Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów

Jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, choć mieszkasz w innym państwie, lub planujesz jej zakup w najbliższym czasie? Sprawdź, jakie obowiązki podatkowe na Tobie ciążą lub będą ciążyć z tytułu posiadania takiej nieruchomości — zarówno do użytku własnego, jak i wynajmowanej.

Warto wskazać, że wiele osób błędnie zakłada, iż skoro nie są rezydentami Hiszpanii, to nie muszą rozliczać tamtejszych podatków.

Wśród danin, o których powinieneś pamiętać wskazać należy na: podatek od nieruchomości – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), podatek dla nierezydentów – Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) oraz w niektórych przypadkach podatek od majątku – Impuesto sobre Patrimonio (IP). Jeżeli natomiast szukasz informacji o tym, jak kształtują się ogólne podatki w Hiszpanii (progi i kwota wolna), zachęcamy do lektury naszego kompleksowego poradnika.

Nim wyjaśnimy czym charakteryzuje się każdy z nich, warto wskazać, że w czerwcu 2025 r. Komisja Europejska wszczęła postępowanie przeciwko Hiszpanii, zarzucając jej naruszenie zasady niedyskryminacji w sposobie opodatkowania właścicieli nieruchomości, którzy nie są rezydentami tego kraju.

Sprawa dotyczy przede wszystkim podatku IRNR, który nakłada na nierezydentów obowiązek zapłaty podatku od tzw. przypisanego dochodu z nieruchomości, liczonego jako 2% (lub 1,1%) wartości katastralnej, nawet jeśli nieruchomość nie generuje faktycznego przychodu.

Dla polskich właścicieli domów i mieszkań w Hiszpanii oznacza to konieczność szczególnej ostrożności przy rozliczeniach oraz śledzenia zmian w przepisach, ponieważ unijne postępowanie może w przyszłości doprowadzić do modyfikacji obecnych zasad opodatkowania nierezydentów.

Podatek od nieruchomości (IBI)

Jest to podatek miejski, wyliczany przez urząd miasta (Ayuntamiento) właściwy dla położenia nieruchomości. Wyliczany jest on corocznie na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest najczęściej niższa od wartości rynkowej. Jest on wymagany niezależnie od posiadanego statutu rezydenta lub nierezydenta. Najczęściej podatek ten pobierany jest bezpośrednio z rachunku bankowego właściciela.

Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR)

Do zapłaty podatku dochodowego od nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) zobowiązany jest właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii w sytuacji, gdy rezyduje poza tym terytorium. W zależności od przeznaczenia nieruchomości można wyróżnić:

1. Nieruchomość do użytku własnego

Podobnie jak w przypadku hiszpańskich rezydentów podatkowych, właściciel niewynajmowanej nieruchomości miejskiej ma obowiązek zgłoszenia jej w deklaracji podatkowej. Sam podatek nie jest zazwyczaj wysoki, jednak jego rozliczenie jest obligatoryjne — czego wielu właścicieli nie jest świadomych, narażając się w konsekwencji na kary administracyjne.

Podstawę opodatkowania stanowi kwota odpowiadająca 2% wartości katastralnej nieruchomości (lub 1,1% w przypadku aktualizacji). Do tak ustalonej podstawy stosuje się odpowiednią stawkę podatku:

• 19% — dla rezydentów państw Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego,
• 24% — dla pozostałych nierezydentów.

Otrzymany wynik stanowi kwotę podatku do zapłaty. Deklarację należy złożyć do końca kolejnego roku kalendarzowego, tj. do 31 grudnia, na formularzu 210. Obrazowo można przedstawić to na następującym przykładzie:

Przykład: Pani Anna rezydentka Polski posiadająca apartament w Torrevieja, którego wartość katastralna wynosi 100.000 € będzie zobowiązana do zapłaty podatku IRNR wyliczonego w następujący sposób:

• Wartość katastralna: 100.000 €
• Podstawa opodatkowania: 1.100 € (100.000 x 1,1%)
• Wysokość podatku: 209 € (1.100 x 19%).

2. Nieruchomość wynajmowana osobie fizycznej

Jeżeli jako nierezydent wynajmujesz swoją nieruchomość w Hiszpanii osobie fizycznej, musisz rozliczyć podatek IRNR od uzyskanego czynszu. I tutaj pojawia się ważne rozróżnienie.

Jeśli jesteś rezydentem jednego z krajów UE lub EOG, możesz odliczyć koszty związane z nieruchomością, takie jak opłaty wspólnotowe, IBI, media, drobne naprawy czy odsetki od kredytu hipotecznego. To faktycznie może znacząco obniżyć podstawę opodatkowania.

Natomiast osoby spoza UE/EOG muszą opodatkować pełny czynsz — bez możliwości odliczenia jakichkolwiek wydatków. W tym przypadku podstawą jest kwota brutto, czyli wszystko to, co otrzymujesz od najemcy.

Stawka podatku zależy od miejsca rezydencji podatnika:
→ 19% dla mieszkańców UE i EOG,
→ 24% dla nierezydentów z pozostałych krajów.

Jak wygląda rozliczenie?

Rozliczenia dokonuje się na formularzu Modelo 210. Dotychczas właściciele wynajmowanych nieruchomości musieli składać cztery deklaracje rocznie — po jednej za każdy kwartał.

Od 2024 r. pojawiła się jednak możliwość, z której korzysta coraz więcej właścicieli: złożenie jednej deklaracji rocznej obejmującej cały rok wynajmu. To duże uproszczenie, zwłaszcza jeśli czynsz jest stały, a koszty w ciągu roku się nie zmieniają. Nadal jednak można pozostać przy rozliczeniach kwartalnych, jeśli komuś zależy na bieżącym rozliczaniu podatku.

Przykład z życia:
Pan Tadeusz, rezydent podatkowy w Polsce, jest właścicielem mieszkania w Maladze, które wynajmuje turystom przez cały rok za 900 euro miesięcznie. Jako obywatel kraju UE ma prawo odliczyć koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

W jego przypadku wygląda to tak:

• Roczny przychód z najmu: 10 800 €
• Koszty możliwe do odliczenia (opłaty wspólnoty, IBI, media i ubezpieczenie): 2 300 €
• Podstawa opodatkowania: 8 500 €
• Stawka podatku (rezydent UE): 19%
• Podatek do zapłaty: 1 615 €

W przypadku Pana Sama, rezydenta Stanów Zjednoczonych, sytuacja wygląda prosto: wynajmuje on swój apartament w Gironie za 1 000 euro miesięcznie. Jako że nie jest rezydentem kraju UE ani EOG, nie może odliczyć żadnych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

• Roczny przychód z najmu: 12 000 €
• Stawka podatku dla nierezydentów spoza UE/EOG: 24%
• Podatek do zapłaty: 2 880 €

Sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta Hiszpanii – zasady retencji 3%

W przypadku sprzedaży nieruchomości, której właściciel nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, obowiązuje mechanizm tzw. retención del 3%, czyli obowiązkowego potrącenia przez kupującego 3% ceny sprzedaży. Mechanizm ten nie stanowi samodzielnego podatku, lecz jest zaliczką na poczet Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), czyli podatku od dochodu, jaki sprzedający może uzyskać z transakcji.

Celem retencji jest zapewnienie, aby hiszpańska administracja podatkowa miała możliwość poboru przynajmniej części podatku należnego od nierezydenta, który po sprzedaży może nie mieć już żadnego realnego związku z Hiszpanią. Obowiązek pobrania i wpłaty 3% spoczywa zawsze na kupującym – niezależnie od jego narodowości. Liczy się wyłącznie rezydencja podatkowa sprzedającego.

Kupujący musi przekazać zatrzymaną kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego (AEAT) w ciągu jednego miesiąca od podpisania aktu notarialnego, korzystając z formularza Modelo 211. Sprzedający otrzymuje kopię formularza jako potwierdzenie wpłaty.

Retencja stosowana jest we wszystkich transakcjach odpłatnych, o ile sprzedający nie udokumentuje rezydencji podatkowej w Hiszpanii certyfikatem wydanym przez Agencia Tributaria. Istnieją natomiast sytuacje, w których potrącenia się nie dokonuje, m.in.:

• w przypadkach nieodpłatnych (np. darowizna),
• przy wniesieniu nieruchomości aportem do hiszpańskiej spółki,
• przy zniesieniu współwłasności.

Rozliczenie podatku przez sprzedającego – Modelo 210

Po dokonaniu retencji sprzedający, jako nierezydent, musi przeprowadzić własne rozliczenie podatkowe, składając Modelo 210. Ma na to trzy miesiące liczone od zakończenia miesięcznego terminu, który miał kupujący na wpłatę retencji, czyli w praktyce około czterech miesięcy od daty transakcji.

W deklaracji sprzedający wykazuje rzeczywisty wynik finansowy transakcji — zysk lub stratę. Dochód podlegający opodatkowaniu stanowi różnica pomiędzy:

• wartością nabycia (powiększoną o koszty i nakłady), a
• wartością sprzedaży.

Dla nierezydentów będących rezydentami podatkowymi UE, w tym Polski, obowiązuje stawka 19%, natomiast dla osób spoza UE/EOG — 24%.

Jeżeli rzeczywisty podatek okaże się niższy niż zatrzymane 3%, sprzedający ma prawo ubiegać się o zwrot nadpłaconej kwoty. Retencja działa więc jako mechanizm zabezpieczający, a nie jako ostateczna forma opodatkowania.

Podatek od wzrostu wartości gruntu — Plusvalía Municipal

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii należy pamiętać o miejskim podatku od wzrostu wartości terenu, tzw. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Zasadniczo podatek ten obciąża sprzedającego.

Istnieje jednak istotny wyjątek: jeżeli sprzedający jest nierezydentem Hiszpanii, wówczas nabywca może zostać zobowiązany do zapłaty tego podatku na zasadzie subsydiarnej odpowiedzialności. Wynika to z przepisów, które umożliwiają przeniesienie odpowiedzialności na nabywcę w celu zapewnienia skutecznego poboru podatku.
W praktyce oznacza to, że przy transakcjach, w których sprzedający jest nierezydentem, strony powinny wyraźnie określić w akcie, kto ostatecznie ponosi ciężar podatku i kiedy następuje jego zapłata oraz zatrzymać odpowiednią kwotę, aby uniknąć późniejszych roszczeń ze strony gminy.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio – IP)

Podatek od majątku w Hiszpanii dotyczy również nierezydentów, jeżeli posiadają majątek położony na terytorium Hiszpanii – na przykład nieruchomości. Deklarację składa się na formularzu 714 za stan majątku na dzień 31 grudnia, co do zasady do 31 marca następnego roku.

Kompetencje wspólnot autonomicznych

Zgodnie z hiszpańską ustawą finansów terytorialnych (LOFCA) oraz przepisami ustawy 22/2009, wspólnoty autonomiczne mają szerokie kompetencje w ramach podatku od majątku. Mogą samodzielnie ustalać:

• wysokość kwoty wolnej od podatku,
• skalę podatkową (stawki),
• ulgi i bonifikacje w podatku, które stosuje się dopiero po ulgach ogólnokrajowych.

Różnice między regionami są więc znaczące: niektóre stosują kwotę wolną 700 000 €, inne ją obniżają (Katalonia: 500 000 €), a jeszcze inne podwyższają (Walencja: 1 000 000 €, Baleary: 3 000 000 €). Podobnie wygląda kwestia stawek – część regionów korzysta ze stawek krajowych, część stosuje własne, często wyższe.
W przeszłości podatek był zawieszony poprzez ogólnokrajową bonifikację 100%, ale została ona ostatecznie zniesiona od 2021 roku. Dziś wszystkie wspólnoty znów mogą w pełni korzystać ze swoich kompetencji.

Różnice regionalne – najważniejsze przykłady (stan na 2025)

• Katalonia: Stosuje własną, progresywną skalę podatkową. Kwota wolna wynosi 500 000 €. Występuje dodatkowy próg dla majątków powyżej 20 mln € (stawka 3,48%).
• Walencja (Comunidad Valenciana): Ma jedną z najwyższych skal podatku IP w kraju (do 3,5%). Kwota wolna wynosi 1 000 000 €.
• Andaluzja: Do końca 2023 r. słynęła z bonifikacji 100% IP, która została zawieszona. Od końca 2024 r. region nie stosuje już własnej skali IP – obowiązuje skala ogólnokrajowa.

FAQ – Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów (2025)

Ostatnia aktualizacja: Listopad 2025 r.