Z uwagi na przyjazny klimat, plaże oraz piękne widoki, Hiszpania stała się jednym z najatrakcyjniejszych krajów na rynku nieruchomości w Europie.

Coraz więcej obcokrajowców decyduje się inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, zarówno dla celów prywatnych, jak i biznesowych.

Wśród możliwości wejścia na hiszpański rynek nieruchomości coraz częściej spotyka się inwestycje w nieruchomości rolne. Temat ten zostanie szczegółowo omówiony w niniejszym artykule.

Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu inwestycji zawsze warto wziąć pod uwagę pewne kwestie. Celem niniejszego artykułu jest przekazanie przyszłym inwestorom niezbędnych wskazówek, których należy przestrzegać, aby dobrze zainwestować swoje oszczędności.

Jak już wspomniano, istnieją różne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości w Hiszpanii, ale warto mieć na uwadze różnice występujące w zakupie nieruchomości miejskiej oraz gruntów rolnych, ponieważ dla każdej z tych nieruchomości ustawodawca przewidział różne wymagania i ograniczenia. W związku z tym niezbędne jest poznanie tych różnic i wymagań dot. posiadania nieruchomości położonej na gruntach rolnych.

RODZAJE GRUNTÓW

Aby móc lepiej zrozumieć, czym są grunty rolne należy przede wszystkim wskazać, że ustawodawstwo hiszpańskie rozróżnia 3 rodzaje gruntów: miejskie, rolne (inaczej nieprzeznaczone pod zabudowę) i przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Art. 21 Dekretu królewskiego 7/2015 z 30 października 2015 r., zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o gruntach miejskich i rekultywacji stanowi, że grunty mogą być miejskie lub rolne.

Grunty rolne

Grunty rolne to, co do zasady, grunty które dzięki planowaniu miejscowemu i urbanistycznemu danej gminy są chronione przed przekształceniem ich charakteru w wyniku urbanizacji. Ich ochrona może opierać się na różnych kryteriach i wartościach, takich jak dziedzictwo kulturowe, ekologia, rolnictwo, hodowla zwierząt, leśnictwo, krajobraz i wiele innych.

Grunty miejskie

Z kolei grunty miejskie to grunty, które na podstawie prawa zostały włączone w sieć miejską składającą się z sieci dróg z działkami właściwymi dla centrum lub osiedla. Ponadto muszą spełniać określone warunki, takie jak zgodna z prawem oraz planowaniem przestrzennym lub urbanistycznym zabudowa, podstawowa infrastruktura i usługi niezbędne do zaspokojenia potrzeb ludności.

Niezależnie od powyższego, lit. b) ustępu drugiego ww. artykułu stanowi, że za grunty rolne uznaje się także grunty, które zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego i urbanistycznego przewidują lub dopuszczają przekształcenie w grunty zagospodarowane. Innymi słowy, w zależności od planowania przestrzennego i urbanistycznego danej gminy, grunty rolne mogą się przekształcić w grunty miejskie. To właśnie prowadzi do powstania trzeciej grupy gruntów, określanych jako grunty przeznaczone (nadające się) pod zabudowę.

Ustawa ta zawiera jednak tylko ogólne zasady klasyfikacji poszczególnych rodzajów gruntów, ponieważ przyznaje uprawnienia do stanowienia prawa w tej kwestii Wspólnotom Autonomicznym odpowiedzialnym za podział swoich gruntów, nadanie każdemu obszarowi charakteru, który mu przysługuje zgodnie z ustaleniami planowania miejskiego. Z tego powodu niezwykle ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że Wspólnota Autonomiczna, w której ma być realizowana inwestycja, może ustalać własne przepisy urbanistyczne.

Z powyższego można wywnioskować, że przy zakupie nieruchomości położonej na gruncie rolnym konieczne jest zapoznanie się z planami zagospodarowania przestrzennego danej Wspólnoty Autonomicznej i gminy oraz ustalenie, czy można na niej budować, czy też jest ona chroniona przez Wspólnotę, co uniemożliwi wznoszenie budynków.

ANALIZA GRUNTÓW ROLNYCH

Z powyższego wynika konieczność rozróżnienia czy grunty rolne rzeczywiście pozwalają na zabudowę na swoim terenie, czy też są chronione miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wspomniano, konieczne jest uwzględnienie faktu, że plan zagospodarowania przestrzennego ustalany jest zgodnie z prawodawstwem danej Wspólnoty Autonomicznej. Nawet to prawodawstwo może umożliwić każdej gminie realizowanie własnego – lokalnego – planowania, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację dotyczącą regulacji gruntów rolnych.

W związku z powyższym możliwe jest, aby jedna Wspólnota Autonomiczna zezwoliła na budowę na chronionych gruntach rolnych, spełniających określone wymagania, a inna nie, lub jeśli wyrazi zgodę to przy spełnieniu całkowicie innych warunków. W związku z tym wycena gruntów rolnych różni się od wyceny gruntów miejskich pod względem technik i sposobów jej ustalania.

Ustawa o planowaniu przestrzennym Katalonii z 3 sierpnia 2010 r. nawet nie używa wyrażenia „rolne” w odniesieniu do terenów, które nie są miejskie, ale określa je jako tereny nadające się do zabudowy lub nienadające się do zabudowy. ¹ Niezależnie od powyższego, w art. 32 ustawy zdefiniowano grunty nienadające się do zabudowy jako tereny objęte szczególną ochroną w celu zapobieżenia ich przekształceniom i zachowania ich waloru rolniczego, krajobrazowego, leśnego (czyli prawie w taki sam sposób, jak to czynią przepisy państwowe).

Regulacja obejmuje także grunty nadające się pod zabudowę, czyli takie, które nie są zurbanizowane, ale które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są do zagospodarowania w celu zapewnienia wzrostu liczby ludności i aktywności gospodarczej.²

Ponadto przepisy wspólnotowe w Madrycie rozróżniają grunty rolne pod ochroną (nie pod zabudowę) i nadające się pod zabudowę. Główna różnica polega na tym, że te same kryteria i wartości, które obowiązują w katalońskim prawodawstwie (historia, rolnictwo, leśnictwo, hodowla zwierząt, przyroda itp.) uniemożliwiają zabudowę gruntów będących pod ochroną.

Z kolei inne Wspólnoty Autonomiczne rozróżniają w swoim ustawodawstwie istnienie gruntów rolnych, a nie gruntów, które nadają się do zabudowy lub nie nadają się do zabudowy. Takim przykładem jest Andaluzja – w art. 12 i następnych ustawy 7/2021 z dnia 1 grudnia 2021 r. szczegółowo reguluje grunty rolne jako te, które są chronione przez ustawodawstwo sektorowe przed przekształceniem w grunty miejskie. Kryteria, którymi się posługuje są zgodne z wyżej wymienionymi (krajobraz, przyroda, historia, środowisko) z tą różnicą, że kluczowym elementem ich ochrony jest zrównoważony rozwój.

Niezależnie od tego, co stanowi ustawodawstwo poszczególnych Wspólnot Autonomicznych, można opracować ogólną i rozpowszechnioną koncepcję tego, co oznacza pojęcie gruntu rolnego. W ramach planowania lokalnego grunt może być postrzegany jako grunt chroniony przed przekształceniem się w grunt miejski na podstawie różnych kryteriów, lub jako grunt niezagospodarowany, ale nadający się do zabudowy przy uwzględnieniu wzrostu liczby ludności lub celem przyczynienia się do rozwoju gospodarczego regionu.

Podjęcie decyzji o inwestycji powinno być poprzedzone dokładną analizą, ze świadomością, że każda Wspólnota Autonomiczna ustanawia własne przepisy dotyczące gruntów rolnych (własne warunki i wymagania administracyjne). Dlatego też niezbędnym przy realizacji inwestycji może okazać się profesjonalne doradztwo.

SYSTEM GRUNTÓW ROLNYCH

Przed przejściem do tej części, w której omówiono najważniejsze aspekty prawne uprawy gleby, należy przypomnieć raz jeszcze, że regulacje prawne w zakresie systemu gruntów rolnych również będą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której nieruchomość jest położona. W związku z tym należy mieć na uwadze, że niniejszy akapit opracowano na podstawie ogólnej koncepcji, przedstawionej na szczególnie interesujących przykładach.

Niektóre przepisy stanowią, że grunty rolne, które nie nadają się do zagospodarowania, mogą być wykorzystywane wyłącznie do celów rolnictwa, hodowli zwierząt, leśnictwa, ochrony środowiska itp. Innymi słowy, ze względu na charakter nieruchomości, przepisy dotyczące planowania przestrzennego i urbanistycznego będą określały, jakiego rodzaju budowle i urządzenia oraz na jakich warunkach mogą być wznoszone.³

Oznacza to, że właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca prawo użytkowania nie może swobodnie wznosić budowli lub urządzeń, lecz musi to robić zgodnie z zasadami ustanowionymi przez daną Wspólnotę Autonomiczną lub gminę.

W Katalonii wyraźnie określono, że prawo użytkowania, korzystania i rozporządzania są przyznawane właścicielom, z zastrzeżeniem wymogów prawnych określonych w katalońskiej ustawie o gruntach, przepisach sektorowych i miejskim planowaniu urbanistycznym.⁴ Ponadto obiekty mogą być wznoszone wyłącznie zgodnie z przeznaczeniem danej nieruchomości.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ inwestor zagraniczny jest zainteresowany nie tylko tym, aby wiedzieć, że nie może po prostu budować na swojej nieruchomości, ale musi również wiedzieć, co może budować i jak powinien to robić zgodnie z przeznaczeniem i charakterem nieruchomości.

Ponadto zakazuje się również budowy osiedli miejskich na niezabudowanych gruntach rolnych, z wyjątkiem następujących przypadków: rekonstrukcji i renowacji gospodarstw rolnych i domów do celów architektonicznych i historycznych, prac prowadzonych przed obecnym etapem planowania i korygowania negatywnego wpływu na środowisko naturalne lub krajobraz. Wszystko to podlega rygorystycznym kontrolom administracyjnym, a złożone wnioski są rozpatrywane indywidualnie.

Niezależnie od powyższego, rząd Katalonii zezwala na to, aby obszary niezagospodarowane były przedmiotem działań, jeżeli przemawia za tym interes publiczny. W praktyce przyczynia się to między innymi do rozwoju ruchu sportowego, kulturalnego i edukacyjnego.

Ponadto art. 47 katalońskiej ustawy o glebach wyraźnie zabrania przeznaczania gruntów rolnych do celów, które zmieniają przeznaczenie lub właściwości gruntu lub naruszają wartości uzasadniające jego zachowanie.

We Wspólnocie Autonomicznej Madrytu system urbanistyczny dotyczący niezagospodarowanych obszarów chronionych jest w dużej mierze regulowany przepisami sektorowymi. Oznacza to, że to gminy w ramach planowania przestrzennego i urbanistycznego mogą określać zasady dotyczące warunków użytkowania gruntów rolnych.

Przewiduje się również, że budowle i obiekty dopuszczalne w ramach danego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być niezbędne do celów, dla których grunt jest faktycznie przeznaczony i muszą odpowiadać funkcji gruntu rolnego, na którym mają być zbudowane.⁵

Podobnie stanowią przepisy Wspólnoty Autonomicznej Andaluzji, zgodnie z którymi na chronionych gruntach rolnych dopuszcza się budowę zgodnie z reżimem ustanowionym w odpowiednich przepisach i miejskich planach zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, reżim gruntów rolnych i nieprzeznaczonych pod zabudowę będzie determinowany i uwarunkowany istnieniem ścisłego związku z rozwojem działalności, dla której grunty te są przeznaczone.

CZY MOGĘ WYBUDOWAĆ DOM NA GRUNCIE ROLNYM?

W tej kwestii również występują różnice pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami Autonomicznymi.

W Andaluzji przewiduje się, na mocy wyżej wymienionej ustawy, możliwość budowy wolnostojących domów jednorodzinnych na gruntach wiejskich, o ile nie prowadzi to do powstawania nowych osiedli ani nie uniemożliwia normalnego rozwoju zwykłego użytkowania gruntów rolnych.

Z kolei w Katalonii zezwala się również na budowę mieszkań rodzinnych lub mieszkań przeznaczonych do zakwaterowania pracowników, pod warunkiem, że są one bezpośrednio i w sposób uzasadniony związane z działalnością rolniczą, hodowlaną, związaną z zasobami naturalnymi lub ogólnie z działalnością wiejską.

Natomiast w Galicji ustawa nr 2/2016 z dnia 10 lutego zezwala na budowę budynków mieszkalnych na gruntach rolnych, które nie są pod ochroną. W przypadku gruntów rolnych znajdujących się pod ochroną dopuszcza się zabudowę mieszkaniową, gdy jest związana z hodowlą lub rolnictwem i zabrania się jakiegokolwiek innego wykorzystania niż określone przeznaczenie nieruchomości.

W przypadku realizacji transakcji handlowych na gruntach rolnych pojawiają się inne utrudnienia. Można stwierdzić, iż zabudowa na gruntach rolnych będzie możliwa, o ile będzie bezpośrednio uzasadniona przeznaczeniem lub charakterem danego terenu. Powyższe nie stoi na przeszkodzie w realizacji projektu gospodarczego, który spełnia każde z ustalonych ograniczeń, umożliwiając budowę na przykład elektrowni wiatrowych, jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określono, że teren jest rzeczywiście przeznaczony na cele ekologiczne i środowiskowe.

WNIOSKI

Niewątpliwie decyzja o realizacji inwestycji na terenie o charakterze rolnym zakłada większą złożoność niż inwestycja na gruntach miejskich. O złożoności tej decyduje nie tylko kwota, jaką trzeba przeznaczyć na nabycie nieruchomości rolnej, ale także w dużej mierze trudności polegające na przepisach, które różnią się w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, a nawet gminy, w której położona jest nieruchomość.

Jak już wspomniano, każda Wspólnota Autonomiczna określa własne przepisy, co pozwala każdej gminie na opracowanie własnego planu zagospodarowania przestrzennego. To z kolei oznacza, że system użytkowania gruntów rolnych będzie bezpośrednio uwarunkowany przepisami gminy, w której położona jest nieruchomość.

Z powyższego można wywnioskować, że nabycie nieruchomości położonej na gruntach rolnych, w szczególności niezagospodarowanych, powinno być poprzedzone analizą planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość. Jest to niezwykle ważne, ponieważ projekt nieruchomości będzie bezpośrednio podlegał zapisom ustanowionym w miejskim planie zagospodarowanie przestrzennego. W związku z tym, należy w pierwszej kolejności zorientować się, czy ten teren jest przeznaczony na cele rolne, czy też nie, ponieważ w przeciwnym razie nie będzie można budować niczego związanego z innymi walorami ochronnymi niż wcześniej ustalone.

Szczególnie ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że budynki znajdujące się na gruncie rolnym nie mogą być swobodnie budowane ani wznoszone, ponieważ mogą być chronione lub zastrzeżone. Konieczne będzie w takim przypadku spełnienie wszystkich wymogów prawnych oraz uzyskanie zezwoleń na wspomniane prace.

To samo dotyczy gruntów pod zabudowę, które z jednej strony – ze względu na swoje uregulowania – pozwalają na większą swobodę w zakresie robót budowlanych, a z drugiej wspomniana swoboda jest ograniczona przez intensywne kontrole, żądania i wymogi prawne.

W tym sensie na chronionych gruntach rolnych nie można budować nic, co nie jest ściśle związane z celami chronionymi przez prawo, takimi jak walory rolne, krajobrazowe, hodowlane, środowiskowe, ekologiczne itp. W związku z tym niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu rekreacyjnego czy budowę klubu nocnego. Z tego powodu zdecydowanie zaleca się przestudiowanie rejestru katastralnego nieruchomości przed jej nabyciem, ponieważ w ten sposób będzie można poznać rodzaj gruntu, na którym położona jest nieruchomość.

Zaleca się ponadto, aby w celu prawidłowej realizacji projektu nieruchomość została dokładnie przeanalizowana pod kątem prawnym.

Jako kancelaria doradzamy kompleksowo podczas transakcji zakupu nieruchomości, w tym gruntów rolnych. Proponujemy naszym Klientom kompletne rozwiązania dopasowane do ich indywidualnych planów i projektów.

---

1 Art. 25 i następne dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym.

2 Art. 33 dekretu 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzającego znowelizowany tekst ustawy o planowaniu przestrzennym

3 Ustawa 9/2001 z dnia 17 czerwca o gruntach Wspólnoty Madrytu.

4 Art. 47 i następne Ustawy o gruntach Katalonii.

5 Art. 28 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

6 Art. 29 ustawy z dnia 17 czerwca 2001 r. o gruntach Wspólnoty Madrytu.

7 Art. 19 ust. 3.

 

Zawarcie umowy najmu nieruchomości powoduje powstanie pewnych praw i obowiązków zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Jednym z obowiązków najemcy jest właśnie zapłata wynajmującemu depozytu (hiszp. fianza), który stanowi zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości na wypadek, gdyby najemca nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań lub gdyby stan nieruchomości uległ pogorszeniu w wyniku niewłaściwego użytkowania przez najemcę.

Rodzaje gwarancji

Co do zasady wyróżnia się dwa rodzaje depozytu: depozyt ustawowy oraz depozyt umowny.

Depozyt ustawowy (hiszp. fianza legal) jest instrumentem przewidzianym przez hiszpańskie prawo w ustawie dotyczącej najmu miejskiego (hiszp. LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos), zgodnie z którą depozyt ma charakter obligatoryjny, a jego wysokość powinna być równa wysokości jednomiesięcznego czynszu w przypadku najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe lub dwumiesięcznego czynszu w przypadku najmu nieruchomości na pozostałe cele.

Wysokość depozytu nie może być zmieniana w ciągu pierwszych 5 lat trwania umowy najmu (lub w ciągu pierwszych 7 lat w przypadku, gdy wynajmujący jest osobą prawną), natomiast po upływie tego czasu zmiana wysokości czynszu jest równoznaczna ze zmianą wysokości depozytu, o ile strony nie postanowią inaczej. Pomimo że ustawa nie przewiduje jednoznacznie terminu zwrotu depozytu, z brzmienia artykułu 36.4 LAU można wywnioskować, iż termin ten wynosi 1 miesiąc od momentu dostarczenia przez najemcę kluczy, ponieważ zgodnie z wspomnianym artykułem przekroczenie tego terminu spowoduje naliczenie odsetek ustawowych za zwłokę.

W kwestii regulacji depozytu ustawa nadaje kompetencje Wspólnotom Autonomicznym, które mogą ustanowić obowiązek zapłaty depozytu, pozostawiając go wówczas w dyspozycji danej Wspólnoty. W związku z tym wynajmujący może mieć obowiązek zdeponować wpłacony przez najemcę depozyt w terminie ustalonym przez daną Wspólnotę.

W praktyce depozyt umowny nie różni się od depozytu ustawowego poza tym, że nie jest ustalany przez prawo, ale przez strony w umowie. W związku z tym wysokość depozytu umownego jest dowolna, jednak nie może ona przekraczać wysokości dwumiesięcznego czynszu. Warto jednak pamiętać, że depozyt umowny stanowi dodatkową gwarancję i nie zastępuje obowiązku zapłaty depozytu ustawowego (artykuł 36.5 LAU, który przewiduje tę możliwość określa ją jako garantía).

W przypadku depozytu umownego właściciel nie ma obowiązku zdeponowania kwoty na rzecz Wspólnoty Autonomicznej.

Obowiązek uiszczenia depozytu przy umowie najmu nieruchomości w Katalonii

Kwestie dotyczące regulacji depozytu należą do kompetencji Wspólnot Autonomicznych, w związku z czym mogą występować pewne różnice w przepisach w zależności od miejsca położenia nieruchomości. W Katalonii regulacje dotyczące depozytu zawarte zostały w ustawie 13/1996 z 29 lipca oraz dekrecie 147/1997 z 10 czerwca, które przewidują obowiązek wpisania umowy najmu do rejestru INCASOL (hiszp. Instituto Catalán del Suelo) w ciągu 2 miesięcy od daty podpisania umowy, a następnie przekazania najemcy kopii dokumentu potwierdzającego zdeponowanie depozytu w INCASOL. Natomiast po upływie czasu trwania najmu właściciel powinien zwrócić się do INCASOL – online lub umawiając się na cita previa – z żądaniem zwrotu depozytu, który powinien nastąpić w ciągu 21 dni. Kataloński ustawodawca określa także sankcje, które prawo przewiduje w przypadku braku uiszczenia depozytu lub uiszczenia depozytu po upływie terminu.

Jeżeli są Państwo zainteresowani wynajęciem nieruchomości, zachęcamy do skontaktowania się z profesjonalnym prawnikiem w Hiszpanii, który pomoże Państwu w analizie postanowień umowy najmu i zadba o Państwa interesy.

Zakup domu – a zwłaszcza zakup domu w Hiszpanii – jest poważną decyzją, dlatego przed jej podjęciem warto podjąć właściwe kroki, aby bezpiecznie kupić nieruchomość. Oprócz skorzystania z usług hiszpańskiego adwokata czy agencji nieruchomości warto zasięgnąć jak najwięcej informacji dotyczących konkretnej nieruchomości – tutaj z pomocą przychodzi rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad), który jest odpowiednikiem polskich ksiąg wieczystych i w którym zawarte są informacje dotyczące prawa własności oraz innych praw na nieruchomości. Rejestr jest dostępny dla podmiotów, które mają interes prawny w uzyskaniu informacji o nieruchomości (podlega to ocenie urzędnika rejestrowego).

W interesie nabywcy leży upewnienie się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń. Aby tego dokonać należy przede wszystkim uzyskać odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych (nota simple) oraz dokumenty potwierdzające na przykład uiszczenie podatku od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre bienes inmuebles).

Nabycie obciążonej nieruchomości oznacza nabycie domu, na którym ciążą zobowiązania finansowe, czyli płatności, których jeszcze nie dokonano lub które są należne. Taki zakup może być bardzo kuszący, ponieważ zwykle cena nieruchomości obciążonej jest niższa, jednak opłaty ciążące na takiej nieruchomości mogą zostać przeniesione na kupującego, a koszty z nimi związane mogą stanowić niemiłą niespodziankę dla nowego właściciela.

Zachęcamy do zapoznania się z niniejszym przewodnikiem dotyczącym rejestru nieruchomości, w którym dokonaliśmy analizy najczęściej występujących obciążeń, aby ułatwić Państwu zrozumienie poszczególnych praw na nieruchomościach, które mogą zaważyć o kupnie wymarzonej nieruchomości. Należy jednak mieć na uwadze, że przewodnik ma charakter czysto poglądowy i powinien stanowić zbiór podstawowych informacji, zachęcamy jednak do skorzystania z usług profesjonalnego prawnika, który udzieli indywidualnej porady prawnej.

Do najczęstszych obciążeń (cargas) na nieruchomościach, które pojawiają się w hiszpańskiej księdze wieczystej należą:

Hipoteka (hipoteca)

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. W praktyce hipoteka wynika z kredytu hipotecznego udzielanego przez bank i stanowi gwarancję jego spłaty – w przypadku braku spłaty hipoteka może zostać wyegzekwowana w trybie uregulowanym w postępowaniu cywilnym.

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwy – co więcej procedura nie jest tak skomplikowana jak mogłoby się wydawać.

Zakupu takiej nieruchomości można dokonać na różne sposoby – zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia hipoteki, a więc kupując nieruchomość obciążoną nabywca tejże nieruchomości co do zasady stanie się dłużnikiem w drodze subrogacji (za zgodą wierzyciela), jednak strony umowy sprzedaży mogą postanowić, że właściciel spłaci hipotekę przed zawarciem umowy, wówczas nabywca kupi nieruchomość wolną od obciążenia (właściciel może spłacić kredyt z własnych środków, jednak w praktyce to nabywca uiszcza zadatek, który jest przeznaczany na spłatę kredytu hipotecznego).

Notas marginales

Notas marginales, czyli uwagi na marginesie są dokonywane poza wpisem czy adnotacją i służą rejestrowaniu zmian prawnych, których podmiot nie musi dokonywać w formie wpisu. Dotyczą takich obciążeń na nieruchomości jak na przykład nierozliczenie podatku.

Uwagi dot. wszczęcia egzekucji (nota marginal de ejecución hipotecaria).
 Rozpoczęcie egzekucji hipoteki odnotowuje się w formie adnotacji, na mocy postanowienia lub pisma sądu bądź notariusza, przed którym egzekucja jest prowadzona. Za pośrednictwem tej wzmianki osoby trzecie są informowane o egzekucji oraz o organach, które ją wykonują. Nie ma określonego czasu trwania i może zostać odwołana jedynie na wniosek organu, który wcześniej wystąpił o jej wydanie. Warto pamiętać, że w pierwszej kolejności należy usunąć wpis o wszczęciu egzekucji, aby móc usunąć wpis o hipotece. W tym przypadku kupujący powinien żądać anulowania egzekucji przed zakupem nieruchomości, aby upewnić się, że procedura została zatrzymana.

Uwagi dot. podatków od przeniesienia własności rzeczy lub praw (nota marginal de afección fiscal)

Warto pamiętać, że nowy właściciel nieruchomości odpowiada solidarnie za zapłatę podatków wpisanych w rejestrze (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ISD – Impuesto sobe Sucesiones y Donaciones). Ma określony czas trwania, który wynosi 5 lat, a zatem jeśli wpis został dokonany ponad 5 lat temu nabywca nie musi się obawiać, że zostanie pociągnięty do odpowiedzialności, w przeciwnym wypadku Skarb Państwa będzie miał roszczenie do nowego właściciela.

Uwagi dot. podatku od dochodu nierezydentów (la nota marginal de afección del impuesto de la renta de los no residentes)

Uwagi te mają zastosowanie w przypadku, gdy właścicielem jest podatnik podatku od dochodu dla nierezydentów.

Uwagi dot. warunków zwrotu subwencji (la nota marginal de afecciones al reintegro de subvenciones)

Wskazuje na potrzebę zwrotu otrzymanej subwencji; za zwrot odpowiedzialny jest właściciel domu, dlatego nabywca powinien upewnić się, że cała kwota subwencji została zwrócona, a następnie żądać usunięcia wpisu.

Uwagi dot. pozwolenia na budowę (la nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación)

Jeśli pozwolenie na budowę, na podstawie którego wykonano prace, zostanie następnie uznane za niezgodne z prawem lub za naruszające obowiązujące przepisy dot. planowania urbanistycznego, zostanie to odnotowane. Uwaga jest sporządzana na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej lub wyroku, w którym stwierdzono niezgodność z prawem pozwolenia.

Zabezpieczenia co do zasady tracą moc z upływem 4 lat od ich powstania. Jednak na wniosek stron lub organu, który je ustanowił mogą zostać przedłużone na kolejne 4 lata pod warunkiem, że wniosek zostanie przedstawiony przed upływem czteroletniego terminu.

Tzw. Anotación preventiva de embargo

W przypadku, gdy sprzedawca ma zadłużenie wobec osób trzecich i w związku z tym toczy się postępowanie sądowe, jego aktywa mogą stanowić zabezpieczenie spłaty długu. Ten rodzaj adnotacji stanowi informację o tym, że na wniosek wierzyciela i postanowieniem sądu majątek sprzedawcy może podlegać egzekucji, jest gwarancją spłaty wymaganego długu. Ma okres ważności wynoszący 4 lata, który może zostać przedłużony o kolejne 4 lata. W przypadku tego zabezpieczenia, nabywca powinien zwrócić się do sprzedawcy z żądaniem spłaty długu lub do organu celem zasięgnięcia informacji co do sposobu anulowania długu.

Tzw. Anotación preventiva de secuestro

W celu wykonania zobowiązania wierzyciel może żądać zajęcia składników majątku dłużnika (w tym przypadku sprzedawcy nieruchomości) i zwrócić się o zabezpieczenie, które uniemożliwi dłużnikowi zbycie nieruchomości bez zezwolenia sądu. Jego celem jest uniknięcie utraty wartości majątku będącego w zarządzie w wyniku niegospodarności właściciela lub mogącej trafić w ręce osoby trzeciej. W przypadku tej adnotacji, kupujący powinien zasięgnąć informacji dotyczących stanu procesu i powstrzymać się od kupna nieruchomości do czasu jego zakończenia.

Tzw. Anotación preventiva de prohibición de disponer 

Za pomocą tej adnotacji informuje się o zakazie rozporządzania nieruchomością. Kupujący powinien dokonać zakupu tylko wtedy, gdy ma wiarygodną wiedzę, że zakaz zbycia został uchylony lub gdy uzyska zezwolenie sądu na dokonanie zakupu i dokonanie wpisu do rejestru.

Użytkowanie i służebność (ususfructos y servidumbres)

Zarówno użytkowanie, jak i służebność są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Obciążenie to nie wiąże się z płatnościami, ale z pewnymi ograniczeniami mieszkaniowymi. Są to prawa, które mogą mieć inne osoby niebędące właścicielami domu – najczęściej są to te, które wynikają z relacji sąsiedzkich. Przed zakupem nieruchomości, na której ciąży prawo użytkowania lub służebności warto zapoznać się z ich zakresem i zasięgiem, aby móc rzetelnie ocenić czy mogą one wywołać dyskomfort, którego nowy właściciel wolałby uniknąć.

Ustawowe zasady własności horyzontalnej i porozumienia szczególne (Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales)

Ustawowe normy rządzące wspólnotą sąsiadów mogą zostać odnotowane w rejestrze, aby były znane wszystkim mieszkańcom oraz wiązały zarówno obecnych, jak i przyszłych właścicieli. Zarejestrowane statuty zobowiązują wszystkich właścicieli mieszkań lub lokali w ramach własności horyzontalnej do przestrzegania obowiązków wynikających z Ustawy o własności horyzontalnej.

Ogłoszenie o postępowaniu upadłościowym (concurso de acreedores)

Decydując się na zakup nieruchomości należy upewnić się, że podmiot sprzedający jest wypłacalny i nie wszczęto przeciwko niemu postępowania upadłościowego, które mogłoby stanowić przeszkodę do kupna nieruchomości, a nawet doprowadzić do jej przejęcia. Informacja dot. postępowań upadłościowych jest publikowana w rejestrach, dlatego warto się z nimi zapoznać przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Umowa najmu z możliwością wykupu nieruchomości w Hiszpanii

Umowa najmu nieruchomości może przewidywać możliwość jego nabycia przez najemcę w przyszłości (hiszp. el arrendamiento con opción de compra). Wynajem mieszkania z opcją nabycia prawa własności nieruchomości wydaje się być bardzo atrakcyjnym rozwiązaniem i ciekawą alternatywą dla klasycznej metody nabycia nieruchomości mającą korzyści zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i potencjalnego nabywcy.

Zgodnie z linią orzeczniczą hiszpańskiego Sądu Najwyższego, umowa najmu z opcją nabycia nieruchomości polega na wprowadzeniu do umowy najmu klauzuli ustanawiającej wyłączne prawo najemcy do dokonania zakupu nieruchomości będącej przedmiotem najmu w określonym umową terminie. A zatem umowa ta nie stanowi odrębnego typu umowy lecz zawierana jest w ramach klasycznej umowy najmu. Zastosowanie będą więc miały przepisy hiszpańskiego kodeksu cywilnego oraz ustawy dotyczącej najmu miejskiego (hiszp. LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos).

Elementy umowy

Strony powinny zawrzeć umowę na piśmie w taki sposób, aby należycie odpowiadała ich interesom. Aby umowa przewidująca wynajem z opcją nabycia nieruchomości była ważna, powinna zawierać podstawowe informacje dotyczące ceny zakupu, wysokości czynszu uiszczanego przez najemcę w trakcie trwania najmu, czasu obowiązywania prawa.

Umowa ta nie podlega żadnemu specjalnemu reżimowi i co do zasady strony mogą korzystać z prawa swobody umów, aby kształtować postanowienia umowy według własnego uznania (byleby jej treść nie sprzeciwiała się przepisom prawa lub zasadom współżycia społecznego). Strony powinny również ustalić jaka część kwoty pochodzącej z czynszu płaconego miesięcznie przez najemcę zostanie potrącona od ceny nieruchomości, jeśli najemca zdecyduje się na skorzystanie z opcji nabycia nieruchomości.

Strony mogą określić maksymalny termin, w którym najemca może skorzystać z prawa nabycia nieruchomości z zastrzeżeniem, że po upływie ustalonego terminu – opcja nabycia wygasa (o ile strony nie uzgodnią inaczej).

Uprawnienia i obowiązki stron

Umowa wynajmu z możliwością zakupu nieruchomości zobowiązuje wynajmującego do utrzymania ustalonej w umowie z najemcą ceny zakupu, co oznacza obowiązek powstrzymania się od dokonywania rozporządzania nieruchomością w taki sposób, który mógłby zagrażać wykonywaniu uprawnień najemcy. Zwykle też najemca dokonuje zapłaty tzw. składki (hiszp. prima), która działa na korzyść najemcy w ten sposób, że nadaje mu preferencyjne prawo nabycia na czas uzgodniony w umowie – w tym czasie wynajmujący nie może sprzedać nieruchomości osobie trzeciej.

Składka stanowi niejako wynagrodzenie za nabycie możliwości preferencyjnego zakupu nieruchomości i w braku odmiennych postanowień umownych konsekwencją wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę i rezygnacji z przysługującego prawa nabycia jest jej utrata. Odpłatność klauzuli nie jest jednak obowiązkowa i zależy od postanowień stron.

Umowa najmu z opcją nabycia może być – zgodnie z artykułem 14 Reglamento hipotecario – wpisana w rejestrze nieruchomości, czego konsekwencją jest wywoływanie skutków wobec osób trzecich.

W momencie sfinalizowania opcji nabycia, najemca przestaje być najemcą, a staje się właścicielem nieruchomości. Wówczas wygasają obowiązki najemcy takie jak płacenie czynszu i powstają obowiązki właściciela nieruchomości, jak na przykład obowiązek zapłaty odpowiednich podatków.

Przy zawieraniu tego typu umów należy pamiętać, aby dokładać szczególnych starań podczas formułowania postanowień umownych. W związku z tym zachęcamy do skontaktowania się z profesjonalnym prawnikiem w Hiszpanii, który pomoże Państwu w sposób precyzyjny sformułować umowę najmu, co zapobiegnie niepotrzebnym nieporozumieniom i pozwoli uniknąć dodatkowych kosztów.

Wielokrotnie poruszaliśmy już tematykę inwestycji na rynku nieruchomości, jednak w niniejszym artykule chcielibyśmy przybliżyć Państwu kwestię wynajmu mieszkania. Artykuł może okazać się przydatnym nie tylko osobom, które dokonały zakupu nieruchomości w celu jej późniejszego wynajęcia, ale także tym, którzy chcieliby wynająć mieszkanie w Hiszpanii i dotyczy zarówno najmu długoterminowego, jak i tzw. najmu wakacyjnego.

Podstawą najmu jest umowa (contrato de arrendamiento)

Umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie. Podstawowe elementy umowy najmu to między innymi dane stron, tj. najemcy oraz wynajmującego, dane pozwalające zidentyfikować nieruchomość będącą przedmiotem umowy najmu, okres trwania umowy najmu, a także warunki najmu takie jak chociażby termin i metoda płatności czynszu oraz jego wysokość.

Czas trwania umowy najmu

W przypadku, gdy w umowie nie określono czasu trwania najmu, przyjmuje się, że umowa została zawarta na okres 1 roku.

Umowa, która została zawarta na okres krótszy niż 5 lat (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), to zgodnie z hiszpańskim prawem (LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos), zostanie ona automatycznie przedłużana co rok aż do momentu osiągnięcia okresu 5-letniego (lub 7-letniego w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), o ile najemca nie poinformuje wynajmującego na 30 dni przed upływem umownego terminu o rezygnacji z przedłużenia umowy.

Natomiast w przypadku umów zawartych na okres co najmniej 5 lat (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), przedłużenie nastąpi automatycznie na okresy roczne maksymalnie o kolejne trzy lata, o ile strony nie zachowają przewidzianego prawem okresu wypowiedzenia (co najmniej 2 miesiące przed umownym terminem zakończenia umowy w przypadku najemcy oraz 4 miesiące – w przypadku wynajmującego).

Ponadto najemca może odstąpić od umowy najmu po upływie co najmniej 6 miesięcy pod warunkiem, że poinformuje o tym wynajmującego z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.

Jednakże w takim wypadku należy się liczyć z odszkodowaniem, którego może żądać wynajmujący – do wysokości odpowiadającej jednemu miesięcznemu czynszowi za każdy rok pozostały do końca umowy.

Wysokość kaucji (fianza)

W przypadku najmu mieszkania, wysokość kaucji (fianza) to równowartość jednomiesięcznego czynszu i w ciągu 5 pierwszych lat wynajmu (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna) kwota ta nie podlega modyfikacjom.

Płatność czynszu

Jeśli w umowie nie uregulowano kwestii dotyczących czynszu to zgodnie z artykułem 17 LAU, czynsz płatny będzie miesięcznie w ciągu pierwszych 7 dni miesiąca. Strony mogą uzgodnić, że obowiązek zapłaty czynszu może być (w całości lub w części) zastąpiony zobowiązaniem się najemcy do dokonania remontu lub odnowienia mieszkania; w takim przypadku najemca nie może w późniejszym czasie żądać dodatkowej zapłaty za koszt wykonanych prac.

Warto również pamiętać, że zgodnie z artykułem 20 LAU koszty związane z zawarciem umowy pokrywa wynajmujący, jeśli jest osobą prawną.

Umowa najmu najczęściej sporządzana jest w języku hiszpańskim. Osoby niewładające w wystarczającym stopniu językiem hiszpańskim, mogą skorzystać z usług tłumacza lub dwujęzycznego prawnika, który sporządzi umowę zarówno w języku hiszpańskim, jak i polskim (lub angielskim).

Decydując się na wynajem nieruchomości warto przeczytać uważnie każdy paragraf umowy. Nie należy bagatelizować kwestii wynajmu mieszkania, ponieważ może przysporzyć – zarówno najemcy, jak i wynajmującemu – wielu problemów prawnych oraz finansowych, dlatego zaleca się skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika, który zadba o Państwa interesy i rozwieje wszelkie wątpliwości.

Nieruchomości położone w Hiszpanii cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród polskich inwestorów, jednak ich ceny – szczególnie na wybrzeżu – są dość wysokie.

Ciekawą alternatywą mogą okazać się mieszkania z przejęć bankowych w Hiszpanii, które sprzedawane są często po cenie odpowiadającej wartości hipoteki, jaką są obciążone. Domy w Hiszpanii zajęte przez banki wystawiane są na licytacji nawet za połowę pierwotnej wartości, niewątpliwie stanowią więc okazję inwestycyjną. W tym artykule podpowiemy Państwu jakie są zalety oraz wady takiego rozwiązania, a także na co zwrócić uwagę rozważając zakup nieruchomości zajętych przez bank.

Na czym polegają przejęcia bankowe w Hiszpanii?

Możliwość dokonania zakupu nieruchomości przejętych przez banki w Hiszpanii powiązana jest z kryzysem gospodarczym, który nie pozostał obojętny na rynek nieruchomości. Pod koniec ubiegłego wieku pozyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii stało się ogólnodostępne, co spowodowało, że Hiszpanie chętnie finansowali zakup nieruchomości poprzez zaciągnięcie kredytu, którego spłatę banki często rozkładały na nawet 50 lat.

Poza dostępnością kredytową, szybko zaczęła również rosnąć liczba pozwoleń na budowę nieruchomości mieszkalnych. W latach 2008-2009 nastał kryzys, który odcisnął piętno na rynku nieruchomości – ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie spadać, a kredytobiorcy nie byli w stanie spłacać rat zaciągniętych kredytów. W konsekwencji banki zaczęły zajmować zadłużone nieruchomości, których zakup finansowano poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego i wystawiać je na licytacjach bankowych, a ich ceny były o wiele niższe niż ceny rynkowe.

Czy zakup nieruchomości z przejęć bankowych jest opłacalny?

Nie da się ukryć, że mieszkania wystawiane na licytacjach bankowych są o wiele tańsze od pozostałych, co zachęca inwestorów i stanowi największą zaletę wspomnianego rozwiązania. Kolejnym atutem takich nieruchomości jest na pewno to, że na sfinansowanie ich zakupu banki oferują preferencyjne warunki kredytowania.

Jednak zakup takiej nieruchomości jest obarczony ryzykiem, które należy mieć na uwadze. Zajęte przez banki nieruchomości mogą kryć w sobie pułapki przysparzające wiele kłopotów na późniejszym etapie. Niskie ceny nieruchomości wiążą się często z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu, którego koszty mogą przewyższyć zaoszczędzoną wcześniej kwotę.

Podczas dokonywania zakupu należy zwracać szczególną uwagę nie tylko na stan techniczny domu, ale także jego sytuację prawną i kwestie własnościowe, aby uniknąć czasochłonnych batalii w sądzie w związku z pojawieniem się wierzycieli lub istnieniem obciążeń, o których kupujący nie wiedział w chwili dokonywania zakupu.

Pomimo kuszącej ceny, warto dokładnie rozważyć zakup nieruchomości zajętej wcześniej przez bank oraz skonsultować się z hiszpańskim prawnikiem, który dokona tzw. due diligence, czyli profesjonalnej i dogłębnej analizy stanu prawnego nieruchomości.

Zdecydowanie odradza się kupno nieruchomości na własną rękę, zwłaszcza, gdy lokal pochodzi z licytacji bankowej. Zachęcamy do skontaktowania się z hiszpańskim adwokatem, który dokona analizy nieruchomości oraz dopilnuje formalności w związku z zakupem wymarzonego domu w Hiszpanii.

Czym jest hiszpańska złota wiza

Hiszpańska złota wiza (golden visa) to system, który umożliwia obywatelom państw spoza Unii Europejskiej zdobycie statutu rezydenta i pozwala na stały pobyt w Hiszpanii w zamian za dokonanie inwestycji kapitałowej zasilającej budżet kraju.

Przyznanie wizy pobytowej inwestorom stanowi wystarczający tytuł do przebywania i pracy na terenie całej Hiszpanii w okresie jej ważności, jak również pozwala na swobodne przemieszczanie się po krajach należących do strefy Schengen. Taki system występuje również w innych krajach Unii Europejskiej, jednak to w Hiszpanii co roku wydaje się najwięcej złotych wiz.

Jak uzyskać złotą wizę w Hiszpanii?

Procedura uzyskania wizy jest stosunkowo prosta i zwykle nie trwa dłużej niż 2 tygodnie.

Najpopularniejszym sposobem jest zakup nieruchomości (zarówno mieszkalnej, jak i tej inwestycyjnej) na terenie Hiszpanii o wartości co najmniej 500 tysięcy euro. Złotą wizę można też otrzymać w zamian za inwestycje nie mniejsze niż 1 milion euro w akcjach lub udziałach społecznych hiszpańskich spółek kapitałowych prowadzących rzeczywistą działalność gospodarczą lub w funduszach inwestycyjnych lub funduszach venture capital utworzonych w Hiszpanii, a także w przypadku posiadania równowartości tej kwoty na lokatach bankowych w hiszpańskich instytucjach finansowych. Innym sposobem uzyskania złotej wizy jest zakup hiszpańskich obligacji skarbowych za kwotę co najmniej 2 milionów euro. Złotą wizę można również uzyskać w związku z rozwijaniem w Hiszpanii projektu biznesowego spełniającego takie wymogi, jak na przykład tworzenie miejsc pracy czy wkład w innowacje naukowe i/lub technologiczne.

Ponadto, aby uzyskać hiszpańską złotą wizę należy dopełnić szeregu formalności, takich jak między innymi przedstawienie paszportu ważnego na czas okresu ważności wizy, zaświadczenie o stanie rachunku bankowego, dokumenty potwierdzające dokonanie inwestycji oraz legalność kapitału inwestycyjnego, a także dokonanie opłaty konsularnej.

W przypadku inwestycji polegającej na nabyciu nieruchomości, wnioskodawca musi udowodnić, że nieruchomość jest wolna od wszelkich opłat i obciążeń (dotyczy to wartości 500 tysięcy euro, natomiast ta część, która przewyższa wspomnianą kwotę może podlegać obciążeniom).

Warto podkreślić, że o wizę ubiegać się może nie tylko inwestor, ale również jego współmałżonek, niepełnoletnie potomstwo, a także dorośli pozostający na utrzymaniu wnioskodawcy.

Droga do obywatelstwa

Wiza pobytowa jest ważna maksymalnie przez rok. Po jej uzyskaniu, można wnioskować o zezwolenie na pobyt. Zezwolenie to obowiązuje przez dwa lata, jednak po wygaśnięciu wspomnianego terminu, inwestor może wystąpić o jego odnowienie na kolejne dwa lata, jeśli wciąż spełnia opisane wyżej warunki. Po 5 latach pobytu w Hiszpanii, inwestor może wystąpić o pozwolenie na pobyt stały. Z kolei po 10 latach istnieje możliwość ubiegania się o obywatelstwo Hiszpanii.

W razie jakichkolwiek pytań dotyczących programu dla inwestorów w Hiszpanii oraz złotej wizy zachęcamy do kontaktu z hiszpańskim prawnikiem.