Półwysep iberyjski to miejsce, które kusi przyjemnym klimatem, ciekawą kulturą, wspaniałą przyrodą i fantastyczną gastronomią. To jednak nie wszystko. Niezwykle zachęcające są również ceny nieruchomości w Hiszpanii. Każda osoba, która myśli o nabyciu nieruchomości w Hiszpanii powinna zapoznać się z pojęciem contrato de arras, czyli hiszpańskiej umowy przedwstępnej.

Rodzaje contrato de arras

Z punktu widzenia prawa hiszpańskiego contrato de arras może przybrać trzy formy:

a) arras confirmatorias – zaliczka, wpłacana dla potwierdzenia chęci nabycia danej nieruchomości – zawarcia umowy sprzedaży.  Wpłacona kwota zaliczana jest na poczet całkowitej ceny sprzedaży, pomimo że potwierdza chęć zawarcia umowy, nie stanowi zabezpieczenia jej sfinalizowania. W przypadku odstąpienia od niej podlega pełnemu zwrotowi.

b) arras penales –  kara umowna, spełnia funkcję swoistej gwarancji wywiązania się z umowy. Jest formą umownego odszkodowania w konkretnej wysokości, mającą na celu naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (zawarcia umowy sprzedaży) poprzez zapłatę określonej sumy.

c) arras penitenciales –  zadatek, jest to zabezpieczenie wykonania umowy, mające na celu ochronę interesów obu jej stron. Zastrzega się go na wypadek odstąpienia od umowy przyrzeczonej przez jedną z nich. Jeżeli stroną odstępującą jest kupujący, traci on wówczas wpłacony zadatek. Jeśli zaś odstępuje sprzedający – ma on obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Stanowi o tym artykuł 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil). Charakter zadatku musi zostać wyraźnie określony w umowie.

Poniżej skupimy się na ujęciu ostatnim, najczęściej spotykanym przy transakcjach nabycia nieruchomości w Hiszpanii.

Czym jest hiszpańska umowa przedwstępna (contrato de arras)?

Jest to umowa, mocą której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Dokonują w ten sposób swoistej rezerwacji nieruchomości, na dowód której przekazują jednocześnie określoną sumę pieniędzy – zadatek. Choć, co do zasady, nie jest to umowa zawierana przed notariuszem, to warto zwrócić uwagę, by była poprawnie sporządzona, gdyż podpisywany później akt notarialny niejednokrotnie jest jej wierną kopią. Warto pamiętać, że umowa przedwstępna jest używana przy zakupie wszystkich nieruchomości (takich jak garaże i miejsca parkingowe), a nie tylko mieszkań i domów.

Wysokość zadatku

Wysokość zadatku nie jest uregulowana w hiszpańskich przepisach prawnych, jednakże zwyczajowo przyjmuje się, że powinien on wynosić ok. 10% wartości nieruchomości. Jeżeli kupujący chciałby zabezpieczyć się na wypadek rezygnacji z zakupu, to może negocjować także niższą sumę zadatku. Należy jednak pamiętać, że na jego ostateczną wysokość muszą zgodzić się obie strony.

Termin, na jaki umowa przedwstępna zostaje zawarta

Najczęściej umowa przedwstępna zostaje zawarta na okres 1-2 miesięcy. Jest to czas wystarczający na potrzeby spełnienia wszystkich formalności związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza z potencjalnym kredytem hipotecznym.

Na co trzeba uważać podpisując umowę przedwstępną, gdy chcemy zastrzec w niej zadatek?

W momencie spisywania umowy przedwstępnej, w której chcemy zastrzec zadatek, należy zachować szczególną ostrożność. Samo odniesienie się do art. 1454 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego (Código Civil) będzie niewystarczające, gdyż jeżeli nie użyjemy konkretnego określenia „arras penitenciales”, może być interpretowane jako zwykła zaliczka. I choć zadatek i zaliczka mają wspólny cel, którym jest zabezpieczenie interesów wykonawcy umowy, to skutki prawne każdego z rozwiązań są zupełnie inne. W przypadku niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi, a zadatek już nie.

Jakie informacje powinny zostać zawarte w hiszpańskiej umowie przedwstępnej?

Poza podstawowymi elementami umowy sprzedaży (essentialia negotii), takimi jak określenie jej przedmiotu, ceny oraz danych osobowych stron, powinny zostać zawarte także poniższe szczegóły:

• dokładne określenie nieruchomości
• ustaloną cenę nieruchomości (w przypadku mieszkań nowych również ze wskazaniem wysokości podatku VAT (IVA) oraz prowizją na rzecz agencji nieruchomości lub pośrednika, jeżeli tacy występują)
• imiona i nazwiska wszystkich współwłaścicieli (w przypadku małżeństw pozostających w ustroju wspólności majątkowej, w umowie powinny się znaleźć dane obu małżonków)
• termin, jaki przysługuje stronom na ostateczne zawarcie umowy sprzedaży.

Jakie skutki prawne wiążą się z podpisaniem umowy przedwstępnej, w której zastrzeżono zadatek?

Zadatek najczęściej płaci się przelewem lub czekiem, choć ostateczna decyzja zależy od woli stron. W przypadku nowego budownictwa płacona kwota podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (IVA). W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, wpłacony zadatek zostanie zaliczony jako część zapłaty.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wartość łącznej sumy będzie opodatkowana podatkiem od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). W umowie należy zawrzeć postanowienie mówiące o tym, że kwota wpłacona w ramach zadatku zostanie odliczona od wartości całkowitej oraz określić, która ze stron poniesie koszty związane z umową sprzedaży, jednakże co do zasady koszty te ponosi kupujący.

Konsekwencje niedojścia do skutku umowy przedwstępnej

Hiszpańskie prawo stanowi, że w przypadku niedojścia sprzedaży nieruchomości do skutku, w określonym w umowie terminie, obie strony zostają automatycznie zwolnione ze wszystkich obowiązków w niej przewidzianych.

Jeżeli osobą, z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej jest kupujący, to traci on wpłacony zadatek. Jeżeli natomiast jest to sprzedający, to będzie musiał zwrócić go na rzecz kupującego w dwukrotnej wysokości.

Z naszej praktyki wynika, że kupujący bardzo często podpisują umowę przedwstępną bez zrozumienia jej zapisów i skutków z nich wynikających, co często kończy się utratą wpłaconych środków. Dlatego też,  jeżeli zamierzacie podpisać Państwo umowę przedwstępną (contrato de arras) sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, to rekomendowanym jest sprawdzenie jej postanowień przez hiszpańskiego adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości, pozwoli to uniknąć nieprzyjemności i sporych strat majątkowych.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, to poza wynikającymi z tego uprawnieniami, wiążą się z tym również obowiązki wynikające z Ustawy o własności horyzontalnej.

Obowiązki właścicieli hiszpańskich nieruchomości zgodnie z Ustawą o własności horyzontalnej:

W większości budynków istnieją części odrębne (lokale mieszkalne, lokale gospodarcze, miejsca parkingowe) oraz części wspólne (klatki schodowe, windy, korytarze, ściany nośne budynku, dach, stropy, basen itp.) objęte współwłasnością wszystkich właścicieli części odrębnych.
Obowiązki każdego właściciela w odniesieniu do części odrębnych i wspólnych są uregulowane w artykułach 7 i 9 wskazanej ustawy i są następujące:

Remont i modernizacja hiszpańskiej nieruchomości

Każdy właściciel nieruchomości może dokonywać w niej modernizacji i remontów elementów architektonicznych i instalacyjnych, o ile nie powoduje to zagrożeń dla bezpieczeństwa budynku, jego struktury lub stanu zewnętrznego, ani nie ingeruje w części odrębne należące do innego właściciela. Na przykład nie można modyfikować ściany nośnej lub fasady, ponieważ wpłynęłoby to na części wspólne.

Przestrzegaj postanowień statutu

Niektóre statuty wspólnot zabraniają prowadzenia określonych aktywności w lokalach danego budynku, w związku z tym należy przestrzegać takich zakazów. Ponadto, w oparciu o Ustawę o własności horyzontalnej nie można prowadzić działań szkodliwych dla nieruchomości lub mogących oddziaływać na innych właścicieli lub posiadaczy lokali, w szczególności zagrażających zdrowiu, bezpieczeństwu lub nielegalnych.
W związku z tym podczas zakupu nieruchomości należy zapoznać się ze statutem wspólnoty, aby mieć jasną sytuację, jakie aktywności są zakazane.

Szanuj części wspólne nieruchomości

Każdy właściciel ma obowiązek szanować i właściwie korzystać z instalacji i innych elementów wspólnych (baseny, tereny zielone, huśtawki, windy), unikając ich uszkodzeń.

Utrzymuj nieruchomość w dobrym stanie technicznym

Właściciele każdego mieszkania lub lokalu muszą utrzymywać go w dobrym stanie i mieć świadomość ciążącej na nich  odpowiedzialności za wszelkie szkody wyrządzone osobom trzecim. Dlatego w celu należytej kontroli i wypełnianiu wskazanych zobowiązań, właściciel musi zezwolić na kontrolę swojego lokalu.

Partycypuj w dbaniu o nieruchomość

Proporcjonalnie do swego udziału w części wspólnej nieruchomości, właściciel musi partycypować w utrzymaniu tej części, poprzez uiszczanie przypadającej na niego kwoty za usługi i opłaty z nią związane.  Powyższe obejmuje zarówno nakłady zwykłe, jak i nadzwyczajne.

Partycypuj w funduszu rezerwowym

Również w zależności od przypadającego na danego właściciela udziału, każdy zobowiązany jest wnieść wkład pieniężny na fundusz rezerwowy wspólnoty. Własność funduszu rezerwowego odpowiada wszystkim współwłaścicielom i powinna stanowić minimalną kwotę odpowiadającą 5% ostatniego ustalonego budżetu.

Podaj swój aktualny adres korespondencyjny

Każdy właściciel ma obowiązek przekazać sekretarzowi wspólnoty swój adres do korespondencji na terytorium Hiszpanii w celu przesyłania wszelkich zawiadomień.

Poinformuj o zmianie właściciela

Jeżeli dojedzie do sprzedaży nieruchomości lub jej części, to tę zmianę należy zgłosić do wspólnoty.

Jeśli szukacie Państwo wsparcia w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości, to prosimy o kontakt z polskojęzycznym hiszpańskim adwokatem:

Cena stanowi wynagrodzenie wypłacane sprzedawcy, przy zakupie nieruchomości (domu, lokalu, budynku, gruntu) i jako taka jest podstawowym elementem umowy sprzedaży (essentialia negotii). Nie powinno się jej płacić, bez uprzedniego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości (due diligence) i dokonania innych czynności sprawdzających.

Jeśli chodzi o formy płatności za nieruchomość w Hiszpanii, możemy wyróżnić następujące:

a) Wpłata zaliczki (arras, señal)

Przed podpisaniem umowy, negocjując w sprawie ceny, zamiarem stron jest zabezpieczenie, że transakcja dojedzie do skutku, co można zagwarantować poprzez zapłacenie części ceny przez kupującego jako zaliczki (arras, señal). Jeżeli zaliczka przyjmie formę zadatku (arras penitenciales), to w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, straci on wpłaconą kwotę, a w przypadku sprzedawcy, będzie on zobowiązany do zwrócenia zaliczki w podwójnej wysokości. Ważnym jest odpowiednie zredagowanie zapisu określającego formę prawną wpłacanych pieniędzy, dlatego najlepiej skonsultować tę kwestię z hiszpańskim adwokatem.

b) Płatność symultaniczna lub po podpisaniu umowy

Musimy rozróżnić trzy możliwości: zapłatę w momencie zakupu, płatność odroczoną i subrogację.

Płatność ceny w momencie zakupu hiszpańskiej nieruchomości

Rekomendowana jedynie w przypadku, gdy nieruchomość jest całkowicie wolna od obciążeń (hipotek, niezapłaconych podatków itp.) w Rejestrze Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Uzgodniona cena powinna zostać zapłacona w całości przy podpisywaniu umowy, jeśli zatem istnieją jakieś obciążenia, należy je odliczyć od uzgodnionej ceny. Tego typu płatność jest rekomendowana tylko, gdy podpisanie umowy następuje w formie aktu notarialnego, ponieważ nabywcę chroni wtedy bezpośrednie wprowadzenie przez notariusza danych dotyczących zawartej przed nim transakcji do systemu teleinformatycznego Rejestru Nieruchomości.

Gdy płatność ceny jest dokonywana częściowo w przypadku zakupu nieruchomości u dewelopera – tzw. „zakup według planu” (“compra sobre plano”), to znaczy, gdy budynek nadal nie jest wybudowany, ustawa zobowiązuje dewelopera do zagwarantowania kupującemu zwrotu takiej kwoty wraz z odsetkami, w przypadku niewywiązania się z umowy, bez względu na inne obciążenia, które mogą być nałożone na dewelopera.

Odroczona płatność ceny sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości

W przypadku, odroczenia płatności części ceny, sprzedawca musi przyjąć określone środki ostrożności. W szczególności wskazane jest, aby zagwarantować odroczoną płatność poprzez wprowadzenie do treści umowy warunku rozwiązującego (jeśli kupujący nie zapłaci terminowo, nieruchomość będzie znowu własnością sprzedającego) lub hipoteki.

Subrogacja wcześniej istniejących obciążeń

Szczególnie w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką, przydatna może być subrogacja wcześniej istniejących zobowiązań. W takim przypadku sprzedawca otrzyma obniżoną cenę o część kredytu hipotecznego, która jest wymagana, podczas gdy nabywca może poszukiwać finansowania z tego samego kredytu hipotecznego. W takim przypadku wskazane jest, aby poprosić o wyraźną zgodę wierzyciela (bank) na tę zmianę, ponieważ w przeciwnym razie sprzedawca nie odłącza się od długu i można od niego dochodzić roszczenia w przypadku, gdy kupujący nie zapłaci wymaganej kwoty. Jednakże w przypadku hipoteki, która znajduje się na etapie egzekucji sądowej, kupujący musi zachować ostrożność, żądając wcześniejszego zwolnienia nieruchomości z takich obciążeń.

Jeśli szukacie Państwo wsparcia w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości, to prosimy o kontakt z polskojęzycznym hiszpańskim adwokatem:

W Hiszpanii jedną z najczęściej spotykanych klauzul w umowach o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest tzw. klauzula wyłączności (cláusula de exclusividad). Poprzez takie zastrzeżenie, agencja nieruchomości, na której spoczywa wykonanie niezbędnych kroków w celu pozyskania nabywcy nieruchomości, ma pewność, że będzie jedynym podmiotem, który może pośredniczyć w transakcji, bez możliwości zaangażowania do tego zadania innej agencji – pośrednika.

Klauzula wyłączności w umowie z hiszpańską agencją nieruchomości

Należy pamiętać, o tym że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest czynnością prawną z zakresu umów nienazwanych, która nie ma konkretnego uregulowania w ramach hiszpańskiego systemu prawnego, podlegając tym samym zasadzie swobody umów (pacta sunt servanta), uregulowanej w art. 1255 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego.

Z perspektywy swobody zawierania umów, zawarcie klauzuli wyłączności jest, co do zasady, w pełni ważne i skuteczne, podobnie jeśli chodzi o postanowienia dotyczące odszkodowania za naruszenie postanowień umownych (z tym zastrzeżeniem, że w niektórych przypadkach poszczególne zapisy mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne).

Jednakże problematyczną kwestią, która pojawia się w związku z tą klauzulą jest sytuacja, gdy w przypadku braku wyraźnych ustaleń kontraktowych zakaz sprzedaży rozciąga się również na właściciela lub przeciwnie, gdyby nie był on jednoznacznie uprawniony do samodzielnej sprzedaż swojej nieruchomości, czy tym samym mamy do czynienia z naruszeniem umowy, dającym podstawę do dochodzenia roszczeń przez agencję (pośrednika)?.

Orzecznictwo dotyczące klauzuli wyłączności umowach z hiszpańską agencją nieruchomości

W związku z tym, ogólnie rzecz biorąc, orzecznictwo wskazuje, że klauzula wyłączności, jako ograniczenie uprawnień właścicielskich, musi być interpretowana restrykcyjnie, co oznacza, że w przypadku braku wyraźnej zgody stron, zakaz dotyczy tylko osób trzecich niezwiązanych umową, ale nie właściciela, który sam może sprzedać swoją nieruchomość, bez pośrednictwa tego podmiotu prawa do jakiegokolwiek odszkodowania lub zapłaty wynagrodzenia, pod warunkiem, że sprzedaż nie będzie skutkiem działań pośrednika lub nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości za jego plecami, z zamiarem niepłacenia prowizji.

W związku z tym, jeżeli nie było wyraźnego zapisu w treści umowy, właściciel, który jest stroną umowy pośrednictwa w sprzedaż swojej nieruchomości, pomimo istnienia umowy z klauzulą wyłączności, może przeprowadzić sprzedaż we własnym imieniu.

Hiszpański prawnik z zakresu prawa nieruchomości

Jeśli poszukują Państwo wsparcia hiszpańskiego adwokata, specjalizującego się w prawie nieruchomości, to prosimy o kontakt:

 (+34) 644 980 290

(+48) 607 076 203

office@wachandwach.com