Czym jest nieruchomość przeznaczona na inne cele niż mieszkaniowe?
Ustawa 29/1994 z dnia 24 października dot. wynajmu nieruchomości miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)) definiuje to pojęcie jako budynek o charakterze miejskim, którego głównym przeznaczeniem nie jest zaspokajanie stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy (m. in. wynajem budynków, lokali, magazynów i biur, w których prowadzona jest tak działalność gospodarcza, jak restauracje, hotele, apteki, ośrodki edukacyjne, banki, biura, kancelarie, notariusze, ośrodki zdrowia).
Dochody z najmu nieruchomości przeznaczonej na inne cele niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu
- Podatek VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)
Najem nieruchomości jest uznawany za świadczenie usług w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej, a zatem zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki, np. najem lokali na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania, gdy wynajmowana nieruchomość jest przeznaczona do mieszanego użytku, a więc gdy jedna część jest przeznaczona na cele mieszkalne, a druga na biuro lub działalność gospodarczą. Obecna stawka VAT mająca zastosowanie do umów najmu na cele inne niż mieszkaniowe jest stawką ogólną w wysokości 21 % podstawy opodatkowania, na którą składa się nie tylko sam czynsz, ale również inne opłaty, które najemca ponosi na mocy umowy najmu, takie jak opłaty za media czy podatek od nieruchomości.
- Podatek dochodowy od osób fizycznych (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)
Dochód uzyskany z najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkalne, w którym wynajmujący jest osobą fizyczną i niezależnie od tego, czy najemca jest osobą fizyczną czy prawną, jest uważany za dochód z nieruchomości i w związku z tym wynajmujący jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej. Przyjmuje się jednak, że najem tych nieruchomości stanowi działalność gospodarczą wynajmującego, jeżeli wynajmujący zatrudnia co najmniej jednego pracownika w pełnym wymiarze czasu pracy w celu wykonywania tej działalności – wówczas dochód ten będzie uznawany za dochód z działalności gospodarczej. Nie ma zastosowania potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych wynajmującego, gdy najemcą jest osoba fizyczna, która wykorzystuje przedmiot najmu do celów, które nie mają charakteru działalności gospodarczej. Potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, do którego zobowiązany jest najemca w momencie wypłaty odpowiedniego dochodu, wynosi 19% i ma zastosowanie zarówno do płatności pieniężnych, bez podatku VAT, jak i do płatności w naturze, jeśli takie istnieją i zostały uzgodnione, zgodnie z przypisaną im wartością rynkową.
-
Podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto de Sociedades, IS)
Wynika z założenia, że wynajmującym jest osoba prawna lub inna jednostka podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości jest uznawany za podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, przy czym przepisy nie przewidują w tym względzie żadnych szczególnych rozwiązań w zależności od tego, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego czy lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Podobnie jak w przypadku pozostałych podatków, podstawą opodatkowania w odniesieniu do dochodu uzyskanego z wynajmu jest kwota czynszu, ale także kwoty z tytułu opłat komunalnych czy podatku od nieruchomości. Podmiotem zobowiązanym jest najemca, a stawka – tak jak w przypadku IRPF – wynosi 19% podstawy opodatkowania.
-
Podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD)
Podatek staje się wymagalny dopiero od momentu poświadczenia najmu w akcie notarialnym, co umożliwia jego rejestrację w odpowiednim rejestrze (księdze wieczystej). Podatek ten jest płatny przez nabywcę prawa, czyli najemcę. Ponieważ jest to podatek scedowany na Wspólnoty Autonomiczne, jego stawka będzie się różnić pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami, a w braku regulacji będzie wynosić 0,5%. Dla przykładu stawka podatku AJD w Katalonii wynosi 1,50%, natomiast w Madrycie – 0,75%. Podstawą opodatkowania jest całkowita kwota czynszu do zapłaty za cały okres obowiązywania umowy.
Jeżeli są Państwo zainteresowani najmem nieruchomości przeznaczonej na cele inne niż mieszkaniowe, zachęcamy do skorzystania z usług polskojęzycznego prawnika w Hiszpanii, który rozwieje wszelkie wątpliwości związane z najmem.
