysokimi karami finansowymi, które w zależności od regionu mogą sięgać nawet 600 000 euro.
Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu turystycznego warto dokładnie zapoznać się z lokalnymi przepisami i ewentualnie skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie turystycznym.
Czy wspólnota mieszkańców może wprowadzić w swoim statucie zakaz najmu turystycznego?
Tak, hiszpański Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 3 października 2024 roku (sygn. 1232/2024 i 1233/2023) potwierdził ważność uchwał wspólnot mieszkaniowych zakazujących wynajmu mieszkań turystycznych. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnoty mogą, większością trzech piątych głosów właścicieli i udziałów, wprowadzić całkowity zakaz takiej działalności. Jednakże kwestia obowiązywania takich uchwał wobec właścicieli, którzy byli przeciwni lub nieobecni podczas głosowania, pozostaje nierozstrzygnięta i może prowadzić do dalszych sporów prawnych.
Te uchwały nie działają z mocą wsteczną, dlatego ograniczenia i restrykcje nie mają zastosowania do nieruchomości, które były już wykorzystywane na cele wynajmu turystycznego przed ich zatwierdzeniem przez wspólnotę właścicieli.
Jakie muszę płacić podatki wynajmując mieszkanie turystom?
Wynajem turystyczny podlega określonym regulacjom podatkowym, które różnią się w zależności od rodzaju świadczonych usług oraz lokalnych przepisów wspólnot autonomicznych. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty opodatkowania tej działalności.
Podatek dochodowy (IRPF) 
- Apartamenty turystyczne (świadczące usługi hotelowe, takie jak recepcja, sprzątanie w trakcie pobytu, pralnia, wyżywienie) – dochody z ich wynajmu są klasyfikowane jako przychody z działalności gospodarczej.
- Mieszkania na wynajem turystyczny (bez usług hotelowych) – dochody traktowane są jako przychody z kapitału nieruchomości.
- Zatrudnianie personelu – niezależnie od rodzaju wynajmu, jeśli właściciel zatrudnia pracowników, dochody są uznawane za przychody z działalności gospodarczej.
- Obowiązek deklarowania okresów:
Okres wynajmu – właściciel musi zadeklarować wszystkie dochody, ale może odliczyć koszty proporcjonalnie do liczby dni wynajmu.
Okres niewynajmowania – jeśli mieszkanie było dostępne, ale nie było wynajmowane, podlega ono podatkowi od posiadania drugiej nieruchomości.
Podatek VAT (IVA) i podatek od przeniesienia majątku (ITP)
Jeśli nie są świadczone usługi hotelowe, wynajem turystyczny nie podlega VAT, ale podlega ITP (podatek od przeniesienia majątku). Właściciel nie musi odprowadzać VAT.
Jeśli oferowane są usługi hotelowe, stawka VAT wynosi 10% (zgodnie z art. 91.1.2.2° ustawy o VAT – LIVA).
Podatek od działalności gospodarczej (IAE)
Wynajem turystyczny wymaga zgłoszenia działalności i klasyfikacji podatkowej:
- Apartament turystyczny prowadzony przez właściciela – zaliczany do grupy 685 „Zakwaterowanie turystyczne poza hotelami”.
- Mieszkanie na wynajem turystyczny – klasyfikowane jako 861.1 „Wynajem nieruchomości mieszkalnych”.
- Większość właścicieli nie będzie musiała płacić IAE, ponieważ zgodnie z art. 82.1.c ustawy o finansowaniu lokalnym (LHL), zwolnione są osoby fizyczne, podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych oraz spółki cywilne, których roczny obrót nie przekracza 1 miliona euro.
Konsekwencje niezgłoszenia dochodów z wynajmu turystycznego
Hiszpański Urząd Skarbowy (Hacienda) intensyfikuje kontrole w sektorze wynajmu krótkoterminowego, zobowiązując platformy takie jak Airbnb i Booking.com do raportowania właścicieli i ich przychodów za pomocą formularza Modelo 179.
Kary za brak deklaracji mogą wynosić od 50% do 150% kwoty nieujawnionych dochodów, w zależności od wspólnoty autonomicznej.
Przestrzeganie zobowiązań podatkowych jest kluczowe, aby uniknąć sankcji i prowadzić działalność wynajmu zgodnie z hiszpańskim prawem. W związku z różnicami w przepisach regionalnych oraz skomplikowanym systemem podatkowym, zaleca się skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego w celu prawidłowego rozliczania działalności.
Regulacje według wspólnot
Każda wspólnota autonomiczna w Hiszpanii posiada własne przepisy dotyczące wynajmu turystycznego. Aby spełnić wszystkie wymagania i procedury, konieczne jest zapoznanie się z regulacjami obowiązującymi w regionie, w którym znajduje się nieruchomość.
Licencja turystyczna w Hiszpanii: Dlaczego warto skorzystać z pomocy hiszpańskiego prawnika?
Uzyskanie licencji turystycznej w Hiszpanii wymaga nie tylko znajomości skomplikowanych przepisów, ale też uwzględnienia lokalnych specyfikacji prawnych i technicznych. Nawet drobny błąd w dokumentacji może skutkować odmową wydania licencji. Dlatego warto skorzystać ze wsparcia prawników specjalizujących się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który pomoże w całej procedurze.
W kancelarii Wach & Wach od 20 lat pomagamy klientom uniknąć kosztownych błędów podczas kupowania nieruchomości i zarządzania nimi w Hiszpanii.
