Zawarcie umowy najmu nieruchomości powoduje powstanie pewnych praw i obowiązków zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Jednym z obowiązków najemcy jest właśnie zapłata wynajmującemu depozytu (hiszp. fianza), który stanowi zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości na wypadek, gdyby najemca nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań lub gdyby stan nieruchomości uległ pogorszeniu w wyniku niewłaściwego użytkowania przez najemcę.
Rodzaje gwarancji
Co do zasady wyróżnia się dwa rodzaje depozytu: depozyt ustawowy oraz depozyt umowny.
Depozyt ustawowy (hiszp. fianza legal) jest instrumentem przewidzianym przez hiszpańskie prawo w ustawie dotyczącej najmu miejskiego (hiszp. LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos), zgodnie z którą depozyt ma charakter obligatoryjny, a jego wysokość powinna być równa wysokości jednomiesięcznego czynszu w przypadku najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe lub dwumiesięcznego czynszu w przypadku najmu nieruchomości na pozostałe cele.
Wysokość depozytu nie może być zmieniana w ciągu pierwszych 5 lat trwania umowy najmu (lub w ciągu pierwszych 7 lat w przypadku, gdy wynajmujący jest osobą prawną), natomiast po upływie tego czasu zmiana wysokości czynszu jest równoznaczna ze zmianą wysokości depozytu, o ile strony nie postanowią inaczej. Pomimo że ustawa nie przewiduje jednoznacznie terminu zwrotu depozytu, z brzmienia artykułu 36.4 LAU można wywnioskować, iż termin ten wynosi 1 miesiąc od momentu dostarczenia przez najemcę kluczy, ponieważ zgodnie z wspomnianym artykułem przekroczenie tego terminu spowoduje naliczenie odsetek ustawowych za zwłokę.
W kwestii regulacji depozytu ustawa nadaje kompetencje Wspólnotom Autonomicznym, które mogą ustanowić obowiązek zapłaty depozytu, pozostawiając go wówczas w dyspozycji danej Wspólnoty. W związku z tym wynajmujący może mieć obowiązek zdeponować wpłacony przez najemcę depozyt w terminie ustalonym przez daną Wspólnotę.
W praktyce depozyt umowny nie różni się od depozytu ustawowego poza tym, że nie jest ustalany przez prawo, ale przez strony w umowie. W związku z tym wysokość depozytu umownego jest dowolna, jednak nie może ona przekraczać wysokości dwumiesięcznego czynszu. Warto jednak pamiętać, że depozyt umowny stanowi dodatkową gwarancję i nie zastępuje obowiązku zapłaty depozytu ustawowego (artykuł 36.5 LAU, który przewiduje tę możliwość określa ją jako garantía).
W przypadku depozytu umownego właściciel nie ma obowiązku zdeponowania kwoty na rzecz Wspólnoty Autonomicznej.
Obowiązek uiszczenia depozytu przy umowie najmu nieruchomości w Katalonii
Kwestie dotyczące regulacji depozytu należą do kompetencji Wspólnot Autonomicznych, w związku z czym mogą występować pewne różnice w przepisach w zależności od miejsca położenia nieruchomości. W Katalonii regulacje dotyczące depozytu zawarte zostały w ustawie 13/1996 z 29 lipca oraz dekrecie 147/1997 z 10 czerwca, które przewidują obowiązek wpisania umowy najmu do rejestru INCASOL (hiszp. Instituto Catalán del Suelo) w ciągu 2 miesięcy od daty podpisania umowy, a następnie przekazania najemcy kopii dokumentu potwierdzającego zdeponowanie depozytu w INCASOL. Natomiast po upływie czasu trwania najmu właściciel powinien zwrócić się do INCASOL – online lub umawiając się na cita previa – z żądaniem zwrotu depozytu, który powinien nastąpić w ciągu 21 dni. Kataloński ustawodawca określa także sankcje, które prawo przewiduje w przypadku braku uiszczenia depozytu lub uiszczenia depozytu po upływie terminu.
Jeżeli są Państwo zainteresowani wynajęciem nieruchomości, zachęcamy do skontaktowania się z profesjonalnym prawnikiem w Hiszpanii, który pomoże Państwu w analizie postanowień umowy najmu i zadba o Państwa interesy.