Skip to main content
language
sty 21
Love0
umowa najmu w hiszpanii jak sie zabezpieczyc adwokat w hiszpanii

Czym jest 'inquiokupación’ i jak wynajmujący może się przed nią zabezpieczyć?

By Prawo nieruchomości, Prawo procesowe, Rynek nieruchomości

W Hiszpanii, w związku ze znacznym wzrostem cen nieruchomości oraz wysokości czynszów, coraz bardziej nasila się zjawisko inquiokupación, które staje się coraz częstszym problemem dla właścicieli mieszkań. Dowiedz się, na czym polega to zjawisko i czy istnieją sposoby, aby mu zapobiec.

Inquiokupación czyli zaleganie z czynszem

W Polsce zjawisko to również występuje, jednakże na mniejszą skalę niż w Hiszpanii. Co więcej, nie doczekało się jeszcze odrębnej nazwy w języku polskim. W hiszpańskim kontekście inquiokupación stanowi swoisty miks dwóch pojęć: inquilino (lokator) i okupación (nielegalne zajmowanie nieruchomości), co wskazuje na problematyczność zachowania lokatorów w takich sytuacjach.

Znaki ostrzegawcze

  1. Brak referencji od wcześniejszych właścicieli mieszkań
    Jeśli potencjalny najemca nie jest w stanie dostarczyć referencji od poprzednich wynajmujących, może to być sygnał, że w przeszłości miał problemy z płaceniem czynszu.
  2. Niechęć do podpisania zgody na sprawdzenie w rejestrze dłużników
    Lokator, który unika takiego sprawdzenia, może mieć niespłacone zobowiązania finansowe.
  3. Propozycja płatności kilku miesięcy czynszu z góry
    Może to wyglądać atrakcyjnie, jednak jest to często sposób na szybkie zyskanie zaufania właściciela, by później przestać płacić czynsz.
  4. Naleganie, aby media były zarejestrowane na właściciela
    Jeśli lokator chce, aby rachunki za prąd, wodę czy gaz były wystawiane na nazwisko właściciela, to może to być znak ostrzegawczy.
  5. Niekompletna dokumentacja lub trudności w jej dostarczeniu
    Lokator, który opóźnia przekazanie wymaganych dokumentów lub odmawia ich dostarczenia, może ukrywać swoją sytuację finansową.

Praktyczne sposoby ochrony nieruchomości w Hiszpanii

  1. Sprawdź w rejestrze dłużników
    Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie potencjalnego lokatora w rejestrze dłużników. Jeśli jego dane widnieją na liście, najlepiej unikać wynajmu tej osobie. Również odmowa zgody na weryfikację w takim rejestrze może być sygnałem ostrzegawczym, że zainteresowany ukrywa problemy finansowe.
  2. Przeanalizuj zdolność płatniczą
    Przed podpisaniem umowy wynajmu warto dokładnie przeanalizować sytuację finansową najemcy. Sprawdź jego dochody, stałe wydatki oraz to, czy pozostaje mu wystarczająca kwota na regularne płacenie czynszu. Taka analiza pozwoli ocenić jego wypłacalność i zmniejszyć ryzyko przyszłych problemów.
  3. Uważaj na propozycje płatności z góry
    Choć oferta opłacenia kilku miesięcy czynszu z góry może wydawać się kusząca, często bywa stosowana jako sposób na zdobycie zaufania wynajmującego. Po opłaceniu z góry kilku miesięcy zdarza się, że lokatorzy przestają płacić. Zgodnie z prawem należy pobrać kaucję w wysokości jednego miesiąca czynszu oraz czynsz za pierwszy miesiąc, choć dodatkowe zabezpieczenie w postaci maksymalnie dwóch miesięcy również jest dopuszczalne.
  4. Zainwestuj w ubezpieczenie od niewypłacalności najemcy
    Ubezpieczenie od braku płatności czynszu to jedno z najlepszych zabezpieczeń przed niepłacącymi lokatorami. Firmy ubezpieczeniowe przeprowadzają weryfikację potencjalnych najemców, wybierając najbardziej wiarygodne osoby. W przypadku zaległości w płatnościach, ubezpieczyciel wypłaca właścicielowi kwoty wynikające z polisy. To rozwiązanie, które gwarantuje płatność, jednakże wiąże się z dodatkowymi wydatkami.
  5. Poproś o referencje od poprzednich wynajmujących
    Jeśli najemca wcześniej wynajmował mieszkanie, ale nie posiada referencji od poprzednich właścicieli, może to być wyraźny znak ostrzegawczy. Uczciwy lokator, który nie miał problemów z wynajmem w przeszłości, nie powinien mieć trudności z dostarczeniem pozytywnych rekomendacji.
  6. Ustal rozsądną wysokość czynszu
    Zbyt wysoki czynsz może odstraszyć rzetelnych lokatorów i przyciągnąć osoby mniej wiarygodne, które zgadzają się na niekorzystne warunki z zamiarem niewywiązywania się z nich w przyszłości. Określ rynkową stawkę czynszu – to zwiększy szanse na znalezienie odpowiedzialnego i wypłacalnego najemcy w krótszym czasie.
  7. Zadbaj o przepisanie umów za media na lokatora
    Od samego początku jasno określ, że wszystkie rachunki za media (prąd, gaz, woda, internet) będą przepisane na nazwisko lokatora. Taki zapis eliminuje ryzyko, że właściciel będzie odpowiedzialny za ewentualne długi. Jeśli najemca nie chce się na to zgodzić, może to świadczyć o niecnych zamiarach.

Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości i oferuje kompleksową pomoc właścicielom mieszkań, od przygotowywania umów najmu, przez weryfikację umów, aż po wsparcie w przypadku postępowań sądowych. Skontaktuj się z nami już dziś, aby zabezpieczyć swoją nieruchomość.

sty 16
Love0
spolka w hiszpanii spolka nieruchomosci spolka majatkowa spolki w hiszpanii kiedy warto kupic nieruchomosc na spolke prawnik od nieruchomosci w hiszpanii

Spółka majątkowa: zarządzanie nieruchomościami i korzyści dla inwestorów

By Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Rynek nieruchomości

Czym jest sociedad patrimonial (spółka majątkowa)?

Termin sociedad patrimonial, tłumaczony na polski jako spółka majątkowa lub spółka holdingowa o charakterze majątkowym, odnosi się do struktury prawnej popularnej w hiszpańskim systemie podatkowym i gospodarczym. Jej głównym celem jest zarządzanie majątkiem, a nie prowadzenie działalności gospodarczej w tradycyjnym sensie. Może to obejmować m.in. administrowanie nieruchomościami, aktywami finansowymi lub innymi zasobami generującymi dochód pasywny.

Tego rodzaju spółka to rozwiązanie stworzone z myślą o osobach i firmach, które chcą efektywnie zarządzać rozproszonym majątkiem. Dzięki jej strukturze inwestorzy mogą nie tylko uprościć zarządzanie swoimi aktywami, ale także zoptymalizować obciążenia podatkowe, co w wielu przypadkach stanowi kluczowy argument przemawiający za wyborem tej formy organizacyjnej. Poniżej skupimy się na spółce majątkowej zarządzającej nieruchomościami.

Na czym polega spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?

Spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości (sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles) to spółka utworzona wyłącznie w celu zarządzania majątkiem składającym się z nieruchomości, bez prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Nieruchomości wchodzące w skład tego majątku mogą być wynajmowane na zasadzie prywatnej, pod warunkiem, że wynajem nie stanowi działalności gospodarczej. Spółki założone w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości podlegają regulacjom wynikającym z ustawy nr 11/2009 z dnia 26 października, która reguluje funkcjonowanie spółek akcyjnych notowanych na giełdzie inwestycyjnej w sektorze nieruchomości (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

Spółki majątkowe zajmujące się posiadaniem nieruchomości są zazwyczaj tworzone w celu wyodrębnienia odrębnego majątku, często rodzinnego, i zarządzania nim jako jedną całością.

Jakie są regulacje prawne, które mają zastosowanie do funkcjonowania spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?

Spółka majątkowa, jako odrębna kategoria, obecnie już nie istnieje. Była to instytucja prawna wprowadzona w 2002 roku. W tamtym czasie spółka majątkowa oferowała znaczące korzyści w porównaniu z klasycznymi spółkami.

W 2007 roku przepisy dotyczące tej formy prawnej zostały zmienione. Zniesiono jej uprzywilejowane opodatkowanie, a od tego momentu spółki majątkowe zaczęły podlegać ogólnym zasadom podatkowym obowiązującym spółki handlowe.

Obecnie nie używa się już terminu „spółka majątkowa” (sociedad patrimonial), a w przepisach pojawia się określenie „jednostka majątkowa” (entidad patrimonial). Są one uregulowane w artykule 5 ustawy nr 27/2014 z dnia 27 listopada o podatku dochodowym od osób prawnych (Ley del Impuesto sobre Sociedades). W przepisach tych jednostki majątkowe definiowane są poprzez porównanie ich z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z tym artykułem, jednostką majątkową, a tym samym podmiotem, który nie prowadzi działalności gospodarczej, jest spółka, której ponad połowa aktywów stanowi wartości pieniężne lub które, zgodnie z przepisami, nie są związane z działalnością gospodarczą.

W efekcie spółka majątkowa nie stanowi odrębnego typu spółki, lecz odnosi się do każdej spółki, która spełnia warunki określone w powyższym artykule. Takie podmioty są traktowane podatkowo jak jednostki majątkowe, czyli podmioty niewykonujące działalności gospodarczej.

Jakie są wymogi dla spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?

Aby spółka zajmująca się posiadaniem nieruchomości mogła zostać uznana za jednostkę majątkową (entidad patrimonial), niezależnie od przyjętej formy prawnej, musi spełniać następujące warunki:

  1. Struktura aktywów: Co najmniej połowa aktywów (50%) musi składać się z nieruchomości lub aktywów, które nie są związane z działalnością gospodarczą.
  2. Brak pracowników obsługujących najem: Jeśli nieruchomości wchodzące w skład majątku są wynajmowane, spółka nie może zatrudniać żadnej osoby na pełen etat i na podstawie umowy o pracę do zarządzania tym wynajmem. W przeciwnym wypadku działalność ta będzie uznawana za działalność gospodarczą.

Sposób obliczania połowy wartości aktywów

Do określenia połowy wartości aktywów przyjmuje się średnią z kwartalnych bilansów spółki za dany rok obrotowy. W przypadku, gdy spółka jest jednostką dominującą grupy kapitałowej zgodnie z artykułem 42 Kodeksu Handlowego, należy uwzględnić skonsolidowane bilanse.

Do kalkulacji nie są wliczane środki pieniężne ani prawa do wierzytelności pochodzące ze sprzedaży składników majątku związanych z działalnością gospodarczą lub z wartości, które nie są wliczane jako aktywa.

Wyłączenia z wartości aktywów

Za wartości, które nie są uwzględniane w kalkulacji, uznaje się:

  • Aktywa posiadane w celu spełnienia obowiązków prawnych i regulacyjnych.
  • Prawa wierzytelności wynikające z prowadzenia działalności gospodarczej.
  • Aktywa posiadane przez spółki inwestycyjne w ramach prowadzonej działalności.
  • Akcje lub udziały dające co najmniej 5% kapitału innej jednostki, które są posiadane przez co najmniej rok i służą zarządzaniu lub kierowaniu udziałem w tej jednostce.

Spełnienie tych wymogów pozwala na uznanie spółki za jednostkę majątkową i poddanie jej odpowiedniemu traktowaniu podatkowemu.

Jakie podatki rozlicza spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?

  • Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades)

    Nieruchomości wchodzące w skład majątku spółki są opodatkowane według stawki ogólnej podatku dochodowego od osób prawnych wynoszącej 25%. Alternatywnie, w przypadku osób fizycznych, dochód z nieruchomości podlega progresywnemu opodatkowaniu w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), co często jest bardziej kosztowne. Wyjątkiem mogą być mniejsze spółki, w których IRPF może okazać się korzystniejszy.
  • Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości

    Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego podczas nabywania nieruchomości, co stanowi istotną korzyść podatkową dla przedsiębiorstw tego typu.
  • Brak opodatkowania podatkiem od majątku

    Jako osoba prawna spółka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), który w przypadku osób fizycznych może generować dodatkowe koszty.
  • Brak dostępu do ulg i zachęt podatkowych

    Spółki tego typu nie mogą korzystać z ulg ani zachęt przewidzianych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Dlaczego warto sięgnąć po tego typu strukturę?

  • Oszczędności podatkowe. Utworzenie spółki majątkowej w celu zarządzania nieruchomościami może prowadzić do znacznych oszczędności podatkowych, szczególnie w porównaniu z opodatkowaniem w ramach IRPF.
  • Ochrona majątku. Oddzielenie majątku spółki od majątku osobistego wspólników zwiększa ochronę przed potencjalnymi długami, roszczeniami lub innymi ryzykami finansowymi. Majątek wspólników jest mniej narażony na ewentualne zajęcia związane z działalnością spółki.

 

Jeśli masz pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z nami – nasi eksperci pomogą Ci przejść przez cały proces.

sty 08
Love0
zakup nieruchomosci na spolke w hiszpanii

Zakup nieruchomości na spółkę w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Prawo spółek, Rynek nieruchomości

Zainteresowanie przedsiębiorców nabywaniem nieruchomości na spółkę

Coraz więcej polskich przedsiębiorców zastanawia się, czy zakup nieruchomości na spółkę może być skutecznym sposobem na optymalizację podatkową. Czy rzeczywiście takie rozwiązanie przynosi oszczędności, czy może wiąże się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem? Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty związane z tym tematem.

Czy w Hiszpanii legalne jest kupowanie nieruchomości na spółkę?

Tak, w Hiszpanii, podobnie jak w Polsce i we wszystkich krajach Unii Europejskiej, zakup nieruchomości przez spółki prawa handlowego jest w pełni legalny. Co więcej, ta forma inwestowania cieszy się rosnącą popularnością zarówno wśród rezydentów, jak i nierezydentów.

Popularność nabywania nieruchomości przez spółki w Hiszpanii

Popularność tego rozwiązania stale rośnie – według danych Krajowego Stowarzyszenia Rejestratorów (Colegio de Registradores de España), w 2023 roku osoby prawne stanowiły 10,83% całkowitej liczby transakcji zakupu nieruchomości. Co więcej, w 2024 roku około 15% transakcji zakupu nieruchomości zostało dokonanych za pośrednictwem spółek. Trend ten wskazuje na rosnące zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości poprzez tworzenie struktur prawnych, co może być szczególnie korzystne w przypadku większych inwestycji lub nieruchomości komercyjnych.

Czy polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii, zarówno bezpośrednio, jak i za pośrednictwem oddziału zarejestrowanego w Hiszpanii. Hiszpańskie prawo nie wprowadza ograniczeń w zakresie zakupu nieruchomości przez zagraniczne podmioty gospodarcze, w tym spółki z krajów Unii Europejskiej, takich jak Polska. Utworzenie oddziału w Hiszpanii może być korzystne w przypadku długoterminowego zarządzania nieruchomościami lub prowadzenia działalności gospodarczej na hiszpańskim rynku, ułatwiając lokalne rozliczenia podatkowe i formalności administracyjne.

Aby w pełni wykorzystać możliwości inwestycyjne i uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnego, które zapewni bezpieczne i zgodne z przepisami przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Czy warto w Hiszpanii kupić nieruchomość na spółkę, aby zaoszczędzić na podatkach?

Co roku w Hiszpanii ok. 85% transakcji zakupu nieruchomości jest dokonywanych przez osoby fizyczne, a związane z nimi podatki rozliczane są w ramach PIT (IRPF). Podatek ten jest obliczany na podstawie skali dochodów, a przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany jedynie wtedy, gdy osoba fizyczna uzyskała z tego tytułu zysk kapitałowy. W Hiszpanii podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF) jest progresywny i składa się z części przypadającej władzy centralnej oraz z części przypadającej władzom regionalnym, ustalanej przez poszczególne wspólnoty autonomiczne. W niektórych regionach, takich jak Katalonia, najwyższa łączna stawka podatkowa może sięgać nawet 50% dla najwyższych dochodów.

W obliczu takich przepisów wielu nabywców rozważa zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki, co może przynieść większe oszczędności i korzyści podatkowe. Niemniej jednak, tego rodzaju ulgi dotyczą głównie dużych majątków i nieruchomości zarządzanych przez spółki majątkowe.

Kupując nieruchomość poprzez spółkę, transakcje te podlegają przepisom zawartym w Ustawie o Podatku dochodowym od osób prawnych (Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades). Regulacje te szczegółowo określają zasady zarządzania majątkiem i operacji związanych z nim.

Osoby nie będące rezydentami w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu od dochodów uzyskanych na terytorium tego kraju. Podatek dochodowy od nierezydentów, znany jako IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), jest naliczany według zryczałtowanych stawek, które różnią się w zależności od obywatelstwa podatnika:

  • Obywatele krajów Unii Europejskiej (UE), Islandii i Norwegii: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 19%
  • Obywatele pozostałych krajów: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 24%.

Zalety nabycia hiszpańskiej nieruchomości na spółkę

Odliczenie VAT

Podatek VAT występuje przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, niezależnie od tego, czy transakcji dokonuje osoba fizyczna, czy spółka.

Zakup nieruchomości podlega stawce VAT w wysokości 10% od wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. W przypadku mieszkań socjalnych (VPO) VAT wynosi 4%, choć może się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej.

W przypadku zakupu garaży również obowiązuje stawka 10% VAT, jednak maksymalnie dla dwóch miejsc parkingowych przypisanych do nowego mieszkania. W przypadku większej liczby miejsc parkingowych stosowana jest stawka 21%. Stawka 10% VAT dotyczy także schowków oraz pomieszczeń przynależnych.

W ten sposób spółka może odliczyć VAT w przypadkach, gdy wydatek kwalifikuje się jako koszt uzyskania przychodu. Taka możliwość nie istnieje, jeśli nieruchomość nabywa osoba fizyczna.

Odliczenie VAT w Hiszpanii przy nabyciu nieruchomości przez spółkę jest możliwe, jeśli spełnione są określone warunki:

1. Rodzaj nieruchomości

Nieruchomości musi pochodzić z rynku pierwotnego (nabywana od dewelopera).

2. Charakter działalności spółki

Spółka musi wykorzystywać nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, np. wynajmu krótkoterminowego (turystycznego) lub działalności komercyjnej.

Ponadto, nieruchomość nie może być wykorzystywana wyłącznie jako majątek osobisty udziałowców spółki, ponieważ w takim przypadku nie powstają przychody opodatkowane VAT.

3. Zarejestrowanie do VAT

Spółka musi być zarejestrowana jako podmiot podatkowy VAT (NIF-IVA) i prowadzić działalność, która podlega opodatkowaniu VAT.

4. Brak wykluczeń

Nieruchomość nie może być wykorzystywana do wynajmu długoterminowego mieszkalnego, ponieważ taki wynajem jest w Hiszpanii zwolniony z VAT, co wyklucza możliwość jego odliczenia.

5. Dokumentacja

Wszystkie wydatki związane z zakupem nieruchomości muszą być udokumentowane fakturami z wyodrębnionym VAT.

Przykład zastosowania:

  • Jeśli spółka kupuje lokal komercyjny i wynajmuje go innemu podmiotowi na cele handlowe, VAT od zakupu nieruchomości oraz od wszelkich wydatków związanych z jej utrzymaniem (np. remonty) może być odliczony.
  • W przypadku nieruchomości mieszkalnej, odliczenie VAT jest możliwe, jeśli spółka oferuje wynajem krótkoterminowy (np. turystyczny), który w Hiszpanii podlega VAT.

W przeciwnym razie, przy zakupie nieruchomości mieszkalnych na wynajem długoterminowy lub użytkowanie prywatne, odliczenie VAT nie jest możliwe.

Co się dzieje w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego nie obowiązuje podatek VAT, jednak należy uiścić podatek od przeniesienia własności (ITP). Pobieranie tego podatku jest przekazane wspólnotom autonomicznym, dlatego każda z nich stosuje własne stawki podatkowe (podstawowy wymiar w Andaluzji to 7%, a w Katalonii 10%).

W Hiszpanii możliwa jest zamiana Podatku od przeniesienia własności (ITP) na VAT w przypadku zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą. Warunkiem jest, aby zarówno kupujący, jak i sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT, a nieruchomość była przeznaczona do celów gospodarczych, takich jak wynajem turystyczny czy działalność handlowa.

Zamiana ITP na VAT

Procedura ta, znana jako „renuncia a la exención del IVA” (rezygnacja ze zwolnienia z VAT, którą opisaliśmy w tym artykule), pozwala na zastosowanie VAT zamiast ITP w transakcjach nieruchomościowych, które domyślnie podlegałyby zwolnieniu z VAT. Dzięki temu przedsiębiorca może odliczyć zapłacony VAT w swoich rozliczeniach podatkowych, co znacząco obniża koszt inwestycji.

To rozwiązanie jest szczególnie korzystne przy transakcjach między podmiotami gospodarczymi i umożliwia efektywne wykorzystanie nieruchomości w działalności.

Ulgi podatkowe dla nieruchomości na wynajem

Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości przeznaczone na wynajem, korzyści podatkowe mogą być dostępne jedynie w przypadku, gdy spółka posiada co najmniej osiem wynajmowanych mieszkań, a umowy najmu zostały zawarte na okres przekraczający trzy lata.

Takie wymagania spełniają spółki majątkowe, które mogą skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości nawet 85% dochodów uzyskanych z wynajmu. Dodatkowo mogą one odliczyć w całości podatek od nieruchomości (IBI) oraz opłaty wspólnotowe. Osoba fizyczna nie może korzystać z takich przywilejów.

Wady zakupu nieruchomości przez spółkę

Przeznaczenie nieruchomości na cele prywatne

Jeśli zakup nieruchomości ma na celu bezpłatne użytkowanie jej jako miejsca zamieszkania, to taka transakcja nie generuje dochodu podlegającego opodatkowaniu PIT (IRPF). Jednak spółka musi wystawić fakturę na wynajem rynkowy dla korzystającego z niej udziałowca, a te dochody podlegają opodatkowaniu stawką 25%. Więcej na ten temat pisaliśmy już w tym artykule.

Dodatkowo, oprócz VAT, trzeba również opłacić inne podatki, takie jak Podatek od przeniesienia własności (ITP).

Dywidendy do zadeklarowania

Jeżeli zakupiona przez spółkę nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem, to z fiskalnego punktu widzenia dochody z wynajmu trafiają do spółki. W przypadku, gdy wspólnik chce uzyskać te środki, musi zadeklarować je jako dywidendy wypłacane przez firmę. W Hiszpanii dywidendy wypłacane nierezydentom podlegają opodatkowaniu podatkiem u źródła, który wynosi 19%, jeśli odbiorca pochodzi z kraju Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) z efektywną wymianą informacji podatkowych. Dla nierezydentów spoza UE/EOG stawka może wynosić 24%, chyba że umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują niższe stawki. Niektóre przypadki mogą być zwolnione z podatku u źródła, np. dywidendy wypłacane spółkom dominującym w UE, o ile spełniają określone prawem warunki.

Bezpieczeństwo prawne przy zakupie nieruchomości na spółkę w Hiszpanii

Zakup nieruchomości na spółkę w Hiszpanii zapewnia większe bezpieczeństwo prawne w porównaniu do zakupu jako osoba fizyczna. Główną zaletą jest wyraźne rozdzielenie majątku osobistego od majątku spółki, co chroni osobiste aktywa właścicieli w przypadku ewentualnych sporów prawnych, długów czy roszczeń wobec nieruchomości. Ponadto, nieruchomość nabyta przez spółkę jest lepiej zabezpieczona przed potencjalnymi konfliktami związanymi z dziedziczeniem, ponieważ własność spółki nie podlega bezpośredniemu podziałowi w spadku. Dzięki temu zarządzanie nieruchomością może przebiegać w sposób bardziej przewidywalny i kontrolowany, szczególnie w sytuacjach, gdy w transakcję zaangażowanych jest więcej beneficjentów lub inwestorów.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z wieloma aspektami prawnymi i podatkowymi, które wymagają starannej analizy. Jeśli nieruchomość ma być przeznaczona na cele wypoczynkowe, niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą, zakup jako osoba fizyczna może być bardziej korzystny. Z kolei zakup przez spółkę, mimo pewnych wad podatkowych, oferuje większe bezpieczeństwo prawne, zapewniając kupującemu kontrolę nad nieruchomością oraz ochronę przed ewentualnymi konfliktami, na przykład w kontekście dziedziczenia.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii, skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Nasi polskojęzyczni prawnicy specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości pomogą Ci przejść przez cały proces – od analizy podatkowej, przez kwestie prawne, aż po finalizację transakcji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelne wsparcie i zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo prawne.

 

sty 07
Love0
nieruchomosc na spolke w hiszpanii adwokat polski w hiszpanii

Zakup hiszpańskiej nieruchomości przez spółkę na potrzeby własne wspólnika

By Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Prawo spółek, Rynek nieruchomości

Wśród polskich przedsiębiorców coraz częściej pojawia się pomysł nabywania nieruchomości przez spółkę, z zamiarem wykorzystania jej na cele prywatne jednego ze wspólników. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać korzystnym rozwiązaniem, warto zastanowić się, jakie jest podejście do tego rodzaju działań ze strony hiszpańskiego urzędu skarbowego.

Relacje pomiędzy spółką a jej wspólnikami znajdują się pod stałym nadzorem administracji podatkowej w Hiszpanii. Szczególnie krytycznym aspektem jest sytuacja, w której spółka zostaje wykorzystana jako narzędzie do uzyskania korzyści podatkowych. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności zawodowej za pośrednictwem spółki, jak i akumulowania nieruchomości w majątku spółki, zamiast w majątku osobistym wspólnika.

Hiszpański urząd skarbowy analizuje takie operacje pod kątem potencjalnych nadużyć, a w razie wykrycia nieprawidłowości może je zakwestionować oraz nałożyć sankcje. W związku z tym istotne jest zrozumienie ryzyk związanych z tego rodzaju działaniami oraz wiedza, jak takie sytuacje mogą być regulowane przez administrację podatkową.

W kolejnych częściach artykułu przybliżymy, jakie kroki należy podjąć, aby uniknąć problemów z hiszpańskim urzędem skarbowym oraz jakie argumenty mogą być kluczowe w przypadku kontroli podatkowej.

Korzyści z nabywania nieruchomości przez spółkę, a nie przez wspólnika osobiście

Zakup lub budowa nieruchomości przez spółkę w celu jej wykorzystania przez wspólnika przynosi liczne korzyści, zarówno podatkowe, jak i operacyjne.

Wśród najłatwiej wyobrażalnych korzyści warto wspomnieć o następujących:

1. Zakup nieruchomości przez spółkę na cele własne wspólnika

W sytuacji, gdy to spółka nabywa nieruchomość przeznaczoną na mieszkanie wspólnika i formalizuje z nim umowę najmu, korzyści podatkowe widać gołym okiem. Zakup takiej nieruchomości w celu jej późniejszego wynajęcia wspólnikowi umożliwia spółce odliczenie wszystkich kosztów związanych z nabyciem nieruchomości w ramach podatku od osób prawnych (Impuesto de Sociedades). Dodatkowo spółka może odliczyć koszty konieczne do uzyskania przychodów z najmu.

Z kolei jeśli to wspólnik kupiłby nieruchomość na własne potrzeby mieszkalne, nie miałby prawa do żadnych odliczeń.

2. Zakup nieruchomości przez spółkę na potrzeby działalności zawodowej wspólnika

Często spółki są wykorzystywane do zakupu nieruchomości, w której wspólnik prowadzi swoją działalność zawodową. Przykładowo, spółka może nabyć nową nieruchomość i wynająć ją wspólnikowi, który wykorzystuje ją do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT (np. fizjoterapeuta, lekarz).

W takim przypadku zakup nieruchomości przez spółkę pozwala jej odliczyć zarówno koszty nabycia nieruchomości w ramach Impuesto de Sociedades, jak i podatek VAT związany z zakupem (dotyczy to nieruchomości nowych). Wspólnik, kupując nieruchomość bezpośrednio na własne potrzeby zawodowe, nie mógłby odliczyć VAT, ponieważ jego działalność jest zwolniona z tego podatku, a co za tym idzie, nie ma prawa do odliczeń z tytułu VAT na zakup dóbr lub usług związanych z tą działalnością.

Podsumowując, zarówno dla wspólnika, jak i dla spółki bardziej korzystne jest, aby to spółka nabyła nieruchomość, a następnie oddała ją wspólnikowi w wynajem. Dzięki temu spółka może skorzystać z odliczeń podatkowych, które nie byłyby dostępne w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości przez wspólnika. To podejście minimalizuje koszty podatkowe i zwiększa efektywność finansową całego przedsięwzięcia.

Dlaczego hiszpański urząd skarbowy uznaje wykorzystanie spółek w celu uzyskania oszczędności podatkowych za działanie nieuczciwe?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że tego typu działania nie są w niczym niezgodne z hiszpańskim prawem. W końcu wszystkie elementy operacji wydają się być rzeczywiste i zgodne z przepisami. Spółka faktycznie nabywa nieruchomość, podpisuje stosowne umowy i ponosi koszty jej zakupu.

Również umowa najmu pomiędzy wspólnikiem a spółką oraz płacony przez wspólnika czynsz, ustalony na poziomie rynkowym, są rzeczywiste i zgodne z prawem.

Jednak w takich przypadkach granica pomiędzy oszustwem podatkowym a tzw. „optymalizacją podatkową” jest bardzo cienka. Optymalizacja podatkowa polega na wyborze jednej z kilku dostępnych i legalnych opcji prawnych, która pozwala osiągnąć korzyść podatkową. Problem pojawia się, gdy wybór ten, choć na pierwszy rzut oka legalny, jest pozorny lub służy jedynie osiągnięciu korzyści podatkowej, co może być uznane za nadużycie.

Przykładowo, normalną praktyką byłoby, gdyby to wspólnik kupił osobiście nieruchomość, którą zamierza użytkować jako mieszkanie lub biuro. W przypadku jednak, gdy spółka nabywa nieruchomość, aby wynająć ją wspólnikowi, celem może być uzyskanie korzyści podatkowych, które byłyby niedostępne przy bezpośrednim zakupie przez wspólnika.

W takich przypadkach hiszpański urząd skarbowy może zakwestionować te działania, badając, jaka operacja prawna byłaby zgodna z prawem i adekwatna do uzyskania tego samego rezultatu, ale bez wykorzystania nieuzasadnionych lub sztucznych konstrukcji, takich jak interpozycja spółki. W sytuacjach, gdy wykorzystywane są takie struktury wyłącznie w celu uzyskania korzyści podatkowych, mogą one zostać uznane za działania mające na celu obejście prawa, mogące skutkować konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.

Instrumenty urzędu skarbowego do weryfikacji transakcji z udziałem spółek

W przypadku analizowania i ewentualnej regulacji operacji z wykorzystaniem spółek, hiszpańska Ustawa Generalna o Podatkach (Ley General Tributaria, LGT) przewiduje trzy różne mechanizmy, które urząd skarbowy może zastosować. Wybór konkretnego narzędzia zależy od rodzaju działań podatnika i stopnia potencjalnego nadużycia w sformalizowanych transakcjach.

1. Kwalifikacja (art. 13 LGT)

Pierwszym z mechanizmów jest kwalifikacja, która polega na ustaleniu rzeczywistej natury zawartej transakcji, niezależnie od jej formalnego nazewnictwa. Celem tego narzędzia jest przypisanie transakcji odpowiednich skutków podatkowych zgodnie z jej faktycznym charakterem. Urząd ma prawo do zapoznania się z wszelkimi dokumentami związanymi z daną transakcją i może je zakwalifikować według jej faktycznego charakteru, jeśli uzna, że różni się on od tego deklarowanego.

2. Symulacja (art. 16 LGT)

Kolejnym narzędziem jest symulacja, która odnosi się do sytuacji, w których przedstawiona transakcja:

– nie istnieje w rzeczywistości (symulacja absolutna), lub

– jest inna niż faktycznie przeprowadzona (symulacja względna)

W przypadku symulacji mamy do czynienia z celowym wprowadzeniem w błąd. Przykładem może być zawarcie umowy, która jedynie pozornie dotyczy określonej transakcji, podczas gdy w rzeczywistości realizowana jest zupełnie inna operacja.

3. Konflikt w stosowaniu przepisów (art. 15 LGT)

Trzecim mechanizmem jest konflikt w stosowaniu przepisów, wcześniej określany jako „oszustwo podatkowe”. W odróżnieniu od symulacji, w tym przypadku nie ma wprowadzenia w błąd. Transakcje lub umowy są rzeczywiste i zgodne z prawdą, jednak zostały one wykorzystane w sposób sprzeczny z intencją ustawodawcy.

W takich sytuacjach to urząd skarbowy (AEAT) musi udowodnić, że rzeczywista intencja stron odbiegała od zamierzonego celu przepisów. Dodatkowo, AEAT musi wskazać, jaką transakcję podatnicy powinni byli przeprowadzić, aby osiągnąć zamierzony rezultat zgodnie z przepisami.

Praktyka hiszpańskiego urzędu skarbowego

Hiszpański urząd skarbowy często sięga po instytucję symulacji zamiast stosowac instytucję konfliktu w stosowaniu przepisów przy regulowaniu przypadków wykorzystywania spółek przez wspólników. Wynika to z subtelnych różnic między tymi dwoma instytucjami oraz konieczności sporządzenia opinii doradczej w przypadku konfliktu w stosowaniu przepisów. Jednak niedawny wyrok sądu w Walencji (Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana) z 30 czerwca 2023 r. unieważnił decyzję urzędu skarbowego, który niewłaściwie zastosował instytucję symulacji zamiast instytucji konfliktu w stosowaniu przepisów.

W omawianej sprawie hiszpańska administracja podatkowa uznała, że umowa najmu zawarta między spółką a jej wspólnikami była symulowana. Według urzędu najem „nie miał realnej podstawy, ponieważ od momentu budowy nieruchomość była wykorzystywana jako prywatny dom małżeństwa, które jednocześnie pełniło funkcje administratorów i większościowych wspólników spółki. Gdyby umowa najmu nie została zawarta, a nieruchomość została nabyta bezpośrednio przez wspólników, spółka nie mogłaby odliczyć kosztów związanych z działalnością gospodarczą. Tymczasem, nabywając nieruchomość poprzez spółkę i symulując umowę najmu, wygenerowano koszty właściwe dla działalności gospodarczej, które w rzeczywistości dotyczyły prywatnego użytkowania nieruchomości”.

Urząd skarbowy stwierdził również, że „wszystkie dostępne dowody wskazują, iż nieruchomość była przeznaczona na wyłączny użytek wspólników i administratorów od momentu jej nabycia”.

Na tej podstawie urząd skarbowy uznał umowę najmu za symulowaną i obciążył wspólników podatkiem, nie uwzględniając tej umowy, jednocześnie odmawiając spółce prawa do odliczenia kosztów związanych z budową nieruchomości, która stała się prywatnym domem wspólnika.

Walencki sąd unieważnił jednak decyzję urzędu skarbowego. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że „nie doszło do ukrycia żadnych informacji. Umowa najmu została zawarta, opłaty z tytułu czynszu zostały uregulowane, koszty zostały udokumentowane, a późniejsza sprzedaż nieruchomości również została wykazana. Opisane przez inspektorat czynności (najem i sprzedaż) miały miejsce, dlatego nie można uznać umowy najmu za symulowaną”.

Wyrok ten pokazuje, jak kluczowe jest właściwe zrozumienie i zastosowanie mechanizmów prawnych przez administrację podatkową. Niewłaściwy wybór procedury – w tym przypadku zastosowanie symulacji zamiast konfliktu w stosowaniu przepisów – może skutkować unieważnieniem decyzji urzędu skarbowego. Sprawa ta jest przykładem na to, że nawet formalnie poprawne działania administracji mogą zostać podważone, jeśli nie uwzględniają rzeczywistej natury transakcji i ich zgodności z przepisami.

Transkacje pod specjalnym nadzorem

Transakcje pomiędzy wspólnikiem a spółką zawsze niosą ze sobą wysokie ryzyko i są pod szczególną obserwacją hiszpańskiego urzędu skarbowego. Dlatego, w miarę możliwości, należy unikać wykorzystywania spółek wyłącznie w celu uzyskania oszczędności podatkowych.

Jednak błędy administracji podatkowej w regulacji takich sytuacji otwierają możliwość obrony prawnej. Przykładem tego jest wyrok sądu w Walencji, który unieważnił decyzję urzędu skarbowego z powodu niewłaściwego zastosowania instytucji prawnych.

Dla polskich inwestorów i przedsiębiorców planujących działalność w Hiszpanii, kluczowe jest nie tylko przestrzeganie lokalnego prawa, ale także świadomość, że nieuzasadnione wykorzystywanie spółek może prowadzić do kontroli i sporów podatkowych. W przypadku zaistnienia takich sytuacji warto pamiętać, że istnieją mechanizmy obrony prawnej, które mogą skutecznie chronić interesy podatnika.

Jeśli planujesz inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z naszą kancelarią adwokacką – zapewnimy kompleksowe wsparcie prawne w języku polskim, od weryfikacji nieruchomości po obsługę transakcji i obsługę potransakcyjną.

 

gru 16
Love0
analiza nieruchomosci w hiszpanii adwokat

Czy opłaca się kupić nieruchomość w Hiszpanii w 2026 roku?

By Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Hiszpania od lat przyciąga zagranicznych nabywców nieruchomości – Polaków, Niemców, Brytyjczyków i inwestorów z całej Europy. Ale czy 2026 roku zakup nieruchomości w Hiszpanii nadal ma sens? I czy dane rynkowe potwierdzają entuzjazm, który tak często spotykamy w materiałach promocyjnych biur nieruchomości?

W tym artykule opieramy się wyłącznie na danych z wiarygodnych, oficjalnych źródeł hiszpańskich: Colegio de Registradores, Consejo General del Notariado, Banco de España, INE oraz raportach banków inwestycyjnych (CaixaBank Research, Bankinter, BBVA Research). Tam, gdzie dane są niepewne lub rozbieżne – piszemy o tym wprost.

Stan rynku w 2024 roku – punkt wyjścia

Rok 2024 był wyjątkowo silnym rokiem dla hiszpańskiego rynku nieruchomości. Według Anuario Estadístico Registral Inmobiliario 2024 opublikowanego przez Colegio de Registradores:

  • Średnia cena transakcyjna: 2.086 EUR/m² – rekord historyczny.
  • Wzrost cen rok do roku: 6,3%.
  • Indeks IPVVR (Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas): wzrost o 12,3% – ponad dwukrotnie więcej niż w 2023 roku.
  • Liczba transakcji: 636 909 operacji – wzrost o 9,2% rok do roku.
  • Średnia cena za całą nieruchomość: 198 407 EUR – kolejny rekord.
  • Udział zagranicznych nabywców: 14,6% wszystkich transakcji, czyli blisko 93 000 operacji.

Rynki z najwyższymi średnimi cenami w 2024 roku:

Region Śr. cena transakcyjna
Illes Balears 380 166 EUR / nieruchomość
Comunidad de Madrid 339 805 EUR / nieruchomość
País Vasco 255 998 EUR / nieruchomość
Cataluña 227 611 EUR / nieruchomość

Hipoteki: udzielono 435 328 kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne – wzrost o 13,4% wobec 2023 roku.

Rok 2025 – rekordowy wzrost cen

Rok 2025 okazał się jeszcze silniejszy. Dane z różnych oficjalnych źródeł wskazują na wyraźne przyspieszenie wzrostów.

Ceny – dane Notariado (styczeń–sierpień 2025)

Consejo General del Notariado:

  • Ceny nieruchomości (nowe i używane łącznie) wzrosły o 8% wobec analogicznego okresu 2024 roku.
  • W Madrycie: +15,2%.
  • W Barcelonie: +9,3%.
  • Średnia cena za m² w 2025 roku: 2 156 EUR/m² – po raz pierwszy przekraczając poziom sprzed kryzysu finansowego 2007–2008.

Ceny – dane Registradores (III kwartał 2025)

Estadística Registral Inmobiliaria Q3 2025:

  • Najdroższe wspólnoty: Comunidad de Madrid (4 112 EUR/m²) oraz Illes Balears (4 096 EUR/m²).
  • Najdroższe stolice prowincji: San Sebastián (5 962 EUR/m²), Madryt (5 157 EUR/m²), Barcelona (4 719 EUR/m²).
  • Liczba transakcji w ostatnich 12 miesiącach: 699 638 – wzrost o 17,7% rok do roku.
  • Polacy stanowią 4,6% zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii.

Zamknięcie roku 2025

Colegio de Registradores (ERI Q4 2025):

  • Średnia cena transakcyjna na koniec 2025 roku: 2 354 EUR/m² – absolutny rekord historyczny.
  • Wzrost cen w całym 2025 roku: 9,5% w ujęciu rocznym. Według Tinsa by Accumin ceny wzrosły o 10,7%.

Ceny według regionów – gdzie jest drogo, gdzie jeszcze przystępnie?

Costa del Sol (Málaga, Marbella)

Jeden z najgorętszych rynków w Europie. Marbella przyciąga inwestorów luksusowych – ceny w prestiżowych lokalizacjach (Sierra Blanca, Puente Romano) mogą sięgać 30 000 EUR/m². Cała prowincja Málaga notuje wzrosty powyżej 10% rocznie. Segment luksusowy w „złotym trójkącie” (Marbella–Estepona–Benahavís) przyciągnął inwestycje przekraczające 3,2 mld EUR w 2024 roku.

Costa Blanca (Alicante)

Atrakcyjna cenowo alternatywa dla Costa del Sol. Średnia cena dla prowincji Alicante kształtuje się w okolicach 1 800–2 200 EUR/m² w zależności od lokalizacji. Popularne Torrevieja, Benidorm czy Orihuela Costa są droższe od mniej turystycznych miejscowości. Polacy należą do aktywnych nabywców właśnie w tej prowincji – zarówno z powodu przystępnych cen, jak i regularnych połączeń lotniczych z Polski.

Wyspy Kanaryjskie (Tenerife, Gran Canaria)

Całoroczny klimat i stabilny popyt turystyczny. Ceny w Las Palmas wynoszą ok. 2 500–2 700 EUR/m², w Santa Cruz de Tenerife nieco mniej. Rynek jest aktywny przez cały rok, co sprzyja wynajmowi turystycznemu.

Barcelona

Jeden z najdroższych rynków w Europie. Średnia cena w Barcelonie to ok. 4 719 EUR/m² (dane Q3 2025), w centrum i dzielnicach premium znacznie więcej. Silne regulacje dotyczące wynajmu turystycznego (ograniczone licencje) oraz napięcia polityczne wokół rynku najmu stanowią istotny czynnik ryzyka dla inwestorów.

Majorka (Palma de Mallorca)

Palma de Mallorca: ok. 3 996 EUR/m² (Q3 2025). Silny popyt ze strony Niemców i Skandynawów. Ograniczona liczba licencji turystycznych w niektórych strefach wyspy.

Regiony przystępne cenowo

Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León – ceny poniżej 1 000–1 200 EUR/m². Potencjalnie atrakcyjne dla inwestorów długoterminowych, ale z ograniczonym popytem na wynajem turystyczny.

Rentowność z wynajmu – ile można realnie zarobić?

To jeden z obszarów, w którym wiele artykułów i materiałów promocyjnych podaje nierzetelne dane. Poniżej wyjaśniamy różnicę między typami rentowności.

Rentowność brutto z wynajmu długoterminowego – dane Banco de España

Banco de España:

  • Rentowność brutto z wynajmu długoterminowego w Hiszpanii na koniec III kwartału 2025 roku wyniosła 3,1%.
  • Uwzględniając rewaloryzację nieruchomości, łączna stopa zwrotu (alquiler + revalorización) może przekroczyć 11% rocznie – jednak ta liczba łączy dochód bieżący z niezrealizowanym zyskiem kapitałowym.

Ważne rozróżnienie: 3,1% to zysk z samego czynszu (dochód bieżący), a pozostała część to wzrost wartości nieruchomości, który realizuje się dopiero w momencie sprzedaży.

Rentowność brutto w wybranych miastach (wynajem długoterminowy)

Idealista / Aserta (czerwiec 2024). Uwaga: portal bazuje na cenach ofertowych, nie transakcyjnych, co może zawyżać wyniki. Dane Banco de España – oparte na rzeczywistych transakcjach – są bardziej konserwatywne.

Miasto Rentowność brutto (wynajem długoterminowy)
Lleida 8,1%
Murcia 8,0%
Huelva 7,6%
Barcelona 6,0%
Madryt 5,3%
San Sebastián 3,9%

Wynajem turystyczny (krótkoterminowy)

Wynajem turystyczny może przynosić wyższą rentowność – nawet 6–8% brutto w dobrze położonych nieruchomościach w szczytowym sezonie. Jednak należy uwzględnić koszty i ryzyka:

  • Prowizje platform (Airbnb, Booking.com): 15–20% przychodów.
  • Wyższe koszty operacyjne (sprzątanie, rotacja gości, zarządzanie).
  • Silna sezonowość na większości rynków.
  • Rosnące regulacje – szczegóły w sekcji 8 Zmiany regulacyjne poniżej.

Więcej o typach wynajmu i ich konsekwencjach prawnych: Wynajem nieruchomości w Hiszpanii 2026: długoterminowy, średnioterminowy czy turystyczny?

Prognozy na 2026 rok

Na podstawie raportów głównych instytucji finansowych i analityków (stan: marzec 2026):

Instytucja Prognoza wzrostu cen 2026
Bankinter +7%
CaixaBank Research +6,3%
BBVA Research +7%
Singular Bank +9% (skumulowany 2025–2026)
Fotocasa Nowe rekordy historyczne w I połowie 2026

Źródła: Bankinter, Idealista, El Economista

Konsensus analityków: ceny wzrosną o 5–7% w 2026 roku – nieco wolniej niż w 2025, ale wciąż znacznie powyżej inflacji. Czynniki podtrzymujące wzrost:

  • Strukturalny deficyt podaży: Hiszpania produkuje ok. 100 000 nowych mieszkań rocznie, podczas gdy potrzeby rynku szacowane są na 250 000. Skumulowany deficyt od 2021 roku przekracza 500 000 jednostek.
  • Stały napływ zagranicznych nabywców (ok. 15% rynku).
  • Stabilizacja stóp procentowych EBC – euribor poniżej 3%.
  • Wzrost liczby gospodarstw domowych – w tym jednoosobowych, których liczba wzrosła z 4 do niemal 8 milionów w ciągu dekady.

Ostrzeżenia regulatorów – przewartościowanie rynku

To element, który wiele artykułów pomija, a który jest istotny dla odpowiedzialnej oceny ryzyka inwestycyjnego.

Banco de España i EBC:

  • EBC: wskaźnik przewartościowania nieruchomości w Hiszpanii wyniósł 14,3% w I kwartale 2025 r. – znacznie powyżej średniej unijnej wynoszącej 10%.
  • Banco de España: ceny nieruchomości znajdowały się na koniec 2024 roku między 1,1% a 8,5% powyżej długoterminowego poziomu równowagi.
  • Zakup nieruchomości wymaga przeciętnie 7,8 roku dochodów brutto gospodarstwa domowego – to jeden z najgorszych wskaźników dostępności od dekad.
  • Dostęp młodych do rynku dramatycznie spadł: w 2007 roku osoby w wieku 18–30 lat stanowiły 22,5% nabywców, w 2025 roku – zaledwie 9,6%.

Nie oznacza to, że rynek zmierza ku bańce – fundamenty są inne niż w 2007 roku (finansowanie jest ostrożniejsze, popyt realny, a nie spekulatywny). Oznacza jednak, że potencjał wzrostu cen może się stopniowo wyczerpywać, szczególnie w najbardziej rozgrzanych lokalizacjach.

Aspekty prawne i podatkowe – koszty zakupu

Wymagane dokumenty i formalności

  • NIE (Número de Identidad de Extranjero) – niezbędny do wszelkich transakcji prawnych w Hiszpanii.
  • Rachunek bankowy w hiszpańskim banku.
  • Analiza prawna nieruchomości (stan w Rejestrze Własności, brak obciążeń, hipoteki, zgodność z planami zagospodarowania) – czytaj o pułapkach prawnych przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
  • Jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, transakcja wymaga szczególnych ustaleń – szczegóły tutaj.

Podatki przy zakupie

Rynek wtórny (nieruchomości używane):

  • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): od 6% do 11% wartości nieruchomości, w zależności od wspólnoty autonomicznej. Przykłady: Andaluzja – 7%, Katalonia – do 11% (aktualne stawki ITP w Katalonii).

Rynek pierwotny (nowe od dewelopera):

  • VAT (IVA): 10% (na Wyspach Kanaryjskich podatek IGIC wynosi 6,5%).
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados): ok. 1–1,5% ceny zakupu. W Madrycie stawka wynosi 0,75%.

Łączne obciążenie podatkowe przy zakupie:

  • Nieruchomości używane: 6–11% (ITP).
  • Nieruchomości nowe: ok. 11–12% (IVA + AJD).

Inne koszty transakcyjne

Hipoteca Radar (2025):

  • Notariusz: 600–875 EUR (stawki regulowane ustawowo).
  • Rejestracja w Registro de la Propiedad: ok. 0,1–0,25% ceny nieruchomości.
  • Honorarium adwokata: zalecane, szczególnie dla zagranicznych nabywców – warto przewidzieć 1% wartości transakcji.
  • Prowizja agencji: zazwyczaj 3–5% wartości nieruchomości (płaci sprzedający lub obie strony, zależy od umowy).

Wskazówka: Łącznie przy zakupie należy zarezerwować 12–15% powyżej ceny zakupu. Przy nieruchomości za 200 000 EUR oznacza to 24 000–30 000 EUR w dodatkowych kosztach.

Podatki bieżące dla właściciela

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): roczny podatek lokalny, 0,4–1,1% wartości katastralnej (znacznie niższej od rynkowej).
  • Podatek dla nierezydentów (IRNR – formularz 210): jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana – 1,1% lub 2% wartości katastralnej, opodatkowane stawką 19% (rezydenci UE) lub 24% (spoza UE). Przy wynajmie – podatek od faktycznych dochodów.

Uwaga: jako polska osoba fizyczna podlega się opodatkowaniu zarówno w Hiszpanii (IRNR), jak i potencjalnie w Polsce – w zależności od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią.

Przy sprzedaży nieruchomości możliwe jest skorzystanie z ulgi reinwestycyjnej IRPF – więcej o zwolnieniu z podatku IRPF przy sprzedaży nieruchomości.

Kredyt hipoteczny dla cudzoziemców

  • Wkład własny: standardowo 20–30% wartości nieruchomości dla nierezydentów.
  • Oprocentowanie (stan 2025): ok. 2,5–3,5% dla kredytów stałostopowych (stawki EBC były obniżane w 2025 roku).
  • Kredyt finansuje zwykle maksymalnie 60–70% wartości nieruchomości dla nierezydentów.

Zmiany regulacyjne 2025–2026

Zniesienie Golden Visa

Przepisy likwidujące system złotych wiz dla inwestorów spoza UE kupujących nieruchomości były wprowadzane etapami od końca 2024 roku i weszły w pełni w życie w 2025 roku. Zmiana uderzyła głównie w segment luksusowy w Madrycie i Barcelonie.
Więcej o konsekwencjach tej zmiany dla polskich nabywców: Zakup nieruchomości w Hiszpanii a prawo pobytu i obywatelstwo dla Polaka.

Rejestr wynajmu turystycznego – Ventanilla Única Digital

Od 2025 roku działa ogólnokrajowy rejestr nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny. Każda nieruchomość oferowana na platformach cyfrowych (Airbnb, Booking.com) musi posiadać unikalny numer rejestracyjny. Nieprzestrzeganie przepisów grozi wysokimi karami.

Wyższy VAT na wynajem turystyczny

Planowane podniesienie VAT na wynajem turystyczny do 21% może istotnie obniżyć rentowność netto w tym segmencie.

Regulacje w Barcelonie i Palmie de Mallorca

Barcelona ogłosiła brak nowych licencji na wynajem turystyczny. Palma de Mallorca mocno ogranicza nowe licencje w centrum miasta. Inwestorzy planujący wynajem turystyczny w tych miastach powinni starannie zweryfikować możliwość uzyskania licencji przed zakupem.
Kluczowa kwestia: zgoda wspólnoty mieszkaniowej na wynajem turystyczny – najnowsze zmiany prawne i orzecznictwo.

Przepisy o eksmisji (Ocupas)

W 2025–2026 trwają prace legislacyjne nad przyspieszeniem procedur eksmisji nielegalnych lokatorów (problem „ocupas”), co jest sygnałem pozytywnym dla właścicieli nieruchomości.

Czy warto kupować nieruchomość w Hiszpanii?

Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi – zależy od celu, horyzontu inwestycyjnego i lokalizacji. Poniżej rzetelne podsumowanie.

Argumenty za

  • Wzrost wartości: ceny rosną nieprzerwanie od 2014 roku; w 2025 roku o ok. 9,5–10,7%. Strukturalny deficyt podaży utrzymuje presję wzrostową.
  • Solidny rynek wynajmu: wynajem długoterminowy oferuje ok. 3–5% brutto rocznie (w miastach), krótkoterminowy w turystycznych lokalizacjach – wyżej, przy wyższym ryzyku regulacyjnym.
  • Stabilność prawna: Hiszpania jako kraj UE zapewnia ramy ochrony prawnej i pewność inwestycji.
  • Porównywalna lub niższa cena niż polskie morze: metr kwadratowy w Alicante to ok. 1 800–2 200 EUR, podczas gdy nieruchomości nad polskim morzem (Trójmiasto, Półwysep Helski) osiągają 15 000–20 000 PLN/m².
  • Połączenia lotnicze: tanie linie obsługują regularne połączenia Polska–Alicante, Polska–Málaga, Polska–Barcelona.

Ryzyka i argumenty przeciw

  • Przewartościowanie: EBC szacuje przewartościowanie rynku na 14,3% (Q1 2025). To nie oznacza załamania, ale wskazuje na ograniczony margines bezpieczeństwa.
  • Niska rentowność bieżąca z wynajmu długoterminowego: 3,1% brutto wg Banco de España to poziom zbliżony do bezpiecznych obligacji. Zysk pochodzi w dużej mierze ze wzrostu wartości – niezrealizowanego do momentu sprzedaży.
  • Rosnące regulacje: wynajem turystyczny jest coraz bardziej regulowany. Barcelona i Palma de Mallorca już praktycznie zamknęły rynek. Inne miasta mogą iść tym śladem.
  • Zarządzanie na odległość: dla polskich inwestorów zarządzanie nieruchomością z Polski wymaga zatrudnienia lokalnej firmy zarządzającej (dodatkowy koszt: 10–20% przychodów z najmu).
  • Koszty wejścia: łączny koszt zakupu to 12–15% powyżej ceny transakcyjnej. Przy zakupie za 200 000 EUR należy liczyć się z dodatkowymi 24 000–30 000 EUR w podatkach i opłatach.

Rekomendacja

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być atrakcyjną inwestycją, jeśli spełnione są następujące warunki:

  • Długi horyzont inwestycyjny (min. 7–10 lat), który pozwala zamortyzować koszty wejścia i ewentualne korekty rynkowe.
  • Znajomość lokalnego rynku lub skorzystanie z doradztwa specjalisty z doświadczeniem na danym rynku.
  • Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy – w Hiszpanii nieujawnione obciążenia hipoteczne lub nieuregulowane pozwolenia na budowę są realnym ryzykiem. Warto zapoznać się z najczęstszymi pułapkami prawnymi przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
  • Zrozumienie lokalnych przepisów podatkowych – jako polska osoba fizyczna podlega się opodatkowaniu zarówno w Hiszpanii (IRNR), jak i potencjalnie w Polsce, w zależności od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
  • Jeśli po zakupie planuje się odsprzedaż, warto wcześniej sprawdzić zasady ulgi reinwestycyjnej przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Przydatne źródła i narzędzia

Szukasz wsparcia prawnego przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Zakup nieruchomości w obcym kraju to poważna decyzja. Nasz zespół pomaga polskim klientom na każdym etapie: od analizy prawnej nieruchomości, przez negocjacje z deweloperem lub sprzedającym, po finalizację transakcji u notariusza i rejestrację własności.Skontaktuj się z Wach & Wach Abogados | Tel: +34 644 980 290 | office@wachandwach.com

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani finansowej. Dane rynkowe opierają się na oficjalnych źródłach dostępnych na dzień 30 marca 2026 r. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zalecamy konsultację z adwokatem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości oraz doradcą podatkowym.


znajdz adwokata w hiszpanii hiszpanski adwokat kontakt

gru 13
Love0
pomoc dziecku kupno nieruchomosci w hiszpanii

Chcesz pomóc swojemu dziecku mieszkającemu w Hiszpanii w zakupie nieruchomości? Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie z tym związane

By Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Rynek nieruchomości

Coraz więcej młodych ludzi decyduje się przeznaczać pieniądze, które wcześniej wydawali na wynajem mieszkania, na spłatę kredytu hipotecznego, inwestując tym samym w budowanie własnego kapitału.

W Hiszpanii, gdzie średni koszt wynajmu wynosi obecnie ponad 13 euro za metr kwadratowy, młodym ludziom coraz trudniej jest zaoszczędzić na własne mieszkanie. Wynajem staje się nie tylko droższy, ale również mniej opłacalny, zwłaszcza że zakup nieruchomości, mimo wysokich cen (średnio 2.209 euro/m²), może być inwestycją na przyszłość.

Zakup mieszkania to dla młodych nie tylko droga do stabilności, ale także sposób na redukcję kosztów – wynajmowanie jednego z pokoi może pomóc w pokryciu rat kredytu hipotecznego. Dlatego coraz więcej rodzin decyduje się wspierać swoje dzieci finansowo w realizacji tego celu.

Pomoc rodziców może być kluczowa, aby dziecko mogło sfinansować zakup wymarzonej nieruchomości. Istnieje kilka sprawdzonych sposobów, by to zrobić – od pożyczek i darowizn po wspólny zakup nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, a wybór odpowiedniego zależy od indywidualnych potrzeb i możliwości.

Dowiedz się, jak możesz pomóc swojemu dziecku rozpocząć nowy rozdział w życiu – z własnym mieszkaniem w Hiszpanii. To inwestycja, która nie tylko zapewnia poczucie stabilności, ale także daje możliwość mądrego zarządzania finansami i budowania niezależności.

Z uwagi na duże zainteresowanie tym tematem wśród naszych polskojęzycznych klientów, przygotowaliśmy poniższy artykuł, który w przystępny sposób przedstawia możliwości oferowane przez hiszpański system prawny z perspektywy polskich klientów. Naszym celem było stworzenie praktycznego przewodnika, napisanego prostym i zrozumiałym językiem, który pozwoli każdemu zainteresowanemu łatwo zrozumieć, w jaki sposób można pomóc swojemu dziecku w zakupie pierwszego mieszkania w Hiszpanii. Oto kilka najlepszych opcji, jakie można rozważyć, wspierając dziecko w tej ważnej decyzji.

Sposoby wsparcia dziecka w zakupie pierwszego mieszkania

Rodzina może pomóc dziecku w zakupie pierwszego mieszkania na różne sposoby. W praktyce pomoc ta może przybrać trzy główne formy:

  • Darowizna pieniężna
  • Pożyczka
  • Poręczenie
  • Darowizna nieruchomości

Poniżej omówimy szczegółowo każdą z tych opcji, aby rodzice mogli zapoznać się z dostępnymi rozwiązaniami, ich cechami oraz głównymi zaletami i wadami. Dzięki temu będą mogli wybrać najlepsze rozwiązanie, dopasowane do ich sytuacji oraz potrzeb dziecka.

Te różnorodne możliwości wsparcia pozwalają rodzicom znaleźć optymalny sposób na pomoc w zakupie pierwszego mieszkania, dostosowany do ich sytuacji finansowej i rodzinnej.

Darowizna pieniężna

Jedną z najczęściej spotykanych form wsparcia jest darowizna.

Darowizna to akt prawny, w ramach którego darczyńca (np. rodzic) przekazuje bezpłatnie określoną kwotę pieniędzy obdarowanemu (dziecku), który akceptuje tę pomoc. Przekazanie darowizny zazwyczaj odbywa się między żyjącymi osobami i jest regulowane przez przepisy prawa cywilnego. W przypadku darowizny na zakup mieszkania darczyńca zwykle zastrzega jej cel, co pozwala na uzyskanie korzyści podatkowych w określonych warunkach.

Darowizna pieniężna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) w Hiszpanii, którego wysokość jest zależna od przepisów obowiązujących w konkretnej wspólnocie autonomicznej, w której mieszka osoba obdarowana. W niektórych regionach mogą obowiązywać ulgi podatkowe lub zwolnienia, szczególnie gdy darowizna pochodzi od najbliższych członków rodziny i jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Na przykład:

  • W Katalonii możliwe jest uzyskanie 95% ulgi na kwotę darowizny, pod warunkiem, że pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania i spełnione zostaną określone kryteria.
  • W regionach takich jak La Rioja, Galicja czy Kraj Basków darowizny o wartości do 400 000 euro są całkowicie zwolnione z podatku, o ile są przeznaczone na określony cel, np. zakup mieszkania.

Jeżeli osoba obdarowana posiada rezydencję podatkową w Polsce, darowizna podlega polskim przepisom podatkowym, a nie hiszpańskim. W Polsce darowizny od najbliższej rodziny (np. od rodziców) mogą być zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek wynikających z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Aby skorzystać ze zwolnienia, konieczne jest:

  1. Złożenie zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny (formularz SD-Z2).
  2. Udokumentowanie przekazania darowizny na rachunek bankowy obdarowanego lub w formie przekazu pocztowego.

Jeśli te warunki zostaną spełnione, darowizna między członkami najbliższej rodziny, czyli tzw. grupą zerową (rodzice, dzieci, małżonkowie, dziadkowie), jest całkowicie zwolniona z opodatkowania.

Warto również pamiętać, że darowizny pieniężne na potrzeby nabycia nieruchomości w Hiszpanii muszą być formalnie udokumentowane, aby mogły zostać zgłoszone do hiszpańskiego urzędu skarbowego i uprawniały do skorzystania z ulg podatkowych.

Formalizacja darowizny w Katalonii

Darowizny pieniężne na rzecz potomków (dzieci, wnuków, prawnuków itp.), przeznaczone na zakup pierwszego mieszkania, mogą korzystać z 95% ulgi podatkowej w Katalonii, przy spełnieniu określonych warunków. Oto najważniejsze aspekty, które warto znać:

1. Maksymalna kwota darowizny podlegająca uldze

Ulga obejmuje maksymalnie 60 000 euro. Kwota ta może zostać zwiększona do 120 000 euro w przypadku osób z niepełnosprawnością wynoszącą co najmniej 65%.

2. Jednorazowe i wielokrotne darowizny

Ulgę można zastosować zarówno do pojedynczej darowizny, jak i do kilku darowizn dokonywanych sukcesywnie lub jednocześnie. Może to być darowizna pieniężna, połączona z przekazaniem nieruchomości, lub różne kombinacje tych form pomocy, bez względu na to, czy pochodzą od jednego czy od kilku wstępnych (np. rodziców i dziadków).

3. Termin związany z darowizną

Aby skorzystać z ulgi, darowizna musi zostać dokonana maksymalnie 3 miesiące przed zakupem mieszkania lub działki. W przypadku kilku darowizn termin ten liczony jest od daty pierwszej darowizny.

4. Warunki, które należy spełnić

Osoba obdarowana musi spełnić następujące kryteria, aby skorzystać z ulgi:

  • Darowizna musi być formalnie udokumentowana w akcie notarialnym, z wyraźnym wskazaniem, że jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako miejsca stałego zamieszkania.
  • Obdarowany nie może mieć więcej niż 36 lat, chyba że ma orzeczony stopień niepełnosprawności wynoszący co najmniej 65%.
  • Suma podstawy opodatkowania (ogólnej i z oszczędności) z ostatniego zeznania podatkowego obdarowanego nie może przekraczać 36 000 euro (po uwzględnieniu kwoty wolnej od podatku).
  • Zakup mieszkania musi nastąpić w ciągu trzech miesięcy od daty darowizny (lub od pierwszej darowizny w przypadku kilku przekazań).

5. Co obejmuje definicja „mieszkania”?

Do „mieszkania” zalicza się nie tylko samo lokum, ale również jedno pomieszczenie magazynowe (trastero) i maksymalnie dwie miejsca parkingowe. Muszą one jednak zostać nabyte jednocześnie w ramach jednej transakcji oraz znajdować się w tym samym budynku lub kompleksie mieszkalnym.

Przykład:

Katarzyna, 33-letnia kobieta, pracująca w międzynarodowej firmie w Barcelonie zarabia około 21 600 euro rocznie brutto (około 1 800 euro netto miesięcznie). Katarzyna zaoszczędziła 20 000 euro i planuje zakup swojego pierwszego mieszkania o wartości 350 000 euro.

Po konsultacji z bankiem i dokładnej analizie sytuacji finansowej Katarzyny, jej rodzice postanawiają wesprzeć ją darowizną w wysokości 60 000 euro. Dzięki temu wsparciu Katarzyna, łącząc otrzymane środki z własnymi oszczędnościami, będzie mogła pokryć wymagany wkład własny oraz dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości, w tym podatki i opłaty notarialne.

W powyższym przypadku, Katarzyna może skorzystać z ulgi podatkowej na darowiznę przeznaczoną na zakup pierwszego mieszkania, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymaganych warunków. Należy pamiętać, że darowizna musi zostać udokumentowana w akcie notarialnym, a Katarzyna powinna spełniać kryteria dotyczące wieku, dochodów oraz terminu zakupu mieszkania.

Jeśli wszystkie wymagane warunki zostaną spełnione, koszt podatkowy operacji wyniesie jedynie 200 euro. Natomiast w przypadku, gdyby Katarzyna miała 37 lat lub jej roczny dochód brutto wynosił 50 000 euro, nie mogłaby skorzystać z ulgi podatkowej. W takiej sytuacji podatek od darowizny w wysokości 60 000 euro w Katalonii wyniósłby 3 000 euro (5% kwoty darowizny).

Pożyczka (prestamo)

Decydując się na wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii, rodzice często stają przed wyborem: czy przekazać środki w formie darowizny, czy może jednak jako pożyczkę. Oba rozwiązania mają swoje konsekwencje prawne i podatkowe, ale pożyczka między rodzicami a dzieckiem może być korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia formalności i podatków.

Czy od pożyczki trzeba płacić podatek?

Pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Warunkiem jest jednak złożenie odpowiedniego zgłoszenia w lokalnym urzędzie skarbowym, wykorzystując formularz model 600, w ciągu 30 dni od momentu przekazania środków.

Formalności związane z pożyczką

Kluczowym elementem jest formalizacja pożyczki poprzez podpisanie umowy między stronami. W dokumencie tym należy określić m.in.:

  • dane stron (rodziców jako pożyczkodawców oraz dziecka jako pożyczkobiorcy),
  • kwotę pożyczki,
  • termin jej spłaty,
  • ewentualne oprocentowanie (może wynosić 0%, co warto jasno zaznaczyć, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym).

Elastyczność pożyczki rodzinnej

Pożyczki między członkami rodziny charakteryzują się elastycznymi warunkami, takimi jak:

  • brak oprocentowania,
  • możliwość ustalenia okresów karencji,
  • dopasowane terminy spłaty.

Obowiązki podatkowe związane z pożyczką

Choć pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z podatku, nie zwalnia to z obowiązku jej zgłoszenia do urzędu skarbowego jako czynności cywilnoprawnej. Warto pamiętać, że dokumentacja pożyczki powinna być starannie przygotowana, aby uniknąć wątpliwości ze strony administracji podatkowej.

Pożyczka a darowizna – kluczowe różnice

Podczas gdy darowizna wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od darowizn (w zależności od kwoty i pokrewieństwa), pożyczka umożliwia formalne przekazanie środków bez konieczności opłacania podatku. To czyni ją korzystnym rozwiązaniem dla rodziców chcących wesprzeć dziecko przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Wybór formy wsparcia finansowego powinien być dokładnie przemyślany, a proces – odpowiednio udokumentowany, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych w przyszłości.

Poręczenie

Kolejnym rozwiązaniem przy wspieraniu dzieci przez rodziców w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości może być poręczenie. Poręczyciel, zazwyczaj rodzic, zobowiązuje się do spłaty kredytu w sytuacji, gdy dziecko – jako główny kredytobiorca – nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec banku. Dzięki temu bank zyskuje dodatkową gwarancję zwrotu pożyczonych środków, co może zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego przez młodego kredytobiorcę.

Poręczyciel, zwany także gwarantem lub żyrantem, to osoba lub instytucja zobowiązująca się do spłaty długu w przypadku, gdy główny kredytobiorca nie jest w stanie tego uczynić. W praktyce bankowej często zdarza się, że instytucje finansowe wymagają od kredytobiorców przedstawienia poręczycieli, którymi najczęściej są rodzice kredytobiorcy. Taka sytuacja wiąże się z istotnymi zobowiązaniami i potencjalnymi konsekwencjami dla poręczycieli, dlatego ważne jest, aby byli oni świadomi pełnego zakresu swojej odpowiedzialności.

Poręczenie należy odróżnić od avalu, o czym napisaliśmy więcej w odrębnym artykule.

Obowiązki i ryzyka poręczyciela

Głównym obowiązkiem poręczyciela jest spłata kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Oznacza to, że poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem, zarówno obecnym, jak i przyszłym, za dług kredytobiorcy. W praktyce może to prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, w tym zajęcia wynagrodzenia, oszczędności czy nawet nieruchomości należących do poręczyciela.

Niestety, często zdarza się, że poręczyciele nie są w pełni świadomi zakresu swojej odpowiedzialności. Banki mogą wymagać od poręczycieli podpisania umów poręczenia zawierających klauzule o solidarnej odpowiedzialności oraz zrzeczeniu się praw przysługujących poręczycielom, takich jak prawo do skorzystania z dobrodziejstwa inwentarza czy podziału długu między współporęczycieli. Choć prawo dopuszcza możliwość zrzeczenia się tych praw, istotne jest, aby poręczyciele byli w pełni świadomi konsekwencji takich zapisów.

Ochrona prawna poręczycieli

Prawo chroni interesy konsumentów, w tym poręczycieli, nakładając na instytucje finansowe obowiązek udzielania pełnej i jasnej informacji na temat warunków umowy poręczenia oraz jej konsekwencji. W praktyce jednak zdarza się, że poręczyciele nie otrzymują wystarczających informacji, a umowy poręczenia są przedstawiane jako standardowe, bez możliwości negocjacji poszczególnych zapisów.

W orzecznictwie pojawiają się jednak wyroki korzystne dla poręczycieli. Przykładowo, Sąd Okręgowy w Estelli/Lizarra w wyroku z 2018 roku uznał, że banki nie działają prawidłowo, narzucając poręczycielom niekorzystne warunki bez odpowiedniego poinformowania ich o konsekwencjach, co skutkowało unieważnieniem takiej umowy poręczenia.

Ponadto, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w postanowieniu z 19 listopada 2015 roku stwierdził, że dyrektywa 93/13/EWG dotycząca nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich ma zastosowanie do osób fizycznych działających jako poręczyciele dla przedsiębiorstw, o ile działają one w celach niezwiązanych z działalnością zawodową i nie mają powiązań funkcjonalnych z przedsiębiorstwem kredytobiorcy.

Podsumowanie

Decyzja o zostaniu poręczycielem to poważne zobowiązanie, które może mieć długotrwałe konsekwencje finansowe. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji należy dokładnie zapoznać się z warunkami umowy kredytowej, zrozumieć pełen zakres odpowiedzialności oraz ocenić własne możliwości finansowe w kontekście ewentualnej konieczności spłaty zobowiązań kredytobiorcy. Świadomość praw i obowiązków poręczyciela jest kluczowa dla podjęcia odpowiedzialnej i świadomej decyzji.

Darowizna nieruchomości

W przypadku darowizny nieruchomości darowizna może obejmować zarówno mieszkanie przeznaczone na użytek własny dziecka, jak i inne nieruchomości.

Czego wymaga proces darowizny nieruchomości?

Darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego i jego rejestracji w odpowiednim rejestrze nieruchomości. Aby sfinalizować darowiznę, należy:

  • Uregulować ewentualne zaległe podatki i inne obciążenia związane z nieruchomością.
  • Dostarczyć dokumenty potwierdzające prawo własności darczyńcy (np. akt własności).
  • Załatwić formalności z notariuszem i przygotować dokumentację, w tym dane obu stron oraz szczegóły dotyczące przekazywanego majątku.

Opodatkowanie darowizny nieruchomości

Darowizny podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) oraz podatkiem od wzrostu wartości gruntów miejskich (IIVTNU, tzw. plusvalía municipal). W przypadku darowizny na rzecz dzieci w wielu regionach Hiszpanii przewidziane są znaczące ulgi podatkowe, szczególnie jeśli nieruchomość ma być ich głównym miejscem zamieszkania.

Z kolei darczyńca jest zobowiązany do uwzględnienia darowizny w deklaracji podatkowej jako stratę majątkową.

Darowizna a spadek

Darowizny nieruchomości dla dzieci w trakcie życia rodziców są traktowane jako część spadku i muszą być uwzględnione przy podziale majątku. Prawo chroni tzw. zachowek (legítima), co oznacza, że darowizna nie może naruszać praw pozostałych spadkobierców. Warto również pamiętać, że przekazanie nieruchomości w formie darowizny może pomóc w uniknięciu przyszłych sporów spadkowych.

Darowizna czy spadek – co wybrać?

Pod względem podatkowym darowizna i spadek mają podobne konsekwencje. Główna różnica polega na tym, że darowizna pozwala dziecku korzystać z nieruchomości już w trakcie życia rodziców, co może być praktycznym rozwiązaniem w przypadku młodych rodzin czy osób planujących stabilizację życiową. Dodatkowo rodzice mogą uniknąć kosztów utrzymania nieruchomości, przekazując ją dzieciom.

Podsumowanie

Wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii to ważna decyzja, która wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawnych, podatkowych i finansowych. Rodzice mogą pomóc na różne sposoby, takie jak: udzielenie pożyczki, przekazanie darowizny czy poręczenie kredytu hipotecznego. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, ale także wiąże się z obowiązkami i potencjalnymi ryzykami.

W związku z różnorodnością przepisów obowiązujących w Hiszpanii oraz różnicami między poszczególnymi wspólnotami autonomicznymi, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika, który biegle posługuje się językiem polskim i specjalizuje się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki ekspert pomoże przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami, zoptymalizować koszty oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych w przyszłości.

Dzięki wsparciu specjalisty rodzice i dzieci mogą zyskać pewność, że proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z prawem, a nabycie nieruchomości stanie się początkiem nowego, stabilnego etapu życia.

 

gru 13
Love0
poreczenie nieruchomosci w hiszpanii

Porównanie poręczyciela (fiador) z awalistą (avalista) w hiszpańskim systemie prawnym

By Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

W hiszpańskim prawie cywilnym figury poręczyciela (fiador) i awalisty (avalista) są często stosowane jako środki zabezpieczenia wierzytelności, szczególnie w kontekście umów najmu, kredytów hipotecznych i innych form zobowiązań finansowych. Mimo że oba pojęcia są czasami używane zamiennie, różnice między nimi są istotne, szczególnie w zakresie odpowiedzialności i sposobu jej egzekwowania.

Kim jest fiador?

Fiador to osoba fizyczna, która zgodnie z hiszpańskim Kodeksem Cywilnym zobowiązuje się do spełnienia świadczenia w przypadku, gdy dłużnik główny nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Odpowiedzialność fiadora ma charakter subsydiarny, co oznacza, że wierzyciel może dochodzić roszczeń od fiadora dopiero po wyczerpaniu możliwości egzekucji od dłużnika głównego. W polskim systemie prawnym figura ta odpowiada figurze poręczyciela, który zobowiązuje się do spełnienia świadczenia w przypadku niewypłacalności dłużnika głównego.

Charakterystyka odpowiedzialności fiadora:

  1. Fiador nie jest zobowiązany do zapłaty długu, jeśli dłużnik posiada majątek, z którego wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie. Wierzyciel musi udowodnić, że wyczerpał wszystkie możliwości egzekucji wobec dłużnika głównego (Beneficio de excusión).
  2. Wierzyciel musi najpierw skierować swoje roszczenia do dłużnika głównego. Dopiero po udokumentowanym braku możliwości odzyskania długu może zwrócić się do fiadora (Beneficio de orden).
  3. Jeśli istnieje więcej niż jeden fiador, odpowiedzialność między nimi jest podzielona proporcjonalnie, chyba że w umowie ustalono inaczej (Beneficio de división).

Fiador, dzięki temu, pełni rolę gwaranta, ale jego odpowiedzialność jest ograniczona i podporządkowana spełnieniu określonych przesłanek.

Kim jest avalista?

Avalista, podobnie jak fiador, jest gwarantem długu. Istotna różnica polega jednak na charakterze odpowiedzialności. Avalista odpowiada solidarnie z dłużnikiem głównym, co oznacza, że wierzyciel może zwrócić się bezpośrednio do niego o zapłatę, bez konieczności wcześniejszego dochodzenia należności od dłużnika.

Charakterystyka odpowiedzialności avalisty:

  1. Avalista ponosi odpowiedzialność solidarną; wierzyciel ma prawo wybrać, czy chce dochodzić roszczeń od dłużnika głównego, czy od avalisty. Odpowiedzialność obu stron jest równa, chyba że w umowie postanowiono inaczej.
  2. Avalista zwykle nie korzysta z przywilejów przysługujących fiadorowi. Oznacza to, że wierzyciel nie musi np. udowadniać, że dłużnik główny jest niewypłacalny, zanim zażąda zapłaty od avalisty.
  3. Avalista może odpowiadać za całość długu lub jego część, w zależności od warunków umowy.

Avalista jest więc gwarantem o znacznie szerszym zakresie odpowiedzialności niż fiador.

Główne różnice między fiadorem a avalistą

  • Charakter odpowiedzialnościFiador: Odpowiedzialność subsydiarna – wierzyciel musi najpierw dochodzić roszczeń od dłużnika głównego.

    Avalista: Odpowiedzialność solidarna – wierzyciel może wybrać, czy chce dochodzić roszczeń od dłużnika czy od avalisty.

  • Zakres ochrony prawnej 

    Fiador: Korzysta z przywilejów, takich jak excusión, orden i división, które ograniczają jego odpowiedzialność.Avalista: Zwykle rezygnuje z tych przywilejów, co czyni jego odpowiedzialność bardziej bezpośrednią.

  • Rola w umowach 

    Fiador: Często występuje w umowach najmu jako dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego.Avalista: Najczęściej pojawia się w umowach kredytowych i finansowych, gdzie wymagana jest solidna gwarancja spłaty długu.

  • Egzekwowanie odpowiedzialności:Fiador: Wierzyciel musi wykazać, że dłużnik główny nie jest w stanie spłacić długu, zanim zwróci się do fiadora.

    Avalista: Wierzyciel może natychmiast zwrócić się do avalisty, co przyspiesza proces egzekucji.

Podobieństwa między fiadorem a avalistą

  • Obie figury pełnią funkcję gwarantów w umowach cywilnoprawnych
  • Zarówno fiador, jak i avalista, mogą ograniczyć swoją odpowiedzialność do określonej kwoty lub części długu, o ile zostanie to jasno określone w umowie
  • Ich celem jest zwiększenie bezpieczeństwa wierzyciela i zapewnienie wykonania zobowiązań przez dłużnika głównego.

Kiedy sięgnąć po figurę fiadora, a kiedy avalisty?

Wybór między fiadorem a avalistą zależy od rodzaju umowy i poziomu ryzyka, jakie chce zabezpieczyć wierzyciel:

  • Fiador: Idealny w sytuacjach, gdy wierzyciel potrzebuje dodatkowego zabezpieczenia, ale nie chce narażać fiadora na bezpośrednie i natychmiastowe ryzyko. Jest często stosowany w umowach najmu
  • Avalista: Lepiej sprawdza się w umowach o wyższym ryzyku, takich jak kredyty hipoteczne czy pożyczki, gdzie wierzyciel chce mieć możliwość szybkiej egzekucji należności

Podsumowanie

Fiador i avalista to dwie kluczowe figury w hiszpańskim prawie cywilnym, które choć pełnią podobną funkcję – gwarancji dla wierzyciela – różnią się zakresem odpowiedzialności i sposobem jej egzekwowania. Fiador charakteryzuje się odpowiedzialnością subsydiarną i korzysta z przywilejów prawnych, co czyni go bardziej chronionym. Z kolei avalista, odpowiadający solidarnie z dłużnikiem głównym, ponosi znacznie większe ryzyko, ale gwarantuje wierzycielowi szybszą i łatwiejszą egzekucję długu. Wybór między nimi zależy od specyfiki umowy i poziomu zabezpieczenia oczekiwanego przez wierzyciela.

Jeśli planujesz zabezpieczyć transakcję, w szczególności zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skorzystaj z pomocy polskojęzycznego adwokata, który pomoże Ci zrozumieć różnice między figurą fiadora a avalisty oraz doradzi, jak najlepiej chronić swoje interesy. Profesjonalne wsparcie prawne to klucz do bezpiecznej i pewnej inwestycji.

 

paź 18
Love0
wykreslenie hipoteki w hiszpanii polski prawnik hiszpania

Wykreślenie hipoteki na nieruchomości w Hiszpanii

By Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Jednym z najczęściej budzących obawy i zainteresowanie zagadnień w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza z perspektywy kupującego, jest kwestia hipoteki obciążającej daną nieruchomość. W poniższym artykule omówimy, jak powinny postępować strony transakcji w przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona jedną lub większą liczbą hipotek, aby zadbać zarówno o ekonomiczne zaspokojenie wierzycieli, jak i o formalne wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej. W rezultacie nieruchomość będzie wolna od obciążeń, co zapewni pełną swobodę nowemu właścicielowi.

Zanim jednak przejdziemy do omówienia kroków, jakie powinny podjąć strony zaangażowane w proces oraz scenariuszy, które mogą się pojawić przy anulowaniu hipoteki, warto najpierw zrozumieć podstawowe pojęcia związane z tym zagadnieniem. Dzięki temu łatwiej będzie zrozumieć, jakie obowiązki i ryzyka wiążą się z hipoteką oraz jakie formalności należy spełnić, aby skutecznie i bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

Czym jest prawo rzeczowe w postaci hipoteki?

Podobnie jak w Polsce, w Hiszpanii hipoteka to prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty głównego zobowiązania, najczęściej wynikającego z kredytu. Gdy kupujący nabywa nieruchomość przy wsparciu finansowania bankowego, bank udziela mu kredytu (np. 150 000 €), aby mógł sfinansować zakup, zobowiązując się do jej spłaty w określonym terminie – na przykład w ciągu 20 lat, poprzez regularne raty, np. 625 € miesięcznie.

W celu zabezpieczenia spłaty tego zobowiązania, dłużnik (kupujący) oraz wierzyciel (bank) ustanawiają hipotekę na nieruchomości. Hipoteka ta, jako prawo rzeczowe, gwarantuje wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy kredytu. Oznacza to, że jeśli kupujący nie spłaci kredytu, bank ma prawo wystąpić na drogę sądową, a następnie przeprowadzić licytację obciążonej nieruchomości, aby uzyskane środki mogły pokryć niespłacony kredyt, odsetki oraz koszty postępowania.

Warto zatem podkreślić, że zaciągając kredyt hipoteczny, strony faktycznie zawierają dwie odrębne czynności prawne:

  1. Umowę kredytu, na mocy której bank udziela kredytu, a dłużnik zobowiązuje się do jego spłaty wraz z odsetkami w określonym terminie.
  2. Hipotekę na nieruchomości, będącą zabezpieczeniem wierzytelności, które uprawnia bank do dochodzenia swoich roszczeń poprzez sprzedaż nieruchomości w przypadku niewywiązania się dłużnika z warunków umowy.

Rozumienie obu tych aspektów jest kluczowe dla bezpiecznego i świadomego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości.

Jakie są różnice między faktycznym a rejestrowym anulowaniem hipoteki w Hiszpanii?

W cyklu istnienia kredytu hipotecznego w Hiszpanii, proces jego spłaty i ostatecznego wygaśnięcia obejmuje dwa kluczowe etapy, ponieważ kredyt hipoteczny zawiera w sobie dwie odrębne czynności prawne: zobowiązanie główne (kredyt) oraz jego zabezpieczenie (hipotka). Wykreślenie hipoteki, podobnie jak jej ustanowienie, również obejmuje te dwa aspekty, a więc dzieli się na dwie fazy:

  1. Faktyczne anulowanie hipoteki (Cancelación de la Obligación) – ta faza odnosi się do faktycznej spłaty kredytu, czyli momentu, w którym wszystkie pożyczone pieniądze zostały zwrócone, a zobowiązanie główne zostało spełnione. Z faktycznego punktu widzenia kredyt hipoteczny przestaje istnieć, ponieważ dłużnik nie ma już obowiązku spłaty kolejnych rat. Choć kredyt został spłacony, nie oznacza to jeszcze formalnego wykreślenia hipoteki w Rejestrze.
  2. Rejestrowe wykreślenie hipoteki (Cancelación de la Garantía) – ta faza dotyczy formalnego wykreślenia prawa rzeczowego hipoteki z hiszpańskiego Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Nawet po spłacie kredytu, hipoteka wciąż figuruje w Rejestrze Nieruchomości jako zabezpieczenie nieruchomości. Aby ją usunąć, należy dopełnić formalności prawnych, co obejmuje zazwyczaj udanie się do notariusza oraz przedłożenie stosownych dokumentów w rejestrze. Dopiero wtedy hipoteka zostaje oficjalnie wykreślona, co powoduje, że nieruchomość staje się wolna od obciążeń prawnych.

Podsumowując, różnica między faktycznym a rejestrowym anulowaniem hipoteki polega na tym, że w pierwszym przypadku następuje spłata kredytu, a w drugim formalne usunięcie zabezpieczenia tego kredytu z publicznych rejestrów. Oba te kroki są niezbędne, aby nieruchomość była całkowicie wolna od zobowiązań zarówno ekonomicznych, jak i prawnych.

Jaki jest typowy cykl istnienia kredytu hipotecznego w Hiszpanii?

Kredyt hipoteczny w Hiszpanii to zazwyczaj długoterminowe zobowiązanie, które właściciel nieruchomości spłaca przez okres od 10 do 30 lat. Zabezpieczenie tego kredytu w postaci hipoteki jest wpisywane do Rejestru Nieruchomości, co pozwala bankowi na dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy. Często jednak po spłacie kredytu właściciel zapomina o konieczności formalnego wykreślenia hipoteki z rejestru, co może prowadzić do problemów w przyszłości.

Procedura anulowania hipoteki w hiszpańskim Rejestrze Nieruchomości

Podobnie jak przy ustanowieniu kredytu hipotecznego konieczny jest akt notarialny, tak i w przypadku anulowania hipoteki wymaga się sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego, zwanego aktem anulowania hipoteki (cancelación de hipoteca). Następnie, na podstawie tego aktu, konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości. Dopiero wtedy nieruchomość formalnie staje się wolna od obciążeń. Ten krok jest często pomijany, ponieważ po spłacie kredytu właściciele nie są świadomi, że muszą podjąć dodatkowe działania w celu wykreślenia hipoteki z rejestru.

Brak przypomnień ze strony hiszpańskich banków

W Hiszpanii nie jest powszechną praktyką, aby instytucje finansowe przypominały klientom o konieczności anulowania hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Mimo że nie jest to obowiązkowa procedura, jej zaniechanie może w przyszłości prowadzić do niepotrzebnych komplikacji i problemów. W sytuacji, gdy właściciel bądź jego spadkobiercy będą chcieli sprzedać nieruchomość, konieczne będzie wówczas przeprowadzenie procedury wykreślenia hipoteki w pośpiechu, co może wiązać się z wyższymi kosztami i dodatkowymi trudnościami, a nawet niepowodzeniem transakcji.

Warto pomyśleć o wykreśleniu hipoteki wcześniej

Choć wykreślenie hipoteki z rejestru nie jest obowiązkowe, warto rozważyć jego przeprowadzenie w odpowiednim czasie, aby uniknąć komplikacji w przyszłości. Proces ten może być bardziej kosztowny i czasochłonny, jeśli zostanie zrealizowany po wielu latach, zwłaszcza w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub jej dziedziczenia przez spadkobierców. Dlatego lepiej przeprowadzić wykreślenie hipoteki z wyprzedzeniem, aby uniknąć zbędnych komplikacji.

Jakie są dostępne możliwości wykreślenia hipoteki z Rejestru Nieruchomości w Hiszpanii?

Aby dokonać wykreślenia hipoteki w Rejestrze Nieruchomości, pierwszym i najważniejszym krokiem jest spłacenie całej kwoty kredytu hipotecznego. Po całkowitej spłacie właściciel nieruchomości musi udać się do swojego banku, aby uzyskać certyfikat salda zerowego (certificado de saldo cero). Jest to dokument, w którym bank potwierdza, że kredyt został w całości spłacony, nie ma żadnych zaległych roszczeń, i zgadza się na wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości.

Po uzyskaniu tego dokumentu właściciel ma kilka możliwości, aby przeprowadzić rejestrowe wykreślenie hipoteki:

  1. Zlecenie procedury hiszpańskiemu adwokatowi, który w imieniu właściciela zajmie się uzyskaniem certyfikatu salda zerowego, podpisaniem aktu anulowania hipoteki oraz jego zarejestrowaniem. Profesjonalny pełnomocnik zapewni sprawny przebieg całego procesu, co pozwoli zaoszczędzić nam wiele czasu i stresu.
  2. Zlecenie procedury wykreślenia hipoteki bezpośrednio bankowi. Bank lub biuro księgowe, z którym bank współpracuje, zajmie się wszystkimi formalnościami, w tym podpisaniem aktu wykreślenia hipoteki przed notariuszem oraz złożeniem go wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki do Rejestru Nieruchomości.
  3. Właściciel może również samodzielnie przeprowadzić proces wykreślenia hipoteki. Dla obcokrajowców procedura ta jest dosyć skomplikowana i wieloetapowa (wizyta u notariusza, przed którym złoży certyfikat salda zerowego, koordynowanie wizyty przedstawiciela banku u notariusza w celu podpisania aktu anulowania hipoteki, złożenie deklaracji podatkowej, związanej z aktem wykreślenia hipoteki, złożenie aktu wykreślenia hipoteki wraz z deklaracją podatkową w Rejestrze Nieruchomości).

Kto musi pojawić się na czynności notarialnej dotyczącej podpisania aktu wykreślenia hipoteki (escritura de cancelación de hipoteca)

Do podpisania aktu wykreślenia hipoteki przed notariuszem, w przeciwieństwie do czynności formalizacji kredytu hipotecznego, w którym muszą być obecni zarówno bank, jak i dłużnik, wystarczy obecność jedynie przedstawiciela banku. Właściciel nieruchomości nie musi być obecny podczas tej procedury, o czym zazwyczaj nie wiedzą nasi polscy klienci.

Przedstawiciel banku udaje się do notariusza, aby podpisać akt wykreślenia hipoteki, w którym stwierdza, że kredyt zabezpieczony hipoteką został całkowicie spłacony i bank wyraża zgodę na jej wykreślenie z Rejestru Nieruchomości. Po podpisaniu aktu, należy go przedłożyć w Rejestrze Nieruchomości, aby nieruchomość mogła zostać formalnie uznana za wolną od wszelkich obciążeń hipotecznych.

Czy możliwe jest wykreślenie hipoteki z uwagi na przedawnienie?

Oprócz standardowej procedury wykreślenia hipoteki, istnieje również opcja dokonania tego bazując na instytucji przedawnienia. W tym przypadku możliwe jest wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości, jeśli minęło 21 lat od momentu, w którym należało spłacić ostatnią ratę kredytu, a wierzyciel hipoteczny nie podjął żadnych działań w celu egzekucji hipoteki. Brak takich działań zostaje odnotowany w Rejestrze Nieruchomości.

Aby wykreślić hipotekę zgodnie z hiszpańskim prawem, zainteresowana osoba musi złożyć wniosek do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wniosek ten powinien być opatrzony podpisem notarialnym, a także zawierać uzasadnienie dotyczące upływu okresu przedawnienia (zgodnie z art. 82 hiszpańskiej Ustawy Hipotecznej). W praktyce oznacza to, że wnioskodawca musi przedstawić dowody wskazujące na upłynięcie przewidzianego w prawie terminu, co umożliwia wykreślenie hipoteki z rejestru bez konieczności uzyskiwania dodatkowych dokumentów od banku.

Choć ta metoda może być tańsza, nie jest zalecana, ponieważ wymaga przeprowadzenia kilku formalności, takich jak sporządzenie wniosku, wizyty u notariusza oraz złożenia dokumentów w Rejestrze. Co więcej, taka procedura oznacza, że nieruchomość pozostaje obciążona hipoteką przez wiele lat, co może być problematyczne w przypadku sprzedaży lub ponownego obciążenia nieruchomości, zanim minie wymagany czas.

Ogólnie rzecz biorąc, okres potrzebny do anulowania hipoteki wynosi 21 lat – 20 lat to okres przedawnienia roszczeń hipotecznych, określony w hiszpańskim Kodeksie cywilnym, plus dodatkowy rok, o którym wspomina art. 82 ustawy hipotecznej, który pozwala upewnić się, że hipoteka nie została odnowiona ani egzekwowana.

Kto ponosi koszty aktu notarialnego wykreślenia hipoteki zgodnie z hiszpańskim prawem?

Wśród osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Hiszpanii często pojawia się pytanie, kto powinien pokryć koszty związane z aktem notarialnym wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu hipotecznego. Podobnie jak w Polsce, niektórzy uważają, że powinien to być bank, który udzielił kredytu. Jednak według hiszpańskiego prawa sytuacja wygląda inaczej.

Zgodnie z przepisami prawa hiszpańskiego, koszty aktu notarialnego dotyczące wykreślenia hipoteki zazwyczaj ponosi dłużnik hipoteczny, czyli właściciel nieruchomości. Wynika to z faktu, że to właściciel odnosi korzyść z całkowitego zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego. Choć bank jest zobowiązany do wydania zaświadczenia o spłacie kredytu, wszelkie dalsze formalności, takie jak sporządzenie aktu notarialnego czy jego wpisanie do rejestru, spoczywają na właścicielu nieruchomości.

W związku z tym to dłużnik hipoteczny musi udać się do notariusza w celu podpisania aktu wykreślenia hipoteki, a następnie dostarczyć ten dokument do Rejestru Nieruchomości. Chociaż koszty tych czynności nie są zazwyczaj wysokie, warto wiedzieć, że mogą się one różnić w zależności od notariusza.

Jakie są koszty wykreślenia hipoteki?

Aby formalnie wykreślić hipotekę w rejestrze, należy ponieść dwa podstawowe koszty:

– taksy notarialne, związane ze sporządzeniee aktu notarialnego wykreślenia hipoteki

– opłaty rejestrowy, związane z wpisaniem wykreślenia do Rejestru Nieruchomości.

W praktyce często pojawia się także trzeci koszt – koszt obsługi administracyjnej. Może on być dowolnie ustalany przez osoby lub firmy zajmujące się tego typu sprawami. Koszty te dotyczą dwóch niezbędnych czynności:

  1. Złożenie i rozliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD) przed właściwym urzędem skarbowym. Chociaż akt wykreślenia hipoteki jest zwolniony z tego podatku (z wyjątkiem niektórych przypadków w Kraju Basków), formalne złożenie dokumentu w urzędzie skarbowym i kontrola tego procesu są wymagane.
  2. Złożenie aktu wykreślenia hipoteki wraz z rozliczeniem podatku w odpowiednim Rejestrze Nieruchomości, aby wykreślić hipotekę.

Te czynności wymagają czasu i specjalistycznej wiedzy, dlatego zlecenie ich profesjonalistom, takim jak hiszpański polskojęzyczny prawnik zajmujący się obsługą prawną w zakresie prawa nieruchomości, wiąże się co prawda z dodatkowymi kosztami, jednak pozwala nam zaoszczędzić wiele czasu i nerwów.

Ile czasu zajmuje rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii?

Czas potrzebny na rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii wynosi zazwyczaj od 3 do 6 tygodni. Proces ten obejmuje kilka kroków, takich jak uzyskanie zaświadczenia od banku o spłacie kredytu, sporządzenie aktu notarialnego oraz złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki w odpowiednim rejestrze. Czas trwania może jednak różnić się w zależności od obciążenia pracą notariusza, urzędów oraz ewentualnych formalności wymaganych w danej lokalizacji.

Warto pamiętać, że skrócenie tego czasu może być możliwe, jeśli wszystkie dokumenty zostaną zebrane szybko, a notariusz i urząd rejestrowy mają dostępne terminy. Dobrze jest również upewnić się, że wniosek o wykreślenie hipoteki jest złożony poprawnie, aby uniknąć opóźnień związanych z koniecznością uzupełnienia brakujących dokumentów.

Dlaczego ważne jest rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii?

Z uwagi na fakt, że wykreślenie hipoteki z rejestru nie jest formalnym obowiązkiem po spłacie kredytu, wielu właścicieli nieruchomości rezygnuje z tego kroku, sądząc błędnie, że jego pominięcie nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji. Takie podejście jednak może skutkować problemami w przyszłości, zwłaszcza przy próbie przeprowadzenia transakcji związanych z nieruchomością.

Przykładem takiej sytuacji jest zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego. Banki wymagają, aby nieruchomość była wolna od obciążeń, co oznacza, że dopóki poprzednia hipoteka nie zostanie wykreślona z rejestru, uzyskanie nowego kredytu może okazać się niemożliwe.

Podobnie w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabywca oraz bank będą oczekiwać, że wszystkie wcześniejsze obciążenia hipoteczne zostaną wykreślone z rejestru przed zakończeniem transakcji. Jeśli właściciel nie zadba o rejestrowe wykreślenie hipoteki z odpowiednim wyprzedzeniem, może to znacząco opóźnić lub skomplikować sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza jeśli konieczne będzie załatwienie tego na ostatnią chwilę.

Dlatego rejestrowe wykreślenie hipoteki to ważny krok, który pozwala uniknąć problemów w przyszłości i zapewnia pełną swobodę w dysponowaniu nieruchomością.

Rekomendacja

Każdy przypadek związany z wykreśleniem hipoteki w Hiszpanii może mieć swoje specyficzne okoliczności i wymagać indywidualnego podejścia. Z tego względu kluczowe jest skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki specjalista dokładnie oceni sytuację, doradzi odpowiednie kroki oraz zapewni wsparcie w przeprowadzeniu całej procedury. Profesjonalna pomoc prawnika pozwoli zminimalizować ryzyko błędów, uniknąć zbędnych komplikacji administracyjnych i prawnych, a także sprawnie i zgodnie z przepisami zakończyć proces wykreślenia hipoteki. Dzięki temu można będzie bezpiecznie zrealizować transakcję, jednocześnie zabezpieczając interesy wszystkich stron.

 

paź 09
Love0
polski notariusz w hiszpanii kontakt

Polski notariusz w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Polski notariusz w Hiszpanii

Wielu Polaków mieszkających w Hiszpanii lub planujących zakup nieruchomości w tym kraju zadaje sobie pytanie, czy istnieje możliwość skorzystania z usług polskiego notariusza.

Na tę chwilę, w Hiszpanii nie ma notariuszy świadczących usługi w języku polskim. Jednak istnieją rozwiązania, które mogą znacznie ułatwić przeprowadzenie czynności notarialnych i transakcji na rynku nieruchomości, nawet bez polskojęzycznego notariusza.

Notariusz w Hiszpanii

W Hiszpanii notariusze są urzędnikami publicznymi i wszelkie czynności notarialne muszą być przeprowadzane w języku hiszpańskim. Oznacza to, że w sytuacji, gdy nie mówisz biegle po hiszpańsku, będziesz potrzebować pomocy tłumacza. Istnieje jednak kilka opcji:

  1. Polskojęzyczny adwokat jako tłumacz i doradca: Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług polskojęzycznego adwokata, który nie tylko przetłumaczy treść aktu notarialnego, ale także zadba o całość procesu prawnego, w tym o:
    • Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
    • Weryfikację wszelkich niezbędnych dokumentów do przeprowadzenia transakcji
    • Ochronę Twoich interesów na każdym etapie transakcji

    Wybierając polskojęzycznego adwokata, masz pewność, że wszystkie kwestie zostaną dokładnie wytłumaczone i sprawdzone zgodnie z hiszpańskim prawem, co minimalizuje ryzyko błędów i nieporozumień.

  2. Tłumaczenie przez osobę trzecią: Możesz również poprosić o asystę osobę biegle władającą językiem hiszpańskim. Może to być członek rodziny lub przyjaciel, który posługuje się hiszpańskim na poziomie wystarczającym do zrozumienia aktu notarialnego i przetłumaczenia go na język polski.
  3. Notariusze mówiący w obcych językach: Wielu notariuszy w Hiszpanii oferuje usługi w innych językach, takich jak angielski, niemiecki czy francuski. Jeśli więc znasz jeden z tych języków, możesz poprosić o notariusza, który będzie w stanie przeprowadzić czynność notarialną w języku, którym się posługujesz. Warto jednak zaznaczyć, że mimo tej możliwości, w przypadku transakcji tak skomplikowanej jak zakup nieruchomości, zawsze warto mieć przy sobie polskojęzycznego adwokata, aby uniknąć ewentualnych błędów i niedomówień.

Dlaczego polskojęzyczny adwokat to najlepsze rozwiązanie przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii to proces złożony, który wymaga znajomości lokalnego prawa oraz odpowiedniego przygotowania dokumentacji. Polskojęzyczny adwokat nie tylko pomoże w tłumaczeniu aktu notarialnego, ale przede wszystkim zadba o:

  • Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: upewni się, że nieruchomość nie jest obciążona długami czy innymi zobowiązaniami prawnymi
  • Weryfikację dokumentów: adwokat upewni się, że wszystkie wymagane dokumenty są prawidłowo przygotowane i aktualne, co jest kluczowe do przeprowadzenia transakcji bez problemów
  • Pełne wsparcie prawne: adwokat będzie reprezentował Twoje interesy i doradzi na każdym etapie transakcji, co zminimalizuje ryzyko ewentualnych problemów

Skontaktuj się z polskojęzycznym adwokatem w Hiszpanii

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii lub potrzebujesz pomocy prawnej przy innych czynnościach notarialnych, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Nasz zespół polskojęzycznych adwokatów zadba o to, aby cały proces przebiegł sprawnie, bezpiecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację i skorzystać z profesjonalnego doradztwa.

 

paź 09
Love0
renowacja nieruchomosci podatki hiszpania

Obniżona stawka VAT 10% przy renowacji mieszkań i budynków

By Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe

Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to nie tylko inwestycja w jakość życia i zrównoważony rozwój, ale także istotna korzyść podatkowa. W Hiszpanii tego rodzaju prace mogą być objęte obniżoną stawką VAT w wysokości 10%, zamiast standardowych 21%. Poniżej wyjaśniamy warunki, jakie należy spełnić, aby móc skorzystać z tej niższej stawki podatku przy realizacji projektów renowacyjnych.

Co rozumiemy przez renowację mieszkań i budynków?

Ustawa o VAT w Hiszpanii definiuje renowację jako prace, które ze względu na swój charakter i rozmiar mają na celu poprawę strukturalną nieruchomości. Obejmuje to prace dotyczące konstrukcji, elewacji, dachów lub instalacji podstawowych, pod warunkiem, że ich koszt przekracza 50% całkowitego kosztu projektu. Ważne jest, aby odróżnić prace renowacyjne od remontowych, ponieważ tylko pierwsze, spełniające określone wymagania, mogą być objęte obniżoną stawką VAT 10%, podczas gdy drugie zazwyczaj objęte są stawką podstawową 21%.

Wymogi do zastosowania obniżonej stawki VAT 10%

Aby móc skorzystać z obniżonej stawki VAT przy pracach renowacyjnych, należy spełnić określone warunki zgodnie z przepisami podatkowymi:

  1. Przeznaczenie nieruchomości: Prace muszą być przeprowadzane w budynku mieszkalnym, takim jak mieszkanie lub blok mieszkalny. Obniżona stawka nie będzie miała zastosowania w przypadku nieruchomości o innym przeznaczeniu, na przykład biur czy lokali usługowych.
  2. Koszt prac poprawiających: Prace muszą stanowić co najmniej 50% całkowitego kosztu projektu. Dotyczy to prac konstrukcyjnych, modernizacji instalacji podstawowych (takich jak elektryczność, woda czy gaz), a w niektórych przypadkach również prac mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku.
  3. Umowa bezpośrednia z inwestorem: Aby skorzystać z obniżonej stawki, prace muszą być zlecone bezpośrednio przez inwestora lub właściciela nieruchomości. Oznacza to, że to właśnie inwestor musi zlecić wykonanie prac firmie budowlanej, aby spełnić formalne wymagania narzucone przez hiszpański Urząd Skarbowy.

Rodzaje prac mogących skorzystać z obniżonej stawki VAT

Obniżona stawka VAT 10% ma zastosowanie do różnych typów prac renowacyjnych, pod warunkiem spełnienia powyższych wymagań.

Przykłady takich prac to:

  • Prace poprawiające efektywność energetyczną: Instalacja systemów izolacji termicznej, wymiana okien na modele energooszczędne czy modernizacja systemów grzewczych mogą kwalifikować się do obniżonej stawki VAT, wspierając w ten sposób zrównoważony rozwój nieruchomości mieszkalnych.
  • Prace konstrukcyjne: Naprawy elewacji, dachów czy wzmocnienia konstrukcyjne, takie jak naprawa fundamentów, również mogą korzystać z obniżonej stawki VAT, pod warunkiem że są one niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa i zamieszkania nieruchomości.
  • Modernizacja instalacji podstawowych: Prace dotyczące instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych lub gazowych także kwalifikują się do obniżonej stawki VAT, jeśli stanowią część projektu renowacyjnego spełniającego warunki dotyczące kosztów i zakresu prac.

Znaczenie dobrze prowadzonej dokumentacji

Właściciele i inwestorzy, którzy chcą skorzystać z obniżonej stawki VAT 10%, muszą właściwie udokumentować swoje projekty renowacyjne. Obejmuje to sporządzenie jasnych umów z firmami budowlanymi, uzyskanie niezbędnych licencji i pozwoleń oraz przechowywanie wszystkich dowodów i faktur, które potwierdzają, że prace spełniają wymagania prawne.

W przypadku kontroli przez Urząd Skarbowy, posiadanie kompletnej dokumentacji będzie kluczowe dla uzasadnienia zastosowania obniżonej stawki VAT. Jeśli wymagania nie zostaną spełnione, istnieje ryzyko, że administracja zażąda zapłaty VAT według stawki podstawowej 21%, wraz z ewentualnymi odsetkami lub karami.

Podsumowanie

Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to doskonała okazja, aby poprawić jakość życia, zwiększyć wartość nieruchomości, a także skorzystać z zachęt podatkowych, takich jak obniżona stawka VAT 10%. Ważne jest jednak, aby skorzystać z odpowiedniego doradztwa i spełnić wszystkie formalne wymagania, aby uniknąć problemów z administracją w przyszłości.

W naszej kancelarii prawnej pracują specjaliści w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, którzy pomogą zaplanować projekt renowacyjny i zapewnić spełnienie wszystkich wymogów, aby skorzystać z dostępnych korzyści podatkowych. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na indywidualną konsultację.

BARCELONA
C/Balmes 174, 4-2B
08006 Barcelona
Google maps north_east

office@wachandwach.com
(+34) 644 980 290

VARSOVIA
Warsaw Corporate Center
ul. Emilii Plater 28
00-688 Warszawa
Google maps north_east

kancelaria@wachandwach.com
(+48) 797 870 285

KATOWICE
ul. Francuska 39
lok. 940-028 Katowice
Google maps north_east

kancelaria@wachandwach.com
(+48) 797 870 285

MARBELLA / MÁLAGA
Av. Ricardo Soriano, 65
4º4 & 5º3, 29601 Marbella
Google maps north_east

office@wachandwach.com
(+34) 644 980 290

© Wach & Wach Abogados. Wszystkie prawa zastrzeżone.
Polityka prywatności | Polityka cookies | Informacja prawna

telefone Zadzwoń do nas
close

It’s as easy as that. Tell us briefly what you need and we will contact you.

    Przekazując dane za pomocą formularza kontaktowego, wyrażają Państwo zgodę na przetwarzanie Państwa danych osobowych w podanym przez Państwa zakresie przez WACH & WACH ABOGADOS z siedzibą przy C/Balmes 174, 4º 2ªB, 08006 Barcelona, w celu kontaktu z Państem. Podstawą prawną przetwarzania jest art. 6 ust. 1 lit. A Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych, tak zwane "RODO". Zgodę mogą wycofać Państwo w każdym momencie, pisząc na e-mail kancelaria@wachandwach.com, co nie wpływa na jej legalność przetwarzania, przed jej wycofaniem.

    east

    Close the CTA

    Kupujesz

    nieruchomość

    w Hiszpanii?

    Zrób to bezpiecznie, zgodnie z prawem,

    krok po kroku — z polskojęzycznymi

    adwokatami na miejscu.

    whatsapp
    mobile