Wynajem nieruchomości z prawem do nabycia własności

Umowa najmu z możliwością wykupu nieruchomości w Hiszpanii

Umowa najmu nieruchomości może przewidywać możliwość jego nabycia przez najemcę w przyszłości (hiszp. el arrendamiento con opción de compra). Wynajem mieszkania z opcją nabycia prawa własności nieruchomości wydaje się być bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem i ciekawą alternatywą dla klasycznej metody nabycia nieruchomości mającą korzyści zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i potencjalnego nabywcy.

Zgodnie z linią orzeczniczą hiszpańskiego Sądu Najwyższego, umowa najmu z opcją nabycia nieruchomości polega na wprowadzeniu do umowy najmu klauzuli ustanawiającej wyłączne prawo najemcy do dokonania zakupu nieruchomości będącej przedmiotem najmu w określonym umową terminie. A zatem umowa ta nie stanowi odrębnego typu umowy lecz zawierana jest w ramach klasycznej umowy najmu. Zastosowanie będą więc miały przepisy hiszpańskiego kodeksu cywilnego oraz ustawy dotyczącej najmu miejskiego (hiszp. LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos).

Elementy umowy

Strony powinny zawrzeć umowę na piśmie w taki sposób, aby należycie odpowiadała ich interesom. Aby umowa przewidująca wynajem z opcją nabycia nieruchomości była ważna, powinna zawierać podstawowe informacje dotyczące ceny zakupu, wysokości czynszu uiszczanego przez najemcę w trakcie trwania najmu, czasu obowiązywania prawa.

Umowa ta nie podlega żadnemu specjalnemu reżimowi i co do zasady strony mogą korzystać z prawa swobody umów, aby kształtować postanowienia umowy według własnego uznania (byleby jej treść nie sprzeciwiała się przepisom prawa lub zasadom współżycia społecznego). Strony powinny również ustalić jaka część kwoty pochodzącej z czynszu płaconego miesięcznie przez najemcę zostanie potrącona od ceny nieruchomości, jeśli najemca zdecyduje się na skorzystanie z opcji nabycia nieruchomości.

Strony mogą określić maksymalny termin, w którym najemca może skorzystać z prawa nabycia nieruchomości z zastrzeżeniem, że po upływie ustalonego terminu – opcja nabycia wygasa (o ile strony nie uzgodnią inaczej).

Uprawnienia i obowiązki stron

Umowa wynajmu z możliwością zakupu nieruchomości zobowiązuje wynajmującego do utrzymania ustalonej w umowie z najemcą ceny zakupu, co oznacza obowiązek powstrzymania się od dokonywania rozporządzania nieruchomością w taki sposób, który mógłby zagrażać wykonywaniu uprawnień najemcy. Zwykle też najemca dokonuje zapłaty tzw. składki (hiszp. prima), która działa na korzyść najemcy w ten sposób, że nadaje mu preferencyjne prawo nabycia na czas uzgodniony w umowie – w tym czasie wynajmujący nie może sprzedać nieruchomości osobie trzeciej.

Składka stanowi niejako wynagrodzenie za nabycie możliwości preferencyjnego zakupu nieruchomości i w braku odmiennych postanowień umownych konsekwencją wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę i rezygnacji z przysługującego prawa nabycia jest jej utrata. Odpłatność klauzuli nie jest jednak obowiązkowa i zależy od postanowień stron.

Umowa najmu z opcją nabycia może być – zgodnie z artykułem 14 Reglamento hipotecario – wpisana w rejestrze nieruchomości, czego konsekwencją jest wywoływanie skutków wobec osób trzecich.

W momencie sfinalizowania opcji nabycia, najemca przestaje być najemcą, a staje się właścicielem nieruchomości. Wówczas wygasają obowiązki najemcy takie jak płacenie czynszu i powstają obowiązki właściciela nieruchomości, jak na przykład obowiązek zapłaty odpowiednich podatków.

Przy zawieraniu tego typu umów należy pamiętać, aby dokładać szczególnych starań podczas formułowania postanowień umownych. W związku z tym zachęcamy do skontaktowania się z profesjonalnym prawnikiem w Hiszpanii, który pomoże Państwu w sposób precyzyjny sformułować umowę najmu, co zapobiegnie niepotrzebnym nieporozumieniom i pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów.

(+34) 644 980 290

(+48) 607 076 203