Nieruchomości położone na terytorium Półwyspu Iberyjskiego cieszą się wśród Polaków coraz większym zainteresowaniem. W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, zawierając umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy uzgodnioną cenę. Należy jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to złożony proces, na który składa się szereg obowiązków i często od momentu znalezienia idealnej nieruchomości do podpisania aktu notarialnego upływa nawet kilka miesięcy. Zatem zanim dojdzie do finalizacji transakcji, warto zarezerwować nieruchomość, by móc dokonać wszelkich niezbędnych formalności. Można tego dokonać poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej nieruchomości, czyli contrato de reserva de vivienda.

Rodzaje umowy rezerwacyjnej

Należy rozróżnić, że pod pojęciem contrato de reserva możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami zupełnie innych umów:

1. umowa rezerwacyjna bliższa polskiej umowie deweloperskiej (contrato de reserva en la compraventa de bienes inmuebles sobre plano)
2. umowa rezerwacyjna nieruchomości zawierana z agencją nieruchomości, ew. bezpośrednio z właścicielem nieruchomości (contrato de reserva de vivienda).

Najczęściej spotykana umowa rezerwacyjna

Najczęściej spotykaną formą umowy rezerwacyjnej przy sprzedaży nieruchomości jest umowa rezerwacyjna zawierana z agencją nieruchomości. W przypadku, gdy klient zainteresowany jest konkretną nieruchomością, to podpisuje umowę rezerwacyjną, która, co prawda nie jest uregulowana w hiszpańskim prawie, jednak z uwagi na jej powszechność w obrocie, można wskazać, że wśród postanowień tej umowy znaleźć powinny się zapisy określające dokładnie nieruchomość, która jest rezerwowana, jej cenę, czas na jaki umowa jest zawierana oraz wysokość kwoty rezerwacyjnej.

Po jej podpisaniu klient hiszpańskiej agencji nieruchomości wpłaca do depozytu agencji określoną kwotę pieniężną, która, przy dojściu do skutku umowy sprzedaży będzie traktowana jako zaliczka na poczet ceny. Często w treści umowy agent nieruchomości zobowiązuje się do zaprzestania poszukiwania nabywcy określonej nieruchomości.

W tym przypadku nie mamy do czynienia z umową sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedający w takiej sytuacji nie wyraził jeszcze jakiegokolwiek oświadczenia woli, co innego w przypadku umowy rezerwacyjnej nieruchomości zbliżonej do polskiej umowy deweloperskiej, gdyż w takim przypadku, często w treści umowy zawarte są wszelkie niezbędne elementy czyniące ją umową sprzedaży, pomimo tego, że nazywa się jedynie umową rezerwacyjną.

Czym jest contrato de reserva?

Umowa rezerwacyjna nieruchomości – jak wskazuje jej nazwa – ma na celu dokonanie rezerwacji danego obiektu i zwykle jest pierwszym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Po ostatecznym wyborze konkretnej nieruchomości, kupujący powinien zarezerwować ją, by zyskać czas na dokonanie takich formalności jak chociażby wyrobienie N.I.E., założenie rachunku bankowego w hiszpańskim banku czy uzyskanie kredytu hipotecznego. W tym celu wpłaca „symboliczną” kwotę, a w zamian agencja zobowiązuje się do zaprzestania na określony czas poszukiwania innego kupującego. Umowa jest więc gwarancją dla obu stron – kupujący otrzymuje zapewnienie, że nieruchomość zniknie z rynku na określony w umowie czas, a agencja nie musi się martwić o potencjalnych nabywców.

Często umowa rezerwacyjna jest wykorzystywana przez agencje nieruchomości w sytuacji, gdy strona zainteresowana kupnem nieruchomości położonej w Hiszpanii nie przebywa na terenie kraju i potrzebuje czasu na zorganizowanie podróży.

Ile wynosi kwota rezerwacyjna?

W związku z tym, że umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana przez hiszpańskie prawo, kwota jaką należy wpłacić na poczet rezerwacji również nie jest narzucona z góry. Kwota ta ustalana jest w umowie przez strony, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości – zwykle jest to od ok. 1 do 5% ceny. Wpływ na jej wysokość mają także inne czynniki, takie jak chociażby czas na jaki dokonywana jest rezerwacja nieruchomości.

Jakie elementy powinny zostać zawarte w umowie rezerwacyjnej?

Umowa rezerwacyjna to prywatny dokument, w którym należy zawrzeć wszelkie istotne kwestie dotyczące zarówno przedmiotu umowy (nieruchomości), jak i stron umowy. Powinny się tam znaleźć podstawowe dane osobowe sprzedawcy i kupującego, dokładny opis nieruchomości wraz z numerem katastralnym oraz numerem księgi wieczystej, wysokość kwoty rezerwacyjnej, cena nieruchomości, a także termin ostatecznego zawarcia umowy, czyli podpisania aktu notarialnego i przekazania nieruchomości. Ponadto wszelkie postanowienia zawarte w umowie powinny być uzgodnione i zaakceptowane przez obie strony, aby nie zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne (cláusulas abusivas).

Z czym wiąże się zawarcie umowy rezerwacyjnej?

Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, strona zainteresowana kupnem danej nieruchomości uniemożliwia osobom trzecim jej nabycie przez czas wskazany w umowie. Wówczas nawet jeśli sprzedawca otrzyma oferty o wartości wyższej niż ta zaproponowana przez osobę, która dokonała rezerwacji nieruchomości, pozostaje zobowiązany do sfinalizowania transakcji i sprzedaży temu, kto podpisał umowę rezerwacyjną i zapłacił ustaloną kwotę.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej zbliżonej do polskiej umowy deweloperskiej (contrato de reserva sobre plano) w rzeczywistości pociąga za sobą dużo dalej idące skutki, ponieważ traktowane może być jako zawarcie umowy sprzedaży. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy w treści umowy znajdą się zapisy dotyczące ceny, dokładne określenie przedmiotu sprzedaży oraz zobowiązanie do nabycia nieruchomości.

Umowa ta charakteryzuje się tym, że prowadzi do powstania obowiązku sprzedaży nieruchomości przez sprzedawcę i kupna nieruchomości przez kupującego. W wyznaczonym terminie kupujący ma obowiązek dokonać zapłaty pozostałej kwoty, z kolei sprzedawca zobowiązany jest do wydania rzeczy (w kontekście nieruchomości będzie to wręczenie kluczy). Dodatkowo w przypadku dokonania rezerwacji nieruchomości, która jeszcze nie powstała, sprzedawca gwarantuje ukończenie budowy i oddanie obiektu w odpowiednim stanie technicznym.

W związku z tak poważnymi konsekwencjami wynikającymi z zawarcia umowy rezerwacyjnej warto powstrzymać się od jej podpisania do czasu, gdy będą Państwo przekonani co do kupna danej nieruchomości.

Czym umowa rezerwacyjna różni się od hiszpańskiej umowy przedwstępnej tzw. arras?

Umowa rezerwacyjna jest często mylona z tzw. arras, czyli umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, jednak są to dwa zupełnie różniące się od siebie dokumenty. Przyczyną nieporozumień jest znikoma regulacja, która ogranicza się do jednego przepisu – art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego.

Podstawową różnicą pomiędzy umową rezerwacyjną a arras są konsekwencje związane z jej zawarciem.

Arras jest porozumieniem, od którego strony mogą odstąpić – w ten sposób, że w przypadku wycofania się sprzedawcy zobowiązany jest on do zwrotu podwójnej kwoty jaką otrzymał od kupującego, natomiast kupujący rezygnując traci kwotę, którą wcześniej wręczył sprzedawcy (zwykle jest to 10% ceny nieruchomości).

Z kolei umowa rezerwacyjna zbliżona do polskiej umowy deweloperskiej (contrato de reserva sobre plano) jest umową, której niewykonanie wiąże się z odpowiedzialnością kontraktową i może prowadzić do obowiązku zapłaty odszkodowania z tytułu powstania szkody.

Ponadto umowa może zawierać dodatkowe klauzule na wypadek jej niewykonania i wówczas konsekwencje będą się różnić w zależności od tego, co strony postanowiły zgodnie z zasadą swobody umów.

W przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej z hiszpańską agencją nieruchomości, w przypadku, gdyby klient agencji zrezygnował z zakupu określonej nieruchomości, to kwota wpłacona tytułem rezerwacji przypada agencji.

Mając na uwadze wszystkie kwestie omówione powyżej, jeżeli zamierzają Państwo kupić nieruchomość w Hiszpanii zaleca się powstrzymanie od podpisywania jakiejkolwiek umowy bez uprzedniej konsultacji z hiszpańskim prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Zawsze należy pamiętać, że zakup nieruchomości jest poważną inwestycją, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług prawnika jeszcze przed podpisaniem umowy, aniżeli dopiero w momencie, gdy wynikną z jej podpisania kwestie sporne. Poza sprawdzeniem umów, prawnik sprawdzi również stan prawny nieruchomości i będzie nadzorował całą transakcję, co pomoże uniknąć stresu nieprzyjemnych niespodzianek.

Chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii? Skontaktuj się z nami, a prawnicy kancelarii specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości zajmą się Twoją transakcją.

Nota simple, czyli odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych, to jeden z najprostszych sposobów uzyskania podstawowych informacji o nabywanej nieruchomości w Hiszpanii.

Jeśli szukasz nieruchomości w Hiszpanii, to nota simple będzie jednym z najważniejszych dokumentów, które należy uzyskać przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji związanej z daną nieruchomością.

Nota simple jest dokumentem, w którym znajdziemy informację o właścicielach nieruchomości, czy jest ustanowiony na niej zastaw lub hipoteka.

Czym jest nota simple?

Podstawową funkcją noty simple jest funkcja informacyjna dla osób zainteresowanych informacją o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, obciążeniach na nieruchomości itp.

Zawartość noty simple

Ogólnie w nocie simple znajdują się następujące informacje:

• Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad), który sporządził notę, numer wniosku o jej wydanie, powody wydania
• Opis nieruchomości (Descripción de la finca), w tej części noty można dowiedzieć się ile nieruchomość mierzy metrów kwadratowych, odniesienia katastralne, podział nieruchomości, opis granic etc.
• Własność (Titularidad de la finca). W tej części znajdują się informacje o właścicielach oraz o przypadających im udziałach.
• Obciążenia (Cargas). Jedne z najważniejszych informacji znajdziemy właśnie w tym miejscu, wśród nich możemy wymienić: hipoteki, zabezpieczenia, licytacje sądowe, obciążenia, służebności etc.

Czy nota simple ma moc prawną?

Hiszpański odpis zwykły (nota simple) ma charakter ściśle informacyjny i nie stanowi wiernego oddania treści księgi wieczystej. Przygotowanie tego dokumentu nie wiąże się również z odpowiedzialnością sekretarza rejestru, który go sporządził.
Dokumentem mającym moc prawną jest poświadczony przez sekretarza rejestru odpis z rejestru (certificación registral), mamy wtedy do czynienia z dokumentem urzędowym, który stanowić będzie silny dowód w postępowaniu sądowym.

Kiedy uzyskać notę simple?

W trakcie procedury nabywania nieruchomości występuje wiele momentów, w których uzyskuje się aktualną notę simple. Pierwszym z nich jest moment przed podpisaniem hiszpańskiej umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości (contrato de arras). Powinieneś poprosić o jej uzyskanie sprzedającego, w celu potwierdzenia opisu z oferty lub złożonych zapewnień w trakcie negocjacji.
Po podpisaniu contrato de arras, w przypadku, gdy będziesz zainteresowany uzyskaniem kredytu hipotecznego, zostaniesz poproszony o przesłanie noty simplę do banku lub bank zwróci się o nią sam, aby ustalić stan prawny nieruchomości, w szczególności widniejące na niej obciążenia.

Przed podpisaniem umowy właściwej (escrituras públicas) notariusz również zwróci się o aktualną notę simple do rejestru własności, przez co sprawdzi czy nie ma w niej wzmianek, które mogłyby uniemożliwić sprzedaż nieruchomości.

Gdy nabyłeś już swoją hiszpańską nieruchomość, również możesz zwrócić się do rejestru o notę simple, aby potwierdzić czy widniejesz w niej jako właściciel. W przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, powinien być on również widoczny w nocie. Jeżeli doszło do zaspokojenia kredytu hipotecznego, który zabezpieczała nieruchomość, to w nocie sprawdzisz czy została wykreślona.

Jak uzyskać notę simple?

Dane znajdujące się w rejestrze nieruchomości są jawne, dlatego też każda osoba może zwrócić się do rejestru o uzyskanie noty simplę. Jedynym wymogiem jaki wprowadza procedura uzyskania noty jest wskazanie rzeczywistego motywu składania wniosku, którym może być np. chęć nabycia nieruchomości.

Złóż wniosek o notę simple