Hiszpania od kilku lat jest jednym z najpopularniejszych kierunków zakupu nieruchomości wśród Polaków. Coraz częściej kupujemy domy i apartamenty nie tylko „dla siebie”, ale też inwestycyjnie (wynajem, drugi dom). Niestety, duża część transakcji wciąż odbywa się bez profesjonalnego wsparcia prawnego – a to kończy się problemami, które kosztują dużo pieniędzy, czasu i nerwów: od ukrytych obciążeń, przez nielegalne przebudowy, po błędy w umowach i podatkach.
Polacy wśród najaktywniejszych zagranicznych nabywców
W 2024 roku kupujący z Polski pobili własne rekordy: liczba transakcji dokonanych przez Polaków wzrosła aż o 36,5%, co dało im 4,55% udziału w całym rynku zagranicznych zakupów. To jeden z najwyższych udziałów w historii i wyraźny sygnał, że Hiszpania stała się dla Polaków jednym z kluczowych kierunków inwestycyjnych i mieszkaniowych w Europie.
W rok 2025 tendencja ta się utrzymała – Polacy nadal chętnie kupowali nieruchomości, zwłaszcza na Costa Blanca, Costa del Sol, Majorce. Coraz większe zainteresowanie widać również w Barcelonie i okolicach (Costa Brava, Costa del Maresme).
Co ważne – przewiduje się, że rok 2026 również będzie sprzyjał zagranicznym nabywcom, w tym Polakom. Wzrosty cen mają być wolniejsze niż w ostatnich latach, a dostępność kredytów pozostanie relatywnie stabilna.
Hiszpania to nie Polska – specyfika rynku nieruchomości
Wielu naszych klientów wychodzi z założenia, że procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii wygląda podobnie jak w Polsce. Niestety, mimo że polski i hiszpański system prawny wykazują pewne zbieżności w zakresie obrotu nieruchomościami, w praktyce występuje wiele kluczowych różnic, które mają realny wpływ na bezpieczeństwo transakcji.
Pierwsze rozbieżności pojawiają się już na etapie poszukiwania nieruchomości, a w szczególności w kontekście umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych. Dokumenty te są często zawierane bez pełnego zrozumienia ich skutków prawnych i finansowych. Odmienna jest również sama konstrukcja umowy sprzedaży. W Hiszpanii proces nabycia prawa własności opiera się na zasadzie título y modo, podczas gdy w Polsce obowiązuje inny model przeniesienia własności.
Różnice dotyczą także roli notariusza, która w Hiszpanii jest znacznie bardziej ograniczona niż w Polsce, jak również etapu rozliczeń podatkowych. Liczba podatków oraz obowiązków formalnych po stronie kupującego jest większa i bardziej złożona. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że każdy region Hiszpanii posiada własne regulacje prawne oraz lokalne zwyczaje, co znacząco komplikuje cały proces.
Z tego względu zakup nieruchomości na terenie Hiszpanii wiąże się z szeregiem wyzwań prawnych, które najlepiej powierzyć kancelarii adwokackiej posiadającej doświadczenie w hiszpańskim systemie prawnym oraz oferującej obsługę w języku polskim.
Aby wskazać najczęstsze błędy oraz pułapki prawne pojawiające się podczas tego typu transakcji, przygotowaliśmy niniejszy artykuł. Jego celem jest uchronienie potencjalnych nabywców przed kosztownymi konsekwencjami wynikającymi z nieznajomości lokalnych realiów prawnych.
Zakup nieruchomości bez osobistego obejrzenia lub bez udziału zaufanego specjalisty
Jednym z najczęstszych i jednocześnie najbardziej kosztownych błędów popełnianych podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest nabycie nieruchomości bez osobistego obejrzenia lub bez udziału zaufanej osoby posiadającej odpowiednią wiedzę i doświadczenie. 
Bardzo często zgłaszają się do nas klienci, którzy dopiero po finalizacji transakcji pojechali zobaczyć swoją nabytą nieruchomość i odkryli, że w rzeczywistości znacząco odbiega ona od tego, co wyobrażali sobie na etapie zakupu. Rozbieżności mogą dotyczyć nie tylko stanu technicznego lokalu, standardu wykończenia czy jego otoczenia, ale również faktycznego metrażu nieruchomości, który niejednokrotnie nie odpowiada temu wskazanemu w ofercie agencji nieruchomości lub w materiałach marketingowych.
Każdy taki przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. W zależności od tego, co stanowi podstawę niezadowolenia kupującego, możliwe jest dochodzenie roszczeń – na przykład w oparciu o treść oferty przedstawionej przez agencję nieruchomości lub inne dokumenty przekazane na etapie sprzedaży. W skrajnych przypadkach możliwe jest również rozwiązanie umowy. Niestety, bardzo często okazuje się to niemożliwe, ponieważ w treści aktu notarialnego znajdują się zapisy wyłączające odpowiedzialność sprzedającego lub pośrednika, co skutecznie uniemożliwia dochodzenie jakichkolwiek roszczeń.
Z tego względu zawsze rekomendujemy osobiste obejrzenie nieruchomości przed jej zakupem. Najlepszym rozwiązaniem jest również wcześniejsze spędzenie kilku dni w danej miejscowości, aby sprawdzić, czy odpowiada nam okolica, klimat, sąsiedztwo oraz codzienne funkcjonowanie w danym miejscu.
Jeżeli jednak kupujący nie ma możliwości przyjazdu lub osobistego zaangażowania się w proces zakupu, rozsądną alternatywą jest powierzenie sprawy zaufanemu specjaliście, który obejrzy nieruchomość w jego imieniu, zweryfikuje jej rzeczywisty stan, metraż oraz otoczenie i przedstawi rzetelną ocenę przed podjęciem ostatecznej decyzji zakupowej.
Nieprawidłowe oszacowanie podatków i kosztów transakcji
Kolejnym bardzo częstym błędem popełnianym przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii jest nieprawidłowe oszacowanie rzeczywistych kosztów transakcji. Dla wielu klientów całkowity koszt zakupu okazuje się znacznie wyższy, niż pierwotnie zakładali, co może prowadzić do poważnych problemów finansowych, a nawet do konieczności rezygnacji z transakcji na zaawansowanym etapie.
Do najczęstszych błędów w tym zakresie należą przede wszystkim nieprawidłowe obliczenie podatków. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kupujący zobowiązany jest do zapłaty podatku ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), którego stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. W praktyce wielu nabywców nie uwzględnia tych różnic lub opiera się na nieaktualnych stawkach. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego częstym błędem jest z kolei brak uwzględnienia podatku VAT (IVA) oraz podatku od czynności prawnych AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
Równie często pomijane są dodatkowe koszty związane z transakcją, takie jak honorarium notariusza, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości czy koszty obsługi transakcji. W praktyce wszystkie te wydatki mogą łącznie stanowić od około 10% do nawet 15% wartości nieruchomości.
Błędy w tym zakresie mogą się również pojawić po stronie sprzedającej, która również jest zobowiązana do ponoszenia kosztów związanych z transakcją. Wielu sprzedawców nie jest świadomych obowiązku zapłaty tzw. plusvalía municipal, czyli podatku municypalnego od wzrostu wartości gruntu, ani ewentualnych zobowiązań podatkowych z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) w przypadku osiągnięcia zysku ze sprzedaży nieruchomości. Brak wiedzy w tym zakresie może prowadzić do sporów, opóźnień w finalizacji transakcji, a nawet do sankcji podatkowych.
Z tego względu kluczowe znaczenie ma wcześniejsze przygotowanie realistycznego budżetu całej operacji oraz skorzystanie z profesjonalnego doradztwa prawnego i podatkowego. Rzetelne zestawienie wszystkich kosztów jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub umowy arras pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zapewnia większe bezpieczeństwo finansowe transakcji.
Brak weryfikacji stanu prawnego i rejestrowego nieruchomości
Jednym z najpoważniejszych błędów popełnianych podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest brak dokładnej weryfikacji jej sytuacji rejestrowej przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Zgodnie z art. 32 hiszpańskiej ustawy hipotecznej (Ley Hipotecaria), wpisy znajdujące się w Rejestrze Nieruchomości mają bezpośredni wpływ na skuteczność i bezpieczeństwo transakcji, a ich nieznajomość nie zwalnia kupującego z odpowiedzialności.
W praktyce oznacza to, że nabywca może stać się stroną problemów istniejących jeszcze przed zakupem. Przykładowo, jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, zajęciem sądowym lub innym zabezpieczeniem, po jej nabyciu obowiązki i konsekwencje z tym związane mogą przejść na nowego właściciela, generując dodatkowe koszty oraz długotrwałe komplikacje prawne.
Podstawowym dokumentem pozwalającym uniknąć tego typu ryzyka jest tzw. nota simple z Rejestru Nieruchomości. Dokument ten zawiera informacje o aktualnym właścicielu, istniejących obciążeniach, hipotekach, embargach oraz innych prawach osób trzecich. Jego uzyskanie przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub umowy arras powinno być standardowym elementem każdej bezpiecznej transakcji. W przypadku wykrycia jakichkolwiek nieprawidłowości, niezbędna jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości.
Równie istotnym, a często pomijanym aspektem, jest brak weryfikacji zgodności danych nieruchomości z rzeczywistością. Informacje takie jak adres, powierzchnia użytkowa i zabudowana, numer działki katastralnej, granice nieruchomości czy przynależności w postaci garażu lub komórki lokatorskiej muszą być zgodne z danymi ujawnionymi w rejestrze oraz w treści umowy. Rozbieżności w tym zakresie mogą prowadzić do poważnych problemów po zakupie, w tym do ograniczenia możliwości dalszej sprzedaży nieruchomości.
Nie mniej ważne jest także prawidłowe ustalenie tytułu własności oraz zdolności sprzedającego do rozporządzania nieruchomością. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których nieruchomość oferowana do sprzedaży nie może zostać skutecznie zbyta z uwagi na nieuregulowany stan prawny, brak zgody wszystkich współwłaścicieli lub niewpisaną do rejestru nieruchomości toczącą się sprawę spadkową. Szczególną ostrożność należy zachować w przypadku nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia – brak wpisu aktu poświadczenia dziedziczenia lub aktu działu spadku do rejestru uniemożliwia skuteczną sprzedaż. Dlatego też weryfikacja sytuacji rejestrowej, danych technicznych oraz tytułu własności powinna stanowić obowiązkowy etap każdej transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii i być przeprowadzona jeszcze przed podjęciem jakichkolwiek wiążących zobowiązań umownych.
Brak weryfikacji innych dokumentów
Kontynuując temat błędów związanych ze stanem prawnym nieruchomości, należy wyróżnić również ryzyka wynikające z braku weryfikacji dokumentów potwierdzających legalność użytkowania lokalu, obowiązków wobec wspólnoty właścicieli oraz zgodności nieruchomości z przepisami urbanistycznymi. W praktyce są to kwestie, które mogą całkowicie zablokować możliwość zamieszkania, przeprowadzenia remontu, a nawet późniejszej sprzedaży nieruchomości.
a) Brak sprawdzenia licencji pierwszego lub drugiego zasiedlenia
Częstym błędem jest zakup nieruchomości bez upewnienia się, że posiada ona wymagane dokumenty potwierdzające możliwość legalnego użytkowania. Zgodnie z przepisami dotyczącymi procesu budowlanego oraz wymogów technicznych (m.in. Ley de Ordenación de la Edificación – Ley 38/1999), nieruchomość powinna spełniać określone warunki, aby mogła być użytkowana jako lokal mieszkalny. Brak odpowiedniej licencji może w praktyce uniemożliwić podłączenie lub przepisanie podstawowych mediów, takich jak woda, prąd czy gaz.
W przypadku nowych inwestycji kluczowe znaczenie ma licencja pierwszego zasiedlenia lub dokument potwierdzający zdatność do zamieszkania, natomiast w nieruchomościach z rynku wtórnego istotna bywa licencja drugiego zasiedlenia, zwłaszcza gdy planowane są prace remontowe lub zmiana sposobu użytkowania.
b) Pominięcie statutu wspólnoty właścicieli oraz zadłużenia wobec wspólnoty
Zakup lokalu w budynku lub na osiedlu oznacza automatyczne wejście w prawa i obowiązki członka wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios). Wielu kupujących nie analizuje tej kwestii, co w przyszłości prowadzi do konfliktów lub nieprzewidzianych kosztów. Zgodnie z Ley de Propiedad Horizontal właściciel zobowiązany jest do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych oraz przestrzegania zasad określonych w statucie wspólnoty.
Problemy pojawiają się szczególnie w sytuacjach, gdy poprzedni właściciel pozostawił zaległości wobec wspólnoty lub gdy statut przewiduje istotne ograniczenia, takie jak zakaz najmu turystycznego czy restrykcje dotyczące remontów. Dlatego przed zakupem należy uzyskać zaświadczenie o braku zadłużenia oraz zapoznać się z regulaminem wspólnoty.
c) Brak sprawdzenia legalności urbanistycznej nieruchomości
Istotnym błędem jest również pominięcie weryfikacji, czy nieruchomość jest zgodna z przepisami urbanistycznymi oraz czy wszystkie dokonane w niej zmiany zostały prawidłowo zalegalizowane. Kupujący często dowiadują się dopiero po zakupie o istnieniu niezgłoszonych rozbudów, zmian układu lokalu lub adaptacji dokonanych bez wymaganych zezwoleń. Zdarzają się także przypadki lokali użytkowych sprzedawanych jako mieszkania lub nieruchomości położonych na terenach o ograniczonym przeznaczeniu.
Aby ograniczyć ryzyko, warto uzyskać informacje urbanistyczne w urzędzie gminy (ayuntamiento), zweryfikować zgodność danych z katastrem oraz – w razie wątpliwości – skonsultować możliwość legalizacji z prawnikiem przed zawarciem umowy.
d) Brak certyfikatu energetycznego
W praktyce problemy transakcyjne pojawiają się również wtedy, gdy sprzedający nie posiada obowiązkowego certyfikatu efektywności energetycznej (CEE). Dokument ten powinien zostać przekazany kupującemu przed finalizacją transakcji, a jego brak może powodować opóźnienia, a w niektórych przypadkach również konsekwencje administracyjne po stronie sprzedającego.
Podpisywanie umów bez dokładnej analizy treści – od umowy rezerwacyjnej, przez arras, po akt notarialny
Jednym z najczęstszych błędów w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest podpisywanie kolejnych dokumentów „w ciemno”, bez szczegółowej weryfikacji ich treści oraz bez upewnienia się, że odzwierciedlają one rzeczywiste ustalenia stron. Dotyczy to nie tylko umowy rezerwacyjnej, ale przede wszystkim umowy arras oraz ostatecznej escritura pública sporządzanej przed notariuszem.
Wbrew powszechnemu przekonaniu, umowa rezerwacyjna również może mieć charakter wiążący. Bardzo często przewiduje ona obowiązek zapłaty określonej kwoty tytułem rezerwacji nieruchomości oraz zawiera postanowienia, zgodnie z którymi środki te przepadają w przypadku rezygnacji kupującego, niezależnie od przyczyny. Klienci nierzadko podpisują takie umowy bez analizy zapisów dotyczących zwrotu środków, terminów czy warunków odstąpienia, co w praktyce prowadzi do utraty wpłaconych kwot już na najwcześniejszym etapie transakcji.
a) Podpisanie umowy arras bez rzetelnej weryfikacji
Umowa arras ma kluczowe znaczenie, ponieważ określa podstawowe warunki transakcji oraz zabezpiecza interesy stron. Błędy popełniane na tym etapie są szczególnie kosztowne, ponieważ dokument ten często przesądza o konsekwencjach prawnych w przypadku rezygnacji lub braku wykonania umowy.
Do najczęstszych problemów należą:
brak jednoznacznego określenia skutków niewykonania umowy przez jedną ze stron (w tym zasad zwrotu lub utraty zadatku),
brak wskazania ostatecznego terminu podpisania aktu notarialnego,
stosowanie ogólnikowych klauzul, które nie obejmują konkretnych uzgodnień (np. wyposażenia, terminów, warunków finansowych).
Aby ograniczyć ryzyko, umowa arras powinna być każdorazowo dostosowana do konkretnej transakcji, zawierać precyzyjne postanowienia dotyczące odpowiedzialności i kar umownych oraz obejmować wszystkie ustalenia w sposób jednoznaczny i weryfikowalny. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przekazanie umowy do analizy prawnikowi przed jej podpisaniem.
b) Brak wcześniejszego sprawdzenia projektu aktu notarialnego (escritura pública)
Drugim częstym błędem jest założenie, że „u notariusza wszystko będzie poprawnie”. W praktyce zdarzają się sytuacje, w których kupujący dopiero podczas podpisywania aktu wykrywa błędy lub niezgodności, co powoduje stres, opóźnienia, a czasem konieczność przesunięcia podpisania dokumentu.
Aby temu zapobiec, należy:
poprosić notariusza o projekt aktu z odpowiednim wyprzedzeniem,
sprawdzić poprawność danych stron, opis nieruchomości oraz zgodność informacji z katastrem i rejestrem,
zweryfikować cenę, sposób płatności oraz wszystkie warunki uzgodnione na wcześniejszych etapach,
skoordynować weryfikację dokumentu na kilka dni przed podpisaniem, aby umożliwić wprowadzenie poprawek bez presji czasu.
Warto przyjąć zasadę, że każda umowa podpisywana w toku transakcji – od rezerwacyjnej, przez arras, aż po escritura pública – powinna zostać przeanalizowana w sposób kompleksowy, ponieważ to jej treść, a nie ustne zapewnienia, będzie podstawą oceny praw i obowiązków stron.
Niezawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego
W przeciwieństwie do Polski, w Hiszpanii umowa sprzedaży nieruchomości może być ważna także w formie prywatnej, bez udziału notariusza. W praktyce jednak brak sporządzenia aktu notarialnego (escritura pública) stanowi poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa prawnego transakcji.
Akt notarialny jest kluczowym dokumentem potwierdzającym nabycie prawa własności i stanowi podstawę do dokonania wpisu zmiany właściciela w Rejestrze Nieruchomości. Zawarcie transakcji wyłącznie w formie dokumentu prywatnego, bez jej formalizacji przed notariuszem, pozbawia kupującego pełnej ochrony prawnej oraz znacząco utrudnia dochodzenie swoich praw w razie sporu.
Ponadto notariusz pełni istotną funkcję kontrolną – weryfikuje tożsamość stron, ich zdolność do czynności prawnych, tytuł własności sprzedającego oraz zgodność treści umowy z obowiązującymi przepisami. Brak tego etapu zwiększa ryzyko błędów formalnych, niejasnych zapisów lub pominięcia istotnych warunków uzgodnionych między stronami.
Z tego względu rekomendowane jest zawsze zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zaufanej kancelarii notarialnej, najlepiej zlokalizowanej w pobliżu nieruchomości. Przed podpisaniem dokumentu należy dokładnie przeanalizować jego treść i upewnić się, że wszystkie uzgodnione warunki transakcji zostały w nim prawidłowo odzwierciedlone.
Brak wpisu prawa własności do Rejestru Nieruchomości
Sporządzenie aktu notarialnego nie kończy jeszcze procesu nabycia nieruchomości. Kluczowym etapem jest dokonanie wpisu nowego właściciela do Rejestru Nieruchomości, ponieważ dopiero ten wpis zapewnia pełną ochronę prawną wobec osób trzecich.
Brak rejestracji może narazić kupującego na poważne ryzyko, w tym na ewentualne roszczenia wierzycieli poprzedniego właściciela lub problemy w przypadku kolejnej sprzedaży nieruchomości. W praktyce oznacza to, że mimo posiadania aktu notarialnego, nabywca pozostaje w sytuacji prawnej nie w pełni zabezpieczonej.
Dlatego po podpisaniu aktu notarialnego niezbędne jest dopilnowanie terminowego złożenia dokumentów do Rejestru Nieruchomości oraz uiszczenia związanych z tym opłat i podatków. W tym zakresie szczególnie pomocne jest wsparcie prawnika, który czuwa nad prawidłowym przebiegiem całej procedury rejestracyjnej.
Brak pisemnego potwierdzenia dodatkowych ustaleń między stronami
Jednym z częstych źródeł sporów po finalizacji transakcji jest fakt, że część ustaleń pomiędzy kupującym a sprzedającym została dokonana wyłącznie ustnie. W praktyce dotyczy to często kwestii, które strony uznają za „drugorzędne”, a które po podpisaniu umowy okazują się mieć istotne znaczenie.
Najczęściej spory dotyczą takich zagadnień jak: pozostawienie mebli lub sprzętu AGD w nieruchomości, podział określonych kosztów, termin wydania lokalu i przekazania kluczy, zakres prac, które sprzedający zobowiązał się wykonać przed sprzedażą, czy sposób rozliczenia mediów. Jeżeli tego rodzaju ustalenia nie zostały jednoznacznie zapisane w dokumentach transakcyjnych, ich późniejsze wyegzekwowanie bywa w praktyce bardzo utrudnione lub wręcz niemożliwe.
Aby uniknąć tego typu problemów, każda dodatkowa ustna umowa pomiędzy stronami powinna zostać potwierdzona na piśmie. Najlepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie odpowiednich zapisów bezpośrednio do umowy rezerwacyjnej, umowy arras lub aktu notarialnego. Tylko wówczas ustalenia te zyskują pełną moc prawną i mogą być skutecznie dochodzone w przypadku ich niewykonania.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji warto przyjąć zasadę, że jeżeli coś nie zostało zapisane w umowie, w praktyce nie istnieje. Takie podejście znacząco ogranicza ryzyko nieporozumień i sporów po zakończeniu transakcji.
Nielegalne przebudowy i samowola budowlana
Jednym z częściej występujących, a jednocześnie najbardziej ryzykownych problemów przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii są nielegalne przebudowy oraz samowola budowlana. W praktyce mogą one dotyczyć m.in. zabudowy tarasu bez wymaganych zezwoleń, dobudowania dodatkowego pomieszczenia, wykonania basenu bez zgód administracyjnych czy istotnej zmiany układu lokalu bez odpowiedniej legalizacji. Co istotne, w dokumentach rejestrowych nieruchomość może nadal wyglądać na „bezproblemową”, mimo że jej faktyczny stan odbiega od stanu zgodnego z prawem.
Konsekwencje takich nieprawidłowości mogą być bardzo poważne i obejmować m.in. kary administracyjne, odmowę wydania niezbędnych pozwoleń, długotrwałe i kosztowne postępowania legalizacyjne, a w skrajnych przypadkach nawet nakaz przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Ryzyko to może obciążyć nabywcę, niezależnie od tego, czy przebudowy zostały wykonane przez poprzedniego właściciela.
Dlatego przed zakupem niezbędne jest porównanie stanu faktycznego nieruchomości z dokumentacją techniczną, danymi katastralnymi oraz informacjami urbanistycznymi uzyskanymi w odpowiednim urzędzie gminy (ayuntamiento). W przypadku jakichkolwiek wątpliwości rekomendowane jest przeprowadzenie tej weryfikacji przy wsparciu adwokata działającego z architektem jeszcze przed podpisaniem umowy lub wpłatą środków.
Nieprawidłowe rozliczenie podatków
W praktyce spotykamy się również z sytuacją, w której kupujący – zwłaszcza bez obsługi prawnej – po podpisaniu aktu notarialnego uznaje sprawę za „zamkniętą” i zapomina o obowiązkach podatkowych. Tymczasem brak terminowej zapłaty podatków lub złożenia deklaracji może skutkować tym, że nie da się skutecznie dokonać wpisu prawa własności do Rejestru Nieruchomości, a dodatkowo kupujący naraża się na odsetki i sankcje administracyjne.
Zdarza się również, że podatki są rozliczane nieprawidłowo – np. według niewłaściwej stawki regionalnej lub z pominięciem określonych opłat – co również może prowadzić do wezwań do zapłaty i kar po stronie administracji. Dlatego kluczowe jest nie tylko skalkulowanie podatków przed zakupem, ale także dopilnowanie ich prawidłowego i terminowego rozliczenia już po podpisaniu aktu.
Przekonanie, że „notariusz wszystko posprawdza”
Jednym z częstych i niebezpiecznych błędów popełnianych przez kupujących jest przekonanie, że obecność notariusza automatycznie gwarantuje pełne bezpieczeństwo transakcji. W hiszpańskim systemie prawnym rola notariusza jest jednak znacznie bardziej ograniczona, niż wielu nabywców zakłada.
Notariusz sporządza akt notarialny (escritura pública), potwierdza tożsamość stron oraz przyjmuje za wiarygodne oświadczenia stron dotyczące przedmiotu transakcji i tytułu własności sprzedającego. Jego zadaniem jest zapewnienie formalnej poprawności aktu oraz zgodności dokumentu z wymogami prawa, natomiast notariusz nie prowadzi pełnego audytu prawnego ani technicznego nieruchomości w interesie kupującego.
W praktyce oznacza to, że notariusz nie weryfikuje szczegółowo kwestii urbanistycznych, legalności przebudów, zobowiązań wobec wspólnoty, faktycznego stanu nieruchomości ani ryzyk podatkowych wynikających z transakcji. Opiera się on w dużej mierze na dokumentach i informacjach przedstawionych przez strony, nie analizując ich w sposób pogłębiony.
Z tego względu najbezpieczniejszym modelem jest rozdzielenie ról: hiszpański prawnik prowadzi due diligence nieruchomości, analizuje i negocjuje umowy oraz identyfikuje ryzyka, natomiast notariusz finalizuje transakcję poprzez sporządzenie aktu notarialnego. Takie podejście znacząco zwiększa poziom bezpieczeństwa prawnego kupującego i ogranicza ryzyko kosztownych konsekwencji po zakończeniu transakcji.
Nieskorzystanie z usług profesjonalisty
Wszystkie opisane powyżej błędy i ryzyka mają jeden wspólny mianownik: brak profesjonalnego wsparcia prawnego na odpowiednio wczesnym etapie transakcji. Zdecydowana większość problemów, z którymi zgłaszają się do nas klienci już po zakupie nieruchomości w Hiszpanii, mogłaby zostać całkowicie wyeliminowana lub znacząco ograniczona, gdyby transakcja była od początku prowadzona przy udziale kancelarii adwokackiej specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości.
W praktyce często spotykamy się z przekonaniem, że skorzystanie z pomocy adwokata jest zbędnym kosztem lub że wystarczającą ochronę zapewnia pośrednik nieruchomości bądź notariusz. Tymczasem żaden z tych podmiotów nie działa w sposób kompleksowy wyłącznie w interesie kupującego. Pośrednik koncentruje się na doprowadzeniu do transakcji, notariusz – na formalnym sporządzeniu aktu, natomiast tylko adwokat reprezentuje interesy nabywcy w pełnym zakresie.
Profesjonalna kancelaria adwokacka przeprowadza analizę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, identyfikuje ryzyka urbanistyczne i podatkowe, weryfikuje dokumenty, negocjuje treść umów oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem całego procesu – od momentu wyboru nieruchomości aż po wpis prawa własności do Rejestru Nieruchomości i rozliczenia podatkowe po transakcji. Dzięki temu kupujący podejmuje decyzję w sposób świadomy, a nie w oparciu o zapewnienia stron zainteresowanych finalizacją sprzedaży.
Z perspektywy praktyki należy jasno stwierdzić, że koszt profesjonalnego wsparcia prawnego jest nieporównywalnie niższy niż potencjalne straty wynikające z błędów popełnionych przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – zarówno finansowe, jak i organizacyjne czy podatkowe.
FAQ: najczęstsze pytania
Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii bez prawnika?
Możesz, ale ponosisz wówczas pełne ryzyko transakcji. Zdecydowana większość kosztownych sporów nie wynika z oszustwa, lecz z braku odpowiedniej weryfikacji przed podpisaniem dokumentów.
Czy hiszpański notariusz nie sprawdzi wszystkiego za mnie?
Nie. Notariusz sporządza akt notarialny i dba o jego formalną poprawność, ale nie przeprowadza audytu prawnego nieruchomości, nie analizuje ryzyk urbanistycznych ani podatkowych i nie negocjuje treści umów w interesie kupującego.
Na jakim etapie najlepiej skontaktować się z kancelarią adwokacką?
Najlepiej przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub arras. Im wcześniej prawnik zostanie włączony w proces, tym większa możliwość eliminacji ryzyk i zabezpieczenia interesów kupującego. Włączenie kancelarii dopiero po podpisaniu umów często oznacza ograniczone możliwości działania.
Czym jest due diligence nieruchomości w Hiszpanii?
To kompleksowa analiza prawna (często również techniczna) nieruchomości, obejmująca m.in. weryfikację wpisów w Rejestrze Nieruchomości, sytuacji urbanistycznej, dokumentów wspólnoty oraz ryzyk podatkowych.
Czy kancelaria może mnie reprezentować, jeśli mieszkam w Polsce?
Tak. W większości przypadków możliwe jest przeprowadzenie całej transakcji na podstawie pełnomocnictwa, bez konieczności osobistego stawiennictwa w Hiszpanii, przy jednoczesnym zachowaniu pełnej kontroli nad procesem.
Jakie są najczęstsze pułapki prawne przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Najczęściej są to: niekorzystne umowy arras, nielegalne przebudowy, obciążenia ujawnione w rejestrze, zaległości wobec wspólnoty właścicieli, nieprawidłowo rozliczone podatki oraz błędne założenie, że notariusz lub pośrednik zabezpieczy interesy kupującego.
Jeżeli chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii bezpiecznie, albo masz już podpisaną umowę rezerwacyjną lub arras i pojawiły się wątpliwości co do dalszych kroków, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnego od samego początku. W tego typu inwestycjach nie ma miejsca na improwizację ani kosztowne „niespodzianki”.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być bardzo dobrą decyzją — pod warunkiem, że jest przeprowadzony świadomie i z pełną kontrolą ryzyk. Jeżeli chcesz porozmawiać o swojej sytuacji lub planowanej inwestycji, zapraszamy do kontaktu.
