Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to nie tylko inwestycja w jakość życia i zrównoważony rozwój, ale także istotna korzyść podatkowa. W Hiszpanii tego rodzaju prace mogą być objęte obniżoną stawką VAT w wysokości 10%, zamiast standardowych 21%. Poniżej wyjaśniamy warunki, jakie należy spełnić, aby móc skorzystać z tej niższej stawki podatku przy realizacji projektów renowacyjnych.

Co rozumiemy przez renowację mieszkań i budynków?

Ustawa o VAT w Hiszpanii definiuje renowację jako prace, które ze względu na swój charakter i rozmiar mają na celu poprawę strukturalną nieruchomości. Obejmuje to prace dotyczące konstrukcji, elewacji, dachów lub instalacji podstawowych, pod warunkiem, że ich koszt przekracza 50% całkowitego kosztu projektu. Ważne jest, aby odróżnić prace renowacyjne od remontowych, ponieważ tylko pierwsze, spełniające określone wymagania, mogą być objęte obniżoną stawką VAT 10%, podczas gdy drugie zazwyczaj objęte są stawką podstawową 21%.

Wymogi do zastosowania obniżonej stawki VAT 10%

Aby móc skorzystać z obniżonej stawki VAT przy pracach renowacyjnych, należy spełnić określone warunki zgodnie z przepisami podatkowymi:

1. Przeznaczenie nieruchomości: Prace muszą być przeprowadzane w budynku mieszkalnym, takim jak mieszkanie lub blok mieszkalny. Obniżona stawka nie będzie miała zastosowania w przypadku nieruchomości o innym przeznaczeniu, na przykład biur czy lokali usługowych.
2. Koszt prac poprawiających: Prace muszą stanowić co najmniej 50% całkowitego kosztu projektu. Dotyczy to prac konstrukcyjnych, modernizacji instalacji podstawowych (takich jak elektryczność, woda czy gaz), a w niektórych przypadkach również prac mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku.
3. Umowa bezpośrednia z inwestorem: Aby skorzystać z obniżonej stawki, prace muszą być zlecone bezpośrednio przez inwestora lub właściciela nieruchomości. Oznacza to, że to właśnie inwestor musi zlecić wykonanie prac firmie budowlanej, aby spełnić formalne wymagania narzucone przez hiszpański Urząd Skarbowy.

Rodzaje prac mogących skorzystać z obniżonej stawki VAT

Obniżona stawka VAT 10% ma zastosowanie do różnych typów prac renowacyjnych, pod warunkiem spełnienia powyższych wymagań.

Przykłady takich prac to:

• Prace poprawiające efektywność energetyczną: Instalacja systemów izolacji termicznej, wymiana okien na modele energooszczędne czy modernizacja systemów grzewczych mogą kwalifikować się do obniżonej stawki VAT, wspierając w ten sposób zrównoważony rozwój nieruchomości mieszkalnych.
• Prace konstrukcyjne: Naprawy elewacji, dachów czy wzmocnienia konstrukcyjne, takie jak naprawa fundamentów, również mogą korzystać z obniżonej stawki VAT, pod warunkiem że są one niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa i zamieszkania nieruchomości.
• Modernizacja instalacji podstawowych: Prace dotyczące instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych lub gazowych także kwalifikują się do obniżonej stawki VAT, jeśli stanowią część projektu renowacyjnego spełniającego warunki dotyczące kosztów i zakresu prac.

Znaczenie dobrze prowadzonej dokumentacji

Właściciele i inwestorzy, którzy chcą skorzystać z obniżonej stawki VAT 10%, muszą właściwie udokumentować swoje projekty renowacyjne. Obejmuje to sporządzenie jasnych umów z firmami budowlanymi, uzyskanie niezbędnych licencji i pozwoleń oraz przechowywanie wszystkich dowodów i faktur, które potwierdzają, że prace spełniają wymagania prawne.

W przypadku kontroli przez Urząd Skarbowy, posiadanie kompletnej dokumentacji będzie kluczowe dla uzasadnienia zastosowania obniżonej stawki VAT. Jeśli wymagania nie zostaną spełnione, istnieje ryzyko, że administracja zażąda zapłaty VAT według stawki podstawowej 21%, wraz z ewentualnymi odsetkami lub karami.

Podsumowanie

Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to doskonała okazja, aby poprawić jakość życia, zwiększyć wartość nieruchomości, a także skorzystać z zachęt podatkowych, takich jak obniżona stawka VAT 10%. Ważne jest jednak, aby skorzystać z odpowiedniego doradztwa i spełnić wszystkie formalne wymagania, aby uniknąć problemów z administracją w przyszłości.

W naszej kancelarii prawnej pracują specjaliści w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, którzy pomogą zaplanować projekt renowacyjny i zapewnić spełnienie wszystkich wymogów, aby skorzystać z dostępnych korzyści podatkowych. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na indywidualną konsultację.

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych (la renuncia a la exención de IVA) w Hiszpanii jest istotnym narzędziem fiskalnym, które umożliwia przedsiębiorcom i profesjonalistom zastosowanie podatku VAT przy transakcjach, które standardowo są zwolnione z tego podatku zgodnie z obowiązującymi przepisami. Opcja ta jest szczególnie korzystna dla osób, które mogą odliczyć VAT poniesiony w związku z transakcjami, dzięki czemu możliwe jest zachowanie ciągłości odliczeń.

W niniejszym artykule omówimy warunki konieczne do skorzystania z tego mechanizmu oraz jego skutki podatkowe.

1. Transakcje nieruchomościowe zwolnione z VAT w Hiszpanii

Ustawa o VAT nr 37/1992 przewiduje szereg zwolnień dotyczących transakcji nieruchomościowych. Ogólnie rzecz biorąc, obejmują one:

• Dostawy gruntów niezabudowanych, czyli gruntów rolnych lub takich, które nie są przeznaczone pod zabudowę
• Drugie i kolejne przeniesienia własności budynków, co odnosi się do sprzedaży nieruchomości, które były wcześniej wykorzystywane po ich budowie lub renowacji​

Zwolnienia te zostały ujęte w artykule 20 ustawy o VAT, co oznacza, że te transakcje, co do zasady, nie podlegają opodatkowaniu VAT, ale są objęte innymi podatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP).

2. Możliwość zrzeczenia się zwolnienia z VAT

Chociaż wiele transakcji nieruchomościowych jest zwolnionych z VAT, przepisy przewidują możliwość zrzeczenia się tego zwolnienia, jeśli spełnione są określone warunki. Zrzeczenie się zwolnienia jest szczególnie korzystne, gdy nabywca nieruchomości jest przedsiębiorcą lub profesjonalistą, który może odliczyć VAT poniesiony w ramach transakcji. Zrzeczenie się zwolnienia powoduje, że transakcja podlega VAT, co zapobiega zwiększonym obciążeniom podatkowym wynikającym z niemożności odliczenia tego podatku​.

2.1 Warunki zrzeczenia się zwolnienia

Aby zrzeczenie się zwolnienia z VAT było skuteczne, muszą zostać spełnione następujące warunki, zgodnie z art. 20.Dwa ustawy nr 37/1992 oraz jej przepisami wykonawczymi:

1. Nabywca musi być podatnikiem VAT, czyli przedsiębiorcą lub profesjonalistą działającym w ramach swojej działalności gospodarczej
2. Prawo do pełnego odliczenia VAT: Nabywca musi mieć prawo do pełnego odliczenia VAT poniesionego w transakcji. Oznacza to, że jego działalność umożliwia odzyskanie całości podatku
3. Deklaracja na piśmie: Nabywca musi złożyć pisemne oświadczenie, że spełnia oba powyższe warunki
4. Faktyczne powiadomienie: Sprzedający musi poinformować nabywcę o zrzeczeniu się zwolnienia w sposób formalny, przed lub w trakcie dostawy nieruchomości​

Warunki te zapewniają, że zrzeczenie się zwolnienia jest ważne i że obie strony zgadzają się, aby transakcja podlegała VAT.

3. Procedura zrzeczenia się zwolnienia

Zrzeczenie się zwolnienia musi być odpowiednio udokumentowane. Zazwyczaj jest ono zawarte w akcie notarialnym, choć może być również dokonane za pomocą dokumentów prywatnych, pod warunkiem, że zostanie to zgłoszone odpowiednim organom podatkowym. Oświadczenie nabywcy musi być złożone na piśmie, z potwierdzeniem, że jest on podatnikiem VAT i ma prawo do pełnego odliczenia podatku​.

Ważne jest, aby zrzeczenie się zwolnienia było przekazane nabywcy przed dostawą lub w jej trakcie, ponieważ niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nieważnością zrzeczenia oraz problemami podatkowymi dla obu stron.

4. Przykłady transakcji, w których można zrzec się zwolnienia

Przykłady transakcji nieruchomościowych, które mogą skorzystać z zrzeczenia się zwolnienia, obejmują:

• Sprzedaż gruntów rolnych lub niezabudowanych, które z zasady są zwolnione z VAT, ale po zrzeczeniu się tego zwolnienia mogą zostać objęte podatkiem
• Drugie lub kolejne przeniesienie własności budynków, takich jak lokale komercyjne czy magazyny. Transakcje te są zwolnione, ale dzięki zrzeczeniu się zwolnienia mogą podlegać VAT, co umożliwia nabywcy odliczenie tego podatku​

5. Korzyści z zrzeczenia się zwolnienia

Główną korzyścią wynikającą ze zrzeczenia się zwolnienia z VAT jest utrzymanie ciągłości w łańcuchu odliczeń VAT. Oznacza to, że nabywca nieruchomości może odliczyć VAT poniesiony w transakcji, co skutkuje znacznymi oszczędnościami podatkowymi.

Bez zrzeczenia się zwolnienia transakcja podlegałaby ITP, podatkowi, który nie podlega odliczeniu, co zwiększyłoby obciążenie fiskalne transakcji. Natomiast dzięki zrzeczeniu się zwolnienia, nabywca może odzyskać VAT, obniżając tym samym całkowity koszt podatkowy transakcji​.

6. Regularizacja i proporcja VAT

W przypadku, gdy nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, ustawa o VAT przewiduje stosowanie proporcji, czyli częściowego odliczenia podatku w zależności od proporcji transakcji objętych i nieobjętych VAT. Ten sposób obliczania może prowadzić do korekt w odliczeniu VAT, zarówno w bieżącym roku, jak i w latach kolejnych​.

7. Skutki podatkowe i ryzyko

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT może przynieść znaczne korzyści podatkowe, ale wiąże się również z ryzykiem i obowiązkami. Na przykład, jeśli zrzeczenie nie zostanie prawidłowo sformalizowane, lub jeśli nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, Urząd Skarbowy może odrzucić zrzeczenie, co prowadziłoby do rekalifikacji transakcji i ewentualnych sankcji​.

Warto również pamiętać, że choć zrzeczenie się zwolnienia powoduje objęcie transakcji VAT, unika się tym samym zastosowania ITP, co może prowadzić do konfliktów między administracjami autonomicznymi i państwowymi, ponieważ ITP jest zarządzane przez wspólnoty autonomiczne, a VAT jest podatkiem państwowych.

8. Orzecznictwo i doktryna administracyjna

Orzecznictwo i doktryna administracyjna odegrały kluczową rolę w interpretacji zrzeczenia się zwolnienia z VAT. Wiele orzeczeń Sądu Najwyższego (TS) oraz rozstrzygnięć Centralnego Trybunału Gospodarczego i Administracyjnego (TEAC) potwierdziło ważność zrzeczenia się zwolnienia, nawet jeśli nie zostało ono wyraźnie zawarte w akcie notarialnym sprzedaży, pod warunkiem, że spełnione zostały wymogi formalne i przekazano faktyczne powiadomienie​.

Na przykład, Sąd Najwyższy orzekł w wielu wyrokach, że milczące zrzeczenie zwolnienia może być ważne, jeśli można udowodnić, że obie strony wiedziały i zgodziły się na objęcie transakcji VAT, nawet bez wyraźnej wzmianki o zrzeczeniu się zwolnienia w akcie.

9. Wnioski

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych to narzędzie fiskalne, które pozwala przedsiębiorcom i profesjonalistom optymalizować swoje operacje na rynku nieruchomości, jednocześnie utrzymując ciągłość odliczenia podatku. Aby jednak w pełni skorzystać z korzyści, jakie oferuje, kluczowe jest spełnienie przez obie strony – zarówno sprzedającego, jak i kupującego – formalnych i dokumentacyjnych wymogów określonych w przepisach.

Podsumowując, zrzeczenie się zwolnienia może przynieść znaczące oszczędności podatkowe, ale musi być stosowane ostrożnie i zawsze pod nadzorem ekspertów w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, ponieważ każdy błąd w jego formalizacji może prowadzić do sankcji i dodatkowych kosztów.

Krajowa Informacja Skarbowa wydała ważną interpretację, która może ucieszyć osoby planujące zakup nieruchomości za granicą, w szczególności w Hiszpanii. Okazuje się, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce mogą zostać zainwestowane w innym kraju Unii Europejskiej, co pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego w Polsce. Oznacza to, że nawet osoby posiadające kilka mieszkań mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile spełnią pewne warunki.

Zwolnienie z PIT na zakup mieszkania w Hiszpanii

Interpretacja wydana przez KIS dotyczy kobiety, która posiada pięć mieszkań w Polsce. Planuje sprzedaż jednego z nich i przeznaczenie uzyskanych środków na zakup mieszkania w Hiszpanii, gdzie zamierza spędzać 4-5 miesięcy w roku. Ważnym elementem w tej sprawie jest to, że nieruchomość w Hiszpanii nie będzie wykorzystywana komercyjnie – nie będzie wynajmowana ani służyła celom inwestycyjnym. Właścicielka chce korzystać z niej na własne potrzeby mieszkaniowe.

Zgodnie z interpretacją KIS z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS), kobieta może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, unikając zapłaty 19% podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w Polsce, pod warunkiem że całość uzyskanych środków przeznaczy na zakup nieruchomości w Hiszpanii. To oznacza, że lokal kupiony za granicą może być traktowany jako „własne cele mieszkaniowe”, co jest kluczowym warunkiem do skorzystania z ulgi.

Własne cele mieszkaniowe – brak ograniczeń co do liczby nieruchomości

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji wyraźnie zaznaczył, że ustawa o PIT nie ogranicza liczby posiadanych nieruchomości, które można mieć, aby skorzystać ze zwolnienia z podatku. Kluczowym warunkiem jest jednak to, że nieruchomość nabyta ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości musi służyć zaspokajaniu „własnych potrzeb mieszkaniowych” podatnika.

Oznacza to, że nawet posiadanie kilku mieszkań nie wyklucza możliwości skorzystania z ulgi, o ile nowo nabyty lokal faktycznie będzie wykorzystywany przez właściciela do celów mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych. W omawianej sprawie kobieta potwierdziła, że zakup nieruchomości w Hiszpanii ma na celu poprawę jej komfortu życia, zwłaszcza ze względów zdrowotnych, ponieważ źle znosi polskie zimy.

Niejednolita interpretacja przepisów

Choć interpretacja wydana przez KIS jest korzystna, eksperci wskazują, że sposób rozumienia pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” może być różny w zależności od konkretnego przypadku. Na przykład, dyrektor KIS podkreślił, że prowadzenie działalności inwestycyjnej, takiej jak wynajem mieszkań, wyklucza możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Jednak w innej interpretacji z 2023 roku KIS stwierdził, że czasowe wynajmowanie lokalu nie wyklucza skorzystania z ulgi, o ile pierwotnym celem nabycia nieruchomości było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ta niejednolitość w interpretacjach sugeruje, że w sytuacjach spornych warto zwrócić się o indywidualną interpretację podatkową, która może ochronić podatnika przed ewentualnymi konsekwencjami ze strony fiskusa.

Podsumowanie

Nowa interpretacja podatkowa KIS to dobra wiadomość dla osób, które chcą zainwestować w nieruchomości w Hiszpanii. Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej na zakup mieszkania w innym kraju UE pozwala na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w Polsce, co stanowi duże ułatwienie dla nabywców. Jednakże, ze względu na różnorodność interpretacji przepisów, warto upewnić się, że konkretna transakcja spełnia wymogi do skorzystania z ulgi, a w razie wątpliwości – zwrócić się o własną interpretację podatkową.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania szczegółowych informacji na temat swojej sytuacji podatkowej, zalecamy skonsultowanie się z doradcą podatkowym.

Podatek od przeniesienia własności (ITP) to główny podatek, z którym musisz się zmierzyć podczas zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Z tego względu ważne jest, abyś znał stawkę podatku, która znajdzie zastosowanie w Twoim przypadku, ponieważ zależy ona od regionu autonomicznego, w którym znajduje się nieruchomość. Każdy region stosuje inny procent od wartości katastralnej nieruchomości. Aby rozwiać wątpliwości, przedstawiamy szczegółowe informacje na temat ITP w różnych regionach Hiszpanii w 2024 roku.

Co to jest podatek od przeniesienia majątku (ITP)?

Podatek od przeniesienia majątku obciąża wszelkie odpłatne przeniesienia własności, dotyczące zarówno ruchomości, jak i nieruchomości, które stanowią majątek osób fizycznych lub prawnych. Dotyczy to również ustanawiania praw rzeczowych, udzielania pożyczek, gwarancji, najmu, emerytur oraz koncesji administracyjnych.

W kontekście nieruchomości, podatek ten obejmuje transakcje dotyczące zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, jednak nie dotyczy operacji przeprowadzanych przez przedsiębiorców w ramach ich działalności zawodowej.

Jak opłacić podatek ITP?

Masz 30 dni roboczych na uregulowanie podatku ITP od momentu podpisania umowy sprzedaży. W zależności od regionu autonomicznego, prezentacja deklaracji podatkowej może wymagać procedur online lub stacjonarnych. Najlepiej jest skonsultować się z odpowiednim organem podatkowym w swoim regionie z odpowiednim wyprzedzeniem, aby dowiedzieć się, jakie dokumenty są wymagane i jak należy złożyć deklarację. Jeśli nie chcesz samemu załatwiać tych czasochłonnych czynności, możesz poprosić o wsparcie polskojęzycznego adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii.

Ile wynosi podatek ITP w 2024 roku?

Wiedza o tym, jak obliczyć ITP, jest kluczowa, aby zrozumieć, jaki będzie faktyczny koszt zakupu nieruchomości. Oprócz ceny uzgodnionej z sprzedawcą, to właśnie ITP będzie największym dodatkowym wydatkiem, a w przypadku nabywania nieruchomości z rynku pierwotnego – VAT (na Wyspach Kanaryjskich – IGIC).

ITP jest podatkiem regionalnym, co oznacza, że każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki. Mimo że istnieje ogólnokrajowe ramy prawne, większość regionów korzysta z prawa do ustalania własnych stawek w ramach ITP. Stawka podatku ustalana jest na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. W zależności od regionu, istnieją także ulgi podatkowe, na przykład dla młodych osób czy przy zakupie mieszkań socjalnych.

Stawki ITP w poszczególnych regionach autonomicznych w 2024 roku

Poniżej przedstawiamy ogólne stawki ITP obowiązujące w różnych regionach autonomicznych w 2024 roku. Pamiętaj jednak, że mogą istnieć wyjątki oraz stawki ulgowe, z których możesz skorzystać:

W przypadku regionów takich jak Madryt i Nawarra, obowiązuje podstawowa stawka 6%. Inne regiony, takie jak Murcja, Kantabria czy Kastylia-La Mancha, mają wyższe stawki, sięgające 9-10%. W Katalonii i Walencji podatek wynosi od 10 do 11%, natomiast na Balearach dochodzi do 13%.

Przykłady regionalnych stawek ITP:

• Andaluzja: Podstawowa stawka ITP wynosi 7%, ale może być obniżona do 6% w przypadku nieruchomości o wartości poniżej 150.000 euro lub do 3,5%, jeśli transakcja służy promowaniu polityki mieszkaniowej.
• Katalonia: W Katalonii podatek wynosi 10% dla nieruchomości o wartości do 1.000.000 euro i 11% dla droższych nieruchomości. W przypadku mieszkań socjalnych stawka wynosi 7%, a dla osób poniżej 32 roku życia lub osób z niepełnosprawnością – 5%.

Jak oblicza się ITP-AJD?

Podstawa opodatkowania od ITP-AJD zależy od rodzaju transakcji, która podlega opodatkowaniu. Zazwyczaj, jest ona określana na podstawie wyższej wartości między: ceną zapłaconą a wartością referencyjną w dniu powstania obowiązku podatkowego.

Wartość referencyjna to kwota ustalana corocznie przez Dyrekcję Generalną Katastru (Dirección General del Catastro), oparta na cenach sprzedaży nieruchomości, które są zawierane u notariusza lub rejestrowane w Księgach Wieczystych. Wartość ta uwzględnia dane katastralne każdej nieruchomości i w żadnym przypadku nie może przekraczać wartości rynkowej. Należy również pamiętać, że często mogą występować błędy w danych katastralnych, a ich korekta może skutkować znacznymi oszczędnościami w płaceniu tego i innych podatków.

Warto zaznaczyć, że przepisy prawa nie przewidują możliwości odwołania się od wartości referencyjnej jako ogólnej zasady, chyba że nastąpi wniosek o korektę błędów katastralnych. Niemniej jednak, w przypadku, gdy dokonano naliczenia podatku lub samemu rozliczano podatek, opierając się na tej wartości referencyjnej, jej wysokość można zakwestionować poprzez odwołanie od decyzji podatkowej lub korektę złożonej samodzielnie deklaracji.

Jak oblicza się podatek od przeniesienia majątku, jeśli nie ma wartości referencyjnej?

Nie wszystkie nieruchomości mają przypisaną wartość referencyjną. W związku z tym, gdy taka wartość nie istnieje lub nie może być potwierdzona przez Dyrekcję Generalną Katastru, podstawą opodatkowania będzie wyższa wartość spośród następujących: zadeklarowana wartość, uzgodniona cena lub wartość rynkowa.

W takich przypadkach, podatnik zazwyczaj deklaruje wartość zadeklarowaną, jednak musi ona odpowiadać wartości rynkowej. Administracja podatkowa ma prawo wszcząć procedurę weryfikacji wartości, aby upewnić się, że zadeklarowana wartość rzeczywiście odpowiada wartości rynkowej.

Na czym polega procedura weryfikacji wartości w przypadku podatku od przeniesienia majątku (ITP-AJD)?

Zobowiązany podatnik samemu wskazuje w deklaracji wartość majątku lub praw w celu ustalenia podstawy opodatkowania, na podstawie której obliczany jest podatek. Takie deklaracje mogą być przedmiotem procedury weryfikacji wartości przeprowadzanej przez administrację.

Często zdarza się, że występują błędy w przebiegu tej procedury, a wartości nie są odpowiednio uzasadnione lub nie odpowiadają rzeczywistości. Są to specyficzne kwestie, które wymagają analizy i znajomości przepisów zarówno z perspektywy technicznej, jak i podatkowej. W tego typu sprawach najlepiej zwrócić się do prawnika, który specjalizuje się w hiszpańskim prawie podatkowym.