Co zrobić, jeśli odkryję wady ukryte po podpisaniu umowy zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

W ciągu naszego życia dokonujemy wielu transakcji kupna–sprzedaży, zarówno jako osoby prywatne, jak i profesjonaliści. W każdej z nich istnieje ryzyko, że nabyty przedmiot – w tym także nieruchomość – nie będzie dokładnie taki, jak się wydawało na pierwszy rzut oka. Czasami ujawniają się bowiem wady, których nie można było dostrzec przed sfinalizowaniem umowy. Mowa tu o tzw. wadach ukrytych (vicios ocultos), które mogą mieć istotne konsekwencje prawne i finansowe.

Zakup domu czy mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu – i jednocześnie jedna z największych inwestycji. Dlatego przed podpisaniem umowy warto zwrócić szczególną uwagę na każdy detal: od stanu instalacji elektrycznej, przez ewentualne zawilgocenia, aż po jakość izolacji. Jeśli sami się na tym nie znamy, to najlepiej zlecić tę usługę specjaliście, pamiętajmy, że adwokat prowadzący transakcję lub agent, który pokazał nam nieruchomość, co do zasady, się tymi kwestiami nie zajmują.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to dla wielu osób spełnienie marzeń – czy to w słonecznej Barcelonie, tętniącej życiem metropolii nad Morzem Śródziemnym, czy w spokojniejszych regionach takich jak Costa Blanca czy Costa del Sol. Niestety, zdarzają się sytuacje, w których dopiero po zawarciu umowy i przeprowadzce wychodzą na jaw wady ukryte: poważne problemy konstrukcyjne, nieszczelności, wady instalacji czy kwestie prawne, które nie były widoczne podczas oględzin.

W hiszpańskim prawie kupujący ma w takiej sytuacji określone uprawnienia. W dalszej części artykułu wyjaśniamy, jak można działać i jakie roszczenia przysługują nabywcy nieruchomości.

Czym są wady ukryte (vicios ocultos) w nieruchomości?

Wady ukryte (vicios ocultos) to takie defekty nieruchomości, których nie można było dostrzec przy zwykłych oględzinach, a które powodują, że dom lub mieszkanie staje się nieprzydatne do normalnego użytku albo jego wartość ulega istotnemu obniżeniu. Mówimy o nich również wtedy, gdy – mając wiedzę o ich istnieniu przed zakupem – kupujący nie zdecydowałby się na zawarcie umowy albo zapłaciłby znacznie niższą cenę.

Hiszpański Kodeks Cywilny, w art. 1484, stanowi:

„Sprzedawca odpowiada za wady ukryte sprzedanej rzeczy, jeśli czynią ją nieprzydatną do użytku, do którego jest przeznaczona, albo jeśli w takim stopniu zmniejszają jej wartość, że kupujący – gdyby o nich wiedział – nie nabyłby jej lub zapłaciłby mniej.”

Co istotne, przepisy chronią kupującego tylko wtedy, gdy wady istniały już w momencie sprzedaży. Defekty, które pojawiły się dopiero po zawarciu umowy, nie będą objęte odpowiedzialnością sprzedawcy.

Przykłady wad ukrytych w nieruchomości

• poważne uszkodzenia konstrukcji (np. fundamentów czy stropów),
• nieszczelności, wilgoć i pleśń niewidoczna na pierwszy rzut oka,
• wady instalacji elektrycznej, wodnej czy gazowej,
• nielegalne przebudowy lub naruszenia prawa budowlanego,
• inne defekty utrudniające korzystanie z nieruchomości.

Wady ukryte w nowych i używanych nieruchomościach

Warto podkreślić, że wady ukryte mogą wystąpić zarówno w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, jak i nowo wybudowanej. W zależności od sytuacji stosuje się jednak różne tryby postępowania i odmienne podstawy prawne – do czego wrócimy w dalszej części artykułu.

Dlaczego temat wad ukrytych jest tak ważny?

Przy zakupie nieruchomości zwykle skupiamy się na cenie i finansowaniu, rzadziej myśląc o możliwości ukrytych problemów. Tymczasem ich ujawnienie może spowodować poważne koszty, dodatkowe remonty czy nawet konieczność odstąpienia od umowy. Dlatego hiszpańskie prawo daje kupującemu narzędzia ochrony – pod warunkiem, że w porę podejmie odpowiednie kroki.

Jak ustalić, czy nieruchomość ma wady ukryte?

Ponieważ wady ukryte zazwyczaj nie są dostrzegalne na pierwszy rzut oka, ich wykrycie nie jest proste. Aby sprawdzić, czy mieszkanie lub dom będący przedmiotem sprzedaży posiada takie defekty, warto:

• Skorzystać z pomocy rzeczoznawcy podczas wizyty w lokalu. Specjalista oceni stan techniczny nieruchomości i może wskazać potencjalne problemy, które nie są widoczne dla laika.
• Zażądać przedstawienia Certyfikatu Kontroli Technicznej Budynku (Certificado de Inspección Técnica de Edificios, ITE), jeżeli budynek ma więcej niż 45 lat. Dokument ten dostarcza istotnych informacji o stanie konstrukcji i bezpieczeństwie obiektu.
• Wprowadzić odpowiednią klauzulę do umowy sprzedaży, która zabezpieczy kupującego na wypadek ujawnienia się wad ukrytych po dokonaniu transakcji.
• Porozmawiać z sąsiadami, którzy często mają wiedzę na temat wad w nieruchomości sąsiada.

Czy właściciel ma obowiązek ujawnić wady ukryte nieruchomości?

Tak. Zgodnie z artykułem 1484 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego, sprzedający ponosi odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości, jeśli sprawiają one, że lokal nie nadaje się do przewidzianego użytku albo w znacznym stopniu ograniczają jego przydatność – w takim stopniu, że gdyby kupujący wiedział o ich istnieniu, nie zdecydowałby się na zakup albo zapłaciłby niższą cenę.
Oznacza to, że właściciel ma obowiązek poinformować o wszystkich wadach, które mogą mieć wpływ na zamieszkanie, bezpieczeństwo lub komfort nabywców, jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. Niewywiązanie się z tego obowiązku może skutkować roszczeniami ze strony kupującego.

W praktyce obrotu nieruchomościami w Hiszpanii odpowiedzialność sprzedającego za wady ukryte bywa trudna do wyegzekwowania. Choć przepisy jasno wskazują na obowiązek ujawnienia takich wad, w rzeczywistości właściciele rzadko informują o nich z własnej inicjatywy. Najczęściej problemy ujawniają się dopiero po zakupie – typowe przykłady to wilgoć, uszkodzenia instalacji czy wady konstrukcyjne. W takich sytuacjach to kupujący musi udowodnić, że wada istniała wcześniej i nie była możliwa do wykrycia podczas zwykłych oględzin nieruchomości. Dlatego coraz powszechniejszą praktyką stało się zlecanie niezależnych ekspertyz technicznych przed podpisaniem aktu notarialnego. To najskuteczniejszy sposób, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i potencjalnych sporów sądowych.

Jak dochodzić roszczeń z tytułu wad ukrytych w nieruchomości?

Jeśli po zakupie mieszkania lub domu odkryjesz wady, które spełniają warunki uznania ich za tzw. wady ukryte, masz prawo domagać się od sprzedającego ich usunięcia. Co istotne, odpowiedzialność sprzedającego istnieje nawet w sytuacji, gdy sam nie był świadomy istnienia tych wad.

Jakie działania przysługują kupującemu?

Hiszpański Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe możliwości:

• Odstąpienie od umowy (acción redhibitoria) – kupujący może żądać unieważnienia transakcji i zwrotu całej zapłaconej kwoty. Jeżeli dodatkowo uda się udowodnić, że sprzedający wiedział o wadach, kupujący może ubiegać się również o odszkodowanie.
• Obniżenie ceny (acción quanti minoris) – możliwe jest zachowanie nieruchomości, ale przy równoczesnym proporcjonalnym zmniejszeniu ceny zakupu. Wartość obniżki ustalana jest przez rzeczoznawców.
• Usunięcie wad (saneamiento) – kupujący może żądać, aby sprzedający doprowadził nieruchomość do stanu zgodnego z umową, czyli sfinansował naprawy.

Terminy na zgłoszenie roszczeń

W przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym roszczenia można zgłaszać w ciągu 6 miesięcy od dnia przekazania nieruchomości.

Dla lokali w nowym budownictwie termin ten jest dłuższy i zależy od rodzaju wady.

W przypadku nieruchomości oddawanych do użytku po raz pierwszy zastosowanie ma Ustawa o regulacji procesu budowlanego (Ley de Ordenación de la Edificación). Terminy na dochodzenie roszczeń różnią się w zależności od rodzaju wady:

• wady wykończeniowe (np. malowanie, płytki, stolarka) – 1 rok,
• wady związane z użytkowaniem i komfortem (np. izolacja, instalacje, energooszczędność) – 3 lata,
• wady konstrukcyjne (fundamenty, ściany nośne, stabilność budynku) – 10 lat.

Co zrobić, jeśli nieruchomość ma wady ukryte?

W pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie charakteru ujawnionych wad – czy mają one źródło w błędach konstrukcyjnych, czy też mogą wynikać z nieprawidłowej eksploatacji. Dla wzmocnienia pozycji dowodowej warto zlecić sporządzenie niezależnej ekspertyzy specjalistycznej (np. przez rzeczoznawcę budowlanego lub architekta).

Następnie należy skierować do sprzedawcy pisemne zawiadomienie o stwierdzonych wadach, wskazując datę zawarcia umowy oraz wyznaczając termin na ich usunięcie. Jeżeli sprzedawca uzna roszczenie, możliwe jest szybkie i polubowne zakończenie sporu.

Jeżeli powyższe rozwiązanie okaże się nieskuteczne, konieczne może być wystąpienie na drogę sądową. W takim przypadku kluczowe znaczenie ma należyte udokumentowanie wad i wykazanie, że istniały one przed nabyciem nieruchomości.

Warto podkreślić, że każdy etap postępowania – zarówno na etapie zgłoszenia roszczenia, jak i ewentualnego procesu – wymaga starannego przygotowania. Dlatego zaleca się niezwłoczne skonsultowanie sprawy z adwokatem, który oceni szanse powodzenia, przygotuje odpowiednie pisma i będzie reprezentował interesy klienta w negocjacjach oraz przed sądem.

Ograniczenia odpowiedzialności sprzedającego

Nie wszystkie problemy można zakwalifikować jako wady ukryte. Przepisy wyłączają z tej kategorii wady oczywiste, które były widoczne przy oględzinach. Również osoby posiadające wiedzę fachową nie mogą powoływać się na wady, które z racji zawodu powinny być dla nich łatwo dostrzegalne.

Warto też dokładnie sprawdzić umowę kupna–sprzedaży. Może się w niej znaleźć klauzula ograniczająca możliwość dochodzenia roszczeń, jeśli sprzedający sam nie wiedział o wadach.