Zapłata podatków związanych z kupnem nieruchomości w Hiszpanii.

Przed dokonaniem zakupu, należy wziąć pod uwagę fakt, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatków. Aby nie być zaskoczonym ich wysokością, warto wcześniej obliczyć należną kwotę.

Podstawą wyliczenia wysokości należnych podatków będzie cena zawarta w treści aktu notarialnego przeniesienia własności. Jednakże, jeśli cena jest niższa od rzeczywistej wartości nieruchomości, urząd skarbowy dokona zmiany wymiaru podatku na podstawie istniejącej różnicy.
Wysokość należnego podatku będzie różna w zależności od tego, gdzie jest położona nieruchomość, czy dokonujemy zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera, czy na rynku wtórnym.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym.

Jeżeli nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym, kupujący musi zapłacić sprzedającemu kwotę podatku od towarów i usług (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA), a na Wyspach Kanaryjskich, kanaryjski podatek pośredni (Impuesto General Indirecto Canario – IGIC). Zapłaty podatków dokonuje się na ręce sprzedającego razem z zapłatą ceny sprzedaży. Jednocześnie kupujący musi zapłacić kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając  jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym.

Jeżeli nabywamy mieszkanie na rynku wtórnym od jego właściciela, podatkiem do zapłaty nie będzie podatek od towarów i usług (VAT), a podatek od przeniesienia własności, którego zapłaty dokonuje się na rzecz wspólnoty autonomicznej miejsca położenia nabywanej nieruchomości. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Kwota: wysokość podatku wylicza się poprzez zastosowanie stawki 6% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym.

Akt notarialny umowy kredytu hipotecznego podlega obowiązkowi zapłaty hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) całkowitej wartości zabezpieczenia hipotecznego, a zatem wylicza się go nie od faktycznie wypłaconej kwoty kredytu, ale od sumy gwarantującej spłatę kwoty głównej, odsetek i ewentualnych kosztów egzekucji. Akty notarialne dotyczące zmiany, przeniesienia lub anulowania kredytu hipotecznego zwolnione są z podatków.

Na koniec należy wskazać, że przy zakupie mieszkań socjalnych (Viviendas de Protección Oficial) stawki podatkowe są na ogół obniżone.

Procedura podatkowa przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii.

Obsługą podatkową przy transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii, na którą składa się uzyskanie formularzy podatkowych, wyliczenie kwoty podatku, zapłata podatku właściwemu podmiotowi i złożenie potwierdzenia zapłaty podatku w hiszpańskim urzędzie skarbowym, może zająć się sam kupujący, agencja nieruchomości, kancelaria notarialna sporządzająca akt notarialny lub adwokat reprezentujący inwestora.

Wybór należy do kupującego, który powinien pamiętać o tym, że:

1. miejscem składania potwierdzenia zapłaty podatku od przeniesienia własności w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym i potwierdzenia zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nowej nieruchomości jest:
   – Urząd skarbowy właściwej wspólnoty autonomicznej, znajdujący się w miejscowości, która jest stolicą prowincji.
   – Urząd Poborcy (Oficina Liquidadora de Distrito) prowadzony przy Rejestrze Własności w miejscowościach, które nie są stolicami prowincji
2. Zapłaty podatku od przeniesienia własności i podatku od czynności cywilnoprawnych należy dokonać w terminie 30 dni roboczych (lub w terminie ustanowionym przez właściwą wspólnotę autonomiczną), licząc od daty sporządzenia aktu notarialnego. Opóźnienia mogą spowodować nałożenie opłat karno-skarbowych.
3. Zapłata ww. podatków konieczna jest dla uzyskania wpisu nabytego prawa własności w Rejestrze Własności.

Wpis do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz po zapłaceniu podatków, pozostaje jeszcze wpisanie nabytego prawa własności w Rejestrze Własności, który jest odpowiednikiem polskich wydziałów ksiąg wieczystych.

Wpis ten jest potrzebny, ponieważ kupujący jest po jego dokonaniu w pełni chroniony w prawie, które nabył.

Jedynie uzyskanie wpisu w Rejestrze Własności powoduje, że kupujący:

• jest uważany za jedynego i rzeczywistego właściciela nieruchomości, dopóki nie uprawomocni się wyrok orzekający inaczej
• jest chroniony przed wierzycielami sprzedającego
• jest chroniony przed ukrytymi opłatami, które mogą dotyczyć lokalu mieszkalnego
• może uzyskać ochronę sądową swojego prawa w razie roszczeń osób trzecich lub zakłócenia posiadania
• po uzyskaniu wpisu prawa własności, już nikt nie może skutecznie nabyć prawa własności do nieruchomości bez jego uprzedniej zgody kupujący może wówczas uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jako że tylko po uzyskaniu wpisu prawa własności do księgi wieczystej, bank będzie mógł dokonać wpisu zabezpieczenia hipotecznego, które gwarantuje mu spłatę kredytu.

Ponadto, w następstwie dokonania wpisu, Rejestr Własności zawiadamia ewidencję gruntów o zmianie prawa własności lokalu mieszkalnego, dlatego następne rozliczenie podatku od nieruchomości zostanie skierowane do kupującego.

Procedura wpisu do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Aby dokonać wpisu prawa własności w księdze wieczystej, należy złożyć w Rejestrze Własności, właściwym ze względu na miejsce położenia nabytej nieruchomości:

1. Wypis aktu notarialnego
2. Formularz podatkowy potwierdzający zapłatę podatku
3. Potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości za ostatni rok

Złożenia takich dokumentów może dokonać:

• Kupujący osobiście
• Adwokat reprezentujący kupującego
• Agencja nieruchomości
• Kancelaria notarialna, jeśli świadczy takie usługi

Podkreślenia wymaga fakt, że po złożeniu dokumentów, Rejestr Własności ma piętnaście dni roboczych na dokonanie wpisu. Jeżeli urzędnik dokonujący wpisu nie dotrzyma tego terminu, nastąpi obniżenie opłaty od wpisu o 30%.

Urzędnik sprawdzi, czy umowa została zawarta z zachowaniem wszelkich przewidzianych prawem wymogów, które warunkują skuteczność i dokonanie wpisu prawa własności kupującego w księdze wieczystej. Jeżeli urzędnik stwierdzi, że dokument posiada wady uniemożliwiające dokonanie wpisu (niewłaściwa forma, brak zdolności prawnej stron, niedostosowanie treści umowy do zawartości księgi wieczystej itp.), poinformuje o tym fakcie składającego wniosek oraz notariusza, który sporządził akt.

Będą oni mogli sprostować najistotniejsze błędy, a jeżeli nie zgadzają się z decyzją urzędnika, żądać ponownego rozpatrzenia wniosku przez innego urzędnika. Niezależnie od tego, wnioskodawcy przysługuje odwołanie do Generalnej Dyrekcji Rejestrów i Notariuszy (Dirección General de los Registros y del Notariado) lub zaskarżenie niekorzystnej decyzji bezpośrednio do sądu pierwszej instancji w stolicy prowincji, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Koszty jakie generuje zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii generuje dla kupującego szereg kosztów, które znacząco zwiększają początkowe nakłady na jej zakup. Ponadto, kupującym często trudno jest określić podstawę i adresata obowiązku dokonania danej płatności.

Co komu powinienem zapłacić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Sprzedającemu cenę za zakup mieszkania.

Jeżeli jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego wpłaciliśmy zaliczkę na poczet ceny lub wnieśliśmy zadatek, uiszczona przez nas kwota zostanie odliczona od ceny za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży. 
Może się również zdarzyć, że dla zagwarantowania zawarcia umowy, strony podpiszą nienotarialną umowę przedwstępną. Wniesienie zadatku nastąpi wówczas w chwili podpisania ww. umowy. W takiej sytuacji, cena za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży, zostanie pomniejszona o wysokość wniesionego zadatku. Kupujący traci zadatek, jeśli nie wykona swojego zobowiązania, a jeżeli to sprzedający odstąpi od sprzedaży, zobowiązany jest go zwrócić kupującemu w dwukrotnej wysokości.

Agencji nieruchomości prowizję.

Należy podkreślić, że obowiązek zapłaty agencji nieruchomości spoczywa na stronie, która zleciła jej wykonanie usług. A zatem jeżeli sprzedający zatrudni agencję, jak to zwykle ma miejsce, może ona żądać zapłaty należnej prowizji wyłącznie od sprzedającego i nigdy od kupującego. Prowizja należy się agencji nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż faktycznie doszła do skutku.

Notariuszowi taksy notarialne.

Notariusz pobiera opłaty, które zgodnie z cennikiem opłat notarialnych, należą mu się za sporządzenie aktów notarialnych (umowy sprzedaży, kredytu hipotecznego). W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z obowiązującym prawem, sprzedający uiszcza opłatę należną za sporządzenie aktu notarialnego, a kupujący, za wydanie jego odpisów.
Kupujący będzie zobowiązany uiścić całość opłat notarialnych wyłącznie wtedy, jeżeli umówił się tak ze sprzedającym. Wysokość opłat ustala się zgodnie z cennikiem opłat notarialnych.

Podmiotom pośredniczącym opłatę za wykonanie usług, które zostały im zlecone.

Bardzo ważne jest, aby żądać od notariusza i urzędnika Rejestru Własności wydania oryginału rachunków, a także potwierdzenia zapłaty podatków, dzięki czemu wiemy, ile płacimy za każdą usługę.

Rejestrowi Własności uiszcza się opłaty od wpisu do księgi wieczystej nieruchomości naszego prawa własności, a także, jeżeli została zawarta umowa kredytu hipotecznego, opłaty od wpisu zabezpieczenia hipotecznego.

Wysokość opłaty ustala się zgodnie z cennikiem opłat, dostępnym dla wnioskodawcy w Rejestrze Własności. Przed uiszczeniem jakiejkolwiek opłaty, należy żądać wystawienia odpowiednich rachunków, z wyszczególnieniem poszczególnych składowych, wskazaniem kwoty podatku VAT, numeru identyfikacji podatkowej (NIF) oraz organu wystawiającego rachunek. 
W przypadku faktur wystawianych przez notariuszy i urzędników, przysługuje zażalenie na podstawę i wysokość naliczonej opłaty, zgodnie z zasadami zawartymi w cenniku opłat.

Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Podobnie jak w Polsce, w Hiszpanii, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy oraz wydać mu rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy wskazaną cenę.

Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości oznacza złożenie formalnego oświadczenia woli, a następnie, z jednej strony, przekazanie nieruchomości poprzez odbiór kluczy do niego, a z drugiej, zapłatę ceny przez kupującego lub bank, który udziela kredytu hipotecznego.

Z uwagi na to, że moment podpisania umowy sprzedaży nieruchomości jest najważniejszym momentem podczas całej procedury, po którym nie możemy się już wycofać, zalecanym jest dokładne sprawdzenie zapisów umownych przez hiszpańskiego adwokata pod kątem ich zgodności z obowiązującym prawem i korzystności dla stron.

Na tym etapie pamiętajmy, że:

1. Co do zasady umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego, czyli dokumentu publicznego poświadczonego przez notariusza, który odbiera oświadczenia woli od stron, dokonuje sprawdzenia ich tożsamości i zdolności prawnej, redaguje dokument zgodnie z wolą stron lub przedstawioną przez nich wersją roboczą umowy, dostosowując jego brzmienie do wymogów prawnych oraz poucza strony o obowiązkach, jakie ciążą na nich z tytuły zawarcia umowy.
2. Umowa może zostać zawarta w formie dokumentu prywatnego, bez udziału notariusza, a przy udziale jedynie sprzedającego i kupującego. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy zakup nie jest finansowany hiszpańskim kredytem hipotecznym. W przeciwnym razie, konieczne jest zawarcie aktu notarialnego i wpis do Rejestru Własności. Dlatego też właśnie, sprzedaży lokali mieszkalnych dokonuje się najczęściej w formie aktu notarialnego. Jednakże w przypadku zakupu mieszkania przed jego wybudowaniem, sporządza się na ogół nienotarialną umowę przedwstępną celem potwierdzenia w niej uiszczenia zaliczki na poczet ceny, a także ustanowienia obowiązku wybudowania i przekazania lokalu.
3. Należy mieć przy tym na uwadze, że po sporządzeniu umowy prywatnej (contrato privado) każda ze stron może żądać od drugiej zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (documento publico). W razie odmowy przez drugą stronę, strona żądająca może dochodzić swych roszczeń na drodze sądowej. Ponadto dla dokonania wpisu przeniesienia własności nieruchomości w Rejestrze Własności, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego.

Udział notariusza dodatkowo potwierdza autentyczność treści dokumentu w taki sposób, że oświadczenia woli złożone przed nim przez kupującego, sprzedającego i ewentualnie bank udzielający kredytu hipotecznego, zostają zawarte w akcie notarialnym, który stanowi dowód dokonania czynności, podstawy jego sporządzenia oraz terminu jego zawarcia. Żadna ze stron nie może zaprzeczyć, że nie złożyła oświadczeń zawartych w treści aktu notarialnego.

Do przekazania nieruchomości i zapłaty ceny sprzedającemu dochodzi zazwyczaj w obecności notariusza. Notariusz powinien zawrzeć w treści aktu notarialnego cenę nieruchomości oraz stwierdzić, że została zapłacona wcześniej lub zostanie uiszczona z chwilą zawarcia aktu, wskazać kwotę, wybrany sposób płatności np. gotówką, czekiem bankowym imiennym lub na okaziciela, przelewem lub dokonując wpłaty na rachunek.

Jeżeli cena została zapłacona przed zawarciem aktu notarialnego, notariusz wskaże w treści aktu datę lub daty płatności oraz sposób dokonania każdej z nich. Przed sporządzeniem aktu notarialnego, notariusz zwróci się do Rejestru Własności z wnioskiem o wydanie odpisu księgi wieczystej, potwierdzającego prawo własności oraz wskazującego ewentualne obciążenia na nieruchomości. Niezwłocznie po podpisaniu aktu i jeśli strony nie postanowią inaczej, notariusz przekaże do Rejestru Własności drogą teleinformatyczną poświadczony akt notarialny celem zapobiegnięcia sytuacji, w której nieruchomość mogłaby zostać obciążona przez sprzedającego po dokonaniu przez niego sprzedaży.
Zasadą jest, że wyboru notariusza dokonuje strona, która pokrywa koszt jego czynności.

Odpowiedzialność za wady.

Na koniec należy podkreślić, że niezależnie od formy zawartej umowy, sprzedający pozostaje odpowiedzialny za ukryte wady i usterki lokalu mieszkalnego, choćby o niech nie wiedział, a kupujący może żądać odstąpienia od umowy i zwrotu poniesionych kosztów lub proporcjonalnego obniżenia ceny na podstawie opinii wydanej przez biegłego.

Sprzedający będzie przede wszystkim odpowiedzialny, jeżeli nie są spełnione wymagania dotyczące lokali mieszkalnych zawarte w obowiązujących przepisach prawa. Jednocześnie deweloper, wykonawca i nadzór techniczny budynku są odpowiedzialni solidarnie przed kupującymi i przed osobami trzecimi nabywającymi lokal, za szkody:

• spowodowane wadami konstrukcji przez okres dziesięciu lat,
• mające wpływ na warunki mieszkalne budynku przez okres trzech lat,
• powstałe na skutek wad w wykończeniu przez okres roku.

Ponadto, są oni również zobowiązani do zawarcia właściwych umów ubezpieczenia.

 

W razie pytań prosimy o kontakt:

e-mail: office@wachandwach.com

tel.: (+34) 644 980 290

Równouprawnienie obywateli UE podczas transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Co do zasady obywateli UE, którzy chcą zakupić nieruchomość (dom, apartament) w Hiszpanii dotyczą te same regulacje prawne, na jakich dokonują tego rodowici Hiszpanie. Należy jednak mieć na uwadze pewne różnice dotyczące formalnych aspektów całego przedsięwzięcia.

Umowa kupna-sprzedaży w Hiszpanii Umowa kupna-sprzedaży jest umową, w której sprzedający wydaje drugiej stronie określoną rzecz, podczas gdy kupujący zobowiązuje się zapłacić za nią określoną cenę. W niniejszym artykule, przedmiotem umowy będzie zawsze nieruchomość położona na terytorium Hiszpanii, a kupującym obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, innego niż Hiszpania.

Należy podkreślić, że w Hiszpanii prawo własności nie jest w żaden sposób ograniczone ze względu na  narodowość władającego tym prawem, dlatego też jeśli obywatel UE zakupi nieruchomość w Hiszpanii, będzie miał w stosunku do niej te same prawa co obywatel hiszpański, co z kolei jest gwarantowane w traktacie o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.

Jednakże, przy procesie kupna-sprzedaży pojawiają się pewne różnice o charakterze formalnym. Najważniejsza z nich dotyczy numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero).N.I.E. – Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca

Numer N.I.E. to Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca. Służy on nierezydentom w celu identyfikacji siebie jako podatnika w tych dokumentach wynikających z transakcji, w których, ze względu na ich interes ekonomiczny, zawodowy lub społeczny, są związani z Hiszpanią, a brakuje im numeru identyfikacji podatkowej, który posiadają obywatele hiszpańscy.

Wniosek o nadanie numeru N.I.E., można złożyć na terenie Hiszpanii do Generalnej Dyrekcji Policji i Żandarmerii (Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil), za pośrednictwem biur imigracyjnych (Oficinas de Extranjería) lub komisariatów policji (Comisarías de Policía), natomiast poza jej granicami do Generalnego Biura ds. Cudzoziemców i Granic (Comisaría General de Extranjería y Fronteras), za pośrednictwem hiszpańskich władz konsularnych w kraju pochodzenia wnioskodawcy. Jeżeli procedura przeprowadzana jest na terytorium Hiszpanii, istnieje możliwość wyznaczenia do niej pełnomocnika.

Wniosek o nadanie N.I.E.

Do wniosku należy załączyć oficjalny formularz wniosku (EX-15) odpowiednio wypełniony i podpisany, ważny paszport lub dokument tożsamości (oryginał i fotokopię), jak również należy podać powody złożenia wniosku. W przypadku gdy do przeprowadzenia tej procedury korzystamy z pomocy pełnomocnika, powinien on również przedstawić stosowny dokument pełnomocnictwa.

Nierezydent powinien również udowodnić sposób sfinalizowania umowy kupna-sprzedaży, chociażby poprzez założenie bieżącego rachunku w hiszpańskim banku. Za jego pomocą zrealizuje płatności związane z zawartą umową, jak również pokryje wszystkie koszty i zobowiązania podatkowe związane z tą transakcją. Do tego potrzebne będą jedynie paszport (lub inny dokument tożsamości) oraz numer N.I.E. Rachunek bankowy może zostać założony przez pełnomocnika.

Procedura kupna-sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Zanim przejdziemy do szczegółów całej procedury kupna-sprzedaży, należy wskazać, że w dziedzinie prawa cywilnego rządzi zasada autonomii stron, co oznacza, że o ile nie jest to sprzeczne z obowiązującym prawem, moralnością lub porządkiem publicznym, strony umowy mogą dowolnie uzgadniać jej treść, bez żadnych innych ograniczeń niż te wymienione powyżej. Jest to bardzo ważna zasada, o której należy pamiętać na każdym etapie.

Pomimo powyższego, i pomimo istnienia w hiszpańskim porządku prawnym zasady swobody umów, przez co umowa jest w pełni ważna i wywołuje skutki pomiędzy stronami, dla skuteczności umowy nie wystarczy dokonanie odpowiedniego wpisu w rejestrze. Należy jeszcze spisać umowę w formie aktu notarialnego, co gwarantuje większą gwarancję prawną stronom i osobom trzecim.

Przejdźmy teraz do szczegółów samej transakcji, na którą składają się 3 etapy : umowa prywatna (wstępna), akt notarialny oraz wpis w rejestrze.

Prywatna (wstępna) umowa kupna-sprzedaży nieruchomości (contrato privado de compraventa)

Umowa kupna-sprzedaży, to prywatny dokument, w którym z jednej strony wyrażona jest wola wydania nieruchomości, a z drugiej zapłacenia za nią ceny. Ponadto, w tym samym dokumencie powinny być zawarte szczegółowe dane dotyczące stron umowy, przedmiotu umowy, prawa do nieruchomości jakie przysługuje sprzedającemu wraz z odpowiednim wpisem w rejestrze, informacje o wszelkich prawach ciążących na nieruchomości, jeśli takowe istnieją – hipoteka, użytkowanie lub jakiekolwiek inne ograniczone prawo rzeczowe, podział kosztów całej operacji (temat ten zostanie omówiony w dalszej części) oraz cenę.

Jeśli chodzi o cenę, należy wspomnieć, że zwyczajowo część ceny wpłacana jest w momencie podpisywania umowy wstępnej (señal), natomiast pozostała część w momencie spisywania jej w formie aktu notarialnego. Jednakże, jak wspomniano już wcześniej, decydująca w tej kwestii, jak i w każdej innej związanej z treścią umowy, jest wola stron.

Charakter tej płatności powinien zostać ściśle określony przez strony, jako że może wywołać odmienne skutki.
Płatność ta może przyjąć formę zaliczki (anticipo), wówczas stanowi jedynie potwierdzenie zawartej umowy, co w konsekwencji oznacza, że obie strony mogą wzajemnie od siebie wymagać pełnej realizacji umowy. Zaliczka nie stanowi jednak formy zabezpieczenia umowy. W przypadku odstąpienia od umowy zaliczka ulega zwrotowi.

Natomiast jeżeli płatność ta przyjmie formę zadatku (arras penitenciales), wówczas stanowi formę zabezpieczenia umowy i oznacza, że każda ze stron może od niej odstąpić – sprzedający poprzez zwrot podwójnej kwoty jaką otrzymał od kupującego, natomiast kupujący poprzez utratę kwoty jaką wcześniej wręczył sprzedającemu tytułem realizacji umowy.

Płatność ta może być również zastrzeżona w formie kary umownej (arras penales). Oznacza to, że strony ustalają kwoty odszkodowawcze jakie będą im przysługiwały w przypadku odstąpienia od umowy przez drugą stronę.

Akt notarialny i wpis do Rejestru Własności (Inscripción en el Registro de la Propiedad)

Ten dokument publiczny jest aktem kupna-sprzedaży (escritura de compraventa), spisywanym przed notariuszem – przed którym strony wyrażają wolę zawarcia umowy, a on zatwierdza treść aktu. Ponadto, notariusz weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron umowy, ich dane identyfikacyjne, dane przedmiotu umowy, jak również wszelkie jego obciążenia. Notariusz również poinformuje o obowiązkach ciążących na stronach, jakie pojawią się w  wyniku zawarcia umowy np. obowiązki podatkowe.

Po sporządzeniu aktu notarialnego, można przystąpić do dokonania wpisu nowego właściciela w Rejestrze Własności. Najpierw jednak konieczne jest dopełnienie wszystkich obowiązków podatkowych, które zostaną omówione poniżej.

Koszty i podatki zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Na końcu należy mieć na uwadze koszty jakie powstają w wyniku zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Z jednej strony są to podatki. Kupujący, pochodzący z kraju członkowskiego, będzie zobowiązany do odprowadzenia tych samych podatków co podatnik hiszpański tzn. VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido), podatku od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) i czynności cywilnoprawnych sporządzonych w formie dokumentu urzędowego (Actos Jurídicos Documentados).

Jeśli chodzi o podatek VAT, to w przypadku nowych nieruchomości (od dewelopera) wynosi on 10%. Kwotę tę płaci Kupujący, a Sprzedający odprowadza ją do Urzędu Skarbowego.

Ponadto konieczne jest odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD), dokonywanych w formie aktu notarialnego, w kwocie stałej lub zmiennej, która to kwota, a raczej jej wysokość zależy od Wspólnoty Autonomicznej, w której jest położona nieruchomość.
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, wówczas transakcja ta będzie zwolniona z podatku VAT, natomiast obciążona podatkiem od przeniesienia własności (TPO). W tej sytuacji to od Wspólnoty Autonomicznej, w której położona jest nieruchomość, będzie zależała wysokość tego podatku (może ona wynosić od 5-10%).

Jeśli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD), nie będzie zgodne jednoczesne opodatkowanie podatkiem od przeniesienia własności (TPO) oraz opłatą zmienną wynikającą z podatku AJD, dlatego też transakcje podlegające opodatkowaniu TPO, sformalizowane w formie aktu notarialnego podlegają jedynie ustalonej kwocie podatku (stałej opłacie) od czynności cywilnoprawnych (AJD).

Ponadto Kupujący będzie również obciążony kosztami dokonania wpisu w Rejestrze Własności oraz kosztami wypisów aktu notarialnego.
Ze swojej strony  Sprzedający poniesie koszty sporządzenia aktu notarialnego (oryginału), podatku od wzrostu wartości terenów miejskich (IIVTNU), podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), podatku od dochodu spółek (IS) lub też podatku dochodowego nierezydentów (IRNR) – w zależności od tego czy sprzedający działa jako osoba fizyczna czy też prawna, oraz czy jest rezydentem czy nie.

Na koniec należy wspomnieć o podmiocie zobowiązanym do odprowadzenia podatku od nieruchomości (IBI)- jest nim właściciel nieruchomości, ten który posiada to prawo w dacie 1 stycznia. Oznacza to, że Sprzedający reguluje ten podatek na cały rok z góry.