Zakup domu – a zwłaszcza zakup domu w Hiszpanii – jest poważną decyzją, dlatego przed jej podjęciem warto podjąć właściwe kroki, aby bezpiecznie kupić nieruchomość. Oprócz skorzystania z usług hiszpańskiego adwokata czy agencji nieruchomości warto zasięgnąć jak najwięcej informacji dotyczących konkretnej nieruchomości – tutaj z pomocą przychodzi rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad), który jest odpowiednikiem polskich ksiąg wieczystych i w którym zawarte są informacje dotyczące prawa własności oraz innych praw na nieruchomości. Rejestr jest dostępny dla podmiotów, które mają interes prawny w uzyskaniu informacji o nieruchomości (podlega to ocenie urzędnika rejestrowego).
W interesie nabywcy leży upewnienie się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń. Aby tego dokonać należy przede wszystkim uzyskać odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych (nota simple) oraz dokumenty potwierdzające na przykład uiszczenie podatku od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre bienes inmuebles).
Nabycie obciążonej nieruchomości oznacza nabycie domu, na którym ciążą zobowiązania finansowe, czyli płatności, których jeszcze nie dokonano lub które są należne. Taki zakup może być bardzo kuszący, ponieważ zwykle cena nieruchomości obciążonej jest niższa, jednak opłaty ciążące na takiej nieruchomości mogą zostać przeniesione na kupującego, a koszty z nimi związane mogą stanowić niemiłą niespodziankę dla nowego właściciela.
Zachęcamy do zapoznania się z niniejszym przewodnikiem dotyczącym rejestru nieruchomości, w którym dokonaliśmy analizy najczęściej występujących obciążeń, aby ułatwić Państwu zrozumienie poszczególnych praw na nieruchomościach, które mogą zaważyć o kupnie wymarzonej nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że przewodnik ma charakter czysto poglądowy i powinien stanowić zbiór podstawowych informacji, zachęcamy jednak do skorzystania z usług profesjonalnego prawnika, który udzieli indywidualnej porady prawnej.
Do najczęstszych obciążeń (cargas) na nieruchomościach, które pojawiają się w hiszpańskiej księdze wieczystej należą:
Hipoteka (hipoteca)
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. W praktyce hipoteka wynika z kredytu hipotecznego udzielanego przez bank i stanowi gwarancję jego spłaty – w przypadku braku spłaty hipoteka może zostać wyegzekwowana w trybie uregulowanym w postępowaniu cywilnym.
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwy – co więcej procedura nie jest tak skomplikowana jak mogłoby się wydawać.
Zakupu takiej nieruchomości można dokonać na różne sposoby – zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia hipoteki, a więc kupując nieruchomość obciążoną nabywca tejże nieruchomości co do zasady stanie się dłużnikiem w drodze subrogacji (za zgodą wierzyciela), jednak strony umowy sprzedaży mogą postanowić, że właściciel spłaci hipotekę przed zawarciem umowy, wówczas nabywca kupi nieruchomość wolną od obciążenia (właściciel może spłacić kredyt z własnych środków, jednak w praktyce to nabywca uiszcza zadatek, który jest przeznaczany na spłatę kredytu hipotecznego).
Notas marginales
Notas marginales, czyli uwagi na marginesie są dokonywane poza wpisem czy adnotacją i służą rejestrowaniu zmian prawnych, których podmiot nie musi dokonywać w formie wpisu. Dotyczą takich obciążeń na nieruchomości jak na przykład nierozliczenie podatku.
Uwagi dot. wszczęcia egzekucji (nota marginal de ejecución hipotecaria). Rozpoczęcie egzekucji hipoteki odnotowuje się w formie adnotacji, na mocy postanowienia lub pisma sądu bądź notariusza, przed którym egzekucja jest prowadzona. Za pośrednictwem tej wzmianki osoby trzecie są informowane o egzekucji oraz o organach, które ją wykonują. Nie ma określonego czasu trwania i może zostać odwołana jedynie na wniosek organu, który wcześniej wystąpił o jej wydanie. Warto pamiętać, że w pierwszej kolejności należy usunąć wpis o wszczęciu egzekucji, aby móc usunąć wpis o hipotece. W tym przypadku kupujący powinien żądać anulowania egzekucji przed zakupem nieruchomości, aby upewnić się, że procedura została zatrzymana.
Uwagi dot. podatków od przeniesienia własności rzeczy lub praw (nota marginal de afección fiscal)
Warto pamiętać, że nowy właściciel nieruchomości odpowiada solidarnie za zapłatę podatków wpisanych w rejestrze (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ISD – Impuesto sobe Sucesiones y Donaciones). Ma określony czas trwania, który wynosi 5 lat, a zatem jeśli wpis został dokonany ponad 5 lat temu nabywca nie musi się obawiać, że zostanie pociągnięty do odpowiedzialności, w przeciwnym wypadku Skarb Państwa będzie miał roszczenie do nowego właściciela.
Uwagi dot. podatku od dochodu nierezydentów (la nota marginal de afección del impuesto de la renta de los no residentes)
Uwagi te mają zastosowanie w przypadku, gdy właścicielem jest podatnik podatku od dochodu dla nierezydentów.
Uwagi dot. warunków zwrotu subwencji (la nota marginal de afecciones al reintegro de subvenciones)
Wskazuje na potrzebę zwrotu otrzymanej subwencji; za zwrot odpowiedzialny jest właściciel domu, dlatego nabywca powinien upewnić się, że cała kwota subwencji została zwrócona, a następnie żądać usunięcia wpisu.
Uwagi dot. pozwolenia na budowę (la nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación)
Jeśli pozwolenie na budowę, na podstawie którego wykonano prace, zostanie następnie uznane za niezgodne z prawem lub za naruszające obowiązujące przepisy dot. planowania urbanistycznego, zostanie to odnotowane. Uwaga jest sporządzana na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej lub wyroku, w którym stwierdzono niezgodność z prawem pozwolenia.
Zabezpieczenia co do zasady tracą moc z upływem 4 lat od ich powstania. Jednak na wniosek stron lub organu, który je ustanowił mogą zostać przedłużone na kolejne 4 lata pod warunkiem, że wniosek zostanie przedstawiony przed upływem czteroletniego terminu.
Tzw. Anotación preventiva de embargo
W przypadku, gdy sprzedawca ma zadłużenie wobec osób trzecich i w związku z tym toczy się postępowanie sądowe, jego aktywa mogą stanowić zabezpieczenie spłaty długu. Ten rodzaj adnotacji stanowi informację o tym, że na wniosek wierzyciela i postanowieniem sądu majątek sprzedawcy może podlegać egzekucji, jest gwarancją spłaty wymaganego długu. Ma okres ważności wynoszący 4 lata, który może zostać przedłużony o kolejne 4 lata. W przypadku tego zabezpieczenia, nabywca powinien zwrócić się do sprzedawcy z żądaniem spłaty długu lub do organu celem zasięgnięcia informacji co do sposobu anulowania długu.
Tzw. Anotación preventiva de secuestro
W celu wykonania zobowiązania wierzyciel może żądać zajęcia składników majątku dłużnika (w tym przypadku sprzedawcy nieruchomości) i zwrócić się o zabezpieczenie, które uniemożliwi dłużnikowi zbycie nieruchomości bez zezwolenia sądu. Jego celem jest uniknięcie utraty wartości majątku będącego w zarządzie w wyniku niegospodarności właściciela lub mogącej trafić w ręce osoby trzeciej. W przypadku tej adnotacji, kupujący powinien zasięgnąć informacji dotyczących stanu procesu i powstrzymać się od kupna nieruchomości do czasu jego zakończenia.
Tzw. Anotación preventiva de prohibición de disponer
Za pomocą tej adnotacji informuje się o zakazie rozporządzania nieruchomością. Kupujący powinien dokonać zakupu tylko wtedy, gdy ma wiarygodną wiedzę, że zakaz zbycia został uchylony lub gdy uzyska zezwolenie sądu na dokonanie zakupu i dokonanie wpisu do rejestru.
Użytkowanie i służebność (ususfructos y servidumbres)
Zarówno użytkowanie, jak i służebność są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Obciążenie to nie wiąże się z płatnościami, ale z pewnymi ograniczeniami mieszkaniowymi. Są to prawa, które mogą mieć inne osoby niebędące właścicielami domu – najczęściej są to te, które wynikają z relacji sąsiedzkich. Przed zakupem nieruchomości, na której ciąży prawo użytkowania lub służebności warto zapoznać się z ich zakresem i zasięgiem, aby móc rzetelnie ocenić czy mogą one wywołać dyskomfort, którego nowy właściciel wolałby uniknąć.
Ustawowe zasady własności horyzontalnej i porozumienia szczególne (Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales)
Ustawowe normy rządzące wspólnotą sąsiadów mogą zostać odnotowane w rejestrze, aby były znane wszystkim mieszkańcom oraz wiązały zarówno obecnych, jak i przyszłych właścicieli. Zarejestrowane statuty zobowiązują wszystkich właścicieli mieszkań lub lokali w ramach własności horyzontalnej do przestrzegania obowiązków wynikających z Ustawy o własności horyzontalnej.
Ogłoszenie o postępowaniu upadłościowym (concurso de acreedores)
Decydując się na zakup nieruchomości należy upewnić się, że podmiot sprzedający jest wypłacalny i nie wszczęto przeciwko niemu postępowania upadłościowego, które mogłoby stanowić przeszkodę do kupna nieruchomości, a nawet doprowadzić do jej przejęcia. Informacja dot. postępowań upadłościowych jest publikowana w rejestrach, dlatego warto się z nimi zapoznać przed podjęciem ostatecznej decyzji.