Prawo Beckhama, znane oficjalnie jako specjalny system podatkowy dla osób fizycznych przybywających do Hiszpanii w celu podjęcia pracy, to specjalny system podatkowy, który oferuje znaczące korzyści podatkowe dla osób, które przeprowadzają się do Hiszpanii w celach zawodowych.
System wprowadzony, aby przyciągać zagranicznych profesjonalistów, swoje potoczne imię zawdzięcza piłkarzowi Davidowi Beckhamowi, który był jednym z pierwszych beneficjentów tego systemu.
Kluczowe cechy Prawa Beckhama
Opcjonalność: Prawo Beckhama jest reżimem podatkowym, z którego mogą skorzystać tylko osoby, które spełniają określone kryteria. Jest ono opcjonalne, co oznacza, że podatnik musi sam zdecydować, czy chce skorzystać z tego rozwiązania.
Wniosek: Aby skorzystać z tego reżimu, konieczne jest złożenie wniosku do hiszpańskiej Agencji Podatkowej. We wniosku należy udowodnić, że spełnia się wymagania związane z rezydencją, pracą i dochodami.
Okres obowiązywania: Prawo Beckhama może być stosowane przez okres maksymalnie 6 lat. Niemniej jednak możliwe jest wcześniejsze zakończenie korzystania z tego reżimu.
Wymagania, aby skorzystać z Prawa Beckhama
Aby móc skorzystać z korzyści Prawa Beckhama, należy spełnić kilka istotnych warunków:
Rezydencja: Osoba starająca się o to zwolnienie podatkowe nie może być rezydentem podatkowym w Hiszpanii przez co najmniej 10 lat przed przeprowadzką.
Praca: Przeprowadzka do Hiszpanii musi być związana z nową ofertą pracy. Niezbędne jest przedstawienie dowodu zatrudnienia na terytorium Hiszpanii.
Dochody: Nie można uzyskiwać dochodów z prowadzenia działalności gospodarczej w Hiszpanii (np. jako freelancer lub przedsiębiorca prowadzący stałą działalność gospodarczą).
Główne zalety Prawa Beckhama
Stała stawka podatkowa: Jedną z największych korzyści jest obniżona, stała stawka podatkowa wynosząca 24% dla dochodów do 600 000 EUR. Dochody powyżej tej kwoty opodatkowane są stawką 47%. W porównaniu do standardowych stawek progresywnych, które mogą sięgać prawie 50%, jest to znaczna ulga.
Opodatkowanie tylko dochodów w Hiszpanii: Podatnicy korzystający z Prawa Beckhama są zobowiązani do płacenia podatków wyłącznie od dochodów uzyskanych w Hiszpanii. Dochody z zagranicy są zwolnione z opodatkowania, co stanowi dużą zaletę dla osób posiadających międzynarodowe inwestycje lub działalności.
Brak obowiązku zgłaszania zagranicznych aktywów: Osoby korzystające z tego reżimu nie muszą składać formularza 720, który wymaga zgłaszania zagranicznych aktywów przekraczających 50 000 EUR.
Potencjalne wady Prawa Beckhama
Brak możliwości stosowania umów o unikaniu podwójnego opodatkowania: Osoby korzystające z Prawa Beckhama nie mogą korzystać z większości umów międzynarodowych o unikaniu podwójnego opodatkowania, co może prowadzić do dodatkowych kosztów podatkowych.
Ograniczone odliczenia: Korzystający z tego reżimu nie mają możliwości skorzystania z niektórych ulg podatkowych, takich jak ulgi na dzieci lub odliczenia kosztów związanych z zatrudnieniem.
Podsumowanie
Prawo Beckhama to korzystna opcja dla pracowników i specjalistów przenoszących się do Hiszpanii. Oferuje ono istotne ulgi podatkowe, zwłaszcza dla osób, które nie osiągają wysokich dochodów z działalności zagranicznej. Warto jednak dokładnie przeanalizować każdy przypadek z osobna, żeby potwierdzić czy istnieje możliwość zastosowanie tego sytemu.
Krajowa Informacja Skarbowa wydała ważną interpretację, która może ucieszyć osoby planujące zakup nieruchomości za granicą, w szczególności w Hiszpanii. Okazuje się, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce mogą zostać zainwestowane w innym kraju Unii Europejskiej, co pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego w Polsce. Oznacza to, że nawet osoby posiadające kilka mieszkań mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile spełnią pewne warunki.
Zwolnienie z PIT na zakup mieszkania w Hiszpanii
Interpretacja wydana przez KIS dotyczy kobiety, która posiada pięć mieszkań w Polsce. Planuje sprzedaż jednego z nich i przeznaczenie uzyskanych środków na zakup mieszkania w Hiszpanii, gdzie zamierza spędzać 4-5 miesięcy w roku. Ważnym elementem w tej sprawie jest to, że nieruchomość w Hiszpanii nie będzie wykorzystywana komercyjnie – nie będzie wynajmowana ani służyła celom inwestycyjnym. Właścicielka chce korzystać z niej na własne potrzeby mieszkaniowe.
Zgodnie z interpretacją KIS z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS), kobieta może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, unikając zapłaty 19% podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w Polsce, pod warunkiem że całość uzyskanych środków przeznaczy na zakup nieruchomości w Hiszpanii. To oznacza, że lokal kupiony za granicą może być traktowany jako „własne cele mieszkaniowe”, co jest kluczowym warunkiem do skorzystania z ulgi.
Własne cele mieszkaniowe – brak ograniczeń co do liczby nieruchomości
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji wyraźnie zaznaczył, że ustawa o PIT nie ogranicza liczby posiadanych nieruchomości, które można mieć, aby skorzystać ze zwolnienia z podatku. Kluczowym warunkiem jest jednak to, że nieruchomość nabyta ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości musi służyć zaspokajaniu „własnych potrzeb mieszkaniowych” podatnika.
Oznacza to, że nawet posiadanie kilku mieszkań nie wyklucza możliwości skorzystania z ulgi, o ile nowo nabyty lokal faktycznie będzie wykorzystywany przez właściciela do celów mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych. W omawianej sprawie kobieta potwierdziła, że zakup nieruchomości w Hiszpanii ma na celu poprawę jej komfortu życia, zwłaszcza ze względów zdrowotnych, ponieważ źle znosi polskie zimy.
Niejednolita interpretacja przepisów
Choć interpretacja wydana przez KIS jest korzystna, eksperci wskazują, że sposób rozumienia pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” może być różny w zależności od konkretnego przypadku. Na przykład, dyrektor KIS podkreślił, że prowadzenie działalności inwestycyjnej, takiej jak wynajem mieszkań, wyklucza możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Jednak w innej interpretacji z 2023 roku KIS stwierdził, że czasowe wynajmowanie lokalu nie wyklucza skorzystania z ulgi, o ile pierwotnym celem nabycia nieruchomości było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ta niejednolitość w interpretacjach sugeruje, że w sytuacjach spornych warto zwrócić się o indywidualną interpretację podatkową, która może ochronić podatnika przed ewentualnymi konsekwencjami ze strony fiskusa.
Podsumowanie
Nowa interpretacja podatkowa KIS to dobra wiadomość dla osób, które chcą zainwestować w nieruchomości w Hiszpanii. Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej na zakup mieszkania w innym kraju UE pozwala na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w Polsce, co stanowi duże ułatwienie dla nabywców. Jednakże, ze względu na różnorodność interpretacji przepisów, warto upewnić się, że konkretna transakcja spełnia wymogi do skorzystania z ulgi, a w razie wątpliwości – zwrócić się o własną interpretację podatkową.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania szczegółowych informacji na temat swojej sytuacji podatkowej, zalecamy skonsultowanie się z doradcą podatkowym.
Podatek od przeniesienia własności (ITP) to główny podatek, z którym musisz się zmierzyć podczas zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Z tego względu ważne jest, abyś znał stawkę podatku, która znajdzie zastosowanie w Twoim przypadku, ponieważ zależy ona od regionu autonomicznego, w którym znajduje się nieruchomość. Każdy region stosuje inny procent od wartości katastralnej nieruchomości. Aby rozwiać wątpliwości, przedstawiamy szczegółowe informacje na temat ITP w różnych regionach Hiszpanii w 2024 roku.
Co to jest podatek od przeniesienia majątku (ITP)?
Podatek od przeniesienia majątku obciąża wszelkie odpłatne przeniesienia własności, dotyczące zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, które stanowią majątek osób fizycznych lub prawnych. Dotyczy to również ustanawiania praw rzeczowych, udzielania pożyczek, gwarancji, najmu, emerytur oraz koncesji administracyjnych.
W kontekście nieruchomości, podatek ten obejmuje transakcje dotyczące zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, jednak nie dotyczy operacji przeprowadzanych przez przedsiębiorców w ramach ich działalności zawodowej.
Jak opłacić podatek ITP?
Masz 30 dni roboczych na uregulowanie podatku ITP od momentu podpisania umowy sprzedaży. W zależności od regionu autonomicznego, prezentacja deklaracji podatkowej może wymagać procedur online lub stacjonarnych. Najlepiej jest skonsultować się z odpowiednim organem podatkowym w swoim regionie z odpowiednim wyprzedzeniem, aby dowiedzieć się, jakie dokumenty są wymagane i jak należy złożyć deklarację. Jeśli nie chcesz samemu załatwiać tych czasochłonnych czynności, możesz poprosić o wsparcie polskojęzycznego adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii.
Ile wynosi podatek ITP w 2024 roku?
Wiedza o tym, jak obliczyć ITP, jest kluczowa, aby zrozumieć, jaki będzie faktyczny koszt zakupu nieruchomości. Oprócz ceny uzgodnionej z sprzedawcą, to właśnie ITP będzie największym dodatkowym wydatkiem, a w przypadku nabywania nieruchomości z rynku pierwotnego – VAT (na Wyspach Kanaryjskich – IGIC).
ITP jest podatkiem regionalnym, co oznacza, że każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki. Mimo że istnieje ogólnokrajowe ramy prawne, większość regionów korzysta z prawa do ustalania własnych stawek w ramach ITP. Stawka podatku ustalana jest na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. W zależności od regionu, istnieją także ulgi podatkowe, na przykład dla młodych osób czy przy zakupie mieszkań socjalnych.
Stawki ITP w poszczególnych regionach autonomicznych w 2024 roku
Poniżej przedstawiamy ogólne stawki ITP obowiązujące w różnych regionach autonomicznych w 2024 roku. Pamiętaj jednak, że mogą istnieć wyjątki oraz stawki ulgowe, z których możesz skorzystać:
Wspólnota Autonomiczna
ITP
Andaluzja
7%
Aragonia
8-10%
Asturia
8-10%
Baleary
8-13%
Wyspy Kanaryjskie
6,5%
Kantabria
9%
Kastylia-La Mancha
9%
Kastylia i León
8-10%
Katalonia
10-11%
Ceuta
6%
Madryt
6%
Walencja
10-11%
Estremadura
8-11%
Galicja
8%
La Rioja
7%
Melilla
6%
Murcja
8%
Nawarra
6%
Kraj Basków
7%
W przypadku regionów takich jak Madryt i Nawarra, obowiązuje podstawowa stawka 6%. Inne regiony, takie jak Murcja, Kantabria czy Kastylia-La Mancha, mają wyższe stawki, sięgające 9-10%. W Katalonii i Walencji podatek wynosi od 10 do 11%, natomiast na Balearach dochodzi do 13%.
Przykłady regionalnych stawek ITP:
Andaluzja: Podstawowa stawka ITP wynosi 7%, ale może być obniżona do 6% w przypadku nieruchomości o wartości poniżej 150.000 euro lub do 3,5%, jeśli transakcja służy promowaniu polityki mieszkaniowej.
Katalonia: W Katalonii podatek wynosi 10% dla nieruchomości o wartości do 1.000.000 euro i 11% dla droższych nieruchomości. W przypadku mieszkań socjalnych stawka wynosi 7%, a dla osób poniżej 32 roku życia lub osób z niepełnosprawnością – 5%.
Jak oblicza się ITP-AJD?
Podstawa opodatkowania od ITP-AJD zależy od rodzaju transakcji, która podlega opodatkowaniu. Zazwyczaj, jest ona określana na podstawie wyższej wartości między: ceną zapłaconą a wartością referencyjną w dniu powstania obowiązku podatkowego.
Wartość referencyjna to kwota ustalana corocznie przez Dyrekcję Generalną Katastru (Dirección General del Catastro), oparta na cenach sprzedaży nieruchomości, które są zawierane u notariusza lub rejestrowane w Księgach Wieczystych. Wartość ta uwzględnia dane katastralne każdej nieruchomości i w żadnym przypadku nie może przekraczać wartości rynkowej. Należy również pamiętać, że często mogą występować błędy w danych katastralnych, a ich korekta może skutkować znacznymi oszczędnościami w płaceniu tego i innych podatków.
Warto zaznaczyć, że przepisy prawa nie przewidują możliwości odwołania się od wartości referencyjnej jako ogólnej zasady, chyba że nastąpi wniosek o korektę błędów katastralnych. Niemniej jednak, w przypadku, gdy dokonano naliczenia podatku lub samemu rozliczano podatek, opierając się na tej wartości referencyjnej, jej wysokość można zakwestionować poprzez odwołanie od decyzji podatkowej lub korektę złożonej samodzielnie deklaracji.
Jak oblicza się podatek od przeniesienia majątku, jeśli nie ma wartości referencyjnej?
Nie wszystkie nieruchomości mają przypisaną wartość referencyjną. W związku z tym, gdy taka wartość nie istnieje lub nie może być potwierdzona przez Dyrekcję Generalną Katastru, podstawą opodatkowania będzie wyższa wartość spośród następujących: zadeklarowana wartość, uzgodniona cena lub wartość rynkowa.
W takich przypadkach, podatnik zazwyczaj deklaruje wartość zadeklarowaną, jednak musi ona odpowiadać wartości rynkowej. Administracja podatkowa ma prawo wszcząć procedurę weryfikacji wartości, aby upewnić się, że zadeklarowana wartość rzeczywiście odpowiada wartości rynkowej.
Na czym polega procedura weryfikacji wartości w przypadku podatku od przeniesienia majątku (ITP-AJD)?
Zobowiązany podatnik samemu wskazuje w deklaracji wartość majątku lub praw w celu ustalenia podstawy opodatkowania, na podstawie której obliczany jest podatek. Takie deklaracje mogą być przedmiotem procedury weryfikacji wartości przeprowadzanej przez administrację.
Często zdarza się, że występują błędy w przebiegu tej procedury, a wartości nie są odpowiednio uzasadnione lub nie odpowiadają rzeczywistości. Są to specyficzne kwestie, które wymagają analizy i znajomości przepisów zarówno z perspektywy technicznej, jak i podatkowej. W tego typu sprawach najlepiej zwrócić się do prawnika, który specjalizuje się w hiszpańskim prawie podatkowym.
Wraz z wejściem w życie nowej Ustawy o prawie do mieszkania (Ley 12/2023 por el derecho de la vivienda) w Hiszpanii, rynek wynajmu mieszkań przeszedł istotne zmiany. Jednym z najważniejszych wprowadzonych środków są dwa wskaźniki: Wskaźnik aktualizacji czynszów oraz Wskaźnik referencyjny cen najmu, które często budzą wątpliwości zarówno wśród najemców, jak i właścicieli nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jakie są kluczowe różnice między nimi oraz kiedy każdy z nich ma zastosowanie.
Czym jest Wskaźnik aktualizacji czynszów (Índice de actualización de alquileres)?
Wskaźnik aktualizacji czynszów to wskaźnik, który określa, jak należy dostosować wysokość czynszu każdego roku, biorąc pod uwagę koszty utrzymania. Ma on zastosowanie w odniesieniu do obowiązujących umów najmu i jest używany do corocznej aktualizacji czynszów.
Do 2022 roku aktualizacja ta była przeprowadzana na podstawie wskaźnika CPI (wskaźnika cen konsumpcyjnych). Jednak w wyniku kryzysu wywołanego wojną w Ukrainie, rząd hiszpański ograniczył wzrost czynszów do 2%, odłączając go od wskaźnika CPI. Ograniczenie to obowiązywało do końca 2023 roku, a od 2024 roku czynsze mogą wzrastać maksymalnie o 3%. Przed końcem 2024 roku hiszpański Narodowy Instytut Statystyczny (INE) ogłosi nowy wskaźnik, który będzie obowiązywał na kolejne lata.
Czym jest Wskaźnik referencyjny cen najmu (Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno)?
Wskaźnik referencyjny cen najmu to narzędzie, które reguluje maksymalną cenę wynajmu w tzw. strefach przeciążonych, czyli obszarach, w których istnieje ryzyko braku dostępnych mieszkań w wyniku nadmiernego popytu i niewystarczającej podaży. Zastosowanie wskaźnika ma miejsce jedynie w nowych umowach najmu i dotyczy wyłącznie nieruchomości znajdujących się w takich strefach.
Warto zaznaczyć, że to władze poszczególnych wspólnot autonomicznych decydują o tym, które obszary zostaną uznane za strefy napięte. Obecnie jedyną wspólnotą, która ogłosiła takie strefy, jest Katalonia, gdzie wskaźnik obowiązuje w 140 gminach.
Główne różnice między wskaźnikami
Najważniejsza różnica między Wskaźnikiem aktualizacji czynszów a Wskaźnikiem referencyjnym cen najmu polega na ich zastosowaniu. Wskaźnik aktualizacji czynszów dotyczy corocznych zmian czynszów w całej Hiszpanii, w przypadku, gdy umowy najmu przewidują takie aktualizacje. W 2024 roku wzrost ten jest ograniczony do 3%.
Z kolei Wskaźnik referencyjny dotyczy tylko nowych umów najmu w strefach przeciążonych i określa maksymalną dopuszczalną cenę wynajmu. Warto dodać, że duzi właściciele (posiadający 5 lub więcej nieruchomości) nie mogą wynajmować mieszkań powyżej maksymalnych limitów określonych przez wskaźnik.
Kupno nieruchomości to poważna decyzja, która wiąże się z szeregiem formalności, z którymi nie zawsze jesteśmy zaznajomieni, szczególnie jeśli robimy to po raz pierwszy. Jednym z kluczowych pojęć, o którym warto wiedzieć, są obciążenia nieruchomości. Czym właściwie są i dlaczego są tak istotne dla przyszłych właścicieli?
Czym są obciążenia nieruchomości w Hiszpanii?
Obciążenia nieruchomości to różnego rodzaju długi lub zobowiązania finansowe, które ciążą na nieruchomości i mogą przejść na nowego właściciela po jej zakupie. Choć to sprzedający odpowiada za powstałe długi, w momencie transakcji stają się one problemem kupującego, jeśli odpowiednio wcześnie nie zostaną wykryte i uregulowane. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie, czy mieszkanie lub dom, który planujemy kupić w Hiszpanii, nie jest nimi obciążony.
Najczęściej spotykanym obciążeniem jest hipoteka. Jednak to nie jedyna forma zadłużenia, która może dotyczyć nieruchomości. Inne często występujące obciążenia to zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, nieopłacone rachunki za media, a także ewentualne zajęcia komornicze lub umowy najmu.
Najczęstsze rodzaje obciążeń
Hipoteka
Najpopularniejsza forma obciążenia nieruchomości. Zwykle hipoteka zostaje spłacona podczas transakcji sprzedaży, ale warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest nadal nią obciążona.
Zajęcia sądowe („komornicze”)
Jeśli właściciel ma niespłacone długi, nieruchomość może zostać zajęta przez sąd (w Hiszpanii działa zamiast komornika). Zanim dojdzie do transakcji, warto upewnić się, że tego rodzaju obciążenie nie występuje.
Umowa najmu
Zgodnie z przepisami, jeśli kupujemy nieruchomość, w której obowiązuje jeszcze umowa najmu, nowy właściciel zobowiązany jest do jej respektowania.
Służebność i prawo użytkowania
Mogą istnieć przypadki, w których nieruchomość posiada tzw. prawo użytkowania przez inne osoby, co oznacza, że choć będziemy jej właścicielami, nie będziemy mogli z niej korzystać na własnych warunkach.
Długi wspólnoty mieszkaniowej
Często pojawiające się zobowiązania, które mogą przejść na nowego właściciela, to zaległości w płatnościach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Nieopłacone rachunki za media
Choć nie są klasycznym obciążeniem wpisanym do ksiąg wieczystych, nieopłacone rachunki za media również mogą przysparzać problemów nowemu właścicielowi.
Zaległe podatki lokalne
Podatki takie jak podatek od nieruchomości (IBI) czy podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP) mogą być zadłużeniami, które nie zawsze są widoczne w księgach, ale mogą obciążyć nowego właściciela.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma obciążenia?
Najprostszym sposobem, aby dowiedzieć się, czy hiszpańska nieruchomość ma obciążenia, jest uzyskanie wypisu z księgi wieczystej. Jest to dokument, który możemy uzyskać w hiszpańskim Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad) i który zawiera informacje o właścicielu nieruchomości, a także o wszystkich obciążeniach, takich jak hipoteki, zajęcia sądowe, prawa użytkowania itp.
Warto również zapytać sprzedającego o zaświadczenie od wspólnoty mieszkaniowej, które potwierdza, że wszystkie opłaty są uregulowane. Dodatkowo, warto sprawdzić rachunki za media oraz podatki, aby upewnić się, że nie przejmujemy żadnych zaległości.
Podsumowanie
Sprawdzenie obciążeń nieruchomości przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii to jeden z najważniejszych kroków, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po finalizacji transakcji. Pamiętajmy, że wiele obciążeń przechodzi na nowego właściciela, dlatego dokładna weryfikacja dokumentacji i sytuacji prawnej nieruchomości jest niezbędna, aby zabezpieczyć nasze interesy. Jeśli masz wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpanskim prawie nieruchomości, który pomoże Ci uniknąć potencjalnych problemów.
Postanowiłeś sobie, że chcesz zamieszkać w Hiszpanii. Wybrałeś już nawet swoje przyszłe miasto i widziałeś już kilka ciekawych nieruchomości. Teraz nadszedł czas na zdecydowanie się na jedną z nich i przeprowadzenie transakcji jej nabycia. Zazwyczaj, wiąże się to z koniecznością uzyskania finansowania, ponieważ nie jest to mała kwota, którą trzeba zapłacić.
Na szczęście, Hiszpania oferuje bardzo dobre możliwości uzyskania kredytu hipotecznego dla obcokrajowców. W tym artykule wyjaśniamy wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat.
Dlaczego Hiszpania to jedno z najlepszych miejsc do uzyskania kredytu hipotecznego i finansowania zakupu nieruchomości?
Możesz tego nie wiedzieć, ale Hiszpania co roku uzyskuje czołowe miejsca w rankingu najlepszych krajów do zakupu nieruchomości. Wynika to z wielu czynników, jednym z nich są korzyści związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Oprócz niskich kosztów kredytu hipotecznego, istotna jest także oferowana elastyczność w jego uzyskaniu.
Jakie są główne zalety?
Unikaj płacenia opłat początkowych
Po wprowadzeniu nowej ustawy hipotecznej w czerwcu 2019 roku, sytuacja konsumentów w Hiszpanii znacznie się poprawiła.
Od tego czasu to banki pokrywają koszty związane z ustanowieniem hipoteki, takie jak podatek AJD.
W przeszłości kupujący musiał płacić opłaty rejestracyjne, podatek od czynności cywilnoprawnych, honoraria notariusza i inne opłaty. Wszystko to zostało zmodyfikowane przez nowe prawo. Teraz te opłaty pokrywa bank.
To oznacza znaczną redukcję kosztów, co sprawia, że twoja hipoteka jest jeszcze tańsza. Jedynymi kosztami, które będziesz musiał pokryć, są:
Wycena nieruchomości przez bank w celu oceny jej rzeczywistej wartości, która wynosi zazwyczaj od 300 do 600 €.
Opłata manipulacyjna, która różni się w zależności od banku, ale zazwyczaj wynosi 1-1,5%.
Niektóre banki pokrywają również te dwa koszty, co sprawia, że oferta jest jeszcze bardziej korzystna (choć nie wszystkie banki to robią).
To bez wątpienia czyni Hiszpanię jednym z najbardziej konkurencyjnych miejsc do uzyskania finansowania na zakup nieruchomości.
Niskie stopy procentowe
Można dojść do wniosku, że jeśli banki tracą te początkowe dochody, które wcześniej otrzymywały, na pewno znalazły sposób, aby odzyskać te pieniądze z innych źródeł. Muszą obciążać kupujących w inny sposób, żeby im się opłacała taka strategia.
Jednak rzeczywistość wygląda inaczej.
Obecnie stopy procentowe w Hiszpanii są naprawdę niskie. W rzeczywistości są na najniższym poziomie od ostatnich 30 lat.
Hiszpania jest jednym z krajów w Europie o najniższych stopach procentowych. To czyni ją idealnym miejscem do uzyskania finansowania.
Jeśli nadal zastanawiasz się, gdzie leży główny problem nowego prawa, znajdziesz go w wysokości udzielanego finansowania. Banki są teraz znacznie bardziej rygorystyczne przy udzielaniu kredytów hipotecznych i finansują jedynie od 60 do 70% wartości nieruchomości. Omówimy to szerzej poniżej.
Jakie są rodzaje hipotek w Hiszpanii?
W Hiszpanii dostępne są trzy główne rodzaje hipotek: zmienne (powiązane z Euriborem), stałe i mieszane (połączenie obu).
Chociaż produkty finansowe są identyczne dla rezydentów i nierezydentów, mogą wystąpić pewne różnice wynikające z podstawowych warunków pożyczki.
Różnice między rezydentami a nierezydentami
Jak już wspomniano, bez względu na liczbę dni spędzonych w kraju (czynnik determinujący, czy jesteś rezydentem, czy nie), dostępne hipoteki są takie same.
Jednakże, jeśli jesteś rezydentem hiszpańskim, możesz liczyć na korzystniejsze warunki.
Jakie są główne różnice?
Nierezydenci będą płacić wyższe oprocentowanie.
Nierezydenci mogą uzyskać finansowanie na ogół do 60% wartości nieruchomości. Z kolei rezydenci w Hiszpanii mogą otrzymać nawet do 70-80% wartości nieruchomości, przy niższych stopach procentowych.
Nierezydenci zazwyczaj mogą uzyskać kredyt hipoteczny na okres do 20 lat, podczas gdy rezydenci mogą uzyskać kredyt na okres do 40 lat.
Banki mniej chętnie udzielają hipoteki ze stałym oprocentowaniem dla nierezydentów.
Nierezydenci muszą dostarczyć dodatkowy dokument – raport z Biura Informacji Kredytowej.
Osoby przebywające w Hiszpanii mniej niż 183 dni w roku muszą rozliczyć podatki związane ze sprzedażą nieruchomości w inny sposób niż rezydenci, np. należy zatrzymać od nich 3% kwoty sprzedawanej nieruchomości na poczet rozliczenia podatku dochodowego (tzw. retención).
Niektóre hipoteki dla nierezydentów mogą być mniej elastyczne i nieco przestarzałe. Dlatego porównanie ofert jest tutaj jeszcze bardziej istotne.
Ogólne warunki hipotek dla ekspatów
W tej części przedstawimy podstawowe informacje, które musisz znać, ubiegając się o hipotekę jako obcokrajowiec. Omówimy różne warunki, jakich możesz się spodziewać po otrzymaniu oferty.
To niezwykle ważne, ponieważ pozwoli Ci to uzmysłowić sobie ile będziesz potrzebować pieniędzy oraz jakie są rzeczywiste koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Ile możesz pożyczyć na hipotekę?
Zasadniczo, banki udzielają kredytów hipotecznych do maksymalnie 60-70% wartości nieruchomości dla obcokrajowców. Jeśli jednak możesz udowodnić, że mieszkasz i płacisz podatki w Hiszpanii (przynajmniej przez 2 lata), możesz uzyskać finansowanie nawet do 80%. W pewnych szczególnych sytuacjach możliwe jest uzyskanie 100% finansowania, np. przy zakupie nieruchomości zajętej przez bank.
Ważna uwaga: na jakiej podstawie określa się procent finansowania, który możesz uzyskać na zakup nieruchomości? Na najniższej wartości między ceną sprzedaży a wyceną nieruchomości (określoną przez specjalistów banku).
Jakie jest typowe oprocentowanie?
Odpowiedź zależy od profilu kupującego (jak wiarygodny jesteś w oczach banku).
System hipoteczny w Hiszpanii jest zasadniczo prosty. Najczęściej występują dwa rodzaje hipotek: o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Hipoteki o stałym oprocentowaniu oferują stopy procentowe w przedziale 2-4%, a zmienne zależą od Euriboru i profilu kredytobiorcy (jest to stopa złożona).
Ile własnych środków będziesz musiał zainwestować w zakup nieruchomości (bez uwzględnienia kredytu hipotecznego)?
To kluczowa kwestia. Oblicz, ile dokładnie będziesz musiał zapłacić za zakup nieruchomości niczym podejmiesz jakiekolwiek decyzje. Ile pieniędzy musisz mieć na koncie, aby móc kupić dom, nie uwzględniając finansowania, które uzyskasz z kredytu hipotecznego. Aby poznać tę kwotę, musisz wziąć pod uwagę:
Wartość nieruchomości
Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości. W zależności od regionu mogą się różnić, ale dla uproszczenia przyjmujemy średnio 15%. To jest procent, którego można się spodziewać w Barcelonie lub Walencji.
Jak już wspomniano, bank udzieli ci 70% wartości nieruchomości. Pamiętaj, że procent ten nie jest zazwyczaj stosowany do ceny sprzedaży, lecz do wartości nieruchomości.
Jeśli przeprowadzisz obliczenia, zobaczysz, że musisz mieć na koncie od 45-50% całkowitej kwoty (100% + 15% – 70%). To jest to, co będziesz musiał zapłacić z góry (bez żadnego kredytu) z własnej kieszeni.
Na ile lat mogę uzyskać hipotekę jako ekspat?
Okresy kredytowania wynoszą zazwyczaj od 5 do maksymalnie 40 lat. Jeśli jesteś nierezydentem, będzie to bliżej dolnej granicy tego zakresu (5-20 lat), a rezydenci zazwyczaj mają od 20 do 30 lat na spłatę kredytu hipotecznego.
Mogą także występować dodatkowe ograniczenia. Będzie to różnić się w zależności od banku, ale zazwyczaj trudno jest znaleźć hipoteki, które pozwalają na spłatę po ukończeniu 75 lat. Okresy te muszą zakończyć się wcześniej.
Jak uzyskać hipotekę w Hiszpanii jako obcokrajowiec krok po kroku
Przygotowanie i złożenie dokumentów: Należy dostarczyć dokumenty identyfikacyjne, informacje o dochodach i zobowiązaniach oraz dowody płacenia podatków.
Otrzymanie wstępnej oferty hipotecznej: Po przeanalizowaniu dokumentów bank przedstawi pierwszą ofertę, która zazwyczaj nie jest ostateczna.
Otwarcie konta bankowego: Po otrzymaniu oferty, otwórz konto bankowe w Hiszpanii, z którego będą pobierane raty kredytu.
Porównanie ofert: Sprawdź propozycje różnych banków, aby uzyskać najlepsze warunki.
Akceptacja oferty: Wybierz najlepszą ofertę po dokładnej analizie.
Podpisanie umowy hipotecznej: Zakończenie procesu u notariusza.
Przestrzeganie tych kroków pozwoli ci uzyskać najlepsze możliwe warunki hipoteczne i zrealizować marzenie o posiadaniu własnej nieruchomości w Hiszpanii.
Ile czasu zajmuje uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii?
Od początku do końca, uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii zajmuje od 6 do 8 tygodni. Chociaż proces ten może zostać ukończony nawet w 4 tygodnie, jest to dość rzadkie.
Dodatkowo, w zależności od sześciu kroków, które omówiliśmy wcześniej, może to zająć więcej czasu, w zależności od tego, ile czasu zajmie przygotowanie dokumentów (krok 1) lub porównanie ofert bankowych (krok 4).
Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego jako obcokrajowiec w Hiszpanii
Dokumenty, które musisz przedstawić, to te, które pomogą zidentyfikować Cię przed bankiem oraz wykazać dochody, aktywa i zobowiązania. Oto lista wymaganych dokumentów:
Kopia paszportu
NIE, numer identyfikacyjny niezbędny do zakupu nieruchomości w Hiszpanii i przeprowadzania innych procedur prawnych
Akt małżeństwa lub umowa przedślubna (jeśli dotyczy)
Potwierdzenie zatrudnienia lub dochodów, np. ostatnie trzy odcinki wypłaty i umowa o pracę (jeśli jesteś zatrudniony) lub ostatnie deklaracje podatkowe (jeśli jesteś samozatrudniony)
Ostatnia deklaracja podatkowa
Umowa podpisana ze sprzedawcą
Dowód, że wszystkie podatki od nieruchomości zostały opłacone
Pełne informacje o innych zobowiązaniach kredytowych
Zaświadczenie o aktywach i zobowiązaniach
Kopia tytułów własności istniejących nieruchomości (w Hiszpanii i innych krajach)
Pamiętaj, że wszystkie te dokumenty muszą być w języku hiszpańskim, więc muszą być przetłumaczone.
Jak uzyskać najlepsze warunki kredytu hipotecznego jako obcokrajowiec
Jaką strategię należy przyjąć, aby uzyskać najlepsze możliwe warunki? Oto sześć wskazówek, które mogą znacznie pomóc obcokrajowcowi:
Stań się wiarygodnym klientem dla banku, pokazując swoją zdolność kredytową. Banki podejmują decyzje o przyznaniu kredytu hipotecznego i na jakich warunkach w oparciu profil danego klienta. Jeśli pokażesz, że będziesz w stanie spłacać kredyt bez problemów, warunki kredytu będą znacznie korzystniejsze.
Utrzymuj stabilne źródła dochodów. Pożyczkodawcy wyliczają jedną trzecią twojej pensji i dodają do niej miesięczną ratę kredytu hipotecznego. Całkowita kwota powinna stanowić mniej niż 35% twoich miesięcznych dochodów, abyś był uznawany za wypłacalnego.
Banki preferują, aby twoje źródło dochodów opierało się na stałej pensji (bardziej bezpieczne) niż na dochodach z własnej działalności lub dywidendach. Dlatego dostosuj swoje źródła dochodów do powyższych wymogów.
Jeśli kredyt hipoteczny, o który się ubiegasz, stanowi tylko 60% całkowitej wartości nieruchomości, twoje szanse na uzyskanie lepszych stawek są wyższe.
Pomocne jest ubieganie się o kredyt hipoteczny razem z partnerem.
Rozpocznij proces odpowiednio wcześniej. Nie czekaj do ostatniego momentu, aby skorzystać z kredytu hipotecznego. Staraj się porównywać oferty jak największej liczby banków, aby mieć porównanie i wybrać najkorzystniejszą.
Zaufaj prawnikom specjalizującym się w nieruchomościach, aby pomogli znaleźć najlepsze opcje. Prawnicy naszej kancelarii doradzą od początku do końca przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Dlatego lepiej mieć osobę, na której możesz polegać, aby zarządzała całym i mogła doradzić, gdzie szukać i jakie warunki będą najkorzystniejsze w twoim przypadku.
Posiadając wieloletnie doświadczenie w obsłudze podmiotów gospodarczych, wiemy, jak ważna jest płynność finansowa, której utrzymanie często zależy od sprawnego odzyskiwania należności. W ramach windykacji w Hiszpanii wspieramy klientów na każdym etapie — od analizy sytuacji dłużnika i podjęcia działań przedsądowych, przez prowadzenie postępowań o zapłatę, aż po egzekucję zasądzonych należności.
Kancelaria posiada rozległe doświadczenie w dochodzeniu roszczeń w Hiszpanii, dzięki czemu możemy prowadzić sprawy w sposób uporządkowany, sprawny i dostosowany do charakteru konkretnej wierzytelności. Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak wygląda proces windykacji należności w Hiszpanii — od wezwania do zapłaty, przez postępowanie sądowe, po egzekucję.
Jak pomagamy w windykacji należności w Hiszpanii?
W zależności od charakteru sprawy i etapu, na którym znajduje się wierzytelność, działania mogą obejmować:
przedsądowe wezwanie do zapłaty, w tym wysłanie burofaxu do dłużnika,
negocjacje z dłużnikiem i próbę polubownego zakończenia sporu,
zawarcie ugody pozasądowej lub sądowej,
sądowe dochodzenie należności w Hiszpanii,
uzyskanie nakazu zapłaty oraz prowadzenie postępowania w razie sprzeciwu dłużnika,
uznanie i wykonanie polskiego wyroku w Hiszpanii,
wykonanie innych zagranicznych orzeczeń w Hiszpanii,
prowadzenie postępowania egzekucyjnego i dochodzenie zasądzonej należności z majątku dłużnika.
Jeśli mają Państwo pytania związane z windykacją należności w Hiszpanii,
Jak zabezpieczyć się przed nierzetelnym kontrahentem w Hiszpanii?
Nie zawsze udaje się ustrzec przed współpracą z nierzetelnymi kontrahentami i niekiedy zdarza się, że współpracująca z nami firma zalega z płatnościami. Opóźnienie w płatnościach wsród hiszpańskich firm jest bardzo często spotykane. Jednak warto pamiętać, że prawidłowo sporządzona umowa wraz z właściwymi zabezpieczeniami jej wykonania, takimi jak chociażby zadatek, i skrupulatna ocena ryzyka jeszcze przed nawiązaniem relacji handlowych mogą pomóc uniknąć nieprzyjemności związanych z takimi sytuacjami. Więcej na ten temat można dowiedzieć się tu:
Co do zasady, na proces windykacji wierzytelności w Hiszpanii składają się następujące etapy:
Postępowanie przedsądowe to nic innego, jak próba porozumienia się z kontrahentem. W praktyce zawsze poprzedza postępowanie sądowe i często jest wystarczające, aby bez wdawania się w spór sądowy wyegzekwować zapłatę dochodzonej kwoty. Co do zasady postępowanie to polega na zwróceniu się do dłużnika i wezwaniu go do zapłaty zadłużenia w określonym terminie, za pośrednictwem oficjalnego pisma (burofax), w ślad za którym może nastąpić również kontakt telefoniczny lub e-mailowy.
Postępowanie przedsądowe jest korzystne zarówno dla wierzyciela, jak i dla dłużnika, ponieważ koszty takiego postępowania są znacznie mniejsze niż w przypadku procedury sądowej.
Jak wygląda postępowanie przedsądowe w Hiszpanii krok po kroku
Rodzaj podejmowanych w postępowaniu przedsądowym czynności może się nieco różnić w zależności od konkretnej sprawy. Te działania może podjąć zarówno adwokat, jak i bezpośrednio przedsiębiorca, który jest wierzycielem.
Burofax – wezwanie do zapłaty
Pierwszym krokiem, jaki należy podjąć, jest próba skontaktowania się z dłużnikiem i wyjaśnienia przyczyn braku uregulowania płatności w terminie.
Jeśli wspomniana próba nie skutkuje odzewem ze strony kontrahenta, wówczas należy wystosować pismo burofaxem, czyli rodzajem przesyłki, która pozwala potwierdzić treść wysłanego dokumentu oraz jego doręczenie. Pismo powinno zawierać wszystkie istotne dane dotyczące zobowiązania, w tym kwotę zadłużenia i termin na dokonanie płatności, formalne wezwanie do zapłaty (requerimiento de pago), a także informację, że w przypadku braku zapłaty sprawa może zostać skierowana na drogę sądową.
W praktyce windykacji transgranicznej zdarza się, że hiszpańscy dłużnicy nie reagują na wcześniejsze pisma kierowane bezpośrednio przez polskiego przedsiębiorcę lub jego polskiego adwokata czy radcę prawnego. Hiszpańscy przedsiębiorcy mają przy tym świadomość, że prowadzenie wielu postępowań sądowych w Hiszpanii wymaga udziału hiszpańskiego adwokata (abogado), a w przypadkach przewidzianych prawem również pełnomocnika procesowego (procurador). Z tego względu wezwanie wystosowane przez adwokata wykonującego zawód w Hiszpanii może być dla dłużnika wyraźnym sygnałem, że wierzyciel jest przygotowany do skierowania sprawy na drogę sądową.
Z naszego doświadczenia wynika, że w sprawach dotyczących międzynarodowego dochodzenia należności hiszpańscy przedsiębiorcy często podejmują rozmowy lub regulują zadłużenie dopiero po otrzymaniu formalnego wezwania do zapłaty od hiszpańskiego adwokata. Perspektywa wszczęcia postępowania sądowego, a następnie egzekucyjnego, wraz z możliwością powstania dalszych kosztów, może skłonić dłużnika do zapłaty lub podjęcia negocjacji jeszcze na etapie przedsądowym.
Obowiązkowa próba rozwiązania sporu (MASC)
Od wejścia w życie Ley Orgánica 1/2025 (kwiecień 2025 r.) w większości spraw cywilnych w Hiszpanii obowiązuje wymóg wcześniejszej próby MASC (medios adecuados de solución de controversias) — mediacji, negocjacji lub innej formy polubownego rozwiązania sporu, zanim w ogóle złoży się pozew. Sąd może odmówić przyjęcia pozwu, jeśli wierzyciel nie wykaże i nie udokumentuje takiej próby, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków.
Pozasądowa umowa polubowna
Jednym ze sposobów zawarcia porozumienia jest podpisanie pozasądowej umowy polubownej, w której strony ustalą warunki i termin uregulowania płatności. Warto jednak pamiętać, że umowa ta nie stanowi tytułu wykonawczego, w związku z czym w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową.
Notarialna umowa pozasądowa
Ponadto istnieje również możliwość zawarcia notarialnej umowy pozasądowej. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego i podlega egzekucji sądowej, dzięki czemu jest to dużo bezpieczniejsza forma dla wierzyciela, a także szybszy sposób na dochodzenie roszczeń w przypadku, gdyby dłużnik przestał realizować warunki spłaty zadłużenia w przyszłości. Dłużnik we wspomnianej umowie uznaje dług (hiszp. reconocimiento de la deuda), ponadto należy w niej zawrzeć sposób spłaty zadłużenia (zarówno termin, jak i sposób płatności).
Podjęcie próby polubownego dochodzenia roszczeń jest rozwiązaniem korzystnym, jednakże w sytuacji, gdy wspomniane działania nie przynoszą oczekiwanego rezultatu, należy skierować sprawę do sądu w celu wyegzekwowania płatności. Warto pamiętać, że szybka reakcja i skierowanie sprawy do sądu zwiększy szanse na odzyskanie wierzytelności.
Postępowanie sądowe w Hiszpanii
Gdy polubowne sposoby windykacji nie przynoszą skutku i dłużnik nie reaguje na wezwania do zapłaty, sprawę należy skierować do sądu celem sądowego dochodzenia roszczeń. Postępowanie sądowe w Hiszpanii może przybierać różne formy w zależności od rodzaju oraz wysokości dochodzonego roszczenia.
Postępowanie nakazowe (hiszp. proceso monitorio)
Postępowanie nakazowe to szczególna, uproszczona procedura, która ma na celu szybkie rozwiązanie konfliktu i przyznanie wierzycielowi tytułu wykonawczego w przypadku, gdy pozwany nie wnosi sprzeciwu. W ramach tego postępowania można dochodzić należności pieniężnych o dowolnej wysokości, o ile istnienie długu można stwierdzić, przedkładając stosowne dokumenty (faktury, rachunki, umowy). Dłużnik ma 20 dni roboczych na zapłatę albo umotywowany sprzeciw — jeśli nie zareaguje, postępowanie kończy się decyzją (decreto) umożliwiającą od razu wystąpienie o egzekucję.
Postępowanie werbalne (hiszp. juicio verbal)
Juicio verbal to procedura uproszczona, w której wierzyciel może dochodzić roszczeń w przypadkach określonych w hiszpańskim kodeksie postępowania cywilnego, o ile kwota główna nie przekracza 15 000 euro (próg podniesiony z 6 000 € reformą RDL 6/2023 z marca 2023 r.). Postępowanie to charakteryzuje się zwięzłością. Pozew kierowany jest do właściwego sądu, który może dopuścić dowód z przesłuchania stron na rozprawie, a następnie wydaje pisemne orzeczenie.
Postępowanie zwyczajne (hiszp. juicio ordinario)
Natomiast w przypadku dochodzenia roszczeń w wysokości powyżej 15 000 euro zastosowanie ma juicio ordinario, czyli standardowa procedura cywilna, która trwa zazwyczaj od jednego roku do dwóch lat. To postępowanie cechuje większa zawiłość, zwykle dochodzi do przesłuchania wstępnego celem ustalenia dowodów oraz przesłuchanie ewentualnych świadków.
Postępowanie wekslowe (hiszp. juicio cambiario)
Jest to szczególne postępowanie, mające zastosowanie do dochodzenia roszczeń, których podstawą jest wystawiony zgodnie z przepisami Prawa wekslowego (hiszp. Ley Cambiaria y del Cheque) czek lub weksel.
Odsetki za opóźnienie w płatności
Odsetki ustawowe (interés legal del dinero) — 3,25% (2025–2026), stosowane domyślnie, jeśli strony nie ustaliły inaczej.
Odsetki handlowe (interés de demora comercial) — na mocy ustawy o zwalczaniu opóźnień w transakcjach handlowych (Ley 3/2004), stosowane automatycznie między przedsiębiorcami, nawet bez zapisu w umowie. W drugiej połowie 2026 r. wynoszą 10,40% rocznie — stawkę co pół roku publikuje w BOE Sekretariat Generalny Skarbu Państwa. Stawka zmienia się co 6 miesięcy — przed naliczeniem warto zweryfikować aktualną wartość.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenia osobiste w Hiszpanii, dla których przepisy nie przewidują szczególnego terminu przedawnienia, przedawniają się co do zasady po 5 latach od dnia, w którym można żądać wykonania zobowiązania (art. 1964 ust. 2 hiszpańskiego Kodeksu cywilnego, po reformie wprowadzonej przez Ley 42/2015). To jednak termin ogólny — niektóre kategorie roszczeń mają własne, krótsze terminy szczególne, np. roszczenia z tytułu transportu drogowego, opisane w artykule o przedawnieniu roszczeń w transporcie drogowym. Przykładowo, roszczenia odszkodowawcze z tytułu odpowiedzialności pozaumownej przedawniają się co do zasady po 1 roku, natomiast roszczenia wynikające z umowy ubezpieczenia — po 2 latach w przypadku ubezpieczeń szkód i po 5 latach w przypadku ubezpieczeń osobowych. Termin przedawnienia należy więc każdorazowo ustalić w zależności od podstawy prawnej i charakteru dochodzonego roszczenia.
Bieg przedawnienia może zostać przerwany m.in. przez wniesienie pozwu, pozasądowe wezwanie dłużnika do zapłaty lub uznanie długu przez dłużnika.
Windykacja zaległego czynszu i eksmisja najemcy
Jeśli wynajmują Państwo nieruchomość w Hiszpanii, a najemca przestał płacić czynsz, możliwe jest dochodzenie zarówno zapłaty zaległych należności, jak i eksmisji najemcy z powodu braku płatności (desahucio por falta de pago). W ramach tego postępowania można połączyć żądanie rozwiązania umowy najmu i wydania nieruchomości z roszczeniem o zapłatę zaległego czynszu oraz innych należnych kwot.
Wiele problemów z odzyskaniem zaległości bierze się z błędów popełnionych już na etapie umowy najmu — pisaliśmy o tym w artykule o kluczowych kwestiach umowy najmu w Hiszpanii.
Windykacja transgraniczna
Jeśli wierzyciel ma siedzibę w Polsce, a dłużnik w Hiszpanii, prawo unijne daje dodatkowe narzędzia: Europejski Nakaz Zapłaty, opisany w artykule o Europejskim Nakazie Zapłaty, oraz europejskie postępowanie w sprawie drobnych roszczeń (rozporządzenie 861/2007) dla sporów do 5 000 €.
Koszty windykacji sądowej
Osoby fizyczne są co do zasady zwolnione z opłat sądowych (tasas judiciales), natomiast w przypadku osób prawnych kwestia kosztów postępowania zależy od rodzaju prowadzonej sprawy i podejmowanych czynności procesowych. Przy ocenie kosztów windykacji należy również uwzględnić ewentualne honoraria adwokata (abogado) i pełnomocnika procesowego (procurador), a także koszty późniejszego postępowania egzekucyjnego.
Nie warto jednak zwlekać z rozpoczęciem windykacji, ponieważ upływ czasu może nie tylko utrudnić odzyskanie należności, ale również prowadzić do przedawnienia roszczenia. W przypadku problemów z odzyskaniem długu od hiszpańskiego kontrahenta warto skonsultować sprawę z hiszpańskim adwokatem, który oceni dokumentację, dobierze odpowiednią procedurę oraz wskaże działania zmierzające do możliwie szybkiego odzyskania należności.
Egzekucja
Zakończenie procedimiento monitorio czy wyrok nie oznaczają automatycznego odzyskania pieniędzy. Jeśli dłużnik nadal nie płaci, konieczne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego — sąd, na wniosek wierzyciela, może zająć rachunki bankowe, wynagrodzenie, ruchomości, a w ostateczności nieruchomości dłużnika.
Twoi kontrahenci spóźniają się z płatnościami?
Skontaktuj się z nami:
📞 (+48) 797 870 285
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co to jest windykacja?
Windykacja to proces dochodzenia zapłaty należności od dłużnika przy wykorzystaniu środków przewidzianych przez prawo. Może obejmować wezwanie do zapłaty, negocjacje z dłużnikiem, postępowanie sądowe, a następnie egzekucję zasądzonej należności. W praktyce wyróżnia się przede wszystkim windykację polubowną (przedsądową) oraz sądową.
Jak odzyskać dług od firmy w Hiszpanii?
Odzyskanie długu od hiszpańskiego kontrahenta należy rozpocząć od zgromadzenia dokumentacji potwierdzającej należność i podjęcia działań przedsądowych. Jeżeli dłużnik nie płaci dobrowolnie, kolejnym krokiem może być formalne wezwanie do zapłaty, negocjacje, a następnie skierowanie sprawy na drogę sądową. W przypadku odpowiednio udokumentowanych należności pieniężnych jednym z dostępnych postępowań jest procedimiento monitorio.
Od czego zależy skuteczność windykacji w Hiszpanii?
Skuteczność windykacji w Hiszpanii zależy przede wszystkim od jakości dokumentacji potwierdzającej dług, sytuacji majątkowej dłużnika oraz szybkości podjęcia działań przez wierzyciela. Znaczenie ma również sposób zabezpieczenia interesów wierzyciela już na etapie zawierania umowy.
Wierzyciel powinien posiadać dokumenty pozwalające wykazać istnienie, wysokość i wymagalność należności, takie jak umowa, faktury, potwierdzenia wykonania usług lub dostawy towaru oraz korespondencja z dłużnikiem. Im wcześniej zostaną podjęte działania windykacyjne, tym większa jest szansa na odzyskanie należności przed ewentualnym pogorszeniem się sytuacji finansowej dłużnika.
Czy przed złożeniem pozwu w Hiszpanii trzeba próbować porozumieć się z dłużnikiem?
W większości spraw cywilnych w Hiszpanii przed wniesieniem pozwu należy podjąć i odpowiednio udokumentować próbę pozasądowego rozwiązania sporu (MASC). Po reformie wprowadzonej przez Ley Orgánica 1/2025 jest to, z przewidzianymi w ustawie wyjątkami, warunek dopuszczalności postępowania (requisito de procedibilidad).
Sposób przeprowadzenia i udokumentowania próby rozwiązania sporu powinien być dostosowany do konkretnej sprawy, ponieważ może mieć znaczenie dla późniejszego postępowania sądowego.
Na czym polega windykacja polubowna w Hiszpanii?
Windykacja polubowna polega na dochodzeniu należności bez wszczynania postępowania sądowego. Może obejmować kontakt z dłużnikiem, formalne wezwanie do zapłaty, wysłanie burofaxu, negocjacje dotyczące spłaty zadłużenia oraz zawarcie ugody.
Jeżeli działania przedsądowe nie doprowadzą do dobrowolnej zapłaty, wierzyciel może następnie dochodzić należności na drodze sądowej.
Co to jest procedimiento monitorio?
Procedimiento monitorio to przewidziane w hiszpańskim prawie postępowanie służące dochodzeniu udokumentowanych należności pieniężnych. Może zostać wykorzystane, gdy dług jest określony, wymagalny i znajduje potwierdzenie w odpowiedniej dokumentacji, np. fakturach, umowach lub innych dokumentach wskazujących na istnienie zobowiązania.
Jeżeli dłużnik po otrzymaniu wezwania sądu nie zapłaci ani nie wniesie sprzeciwu, wierzyciel może przejść do egzekucji należności. W przypadku wniesienia sprzeciwu dalszy przebieg sprawy zależy m.in. od wartości dochodzonego roszczenia.
Jakie dokumenty są potrzebne do odzyskania długu w Hiszpanii?
Do windykacji długu w Hiszpanii należy zgromadzić przede wszystkim dokumenty potwierdzające istnienie, wysokość i wymagalność należności. Mogą to być w szczególności umowy, faktury, zamówienia, potwierdzenia dostawy towarów lub wykonania usług, potwierdzenia płatności częściowych oraz korespondencja prowadzona z dłużnikiem.
Przydatne są również dowody wcześniejszych prób odzyskania należności, w tym wezwania do zapłaty, burofax oraz dokumentacja prowadzonych negocjacji.
Ile czasu jest na odzyskanie długu w Hiszpanii?
Ogólny termin przedawnienia roszczeń osobistych w Hiszpanii wynosi 5 lat, jeżeli przepisy nie przewidują dla danego roszczenia terminu szczególnego. Termin ten liczy się co do zasady od momentu, w którym można żądać wykonania zobowiązania.
Nie wszystkie roszczenia przedawniają się jednak po 5 latach. Przepisy przewidują krótsze terminy m.in. dla niektórych roszczeń odszkodowawczych, ubezpieczeniowych czy związanych z transportem. Bieg przedawnienia może zostać przerwany m.in. przez wniesienie pozwu, pozasądowe dochodzenie roszczenia przez wierzyciela lub uznanie długu przez dłużnika.
Jakie odsetki można naliczyć od niezapłaconej faktury w Hiszpanii?
W przypadku transakcji handlowych pomiędzy przedsiębiorcami wierzyciel może dochodzić odsetek za opóźnienie zgodnie z Ley 3/2004, jeżeli zastosowanie znajdują przepisy tej ustawy. Wysokość ustawowych odsetek handlowych jest ustalana okresowo i może się zmieniać, dlatego przed ich naliczeniem należy sprawdzić stawkę obowiązującą w okresie, za który dochodzone są odsetki.
Jeżeli strony skutecznie uzgodniły w umowie inną stawkę odsetek, konieczna jest dodatkowo analiza postanowień umownych.
Czy polski wyrok można wyegzekwować w Hiszpanii?
Tak, w wielu sprawach cywilnych i handlowych orzeczenie wydane w Polsce może być wykonane w Hiszpanii na zasadach wynikających z prawa Unii Europejskiej. Oznacza to, że polski wierzyciel posiadający odpowiedni tytuł może dochodzić należności z majątku dłużnika znajdującego się w Hiszpanii.
Konkretna procedura zależy jednak od rodzaju orzeczenia, daty jego wydania oraz charakteru sprawy, dlatego przed wszczęciem egzekucji należy ustalić, jakie dokumenty i zaświadczenia będą wymagane w Hiszpanii.
Co zrobić, gdy najemca w Hiszpanii przestał płacić czynsz?
Jeżeli najemca w Hiszpanii przestał płacić czynsz, wynajmujący może dochodzić eksmisji z powodu braku płatności (desahucio por falta de pago) oraz zapłaty zaległego czynszu. Żądanie odzyskania nieruchomości może zostać połączone z roszczeniem o zapłatę zaległych należności, dzięki czemu właściciel może dochodzić obu roszczeń w ramach jednego postępowania.
Założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od rodzaju i złożoności procesu. Ogólnie rzecz biorąc, proces ten może trwać od 3 tygodni do 9 tygodni.
Etapy zakładania spółki w Hiszpanii obejmują:
Uzyskanie numeru NIE (dla udziałowców i członków zarządu),
weryfikację dostępności nazwy firmy,
podpisanie aktu założycielskiego przed notariuszem,
zarejestrowanie spółki w hiszpańskim urzędzie skarbowym,
uzyskanie numeru VAT,
uzyskanie wszelkich niezbędnych zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej,
rejestrację pracowników w systemie ubezpieczeń społecznych
otwarcie rachunku bankowego.
Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.
Korzyści z prowadzenia spółki w Hiszpanii
Niskie koszty prowadzenia biznesu: Hiszpania oferuje konkurencyjne stawki podatkowe oraz niskie koszty operacyjne w porównaniu do innych krajów europejskich. To pozwala przedsiębiorcom na oszczędności i większą rentowność
Dostęp do jednolitego rynku europejskiego: Hiszpania jest członkiem Unii Europejskiej, co oznacza, że przedsiębiorcy mają dostęp do ogromnego rynku 448,4 mln konsumentów. To otwiera nowe możliwości sprzedaży i rozwoju biznesu.
Atrakcyjna lokalizacja i styl życia: Hiszpania jest znana z pięknych plaż, łagodnego klimatu i relaksującego stylu życia. To przyciąga zarówno turystów, jak i biznesmenów, którzy cenią sobie wysoką jakość życia.
Wsparcie dla przedsiębiorców: Hiszpania oferuje wiele instrumentów wsparcia dla tworzenia miejsc pracy i rozwoju innowacyjności. Wiele branż może również skorzystać z ulg podatkowych i innych zachęt dla przedsiębiorców.
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (SL): Ta forma biznesowa jest popularna w Hiszpanii, zwłaszcza wśród małych i średnich przedsiębiorstw. Tworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest stosunkowo łatwe i wymaga niewielkiego kapitału początkowego.
Prosta procedura rejestracji spółki: Hiszpańskie prawo umożliwia zakładanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez jednego partnera, bez konieczności posiadania partnera biznesowego. Osoby fizyczne i prawne mogą założyć spółkę w Hiszpanii.
Równouprawnienie dla polskich przedsiębiorców: Polska jest również członkiem Unii Europejskiej, co oznacza, że polscy przedsiębiorcy mają takie same prawa i możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w Hiszpanii jak lokalni przedsiębiorcy.
Prowadzenie spółki w Hiszpanii może być atrakcyjną opcją dla przedsiębiorców, którzy szukają korzyści finansowych, dostępu do większego rynku i przyjaznej atmosfery biznesowej. Hiszpania oferuje wiele możliwości rozwoju i innowacji, a także bogatą kulturę i styl życia, które przyciągają zarówno klientów, jak i pracowników.
Kto może założyć spółkę w Hiszpanii?
Wspólnikami hiszpańskiej spółki mogą być zarówno obywatele hiszpańscy, jak i obcokrajowcy posiadający NIE, niezależnie od tego, czy mają status rezydenta w Hiszpanii czy nie. Dużym plusem jest możliwość założenia takiej spółki wyłącznie przez obcokrajowców, bez wymogu, aby chociaż jeden z właścicieli był obywatelem hiszpańskim. Dzięki temu unikamy sztucznych struktur, w których jednemu ze wspólników powierza się niewielki procent w kapitale zakładowym, pozbawiając go wszelkich uprawnień i przywilejów w spółce. Wspólnikami mogą być także osoby prawne, zarówno krajowe, jak i zagraniczne.
Podatki w hiszpańskiej spółce
Spółki w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre las sociedades). Ogólnie obowiązująca stawka podatku dla dużych firm wynosi 30%, natomiast dla małych i średnich przedsiębiorstw wynosi 25%. Warto zaznaczyć, że ta stawka 25% dotyczy również zagranicznych przedsiębiorstw. Jednak stawka podatku od spółek może się różnić w zależności od regionu, dlatego warto rozważyć, w którym miejscu zakładanie spółki będzie najbardziej opłacalne.
Na przykład, w regionie Nawarry stawka podatku wynosi 28% dla dużych firm i 23% dla małych i średnich przedsiębiorstw, a dla tzw. mikroprzedsiębiorców wprowadzono stawkę 19%. Natomiast na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje specjalny reżim podatkowy, który zakłada stawkę podatku wynoszącą 4%.
Należy jednak pamiętać, że dla nowo utworzonych spółek obowiązuje obniżona stawka podatku w wysokości 15%, która obowiązuje przez okres 2 lat (chyba że spółka podlega opodatkowaniu według niższej stawki). Obniżona stawka 15% dotyczy tylko nowo utworzonych podmiotów prowadzących działalność w Hiszpanii, które wcześniej nie były prowadzone przez inne osoby lub powiązane podmioty. Ponadto, ta działalność nie powinna być prowadzona w roku poprzedzającym utworzenie spółki przez osobę fizyczną posiadającą udział w kapitale.
Przedsiębiorstwa, których roczny obrót nie przekracza 1.000.000€, są zwolnione z lokalnego podatku od działalności gospodarczej (IAE – Impuesto sobre Actividades Económicas).
Hiszpania ma także korzystne przepisy dotyczące spółek holdingowych, które umożliwiają zastosowanie zwolnień podatkowych od dochodu oraz redukcji nawet do 99% w przypadku podatku od spadków i darowizn (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Koszty założenia spółki w Hiszpanii
Minimalny kapitał początkowy: Aby założyć spółkę SL w Hiszpanii, konieczne jest posiadanie minimalnego kapitału w wysokości 3000 €. Spółka może mieć więcej niż jednego wspólnika, a kapitał może być podzielony na udziały.
Opłaty notarialne: Aby założyć spółkę w Hiszpanii, konieczne jest sporządzenie umowy spółki w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne mogą się różnić w zależności od notariusza i stopnia skomplikowania umowy.
Opłaty rejestracyjne: Po podpisaniu umowy spółki, konieczne jest zarejestrowanie jej w rejestrze handlowym. Opłaty rejestracyjne również mogą się różnić w zależności od regionu i stopnia skomplikowania procesu rejestracji.
Koszty specjalistycznej analizy: Zalecamy przeprowadzenie specjalistycznej analizy, aby ustalić pełen zakres obowiązków podatkowych dla spółki, ze względu na złożoność hiszpańskiego systemu podatkowego.
Dodatkowe wydatki: Oprócz opłat za rejestrację firmy w Hiszpanii, możemy również ponieść koszty związane z otwarciem konta bankowego, przetłumaczeniem dokumentów, usługami doradczymi itp. Wysokość tych kosztów zależy od naszych indywidualnych potrzeb i preferencji.
Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.
Rodzaje spółek w Hiszpanii
Możliwości prowadzenia firmy w Hiszpanii są różnorodne, ale jednocześnie bardzo podobne do polskich, dlatego każdy przedsiębiorca znajdzie odpowiednią formę działalności, która odpowiada jego potrzebom. W Hiszpanii przedsiębiorcy mają do wyboru jedną z poniższych form organizacyjno-prawnych:
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad Limitada – S.L.),
Oddział firmy (Sucursal),
Spółka akcyjna (Sociedad Anónima – S.A.)
Spółka jawna (Sociedad Colectiva),
Spółka komandytowa (Sociedad Comanditaria)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii (Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL lub SL)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, czyli Sociedad de Responsabilidad Limitada, to kolejny rodzaj hiszpańskiej spółki kapitałowej. Podobnie jak Sociedad Anónima, Sociedad de Responsabilidad Limitada jest samodzielnym podmiotem prawnym, a udziałowcy nie ponoszą odpowiedzialności za długi zaciągnięte przez spółkę. Wszystkie spółki muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades). Jednak minimalna wymagana inwestycja w Sociedad de Responsabilidad Limitada jest znacznie mniejsza niż w przypadku Sociedad Anónima. Istnieją również różne wymogi dotyczące sprawozdawczości dla każdego rodzaju spółki. Ponadto akcje spółki Sociedad de Responsabilidad Limitada nie mogą być przedmiotem obrotu na giełdzie.
Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii?
Aby założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, musisz sporządzić i poświadczyć akt założycielski oraz posiadać minimalną dostępną inwestycję w wysokości 3000 EUR. Będziesz także musiał zarejestrować się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożyć wniosek o CIF (Código de Identificación Fiscal, Numer Identyfikacji Podatkowej), zarejestrować się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrować się w Ubezpieczeniu Społecznym (Seguridad Social) dla Ciebie i Twoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnić, a także wypełnić inne obowiązki. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z doradcą prawnym.
Kto może założyć spółkę w Hiszpanii?
Wspólnikami hiszpańskiej spółki mogą być zarówno obywatele hiszpańscy, jak i obcokrajowcy posiadający NIE, niezależnie od tego, czy mają status rezydenta w Hiszpanii czy nie. Dużym plusem jest możliwość założenia takiej spółki wyłącznie przez obcokrajowców, bez wymogu, aby chociaż jeden z właścicieli był obywatelem hiszpańskim. Dzięki temu unikamy sztucznych struktur, w których jednemu ze wspólników powierza się niewielki procent w kapitale zakładowym, pozbawiając go wszelkich uprawnień i przywilejów w spółce. Wspólnikami mogą być także osoby prawne, zarówno krajowe, jak i zagraniczne.
Podatki w hiszpańskiej spółce
Spółki w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre las sociedades). Ogólnie obowiązująca stawka podatku dla dużych firm wynosi 30%, natomiast dla małych i średnich przedsiębiorstw wynosi 25%. Warto zaznaczyć, że ta stawka 25% dotyczy również zagranicznych przedsiębiorstw. Jednak stawka podatku od spółek może się różnić w zależności od regionu, dlatego warto rozważyć, w którym miejscu zakładanie spółki będzie najbardziej opłacalne.
Na przykład, w regionie Nawarry stawka podatku wynosi 28% dla dużych firm i 23% dla małych i średnich przedsiębiorstw, a dla tzw. mikroprzedsiębiorców wprowadzono stawkę 19%. Natomiast na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje specjalny reżim podatkowy, który zakłada stawkę podatku wynoszącą 4%.
Należy jednak pamiętać, że dla nowo utworzonych spółek obowiązuje obniżona stawka podatku w wysokości 15%, która obowiązuje przez okres 2 lat (chyba że spółka podlega opodatkowaniu według niższej stawki). Obniżona stawka 15% dotyczy tylko nowo utworzonych podmiotów prowadzących działalność w Hiszpanii, które wcześniej nie były prowadzone przez inne osoby lub powiązane podmioty. Ponadto, ta działalność nie powinna być prowadzona w roku poprzedzającym utworzenie spółki przez osobę fizyczną posiadającą udział w kapitale.
Przedsiębiorstwa, których roczny obrót nie przekracza 1.000.000€, są zwolnione z lokalnego podatku od działalności gospodarczej (IAE – Impuesto sobre Actividades Económicas).
Hiszpania ma także korzystne przepisy dotyczące spółek holdingowych, które umożliwiają zastosowanie zwolnień podatkowych od dochodu oraz redukcji nawet do 99% w przypadku podatku od spadków i darowizn (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Koszty założenia spółki w Hiszpanii
Minimalny kapitał początkowy: Aby założyć spółkę SL w Hiszpanii, konieczne jest posiadanie minimalnego kapitału w wysokości 3000 €. Spółka może mieć więcej niż jednego wspólnika, a kapitał może być podzielony na udziały.
Opłaty notarialne: Aby założyć spółkę w Hiszpanii, konieczne jest sporządzenie umowy spółki w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne mogą się różnić w zależności od notariusza i stopnia skomplikowania umowy.
Opłaty rejestracyjne: Po podpisaniu umowy spółki, konieczne jest zarejestrowanie jej w rejestrze handlowym. Opłaty rejestracyjne również mogą się różnić w zależności od regionu i stopnia skomplikowania procesu rejestracji.
Koszty specjalistycznej analizy: Zalecamy przeprowadzenie specjalistycznej analizy, aby ustalić pełen zakres obowiązków podatkowych dla spółki, ze względu na złożoność hiszpańskiego systemu podatkowego.
Dodatkowe wydatki: Oprócz opłat za rejestrację firmy w Hiszpanii, możemy również ponieść koszty związane z otwarciem konta bankowego, przetłumaczeniem dokumentów, usługami doradczymi itp. Wysokość tych kosztów zależy od naszych indywidualnych potrzeb i preferencji.
Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.
Rodzaje spółek w Hiszpanii
Możliwości prowadzenia firmy w Hiszpanii są różnorodne, ale jednocześnie bardzo podobne do polskich, dlatego każdy przedsiębiorca znajdzie odpowiednią formę działalności, która odpowiada jego potrzebom. W Hiszpanii przedsiębiorcy mają do wyboru jedną z poniższych form organizacyjno-prawnych:
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad Limitada – S.L.),
Oddział firmy (Sucursal),
Spółka akcyjna (Sociedad Anónima – S.A.)
Spółka jawna (Sociedad Colectiva),
Spółka komandytowa (Sociedad Comanditaria)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii (Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL lub SL)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, czyli Sociedad de Responsabilidad Limitada, to kolejny rodzaj hiszpańskiej spółki kapitałowej. Podobnie jak Sociedad Anónima, Sociedad de Responsabilidad Limitada jest samodzielnym podmiotem prawnym, a udziałowcy nie ponoszą odpowiedzialności za długi zaciągnięte przez spółkę. Wszystkie spółki muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades). Jednak minimalna wymagana inwestycja w Sociedad de Responsabilidad Limitada jest znacznie mniejsza niż w przypadku Sociedad Anónima. Istnieją również różne wymogi dotyczące sprawozdawczości dla każdego rodzaju spółki. Ponadto akcje spółki Sociedad de Responsabilidad Limitada nie mogą być przedmiotem obrotu na giełdzie.
Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii?
Aby założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, musisz sporządzić i poświadczyć akt założycielski oraz posiadać minimalną dostępną inwestycję w wysokości 3000 EUR. Będziesz także musiał zarejestrować się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożyć wniosek o CIF (Código de Identificación Fiscal, Numer Identyfikacji Podatkowej), zarejestrować się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrować się w Ubezpieczeniu Społecznym (Seguridad Social) dla Ciebie i Twoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnić, a także wypełnić inne obowiązki. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z doradcą prawnym.
Oddział firmy w Hiszpanii (Sucursal)
Oddział firmy (hiszp. sucursal) to część przedsiębiorstwa, która działa w miejscu innym niż siedziba główna firmy, zarówno w kraju, jak i za granicą, w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Otwarcie oddziału firmy stanowi alternatywę dla zakładania nowej spółki i umożliwia przedsiębiorcy poszerzenie swojej działalności na arenie międzynarodowej, bez konieczności tworzenia nowego przedsiębiorstwa.
Jak założyć oddział firmy w Hiszpanii?
Procedura rejestracji oddziału firmy w Hiszpanii jest podobna do procedury rejestracji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad de Responsabilidad Limitada – SL). Konieczne jest wyznaczenie reprezentanta firmy, który będzie rezydentem Hiszpanii i będzie działał w imieniu firmy przed organami podatkowymi w Hiszpanii. Aby zarejestrować oddział firmy w Hiszpanii, należy przedłożyć dokumenty potwierdzające istnienie firmy w kraju macierzystym, wraz z przysięgłym tłumaczeniem na język hiszpański oraz uchwałę o utworzeniu oddziału firmy – wraz z wyznaczeniem reprezentanta prawnego (representante fiscal) na terenie Hiszpanii. Akt założycielski oddziału spółki powinien być podpisany przed notariuszem w Hiszpanii. Oddział firmy nie posiada odrębnego kapitału od głównej firmy, dlatego nie ma wymogu wniesienia jakiegokolwiek kapitału zakładowego/początkowego. Oddział funkcjonuje w ramach kapitału firmy.
Spółka akcyjna w Hiszpanii (Sociedad Anónima – S.A.)
Spółka akcyjna w Hiszpanii, czyli Sociedad Anónima (S.A.), działa w sposób wysoce zorganizowany i regulowany. Najważniejsze decyzje podejmowane są przez większość, a każdego roku wymagane są audyty. Ten rodzaj hiszpańskiej spółki jest samodzielnym podmiotem prawnym, a akcjonariusze nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółki. Wszystkie stowarzyszenia, w tym Sociedad Anónima, muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades).
Jak założyć spółkę akcyjną w Hiszpanii?
Aby założyć spółkę akcyjną w Hiszpanii, należy sporządzić i zatwierdzić notarialnie statut spółki oraz dysponować minimalnym kapitałem zakładowym w wysokości 60 000 EUR. Konieczne będzie również zarejestrowanie się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożenie wniosku o NIF (Número de Identificación Fiscal, numer identyfikacji podatkowej), zarejestrowanie się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrowanie się w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych (Seguridad Social) dla siebie i swoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnienie, oraz spełnienie innych obowiązków, takich jak uzyskanie CNN (Certificación Negativa de Denominación), co potwierdza, że inna spółka nie korzysta już z proponowanej przez Ciebie nazwy. Skontaktuj się z lokalnym polskim adwokatem, aby uzyskać dalsze informacje dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Anónima.
Spółka jawna w Hiszpanii (Sociedad Colectiva)
Spółka jawna w Hiszpanii, czyli Sociedad Colectiva, to rodzaj spółki, która jest zarządzana osobiście przez wspólników i jest ich własnością. Jednak ten rodzaj spółki występuje jako odrębna osoba prawna, a mimo to wspólnicy ponoszą osobistą odpowiedzialność za długi spółki. Wspólnicy muszą spełniać określone wymogi, takie jak osobiste zarządzanie spółką, chyba że umówiono się na delegowanie tych obowiązków na inną osobę, oraz zakaz konkurencji wobec spółki.
Jak założyć spółkę jawną w Hiszpanii?
Aby założyć spółkę jawną w Hiszpanii, należy podjąć kilka kroków. Przede wszystkim, trzeba sporządzić i notarialnie poświadczyć statut spółki. Następnie, konieczne jest zarejestrowanie się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii, zwanego Registro Mercantil.
Nazwa firmy musi zawierać imię i nazwisko przynajmniej jednego z wspólników. W przypadku, gdy w nazwie nie ma nazwisk wszystkich wspólników, należy dodać zwrot „i Wspólnicy” (y Compañía).
Ważne jest również skonsultowanie się lokalnym doradcą prawnym, aby uzyskać dalsze informacje dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Colectiva w Hiszpanii.
Spółka komandytowa w Hiszpanii (Sociedad Comanditaria)
Spółka komandytowa w Hiszpanii, zwana Sociedad Comanditaria, składa się z dwóch rodzajów partnerów: komplementariuszy i partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością. Komplementariusze (socios colectivos) ponoszą osobistą odpowiedzialność za długi spółki, podobnie jak w przypadku spółki jawnej (Sociedad Colectiva), natomiast partnerzy z ograniczoną odpowiedzialnością (socios comanditarios) nie. Udział partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością może, ale nie musi, być reprezentowany przez akcje. Jeżeli jednak nie ma komplementariuszy, to przynajmniej jeden z partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością będzie osobiście odpowiedzialny za długi spółki. Obowiązki komplementariuszy są takie same jak w przypadku spółki jawnej (Sociedad Colectiva) i obejmują osobiste zarządzanie firmą, chyba że delegacja zarządu do innego podmiotu została uzgodniona i nie konkurowałaby z firmą.
Jak założyć spółkę komandytową w Hiszpanii?
Utworzenie spółki komandytowej (Sociedad Comanditaria) jest podobne do utworzenia spółki akcyjnej (Sociedad Anónima), ale Sociedad Comanditaria ma swoje własne, specyficzne konwencje nazewnictwa. Skonsultuj się ze swoją wspólnotą autonomiczną i [doradcą prawnym] (https://www.wachandwach.pl), aby uzyskać dalsze szczegóły dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Comanditaria.
Czym jest nieruchomość przeznaczona na inne cele niż mieszkaniowe?
Ustawa 29/1994 z dnia 24 października dot. wynajmu nieruchomości miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)) definiuje to pojęcie jako budynek o charakterze miejskim, którego głównym przeznaczeniem nie jest zaspokajanie stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy (m. in. wynajem budynków, lokali, magazynów i biur, w których prowadzona jest tak działalność gospodarcza, jak restauracje, hotele, apteki, ośrodki edukacyjne, banki, biura, kancelarie, notariusze, ośrodki zdrowia).
Dochody z najmu nieruchomościprzeznaczonej na inne cele niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu
Podatek VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)
Najem nieruchomości jest uznawany za świadczenie usług w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej, a zatem zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki, np. najem lokali na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania, gdy wynajmowana nieruchomość jest przeznaczona do mieszanego użytku, a więc gdy jedna część jest przeznaczona na cele mieszkalne, a druga na biuro lub działalność gospodarczą. Obecna stawka VAT mająca zastosowanie do umów najmu na cele inne niż mieszkaniowe jest stawką ogólną w wysokości 21 % podstawy opodatkowania, na którą składa się nie tylko sam czynsz, ale również inne opłaty, które najemca ponosi na mocy umowy najmu, takie jak opłaty za media czy podatek od nieruchomości.
Podatek dochodowy od osób fizycznych (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)
Dochód uzyskany z najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkalne, w którym wynajmujący jest osobą fizyczną i niezależnie od tego, czy najemca jest osobą fizyczną czy prawną, jest uważany za dochód z nieruchomości i w związku z tym wynajmujący jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej. Przyjmuje się jednak, że najem tych nieruchomości stanowi działalność gospodarczą wynajmującego, jeżeli wynajmujący zatrudnia co najmniej jednego pracownika w pełnym wymiarze czasu pracy w celu wykonywania tej działalności – wówczas dochód ten będzie uznawany za dochód z działalności gospodarczej. Nie ma zastosowania potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych wynajmującego, gdy najemcą jest osoba fizyczna, która wykorzystuje przedmiot najmu do celów, które nie mają charakteru działalności gospodarczej. Potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, do którego zobowiązany jest najemca w momencie wypłaty odpowiedniego dochodu, wynosi 19% i ma zastosowanie zarówno do płatności pieniężnych, bez podatku VAT, jak i do płatności w naturze, jeśli takie istnieją i zostały uzgodnione, zgodnie z przypisaną im wartością rynkową.
Podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto de Sociedades, IS)
Wynika z założenia, że wynajmującym jest osoba prawna lub inna jednostka podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości jest uznawany za podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, przy czym przepisy nie przewidują w tym względzie żadnych szczególnych rozwiązań w zależności od tego, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego czy lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Podobnie jak w przypadku pozostałych podatków, podstawą opodatkowania w odniesieniu do dochodu uzyskanego z wynajmu jest kwota czynszu, ale także kwoty z tytułu opłat komunalnych czy podatku od nieruchomości. Podmiotem zobowiązanym jest najemca, a stawka – tak jak w przypadku IRPF – wynosi 19% podstawy opodatkowania.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD)
Podatek staje się wymagalny dopiero od momentu poświadczenia najmu w akcie notarialnym, co umożliwia jego rejestrację w odpowiednim rejestrze (księdze wieczystej). Podatek ten jest płatny przez nabywcę prawa, czyli najemcę. Ponieważ jest to podatek scedowany na Wspólnoty Autonomiczne, jego stawka będzie się różnić pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami, a w braku regulacji będzie wynosić 0,5%. Dla przykładu stawka podatku AJD w Katalonii wynosi 1,50%, natomiast w Madrycie – 0,75%. Podstawą opodatkowania jest całkowita kwota czynszu do zapłaty za cały okres obowiązywania umowy.
Jeżeli są Państwo zainteresowani najmem nieruchomości przeznaczonej na cele inne niż mieszkaniowe, zachęcamy do skorzystania z usług polskojęzycznego prawnika w Hiszpanii, który rozwieje wszelkie wątpliwości związane z najmem.
Hiszpania, z jej malowniczymi plażami, bogatą kulturą, słonecznym klimatem oraz wyśmienitą kuchnią, stanowi atrakcyjny cel inwestycyjny dla wielu osób chcących nabyć nieruchomość. W tym artykule przyjrzymy się bliżej rynkowi nieruchomości w tym kraju oraz przeanalizujemy możliwość zakupu zarówno nowo wybudowanej nieruchomości jak i tej dostępnej z rynku wtórnego.
Aby pomóc w podjęciu tak ważnej decyzji jaką jest zakup nieruchomości w Hiszpanii, przedstawiamy plusy i minusy zakupu nowej lub używanej nieruchomości w Hiszpanii, mając na względzie w szczególności takie czynniki jak: cena, lokalizacja, moment kiedy możemy się wprowadzić do nieruchomości, materiały użyte przy budowie, niezbędne remonty, efektywność energetyczna i podatki.
Pomimo wzrostu cen kredytów hipotecznych, nowo wybudowane domy nadal budzą zainteresowanie wśród kupujących. W rzeczywistości stanowią one aż 19,3% wśród wszystkich transakcji zgodnie z danymi opublikowanymi przez INE czyli Hiszpański Instytut Statystyczny. Wiele osób decyduje się na tę opcję, ponieważ jest to rodzaj nieruchomości, który zwykle spełnia wszystkie podstawowe wymagania, których rodziny potrzebują przy zakupie domu: mają tarasy lub balkony, lepsze oświetlenie, lepsze wykorzystanie przestrzeni, wspólne obszary rekreacyjne, zużywają mniej energii… Czy jest to jednak najlepsza opcja? Na samym początku przyjrzyjmy się bliżej nowo powstałym nieruchomościom oraz skupmy się na ich głównych zaletach jak i wadach.
Plusy zakupu nowej nieruchomości:
Nowoczesne udogodnienia: Nowe nieruchomości zazwyczaj oferują najnowsze technologie i nowoczesne udogodnienia. To może obejmować energooszczędne systemy, wysoko zaawansowane technicznie rozwiązania (Smart Home) oraz nowoczesne wykończenia, co jest atrakcyjne dla tych, którzy cenią sobie komfort i innowacyjne rozwiązania. Nowo wybudowane nieruchomości, jako nowsze konstrukcje, są bardziej energooszczędne niż starsze nieruchomości. Zgodnie z technicznym kodeksem budowlanym (Código Técnico de la Edificación), nowe budynki muszą gwarantować „racjonalne wykorzystanie energii” i posiadać między innymi izolację termiczną, oświetlenie o niskim zużyciu energii oraz szereg wieloletnich gwarancji związanych z potencjalnymi wadami konstrukcji.
Bezpieczeństwo budowlane: Nowe budynki muszą spełniać aktualne normy bezpieczeństwa budowlanego, co daje pewność co do solidności konstrukcji. Nowoczesne materiały budowlane są często bardziej trwałe i odporne na uszkodzenia oraz na warunki atmosferyczne.
Brak konieczności remontów: Zakup nowej nieruchomości eliminuje konieczność przeprowadzania natychmiastowych remontów. Wszystko jest nowe, co oznacza, że mieszkanie jest gotowe do zamieszkania.
Minusy zakupu nowej nieruchomości:
Wyższe koszty wstępne: Nowe nieruchomości zazwyczaj są droższe od używanych, co może stanowić przeszkodę dla osób poszukujących bardziej ekonomicznych rozwiązań. Domy lub mieszkania są często sprzedawane w stanie surowym co wiążę się z szeregiem nakładów, które należy poczynić, aby nieruchomość nadawała się do zamieszkania. Ceny zaczynają się od około 250 €/m², jeśli mają być wykonane tylko podłogi i instalacje, do około 1 000 €/m², jeśli ma być wykonana modyfikacja projektu lub wzmocnienie konstrukcji itp.
Czas oczekiwania na zakończenie budowy: W przypadku zakupu nieruchomości w fazie budowy, istnieje konieczność czekania na zakończenie projektu. To może oznaczać opóźnienia w planowaniu przeprowadzki, co dla niektórych osób może być uciążliwe. W przypadku mieszkań używanych, dostęp jest zapewniony w momencie sformalizowania umowy kupna. Jeśli pilnie potrzebujesz wprowadzić się do nowego mieszkania, nowe budownictwo nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. W Hiszpanii w zasadzie większość projektów budowlanych jest oddawana po przewidzianym w planie terminie, a deweloperzy nie zgadzają się na wprowadzenie w umowach zapisów pociągających ich do odpowiedzialności za opóźnienia, gdyż często wynikają one z działania administracji, a nie ekipy budowlanej.
Możliwe problemy konstrukcyjno-budowlane: Mimo że nowoczesne budynki podlegają rygorystycznym kontrolom jakości, mogą wystąpić problemy budowlane. Wadliwe instalacje czy problemy konstrukcyjne mogą wymagać napraw, co generuje dodatkowe koszty.
Brak charakterystycznego, unikalnego stylu: Nowe nieruchomości nie mają historycznego charakteru, który jest charakterystyczny dla starszych budynków czy też innymi słowy tej przysłowiowej “duszy”. Dla niektórych osób brak tej atmosfery może być istotnym czynnikiem wpływającym na dokonanie zakupu. W tym wypadku wszystko zależy od preferencji jak i upodobań kupującego.
Plusy zakupu używanej nieruchomości:
Lokalizacja i infrastruktura: Używane nieruchomości często znajdują się w już rozwiniętych obszarach z kompletną infrastrukturą. Bliskość do szkół, sklepów, placówek medycznych i komunikacji publicznej sprawia, że są one wygodne dla codziennego życia. Nieruchomości w pierwszej linii brzegowej zazwyczaj są z rynku wtórnego, gdyż obecne regulacje prawne czynią bardzo skomplikowanym uzyskanie zezwolenia na budowę w bliskiej odległości od morza.
Znacznie niższe koszty: Cena nieruchomości używanych jest zazwyczaj niższa niż nowych. To znacząco zmniejsza początkowy koszt inwestycji, co jest atrakcyjne dla tych, którzy chcą zainwestować i oszczędzić na starcie.
Gotowe do zamieszkania: Nieruchomości używane są często gotowe do natychmiastowego zamieszkania. Brak konieczności czekania na zakończenie budowy pozwala oszczędzić czas i ułatwia szybką przeprowadzkę bądź wynajem.
Istniejąca historia nieruchomości oraz bazy rejestrowe: Przy zakupie używanej nieruchomości można dokładnie sprawdzić jej historię, w tym wszelkie prace konserwacyjne, problemy techniczne czy obciążenia prawne. To daje większą pewność co do stanu nieruchomości.
Możliwość zrobienia remontu i przystosowania nieruchomości do swoich potrzeb: Zawsze możemy zaadaptować nieruchomość pod naszej indywidualne potrzeby i zmienić jej wygląd, oczywiście mając zawsze na względzie przepisy prawa budowlanego i dobrosąsiedzkie relacje.
Minusy zakupu używanej nieruchomości:
Możliwe ukryte wady: Mimo zachowania należytej staranności, używane nieruchomości mogą posiadać ukryte wady, które nie są od razu widoczne. To może prowadzić do nieprzewidzianych kosztów napraw czy modernizacji.
Wady prawne: Starsze nieruchomości mogą być bardziej narażone na problemy prawne, takie jak spory dotyczące własności czy braki w dokumentacji. Wymaga to gruntownej analizy prawnej przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii
Brak nowoczesnych udogodnień: Starsze nieruchomości mogą nie oferować nowoczesnych udogodnień i technologii dostępnych w nowych budynkach. To może być istotne, jeśli zależy nam na najnowszych rozwiązaniach jak i ekonomicznym podejściu.
Konieczność remontów: Nawet jeśli nieruchomość jest w dobrym stanie, starsze budynki po paru latach mogą wymagać remontów i modernizacji, co może zwiększyć koszty inwestycji w przyszłości. Domy z drugiej ręki znacznie częściej wymagają prac remontowych lub renowacyjnych (malowanie, wymiana podłogi, drzwi, remont łazienki lub kuchni itp.) Dlatego też wiele osób zastanawia się, czy lepiej kupić nowy budynek, czy też przeprowadzić gruntowną renowację.
Podatki od nowych i używanych nieruchomości:
Z jednej strony, w przypadku nowych nieruchomości należy zapłacić podatek VAT (podatek od wartości dodanej), który wynosi 10% kwoty sprzedaży, a także opłatę skarbową (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Z drugiej zaś strony, w przypadku nieruchomości używanych nie jest konieczne płacenie podatku VAT, ale konieczne jest zapłacenie podatku od przeniesienia własności (ITP), który będzie się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość (np. 7% w Andaluzji i 10% w Katalonii).
Podsumowując, zakup używanej nieruchomości w Hiszpanii ma swoje wyraźne plusy, takie jak niższe koszty i szybsza gotowość do zamieszkania, ale również wymaga ostrożności w zakresie badania stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Natomiast zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii oferuje wiele nowoczesnych udogodnień i rozwiązań wraz z zachowaniem standardów i norm bezpieczeństwa budowlanego, ale może wiązać się z wyższymi kosztami początkowymi i gorszą lokalizację. Przyszli inwestorzy powinni dokładnie rozważyć swoje preferencje i zasięgnąć porady prawnika specjalizującego się w zakresie kupna nieruchomości, aby uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych i cieszyć się udanym zakupem.
Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu, pomoże to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
