Grunty rolne: wszystko, co musisz wiedzieć zanim zaczniesz inwestować w Hiszpanii

Z uwagi na przyjazny klimat, plaże oraz piękne widoki, Hiszpania stała się jednym z najatrakcyjniejszych krajów na rynku nieruchomości w Europie.

Coraz więcej obcokrajowców decyduje się inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, zarówno dla celów prywatnych, jak i biznesowych.

Wśród możliwości wejścia na hiszpański rynek nieruchomości coraz częściej spotyka się inwestycje w nieruchomości rolne. Temat ten zostanie szczegółowo omówiony w niniejszym artykule.

Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu inwestycji zawsze warto wziąć pod uwagę pewne kwestie. Celem niniejszego artykułu jest przekazanie przyszłym inwestorom niezbędnych wskazówek, których należy przestrzegać, aby dobrze zainwestować swoje oszczędności.

Jak już wspomniano, istnieją różne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości w Hiszpanii, ale warto mieć na uwadze różnice występujące w zakupie nieruchomości miejskiej oraz gruntów rolnych, ponieważ dla każdej z tych nieruchomości ustawodawca przewidział różne wymagania i ograniczenia. W związku z tym niezbędne jest poznanie tych różnic i wymagań dot. posiadania nieruchomości położonej na gruntach rolnych.

RODZAJE GRUNTÓW

Aby móc lepiej zrozumieć, czym są grunty rolne należy przede wszystkim wskazać, że ustawodawstwo hiszpańskie rozróżnia 3 rodzaje gruntów: miejskie, rolne (inaczej nieprzeznaczone pod zabudowę) i przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Art. 21 Dekretu królewskiego 7/2015 z 30 października 2015 r., zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o gruntach miejskich i rekultywacji stanowi, że grunty mogą być miejskie lub rolne.

Grunty rolne

Grunty rolne to, co do zasady, grunty które dzięki planowaniu miejscowemu i urbanistycznemu danej gminy są chronione przed przekształceniem ich charakteru w wyniku urbanizacji. Ich ochrona może opierać się na różnych kryteriach i wartościach, takich jak dziedzictwo kulturowe, ekologia, rolnictwo, hodowla zwierząt, leśnictwo, krajobraz i wiele innych.

Grunty miejskie

Z kolei grunty miejskie to grunty, które na podstawie prawa zostały włączone w sieć miejską składającą się z sieci dróg z działkami właściwymi dla centrum lub osiedla. Ponadto muszą spełniać określone warunki, takie jak zgodna z prawem oraz planowaniem przestrzennym lub urbanistycznym zabudowa, podstawowa infrastruktura i usługi niezbędne do zaspokojenia potrzeb ludności.

Niezależnie od powyższego, lit. b) ustępu drugiego ww. artykułu stanowi, że za grunty rolne uznaje się także grunty, które zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego i urbanistycznego przewidują lub dopuszczają przekształcenie w grunty zagospodarowane. Innymi słowy, w zależności od planowania przestrzennego i urbanistycznego danej gminy, grunty rolne mogą się przekształcić w grunty miejskie. To właśnie prowadzi do powstania trzeciej grupy gruntów, określanych jako grunty przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Ustawa ta zawiera jednak tylko ogólne zasady klasyfikacji poszczególnych rodzajów gruntów, ponieważ przyznaje uprawnienia do stanowienia prawa w tej kwestii Wspólnotom Autonomicznym odpowiedzialnym za podział swoich gruntów, nadanie każdemu obszarowi charakteru, który mu przysługuje zgodnie z ustaleniami planowania miejskiego. Z tego powodu niezwykle ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że Wspólnota Autonomiczna, w której ma być realizowana inwestycja, może ustalać własne przepisy urbanistyczne.

Z powyższego można wywnioskować, że przy zakupie nieruchomości położonej na gruncie rolnym konieczne jest zapoznanie się z planami zagospodarowania przestrzennego danej Wspólnoty Autonomicznej i gminy oraz ustalenie, czy można na niej budować, czy też jest ona chroniona przez Wspólnotę, co uniemożliwi wznoszenie budynków.

ANALIZA GRUNTÓW ROLNYCH

Z powyższego wynika konieczność rozróżnienia czy grunty rolne rzeczywiście pozwalają na zabudowę na swoim terenie, czy też są chronione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wspomniano, konieczne jest uwzględnienie faktu, że plan zagospodarowania przestrzennego ustalany jest zgodnie z prawodawstwem danej Wspólnoty Autonomicznej. Nawet to prawodawstwo może umożliwić każdej gminie realizowanie własnego – lokalnego – planowania, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację dotyczącą regulacji gruntów rolnych.

W związku z powyższym możliwe jest, aby jedna Wspólnota Autonomiczna zezwoliła na budowę na chronionych gruntach rolnych, spełniających określone wymagania, a inna nie, lub jeśli wyrazi zgodę to przy spełnieniu całkowicie innych warunków. W związku z tym wycena gruntów rolnych różni się od wyceny gruntów miejskich pod względem technik i sposobów jej ustalania.

Ustawa o planowaniu przestrzennym Katalonii z 3 sierpnia 2010 r. nawet nie używa wyrażenia „rolne” w odniesieniu do terenów, które nie są miejskie, ale określa je jako tereny nadające się do zabudowy lub nienadające się do zabudowy. ¹ Niezależnie od powyższego, w art. 32 ustawy zdefiniowano grunty nienadające się do zabudowy jako tereny objęte szczególną ochroną w celu zapobieżenia ich przekształceniom i zachowania ich waloru rolniczego, krajobrazowego, leśnego (czyli prawie w taki sam sposób, jak to czynią przepisy państwowe).

Regulacja obejmuje także grunty nadające się pod zabudowę, czyli takie, które nie są zurbanizowane, ale które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są do zagospodarowania w celu zapewnienia wzrostu liczby ludności i aktywności gospodarczej.²

Ponadto przepisy wspólnotowe w Madrycie rozróżniają grunty rolne pod ochroną (nie pod zabudowę) i nadające się pod zabudowę. Główna różnica polega na tym, że te same kryteria i wartości, które obowiązują w katalońskim prawodawstwie (historia, rolnictwo, leśnictwo, hodowla zwierząt, przyroda itp.) uniemożliwiają zabudowę gruntów będących pod ochroną.

Z kolei inne Wspólnoty Autonomiczne rozróżniają w swoim ustawodawstwie istnienie gruntów rolnych, a nie gruntów, które nadają się do zabudowy lub nie nadają się do zabudowy. Takim przykładem jest Andaluzja – w art. 12 i następnych ustawy 7/2021 z dnia 1 grudnia 2021 r. szczegółowo reguluje grunty rolne jako te, które są chronione przez ustawodawstwo sektorowe przed przekształceniem w grunty miejskie. Kryteria, którymi się posługuje są zgodne z wyżej wymienionymi (krajobraz, przyroda, historia, środowisko) z tą różnicą, że kluczowym elementem ich ochrony jest zrównoważony rozwój.

Niezależnie od tego, co stanowi ustawodawstwo poszczególnych Wspólnot Autonomicznych, można opracować ogólną i rozpowszechnioną koncepcję tego, co oznacza pojęcie gruntu rolnego. W ramach planowania lokalnego grunt może być postrzegany jako grunt chroniony przed przekształceniem się w grunt miejski na podstawie różnych kryteriów, lub jako grunt niezagospodarowany, ale nadający się do zabudowy przy uwzględnieniu wzrostu liczby ludności lub celem przyczynienia się do rozwoju gospodarczego regionu.

Podjęcie decyzji o inwestycji powinno być poprzedzone dokładną analizą, ze świadomością, że każda Wspólnota Autonomiczna ustanawia własne przepisy dotyczące gruntów rolnych (własne warunki i wymagania administracyjne). Dlatego też niezbędnym przy realizacji inwestycji może okazać się profesjonalne doradztwo.

SYSTEM GRUNTÓW ROLNYCH

Przed przejściem do tej części, w której omówiono najważniejsze aspekty prawne uprawy gleby, należy przypomnieć raz jeszcze, że regulacje prawne w zakresie systemu gruntów rolnych również będą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której nieruchomość jest położona. W związku z tym należy mieć na uwadze, że niniejszy akapit opracowano na podstawie ogólnej koncepcji, przedstawionej na szczególnie interesujących przykładach.

Niektóre przepisy stanowią, że grunty rolne, które nie nadają się do zagospodarowania, mogą być wykorzystywane wyłącznie do celów rolnictwa, hodowli zwierząt, leśnictwa, ochrony środowiska itp. Innymi słowy, ze względu na charakter nieruchomości, przepisy dotyczące planowania przestrzennego i urbanistycznego będą określały, jakiego rodzaju budowle i urządzenia oraz na jakich warunkach mogą być wznoszone.³

Oznacza to, że właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca prawo użytkowania nie może swobodnie wznosić budowli lub urządzeń, lecz musi to robić zgodnie z zasadami ustanowionymi przez daną Wspólnotę Autonomiczną lub gminę.

W Katalonii wyraźnie określono, że prawo użytkowania, korzystania i rozporządzania są przyznawane właścicielom, z zastrzeżeniem wymogów prawnych określonych w katalońskiej ustawie o gruntach, przepisach sektorowych i miejskim planowaniu urbanistycznym.⁴ Ponadto obiekty mogą być wznoszone wyłącznie zgodnie z przeznaczeniem danej nieruchomości.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ inwestor zagraniczny jest zainteresowany nie tylko tym, aby wiedzieć, że nie może po prostu budować na swojej nieruchomości, ale musi również wiedzieć, co może budować i jak powinien to robić zgodnie z przeznaczeniem i charakterem nieruchomości.

Ponadto zakazuje się również budowy osiedli miejskich na niezabudowanych gruntach rolnych, z wyjątkiem następujących przypadków: rekonstrukcji i renowacji gospodarstw rolnych i domów do celów architektonicznych i historycznych, prac prowadzonych przed obecnym etapem planowania i korygowania negatywnego wpływu na środowisko naturalne lub krajobraz. Wszystko to podlega rygorystycznym kontrolom administracyjnym, a złożone wnioski są rozpatrywane indywidualnie.

Niezależnie od powyższego, rząd Katalonii zezwala na to, aby obszary niezagospodarowane były przedmiotem działań, jeżeli przemawia za tym interes publiczny. W praktyce przyczynia się to między innymi do rozwoju ruchu sportowego, kulturalnego i edukacyjnego.

Ponadto art. 47 katalońskiej ustawy o glebach wyraźnie zabrania przeznaczania gruntów rolnych do celów, które zmieniają przeznaczenie lub właściwości gruntu lub naruszają wartości uzasadniające jego zachowanie.

We Wspólnocie Autonomicznej Madrytu system urbanistyczny dotyczący niezagospodarowanych obszarów chronionych jest w dużej mierze regulowany przepisami sektorowymi. Oznacza to, że to gminy w ramach planowania przestrzennego i urbanistycznego mogą określać zasady dotyczące warunków użytkowania gruntów rolnych.

Przewiduje się również, że budowle i obiekty dopuszczalne w ramach danego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być niezbędne do celów, dla których grunt jest faktycznie przeznaczony i muszą odpowiadać funkcji gruntu rolnego, na którym mają być zbudowane.⁵

Podobnie stanowią przepisy Wspólnoty Autonomicznej Andaluzji, zgodnie z którymi na chronionych gruntach rolnych dopuszcza się budowę zgodnie z reżimem ustanowionym w odpowiednich przepisach i miejskich planach zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, reżim gruntów rolnych i nieprzeznaczonych pod zabudowę będzie determinowany i uwarunkowany istnieniem ścisłego związku z rozwojem działalności, dla której grunty te są przeznaczone.

CZY MOGĘ WYBUDOWAĆ DOM NA GRUNCIE ROLNYM?

W tej kwestii również występują różnice pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami Autonomicznymi.

W Andaluzji przewiduje się, na mocy wyżej wymienionej ustawy, możliwość budowy wolnostojących domów jednorodzinnych na gruntach wiejskich, o ile nie prowadzi to do powstawania nowych osiedli ani nie uniemożliwia normalnego rozwoju zwykłego użytkowania gruntów rolnych.

Z kolei w Katalonii zezwala się również na budowę mieszkań rodzinnych lub mieszkań przeznaczonych do zakwaterowania pracowników, pod warunkiem, że są one bezpośrednio i w sposób uzasadniony związane z działalnością rolniczą, hodowlaną, związaną z zasobami naturalnymi lub ogólnie z działalnością wiejską.

Natomiast w Galicji ustawa nr 2/2016 z dnia 10 lutego zezwala na budowę budynków mieszkalnych na gruntach rolnych, które nie są pod ochroną. W przypadku gruntów rolnych znajdujących się pod ochroną dopuszcza się zabudowę mieszkaniową, gdy jest związana z hodowlą lub rolnictwem i zabrania się jakiegokolwiek innego wykorzystania niż określone przeznaczenie nieruchomości.

W przypadku realizacji transakcji handlowych na gruntach rolnych pojawiają się inne utrudnienia. Można stwierdzić, iż zabudowa na gruntach rolnych będzie możliwa, o ile będzie bezpośrednio uzasadniona przeznaczeniem lub charakterem danego terenu. Powyższe nie stoi na przeszkodzie w realizacji projektu gospodarczego, który spełnia każde z ustalonych ograniczeń, umożliwiając budowę na przykład elektrowni wiatrowych, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono, że teren jest rzeczywiście przeznaczony na cele ekologiczne i środowiskowe.

WNIOSKI

Niewątpliwie decyzja o realizacji inwestycji na terenie o charakterze rolnym zakłada większą złożoność niż inwestycja na gruntach miejskich. O złożoności tej decyduje nie tylko kwota, jaką trzeba przeznaczyć na nabycie nieruchomości rolnej, ale także w dużej mierze trudności polegające na przepisach, które różnią się w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, a nawet gminy, w której położona jest nieruchomość.

Jak już wspomniano, każda Wspólnota Autonomiczna określa własne przepisy, co pozwala każdej gminie na opracowanie własnego planu zagospodarowania przestrzennego. To z kolei oznacza, że system użytkowania gruntów rolnych będzie bezpośrednio uwarunkowany przepisami gminy, w której położona jest nieruchomość.

Z powyższego można wywnioskować, że nabycie nieruchomości położonej na gruntach rolnych, w szczególności niezagospodarowanych, powinno być poprzedzone analizą planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. Jest to niezwykle ważne, ponieważ projekt nieruchomości będzie bezpośrednio podlegał zapisom ustanowionym w miejskim planie zagospodarowanie przestrzennego. W związku z tym, należy w pierwszej kolejności zorientować się, czy ten teren jest przeznaczony na cele rolne, czy też nie, ponieważ w przeciwnym razie nie będzie można budować niczego związanego z innymi walorami ochronnymi niż wcześniej ustalone.

Szczególnie ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że budynki znajdujące się na gruncie rolnym nie mogą być swobodnie budowane ani wznoszone, ponieważ mogą być chronione lub zastrzeżone. Konieczne będzie w takim przypadku spełnienie wszystkich wymogów prawnych oraz uzyskanie zezwoleń na wspomniane prace.

To samo dotyczy gruntów pod zabudowę, które z jednej strony – ze względu na swoje uregulowania – pozwalają na większą swobodę w zakresie robót budowlanych, a z drugiej wspomniana swoboda jest ograniczona przez intensywne kontrole, żądania i wymogi prawne.

W tym sensie na chronionych gruntach rolnych nie można budować nic, co nie jest ściśle związane z celami chronionymi przez prawo, takimi jak walory rolne, krajobrazowe, hodowlane, środowiskowe, ekologiczne itp. W związku z tym niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu rekreacyjnego czy budowę klubu nocnego. Z tego powodu zdecydowanie zaleca się przestudiowanie rejestru katastralnego nieruchomości przed jej nabyciem, ponieważ w ten sposób będzie można poznać rodzaj gruntu, na którym położona jest nieruchomość.

Zaleca się ponadto, aby w celu prawidłowej realizacji projektu nieruchomość została dokładnie przeanalizowana pod kątem prawnym.

Jako kancelaria doradzamy kompleksowo podczas transakcji zakupu nieruchomości, w tym gruntów rolnych. Proponujemy naszym Klientom kompletne rozwiązania dopasowane do ich indywidualnych planów i projektów.

W przypadku pytań zw. z tematyką gruntów rolnych w Hiszpanii, prosimy o kontakt:

 

 

 

 

 

1 Art. 25 i następne dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym.

2 Art. 33 dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym

3 Ustawa 9/2001 z dnia 17 czerwca o gruntach Wspólnoty Madrytu.

4 Art. 47 i następne Ustawy o gruntach Katalonii.

5 Art. 28 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

6 Art. 29 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

7 Art. 19 ust. 3.