Zapłata podatków związanych z kupnem nieruchomości w Hiszpanii.

Przed dokonaniem zakupu, należy wziąć pod uwagę fakt, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatków. Aby nie być zaskoczonym ich wysokością, warto wcześniej obliczyć należną kwotę.

Podstawą wyliczenia wysokości należnych podatków będzie cena zawarta w treści aktu notarialnego przeniesienia własności. Jednakże, jeśli cena jest niższa od rzeczywistej wartości nieruchomości, urząd skarbowy dokona zmiany wymiaru podatku na podstawie istniejącej różnicy.
Wysokość należnego podatku będzie różna w zależności od tego, gdzie jest położona nieruchomość, czy dokonujemy zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera, czy na rynku wtórnym.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym.

Jeżeli nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym, kupujący musi zapłacić sprzedającemu kwotę podatku od towarów i usług (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA), a na Wyspach Kanaryjskich, kanaryjski podatek pośredni (Impuesto General Indirecto Canario – IGIC). Zapłaty podatków dokonuje się na ręce sprzedającego razem z zapłatą ceny sprzedaży. Jednocześnie kupujący musi zapłacić kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając  jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym.

Jeżeli nabywamy mieszkanie na rynku wtórnym od jego właściciela, podatkiem do zapłaty nie będzie podatek od towarów i usług (VAT), a podatek od przeniesienia własności, którego zapłaty dokonuje się na rzecz wspólnoty autonomicznej miejsca położenia nabywanej nieruchomości. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Kwota: wysokość podatku wylicza się poprzez zastosowanie stawki 6% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym.

Akt notarialny umowy kredytu hipotecznego podlega obowiązkowi zapłaty hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) całkowitej wartości zabezpieczenia hipotecznego, a zatem wylicza się go nie od faktycznie wypłaconej kwoty kredytu, ale od sumy gwarantującej spłatę kwoty głównej, odsetek i ewentualnych kosztów egzekucji. Akty notarialne dotyczące zmiany, przeniesienia lub anulowania kredytu hipotecznego zwolnione są z podatków.

Na koniec należy wskazać, że przy zakupie mieszkań socjalnych (Viviendas de Protección Oficial) stawki podatkowe są na ogół obniżone.

Procedura podatkowa przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii.

Obsługą podatkową przy transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii, na którą składa się uzyskanie formularzy podatkowych, wyliczenie kwoty podatku, zapłata podatku właściwemu podmiotowi i złożenie potwierdzenia zapłaty podatku w hiszpańskim urzędzie skarbowym, może zająć się sam kupujący, agencja nieruchomości, kancelaria notarialna sporządzająca akt notarialny lub adwokat reprezentujący inwestora.

Wybór należy do kupującego, który powinien pamiętać o tym, że:

1. miejscem składania potwierdzenia zapłaty podatku od przeniesienia własności w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym i potwierdzenia zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nowej nieruchomości jest:
   – Urząd skarbowy właściwej wspólnoty autonomicznej, znajdujący się w miejscowości, która jest stolicą prowincji.
   – Urząd Poborcy (Oficina Liquidadora de Distrito) prowadzony przy Rejestrze Własności w miejscowościach, które nie są stolicami prowincji
2. Zapłaty podatku od przeniesienia własności i podatku od czynności cywilnoprawnych należy dokonać w terminie 30 dni, licząc od daty sporządzenia aktu notarialnego. Opóźnienia mogą spowodować nałożenie opłat karno-skarbowych.
3. Zapłata ww. podatków konieczna jest dla uzyskania wpisu nabytego prawa własności w Rejestrze Własności.

Wpis do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz po zapłaceniu podatków, pozostaje jeszcze wpisanie nabytego prawa własności w Rejestrze Własności, który jest odpowiednikiem polskich wydziałów ksiąg wieczystych.

Wpis ten jest potrzebny, ponieważ kupujący jest po jego dokonaniu w pełni chroniony w prawie, które nabył.

Jedynie uzyskanie wpisu w Rejestrze Własności powoduje, że kupujący:

• jest uważany za jedynego i rzeczywistego właściciela nieruchomości, dopóki nie uprawomocni się wyrok orzekający inaczej
• jest chroniony przed wierzycielami sprzedającego
• jest chroniony przed ukrytymi opłatami, które mogą dotyczyć lokalu mieszkalnego
• może uzyskać ochronę sądową swojego prawa w razie roszczeń osób trzecich lub zakłócenia posiadania
• po uzyskaniu wpisu prawa własności, już nikt nie może skutecznie nabyć prawa własności do nieruchomości bez jego uprzedniej zgody kupujący może wówczas uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jako że tylko po uzyskaniu wpisu prawa własności do księgi wieczystej, bank będzie mógł dokonać wpisu zabezpieczenia hipotecznego, które gwarantuje mu spłatę kredytu.

Ponadto, w następstwie dokonania wpisu, Rejestr Własności zawiadamia ewidencję gruntów o zmianie prawa własności lokalu mieszkalnego, dlatego następne rozliczenie podatku od nieruchomości zostanie skierowane do kupującego.

Procedura wpisu do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Aby dokonać wpisu prawa własności w księdze wieczystej, należy złożyć w Rejestrze Własności, właściwym ze względu na miejsce położenia nabytej nieruchomości:

1. Wypis aktu notarialnego
2. Formularz podatkowy potwierdzający zapłatę podatku
3. Potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości za ostatni rok

Złożenia takich dokumentów może dokonać:

• Kupujący osobiście
• Adwokat reprezentujący kupującego
• Agencja nieruchomości
• Kancelaria notarialna, jeśli świadczy takie usługi

Podkreślenia wymaga fakt, że po złożeniu dokumentów, Rejestr Własności ma piętnaście dni roboczych na dokonanie wpisu. Jeżeli urzędnik dokonujący wpisu nie dotrzyma tego terminu, nastąpi obniżenie opłaty od wpisu o 30%.

Urzędnik sprawdzi, czy umowa została zawarta z zachowaniem wszelkich przewidzianych prawem wymogów, które warunkują skuteczność i dokonanie wpisu prawa własności kupującego w księdze wieczystej. Jeżeli urzędnik stwierdzi, że dokument posiada wady uniemożliwiające dokonanie wpisu (niewłaściwa forma, brak zdolności prawnej stron, niedostosowanie treści umowy do zawartości księgi wieczystej itp.), poinformuje o tym fakcie składającego wniosek oraz notariusza, który sporządził akt.

Będą oni mogli sprostować najistotniejsze błędy, a jeżeli nie zgadzają się z decyzją urzędnika, żądać ponownego rozpatrzenia wniosku przez innego urzędnika. Niezależnie od tego, wnioskodawcy przysługuje odwołanie do Generalnej Dyrekcji Rejestrów i Notariuszy (Dirección General de los Registros y del Notariado) lub zaskarżenie niekorzystnej decyzji bezpośrednio do sądu pierwszej instancji w stolicy prowincji, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Koszty jakie generuje zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii generuje dla kupującego szereg kosztów, które znacząco zwiększają początkowe nakłady na jej zakup. Ponadto, kupującym często trudno jest określić podstawę i adresata obowiązku dokonania danej płatności.

Co komu powinienem zapłacić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Sprzedającemu cenę za zakup mieszkania.

Jeżeli jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego wpłaciliśmy zaliczkę na poczet ceny lub wnieśliśmy zadatek, uiszczona przez nas kwota zostanie odliczona od ceny za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży. 
Może się również zdarzyć, że dla zagwarantowania zawarcia umowy, strony podpiszą nienotarialną umowę przedwstępną. Wniesienie zadatku nastąpi wówczas w chwili podpisania ww. umowy. W takiej sytuacji, cena za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży, zostanie pomniejszona o wysokość wniesionego zadatku. Kupujący traci zadatek, jeśli nie wykona swojego zobowiązania, a jeżeli to sprzedający odstąpi od sprzedaży, zobowiązany jest go zwrócić kupującemu w dwukrotnej wysokości.

Agencji nieruchomości prowizję.

Należy podkreślić, że obowiązek zapłaty agencji nieruchomości spoczywa na stronie, która zleciła jej wykonanie usług. A zatem jeżeli sprzedający zatrudni agencję, jak to zwykle ma miejsce, może ona żądać zapłaty należnej prowizji wyłącznie od sprzedającego i nigdy od kupującego. Prowizja należy się agencji nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż faktycznie doszła do skutku.

Notariuszowi taksy notarialne.

Notariusz pobiera opłaty, które zgodnie z cennikiem opłat notarialnych, należą mu się za sporządzenie aktów notarialnych (umowy sprzedaży, kredytu hipotecznego). W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z obowiązującym prawem, sprzedający uiszcza opłatę należną za sporządzenie aktu notarialnego, a kupujący, za wydanie jego odpisów.
Kupujący będzie zobowiązany uiścić całość opłat notarialnych wyłącznie wtedy, jeżeli umówił się tak ze sprzedającym. Wysokość opłat ustala się zgodnie z cennikiem opłat notarialnych.

Podmiotom pośredniczącym opłatę za wykonanie usług, które zostały im zlecone.

Bardzo ważne jest, aby żądać od notariusza i urzędnika Rejestru Własności wydania oryginału rachunków, a także potwierdzenia zapłaty podatków, dzięki czemu wiemy, ile płacimy za każdą usługę.

Rejestrowi Własności uiszcza się opłaty od wpisu do księgi wieczystej nieruchomości naszego prawa własności, a także, jeżeli została zawarta umowa kredytu hipotecznego, opłaty od wpisu zabezpieczenia hipotecznego.

Wysokość opłaty ustala się zgodnie z cennikiem opłat, dostępnym dla wnioskodawcy w Rejestrze Własności. Przed uiszczeniem jakiejkolwiek opłaty, należy żądać wystawienia odpowiednich rachunków, z wyszczególnieniem poszczególnych składowych, wskazaniem kwoty podatku VAT, numeru identyfikacji podatkowej (NIF) oraz organu wystawiającego rachunek. 
W przypadku faktur wystawianych przez notariuszy i urzędników, przysługuje zażalenie na podstawę i wysokość naliczonej opłaty, zgodnie z zasadami zawartymi w cenniku opłat.

Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Podobnie jak w Polsce, w Hiszpanii, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy oraz wydać mu rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy wskazaną cenę.

Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości oznacza złożenie formalnego oświadczenia woli, a następnie, z jednej strony, przekazanie nieruchomości poprzez odbiór kluczy do niego, a z drugiej, zapłatę ceny przez kupującego lub bank, który udziela kredytu hipotecznego.

Z uwagi na to, że moment podpisania umowy sprzedaży nieruchomości jest najważniejszym momentem podczas całej procedury, po którym nie możemy się już wycofać, zalecanym jest dokładne sprawdzenie zapisów umownych przez hiszpańskiego adwokata pod kątem ich zgodności z obowiązującym prawem i korzystności dla stron.

Na tym etapie pamiętajmy, że:

1. Co do zasady umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego, czyli dokumentu publicznego poświadczonego przez notariusza, który odbiera oświadczenia woli od stron, dokonuje sprawdzenia ich tożsamości i zdolności prawnej, redaguje dokument zgodnie z wolą stron lub przedstawioną przez nich wersją roboczą umowy, dostosowując jego brzmienie do wymogów prawnych oraz poucza strony o obowiązkach, jakie ciążą na nich z tytuły zawarcia umowy.
2. Umowa może zostać zawarta w formie dokumentu prywatnego, bez udziału notariusza, a przy udziale jedynie sprzedającego i kupującego. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy zakup nie jest finansowany hiszpańskim kredytem hipotecznym. W przeciwnym razie, konieczne jest zawarcie aktu notarialnego i wpis do Rejestru Własności. Dlatego też właśnie, sprzedaży lokali mieszkalnych dokonuje się najczęściej w formie aktu notarialnego. Jednakże w przypadku zakupu mieszkania przed jego wybudowaniem, sporządza się na ogół nienotarialną umowę przedwstępną celem potwierdzenia w niej uiszczenia zaliczki na poczet ceny, a także ustanowienia obowiązku wybudowania i przekazania lokalu.
3. Należy mieć przy tym na uwadze, że po sporządzeniu umowy prywatnej (contrato privado) każda ze stron może żądać od drugiej zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (documento publico). W razie odmowy przez drugą stronę, strona żądająca może dochodzić swych roszczeń na drodze sądowej. Ponadto dla dokonania wpisu przeniesienia własności nieruchomości w Rejestrze Własności, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego.

Udział notariusza dodatkowo potwierdza autentyczność treści dokumentu w taki sposób, że oświadczenia woli złożone przed nim przez kupującego, sprzedającego i ewentualnie bank udzielający kredytu hipotecznego, zostają zawarte w akcie notarialnym, który stanowi dowód dokonania czynności, podstawy jego sporządzenia oraz terminu jego zawarcia. Żadna ze stron nie może zaprzeczyć, że nie złożyła oświadczeń zawartych w treści aktu notarialnego.

Do przekazania nieruchomości i zapłaty ceny sprzedającemu dochodzi zazwyczaj w obecności notariusza. Notariusz powinien zawrzeć w treści aktu notarialnego cenę nieruchomości oraz stwierdzić, że została zapłacona wcześniej lub zostanie uiszczona z chwilą zawarcia aktu, wskazać kwotę, wybrany sposób płatności np. gotówką, czekiem bankowym imiennym lub na okaziciela, przelewem lub dokonując wpłaty na rachunek.

Jeżeli cena została zapłacona przed zawarciem aktu notarialnego, notariusz wskaże w treści aktu datę lub daty płatności oraz sposób dokonania każdej z nich. Przed sporządzeniem aktu notarialnego, notariusz zwróci się do Rejestru Własności z wnioskiem o wydanie odpisu księgi wieczystej, potwierdzającego prawo własności oraz wskazującego ewentualne obciążenia na nieruchomości. Niezwłocznie po podpisaniu aktu i jeśli strony nie postanowią inaczej, notariusz przekaże do Rejestru Własności drogą teleinformatyczną poświadczony akt notarialny celem zapobiegnięcia sytuacji, w której nieruchomość mogłaby zostać obciążona przez sprzedającego po dokonaniu przez niego sprzedaży.
Zasadą jest, że wyboru notariusza dokonuje strona, która pokrywa koszt jego czynności.

Odpowiedzialność za wady.

Na koniec należy podkreślić, że niezależnie od formy zawartej umowy, sprzedający pozostaje odpowiedzialny za ukryte wady i usterki lokalu mieszkalnego, choćby o niech nie wiedział, a kupujący może żądać odstąpienia od umowy i zwrotu poniesionych kosztów lub proporcjonalnego obniżenia ceny na podstawie opinii wydanej przez biegłego.

Sprzedający będzie przede wszystkim odpowiedzialny, jeżeli nie są spełnione wymagania dotyczące lokali mieszkalnych zawarte w obowiązujących przepisach prawa. Jednocześnie deweloper, wykonawca i nadzór techniczny budynku są odpowiedzialni solidarnie przed kupującymi i przed osobami trzecimi nabywającymi lokal, za szkody:

• spowodowane wadami konstrukcji przez okres dziesięciu lat,
• mające wpływ na warunki mieszkalne budynku przez okres trzech lat,
• powstałe na skutek wad w wykończeniu przez okres roku.

Ponadto, są oni również zobowiązani do zawarcia właściwych umów ubezpieczenia.

 

W razie pytań prosimy o kontakt:

e-mail: office@wachandwach.com

tel.: (+34) 644 980 290

Zakup nieruchomości należy do jednych z poważniejszych decyzji, jakie każdy z nas podejmuje w życiu. Często wiąże się to ze stresem i obawami dotyczącymi przeprowadzenia całej transakcji, zwłaszcza jeśli decydujemy się nabyć nieruchomość za granicą. Obecnie coraz więcej osób decyduje się na na kupno domu w Hiszpanii lub kupno mieszkania w Hiszpanii, czy to ze względu na klimat tego kraju, chęć dywersyfikacji inwestycji, czy marzenie o zapewnieniu sobie spokojnej i wygodnej emerytury nad brzegiem morza. Powody mogą być różne, jednak bez względu na cel każda z tych osób będzie musiała spełnić szereg wymagań oraz sfinalizować procedurę zakupu. Poszczególne kroki tej procedury przybliżymy w niniejszym artykule.

Czy Polacy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?

Tak, Polacy mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii. Obywatele krajów Unii Europejskiej, w tym Polski, mają prawo nabywać nieruchomości na takich samych zasadach jak Hiszpanie. Dzięki regulacjom unijnym dotyczącym swobodnego przepływu kapitału i osób, procedura kupna domu w Hiszpanii czy kupna mieszkania w Hiszpanii jest taka sama dla Polaków jak dla Hiszpanów. Wystarczy spełnić wymagania hiszpańskiego prawa, aby stać się właścicielem mieszkania w Barcelonie czy domu w Alicante. Proces ten obejmuje kilka etapów, które są podobne do procedur znanych z Polski i po ich przybliżeniu nie powinny budzić większych wątpliwości.

Proces zakupu nieruchomości

Bez względu na to, czy zdecydują się Państwo nabyć nieruchomość od dewelopera, czy z rynku wtórnego, procedura jej zakupu będzie przebiegać podobnie, jeśli chodzi o ramy i główne etapy transakcji. Na wstępie należy podkreślić, że pomimo wielu zbieżności, każda transakcja jest inna i powinniśmy do niej podchodzić w indywidualny sposób. Dlatego przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu przeprowadzi on klienta przez całą procedurę zakupu, wyjaśni jej przebieg oraz doradzi w przypadku wątpliwości.
Nasza kancelaria również przeprowadza badania due diligence, które polegają na dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego danej nieruchomości. Badanie due diligence obejmuje ustalenie, czy z daną nieruchomością jest wszystko w porządku, czy nie ciążą na niej żadne obciążenia, takie jak hipoteki, długi, ograniczenia prawne czy roszczenia osób trzecich. Ponadto, prawnicy mogą zweryfikować, czy nieruchomość jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy posiada wszelkie niezbędne pozwolenia budowlane itp.
Uwzględniając łączne wydatki, koszt takiej pomocy jest stosunkowo niewielki, a może uchronić przed stratą oszczędności, zmniejszyć stres i zabezpieczyć interesy klienta w najlepszy możliwy sposób. Dzięki rzetelnemu sprawdzeniu nieruchomości i dokumentów związanych z transakcją, kupujący zyskuje pewność, że transakcja przebiegnie bez komplikacji, a zakupiona nieruchomość będzie stanowić bezpieczną inwestycję.

Procedura krok po kroku

Jeżeli są już Państwo pewni, że planują nabyć nieruchomość na terenie Hiszpanii, a w dodatku rozpoczęliście już Państwo poszukiwanie wymarzonego domu czy apartamentu, proponujemy zapisanie poniższej listy i weryfikowanie na bieżąco podjętych działań:

• Poszukiwania wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii
• Zawarcie umowy rezerwacyjnej i/albo przedwstępnej
• Uzyskanie numeru N.I.E.
• Otwarcie rachunku bankowego w hiszpańskim banku
• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości (due diligence) oraz jej stanu technicznego
• Notarialne zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości
• Rozliczenie podatków i opłat wynikających z transakcji.
• Zgłoszenie zmiany właściciela do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad)

W celu sfinalizowania procedury rekomenduje się skorzystanie z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii – pozwoli to szybciej i skuteczniej sfinalizować transakcję, a przy okazji oszczędzi wielu nerwów i niepotrzebnego stresu.

Poszukiwania wymarzonej nieruchomości w Hiszpanii

Jeśli marzymy o mieszkaniu lub domu na terenie Hiszpanii, a nie udało nam się znaleźć idealnej nieruchomości podczas pobytów w tym kraju, czeka nas etap poszukiwań, które możemy prowadzić na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Poszukiwania we własnym zakresie

Jeżeli zdecydujemy się na samodzielne poszukiwania, w celu ich usprawnienia powinniśmy określić region, miasto lub wioskę, w których zamierzamy nabyć nieruchomość. Poszukując idealnej nieruchomości, ważne jest, aby przed podjęciem ostatecznej decyzji:

• nie działać pod wpływem emocji
• porównać jak największą ilość ofert na rynku
• korzystać z różnych źródeł ofertowych
• szukać ofert tylko w sprawdzonych agencjach lub na wiarygodnych stronach internetowych
• sprawdzić nieruchomość osobiście lub zlecić to kompetentnej osobie
• korzystać z usług profesjonalistów (architekt, geodeta, adwokat itp.)

W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, nieruchomości można poszukiwać na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Korzystanie z usług agencji nieruchomości

Jeżeli zdecydują się Państwo na skorzystanie z usług agencji, należy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach:

• proszę bardzo uważnie czytać umowy z agencją, dopilnować, żeby wszystko, co obiecuje agent przez telefon lub w rozmowie na żywo, znalazło się w treści umowy
• należy sprawdzić, czy osoba podająca się za agenta jest wpisana na listę agentów nieruchomości (API). Wpis w Andaluzji i Katalonii jest obligatoryjny, a podawanie się za agenta bez wpisu na listę wiąże się z sankcjami. Zaleca się korzystanie z usług agentów wpisanych na listy również w regionach, gdzie nie jest to obowiązkowe (Wyspy Kanaryjskie)
• fakt, że osoba pośrednicząca posługuje się językiem polskim, nie jest równoznaczny z jej uczciwością. Coraz więcej osób zgłasza się do nas z problemami wynikającymi z wprowadzenia klientów w błąd przez pośredników, którzy obiecują wiele przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a po wpłaceniu zadatku nie realizują tych obietnic
• agencja nie jest właścicielem nieruchomości, a jedynie pośrednikiem pomiędzy sprzedającym a kupującym. Jej zadaniem jest skontaktowanie sprzedającego i kupującego, aby mogli zawrzeć umowę sprzedaży
• zwykle agencja zawiera umowę ze sprzedającym, który zobowiązuje się do zapłacenia prowizji przy dojściu transakcji do skutku. Jeśli agent czuje, że klientowi zależy na nieruchomości, zdarza się, że również zwróci się o prowizję do kupującego
• agencje nieruchomości często oferują usługi dodatkowe, takie jak zarządzanie nieruchomością, pomoc przy pozyskaniu kredytu hipotecznego, pomoc w uiszczaniu wymaganych podatków itp. Tego rodzaju usługi nie są obowiązkowe i kupujący nie musi z nich korzystać. Jeśli kupujący decyduje się na usługi dodatkowe, bardzo ważne jest uwzględnienie ich w treści umowy z agencją
• bardzo niebezpieczne jest zlecanie agencji obsługi prawnej transakcji. Usługę tę należy zlecić bezstronnemu adwokatowi, którego honorarium nie jest wygórowane, a może uchronić kupującego od strat znacznej wartości

Przed rozpoczęciem poszukiwań Nieruchomości w Hiszpanii

Przed przystąpieniem do poszukiwania warto precyzyjnie określić swoje oczekiwania, w tym rodzaj nieruchomości, która nas interesuje, oraz budżet na jej zakup (uwzględniając dodatkowe środki na pokrycie kosztów transakcji i podatków). Pozwoli to oszacować sytuację na rynku i wyodrębnić interesujące nas mieszkania czy domy. Zalecamy osobistą weryfikację preferowanego regionu Hiszpanii oraz wybranej nieruchomości, aby sprawdzić, czy lokalizacja jest odpowiednia i upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona wadami, takimi jak wilgoć, usterki techniczne czy obecność insektów.

Poszukiwanie można prowadzić osobiście, ale w przypadku obcokrajowców wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)

Wymarzone mieszkanie znalezione, udało się wstępnie sprawdzić nieruchomość i dojść do porozumienia co do ceny. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości procedura zakupu zazwyczaj rozpoczyna się od umowy rezerwacyjnej. Umowa ta gwarantuje, że nieruchomość zostanie wycofana z rynku, a cena zakupu zostanie „zamrożona”. Kwota do zapłaty tytułem rezerwacji może wynosić od 3.000 do 12.000 euro. Najlepszym sposobem zapłaty za rezerwację jest dokonanie przelewu, którego dokonanie będzie można w łaty sposób udowodnić, w przypadku takiej potrzeby.

Pomimo faktu, że umowa rezerwacyjna nie jest rozbudowana, zawsze zaleca się sprawdzenie jej przez prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają nie tylko nazwa umowy, ale przede wszystkim jej postanowienia, które mogą zawierać wiele istotnych kwestii, mogących wpłynąć na losy całej transakcji.

Podpisanie tej umowy powinno poprzedzać wstępne zbadanie stanu prawnego nieruchomości.

Umowa przedwstępna (contrato de arras, contrato privado de compraventa)

Co do zasady, kolejnym krokiem jest zawarcie w ciągu ok. 2 tygodni umowy przedwstępnej, która potwierdzi wolę stron i szczegółowe ustalenia dotyczące samej transakcji. Jest ona zawierana już po wstępnych negocjacjach i ustaleniu elementów istotnych dla zawarcia umowy, takich jak cena nieruchomości czy sposób jej uregulowania oraz wysokość zadatku. W odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej, w której stroną może być również agencja, umowa przedwstępna zawierana jest między stronami transakcji lub reprezentującymi strony pełnomocnikami. W trakcie tych dwóch tygodni adwokat reprezentujący kupującego powinien dokończyć sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości i wyjaśnić wszelkie istotne dla transakcji kwestie prawne lub techniczne. Wpłacany zadatek stanowi ułamkową cześć przyjętej ceny nieruchomości (zwyczajowo jest to około 10%, zdarza się, że nawet 50%) i chroni strony przed nieuzasadnionym odstąpieniem od umowy przez którąkolwiek z nich.

Dodatkowo strony, według własnego uznania, mogą doprecyzować w umowie przedwstępnej inne postanowienia m.in. w zakresie wskazania właściwego notariusza do sporządzenia aktu notarialnego, czy ustalenia terminu w jakim transakcja powinna zostać sfinalizowana. Z doświadczenia rekomendujemy zakreślenie odpowiednio długiego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej przed notariuszem – pozwoli to na sfinalizowanie niezbędnych formalności, jak m.in. otwarcie rachunku bankowego czy dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości, bez nadmiernej presji czasu. W wielu umowach pojawia się również zapis dotyczący dokumentacji, którą sprzedający musi przedstawić najpóźniej w dniu sporządzenia aktu notarialnego. Tego rodzaju zabezpieczenie jest związane np. z obciążeniami hipotecznymi lub służebnościami, które mogą dotyczyć danej nieruchomości i o których treści oraz zakresie kupujący bezwzględnie powinien być zawiadomiony. Często również w treści umowy wskazuje się na dodatkowe zobowiązania, które sprzedający powinien spełnić przed zawarciem umowy przyrzeczonej, np. w zakresie przedłożenia stosownych dokumentów związanych ze stanem technicznym nieruchomości lub potwierdzających brak jej zadłużenia np. w odniesieniu do opłat wspólnotowych czy rachunków za media. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym warto szczególnie zadbać o swój interes poprzez uwzględnienie w treści umowy klauzuli, która zabezpieczy potencjalnego kredytobiorcę przed utratą wpłaconego zadatku w przypadku odmowy w zakresie uzyskania kredytu hipotecznego.

Treść umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem warto skonsultować ze specjalistą. Prawnik w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie zweryfikuje jej postanowienia i zaproponuje stosowne zmiany. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna pozwoli zabezpieczyć każdą ze stron – kupującego, bo będzie mieć on pewność, że sprzedający nie będzie mógł już swobodnie rozporządzać nieruchomością oraz sprzedającego poprzez zapewnienie, że kupujący jest faktycznie zainteresowany sfinalizowaniem transakcji na ustalonych wspólnie warunkach.

Numer N.I.E. / Numer N.I.F.

Pierwszym niezbędnym biurokratycznym krokiem jaki potencjalny nabywca nieruchomości w Hiszpanii musi podjąć jest uzyskanie numeru N.I.E. (hiszp. Número de Identificación de Extranjero). Jest to kwestia kluczowa, ponieważ jest on niezbędny dla możliwości zawierania czynności prawnych przez cudzoziemców w Hiszpanii – ma on znaczenie nie tylko w celu zakupu nieruchomości, ale również w późniejszych etapach procedury, tj. rozliczeniu podatków, czy zawarciu umowy na dostawę mediów takich jak woda, energia elektryczna czy gaz. Sama procedura nie jest skomplikowana, ale konieczne jest „uzbrojenie się w cierpliwość” – wyrobienie N.I.E. cieszy się dużym zainteresowaniem, a na samą wizytę należy umówić się z wyprzedzeniem. Dla wielu osób jest to procedura frustrująca, a jednocześnie stresująca, ponieważ może znacząco się dłużyć, szczególnie jeżeli staramy się wyrobić numer N.I.E. w dużym mieście takim jak Barcelona czy Madryt. W tym przypadku szczególnie rekomenduje się pomoc prawnika, który pomoże umówić wizytę i zapewni wsparcie merytoryczne oraz językowe.

Kupujący może uzyskać numer N.I.E. zarówno składając stosowny wniosek na terytorium Hiszpanii (np. w lokalnym komisariacie policji), jak i w kraju swojego zamieszkania poprzez placówkę dyplomatyczną Hiszpanii. Co ważne, aby skutecznie złożyć wniosek konieczne jest wykazanie interesu prawnego, który uzasadnia chęć uzyskania numeru N.I.E. W przypadku procedury nabycia nieruchomości będzie to naturalnie chęć zakupu mieszkania czy domu na terenie Hiszpanii, co można wykazać m.in. poprzez przedstawienie umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej. Dodatkowo niezbędne będzie przedstawienie dokumentów takich jak kopie dowodu osobistego lub paszportu (w tym także jego oryginału do wglądu przez urzędnika) oraz załączenie potwierdzenia uregulowania opłaty administracyjnej (obecnie wynoszącej około 10 euro).

Po uzyskaniu numeru N.I.E. konieczne jest zarejestrowanie go w Urzędzie Skarbowym (Agencia Tributaria), poprzez złożenie formularza 030. Rejestracja nadaje numerowi N.I.E. charakter N.I.F. (hiszp. Número de Identificación Fiscal), czyli unikalny numer identyfikacyjny osoby w jej relacjach z hiszpańskimi organami podatkowymi.

Cała procedura związana z wyrobieniem powyższych numerów odbywa się w języku hiszpańskim, dlatego warto już na tym etapie rozważyć pomoc profesjonalnego prawnika – może on wystąpić jako pełnomocnik w sprawie albo po prostu pomóc w przejściu wszystkich etapów procedury. Doświadczenie pokazuje, że w przypadku nabywania nieruchomości w Hiszpanii warto jak najszybciej złożyć wniosek o uzyskanie numeru N.I.E., ponieważ w znacznym stopniu może to przyśpieszyć sfinalizowanie całej procedury.

Sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomości

Przed złożeniem oferty należy kompleksowo zweryfikować stan prawny oraz techniczny nieruchomości.

W zakresie ustalenia dokładnej sytuacji prawnej niezbędne będzie zweryfikowanie informacji dostępnych w Rejestrze Nieruchomości (hiszp. Registro de la Propiedad), będącym odpowiednikiem polskich Ksiąg Wieczystych. To właśnie w tym miejscu widoczne są dane dotyczące właściciela czy istniejących obciążeń na nieruchomości. Z kolei, kataster nieruchomości wskaże jej powierzchnię, z podziałem na funkcjonalność. Ponadto, warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego na obszarze położenia nieruchomości, szczególnie jeżeli położona jest ona przy linii brzegowej, względem której zastosowanie znajdują przepisy szczególne. Nie bez znaczenia pozostają również obowiązujące umowy związane z nieruchomością, dotyczące np. wynajmu, czy dokumentacja potwierdzająca dotychczasowe uregulowanie wszelkich płatności oraz podatków na czas, np. podatku od nieruchomości czy opłat wspólnotowych. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego konieczne będzie uzyskanie potwierdzenia zakończenia budowy, zgodnie z planami architektonicznymi oraz potwierdzenie spełnienia przez nieruchomość wymogów do tzn. pierwszego zamieszkania.

Oczywiście w zależności od samej nieruchomości, jej rodzaju oraz innych czynników procedura ta może przewidywać konieczność udostepnienia dodatkowej dokumentacji. W każdym z tych przypadków pełną weryfikację sprawy może przeprowadzić prawnik, który oprócz fachowej wiedzy może również szybko zareagować w przypadku wykrycia nieprawidłowości.

W praktyce również zaleca się weryfikację nieruchomości pod kątem technicznym, co może być o tyle trudne, iż nie wszystkie usterki możemy zweryfikować samodzielnie. Wiele wad to wady ukryte, które mogą zostać dostrzeżone dopiero po sprawdzeniu stanu nieruchomości przez certyfikowanego architekta. Może on potwierdzić zaistnienie wad fizycznych konstrukcji, ale również odnieść się do dokumentacji budowy, dokumentacji powykonawczej oraz technicznej nieruchomości, weryfikując jej prawidłowość oraz adekwatność względem stanu rzeczywistego. Również w zakresie nabywanego gruntu – rekomendujemy sprawdzenie jego dokładnych granic przez uprawnionego geodetę. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdzie dane pomiędzy wypisem z Rejestru Nieruchomości, a katastrem różnią się znacząco lub zachodzi uzasadnione podejrzenie nielegalnego podziału gruntu.

Usługi, o których mowa powyżej, mogą uchronić kupującego przed problemami, a w konsekwencji stratami majątkowymi, dlatego nie warto oszczędzać w tym zakresie i z wyprzedzeniem zabezpieczyć swoje interesy powierzając weryfikację nieruchomości profesjonalistom. Koszt takich usług jest stosunkowo niewielki w odniesieniu do wartości całej transakcji i szkód jakie mogą zaistnieć w wyniku zaniedbania tego tematu.

Finalizacja zakupu

W Hiszpanii, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, w przeciwieństwie do obowiązujących w Polsce zasad, może zostać ważnie zawarta w formie umowy prywatnej, bez udziału notariusza. Niemniej jednak nie jest to rozwiązanie rekomendowane. Brak notarialnie zawartej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w mniejszym stopniu chroni interesy kupującego, który nie będzie mógł bez wypisu notarialnego złożyć wniosku o wpis nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis ten gwarantuje ochronę prawa własności zgodnie z którym kupujący jest uważany za jedynego i rzeczywistego właściciela nieruchomości. Ma on również kluczowe znaczenie w przypadku finansowania inwestycji z kredytu hipotecznego – bez wpisu w Rejestrze bank nie będzie w stanie potwierdzić prawa własności kredytobiorcy, a w konsekwencji udzielić kredytu hipotecznego, ponieważ nie będzie mógł skutecznie obciążyć nieruchomości.

Odnosząc się już do samej procedury, to kupującemu przysługuje prawo wyboru notariusza, najlepiej, gdy dwie strony są zadowolone z wybranego do przeprowadzenia transakcji notariusza, który sporządzi akt – przyjmuje się, iż najlepiej skorzystać z usług notariusza prowadzącego działalność w obrębie miejsca położenia nieruchomości, gdyż zna najlepiej miejscowe prawo i zwyczaje. Przed sporządzeniem aktu notarialnego konieczne jest przekazanie do notariusza ogółu dokumentacji zgormadzonej w sprawie, tj. m.in. umów, które zostały podpisane, certyfikatów czy innych dokumentów dodatkowych, np. związanych z obciążeniami na nieruchomości. Notariusz na podstawie uzyskanych danych zweryfikuje ich prawidłowość oraz sprawdzi, czy są one zgodne z informacjami widniejącymi w Rejestrze Nieruchomości, katastrze oraz innych rejestrach, a następnie przystąpi do sporządzenia aktu. W przypadku skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej, prawnicy, dla pełnego zabezpieczenia interesów klienta, zawsze weryfikują w jego imieniu projekty aktów notarialnych, wskazują błędy do sprostowania czy zgłaszają stosowne poprawki, jeżeli zajdzie taka konieczność. W przypadku pomocy ze strony specjalisty podpisanie aktu to najczęściej czysta formalność – wystarczy stawić się na spotkanie w ustalonym terminie i stosować do zaleceń prawnika. Jednakże, sama czynność może przebiegać różnie, a wszystko zależy od sposoby pracy notariusza – zdarza się, że np. na bieżąco w trakcie spotkania pracuje się nad redakcją treści aktu notarialnego, co może wydłużyć czynność nawet do kilku godzin. Z kolei w innych kancelariach notarialnych projekt aktu jest przygotowywany skrupulatnie przed czynnością, która trwa wtedy zaledwie kilka minut, a notariusz się na niej pojawia podsumowując jedynie najważniejsze części aktu. Sam akt notarialny jest dokumentem obszernym i standardowo w przypadku zakupu nieruchomości liczy około 30 stron w formacie A4.

Na czynność notarialną klienci powinni przedłożyć dokument N.I.E., aktualny dokument tożsamości – paszport lub dowód osobisty (ważne by był to dokument ze zdjęciem i podpisem) oraz czek bankowy z hiszpańskiego banku do dokonania płatności za nabywaną nieruchomość. Warto pamiętać, że hiszpańskie prawo restrykcyjnie ogranicza wysokości kwot, które można zapłacić w gotówce, co może stanowić czasami pewne komplikacje. Z kolei, w przypadku chęci wykonania przelewu z wykorzystaniem konta bankowego w Polsce, należy pamiętać o potencjalnych kosztach przewalutowania i prowizjach bankowych dotyczących wykonywania przelewów w walucie obcej, ponieważ mogą się one wiązać z wysokimi kosztami dodatkowymi. Warto dlatego uprzednio sprawdzić jakie są warunki dokonywania tego typu przelewów w naszym banku.

Odrębną sytuacją wymagającą analizy jest kwestia uwzględnienia w akcie notarialnym obciążenia jakim jest hipoteka na zakup nieruchomości – w tym przypadku ustanawiana jest ona w ramach jednej czynności notarialnej, tj. razem ze sprzedażą nieruchomości i sporządzeniem w tej sprawie aktu notarialnego. W tym przypadku, aby rozliczyć transakcję w trakcie czynności notarialnych, bank zazwyczaj przekazuje czek opiewający na brakującą kwotę zakupu nieruchomości.

Po odczytaniu aktu, podpisaniu go przez strony i notariusza umowa nabycia nieruchomości zostaje skutecznie zawarta, a zmiana właściciela może zostać zgłoszona do właściwego Rejestru Nieruchomości. Co ważne, po zakończeniu czynności notarialnej klient otrzyma wyłącznie elektroniczny wypis, a oryginał aktu otrzyma dopiero po wpisie do rejestru.

Po sporządzeniu aktu notarialnego nie można zapomnieć o uregulowaniu podatków – termin wynosi 30 dni od dnia sporządzenia aktu notarialnego. Również, nowy właściciel powinien poinformować dostawców mediów o zmianie i dokonać cesji podpisanych umów na dostarczenie usług do nieruchomości (dotyczących m.in. gazu, prądu czy wody).

Koszty zakupu nieruchomości

Ceny nieruchomości w Hiszpanii od kilku lat stale rosną, więc im dłużej zwlekamy z podjęciem decyzji tym z wyższą ceną mieszkania czy domu powinniśmy się liczyć. Standardowo, najwyższe ceny można odnotować w kurortach i miejscowościach nadmorskich, na wyspach oraz w największych i najpopularniejszych miastach Hiszpanii. Poszukując nieruchomości należy zwrócić uwagę na weryfikację czy podana w ofercie cena nieruchomości uwzględnia podatek. Dość często zdarza się, szczególnie wśród deweloperów, że prezentowana jest cena netto, a nie brutto, co może wprowadzać konsumenta w błąd. Najczęściej zatem w ofercie spotkamy się z ceną nieruchomości, która nie uwzględnia podatków. Należy zatem do niej doliczyć, podatek i opłaty związane z transakcją, o czym będzie mowa poniżej.

Koszty nieruchomości

Koszt nieruchomości będzie uzależniony od standardowych czynników takich jak lokalizacja (na cenę wpłynie nie tylko położenie w ramach dzielnic danego miasta, ale również usytuowanie w danej wspólnocie autonomicznej), wielkość, stan wykończenia czy inne udogodnienia. Statystycznie nieruchomości z rynku pierwotnego są droższe niż te dostępne na rynku wtórnym. Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze lokalizacje na zakup nieruchomości wśród naszych klientów oraz średnie ceny za metr kwadratowy w tych rejonach, odnotowane w pierwszym kwartale 2024 roku:

• Andaluzja – 1.714 EUR/m2
• Kanary – 2.212 EUR/m2
• Katalonia – 2.463 EUR/m2
• Baleary – 3.325 EUR/m2
• Wyspy Kanaryjskie – 2.212 EUR/m2
• Wspólnota Walencka – 1.553 EUR/m2
• Wspólnota autonomiczna Madryt – 3.344 EUR/m2

Z kolei, uwzględniając dane z ostatniego roku i popularne destynacje, miasta w których odnotowano najwyższe ceny nieruchomości to: San Sebastian (5.496 EUR/m2), Barcelona (4.422 EUR/m2), Madryt (4.146 EUR/m2), Palma (3.379 EUR/m2) oraz Bilbao (2.966 EUR/m2).

Warto podkreślić, iż powyższe wartości są szacunkowe i stanowią wyłącznie odnośnik statystyczny.

Podatki i dodatkowe opłaty

Bardzo ważnym jest, aby pamiętać, że do ceny nieruchomości należy doliczyć opłaty dodatkowe takie jak podatki i inne taksy, które musi uregulować kupujący. W zależności od charakteru transakcji, typu nabywanej nieruchomości oraz ustaleń stron, zakup może wiązać się z koniecznością opłaty poniższych podatków:

• Podatek od przeniesienia własności, ITP (hiszp. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) który, co do zasady, należy uiścić w przypadku przeniesienia lub sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Wartość tego podatku ustalana jest odrębnie dla każdej wspólnoty autonomicznej, a stawka waha się od 6% do 11%.
• Podatek VAT, w Hiszpanii nazywany IVA (hiszp. Impuesto sobre el Valor Añadido), dotyczy transakcji nieruchomości w ramach tzw. „primera entrega”, co w praktyce oznacza nieruchomości z rynku pierwotnego. Stawka VAT zależy od charakteru nieruchomości i wynosi 10% wartości sprzedaży, a w przypadku mieszkań objętych urzędową ochroną – 4%. Warto zauważyć, że podatek VAT nie obowiązuje na Wyspach Kanaryjskich, gdzie jego funkcję pełni Kanaryjski Podatek Pośredni (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC), którego stawka wynosi obecnie 7%. W Ceucie i Melilli VAT zastępuje natomiast podatek IPSI (Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación).
• Podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany również AJD (hiszp. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), który związany jest ze sporządzeniem aktu notarialnego. Wyróżniamy podatek stały, który wliczany jest do taksy notarialnej (stawki ogólne arkusz – 0,30 euro i strona – 0,15 euro) oraz podatek zmienny, którego zastosowanie zależy od okoliczności i związane jest z obowiązkiem wpisu aktu do m.in. Rejestru Nieruchomości (stawka tego podatku różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której położona jest nieruchomość i waha się pomiędzy 0.5- 2%). Podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) obowiązuje przy sporządzaniu dokumentów notarialnych, które podlegają wpisowi do publicznych rejestrów, takich jak Rejestr Nieruchomości. Dotyczy to szczególnie transakcji związanych z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym oraz ustanawianiem hipotek.

Co ważne, w odmienny sposób będziemy rozliczać nieruchomości nabyte na rynku wtórnym i pierwotnym. W przypadku tych pierwszych do opłacenia będzie podatek ITP od przeniesienia własności nieruchomości, który trzeba rozliczyć do 30 dni po sporządzeniu aktu notarialnego. Z kolei przy nieruchomościach z rynku pierwotnego – konieczne będzie rozliczenie podatku VAT, który płaci się deweloperowi wraz z ustaloną ceną, ponieważ to właśnie na nim spoczywa obowiązek jego rozliczenia. Podatek AJD można opłacić za pomocą oficjalnego formularza podatkowego lub przelewem bankowym w jednym z banków partnerskich.

Podatek Plusvalía

Warto również zwrócić uwagę na lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu, znany jako Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Podatek ten obciąża sprzedającego i dotyczy wzrostu wartości gruntu miejskiego od momentu jego nabycia do sprzedaży. Nowe przepisy pozwalają sprzedającemu wybrać jedną z dwóch metod obliczania tego podatku: obiektywną (opartą na współczynnikach ustalonych przez lokalne władze) lub rzeczywistą (opartą na faktycznym wzroście wartości nieruchomości). Jeśli nie wystąpił wzrost wartości gruntu, sprzedający może być zwolniony z obowiązku zapłaty tego podatku.

Dodatkowo, w przypadku, gdy sprzedający jest nierezydentem Hiszpanii, na kupującym spoczywa obowiązek zatrzymania 3% wartości transakcji. Kwota ta zostaje przekazana na poczet ewentualnego podatku dochodowego sprzedającego, a pełne rozliczenie odbywa się poprzez złożenie odpowiedniej deklaracji podatkowej​

Taksy notarialne, opłaty rejestrowe

Ponadto, kupujący musi być przygotowany na konieczność uiszczenia taks notarialnych oraz opłat rejestrowych za wpis aktu notarialnego do odpowiedniego Rejestru Nieruchomości. Są one wyliczane indywidualnie dla każdej transakcji i zazwyczaj ich szacunki są znane już przed przystąpieniem do podpisania właściwej umowy kupna-sprzedaży. Najczęściej na poczet ww. należności pobiera się opłaty zaliczkowe i w sytuacji nadpłaty – zwraca się ją klientowi po zakończeniu czynności.

Należy również pamiętać, że niektórzy decydują się na pomoc agenta nieruchomości, który wyszuka idealną nieruchomość i pomoże wynegocjować satysfakcjonującą cenę. Koszt takiej usługi zazwyczaj wyliczany jest na podstawie wartości nieruchomości i waha się od 4% do 6% wartości nieruchomości. Dodatkowo wyliczona prowizja zostanie powiększona o wartość podatku VAT w wysokości 21%.

Podsumowując, szacując sumę kosztów przeciętnej transakcji można wskazać, iż oprócz ceny nieruchomości konieczne będzie opłacenie:

• Kosztów wydania numeru N.I.E.: około 10 EUR,
• Wyceny nieruchomości: około 250-600 EUR,
• Taksy notarialnej: 600 – 1500 EUR,
• Wpisu do Rejestru Nieruchomości – około. 300 EUR, w zależności od ceny nieruchomości,
• Kosztów obsługi prawnej – około 1-2% ceny nieruchomości,
• Kosztów wystawienia czeku bankowego – od 150 EUR

oraz: w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego: podatku ITP, a w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego: podatku VAT oraz podatku AJD.

Aspekty prawne

Proces nabywania nieruchomości w Hiszpanii pod względem prawnym nie odbiega znacząco od procedur obowiązujących w Polsce. Na przykład hiszpańskie prawo przewiduje również instytucję zadatku (arras), który zabezpiecza interesy stron umowy. Często stosowane są również umowy rezerwacyjne oraz przedwstępne, w których strony szczegółowo określają warunki transakcji. Umowy te mają na celu zapewnienie zgodności obu stron co do kluczowych aspektów zakupu, takich jak cena, termin realizacji transakcji czy inne szczegóły, które mogą być wiążące w dalszych etapach procesu.

Prawo nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi regulacjami unijnymi, obywatele krajów Unii Europejskiej mają te same prawa co obywatele danego kraju członkowskiego, w tym w zakresie nabywania nieruchomości. Dotyczy to zarówno osób planujących stały pobyt na terenie Hiszpanii, jak i tych, którzy dokonują zakupu wyłącznie w celach inwestycyjnych, bez zamiaru stałego zamieszkania.

Co istotne, do zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia ani specjalnej wizy. Jedynym obowiązkiem formalnym jest uzyskanie numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), który jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji. Rekomendowane jest również założenie konta w hiszpańskim banku – choć nie jest to wymóg prawny, znacznie ułatwia ono proces zakupu oraz rozliczenie należności związanych z transakcją. Hiszpańskie konto bankowe będzie także pomocne w późniejszym opłacaniu podatków i rat kredytu hipotecznego, minimalizując koszty prowizji związane z przelewami międzynarodowymi. Ponadto, posiadanie lokalnego konta bankowego zwiększa wiarygodność nabywcy w oczach hiszpańskich instytucji i sprzedającego.

Obowiązki podatkowe po zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Warto pamiętać, że po zakończeniu transakcji nowi właściciele nieruchomości są zobowiązani do pokrycia opłat i podatków związanych z posiadaniem nieruchomości. Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od miejsca rezydencji, jest zobowiązany do uregulowania podatku od nieruchomości, zwanego IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Podatek ten jest naliczany rocznie na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, a jego stawka różni się w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości. Stawki wahają się zazwyczaj od 0,4% do 1,3% wartości katastralnej. Należność jest płatna na podstawie rachunku przesyłanego przez odpowiedni urząd miasta.

Dodatkowo właściciele mogą być zobowiązani do opłacania składek wspólnotowych, które są ustalane indywidualnie przez wspólnotę mieszkaniową, w przypadku nieruchomości znajdujących się na terenie osiedli czy budynków wielomieszkaniowych.

Dodatkowo, w zależności od przeznaczenia nieruchomości oraz jej wartości, właściciel będzie musiał uregulować:

• Podatek dochodowy od najmu nieruchomości dla nierezydentów, tzn. IRNR (hiszp. Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
  Jeśli właściciel nieruchomości uzyskuje dochody z wynajmu w Hiszpanii jako nierezydent, stawka podatku wynosi 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii i Liechtensteinu, a 24% dla nierezydentów spoza UE. Rezydenci UE mogą odliczyć koszty związane z wynajmem, podczas gdy nierezydenci spoza UE nie mają tej możliwości​.
• Podatek od majątku, tzn. IP (hiszp. Impuesto sobre Patrimonio) – jest naliczany od wartości netto majątku osób fizycznych, których aktywa przekraczają określony prawem próg. Wysokość tego podatku jest progresywna, co oznacza, że im wyższa wartość posiadanych aktywów, tym wyższa będzie stawka podatku, jednak nie przekroczy ona 3,5%. Wysokość podatku oraz progi zwolnienia mogą się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej.Na przykład w Andaluzji podatek ten dotyczy osób posiadających majątek netto powyżej 700 000 EUR, z uwzględnieniem nieruchomości, które są wyceniane na podstawie wartości rynkowej, deklarowanej wartości podatkowej lub wartości katastralnej – przyjmując najwyższą z tych wartości. Od 2023 roku w regionie tym obowiązuje jednak bonifikata, która obniża podstawę opodatkowania o 100%. W praktyce oznacza to, że osoby posiadające majątek netto poniżej 3,7 miliona EUR nie muszą płacić tego podatku, chyba że ich majątek przekracza ten próg – wówczas podatek jest naliczany jako podatek od tzw. „dużych fortun”, obowiązujący na terenie całego kraju​

Hiszpańskie Księgi Wieczyste. Rejestr Nieruchomości

Po sporządzeniu aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomość powinna zostać zgłoszona do Rejestru Nieruchomości właściwego dla jej lokalizacji. Choć rejestracja nie jest obowiązkowa, jest zdecydowanie zalecana, ponieważ zapewnia właścicielowi pełne bezpieczeństwo prawne oraz chroni przed roszczeniami osób trzecich, np. wierzycieli poprzedniego właściciela.

Aby zgłosić nieruchomość do rejestru, konieczne jest opłacenie wszystkich podatków związanych z transakcją, takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD) oraz podatek od nieruchomości (IBI). Proces rejestracji może zostać przeprowadzony przez samego właściciela, ale często zaleca się, aby procedurę nadzorował prawnik, który zadba o poprawność dokumentów i terminowość zgłoszenia. Do złożenia wniosku wymagane są: autoryzowana kopia aktu notarialnego oraz dowody opłacenia podatków.

Koszt rejestracji nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości zależy od wartości nieruchomości i jest ustalony prawnie. Dla nieruchomości o wartości do 6 010 EUR opłata wynosi 24,04 EUR, natomiast maksymalny koszt rejestracji nie przekracza 2 181,67 EUR. Proces można przeprowadzić osobiście lub online, co przyspiesza całą procedurę. Zwykle rejestracja trwa około 15 dni roboczych od momentu złożenia wszystkich dokumentów.

W przypadku ustanowienia hipoteki na nieruchomości, musi ona zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i obligatoryjnie wpisana do Rejestru Nieruchomości, aby miała moc prawną wobec osób trzecich.

Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości w Hiszpanii – co warto wiedzieć?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii z pomocą kredytu hipotecznego to popularna opcja wśród naszych klientów. Hiszpania oferuje atrakcyjne warunki kredytowe, zwłaszcza dla osób planujących zakup nieruchomości. W ostatnich latach stopy procentowe były tam stosunkowo niskie, co sprzyjało zaciąganiu kredytów hipotecznych. Hiszpańskie banki często dają możliwość wyboru między oprocentowaniem stałym, zmiennym lub mieszanym, co zapewnia kredytobiorcom większą elastyczność. Szczególnie korzystne warunki mają rezydenci, którzy mogą liczyć na niższe oprocentowanie i dłuższy okres spłaty. W Polsce natomiast warunki kredytowe są bardziej restrykcyjne, zwłaszcza po wzroście stóp procentowych, co podniosło koszty kredytów i zmniejszyło ich opłacalność. Dodatkowo, surowsze wymagania dotyczące wkładu własnego i restrykcyjna ocena zdolności kredytowej w Polsce sprawiają, że finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii kredytem hipotecznym cieszy się dużym zainteresowaniem.

Proces ten jednak różni się nieco od tego, do którego jesteśmy przyzwyczajeni w Polsce, dlatego warto odpowiednio się przygotować, aby uniknąć niespodzianek i opóźnień.

Dłuższy czas weryfikacji kredytobiorcy w Hiszpanii

Jednym z kluczowych aspektów, który należy wziąć pod uwagę, jest czas weryfikacji kredytobiorcy. W Hiszpanii procedura ta często trwa dłużej niż w Polsce, co może być spowodowane koniecznością przetłumaczenia dokumentów, bardziej szczegółową oceną ryzyka przez banki, a także różnicami w regulacjach prawnych. W związku z tym zalecamy wcześniejsze przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów oraz zarezerwowanie dodatkowego czasu na sfinalizowanie transakcji.

Dokumentacja – klucz do szybkiej decyzji kredytowej w Hiszpanii

Aby przyspieszyć proces ubiegania się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, warto zadbać o kompletną i poprawnie przygotowaną dokumentację. Banki zwykle wymagają dokumentów potwierdzających dochody, takich jak zeznania podatkowe, wyciągi z kont bankowych oraz dokumenty potwierdzające posiadany majątek. Kompletność i dokładność tych dokumentów mogą znacząco wpłynąć na szybkość wydania decyzji kredytowej.

Jakie dokumenty będą potrzebne do założenia rachunku bankowego w Hiszpanii?

Posiadanie konta bankowego w Hiszpanii może ułatwić cały proces kredytowy. Aby otworzyć rachunek bankowy, najczęściej wymagane są następujące dokumenty:

• Dane osobowe, w tym miejsce zamieszkania, zatrudnienie oraz dane kontaktowe (numer telefonu, adres e-mail).
• Skan paszportu.
• Zaświadczenie od pracodawcy (w języku angielskim lub polskim, przetłumaczone na język hiszpański).
• Skany deklaracji podatkowych (PIT) za ubiegły rok, przetłumaczone na język hiszpański (zwykle nie jest wymagane tłumaczenie przysięgłe).
• Rachunki lub faktury za media w miejscu aktualnego zamieszkania.
• Zaświadczenie posiadacza rachunku bankowego, z którego będą dokonywane przelewy na konto w Hiszpanii (np. wyciąg z konta bankowego w formacie PDF, w języku angielskim, zawierający numer IBAN i SWIFT).

Dodatkowe koszty zwiazane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Podczas obliczania całkowitych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, należy pamiętać o kosztach transakcyjnych, które zazwyczaj wynoszą około 13% wartości nieruchomości. Obejmuje to podatki, opłaty notarialne oraz inne niezbędne opłaty i honoraria.

Możliwości finansowania

Obcokrajowcy zainteresowani nabyciem nieruchomości mogą złożyć wniosek o kredyt hipoteczny do wybranego banku hiszpańskiego. Procedura ta zasadniczo nie odbiega od tej znanej nam w Polsce. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązania przez obcokrajowców jest powszechne, a wiele hiszpańskich banków oferuje specjalne produkty kredytowe dla zagranicznych inwestorów.

W tym przypadku konieczne będzie zweryfikowanie zdolności kredytowej wnioskodawcy, który powinien przedłożyć wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu zaświadczenie o swoich dochodach z ostatnich dwóch lat. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności gospodarczej, jak i pracy etatowej, z wyszczególnieniem stanowiska i formy zatrudnienia. Bank może także zapytać o dodatkowe źródła dochodu.

Podczas weryfikacji bank może zwrócić uwagę na wiek kredytobiorcy – ukończenie 75. roku życia lub spłata rat po tym terminie może wykluczyć możliwość uzyskania kredytu. Wiek może także wpłynąć na długość okresu kredytowania, co w konsekwencji zwiększy miesięczną ratę. Należy również pamiętać, że każdy bank może stosować odmienne procedury weryfikacji klientów i żądać okazania innych dokumentów potwierdzających stan majątkowy.

Co ważne, kredyt hipoteczny może uzyskać zarówno rezydent, jak i nierezydent Hiszpanii. Status ten jednak wpłynie na wysokość oprocentowania, okres kredytowania oraz kwotę udzielonego kredytu, przy czym rezydenci Hiszpanii często mogą liczyć na nieco korzystniejsze warunki.

Warunki kredytowe na zakup nieruchomości w Hiszpanii

Kiedy planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii z pomocą kredytu hipotecznego, warto zapoznać się z warunkami, które mogą różnić się w zależności od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem. Zrozumienie tych różnic pomoże w podjęciu świadomej decyzji finansowej.

Kwota kredytu i zabezpieczenia w Hiszpanii

Kwota kredytu hipotecznego w Hiszpanii zależy od wartości wycenionej nieruchomości oraz dochodów kredytobiorcy. Zazwyczaj banki oferują finansowanie na poziomie 70-80% wartości nieruchomości. W przypadku wyższych kwot banki mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń, takich jak ubezpieczenie na życie kredytobiorcy.

Okres spłaty i oprocentowanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Okres spłaty kredytu hipotecznego w Hiszpanii zazwyczaj wynosi od 5 do 30 lat, co pozwala na dostosowanie wysokości miesięcznych rat do indywidualnych możliwości finansowych. Oprocentowanie kredytu może być stałe, zmienne lub mieszane, a przy wyborze odpowiedniej oferty warto zwrócić uwagę na Roczną Rzeczywistą Stopę Procentową (TAE), która odzwierciedla całkowity koszt kredytu, uwzględniając oprocentowanie i inne opłaty.
Warto jednak pamiętać, że TAE precyzyjnie określa całkowity koszt kredytu tylko w przypadku oprocentowania stałego. W przypadku oprocentowania zmiennego, całkowity koszt kredytu może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych.

Dodatkowe koszty kredytu w Hiszpanii

Banki mogą doliczać kredytobiorcom różne dodatkowe opłaty, takie jak prowizje czy opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Wszystkie te koszty powinny być jasno przedstawione klientowi przed podpisaniem umowy. Co ważne, koszty związane z ustanowieniem hipoteki, takie jak opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych czy koszty wpisu do księgi wieczystej, są pokrywane przez bank, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Warunki kredytowe w Hiszpanii dla rezydentów

Rezydenci Hiszpanii mogą liczyć na bardziej korzystne warunki kredytowe. Zwykle wymagany wkład własny wynosi około 20% wartości nieruchomości, a banki oferują finansowanie na poziomie do 80% jej wartości. Standardowy okres spłaty wynosi od 5 do 30 lat. Banki często preferują oferowanie oprocentowania zmiennego w przypadku kredytów na dłuższy okres, co może utrudnić oszacowanie całkowitego kosztu kredytu.

Warunki kredytowe w Hiszpanii dla nierezydentów

Nierezydenci muszą liczyć się z nieco mniej korzystnymi warunkami kredytowymi w porównaniu do rezydentów. Ze względu na większe ryzyko dla banku, oprocentowanie kredytu dla nierezydentów jest zazwyczaj wyższe, a wymagany wkład własny wynosi od 30% do 40% wartości nieruchomości. Maksymalne finansowanie jest niższe, a okres spłaty pozostaje na poziomie od 5 do 30 lat.

Różnice między ofertami  kredytowymi banków w Hiszpanii

Warunki kredytowe mogą się różnić między bankami, które starają się przyciągnąć klientów, oferując różnorodne produkty finansowe. Dlatego warto na bieżąco śledzić najnowsze oferty na stronach internetowych banków. Niezależnie od wybranej oferty, zawsze należy dokładnie przeanalizować warunki kredytu, aby mieć pełną świadomość wszystkich kosztów i zobowiązań.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii a uzyskanie obywatelstwa

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być nie tylko opłacalną inwestycją, ale także krokiem do uzyskania hiszpańskiego obywatelstwa, co ma szczególne znaczenie dla inwestorów pochodzących z krajów nienależących do Unii Europejskiej.

Inwestycja w nieruchomości a „złota wiza”

Hiszpańskie prawo umożliwia inwestorom spoza UE uzyskanie „złotej wizy” po zakupie nieruchomości o wartości co najmniej 500 tys. euro. Ta wiza pozwala na legalny pobyt, który może być przedłużany. Po 5 latach można ubiegać się o status rezydenta stałego, a po 10 latach o obywatelstwo hiszpańskie.

Zmiany w prawie dotyczącym „złotej wizy”

Rząd hiszpański rozważa zniesienie „złotej wizy” w odpowiedzi na kryzys na rynku nieruchomości. Niemniej jednak, obywatele UE mają możliwość legalnego pobytu i nabycia obywatelstwa poprzez standardowe procedury.

Dla obywateli spoza UE „złota wiza” pozostaje atrakcyjną ścieżką do hiszpańskiego obywatelstwa, ale nadchodzące zmiany mogą wpłynąć na ten proces. Dla obywateli UE proces pozostaje niezmieniony, oferując możliwość legalnego pobytu i uzyskania obywatelstwa po spełnieniu określonych warunków.

Porady praktyczne

Od wielu lat pomagamy obcokrajowcom w nabywaniu nieruchomości w Hiszpanii. Dzięki temu zdobyliśmy cenne doświadczenie i spostrzeżenia, które mogą okazać się niezwykle pomocne dla wszystkich zainteresowanych.

Lokalizacja nieruchomości w Hiszpanii

Wybór lokalizacji nieruchomości w Hiszpanii jest kluczowy i powinien odpowiadać Twoim preferencjom i potrzebom. Dla miłośników słońca i plażowania, Costa del Sol, Wyspy Kanaryjskie i Majorka oferują idealne warunki przez cały rok, z malowniczymi krajobrazami i wyjątkowym klimatem.
Jeśli wolisz dynamiczne życie miejskie, Barcelona, Madryt, Walencja czy Bilbao to miasta pełne atrakcji, kultury i imponującej architektury. Barcelona zachwyca modernistycznymi dziełami Gaudíego, Madryt oferuje bogate życie nocne i światowej klasy muzea, a Walencja łączy nowoczesność z tradycją, oferując jednocześnie dostęp do pięknych plaż. Te miasta tętnią życiem, a ich różnorodność sprawia, że każdy znajdzie coś dla siebie – od festiwali kulturalnych po doskonałe restauracje i sklepy.

Dla tych, którzy preferują spokojniejsze otoczenie zamiast miejskiego zgiełku i całorocznej wakacyjnej atmosfery, rekomendujemy rozważenie zakupu nieruchomości w regionach takich jak Andaluzja, Galicja czy Asturia. Każdy z tych regionów oferuje coś wyjątkowego, od malowniczych krajobrazów po autentyczną, lokalną kulturę. Hiszpania to nie tylko plaże i morze, ale również bogata historia, różnorodna kultura i unikalny styl życia, który można w pełni docenić, wybierając te spokojniejsze części kraju.

Przegląd ofert nieruchomości w Hiszpanii

Proces poszukiwania idealnej nieruchomości w Hiszpanii jest zbliżony do tego, co znamy z Polski, ale wymaga szczególnej uwagi. W dzisiejszych czasach dostęp do ofert online jest łatwy, jednak ostrożność jest kluczowa. Należy dokładnie weryfikować każdą ofertę, na którą zamierzamy odpowiedzieć, aby uniknąć potencjalnych oszustw, które niestety są powszechne na rynku nieruchomości.
W naszej praktyce spotkaliśmy się z przypadkami, w których nieruchomość na zdjęciach wyglądała idealnie, ale w rzeczywistości miała ukryte wady. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie, warto zweryfikować nieruchomość osobiście lub z pomocą specjalisty. W Hiszpanii obowiązuje zasada tzw. cuerpo cierto, co oznacza, że kupujący nabywa nieruchomość w stanie, w jakim ją zobaczył, bez względu na ewentualne różnice w danych zawartych w katastrze lub rejestrze nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy najpopularniejsze strony z ogłoszeniami zakupu nieruchomości w Hiszpanii, z których mogą Państwo skorzystać:

• Idealista.com
• Fotocasa.es
• Tucasa.com

Pamiętaj, aby każdą ofertę dokładnie sprawdzić i upewnić się, że nieruchomość spełnia wszystkie Twoje oczekiwania. Warto również skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który może pomóc w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.

Agencje nieruchomości w Hiszpanii

Znalezienie idealnej nieruchomości w Hiszpanii często odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, które specjalizują się w pośrednictwie przy sprzedaży i wynajmie. Aby skorzystać z ich usług, niezbędne jest podpisanie umowy, w której zostaną określone warunki współpracy, zakres usług oraz wysokość prowizji. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zweryfikować agenta nieruchomości. Najlepiej sprawdzić, czy jest on wpisany na listę agentów nieruchomości (tzw. API), co jest obowiązkowe w niektórych wspólnotach autonomicznych, takich jak Katalonia czy Andaluzja. Chociaż wpis na listę API nie jest wymagany wszędzie, stanowi on ważny wskaźnik wiarygodności agenta.

Należy zachować szczególną ostrożność wobec agentów nieruchomości posługujących się językiem polskim, ponieważ może to wzbudzać zaufanie ze względu na wspólny język, ale nie zawsze gwarantuje uczciwość. Kluczowe jest, aby wszystkie obietnice składane przez agenta, zarówno telefonicznie, jak i osobiście, były dokładnie zapisane w umowie. Brak pisemnego potwierdzenia może prowadzić do nieporozumień oraz poważnych problemów prawnych, które mogą być trudne do rozwiązania na późniejszym etapie.

Przy pisemnym uwzględnieniu wzajemnych zapewnień stron, nie będzie wątpliwości na jaki zakres usług strony się umówiły.

Ponadto, agent nieruchomości powinien posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które chroni klienta w przypadku popełnienia błędów przez agenta. Dzięki temu, w razie wystąpienia szkód, możliwe będzie dochodzenie odszkodowania z polisy agenta.

Współpraca z agencją nieruchomości może przynieść wiele korzyści. Agent może pomóc w znalezieniu nieruchomości spełniającej wszystkie Twoje wymagania, weryfikując dostępne oferty na rynku i dostosowując je do ustalonego budżetu oraz oczekiwań klienta. Dodatkowo, agenci często negocjują korzystniejsze ceny i mogą oferować dodatkowe usługi, takie jak zarządzanie nieruchomością, pomoc w uzyskaniu kredytu czy opłacenie wymaganych podatków. Należy jednak pamiętać, że te dodatkowe usługi nie są standardem i klient nie musi się na nie zgadzać.

Należy podkreślić, że agencje nieruchomości nie powinny zajmować się obsługą prawną transakcji, ponieważ nie są do tego odpowiednio przygotowane, a ich interesy, związane z otrzymywaniem prowizji od sprzedaży, mogą być sprzeczne z interesami kupującego. Zdecydowanie lepiej jest powierzyć kwestie prawne niezależnej kancelarii specjalizującej się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taka kancelaria zapewni obiektywną i kompleksową weryfikację transakcji, pomagając uniknąć ewentualnych strat finansowych i problemów prawnych.

Warto również pamiętać, że koszty związane z pomocą agenta nieruchomości zazwyczaj ponosi ten, kto zdecydował się na jego usługi, czyli najczęściej sprzedający. Niedopuszczalne jest, aby agent wymagał od kupującego pokrycia części prowizji, która powinna być uregulowana przez sprzedającego.

Opinie klientów

Od wielu lat obsługujemy klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości w Hiszpanii, oferując kompleksowe doradztwo od wyboru idealnego lokum po finalizację transakcji. Działamy nie tylko w Katalonii, ale na terenie całej Hiszpanii, przeprowadzając naszych klientów przez każdy etap procesu i rozwiązując wszelkie problemy, które mogą się pojawić.

Historie sukcesu

Poniżej przedstawiamy, kilka porad i refleksji, którymi podzielili się z nami nasi klienci po zakończeniu transakcji.

Wielu klientów podkreśla, że kluczem do sukcesu jest dokładne określenie, jakiej nieruchomości się szuka oraz w jakim celu. Precyzyjne zrozumienie własnych potrzeb na początku procesu znacznie ułatwia zawężenie zakresu poszukiwań. Proces ten może być czasochłonny, ale warto przeglądać oferty z uwagą, odrzucać te budzące wątpliwości i nie poddawać się w poszukiwaniach.

Klienci często zwracają uwagę na ostrożność przy wyborze osób pomagających w finalizacji transakcji. Warto zwrócić uwagę na historie, gdzie osoby po otrzymaniu części zapłaty przestają angażować się w procedurę. Szczególnie Polacy często ufają rodakom, co może być zwodnicze – wspólny język nie zawsze gwarantuje uczciwość czy odpowiednią wiedzę.

W zakresie finansowania nieruchomości, wielu klientów podkreśla znaczenie oszacowania kosztów z pewnym „zapasem”. Dodatkowe środki mogą pomóc uniknąć stresu w przypadku nieoczekiwanych wydatków, takich jak remont czy wyposażenie nieruchomości.

Należy również pamiętać, aby realistycznie oceniać swoją zdolność kredytową. Warto mieć na uwadze, że cena nieruchomości podawana jest zazwyczaj w kwocie netto, do której trzeba doliczyć dodatkowe koszty, takie jak podatki, opłaty notarialne czy prowizje. To może znacząco zwiększyć ostateczną kwotę, jaką trzeba będzie zapłacić za zakup nieruchomości. Rozważenie tych wszystkich czynników pomoże uniknąć niespodzianek finansowych i lepiej zaplanować budżet na zakup.

Wiele osób podkreśla, jak ważna była dla nich pomoc w zrozumieniu prawa właściwego dla danej nieruchomości. Pomimo dokładnego zapoznania się z procedurami na różnych stronach internetowych, w praktyce okazało się, że niezbędne było indywidualne podejście do ich sprawy. Wynika to z różnic w przepisach obowiązujących w poszczególnych wspólnotach autonomicznych Hiszpanii, a także z rodzaju, przeznaczenia i wartości nieruchomości oraz sposobu jej finansowania.

Z doświadczenia wiemy, że podejście do klientów, którzy kupują mieszkanie pod wynajem krótkoterminowy w dużych miastach, np. z pomocą kredytu hipotecznego, różni się od podejścia do klientów kupujących dom jednorodzinny o wartości kilku milionów euro, dodatkowo obciążony hipoteką sprzedającego. W takich przypadkach analiza stanu prawnego nieruchomości jest niezbędna, aby uniknąć potencjalnych problemów.

Nasi specjaliści udzielają również praktycznych wskazówek dotyczących procedury zakupu nieruchomości, w tym technik negocjacji ceny i aspektów, na które warto zwrócić szczególną uwagę przy wyborze lokum. Dzięki uzyskanym poradom i wsparciu, wielu klientów podchodziło do transakcji z większą pewnością siebie, co często pozwalało im na nabycie nieruchomości po lepszej cenie i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek.

Jednym z naszych klientów był przedsiębiorca, który kupował nieruchomość w celach inwestycyjnych. Ze względu na brak czasu obawiał się, że może zostać oszukany, ale dzięki profesjonalnemu wsparciu uniknął stresu i miał pewność, że wszystko zostanie przeprowadzone zgodnie z jego interesem.

Z kolei klienci planujący przeprowadzkę na emeryturę do Costa del Sol obawiali się bariery językowej. Dzięki naszej pomocy, nie musieli martwić się o formalności w języku hiszpańskim, a cała transakcja przebiegła bezproblemowo. Dzięki wsparciu profesjonalisty, proces zakupu nieruchomości stał się dla nich znacznie łatwiejszy i mniej stresujący.

Charakterystyka Rejestru

Rejestr Własności (Księgi Wieczyste) w Hiszpanii jest rejestrem publicznym, zawierającym informacje dotyczące prawa własności i innych praw rzeczowych na nieruchomościach. Wszystkie nieruchomości uporządkowane są w formie ksiąg wieczystych. Funkcjonowanie Rejestru zostało uregulowane w Ustawie Hipotecznej i Regulaminie Hipotek (la Ley Hipotecaría,  el Reglamento Hipotecario).

W Hiszpanii, Rejestr Własności jest organem administracyjnym, działającym poprzez swoje lokalne biura, znajdujące się w tzw. okręgach hipotecznych. W każdym z tych okręgów znajduje się urzędnik odpowiedzialny za prowadzenie tego rejestru (el Registrador).

Rejestr ten oficjalnie podlega Ministerstwu Sprawiedliwości, natomiast wszelkie związane z nim kwestie są kierowane do Dyrekcji Generalnej ds. Rejestru i Notariatu.

Procedura wpisu

Wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek strony zainteresowanej, która winna złożyć odpowiedni dokument w Rejestrze Własności. Następnie dokonywany jest wpis o złożeniu dokumentu w dzienniku, który jest ważny przez 60 dni roboczych.
Zgodnie z ogólną zasadą dokonanie wpisu do rejestru wymaga złożenia dokumentu uwierzytelnionego przez organ publiczny, a takiego uwierzytelnienia mogą dokonywać notariusze, sądy i organy administracyjne.

Jednakże w wyjątkowych sytuacjach możliwe jest wpisanie do rejestru dokumentów prywatnych jak np. wniosku o wpisanie spadku wyłącznego spadkobiercy.

Dokumenty te odnoszą się głównie do nabycia nieruchomości lub praw rzeczowych, takich jak np. hipoteka.
Dokument może zostać złożony na kilka różnych sposobów: elektronicznie, osobiście, pocztą lub faksem (w takim przypadku dokument należy złożyć osobiście w terminie dziesięciu dni roboczych).

Następnie urzędnik rejestrowy, w terminie 15 dni roboczych, dokonuje klasyfikacji dokumentu.

Jeżeli klasyfikacja ta będzie miała wynik pozytywny, wówczas zdecyduje on o dokonaniu wpisu dokumentu do rejestru.

Ostatecznie dokument jest zwracany osobie, która go przedłożyła, wraz z adnotacją, podpisem oraz informacją o jego rozpatrzeniu.

Jeżeli jednak urzędnik zauważy, że dokument jest wadliwy, wówczas nie dokona wpisu, wskazując jednocześnie podstawy prawne i faktyczne swojej decyzji.

O tej decyzji zostaną poinformowani: wnioskodawca; notariusz, który sporządził akt, jak również sąd lub organ administracyjny, który wydał dany dokument.

Po otrzymaniu ww. decyzji (o niedokonaniu wpisu), wnioskodawca ma dwie możliwości: doprowadzić do usunięcia wadliwości dokumentu (o ile jest to możliwe) lub odwołać się od otrzymanej decyzji.

Odwołanie może nastąpić w trzech formach. Pierwsza z nich polega na zwróceniu się do innego urzędnika o dokonanie powtórnej oceny dokumentu i jego klasyfikacji; druga na złożeniu odwołania do Dyrekcji Generalnej ds. Rejestru i Notariatu, które winno być rozpatrzone w terminie do trzech miesięcy. W przypadku braku odpowiedzi, przyjmuje się, że odwołanie nie zostało uwzględnione i wówczas otwarta jest droga do odwołania na drodze sądowej. Trzecią formą zakwestionowania decyzji urzędnika o niedokonaniu wpisu, jest wszczęcie postępowania przed sądem I instancji.

W prawie hiszpańskim, dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie jest obowiązkowe, jednakże wpis taki daje szereg korzyści prawnych, głównie z uwagi na obowiązującą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto ułatwia zbycie nieruchomości i uzyskanie finansowania przy niższych kosztach, niż gdyby takiego wpisu nie dokonano.

Kolejną ważną kwestią dotyczącą wpisu w księdze wieczystej, jaką należy podkreślić jest fakt, że w momencie, gdy wpisy te stają się ostateczne nie tracą one nigdy ważności.

Jawność Rejestru

Księgi wieczyste są jawne, ale nie dla wszystkich. Dostęp do nich mają te osoby, które wykażą swój interes prawny odnośnie danej nieruchomości, a okoliczność ta jest weryfikowana przez urzędnika rejestrującego wpisy w Rejestrze Własności.

Ponadto, uznaje się, że interes prawny posiada każdy organ, pracownik lub urzędnik działający w związku ze sprawowaniem swojego urzędu.
Istnieją dwie formy zapoznania się z informacjami zawartymi w Rejestrze:

• wypis skrócony (la nota simple) – odpis o charakterze czysto informacyjnym, niepociągający za sobą skutków prawnych, o który można wystąpić w formie pisemnej lub elektronicznej (przez internet)
• oraz wypis pełny (certificación) – potwierdzony wypis o pełnej mocy prawnej.

Na końcu należy omówić stawki opłat, które należy uiścić chcąc skorzystać z Rejestru. Stanowią one główne źródło finansowania przedmiotowego Rejestru. Stawki tychże opłat różnią się w zależności od wartości nieruchomości. Należy również pamiętać, że osobom zainteresowanym przysługuje szereg ulg, których wysokość waha się od 75% (w przypadku kredytów hipotecznych) do 55% (w zależności od tego czy nieruchomość spełnia przesłanki określone w ustawie).

Opłacie podlega również dokonanie urzędowego ogłoszenia o dokonanym wpisie.
Wszystkie kwestie związane ze wspomnianymi wyżej opłatami zostały uregulowane w Królewskim Dekrecie 1427/1989, z 17 listopada.

Podsumowując, należy stwierdzić, że pomimo tego, że dokonywanie wpisów w hiszpańskim Rejestrze Własności nie jest obowiązkowe, to odgrywa istotną rolę przy ustalaniu stanu prawnego i wartości nieruchomości, pozwala również uniknąć niebezpieczeństw związanych z transakcją na nieruchomości.