Jeśli podpisałeś kredyt hipoteczny w Hiszpanii przed czerwcem 2019 r., do dnia 23 stycznia 2024 r. możesz ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów notarialnych, PCC (AJD) lub kosztów wpisu w KW.

W marcu 2019 r. nowa ustawa hipoteczna zwiększyła ochronę konsumentów poprzez ustanowienie środków, takich jak poprawa przejrzystości umów hipotecznych, ale także określiła kwestie podziału kosztów związanych z formalizacją kredytu hipotecznego. W ten sposób ustalono, że koszty podatkowe, opłaty notarialne za akt notarialny, opłaty rejestracyjne i opłaty księgowe związane z obsługą transakcji będą zawsze ponoszone przez bank.

O jakie koszty można się ubiegać?

Można ubiegać się o następujące opłaty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego:

• Opłaty rejestracyjne: Są one płatne przez kredytodawcę, ponieważ to kredytodawca rejestruje prawo.
• Opłaty notarialne: Od 16 czerwca 2019 r. opłaty notarialne za akt ustanowienia hipoteki będą ponoszone przez pożyczkodawcę. Przed 16 czerwca 2019 r. opłaty notarialne były ponoszone po równo przez pożyczkobiorcę i pożyczkodawcę.
• Koszty wyceny nieruchomości: Konsumenci posiadający kredyty hipoteczne przed 16 czerwca 2019 r. będą mogli domagać się od banku zwrotu kosztów wyceny. Po tej dacie koszty spadną na konsumenta, ponieważ rozumie się, że może on wybrać, kto i gdzie przeprowadzi wycenę.
• PCC (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, zwana dalej podatkiem AJD): Jest ona płatna przez kredytodawcę, jeśli kredyt hipoteczny został zaciągnięty po 10 listopada 2018 r.
• Koszty obsługi księgowej: Ponoszone w całości przez kredytodawcę od 16 czerwca 2019 r., zgodnie z ustawą regulującą umowy o kredyt na nieruchomości.
• Dokumentacja: Wyrok Sądu Najwyższego z 2018 r. stanowi, że w odniesieniu do opłaty skarbowej od dokumentów notarialnych będzie ona uiszczana w równych częściach przez kredytodawcę i kredytobiorcę. Kopie natomiast mają być opłacane przez stronę, która o nie wnioskuje.
• Umowa ubezpieczenia: nadal to ubezpieczający jest zobowiązany do opłacenia składki. Należy pamiętać, że bank nie może zmusić do wykupienia ubezpieczenia w konkretnej firmie ubezpieczeniowej.

Kto może złożyć wniosek?

Jeśli masz kredyt hipoteczny podpisany przed czerwcem 2019 r. i zapłaciłeś wymienione wyżej koszty, powinieneś wiedzieć, że zostało to uznane za klauzulę abuzywną, dlatego dopóki jesteś w terminie, możesz ubiegać się o zwrot części tych kwot.

Jaki jest termin na złożenie wniosku?

Termin na ubieganie się o zwrot wydatków wynikających z klauzuli uznanej za nieuczciwą wynosi pięć lat od dnia, w którym dowiedziałeś się, że klauzula była nieuczciwa, a zatem upływa 23 stycznia 2024 roku.

Hiszpania, ze swoją słoneczną pogodą, pięknymi plażami i wyjątkową kulturą, jest atrakcyjnym miejscem do zakupu nieruchomości. Jednym z tematów, który budzi niepokój wśród polskich inwestorów, jest zjawisko okupas — osób nielegalnie zajmujących cudze nieruchomości. W Polsce temat ten jest nagłaśniany szczególnie mocno, nierzadko w sposób przesadzony.
W rzeczywistości zjawisko to nie jest w Hiszpanii nagminne. Nielegalnemu zajęciu ulegają najczęściej pustostany o nieuregulowanym stanie prawnym lub mieszkania należące do banków, z których nikt na co dzień nie korzysta. Zwykłe mieszkania prywatne są zajmowane znacznie rzadziej, niż sugerują medialne doniesienia.
Ponieważ przypadki takie jednak się zdarzają, w 2025 roku znowelizowano przepisy, które umożliwiają znacznie szybsze i skuteczniejsze odzyskanie nieruchomości. W tym artykule wyjaśniamy, jak to działa i jak chronić swoją inwestycję.

Kim są los okupas w Hiszpanii?

Termin okupas pochodzi od hiszpańskiego słowa ocupar (zajmować) i odnosi się do osób, które bez zgody właściciela i bez jakiegokolwiek tytułu prawnego zajmują cudze nieruchomości.

Zjawisko nie jest jednorodne – hiszpańskie prawo rozróżnia dwa odrębne typy:

• Allanamiento de morada – wtargnięcie do zamieszkałego lokalu (np. dom wakacyjny, z którego właściciel korzysta sezonowo). Traktowane jako poważniejsze przestępstwo, ścigane z urzędu, zagrożone karą do 4 lat pozbawienia wolności.
• Usurpación de vivienda – zajęcie pustostanu lub nieruchomości niezamieszkałej (np. mieszkania należącego do banku lub inwestora). Do niedawna traktowane łagodniej, często jako wykroczenie.

Takie nielegalne zajęcia mogą dotyczyć różnego rodzaju nieruchomości, w tym mieszkań, budynków komercyjnych lub gruntów. Osoby zajmujące nieruchomości w ten sposób mogą działać z różnych pobudek, takich jak na przykład brak dostępu do taniego mieszkania, brak alternatywnych opcji zakwaterowania lub próba wymuszenia legalizacji tytułu prawnego do nieruchomości.

Kluczowy problem polegał na tym, że w przypadku bezprawnego zajęcia nieruchomości odzyskanie jej posiadania mogło wymagać wszczęcia odpowiedniego postępowania karnego lub cywilnego, a czas jego trwania zależał od kwalifikacji prawnej sprawy i zastosowanej procedury. W praktyce, więc rozpatrzenie sprawy mogło ciągnąć się miesiącami a nawet latami.

Nowe przepisy w sprawie eksmisji okupas w Hiszpanii

Nowelizacja hiszpańskiego kodeksu postępowania karnego (Ley de Enjuiciamiento Criminal, LECrim), przyjęta przez Kongres Deputowanych w listopadzie 2024 roku i obowiązująca od 3 kwietnia 2025, to przełom dla właścicieli nieruchomości. Link do ustawy znajdziesz tutaj.

Przyspieszone postępowanie karne

Sprawy o nielegalne zajęcie nieruchomości mogą być teraz rozpatrywane w trybie przyśpieszonym (juicio rápido), co umożliwiła zmiana art. 795 LECrim, która rozszerzyła katalog o przestępstwa wskazane w art. 202 Kodeksu Karnego (allanamiento) oraz art. 245 Kodeksu Karnego (usurpación).

W ramach juicio rápido przepisy przewidują krótkie terminy procesowe, w tym te dotyczące wyznaczenia rozprawy i wydania wyroku w sprawie:

• do 5 dni – maksymalny termin, który sędzia może wyznaczyć na przygotowanie pisemnej odpowiedzi, jeżeli oskarżony o to wystąpi;
• do 15 dni – maksymalny termin na wyznaczenie rozprawy od momentu, w którym sąd potwierdzi, iż zgromadzony materiał dowodowy jest wystarczający do wszczęcia postępowania;
• 3 dni – w takim terminie sąd powinien wydać wyrok po zakończeniu rozprawy

Natychmiastowy nakaz eksmisji

W określonych sytuacjach właściciel nie musi czekać na prawomocny wyrok, aby sąd mógł zarządzić tymczasowe usunięcie osób zajmujących nieruchomość. Hiszpańskie prawo przewiduje możliwość zastosowania tzw. desalojo cautelar, czyli środka zabezpieczającego polegającego na usunięciu bezprawnych lokatorów i przywróceniu posiadania nieruchomości jej uprawnionemu posiadaczowi (art. 13 w zw. z art. 544 bis LECrim). Nie jest to jednak automatyczna procedura eksmisji, bowiem o zastosowaniu środka decyduje sąd, który powinien ocenić m.in. istnienie poważnych przesłanek wskazujących na popełnienie czynu oraz potrzebę szybkiego zakończenia bezprawnego stanu ze względu na ryzyko dalszej szkody.

Należy również wskazać, iż od 2025 r. procedowana jest reforma przepisów postępowania karnego, której celem jest przyspieszenie odzyskania bezprawnie zajętej nieruchomości. W szczególności warto zwrócić uwagę na proponowaną zmianę w zakresie dodania do ww. ustawy nowego art. 544 sexies, która zakłada, że po złożeniu zawiadomienia i wystąpieniu o środek zabezpieczający przez właściciela nieruchomości, ocupados mieliby 48 godzin na wykazanie tytułu prawnego do jej zajmowania. Oznacza to, iż w przypadku braku wykazania praw osób zamieszkujących relewantną dla sprawy nieruchomość – sąd mógłby zarządzić ich usunięcie z nieruchomości i przywrócić jej posiadanie właścicielowi. Projekt ten w 2025 r. został przyjęty przez Kongres Deputowanych do dalszego procedowania, a następnie skierowany do Komisji Sprawiedliwości. Na dzień publikacji niniejszego artykułu (stan na wrzesień 2026 r.) ww. zmiana nie została jeszcze formalnie przyjęta.”

Ochrona osób w sytuacji szczególnej

Reforma przepisów dotyczących nielegalnego zajmowania nieruchomości przyspieszyła postępowania karne w określonych przypadkach, ale nie wyeliminowała całkowicie możliwości uwzględnienia sytuacji życiowej osób zajmujących lokal (tzn. „estudio de vulnerabilidad”, które może być tłumaczone jako tzn. „badanie wrażliwości”). W określonych przypadkach przepisy nadal przewidują możliwość czasowego zawieszenia eksmisji (lanzamiento) ze względu na szczególną sytuację ekonomiczną i brak alternatywy mieszkaniowej niechcianego lokatora, co niestety może znacząco opóźnić eksmisję.

Warto jednak wskazać, iż ww. ochrona nie działa automatycznie – jej zastosowanie zależy od spełnienia ustawowych przesłanek i oceny konkretnej sprawy. Obecnie, zastosowanie ww. mechanizmu ma wyłącznie charakter czasowy – aktualnie zapis w tej formie obowiązuje do dnia 31 grudnia 2026 r. na zasadach określonych w art. 1 bis Real Decreto Ley 11/2020, jednak nie wyklucza się, iż jego obowiązywanie zostanie przedłużone, jak miało to miejsce dotychczas.

Odłączenie mediów w zajętej nieruchomości

Istotna zmiana dotyczy również możliwości odłączenia mediów w nieruchomości bezprawnie zajętej bez tytułu prawnego.

W wyroku z 24 czerwca 2026 r. (sygn. akt: STS 426/2026) Sąd Najwyższy uznał, że właściciel nieruchomości, zajętej bezprawnie przez osoby nieposiadające żadnego tytułu prawnego, może co do zasady zaprzestać opłacania lub utrzymywania dostaw prądu, wody czy gazu, bez popełnienia z tego powodu przestępstwa. Należy jednak podkreślić, iż nie oznacza to nieograniczonego prawa do pozbawienia niechcianego lokatora mediów – ww. rozstrzygnięcie nie wskazuje jednoznacznie, iż w każdej sytuacji, gdy właściciel ma do czynienia z okupas, może on odłączyć prąd, gaz czy wodę w celu zmuszenia niechcianych mieszkańców do opuszczenia lokalu. Każdorazowo taki przypadek wymaga indywidualnej oceny sytuacji i zweryfikowania czy takie działanie nie będzie stanowić przestępstwa, w czym może pomóc adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Jak działają procedury eksmisyjne w Hiszpanii? Krok po kroku

W praktyce właściciel ma do dyspozycji kilka ścieżek prawnych – wybór zależy od tego, kiedy stwierdził nielegalne zajęcie lokalu.

1. Szybka interwencja policji

Jednym z najważniejszych elementów skutecznego odzyskania nieruchomości jest szybka reakcja właściciela, która może pomóc w ujęciu okupas na tzn. „gorącym uczynku”. Po stwierdzeniu bezprawnego zajęcia nieruchomości należy niezwłocznie zawiadomić policję i przedstawić dokumenty potwierdzające prawo do lokalu (np. akt notarialny). Policja może wkroczyć i podjąć działania bez nakazu, gdy przestępstwo jest rażące, tj. niedawne, oczywiste i wymagające natychmiastowej interwencji.

Wniosek praktyczny: jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii, w której regularnie nie przebywasz – zleć jej monitoring lub zarządzanie, aby nie przegapić tego okna czasowego.

2. Juicio rápido – przyspieszone postępowanie karne (od 3 kwietnia 2025)

Jeżeli nieruchomość została bezprawnie zajęta, właściciel powinien niezwłocznie złożyć zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Od 3 kwietnia 2025 r. określone przypadki allanamiento de morada (art. 202 Kodeksu Karnego) oraz usurpación (art. 245 Kodeksu Karnego) mogą być prowadzone w ramach przyspieszonego postępowania karnego (juicio rápido), jeżeli sprawa spełnia łącznie następujące przesłanki określone w art. 795 LECrim:

• postępowanie zostało wszczęte na podstawie atestado policial (protokołu policyjnego), a policja zatrzymała sprawcę i postawiła go do dyspozycji sądu, albo — bez zatrzymania — wezwała go do stawiennictwa w charakterze podejrzanego;
• instrukcja sprawy jest z założenia prosta (nie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego).

Dodatkowo, ponieważ allanamiento de morada i usurpación zostały od 3 kwietnia 2025 r. wprost wpisane do katalogu przestępstw w art. 795.1.2ª LECrim, nie trzeba już wykazywać, że czyn był popełniony w warunkach flagrancji (na gorącym uczynku) — sam fakt zakwalifikowania czynu jako jedno z tych dwóch przestępstw wystarcza do zastosowania trybu przyspieszonego, o ile spełnione są dwa powyższe warunki ogólne.

Postępowania przyspieszonego nie stosuje się natomiast, gdy sprawa jest powiązana (conexa) z innymi czynami nieobjętymi tym trybem, ani gdy zasadne jest zarządzenie tajności postępowania (art. 302 LECrim).

3. Desahucio exprés – ekspresowa eksmisja cywilna

W przypadkach, które nie kwalifikują się jako przestępstwo (np. najemca, który przestał płacić czynsz), właściciel kieruje pozew cywilny o eksmisję. Zreformowana procedura pozwala sądowi już przy pierwszym postanowieniu orzec eksmisję i wyznaczyć termin jej wykonania – bez konieczności kolejnych pism i posiedzeń.

Jak przebiega postępowanie?

1. Właściciel składa pozew cywilny z dowodem własności i wezwaniem do opróżnienia lokalu
2. Sąd doręcza pozew nielegalnemu lokatorowi (jako ocupante desconocido, jeśli jego dane nie są znane)
3. Lokator ma 5 dni na dobrowolne opuszczenie lokalu lub przedstawienie tytułu prawnego
4. Jeśli nie reaguje – sąd wydaje nakaz eksmisji, a komornik przystępuje do działania

Po nabyciu nieruchomości

Systemy alarmowe i monitoring

W walce z bezprawnym zajmowaniem nieruchomości kluczową rolę odgrywa czas. Zamontowanie systemu antywłamaniowego pozwoli na szybką reakcję firmy ochroniarskiej w przypadku bezprawnego wtargnięcia na teren nieruchomości.

Monitoring prywatny nieruchomości

Istnieje wiele rodzajów monitoringów. Nawet te najprostsze pozwolą nam zorientować się, że ktoś wtargnął do naszej nieruchomości, na co będziemy mogli bezzwłocznie zareagować.

Zaproszenie znajomych

To skuteczna a zarazem ekonomiczna metoda przeciwdziałania zajęciu nieruchomości przez okupas. Do tego na pewno wpłynie ona również pozytywnie na nasze relacje ze znajomymi, których wybierzemy do tego „zadania”.

Dobre relacje sąsiedzkie

Ta stara, sprawdzona metoda jest zdecydowanie najtańszą, a zarazem jedną z najskuteczniejszych w radzeniu sobie z okupas. Hiszpanie oraz osoby przeprowadzające się do tego kraju, co do zasady, są otwarte na świat i nie stwarzają większych problemów w zawieraniu relacji sąsiedzkich.

Nieruchomość na strzeżonym osiedlu

Pomimo, że strzeżone osiedla nie są w Hiszpanii aż tak popularne jak w Polsce, również tu istnieją. Nabycie nieruchomości na takim osiedlu zapewni nam całodobową ochronę osiedla oraz system monitoringu.

Agencja zarządzająca nieruchomością

Kolejną możliwością jest nawiązanie współpracy z lokalną agencją nieruchomości, która będzie zarządzać naszą nieruchomością podczas naszej nieobecności. Poza uchronieniem nas od okupas, pozwoli nam to osiągnąć również zyski z nieruchomości.

Ubezpieczenie od okupas

Część towarzystw ubezpieczeniowych oferuje polisy pokrywające koszty postępowania prawnego i eksmisji.

Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Co to są okupas w Hiszpanii?

Okupas to osoby, które bez zgody właściciela i bez żadnego tytułu prawnego zajmują cudzą nieruchomość – mieszkanie, dom lub grunt. Termin pochodzi od hiszpańskiego słowa ocupar (zajmować). Zjawisko jest szczególnie problematyczne w przypadku nieruchomości wakacyjnych i inwestycyjnych, gdy właściciel nie przebywa w Hiszpanii na stałe.

Ile czasu zajmuje eksmisja dzikiego lokatora w Hiszpanii po 2026 roku?

Reforma umożliwiła prowadzenie określonych spraw dotyczących allanamiento de morada i usurpación w trybie przyspieszonym (juicio rápido), jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Rozpatrywanie sprawy w taki sposób umożliwia znaczące przyspieszenie otrzymania rozstrzygnięcia – przepisy ustanawiają konkretne terminy na wykonanie określonych czynności w postępowaniu, które wiążą sąd.

Co zrobić, gdy dziki lokator zajął moje mieszkanie w Hiszpanii?

Najważniejszy jest czas i możliwie szybka reakcja. Niezwłocznie po stwierdzeniu bezprawnego zajęcia nieruchomości należy zawiadomić policję i przedstawić dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości. Jeżeli sprawa spełnia ustawowe przesłanki, może zostać skierowana do przyspieszonego postępowania karnego (juicio rápido).

W razie wątpliwości co do właściwej procedury warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który będzie czuwać nad sprawą.

Czy nowe przepisy antyokupas chronią też domy wakacyjne?

Tak. Nowe przepisy obejmują zarówno nieruchomości zamieszkałe, jak i te użytkowane sezonowo, w tym domy wakacyjne oraz nieruchomości inwestycyjne pozostawione bez lokatorów.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość w Hiszpanii jest wolna od nielegalnych lokatorów przed zakupem?

Niezbędna jest pełna analiza due diligence przeprowadzona przez adwokata, obejmująca: sprawdzenie Rejestru Własności, weryfikację faktycznego stanu nieruchomości oraz zawarcie odpowiednich klauzul ochronnych w umowie.

Podsumowanie – co powinieneś wiedzieć jako właściciel lub inwestor?

Nowe przepisy z 2025 roku to bezsprzecznie krok w dobrą stronę dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Eksmisja, która dotychczas mogła trwać latami, powinna teraz następować w ciągu kilkunastu dni. Jednak najlepszą ochroną pozostaje prewencja – due diligence prawne przed zakupem, monitoring nieruchomości i błyskawiczna reakcja na nielegalne zajęcie nieruchomości.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii lub planujesz zakup i chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja jest bezpieczna – skontaktuj się z nami. Polskojęzyczna kancelaria adwokacka w Hiszpanii wyróżniania w międzynarodowych rankingach (Best Lawyers), która przeprowadziła setki transakcji nieruchomościowych i skutecznie chroni interesy polskich inwestorów na każdym etapie.

→ Umów konsultację z polskim adwokatem w Hiszpanii

Co do zasady procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest zbliżona do procedury polskiej, jednak bez wsparcia prawnika może okazać się bardzo zagmatwana i spędzająca sen z powiek. Warto pamiętać o kilku podstawowych krokach, które każdy potencjalny kupujący będzie musiał się przejść.

1. Uzyskać N.I.E.

N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacji obcokrajowca, który można uzyskać na posterunku policji w Hiszpanii, a także w Dziale Konsularny Ambasady Hiszpanii w Warszawie. Będzie on niezbędny do dokonania wszelkich formalności na późniejszym etapie.

2. Skontaktować się z polskim prawnikiem w Hiszpanii

Warto rozważyć skorzystanie z usług polskiego prawnika w Hiszpanii, który sprawdzi stan prawny nieruchomości. Adwokat specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości dokona także analizy umów, co jest szczególnie ważne z uwagi na to, że pewne regulacje – np. dotyczące podatków lub przepisów administracyjnych – mogą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której położona jest nieruchomość. Polski prawnik pomoże wytłumaczyć przepisy hiszpańskiego prawa w ojczystym języku.

3. Otworzyć rachunek w hiszpańskim banku

Rachunek w hiszpańskim banku można otworzyć osobiście lub poprzez pełnomocnika. W przypadku nierezydentów należy przedłożyć następujące dokumenty: paszport lub dowód tożsamości, dokument potwierdzający adres zamieszkania (np. kopię faktury za prąd), dokument potwierdzający aktualny status zatrudnienia (np. lista płac, zeznanie podatkowe).

Wszystkie powyższe dokumenty muszą być przetłumaczone przez na język hiszpański.

4. Kredyt hipoteczny

Najczęstszą formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny (hipoteca). Do uzyskania kredytu konieczne jest przedłożenie dokumentu tożsamości wraz z kopią, a także dokumentów potwierdzających dochody kredytobiorcy, takich jak aktualne zaświadczenie o dochodach, deklaracja podatkowa za poprzedni rok i wyciąg z Biura Informacji Kredytowej, zestawienie posiadanych aktywów. Poszczególne banki mogą jednak wymagać przedstawienia dodatkowych dokumentów. Jeśli wspomniane dokumenty sporządzone są w języku polskim, wówczas powinny być przetłumaczone na język hiszpański.

5. Contrato de reserva

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) zawierana jest z agencją nieruchomości i ma na celu dokonanie rezerwacji nieruchomości. Zwykle jest pierwszym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Kupujący wpłaca „symboliczną” kwotę, która zwykle wynosi około 5% ceny, a w zamian druga strona zobowiązuje się dokonać rezerwacji nieruchomości i zaprzestać poszukiwań innego kupującego.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być również nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy. Tego typu umowa jest w rzeczywistości zbliżona do polskiej umowy deweloperskiej.

6. Obejrzeć nieruchomość z ekspertem

Warto skorzystać z usług ekspertów, którzy fachowym okiem spojrzą na interesującą nas nieruchomość i sprawdzą, poza jej stanem prawnym, również stan techniczny. Te czynności pozwolą zaoszczędzić wielu problemów w przyszłości, a także mogą stanowić podstawę do ewentualnych negocjacji.

7. Contrato de arras

Umowa przedwstępna (contrato de arras) ma charakter prywatny i zawierana jest pomiędzy sprzedającym i kupującym. Powinna zawierać najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, ale także prawa i obowiązki stron umowy. Zwykle wiąże się z zapłatą części ceny, która najczęściej przybiera postać zadatku (arras) w wysokości 10% ceny nieruchomości. W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży zadatek zaliczany jest na poczet ceny, natomiast w sytuacji, gdy z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy – sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.

8. Podpisać umowę u notariusza

Właściwy akt sprzedaży nieruchomości (escritura de compraventa) sporządzany jest w formie aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem, który weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron oraz przedmiot umowy.

9. Dokonać wpisu w rejestrze

Po uiszczeniu niezbędnych opłat i podatków warto dokonać wpisu nowego właściciela do rejestru własności nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis do rejestru nie jest obowiązkowy, jednak w praktyce zaleca się jego dokonanie, ponieważ stanowi gwarancję ochrony prawnej nowego właściciela nieruchomości.

Jeżeli są Państwo zainteresowani kupnem nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim, zachęcamy do skontaktowania się z polskim prawnikiem w Hiszpanii, który przeprowadzi Państwo przez cały proces zakupu nieruchomości i zapewni profesjonalną opiekę.

Sprzedając mieszkanie w Hiszpanii musisz pamiętać, że tak jak i w Polsce, będzie się to wiązać z pewnymi wydatkami. Musisz być przygotowany na to, że koszty, które poniesiesz w trakcie takiej transakcji pojawią się zarówno przed, w trakcie jak i po sprzedaży. Wychodząc naprzeciw naszym klientom, przygotowaliśmy szczegółowe zestawienie listy podatków i kosztów, które należy uwzględnić, jeśli myślisz o sprzedaży swojej nieruchomości w Hiszpanii.

Przed sprzedażą:

• El certificado energético, czyli świadectwo energetyczne. Ten obowiązkowy w Hiszpanii dokument pokazuje średnie zużycie energii nieruchomość (ocena energetyczna).
  Koszt średnio od ok. 50-130 euro
• La cédula de habitabilidad, czyli zaświadczenie o możliwości zamieszkania. Jest ono obowiązkowe w regionach takich jak Kantabria, Asturia, Baleary, Katalonia, Estremadura, La Rioja, Murcja, Nawarra i Walencja, i służy do poświadczenia, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania do zamieszkania (wentylacja, wymiary itp.).
  Koszt: w zależności od wielkości mieszkania od 50 do 90 euro.
• Wykreślenie hipoteki. Jeśli kredyt hipoteczny został spłacony, a wpis o hipotece nie został wykreślony, rekomendowanym będzie dokonanie wpisu o wykreśleniu hipoteki z rejestru, aby kupujący sprawdzając stan prawny nieruchomości mógł zobaczyć, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.
  Koszt: około 300-600 euro, jeśli dokonujemy wykreślenia hipoteki korzystając z pomocy adwokata.
• La nota simple, czyli odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych. Dokument ten wskazuje, że nieruchomość jest wolna od opłat i poświadcza, że jest się właścicielem nieruchomości.  Podstawową funkcją noty simple jest funkcja informacyjna dla osób zainteresowanych informacją o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, obciążeniach na nieruchomości itp.Koszt opłaty: 9 euro

2.  Podczas procesu kupna i sprzedaży:

• Opłaty notarialne. Są to opłaty, które musimy uiścić w trakcie wizyty u notariusza między innymi za wynagrodzenie oraz koszt uzyskania odpisu aktu własności nieruchomości. Kolejne opłaty powinny zostać uiszczone przez kupującego, chyba że uzgodniono inaczej.Koszt uzyskania odpisu aktu oscyluje w granicach 200 euro.
• Prowizja dla agencji nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości, w momencie sprzedaży, będziesz musiał ponieść koszty usług, która zostały przez nią wykonane.
  Koszt: tradycyjna agencja inkasuje opłatę w wysokości od 3% do 7% ostatecznej ceny sprzedaży, natomiast agencje nieruchomości online pobiera stałą opłatę pomiędzy 1.000 do 10.000 euro.
• Wynagrodzenie hiszpańskiego adwokata, który zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji i wytłumaczy zawiłości prawne.
• Umowa przedwstępna (contrato de arras). Jest to prywatna umowa czy też kontrakt pomiędzy sprzedającym a kupującym, w którym obie strony uzgadniają warunki na jakich zostanie zawarta umowa właściwa.
  Koszt: przygotowanie treści umowy zależy od paru czynników, takich jak: cena nieruchomości, zawiłość ustaleń między stronami, objętość umowy itp. Zwykle nie zleca się sporządzenia jedynie treści umowy przedwstępnej, a raczej obsługę całej transakcji, jednakże koszt sporządzenia samej umowy powinien wynieść ok. 300 euro.
  Często spotykana jest również umowa rezerwacyjna (contrato de reserva), która ma na celu zarezerwowanie nieruchomości na pewien określony czas.
  Koszt sporządzenia tej umowy oscyluje w granicach ok. 100-300 euro.

3. Po sprzedaży nieruchomości:

• La plusvalia municipal, czyli podatek od zysków kapitałowych w gminie. Jest to podatek, który musisz zapłacić za wzrost wartości nieruchomości od momentu jej zakupu.
  Koszt: zapłacisz tylko wtedy, gdy osiągniesz zysk ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do ceny zakupu, za którą nabyłeś nieruchomość, i jeśli, będąc rezydentem, nie zainwestujesz ponownie pieniędzy w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat.
• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), czyli podatek dochodowy od osób fizycznych będących rezydentami. Sprzedaż nieruchomości będziesz musiał rozliczyć w zeznaniu podatkowym za kolejny rok, aby zapłacić podatek, jeśli sprzedasz nieruchomość za wyższą cenę niż cena, za którą ją uprzednio nabyłeś.
  Koszt: zależy od zysku, jaki osiągnąłeś ze sprzedaży.Przykład: jeśli sprzedajesz nieruchomość za 200.000 euro, gdy kosztowała Cię 150 000 euro, zapłacisz 21% IRPF (podatek dochodowy od osób fizycznych) od 50.000 euro zysku, czyli 10500 euro.
  Zwolnienia: będziesz zwolniony z płacenia IRPF w następujących przypadkach:
  – reinwestujesz pieniądze w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat
  – osoby powyżej 65 roku życia, które sprzedają nieruchomość, która stanowi ich główne miejsce zamieszkania.
  – oddajesz mieszkanie w zamian za zapłatę, aby spłacić hipotekę
• Osoby nie będące rezydentami powinny uiścić podatek IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Wysokość tego podatku dla obywateli Unii Europejskiej wynosi 19% od zysku.
• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), czyli podatek od nieruchomości. Jest to podatek, który co roku powinien być opłacony przez właściciela nieruchomości, co jest sprawdzane przy jej sprzedaży. Jest to podatek miejski i należy wpłacić go do ratusza czy też urzędu miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Przykład: podatek IBI będzie zależał od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość i jej wartości katastralnej. Zwykle stanowi opłatę w wysokości 0,4 a 1,3% od wartości katastralnej nieruchomości.Zwolnienia: jeśli w miejscowości położenia nieruchomości kwota podatku IBI wynosi 0,6% wartości katastralnej nieruchomości to od wartości katastralnej domu (100.000 euro), zapłacisz 600 euro. Jeśli sprzedałbyś swoją nieruchomość w połowie roku, zapłaciłbyś połowę z tej kwoty.

Wsparcie hiszpańskiego adwokata

Mając na uwadze wszystkie kwestie omówione powyżej, należy pamiętać, że proces sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii to poważna oraz skomplikowana operacja, na którą nakłada się wiele obowiązków podatkowych jak i innych dodatkowych kosztów, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika jeszcze przed przystąpieniem do sprzedaży. Poza sprawdzeniem poszczególnych umów oraz przygotowaniem odpowiednich dokumentów, będzie nadzorował całą transakcję, co pomoże uniknąć dodatkowych komplikacji.

Z uwagi na przyjazny klimat, plaże oraz piękne widoki, Hiszpania stała się jednym z najatrakcyjniejszych krajów na rynku nieruchomości w Europie.

Coraz więcej obcokrajowców decyduje się inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, zarówno dla celów prywatnych, jak i biznesowych.

Wśród możliwości wejścia na hiszpański rynek nieruchomości coraz częściej spotyka się inwestycje w nieruchomości rolne. Temat ten zostanie szczegółowo omówiony w niniejszym artykule.

Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu inwestycji zawsze warto wziąć pod uwagę pewne kwestie. Celem niniejszego artykułu jest przekazanie przyszłym inwestorom niezbędnych wskazówek, których należy przestrzegać, aby dobrze zainwestować swoje oszczędności.

Jak już wspomniano, istnieją różne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości w Hiszpanii, ale warto mieć na uwadze różnice występujące w zakupie nieruchomości miejskiej oraz gruntów rolnych, ponieważ dla każdej z tych nieruchomości ustawodawca przewidział różne wymagania i ograniczenia. W związku z tym niezbędne jest poznanie tych różnic i wymagań dot. posiadania nieruchomości położonej na gruntach rolnych.

RODZAJE GRUNTÓW

Aby móc lepiej zrozumieć, czym są grunty rolne należy przede wszystkim wskazać, że ustawodawstwo hiszpańskie rozróżnia 3 rodzaje gruntów: miejskie, rolne (inaczej nieprzeznaczone pod zabudowę) i przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Art. 21 Dekretu królewskiego 7/2015 z 30 października 2015 r., zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o gruntach miejskich i rekultywacji stanowi, że grunty mogą być miejskie lub rolne.

Grunty rolne

Grunty rolne to, co do zasady, grunty które dzięki planowaniu miejscowemu i urbanistycznemu danej gminy są chronione przed przekształceniem ich charakteru w wyniku urbanizacji. Ich ochrona może opierać się na różnych kryteriach i wartościach, takich jak dziedzictwo kulturowe, ekologia, rolnictwo, hodowla zwierząt, leśnictwo, krajobraz i wiele innych.

Grunty miejskie

Z kolei grunty miejskie to grunty, które na podstawie prawa zostały włączone w sieć miejską składającą się z sieci dróg z działkami właściwymi dla centrum lub osiedla. Ponadto muszą spełniać określone warunki, takie jak zgodna z prawem oraz planowaniem przestrzennym lub urbanistycznym zabudowa, podstawowa infrastruktura i usługi niezbędne do zaspokojenia potrzeb ludności.

Niezależnie od powyższego, lit. b) ustępu drugiego ww. artykułu stanowi, że za grunty rolne uznaje się także grunty, które zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego i urbanistycznego przewidują lub dopuszczają przekształcenie w grunty zagospodarowane. Innymi słowy, w zależności od planowania przestrzennego i urbanistycznego danej gminy, grunty rolne mogą się przekształcić w grunty miejskie. To właśnie prowadzi do powstania trzeciej grupy gruntów, określanych jako grunty przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Ustawa ta zawiera jednak tylko ogólne zasady klasyfikacji poszczególnych rodzajów gruntów, ponieważ przyznaje uprawnienia do stanowienia prawa w tej kwestii Wspólnotom Autonomicznym odpowiedzialnym za podział swoich gruntów, nadanie każdemu obszarowi charakteru, który mu przysługuje zgodnie z ustaleniami planowania miejskiego. Z tego powodu niezwykle ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że Wspólnota Autonomiczna, w której ma być realizowana inwestycja, może ustalać własne przepisy urbanistyczne.

Z powyższego można wywnioskować, że przy zakupie nieruchomości położonej na gruncie rolnym konieczne jest zapoznanie się z planami zagospodarowania przestrzennego danej Wspólnoty Autonomicznej i gminy oraz ustalenie, czy można na niej budować, czy też jest ona chroniona przez Wspólnotę, co uniemożliwi wznoszenie budynków.

ANALIZA GRUNTÓW ROLNYCH

Z powyższego wynika konieczność rozróżnienia czy grunty rolne rzeczywiście pozwalają na zabudowę na swoim terenie, czy też są chronione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wspomniano, konieczne jest uwzględnienie faktu, że plan zagospodarowania przestrzennego ustalany jest zgodnie z prawodawstwem danej Wspólnoty Autonomicznej. Nawet to prawodawstwo może umożliwić każdej gminie realizowanie własnego – lokalnego – planowania, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację dotyczącą regulacji gruntów rolnych.

W związku z powyższym możliwe jest, aby jedna Wspólnota Autonomiczna zezwoliła na budowę na chronionych gruntach rolnych, spełniających określone wymagania, a inna nie, lub jeśli wyrazi zgodę to przy spełnieniu całkowicie innych warunków. W związku z tym wycena gruntów rolnych różni się od wyceny gruntów miejskich pod względem technik i sposobów jej ustalania.

Ustawa o planowaniu przestrzennym Katalonii z 3 sierpnia 2010 r. nawet nie używa wyrażenia „rolne” w odniesieniu do terenów, które nie są miejskie, ale określa je jako tereny nadające się do zabudowy lub nienadające się do zabudowy. ¹ Niezależnie od powyższego, w art. 32 ustawy zdefiniowano grunty nienadające się do zabudowy jako tereny objęte szczególną ochroną w celu zapobieżenia ich przekształceniom i zachowania ich waloru rolniczego, krajobrazowego, leśnego (czyli prawie w taki sam sposób, jak to czynią przepisy państwowe).

Regulacja obejmuje także grunty nadające się pod zabudowę, czyli takie, które nie są zurbanizowane, ale które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są do zagospodarowania w celu zapewnienia wzrostu liczby ludności i aktywności gospodarczej.²

Ponadto przepisy wspólnotowe w Madrycie rozróżniają grunty rolne pod ochroną (nie pod zabudowę) i nadające się pod zabudowę. Główna różnica polega na tym, że te same kryteria i wartości, które obowiązują w katalońskim prawodawstwie (historia, rolnictwo, leśnictwo, hodowla zwierząt, przyroda itp.) uniemożliwiają zabudowę gruntów będących pod ochroną.

Z kolei inne Wspólnoty Autonomiczne rozróżniają w swoim ustawodawstwie istnienie gruntów rolnych, a nie gruntów, które nadają się do zabudowy lub nie nadają się do zabudowy. Takim przykładem jest Andaluzja – w art. 12 i następnych ustawy 7/2021 z dnia 1 grudnia 2021 r. szczegółowo reguluje grunty rolne jako te, które są chronione przez ustawodawstwo sektorowe przed przekształceniem w grunty miejskie. Kryteria, którymi się posługuje są zgodne z wyżej wymienionymi (krajobraz, przyroda, historia, środowisko) z tą różnicą, że kluczowym elementem ich ochrony jest zrównoważony rozwój.

Niezależnie od tego, co stanowi ustawodawstwo poszczególnych Wspólnot Autonomicznych, można opracować ogólną i rozpowszechnioną koncepcję tego, co oznacza pojęcie gruntu rolnego. W ramach planowania lokalnego grunt może być postrzegany jako grunt chroniony przed przekształceniem się w grunt miejski na podstawie różnych kryteriów, lub jako grunt niezagospodarowany, ale nadający się do zabudowy przy uwzględnieniu wzrostu liczby ludności lub celem przyczynienia się do rozwoju gospodarczego regionu.

Podjęcie decyzji o inwestycji powinno być poprzedzone dokładną analizą, ze świadomością, że każda Wspólnota Autonomiczna ustanawia własne przepisy dotyczące gruntów rolnych (własne warunki i wymagania administracyjne). Dlatego też niezbędnym przy realizacji inwestycji może okazać się profesjonalne doradztwo.

SYSTEM GRUNTÓW ROLNYCH

Przed przejściem do tej części, w której omówiono najważniejsze aspekty prawne uprawy gleby, należy przypomnieć raz jeszcze, że regulacje prawne w zakresie systemu gruntów rolnych również będą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której nieruchomość jest położona. W związku z tym należy mieć na uwadze, że niniejszy akapit opracowano na podstawie ogólnej koncepcji, przedstawionej na szczególnie interesujących przykładach.

Niektóre przepisy stanowią, że grunty rolne, które nie nadają się do zagospodarowania, mogą być wykorzystywane wyłącznie do celów rolnictwa, hodowli zwierząt, leśnictwa, ochrony środowiska itp. Innymi słowy, ze względu na charakter nieruchomości, przepisy dotyczące planowania przestrzennego i urbanistycznego będą określały, jakiego rodzaju budowle i urządzenia oraz na jakich warunkach mogą być wznoszone.³

Oznacza to, że właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca prawo użytkowania nie może swobodnie wznosić budowli lub urządzeń, lecz musi to robić zgodnie z zasadami ustanowionymi przez daną Wspólnotę Autonomiczną lub gminę.

W Katalonii wyraźnie określono, że prawo użytkowania, korzystania i rozporządzania są przyznawane właścicielom, z zastrzeżeniem wymogów prawnych określonych w katalońskiej ustawie o gruntach, przepisach sektorowych i miejskim planowaniu urbanistycznym.⁴ Ponadto obiekty mogą być wznoszone wyłącznie zgodnie z przeznaczeniem danej nieruchomości.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ inwestor zagraniczny jest zainteresowany nie tylko tym, aby wiedzieć, że nie może po prostu budować na swojej nieruchomości, ale musi również wiedzieć, co może budować i jak powinien to robić zgodnie z przeznaczeniem i charakterem nieruchomości.

Ponadto zakazuje się również budowy osiedli miejskich na niezabudowanych gruntach rolnych, z wyjątkiem następujących przypadków: rekonstrukcji i renowacji gospodarstw rolnych i domów do celów architektonicznych i historycznych, prac prowadzonych przed obecnym etapem planowania i korygowania negatywnego wpływu na środowisko naturalne lub krajobraz. Wszystko to podlega rygorystycznym kontrolom administracyjnym, a złożone wnioski są rozpatrywane indywidualnie.

Niezależnie od powyższego, rząd Katalonii zezwala na to, aby obszary niezagospodarowane były przedmiotem działań, jeżeli przemawia za tym interes publiczny. W praktyce przyczynia się to między innymi do rozwoju ruchu sportowego, kulturalnego i edukacyjnego.

Ponadto art. 47 katalońskiej ustawy o glebach wyraźnie zabrania przeznaczania gruntów rolnych do celów, które zmieniają przeznaczenie lub właściwości gruntu lub naruszają wartości uzasadniające jego zachowanie.

We Wspólnocie Autonomicznej Madrytu system urbanistyczny dotyczący niezagospodarowanych obszarów chronionych jest w dużej mierze regulowany przepisami sektorowymi. Oznacza to, że to gminy w ramach planowania przestrzennego i urbanistycznego mogą określać zasady dotyczące warunków użytkowania gruntów rolnych.

Przewiduje się również, że budowle i obiekty dopuszczalne w ramach danego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być niezbędne do celów, dla których grunt jest faktycznie przeznaczony i muszą odpowiadać funkcji gruntu rolnego, na którym mają być zbudowane.⁵

Podobnie stanowią przepisy Wspólnoty Autonomicznej Andaluzji, zgodnie z którymi na chronionych gruntach rolnych dopuszcza się budowę zgodnie z reżimem ustanowionym w odpowiednich przepisach i miejskich planach zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, reżim gruntów rolnych i nieprzeznaczonych pod zabudowę będzie determinowany i uwarunkowany istnieniem ścisłego związku z rozwojem działalności, dla której grunty te są przeznaczone.

CZY MOGĘ WYBUDOWAĆ DOM NA GRUNCIE ROLNYM?

W tej kwestii również występują różnice pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami Autonomicznymi.

W Andaluzji przewiduje się, na mocy wyżej wymienionej ustawy, możliwość budowy wolnostojących domów jednorodzinnych na gruntach wiejskich, o ile nie prowadzi to do powstawania nowych osiedli ani nie uniemożliwia normalnego rozwoju zwykłego użytkowania gruntów rolnych.

Z kolei w Katalonii zezwala się również na budowę mieszkań rodzinnych lub mieszkań przeznaczonych do zakwaterowania pracowników, pod warunkiem, że są one bezpośrednio i w sposób uzasadniony związane z działalnością rolniczą, hodowlaną, związaną z zasobami naturalnymi lub ogólnie z działalnością wiejską.

Natomiast w Galicji ustawa nr 2/2016 z dnia 10 lutego zezwala na budowę budynków mieszkalnych na gruntach rolnych, które nie są pod ochroną. W przypadku gruntów rolnych znajdujących się pod ochroną dopuszcza się zabudowę mieszkaniową, gdy jest związana z hodowlą lub rolnictwem i zabrania się jakiegokolwiek innego wykorzystania niż określone przeznaczenie nieruchomości.

W przypadku realizacji transakcji handlowych na gruntach rolnych pojawiają się inne utrudnienia. Można stwierdzić, iż zabudowa na gruntach rolnych będzie możliwa, o ile będzie bezpośrednio uzasadniona przeznaczeniem lub charakterem danego terenu. Powyższe nie stoi na przeszkodzie w realizacji projektu gospodarczego, który spełnia każde z ustalonych ograniczeń, umożliwiając budowę na przykład elektrowni wiatrowych, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono, że teren jest rzeczywiście przeznaczony na cele ekologiczne i środowiskowe.

WNIOSKI

Niewątpliwie decyzja o realizacji inwestycji na terenie o charakterze rolnym zakłada większą złożoność niż inwestycja na gruntach miejskich. O złożoności tej decyduje nie tylko kwota, jaką trzeba przeznaczyć na nabycie nieruchomości rolnej, ale także w dużej mierze trudności polegające na przepisach, które różnią się w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, a nawet gminy, w której położona jest nieruchomość.

Jak już wspomniano, każda Wspólnota Autonomiczna określa własne przepisy, co pozwala każdej gminie na opracowanie własnego planu zagospodarowania przestrzennego. To z kolei oznacza, że system użytkowania gruntów rolnych będzie bezpośrednio uwarunkowany przepisami gminy, w której położona jest nieruchomość.

Z powyższego można wywnioskować, że nabycie nieruchomości położonej na gruntach rolnych, w szczególności niezagospodarowanych, powinno być poprzedzone analizą planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. Jest to niezwykle ważne, ponieważ projekt nieruchomości będzie bezpośrednio podlegał zapisom ustanowionym w miejskim planie zagospodarowanie przestrzennego. W związku z tym, należy w pierwszej kolejności zorientować się, czy ten teren jest przeznaczony na cele rolne, czy też nie, ponieważ w przeciwnym razie nie będzie można budować niczego związanego z innymi walorami ochronnymi niż wcześniej ustalone.

Szczególnie ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że budynki znajdujące się na gruncie rolnym nie mogą być swobodnie budowane ani wznoszone, ponieważ mogą być chronione lub zastrzeżone. Konieczne będzie w takim przypadku spełnienie wszystkich wymogów prawnych oraz uzyskanie zezwoleń na wspomniane prace.

To samo dotyczy gruntów pod zabudowę, które z jednej strony – ze względu na swoje uregulowania – pozwalają na większą swobodę w zakresie robót budowlanych, a z drugiej wspomniana swoboda jest ograniczona przez intensywne kontrole, żądania i wymogi prawne.

W tym sensie na chronionych gruntach rolnych nie można budować nic, co nie jest ściśle związane z celami chronionymi przez prawo, takimi jak walory rolne, krajobrazowe, hodowlane, środowiskowe, ekologiczne itp. W związku z tym niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu rekreacyjnego czy budowę klubu nocnego. Z tego powodu zdecydowanie zaleca się przestudiowanie rejestru katastralnego nieruchomości przed jej nabyciem, ponieważ w ten sposób będzie można poznać rodzaj gruntu, na którym położona jest nieruchomość.

Zaleca się ponadto, aby w celu prawidłowej realizacji projektu nieruchomość została dokładnie przeanalizowana pod kątem prawnym.

Jako kancelaria doradzamy kompleksowo podczas transakcji zakupu nieruchomości, w tym gruntów rolnych. Proponujemy naszym Klientom kompletne rozwiązania dopasowane do ich indywidualnych planów i projektów.

---

1 Art. 25 i następne dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym.

2 Art. 33 dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym

3 Ustawa 9/2001 z dnia 17 czerwca o gruntach Wspólnoty Madrytu.

4 Art. 47 i następne Ustawy o gruntach Katalonii.

5 Art. 28 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

6 Art. 29 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

7 Art. 19 ust. 3.