Skip to main content
language
mar 21
Love0
windykacja naleznosci w hiszpanii

Windykacja należności w Hiszpanii

By Prawo windykacyjne

Posiadając wieloletnie doświadczenie w obsłudze podmiotów gospodarczych wiemy jak ważna jest płynność finansowa, którą zapewnie sprawne prowadzenie windykacji należności.

W ramach naszych usług windykacyjnych oferujemy klientom pełen wachlarz wsparcia, począwszy od badania wypłacalności dłużnika, poprzez prowadzenie postępowań o zapłatę, aż po przymusowe wykonanie wyroku i reprezentację w postępowaniu egzekucyjnym.

Kancelaria posiada rozległe doświadczenie w windykacji należności w Hiszpanii, przez co postępowania prowadzone są w sposób sprawny i skuteczny.

Wśród podstawowych usług należy wymienić:

  • Wezwanie do zapłaty (burofax)
  • Negocjacje z dłużnikami 
  • Ugody sądowe, pozasądowe
  • Sądowa windykacja należności
  • Uzyskiwanie, zaskarżanie nakazów zapłaty 
  • Wykonywanie, uznawanie polskich wyroków w Hiszpanii
  • Wykonywanie zagranicznych wyroków w Hiszpanii

Jeśli mają Państwo pytania związane z windykacją należności w Hiszpanii, Zapraszamy do kontaktu

Hiszpański klient nie płaci – procedura postępowania

Nie zawsze udaje się ustrzec przed współpracą z nierzetelnymi kontrahentami i niekiedy zdarza się, że współpracująca z nami firma zalega z płatnościami. Opóźnienie w płatnościach wsród hiszpańskich firm jest bardzo często spotykane. Jednak warto pamiętać, że prawidłowo sporządzona umowa wraz z właściwymi zabezpieczeniami jej wykonania, takimi jak chociażby zadatek, i skrupulatna ocena ryzyka jeszcze przed nawiązaniem relacji handlowych mogą pomóc uniknąć nieprzyjemności związanych z takimi sytuacjami.

Co do zasady, na proces windykacji wierzytelności w Hiszpanii składają się następujące etapy:

  1. Postępowanie przedsądowe
  2. Postępowanie sądowe

Postępowanie przedsądowe

Postępowanie przedsądowe to nic innego, jak próba porozumienia się z kontrahentem. W praktyce zawsze poprzedza postępowanie sądowe i często jest wystarczające, aby bez wdawania się w spór sądowy wyegzekwować zapłatę dochodzonej kwoty. Co do zasady postępowanie to polega na zwróceniu się do dłużnika i wezwaniu go do zapłaty zadłużenia w określnym terminie, za pośrednictwem oficjalnego pisma (burofax), w ślad za którym może nastąpić również kontakt telefoniczny lub e-mailowy.

Postępowanie przedsądowe jest korzystne zarówno dla wierzyciela, jak i dla dłużnika, ponieważ koszty takiego postępowania są znacznie mniejsze niż w przypadku procedury sądowej.

Jak wygląda postępowanie przedsądowe w Hiszpanii krok po kroku

Rodzaj podejmowanych w postępowaniu przedsądowym czynności może się nieco różnić w zależności od konkretnej sprawy. Te działania może podjąć zarówno adwokat, jak i bezpośrednio przedsiębiorca, który jest wierzycielem.

Burofax – wezwanie do zapłaty

Pierwszym krokiem jaki należy podjąć jest próba skontaktowania się z dłużnikiem i wyjaśnienia przyczyn braku uregulowania płatności w terminie.

Jeśli wspomniana próba nie skutkuje odzewem ze strony kontrahenta, wówczas należy wystosować pismo burofaxem, czyli rodzajem przesyłki, która uwierzytelnia treść wysłanego dokumentu i jest opatrzona certyfikatem cyfrowym. Wspomniane pismo powinno zawierać wszystkie istotne dane dotyczące zobowiązania (m.in. kwotę, jaką dłużnik powinien uiścić oraz termin na dokonanie płatności), pisemne wezwanie do zapłaty (hiszp. requerimiento de pago), a także informację, że w przypadku braku odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, sprawa zostanie skierowana do sądu.

Pozasądowa umowa polubowna

Innym sposobem zawarcia porozumienia jest podpisanie pozasądowej umowy polubownej, w której strony ustalą warunki i termin uregulowania płatności. Warto jednak pamiętać, że umowa ta nie stanowi tytułu wykonawczego, w związku z czym w razie niewykonania zobowiązania przez dłużnika konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową.

Notarialna umowa pozasądowa

Ponadto istnieje również możliwość zawarcia notarialnej umowy pozasądowej. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego i podlega egzekucji sądowej, dzięki czemu jest to dużo bezpieczniejsza forma dla wierzyciela, a także szybszy sposób na dochodzenie roszczeń w przypadku, gdyby dłużnik przestał realizować warunki spłaty zadłużenia w przyszłości. Dłużnik we wspomnianej umowie uznaje dług (hiszp. reconocimiento de la deuda), ponadto należy w niej zawrzeć sposób spłaty zadłużenia (zarówno termin, jak i sposób płatności).

Podjęcie próby polubownego dochodzenia roszczeń jest rozwiązaniem korzystnym, jednakże w sytuacji, gdy wspomniane działania nie przynoszą oczekiwanego rezultatu, należy skierować sprawę do sądu w celu wyegzekwowania płatności. Warto pamiętać, że szybka reakcja i skierowanie sprawy do sądu zwiększy szanse na odzyskanie wierzytelności.

Jeśli chodzi o międzynarodowe egzekucje należności, to hiszpańscy przedsiębiorcy najczęściej reagują dopiero na wezwanie przesłane przez hiszpańskiego prawnika, gdyż widzą wtedy determinację wierzyciela w dążeniu do odzyskaniu długu. Hiszpańscy dłużnicy, w celu nie generowania dalszych kosztów, które będą wiązały się z prowadzeniem sprawy sądowej i egzekucyjnej, często płacą zadłużenie po otrzymaniu wezwania do zapłaty podpisanego przez hiszpańskiego adwokata.

Postępowanie sądowe w Hiszpanii

Gdy polubowne sposoby windykacji nie przynoszą skutku i dłużnik nie reaguje na wezwania do zapłaty, sprawę należy skierować do sądu celem sądowego dochodzenia roszczeń.

Postępowanie sądowe w Hiszpanii może przybierać różne formy w zależności od rodzaju oraz wysokości dochodzonego roszczenia.

Postępowanie nakazowe (hiszp. proceso monitorio)

Postępowanie nakazowe to szczególna, uproszczona procedura, która ma na celu szybkie rozwiązanie konfliktu i przyznanie wierzycielowi tytułu wykonawczego w przypadku, gdy pozwany nie wnosi sprzeciwu. Zaletą tego rodzaju postępowania jest oszczędność czasu, ale także brak konieczności interwencji profesjonalnego pełnomocnika, w przypadku dochodzenia niewysokich kwot. W ramach tego postępowania można dochodzić należności pieniężnych o dowolnej wysokości, o ile istnienie długu można stwierdzić przedkładając stosowne dokumenty (faktury, rachunki, umowy).

Postępowanie werbalne (hiszp. juicio verbal)

Juicio verbal to procedura uproszczona, w której wierzyciel może dochodzić roszczeń w przypadkach określonych w hiszpańskim kodeksie postępowania cywilnego, o ile kwota główna nie przekracza 6000 euro. Postępowanie to charakteryzuje się zwięzłością. Pozew kierowany jest do właściwego sądu, który może dopuścić dowód z przesłuchania stron na rozprawie, a następnie wydaje pisemne orzeczenie.

Postępowanie zwyczajne (hiszp. juicio ordinario)

Natomiast w przypadku dochodzenia roszczeń w wysokości powyżej 6000 euro zastosowanie ma juicio ordinario, czyli standardowa procedura cywilna, która trwa zazwyczaj od jednego roku do dwóch lat. To postępowanie cechuje większa zawiłość, zwykle dochodzi do przesłuchania wstępnego celem ustalenia dowodów oraz przesłuchanie ewentualnych świadków.

Postępowanie wekslowe (hiszp. juicio cambiario)

Jest to szczególne postępowanie, mające zastosowanie do dochodzenia roszczeń, których podstawą jest wystawiony zgodnie z przepisami Prawa wekslowego (hiszp. Ley Cambiaria y del Cheque) czek lub weksel.

Warto pamiętać, że wstąpienie na drogę sądową wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych wydatków na poczet opłat sądowych, honorariów adwokata oraz pełnomocnika procesowego (hiszp. procurador), dlatego zachęcamy Państwa do polubownego rozwiązywania sporów, a dopiero w ostateczności do skierowania sprawy do sądu. Mimo to nie należy zwlekać z oddaniem sprawy do windykacji, dlatego w przypadku jakichkolwiek problemów z płatnościami należności zachęcamy Państwa do skontaktowania się z hiszpańskim adwokatem, który doradzi jakie czynności należy podjąć oraz jaką procedurę zastosować, aby jak najszybciej odzyskać dochodzoną kwotę.

Twoi kontrachęci spóźniają się z płatnościami?

Skontaktuj się z nami:

Negocjacje

📞(+48) 607 076 203

📞(+34) 644 980 290

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Co to jest windykacja?

Windykacja polega na dochodzeniu swoich praw do rzeczy lub zapłaty należności w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. Proces windykacji obejmuje czynności dotyczące negocjacji z dłużnikiem, uzyskania nakazu zapłaty i wreszcie postępowanie egzekucyjne. Co do zasady wyróżnia się dwa rodzaje windykacji – windykację polubowną i windykację przymusową (sądową).

Od czego zależy skuteczność windykacji w Hiszpanii?

Pierwszym krokiem do skutecznej windykacji jest czynność, która tak naprawdę podejmowana jest na długo przed dowiedzeniem się o nieuczciwych praktykach kontrahenta, a mianowicie zabezpieczenie ewentualnych roszczeń poprzez umieszczenie w umowie odpowiednich klauzul na wypadek nieterminowego uregulowania płatności czy procedur, które będą miały zastosowanie w przypadku powstania zaległości.

Warto również pamiętać o odpowiednim dokumentowaniu wszelkich należności tak, aby na etapie ewentualnej egzekucji nie było wątpliwości, co do istnienia podstawy roszczenia. Takimi potwierdzeniami mogą być rachunki, faktury, a także umowy i korespondencja pisemna z dłużnikiem.
Skuteczna windykacja w Hiszpanii jest możliwa, o ile wierzyciel odpowiednio szybko podejmie kroki mające na celu dochodzenie należności. Przedsiębiorca nie powinien dopuścić do nagromadzenia zadłużenia, ponieważ im dłużej trwa zwłoka tym trudniej będzie wyegzekwować pieniądze od dłużnika.

Na czym polega windykacja polubowna?

Windykacja polubowna to nic innego jak dochodzenie roszczeń na etapie przedsądowym, któremu poświęciliśmy I część naszego artykułu (link). Polega głównie na prowadzeniu negocjacji z dłużnikiem w celu nakłonienia go do dobrowolnej zapłaty należności i skierowana jest na współpracę z dłużnikiem.
Takie polubowne rozwiązanie sporu jest korzystne dla obu stron, ponieważ nie generuje dodatkowych kosztów związanych czy to z wytoczeniem powództwa czy też na etapie zapłaty wymagalnej należności.

Czas trwania windykacji polubownej zależy od stron, ponieważ trwa od momentu powstania zadłużenia do czasu zaspokojenia wierzytelności lub skierowania sprawy do sądu.

mar 21
Love0
spolka w hiszpanii prawo handlowe

Spółka w Hiszpanii

By Prawo spółek

Założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od rodzaju i złożoności procesu. Ogólnie rzecz biorąc, proces ten może trwać od 3 tygodni do 9 tygodni.

Etapy zakładania spółki w Hiszpanii obejmują:

  • Uzyskanie numeru NIE (dla udziałowców i członków zarządu),
  • weryfikację dostępności nazwy firmy,
  • podpisanie aktu założycielskiego przed notariuszem,
  • zarejestrowanie spółki w hiszpańskim urzędzie skarbowym,
  • uzyskanie numeru VAT,
  • uzyskanie wszelkich niezbędnych zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej,
  • rejestrację pracowników w systemie ubezpieczeń społecznych
  • otwarcie rachunku bankowego.

Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.

Korzyści z prowadzenia spółki w Hiszpanii

  1. Niskie koszty prowadzenia biznesu: Hiszpania oferuje konkurencyjne stawki podatkowe oraz niskie koszty operacyjne w porównaniu do innych krajów europejskich. To pozwala przedsiębiorcom na oszczędności i większą rentowność
  2. Dostęp do jednolitego rynku europejskiego: Hiszpania jest członkiem Unii Europejskiej, co oznacza, że przedsiębiorcy mają dostęp do ogromnego rynku 448,4 mln konsumentów. To otwiera nowe możliwości sprzedaży i rozwoju biznesu.
  3. Atrakcyjna lokalizacja i styl życia: Hiszpania jest znana z pięknych plaż, łagodnego klimatu i relaksującego stylu życia. To przyciąga zarówno turystów, jak i biznesmenów, którzy cenią sobie wysoką jakość życia.
  4. Wsparcie dla przedsiębiorców: Hiszpania oferuje wiele instrumentów wsparcia dla tworzenia miejsc pracy i rozwoju innowacyjności. Wiele branż może również skorzystać z ulg podatkowych i innych zachęt dla przedsiębiorców.
  5. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (SL): Ta forma biznesowa jest popularna w Hiszpanii, zwłaszcza wśród małych i średnich przedsiębiorstw. Tworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest stosunkowo łatwe i wymaga niewielkiego kapitału początkowego.
  6. Prosta procedura rejestracji spółki: Hiszpańskie prawo umożliwia zakładanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez jednego partnera, bez konieczności posiadania partnera biznesowego. Osoby fizyczne i prawne mogą założyć spółkę w Hiszpanii.
  7. Równouprawnienie dla polskich przedsiębiorców: Polska jest również członkiem Unii Europejskiej, co oznacza, że polscy przedsiębiorcy mają takie same prawa i możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w Hiszpanii jak lokalni przedsiębiorcy.

Prowadzenie spółki w Hiszpanii może być atrakcyjną opcją dla przedsiębiorców, którzy szukają korzyści finansowych, dostępu do większego rynku i przyjaznej atmosfery biznesowej. Hiszpania oferuje wiele możliwości rozwoju i innowacji, a także bogatą kulturę i styl życia, które przyciągają zarówno klientów, jak i pracowników.

Kto może założyć spółkę w Hiszpanii?

Wspólnikami hiszpańskiej spółki mogą być zarówno obywatele hiszpańscy, jak i obcokrajowcy posiadający NIE, niezależnie od tego, czy mają status rezydenta w Hiszpanii czy nie. Dużym plusem jest możliwość założenia takiej spółki wyłącznie przez obcokrajowców, bez wymogu, aby chociaż jeden z właścicieli był obywatelem hiszpańskim. Dzięki temu unikamy sztucznych struktur, w których jednemu ze wspólników powierza się niewielki procent w kapitale zakładowym, pozbawiając go wszelkich uprawnień i przywilejów w spółce. Wspólnikami mogą być także osoby prawne, zarówno krajowe, jak i zagraniczne.

Podatki w hiszpańskiej spółce

Spółki w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre las sociedades). Ogólnie obowiązująca stawka podatku dla dużych firm wynosi 30%, natomiast dla małych i średnich przedsiębiorstw wynosi 25%. Warto zaznaczyć, że ta stawka 25% dotyczy również zagranicznych przedsiębiorstw. Jednak stawka podatku od spółek może się różnić w zależności od regionu, dlatego warto rozważyć, w którym miejscu zakładanie spółki będzie najbardziej opłacalne.

Na przykład, w regionie Nawarry stawka podatku wynosi 28% dla dużych firm i 23% dla małych i średnich przedsiębiorstw, a dla tzw. mikroprzedsiębiorców wprowadzono stawkę 19%. Natomiast na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje specjalny reżim podatkowy, który zakłada stawkę podatku wynoszącą 4%.

Należy jednak pamiętać, że dla nowo utworzonych spółek obowiązuje obniżona stawka podatku w wysokości 15%, która obowiązuje przez okres 2 lat (chyba że spółka podlega opodatkowaniu według niższej stawki). Obniżona stawka 15% dotyczy tylko nowo utworzonych podmiotów prowadzących działalność w Hiszpanii, które wcześniej nie były prowadzone przez inne osoby lub powiązane podmioty. Ponadto, ta działalność nie powinna być prowadzona w roku poprzedzającym utworzenie spółki przez osobę fizyczną posiadającą udział w kapitale.

Przedsiębiorstwa, których roczny obrót nie przekracza 1.000.000€, są zwolnione z lokalnego podatku od działalności gospodarczej (IAE – Impuesto sobre Actividades Económicas).

Hiszpania ma także korzystne przepisy dotyczące spółek holdingowych, które umożliwiają zastosowanie zwolnień podatkowych od dochodu oraz redukcji nawet do 99% w przypadku podatku od spadków i darowizn (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Koszty założenia spółki w Hiszpanii

  • Minimalny kapitał początkowy: Aby założyć spółkę SL w Hiszpanii, konieczne jest posiadanie minimalnego kapitału w wysokości 3000 €. Spółka może mieć więcej niż jednego wspólnika, a kapitał może być podzielony na udziały.
  • Opłaty notarialne: Aby założyć spółkę w Hiszpanii, konieczne jest sporządzenie umowy spółki w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne mogą się różnić w zależności od notariusza i stopnia skomplikowania umowy.
  • Opłaty rejestracyjne: Po podpisaniu umowy spółki, konieczne jest zarejestrowanie jej w rejestrze handlowym. Opłaty rejestracyjne również mogą się różnić w zależności od regionu i stopnia skomplikowania procesu rejestracji.
  • Koszty specjalistycznej analizy: Zalecamy przeprowadzenie specjalistycznej analizy, aby ustalić pełen zakres obowiązków podatkowych dla spółki, ze względu na złożoność hiszpańskiego systemu podatkowego.
  • Dodatkowe wydatki: Oprócz opłat za rejestrację firmy w Hiszpanii, możemy również ponieść koszty związane z otwarciem konta bankowego, przetłumaczeniem dokumentów, usługami doradczymi itp. Wysokość tych kosztów zależy od naszych indywidualnych potrzeb i preferencji.

Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.

Rodzaje spółek w Hiszpanii

Możliwości prowadzenia firmy w Hiszpanii są różnorodne, ale jednocześnie bardzo podobne do polskich, dlatego każdy przedsiębiorca znajdzie odpowiednią formę działalności, która odpowiada jego potrzebom. W Hiszpanii przedsiębiorcy mają do wyboru jedną z poniższych form organizacyjno-prawnych:

  1. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad Limitada – S.L.),
  2. Oddział firmy (Sucursal),
  3. Spółka akcyjna (Sociedad Anónima – S.A.)
  4. Spółka jawna (Sociedad Colectiva),
  5. Spółka komandytowa (Sociedad Comanditaria)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii (Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL lub SL)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, czyli Sociedad de Responsabilidad Limitada, to kolejny rodzaj hiszpańskiej spółki kapitałowej. Podobnie jak Sociedad Anónima, Sociedad de Responsabilidad Limitada jest samodzielnym podmiotem prawnym, a udziałowcy nie ponoszą odpowiedzialności za długi zaciągnięte przez spółkę. Wszystkie spółki muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades). Jednak minimalna wymagana inwestycja w Sociedad de Responsabilidad Limitada jest znacznie mniejsza niż w przypadku Sociedad Anónima. Istnieją również różne wymogi dotyczące sprawozdawczości dla każdego rodzaju spółki. Ponadto akcje spółki Sociedad de Responsabilidad Limitada nie mogą być przedmiotem obrotu na giełdzie.

Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii?

Aby założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, musisz sporządzić i poświadczyć akt założycielski oraz posiadać minimalną dostępną inwestycję w wysokości 3000 EUR. Będziesz także musiał zarejestrować się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożyć wniosek o CIF (Código de Identificación Fiscal, Numer Identyfikacji Podatkowej), zarejestrować się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrować się w Ubezpieczeniu Społecznym (Seguridad Social) dla Ciebie i Twoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnić, a także wypełnić inne obowiązki. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z doradcą prawnym.

Kto może założyć spółkę w Hiszpanii?

Wspólnikami hiszpańskiej spółki mogą być zarówno obywatele hiszpańscy, jak i obcokrajowcy posiadający NIE, niezależnie od tego, czy mają status rezydenta w Hiszpanii czy nie. Dużym plusem jest możliwość założenia takiej spółki wyłącznie przez obcokrajowców, bez wymogu, aby chociaż jeden z właścicieli był obywatelem hiszpańskim. Dzięki temu unikamy sztucznych struktur, w których jednemu ze wspólników powierza się niewielki procent w kapitale zakładowym, pozbawiając go wszelkich uprawnień i przywilejów w spółce. Wspólnikami mogą być także osoby prawne, zarówno krajowe, jak i zagraniczne.

Podatki w hiszpańskiej spółce

Spółki w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre las sociedades). Ogólnie obowiązująca stawka podatku dla dużych firm wynosi 30%, natomiast dla małych i średnich przedsiębiorstw wynosi 25%. Warto zaznaczyć, że ta stawka 25% dotyczy również zagranicznych przedsiębiorstw. Jednak stawka podatku od spółek może się różnić w zależności od regionu, dlatego warto rozważyć, w którym miejscu zakładanie spółki będzie najbardziej opłacalne.

Na przykład, w regionie Nawarry stawka podatku wynosi 28% dla dużych firm i 23% dla małych i średnich przedsiębiorstw, a dla tzw. mikroprzedsiębiorców wprowadzono stawkę 19%. Natomiast na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje specjalny reżim podatkowy, który zakłada stawkę podatku wynoszącą 4%.

Należy jednak pamiętać, że dla nowo utworzonych spółek obowiązuje obniżona stawka podatku w wysokości 15%, która obowiązuje przez okres 2 lat (chyba że spółka podlega opodatkowaniu według niższej stawki). Obniżona stawka 15% dotyczy tylko nowo utworzonych podmiotów prowadzących działalność w Hiszpanii, które wcześniej nie były prowadzone przez inne osoby lub powiązane podmioty. Ponadto, ta działalność nie powinna być prowadzona w roku poprzedzającym utworzenie spółki przez osobę fizyczną posiadającą udział w kapitale.

Przedsiębiorstwa, których roczny obrót nie przekracza 1.000.000€, są zwolnione z lokalnego podatku od działalności gospodarczej (IAE – Impuesto sobre Actividades Económicas).

Hiszpania ma także korzystne przepisy dotyczące spółek holdingowych, które umożliwiają zastosowanie zwolnień podatkowych od dochodu oraz redukcji nawet do 99% w przypadku podatku od spadków i darowizn (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Koszty założenia spółki w Hiszpanii

  • Minimalny kapitał początkowy: Aby założyć spółkę SL w Hiszpanii, konieczne jest posiadanie minimalnego kapitału w wysokości 3000 €. Spółka może mieć więcej niż jednego wspólnika, a kapitał może być podzielony na udziały.
  • Opłaty notarialne: Aby założyć spółkę w Hiszpanii, konieczne jest sporządzenie umowy spółki w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne mogą się różnić w zależności od notariusza i stopnia skomplikowania umowy.
  • Opłaty rejestracyjne: Po podpisaniu umowy spółki, konieczne jest zarejestrowanie jej w rejestrze handlowym. Opłaty rejestracyjne również mogą się różnić w zależności od regionu i stopnia skomplikowania procesu rejestracji.
  • Koszty specjalistycznej analizy: Zalecamy przeprowadzenie specjalistycznej analizy, aby ustalić pełen zakres obowiązków podatkowych dla spółki, ze względu na złożoność hiszpańskiego systemu podatkowego.
  • Dodatkowe wydatki: Oprócz opłat za rejestrację firmy w Hiszpanii, możemy również ponieść koszty związane z otwarciem konta bankowego, przetłumaczeniem dokumentów, usługami doradczymi itp. Wysokość tych kosztów zależy od naszych indywidualnych potrzeb i preferencji.

Koszt założenia spółki w Hiszpanii może się różnić w zależności od jej rodzaju i zakresu usług z jakich skorzystamy przy jej zakładaniu. Jeśli założymy spółkę z minimalnym kapitałem zakładowym, czyli 3000 EUR, dodamy do tego taksy notarialne, wynagrodzenie adwokata i opłaty rejestrowe, to koszt założenia spółki wyniesie od 5500 EUR do 9000 EUR.

Rodzaje spółek w Hiszpanii

Możliwości prowadzenia firmy w Hiszpanii są różnorodne, ale jednocześnie bardzo podobne do polskich, dlatego każdy przedsiębiorca znajdzie odpowiednią formę działalności, która odpowiada jego potrzebom. W Hiszpanii przedsiębiorcy mają do wyboru jedną z poniższych form organizacyjno-prawnych:

  1. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad Limitada – S.L.),
  2. Oddział firmy (Sucursal),
  3. Spółka akcyjna (Sociedad Anónima – S.A.)
  4. Spółka jawna (Sociedad Colectiva),
  5. Spółka komandytowa (Sociedad Comanditaria)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii (Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL lub SL)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, czyli Sociedad de Responsabilidad Limitada, to kolejny rodzaj hiszpańskiej spółki kapitałowej. Podobnie jak Sociedad Anónima, Sociedad de Responsabilidad Limitada jest samodzielnym podmiotem prawnym, a udziałowcy nie ponoszą odpowiedzialności za długi zaciągnięte przez spółkę. Wszystkie spółki muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades). Jednak minimalna wymagana inwestycja w Sociedad de Responsabilidad Limitada jest znacznie mniejsza niż w przypadku Sociedad Anónima. Istnieją również różne wymogi dotyczące sprawozdawczości dla każdego rodzaju spółki. Ponadto akcje spółki Sociedad de Responsabilidad Limitada nie mogą być przedmiotem obrotu na giełdzie.

Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii?

Aby założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Hiszpanii, musisz sporządzić i poświadczyć akt założycielski oraz posiadać minimalną dostępną inwestycję w wysokości 3000 EUR. Będziesz także musiał zarejestrować się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożyć wniosek o CIF (Código de Identificación Fiscal, Numer Identyfikacji Podatkowej), zarejestrować się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrować się w Ubezpieczeniu Społecznym (Seguridad Social) dla Ciebie i Twoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnić, a także wypełnić inne obowiązki. Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z doradcą prawnym.

Oddział firmy w Hiszpanii (Sucursal)

Oddział firmy (hiszp. sucursal) to część przedsiębiorstwa, która działa w miejscu innym niż siedziba główna firmy, zarówno w kraju, jak i za granicą, w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Otwarcie oddziału firmy stanowi alternatywę dla zakładania nowej spółki i umożliwia przedsiębiorcy poszerzenie swojej działalności na arenie międzynarodowej, bez konieczności tworzenia nowego przedsiębiorstwa.

Jak założyć oddział firmy w Hiszpanii?

Procedura rejestracji oddziału firmy w Hiszpanii jest podobna do procedury rejestracji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Sociedad de Responsabilidad Limitada – SL). Konieczne jest wyznaczenie reprezentanta firmy, który będzie rezydentem Hiszpanii i będzie działał w imieniu firmy przed organami podatkowymi w Hiszpanii. Aby zarejestrować oddział firmy w Hiszpanii, należy przedłożyć dokumenty potwierdzające istnienie firmy w kraju macierzystym, wraz z przysięgłym tłumaczeniem na język hiszpański oraz uchwałę o utworzeniu oddziału firmy – wraz z wyznaczeniem reprezentanta prawnego (representante fiscal) na terenie Hiszpanii. Akt założycielski oddziału spółki powinien być podpisany przed notariuszem w Hiszpanii. Oddział firmy nie posiada odrębnego kapitału od głównej firmy, dlatego nie ma wymogu wniesienia jakiegokolwiek kapitału zakładowego/początkowego. Oddział funkcjonuje w ramach kapitału firmy.

Spółka akcyjna w Hiszpanii (Sociedad Anónima – S.A.)

Spółka akcyjna w Hiszpanii, czyli Sociedad Anónima (S.A.), działa w sposób wysoce zorganizowany i regulowany. Najważniejsze decyzje podejmowane są przez większość, a każdego roku wymagane są audyty. Ten rodzaj hiszpańskiej spółki jest samodzielnym podmiotem prawnym, a akcjonariusze nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółki. Wszystkie stowarzyszenia, w tym Sociedad Anónima, muszą płacić podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades).

Jak założyć spółkę akcyjną w Hiszpanii?

Aby założyć spółkę akcyjną w Hiszpanii, należy sporządzić i zatwierdzić notarialnie statut spółki oraz dysponować minimalnym kapitałem zakładowym w wysokości 60 000 EUR. Konieczne będzie również zarejestrowanie się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii (Registro Mercantil), złożenie wniosku o NIF (Número de Identificación Fiscal, numer identyfikacji podatkowej), zarejestrowanie się w celu płacenia podatku IAE (Impuesto de Actividades Económicas), zarejestrowanie się w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych (Seguridad Social) dla siebie i swoich pracowników, jeśli planujesz ich zatrudnienie, oraz spełnienie innych obowiązków, takich jak uzyskanie CNN (Certificación Negativa de Denominación), co potwierdza, że inna spółka nie korzysta już z proponowanej przez Ciebie nazwy. Skontaktuj się z lokalnym polskim adwokatem, aby uzyskać dalsze informacje dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Anónima.

Spółka jawna w Hiszpanii (Sociedad Colectiva)

Spółka jawna w Hiszpanii, czyli Sociedad Colectiva, to rodzaj spółki, która jest zarządzana osobiście przez wspólników i jest ich własnością. Jednak ten rodzaj spółki występuje jako odrębna osoba prawna, a mimo to wspólnicy ponoszą osobistą odpowiedzialność za długi spółki. Wspólnicy muszą spełniać określone wymogi, takie jak osobiste zarządzanie spółką, chyba że umówiono się na delegowanie tych obowiązków na inną osobę, oraz zakaz konkurencji wobec spółki.

Jak założyć spółkę jawną w Hiszpanii?

Aby założyć spółkę jawną w Hiszpanii, należy podjąć kilka kroków. Przede wszystkim, trzeba sporządzić i notarialnie poświadczyć statut spółki. Następnie, konieczne jest zarejestrowanie się w Rejestrze Handlowym w Hiszpanii, zwanego Registro Mercantil.

Nazwa firmy musi zawierać imię i nazwisko przynajmniej jednego z wspólników. W przypadku, gdy w nazwie nie ma nazwisk wszystkich wspólników, należy dodać zwrot „i Wspólnicy” (y Compañía).

Ważne jest również skonsultowanie się lokalnym doradcą prawnym, aby uzyskać dalsze informacje dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Colectiva w Hiszpanii.

Spółka komandytowa w Hiszpanii (Sociedad Comanditaria)

Spółka komandytowa w Hiszpanii, zwana Sociedad Comanditaria, składa się z dwóch rodzajów partnerów: komplementariuszy i partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością. Komplementariusze (socios colectivos) ponoszą osobistą odpowiedzialność za długi spółki, podobnie jak w przypadku spółki jawnej (Sociedad Colectiva), natomiast partnerzy z ograniczoną odpowiedzialnością (socios comanditarios) nie. Udział partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością może, ale nie musi, być reprezentowany przez akcje. Jeżeli jednak nie ma komplementariuszy, to przynajmniej jeden z partnerów z ograniczoną odpowiedzialnością będzie osobiście odpowiedzialny za długi spółki. Obowiązki komplementariuszy są takie same jak w przypadku spółki jawnej (Sociedad Colectiva) i obejmują osobiste zarządzanie firmą, chyba że delegacja zarządu do innego podmiotu została uzgodniona i nie konkurowałaby z firmą.

Jak założyć spółkę komandytową w Hiszpanii?

Utworzenie spółki komandytowej (Sociedad Comanditaria) jest podobne do utworzenia spółki akcyjnej (Sociedad Anónima), ale Sociedad Comanditaria ma swoje własne, specyficzne konwencje nazewnictwa. Skonsultuj się ze swoją wspólnotą autonomiczną i [doradcą prawnym] (https://www.wachandwach.pl), aby uzyskać dalsze szczegóły dotyczące obowiązków związanych z założeniem Sociedad Comanditaria.

mar 07
Love0

Wynajem nieruchomości na cele inne niż mieszkalne w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości

Czym jest nieruchomość przeznaczona na inne cele niż mieszkaniowe?

Ustawa 29/1994 z dnia 24 października dot. wynajmu nieruchomości miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)) definiuje to pojęcie jako budynek o charakterze miejskim, którego głównym przeznaczeniem nie jest zaspokajanie stałych potrzeb mieszkaniowych najemcy (m. in. wynajem budynków, lokali, magazynów i biur, w których prowadzona jest tak działalność gospodarcza, jak restauracje, hotele, apteki, ośrodki edukacyjne, banki, biura, kancelarie, notariusze, ośrodki zdrowia).

Dochody z najmu nieruchomości przeznaczonej na inne cele niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu

  • Podatek VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Najem nieruchomości jest uznawany za świadczenie usług w ramach działalności gospodarczej lub zawodowej, a zatem zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki, np. najem lokali na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania, gdy wynajmowana nieruchomość jest przeznaczona do mieszanego użytku, a więc gdy jedna część jest przeznaczona na cele mieszkalne, a druga na biuro lub działalność gospodarczą. Obecna stawka VAT mająca zastosowanie do umów najmu na cele inne niż mieszkaniowe jest stawką ogólną w wysokości 21 % podstawy opodatkowania, na którą składa się nie tylko sam czynsz, ale również inne opłaty, które najemca ponosi na mocy umowy najmu, takie jak opłaty za media czy podatek od nieruchomości.

  • Podatek dochodowy od osób fizycznych (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF)

Dochód uzyskany z najmu nieruchomości na cele inne niż mieszkalne, w którym wynajmujący jest osobą fizyczną i niezależnie od tego, czy najemca jest osobą fizyczną czy prawną, jest uważany za dochód z nieruchomości i w związku z tym wynajmujący jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej. Przyjmuje się jednak, że najem tych nieruchomości stanowi działalność gospodarczą wynajmującego, jeżeli wynajmujący zatrudnia co najmniej jednego pracownika w pełnym wymiarze czasu pracy w celu wykonywania tej działalności – wówczas dochód ten będzie uznawany za dochód z działalności gospodarczej. Nie ma zastosowania potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych wynajmującego, gdy najemcą jest osoba fizyczna, która wykorzystuje przedmiot najmu do celów, które nie mają charakteru działalności gospodarczej. Potrącenie z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, do którego zobowiązany jest najemca w momencie wypłaty odpowiedniego dochodu, wynosi 19% i ma zastosowanie zarówno do płatności pieniężnych, bez podatku VAT, jak i do płatności w naturze, jeśli takie istnieją i zostały uzgodnione, zgodnie z przypisaną im wartością rynkową.

  • Podatek dochodowy od osób prawnych (Impuesto de Sociedades, IS)

Wynika z założenia, że wynajmującym jest osoba prawna lub inna jednostka podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości jest uznawany za podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, przy czym przepisy nie przewidują w tym względzie żadnych szczególnych rozwiązań w zależności od tego, czy najem dotyczy lokalu mieszkalnego czy lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Podobnie jak w przypadku pozostałych podatków, podstawą opodatkowania w odniesieniu do dochodu uzyskanego z wynajmu jest kwota czynszu, ale także kwoty z tytułu opłat komunalnych czy podatku od nieruchomości. Podmiotem zobowiązanym jest najemca, a stawka – tak jak w przypadku IRPF – wynosi 19% podstawy opodatkowania.

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD)

Podatek staje się wymagalny dopiero od momentu poświadczenia najmu w akcie notarialnym, co umożliwia jego rejestrację w odpowiednim rejestrze (księdze wieczystej). Podatek ten jest płatny przez nabywcę prawa, czyli najemcę. Ponieważ jest to podatek scedowany na Wspólnoty Autonomiczne, jego stawka będzie się różnić pomiędzy poszczególnymi Wspólnotami, a w braku regulacji będzie wynosić 0,5%. Dla przykładu stawka podatku AJD w Katalonii wynosi 1,50%, natomiast w Madrycie – 0,75%. Podstawą opodatkowania jest całkowita kwota czynszu do zapłaty za cały okres obowiązywania umowy.

Jeżeli są Państwo zainteresowani najmem nieruchomości przeznaczonej na cele inne niż mieszkaniowe, zachęcamy do skorzystania z usług polskojęzycznego prawnika w Hiszpanii, który rozwieje wszelkie wątpliwości związane z najmem.

mar 05
Love0
nieruchomosci hiszpania prawnik bezpiecznie

Rynek pierwotny vs. wtórny – za i przeciw

By Rynek nieruchomości

Hiszpania, z jej malowniczymi plażami, bogatą kulturą, słonecznym klimatem oraz wyśmienitą kuchnią, stanowi atrakcyjny cel inwestycyjny dla wielu osób chcących nabyć nieruchomość. W tym artykule przyjrzymy się bliżej rynkowi nieruchomości w tym kraju oraz przeanalizujemy możliwość zakupu zarówno nowo wybudowanej nieruchomości jak i tej dostępnej z rynku wtórnego.

Aby pomóc w podjęciu tak ważnej decyzji jaką jest zakup nieruchomości w Hiszpanii, przedstawiamy plusy i minusy zakupu nowej lub używanej nieruchomości w Hiszpanii, mając na względzie w szczególności takie czynniki jak: cena, lokalizacja, moment kiedy możemy się wprowadzić do nieruchomości, materiały użyte przy budowie, niezbędne remonty, efektywność energetyczna i podatki.

Pomimo wzrostu cen kredytów hipotecznych, nowo wybudowane domy nadal budzą zainteresowanie wśród kupujących. W rzeczywistości stanowią one aż 19,3% wśród wszystkich transakcji zgodnie z danymi opublikowanymi przez INE czyli Hiszpański Instytut Statystyczny. Wiele osób decyduje się na tę opcję, ponieważ jest to rodzaj nieruchomości, który zwykle spełnia wszystkie podstawowe wymagania, których rodziny potrzebują przy zakupie domu: mają tarasy lub balkony, lepsze oświetlenie, lepsze wykorzystanie przestrzeni, wspólne obszary rekreacyjne, zużywają mniej energii… Czy jest to jednak najlepsza opcja? Na samym początku przyjrzyjmy się bliżej nowo powstałym nieruchomościom oraz skupmy się na ich głównych zaletach jak i wadach.

Plusy zakupu nowej nieruchomości:

  • Nowoczesne udogodnienia: Nowe nieruchomości zazwyczaj oferują najnowsze technologie i nowoczesne udogodnienia. To może obejmować energooszczędne systemy, wysoko zaawansowane technicznie rozwiązania (Smart Home) oraz nowoczesne wykończenia, co jest atrakcyjne dla tych, którzy cenią sobie komfort i innowacyjne rozwiązania. Nowo wybudowane nieruchomości, jako nowsze konstrukcje, są bardziej energooszczędne niż starsze nieruchomości. Zgodnie z technicznym kodeksem budowlanym (Código Técnico de la Edificación), nowe budynki muszą gwarantować „racjonalne wykorzystanie energii” i posiadać między innymi izolację termiczną, oświetlenie o niskim zużyciu energii oraz szereg wieloletnich gwarancji związanych z potencjalnymi wadami konstrukcji.
  • Bezpieczeństwo budowlane: Nowe budynki muszą spełniać aktualne normy bezpieczeństwa budowlanego, co daje pewność co do solidności konstrukcji. Nowoczesne materiały budowlane są często bardziej trwałe i odporne na uszkodzenia oraz na warunki atmosferyczne.
  • Brak konieczności remontów: Zakup nowej nieruchomości eliminuje konieczność przeprowadzania natychmiastowych remontów. Wszystko jest nowe, co oznacza, że mieszkanie jest gotowe do zamieszkania.

Minusy zakupu nowej nieruchomości:

  • Wyższe koszty wstępne: Nowe nieruchomości zazwyczaj są droższe od używanych, co może stanowić przeszkodę dla osób poszukujących bardziej ekonomicznych rozwiązań. Domy lub mieszkania są często sprzedawane w stanie surowym co wiążę się z szeregiem nakładów, które należy poczynić, aby nieruchomość nadawała się do zamieszkania. Ceny zaczynają się od około 250 €/m², jeśli mają być wykonane tylko podłogi i instalacje, do około 1 000 €/m², jeśli ma być wykonana modyfikacja projektu lub wzmocnienie konstrukcji itp.
  • Czas oczekiwania na zakończenie budowy: W przypadku zakupu nieruchomości w fazie budowy, istnieje konieczność czekania na zakończenie projektu. To może oznaczać opóźnienia w planowaniu przeprowadzki, co dla niektórych osób może być uciążliwe. W przypadku mieszkań używanych, dostęp jest zapewniony w momencie sformalizowania umowy kupna. Jeśli pilnie potrzebujesz wprowadzić się do nowego mieszkania, nowe budownictwo nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. W Hiszpanii w zasadzie większość projektów budowlanych jest oddawana po przewidzianym w planie terminie, a deweloperzy nie zgadzają się na wprowadzenie w umowach zapisów pociągających ich do odpowiedzialności za opóźnienia, gdyż często wynikają one z działania administracji, a nie ekipy budowlanej.
  • Możliwe problemy konstrukcyjno-budowlane: Mimo że nowoczesne budynki podlegają rygorystycznym kontrolom jakości, mogą wystąpić problemy budowlane. Wadliwe instalacje czy problemy konstrukcyjne mogą wymagać napraw, co generuje dodatkowe koszty.
  • Brak charakterystycznego, unikalnego stylu: Nowe nieruchomości nie mają historycznego charakteru, który jest charakterystyczny dla starszych budynków czy też innymi słowy tej przysłowiowej “duszy”. Dla niektórych osób brak tej atmosfery może być istotnym czynnikiem wpływającym na dokonanie zakupu. W tym wypadku wszystko zależy od preferencji jak i upodobań kupującego.

Plusy zakupu używanej nieruchomości:

  • Lokalizacja i infrastruktura: Używane nieruchomości często znajdują się w już rozwiniętych obszarach z kompletną infrastrukturą. Bliskość do szkół, sklepów, placówek medycznych i komunikacji publicznej sprawia, że są one wygodne dla codziennego życia. Nieruchomości w pierwszej linii brzegowej zazwyczaj są z rynku wtórnego, gdyż obecne regulacje prawne czynią bardzo skomplikowanym uzyskanie zezwolenia na budowę w bliskiej odległości od morza.
  • Znacznie niższe koszty: Cena nieruchomości używanych jest zazwyczaj niższa niż nowych. To znacząco zmniejsza początkowy koszt inwestycji, co jest atrakcyjne dla tych, którzy chcą zainwestować i oszczędzić na starcie.
  • Gotowe do zamieszkania: Nieruchomości używane są często gotowe do natychmiastowego zamieszkania. Brak konieczności czekania na zakończenie budowy pozwala oszczędzić czas i ułatwia szybką przeprowadzkę bądź wynajem.
  • Istniejąca historia nieruchomości oraz bazy rejestrowe: Przy zakupie używanej nieruchomości można dokładnie sprawdzić jej historię, w tym wszelkie prace konserwacyjne, problemy techniczne czy obciążenia prawne. To daje większą pewność co do stanu nieruchomości.
  • Możliwość zrobienia remontu i przystosowania nieruchomości do swoich potrzeb: Zawsze możemy zaadaptować nieruchomość pod naszej indywidualne potrzeby i zmienić jej wygląd, oczywiście mając zawsze na względzie przepisy prawa budowlanego i dobrosąsiedzkie relacje.

Minusy zakupu używanej nieruchomości:

  • Możliwe ukryte wady: Mimo zachowania należytej staranności, używane nieruchomości mogą posiadać ukryte wady, które nie są od razu widoczne. To może prowadzić do nieprzewidzianych kosztów napraw czy modernizacji.
  • Wady prawne: Starsze nieruchomości mogą być bardziej narażone na problemy prawne, takie jak spory dotyczące własności czy braki w dokumentacji. Wymaga to gruntownej analizy prawnej przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii
  • Brak nowoczesnych udogodnień: Starsze nieruchomości mogą nie oferować nowoczesnych udogodnień i technologii dostępnych w nowych budynkach. To może być istotne, jeśli zależy nam na najnowszych rozwiązaniach jak i ekonomicznym podejściu.
  • Konieczność remontów: Nawet jeśli nieruchomość jest w dobrym stanie, starsze budynki po paru latach mogą wymagać remontów i modernizacji, co może zwiększyć koszty inwestycji w przyszłości. Domy z drugiej ręki znacznie częściej wymagają prac remontowych lub renowacyjnych (malowanie, wymiana podłogi, drzwi, remont łazienki lub kuchni itp.) Dlatego też wiele osób zastanawia się, czy lepiej kupić nowy budynek, czy też przeprowadzić gruntowną renowację.

Podatki od nowych i używanych nieruchomości:

Z jednej strony, w przypadku nowych nieruchomości należy zapłacić podatek VAT (podatek od wartości dodanej), który wynosi 10% kwoty sprzedaży, a także opłatę skarbową (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Z drugiej zaś strony, w przypadku nieruchomości używanych nie jest konieczne płacenie podatku VAT, ale konieczne jest zapłacenie podatku od przeniesienia własności (ITP), który będzie się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość (np. 7% w Andaluzji i 10% w Katalonii).

Podsumowując, zakup używanej nieruchomości w Hiszpanii ma swoje wyraźne plusy, takie jak niższe koszty i szybsza gotowość do zamieszkania, ale również wymaga ostrożności w zakresie badania stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Natomiast zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii oferuje wiele nowoczesnych udogodnień i rozwiązań wraz z zachowaniem standardów i norm bezpieczeństwa budowlanego, ale może wiązać się z wyższymi kosztami początkowymi i gorszą lokalizację. Przyszli inwestorzy powinni dokładnie rozważyć swoje preferencje i zasięgnąć porady prawnika specjalizującego się w zakresie kupna nieruchomości, aby uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych i cieszyć się udanym zakupem.

 

Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu, pomoże to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

sty 16
Love0
adobestock 193089651

Zwrot kosztów poniesionych podczas podpisywania umowy kredytu hipotecznego w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości

Jeśli podpisałeś kredyt hipoteczny w Hiszpanii przed czerwcem 2019 r., do dnia 23 stycznia 2024 r. możesz ubiegać się o zwrot poniesionych kosztów notarialnych, PCC (AJD) lub kosztów wpisu w KW.

W marcu 2019 r. nowa ustawa hipoteczna zwiększyła ochronę konsumentów poprzez ustanowienie środków, takich jak poprawa przejrzystości umów hipotecznych, ale także określiła kwestie podziału kosztów związanych z formalizacją kredytu hipotecznego. W ten sposób ustalono, że koszty podatkowe, opłaty notarialne za akt notarialny, opłaty rejestracyjne i opłaty księgowe związane z obsługą transakcji będą zawsze ponoszone przez bank.

O jakie koszty można się ubiegać?

Można ubiegać się o następujące opłaty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego:

  • Opłaty rejestracyjne: Są one płatne przez kredytodawcę, ponieważ to kredytodawca rejestruje prawo.
  • Opłaty notarialne: Od 16 czerwca 2019 r. opłaty notarialne za akt ustanowienia hipoteki będą ponoszone przez pożyczkodawcę. Przed 16 czerwca 2019 r. opłaty notarialne były ponoszone po równo przez pożyczkobiorcę i pożyczkodawcę.
  • Koszty wyceny nieruchomości: Konsumenci posiadający kredyty hipoteczne przed 16 czerwca 2019 r. będą mogli domagać się od banku zwrotu kosztów wyceny. Po tej dacie koszty spadną na konsumenta, ponieważ rozumie się, że może on wybrać, kto i gdzie przeprowadzi wycenę.
  • PCC (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, zwana dalej podatkiem AJD): Jest ona płatna przez kredytodawcę, jeśli kredyt hipoteczny został zaciągnięty po 10 listopada 2018 r.
  • Koszty obsługi księgowej: Ponoszone w całości przez kredytodawcę od 16 czerwca 2019 r., zgodnie z ustawą regulującą umowy o kredyt na nieruchomości.
  • Dokumentacja: Wyrok Sądu Najwyższego z 2018 r. stanowi, że w odniesieniu do opłaty skarbowej od dokumentów notarialnych będzie ona uiszczana w równych częściach przez kredytodawcę i kredytobiorcę. Kopie natomiast mają być opłacane przez stronę, która o nie wnioskuje.
  • Umowa ubezpieczenia: nadal to ubezpieczający jest zobowiązany do opłacenia składki. Należy pamiętać, że bank nie może zmusić do wykupienia ubezpieczenia w konkretnej firmie ubezpieczeniowej.

Kto może złożyć wniosek?

Jeśli masz kredyt hipoteczny podpisany przed czerwcem 2019 r. i zapłaciłeś wymienione wyżej koszty, powinieneś wiedzieć, że zostało to uznane za klauzulę abuzywną, dlatego dopóki jesteś w terminie, możesz ubiegać się o zwrot części tych kwot.

Jaki jest termin na złożenie wniosku?

Termin na ubieganie się o zwrot wydatków wynikających z klauzuli uznanej za nieuczciwą wynosi pięć lat od dnia, w którym dowiedziałeś się, że klauzula była nieuczciwa, a zatem upływa 23 stycznia 2024 roku.

wrz 06
Love0
okupas

Okupas w Hiszpanii: Jak uniknąć problemów z nielegalnymi mieszkańcami podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

By Prawo nieruchomości

Hiszpania, ze swoją słoneczną pogodą, pięknymi plażami i wyjątkową kulturą, jest atrakcyjnym miejscem do zakupu nieruchomości. Niemniej jednak, zakup nieruchomości w Hiszpanii, podobnie jak w innych krajach, może wiązać się z ryzykiem, zwłaszcza mając na uwadze zjawisko znane jako „okupas”. W kontekście hiszpańskiego prawa nieruchomości, termin „los okupas” odnosi się do osób lub grup, które nielegalnie zajmują nieruchomość, co do której nie posiadają prawa własności lub umowy najmu. To zjawisko polega na zajmowaniu i zamieszkiwaniu nieruchomości bez zgody właściciela lub bez jakichkolwiek formalnych umów, które by to sankcjonowały.
W tym artykule omówimy, czym dokładnie są „okupas”, jak unikać problemów z nielegalnymi mieszkańcami podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii oraz przedstawimy praktyczne wskazówki i porady, które pomogą chronić twoje interesy.

Wielu ludzi w Hiszpanii, zwłaszcza w większych miastach, boryka się z wysokimi kosztami wynajmu bądź zakupu nieruchomości, co może skłaniać niektóre osoby do podjęcia ryzyka i zajęcia nielegalnie nieruchomości w celu zapewnienia sobie dachu nad głową. Zjawisko to jest przedmiotem dyskusji i debaty, ponieważ rodzi ono konflikt interesów pomiędzy prawami właścicieli nieruchomości a potrzebami osób zajmujących nieruchomości nielegalnie, a co więcej może wpływać na prawidłowe funkcjonowanie rynku nieruchomości. Hiszpańskie władze starają się radzić sobie z problemem poprzez podejmowanie działań ustawodawczych mających na celu ułatwienie wydalenia nielegalnych okupantów i przywrócenia nieruchomości właścicielom lub organom odpowiedzialnym za zarządzanie nimi. Jednak problem ten jest złożony i nie ma łatwego rozwiązania, zwłaszcza w obliczu trudności związanych z dostępnością tanich mieszkań dla biedniejszych grup społecznych.

Kim są „los okupas” w Hiszpanii?

Termin „okupas” odnosi się do osób lub grup, które zajmują nielegalnie nieruchomości, nie posiadając do tego prawnej podstawy. To zjawisko może dotyczyć opuszczonych budynków, mieszkań lub innych nieruchomości, które są nielegalnie zajmowane przez osoby, które nie są ich właścicielami. Takie nielegalne zajęcia mogą dotyczyć różnego rodzaju nieruchomości, w tym mieszkań, budynków komercyjnych lub gruntów. Osoby zajmujące nieruchomości w ten sposób mogą działać z różnych pobudek, takich jak na przykład brak dostępu do taniego mieszkania, brak alternatywnych opcji zakwaterowania lub próba wymuszenia legalizacji tytułu prawnego do nieruchomości.

W Hiszpanii zjawisko „okupas” wywołuje liczne dyskusje na temat konfliktu między prawami właścicieli nieruchomości a potrzebami osób zajmujących nieruchomości nielegalnie. Istnieją procedury i środki prawne, które właściciele nieruchomości mogą podjąć, aby odzyskać swoje nieruchomości od „okupas”. W praktyce jednak, działalność „okupas” może wywołać skomplikowane sytuacje prawne, które wymagają interwencji prawnika, aby zapewnić ochronę praw właścicieli nieruchomości i przestrzeganie procedur prawnych w celu odzyskania nieruchomości od osób zajmujących je nielegalnie.

Przykłady „okupas” są różne, ale konsekwencje tego zjawiska mogą być poważne. Osoba kupująca nieruchomość może się nieświadomie napotkać na problem „okupas”, który może utrudnić dostęp do nieruchomości lub nawet prowadzić do długotrwałego procesu sądowego, aby odzyskać swoją własność.

Nowe przepisy w sprawie eksmisji „okupas” w Hiszpanii

Szybsze procedury

W listopadzie 2024 roku wprowadzono reformę, która ma na celu usprawnienie procedur sądowych związanych z eksmisjami nielegalnych okupantów. Na mocy nowych przepisów przypadki nielegalnego zajmowania nieruchomości będą rozstrzygane w maksymalnym terminie 15 dni od rozpoczęcia postępowania sądowego.

Ochrona właścicieli

Reforma zapewnia natychmiastową ochronę właścicielom nieruchomości, skracając czas oczekiwania na odzyskanie swojego mienia z kilku miesięcy, a nawet lat, do kilkunastu dni. Wprowadzone zmiany mają na celu zapobieganie długotrwałym i kosztownym procesom sądowym.

Rozróżnienie przypadków

Nowa regulacja rozróżnia sytuacje, w których zajmowane są zamieszkane domy (allanamiento de morada), od tych, gdzie dochodzi do zajęcia pustych nieruchomości (usurpación de vivienda). To rozróżnienie pozwala na bardziej precyzyjne podejście do każdego przypadku i szybsze rozwiązanie problemu.

Kontekst społeczny i kontrowersje

Od kilku lat liczba zgłoszeń dotyczących nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii systematycznie rośnie. Z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wynika, że w ciągu ostatnich pięciu lat odnotowano niemal 91 tysięcy takich przypadków. Reforma ma na celu skuteczniejsze przeciwdziałanie tym zjawiskom, co jest szczególnie ważne dla nierezydentów i potencjalnych nabywców nieruchomości w Hiszpanii.

Jednakże nowe przepisy budzą kontrowersje. Organizacje społeczne oraz niektóre partie polityczne wskazują, że zmiany mogą nadmiernie penalizować przypadki okupacji, jednocześnie pomijając trudną sytuację wielu rodzin dotkniętych kryzysem mieszkaniowym. Krytycy wskazują, że reforma może pogłębić problem wykluczenia społecznego, jeśli nie zostaną wprowadzone dodatkowe środki wspierające najuboższych.

Co więcej, istnieje możliwość uchwalenia nowych aktów prawnych, które uregulują tę kwestię w bardziej zrównoważony sposób. Warto śledzić te zmiany, ponieważ mogą one znaczenie wpłynąć na rynek nieruchomości w Hiszpanii.

Proces legislacyjny i wejście w życie

Reforma została przyjęta w listopadzie 2024 roku, a jej wejście w życie zaplanowano na 3 kwietnia 2025 roku. Zmiany te stanowią część większej ustawy o efektywności wymiaru sprawiedliwości publicznej, mającej na celu przyspieszenie procedur prawnych i zwiększenie ochrony praw właścicieli nieruchomości.

Co oznacza to dla właścicieli nieruchomości?

Nowe przepisy mogą stanowić przełom w rozwiązywaniu problemów związanych z „okupas”. Skrócenie czasu postępowań powinno ułatwić właścicielom odzyskanie zajętych nieruchomości, co w obecnych warunkach często było procesem długotrwałym i kosztownym.

Praktyczne wskazówki i porady:

  • Wybierz zaufanego pośrednika nieruchomości: Korzystanie z usług rzetelnego i doświadczonego agenta nieruchomości w Hiszpanii może pomóc w uniknięciu niespodzianek związanych z „okupas”. Znający rynek eksperci mogą dostarczyć cennych informacji i pomóc w zweryfikowaniu statusu prawnego nieruchomości.
  • Sprawdź dokumentację nieruchomości: Dokładne sprawdzenie dokumentów związanych z nieruchomością przed zakupem jest kluczowe. Upewnij się, że wszelkie dokumenty dotyczące własności są kompleksowe, aktualne i prawidłowe. Możesz poprosić o pomoc prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku.
  • Zleć analizę due dilligence nieruchomości: Kompleksowy raport due dilligence nieruchomości przeprowadzony przez prawnika to ważny krok w procesie zakupu. Badanie to powinno obejmować weryfikację stanu prawnego, obciążeń, roszczeń lub sporów związanych z nieruchomością.
  • Skonsultuj się z prawnikiem: Zatrudnienie prawnika specjalizującego się w nieruchomościach może zapewnić dodatkową ochronę. Prawnik może pomóc w identyfikacji potencjalnych zagrożeń związanych z „okupas” jak i w znalezieniu rozwiązania, jeśli taka sytuacja wystąpi.
  • Zabezpiecz swoje interesy w umowie: Zagwarantuj sobie pewność w przypadku potencjalnych problemów poprzez zawarcie odpowiednich postanowień w umowie sprzedaży. W umowie można uwzględnić klauzule dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz odpowiedzialności sprzedającego w przypadku wystąpienia problemów z „okupas”.

 

Po nabyciu nieruchomości, aby chronić ją przed „okupas” można sięgnąć do takich rozwiązań jak:

  • Umowa z firmą ochroniarską. W walce z bezprawnym zajmowaniem nieruchomości kluczową rolę odgrywa czas (pierwsze 48 godzin). Zamontowanie systemu antywłamaniowego pozwoli na szybką reakcję firmy ochroniarskiej w przypadku bezprawnego wtargnięcia na teren nieruchomości.
  • Monitoring prywatny nieruchomości. Istnieje wiele rodzajów monitoringów. Nawet te najprostsze pozwolą nam zorientować się, że ktoś wtargnął do naszej nieruchomości, na co będziemy mogli bezzwłocznie zareagować.
  • Zaproszenie znajomych. To skuteczna a zarazem ekonomiczna metoda przeciwdziałania zajęciu nieruchomości przez okupas. Do tego na pewno wpłynie ona również pozytywnie na nasze relacje ze znajomymi, których wybierzemy do tego „zadania”.
  • Dobre relacje sąsiedzkie. Ta stara, sprawdzona metoda jest zdecydowanie najtańszą, a zarazem jedną z najskuteczniejszych w radzeniu sobie z okupas. Hiszpanie oraz osoby przeprowadzające się do tego kraju, co do zasady, są otwarte na świat i nie stwarzają większych problemów w zawieraniu relacji sąsiedzkich.
  • Nieruchomość na strzeżonym osiedlu. Pomimo, że strzeżone osiedla nie są w Hiszpanii aż tak popularne jak w Polsce, również tu istnieją. Nabycie nieruchomości na takim osiedlu zapewni nam całodobową ochronę osiedla oraz system monitoringu.
  • Agencja zarządzająca nieruchomością. Kolejną możliwością jest nawiązanie współpracy z lokalną agencją nieruchomości, która będzie zarządzać naszą nieruchomością podczas naszej nieobecności. Poza uchronieniem nas od okupas, pozwoli nam to osiągnąć również zyski z nieruchomości.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być atrakcyjną inwestycją, ale warto zachować czujność, aby uniknąć potencjalnych problemów związanych z „okupas”. Przed dokonaniem zakupu, skorzystaj z pomocy profesjonalnego prawnika i zleć mu wykonanie odpowiedniej analizy prawnej nieruchomości oraz zabezpiecz swoje interesy poprzez odpowiednie postanowienia w umowie. Dzięki temu łatwiej możesz chronić swoją inwestycję i cieszyć się spokojem podczas procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

mar 28
Love0
spolka filia budynek

Różnice pomiędzy oddziałem (sucursal) a filią (filial)

By Prawo spółek

Na naszym blogu wielokrotnie już poruszaliśmy kwestie spółek handlowych w Hiszpanii. W jednym z artykułów, w którym opisywaliśmy jak założyć spółkę z.o.o. w Hiszpanii, wspomnieliśmy, że alternatywą dla zakładania nowej spółki w Hiszpanii jest utworzenie oddziału spółki, która funkcjonuje już w Polsce lub na terenie innego kraju.

Oddział (hiszp. sucursal), podobnie jak i filia (hiszp. filial) jest jednostką prawną umożliwiającą przedsiębiorcy prowadzenie działalności gospodarczej w innym miejscu (zarówno na terenie kraju, jak i poza jego granicami). W poniższym artykule chcielibyśmy zwrócić Państwa uwagę na te konstrukcje oraz wskazać najistotniejsze różnice jakie między nimi występują, a których analiza pozwoli wybrać tę najodpowiedniejszą dla Państwa działalności.

Czym jest filial?

Filia (hiszp. filial) jest jednostką prawną niezależną od spółki matki i posiadającą osobowość prawną, przez co działa na własny rachunek i na własne ryzyko. Posiada własny kapitał, jednak w praktyce to spółka matka jest właścicielem większości udziałów i w związku z tym sprawuje kontrolę nad filial.

Czym jest sucursal?

Oddział (hiszp. sucursal) to forma działalności, która nie posiada osobowości prawnej i zawsze działa jako twór drugorzędny i zależny od spółki matki.

Jakie są najważniejsze różnice pomiędzy oddziałem i filią?

  1. Podstawową różnicą jest kwestia osobowości prawnej – filial posiada osobowość prawną, dzięki czemu jest niezależna, z kolei sucursal nie ma osobowości prawnej i jest zależna od spółki matki.
  2. Sucursal nie posiada własnego kapitału, a zatem nie wymaga wniesienia minimalnego wkładu w momencie jej tworzenia, natomiast filial posiada kapitał zakładowy i wymaga wniesienia wkładu minimalnego w wysokości jaką przewidują przepisy prawa hiszpańskiego w zależności od rodzaju spółki (3.000 euro w przypadku spółki z.o.o., 60.000 euro w przypadku spółki akcyjnej).
  3. Pociąga to za sobą pewne konsekwencje dotyczące odpowiedzialności spółki za ewentualne zobowiązania – w przypadku filii ta odpowiedzialność jest ograniczona, ponieważ filia posiada własny majątek, którym odpowiada za długi, a odpowiedzialność wspólników ogranicza się do wartości wniesionych przez nich wkładów, natomiast w przypadku oddziału mamy do czynienia z odpowiedzialnością nieograniczoną.
  4. Kolejna różnica dotyczy kwestii podatkowych – filie podlegają ustawodawstwu tego państwa, w którym mają swoją siedzibę, a zatem filie działające na terenie Hiszpanii będą zobowiązane do uiszczenia podatku dochodowego od osób prawnych (Impuesto de Sociedades), z kolei oddziały będą podatnikami podatku dochodowego od osób niebędących rezydentami (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Decydując się na rozszerzenie działalności gospodarczej na terytorium innego kraju warto dokładnie zastanowić się nad wyborem konkretnej formy tak, aby najlepiej odpowiadała ona potrzebom danego przedsiębiorstwa. W tym celu zachęcamy do skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika w Hiszpanii, który dokona analizy i pomoże w wyborze właściwej formy prowadzenia działalności gospodarczej w Hiszpanii.

 

mar 21
Love0
umowa najmu

Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości

Co do zasady procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest zbliżona do procedury polskiej, jednak bez wsparcia prawnika może okazać się bardzo zagmatwana i spędzająca sen z powiek. Warto pamiętać o kilku podstawowych krokach, które każdy potencjalny kupujący będzie musiał się przejść.

1. Uzyskać N.I.E.

N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) to numer identyfikacji obcokrajowca, który można uzyskać na posterunku policji w Hiszpanii, a także w Dziale Konsularny Ambasady Hiszpanii w Warszawie. Będzie on niezbędny do dokonania wszelkich formalności na późniejszym etapie.

2. Skontaktować się z polskim prawnikiem w Hiszpanii

Warto rozważyć skorzystanie z usług polskiego prawnika w Hiszpanii, który sprawdzi stan prawny nieruchomości. Adwokat specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości dokona także analizy umów, co jest szczególnie ważne z uwagi na to, że pewne regulacje – np. dotyczące podatków lub przepisów administracyjnych – mogą się różnić w zależności od Wspólnoty Autonomicznej, w której położona jest nieruchomość. Polski prawnik pomoże wytłumaczyć przepisy hiszpańskiego prawa w ojczystym języku.

3. Otworzyć rachunek w hiszpańskim banku

Rachunek w hiszpańskim banku można otworzyć osobiście lub poprzez pełnomocnika. W przypadku nierezydentów należy przedłożyć następujące dokumenty: paszport lub dowód tożsamości, dokument potwierdzający adres zamieszkania (np. kopię faktury za prąd), dokument potwierdzający aktualny status zatrudnienia (np. lista płac, zeznanie podatkowe).

Wszystkie powyższe dokumenty muszą być przetłumaczone przez na język hiszpański.

4. Kredyt hipoteczny

Najczęstszą formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny (hipoteca). Do uzyskania kredytu konieczne jest przedłożenie dokumentu tożsamości wraz z kopią, a także dokumentów potwierdzających dochody kredytobiorcy, takich jak aktualne zaświadczenie o dochodach, deklaracja podatkowa za poprzedni rok i wyciąg z Biura Informacji Kredytowej, zestawienie posiadanych aktywów. Poszczególne banki mogą jednak wymagać przedstawienia dodatkowych dokumentów. Jeśli wspomniane dokumenty sporządzone są w języku polskim, wówczas powinny być przetłumaczone na język hiszpański.

5. Contrato de reserva

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) zawierana jest z agencją nieruchomości i ma na celu dokonanie rezerwacji nieruchomości. Zwykle jest pierwszym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Kupujący wpłaca „symboliczną” kwotę, która zwykle wynosi około 5% ceny, a w zamian druga strona zobowiązuje się dokonać rezerwacji nieruchomości i zaprzestać poszukiwań innego kupującego.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być również nieruchomość, która dopiero ma zostać wybudowana lub jest w trakcie budowy. Tego typu umowa jest w rzeczywistości zbliżona do polskiej umowy deweloperskiej.

6. Obejrzeć nieruchomość z ekspertem

Warto skorzystać z usług ekspertów, którzy fachowym okiem spojrzą na interesującą nas nieruchomość i sprawdzą, poza jej stanem prawnym, również stan techniczny. Te czynności pozwolą zaoszczędzić wielu problemów w przyszłości, a także mogą stanowić podstawę do ewentualnych negocjacji.

7. Contrato de arras

Umowa przedwstępna (contrato de arras) ma charakter prywatny i zawierana jest pomiędzy sprzedającym i kupującym. Powinna zawierać najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości, ale także prawa i obowiązki stron umowy. Zwykle wiąże się z zapłatą części ceny, która najczęściej przybiera postać zadatku (arras) w wysokości 10% ceny nieruchomości. W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży zadatek zaliczany jest na poczet ceny, natomiast w sytuacji, gdy z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy – sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.

8. Podpisać umowę u notariusza

Właściwy akt sprzedaży nieruchomości (escritura de compraventa) sporządzany jest w formie aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem, który weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron oraz przedmiot umowy.

9. Dokonać wpisu w rejestrze

Po uiszczeniu niezbędnych opłat i podatków warto dokonać wpisu nowego właściciela do rejestru własności nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wpis do rejestru nie jest obowiązkowy, jednak w praktyce zaleca się jego dokonanie, ponieważ stanowi gwarancję ochrony prawnej nowego właściciela nieruchomości.

Jeżeli są Państwo zainteresowani kupnem nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim, zachęcamy do skontaktowania się z polskim prawnikiem w Hiszpanii, który przeprowadzi Państwo przez cały proces zakupu nieruchomości i zapewni profesjonalną opiekę.

mar 21
Love0
podatki nieruchomosc w hiszpanii adwokat prawnik od nieruchomosci hiszpania

Podatki i koszty, które będziesz musiał ponieść przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

By Prawo nieruchomości

Sprzedając mieszkanie w Hiszpanii musisz pamiętać, że tak jak i w Polsce, będzie się to wiązać z pewnymi wydatkami. Musisz być przygotowany na to, że koszty, które poniesiesz w trakcie takiej transakcji pojawią się zarówno przed, w trakcie jak i po sprzedaży. Wychodząc naprzeciw naszym klientom, przygotowaliśmy szczegółowe zestawienie listy podatków i kosztów, które należy uwzględnić, jeśli myślisz o sprzedaży swojej nieruchomości w Hiszpanii.

Przed sprzedażą:

  • El certificado energético, czyli świadectwo energetyczne. Ten obowiązkowy w Hiszpanii dokument pokazuje średnie zużycie energii nieruchomość (ocena energetyczna).
    Koszt średnio od ok. 50-130 euro
  • La cédula de habitabilidad, czyli zaświadczenie o możliwości zamieszkania. Jest ono obowiązkowe w regionach takich jak Kantabria, Asturia, Baleary, Katalonia, Estremadura, La Rioja, Murcja, Nawarra i Walencja, i służy do poświadczenia, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania do zamieszkania (wentylacja, wymiary itp.).
    Koszt: w zależności od wielkości mieszkania od 50 do 90 euro.
  • Wykreślenie hipoteki. Jeśli kredyt hipoteczny został spłacony, a wpis o hipotece nie został wykreślony, rekomendowanym będzie dokonanie wpisu o wykreśleniu hipoteki z rejestru, aby kupujący sprawdzając stan prawny nieruchomości mógł zobaczyć, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.
    Koszt: około 300-600 euro, jeśli dokonujemy wykreślenia hipoteki korzystając z pomocy adwokata.
  • La nota simple, czyli odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych. Dokument ten wskazuje, że nieruchomość jest wolna od opłat i poświadcza, że jest się właścicielem nieruchomości.  Podstawową funkcją noty simple jest funkcja informacyjna dla osób zainteresowanych informacją o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, obciążeniach na nieruchomości itp.Koszt opłaty: 9 euro

2.  Podczas procesu kupna i sprzedaży:

  • Opłaty notarialne. Są to opłaty, które musimy uiścić w trakcie wizyty u notariusza między innymi za wynagrodzenie oraz koszt uzyskania odpisu aktu własności nieruchomości. Kolejne opłaty powinny zostać uiszczone przez kupującego, chyba że uzgodniono inaczej.Koszt uzyskania odpisu aktu oscyluje w granicach 200 euro.
  • Prowizja dla agencji nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości, w momencie sprzedaży, będziesz musiał ponieść koszty usług, która zostały przez nią wykonane.
    Koszt: tradycyjna agencja inkasuje opłatę w wysokości od 3% do 7% ostatecznej ceny sprzedaży, natomiast agencje nieruchomości online pobiera stałą opłatę pomiędzy 1.000 do 10.000 euro.
  • Wynagrodzenie hiszpańskiego adwokata, który zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji i wytłumaczy zawiłości prawne.
  • Umowa przedwstępna (contrato de arras). Jest to prywatna umowa czy też kontrakt pomiędzy sprzedającym a kupującym, w którym obie strony uzgadniają warunki na jakich zostanie zawarta umowa właściwa.
    Koszt: przygotowanie treści umowy zależy od paru czynników, takich jak: cena nieruchomości, zawiłość ustaleń między stronami, objętość umowy itp. Zwykle nie zleca się sporządzenia jedynie treści umowy przedwstępnej, a raczej obsługę całej transakcji, jednakże koszt sporządzenia samej umowy powinien wynieść ok. 300 euro.
    Często spotykana jest również umowa rezerwacyjna (contrato de reserva), która ma na celu zarezerwowanie nieruchomości na pewien określony czas.
    Koszt sporządzenia tej umowy oscyluje w granicach ok. 100-300 euro.

3. Po sprzedaży nieruchomości:

  • La plusvalia municipal, czyli podatek od zysków kapitałowych w gminie. Jest to podatek, który musisz zapłacić za wzrost wartości nieruchomości od momentu jej zakupu.
    Koszt: zapłacisz tylko wtedy, gdy osiągniesz zysk ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do ceny zakupu, za którą nabyłeś nieruchomość, i jeśli, będąc rezydentem, nie zainwestujesz ponownie pieniędzy w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat.
  • IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), czyli podatek dochodowy od osób fizycznych będących rezydentami. Sprzedaż nieruchomości będziesz musiał rozliczyć w zeznaniu podatkowym za kolejny rok, aby zapłacić podatek, jeśli sprzedasz nieruchomość za wyższą cenę niż cena, za którą ją uprzednio nabyłeś.
    Koszt: zależy od zysku, jaki osiągnąłeś ze sprzedaży.Przykład: jeśli sprzedajesz nieruchomość za 200.000 euro, gdy kosztowała Cię 150 000 euro, zapłacisz 21% IRPF (podatek dochodowy od osób fizycznych) od 50.000 euro zysku, czyli 10500 euro.
    Zwolnienia: będziesz zwolniony z płacenia IRPF w następujących przypadkach:
    – reinwestujesz pieniądze w zakup nowego domu w ciągu dwóch lat
    – osoby powyżej 65 roku życia, które sprzedają nieruchomość, która stanowi ich główne miejsce zamieszkania.
    – oddajesz mieszkanie w zamian za zapłatę, aby spłacić hipotekę
  • Osoby nie będące rezydentami powinny uiścić podatek IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Wysokość tego podatku dla obywateli Unii Europejskiej wynosi 19% od zysku.
  • IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), czyli podatek od nieruchomości. Jest to podatek, który co roku powinien być opłacony przez właściciela nieruchomości, co jest sprawdzane przy jej sprzedaży. Jest to podatek miejski i należy wpłacić go do ratusza czy też urzędu miejscowości, w której znajduje się nieruchomość. Przykład: podatek IBI będzie zależał od miejscowości, w której znajduje się nieruchomość i jej wartości katastralnej. Zwykle stanowi opłatę w wysokości 0,4 a 1,3% od wartości katastralnej nieruchomości.Zwolnienia: jeśli w miejscowości położenia nieruchomości kwota podatku IBI wynosi 0,6% wartości katastralnej nieruchomości to od wartości katastralnej domu (100.000 euro), zapłacisz 600 euro. Jeśli sprzedałbyś swoją nieruchomość w połowie roku, zapłaciłbyś połowę z tej kwoty.

Wsparcie hiszpańskiego adwokata

Mając na uwadze wszystkie kwestie omówione powyżej, należy pamiętać, że proces sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii to poważna oraz skomplikowana operacja, na którą nakłada się wiele obowiązków podatkowych jak i innych dodatkowych kosztów, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika jeszcze przed przystąpieniem do sprzedaży. Poza sprawdzeniem poszczególnych umów oraz przygotowaniem odpowiednich dokumentów, będzie nadzorował całą transakcję, co pomoże uniknąć dodatkowych komplikacji.

mar 21
Love0
odszkodowania hiszpania adwokat

Odszkodowanie za opóźnienie lub odwołanie lotu

By Odszkodowania

Od czasu gdy w Europie pojawiły się tanie linie lotnicze, wiele osób wybiera samolot jako najbezpieczniejszy, najtańszy i najszybszy środek transportu. Niestety podróże samolotem nie zawsze przebiegają bezproblemowo – nierzadko zdarza się, że lot jest opóźniony, a nawet odwołany, co generuje dodatkowe koszty takie jak chociażby opłata za zakwaterowanie. W dzisiejszym artykule przedstawimy Państwu jakie prawa przysługują pasażerom, których lot został opóźniony lub odwołany.

Na samym początku warto podkreślić, że każdy pasażer w Unii Europejskiej jest chroniony na wypadek opóźnienia lotu. Wszystkie linie lotnicze, które latają z lotnisk na terenie Europy, są zobowiązane do przestrzegania przepisów zawartych w rozporządzeniu ustanawiającym wspólne zasady odszkodowania i pomocy dla pasażerów w przypadku odmowy przyjęcia na pokład albo odwołania lub dużego opóźnienia lotów (rozporządzenie WE nr 261/2004).

Prawa pasażerów

Jeżeli lot jest opóźniony względem planowanego czasu odlotu, pasażer ma prawo do uzyskania pomocy, zwrotu kosztów i do lotu powrotnego, w zależności od długości opóźnienia oraz trasy.
We wspomnianym rozporządzeniu wskazuje się, że w przypadku opóźnień:

  • o co najmniej 2 godziny w przypadku lotów do 1500 km,
  • o co najmniej 3 godziny w przypadku wszystkich lotów wewnątrzwspólnotowych dłuższych niż 1500 kilometrów i wszystkich innych lotów o długości pomiędzy 1500 a 3500 kilometrów,
  • o co najmniej 4 godziny w przypadku pozostałych lotów, przewoźnik lotniczy obsługujący lot ma obowiązek udzielenia pasażerom określonej przepisami pomocy.

Pasażer ma prawo do otrzymania bezpłatnego posiłku i napoju, których ilość zależy od czasu oczekiwania na lot. W przypadku zaś, gdy lot nastąpi co najmniej dzień po terminie pierwotnego odlotu, pasażerowi przysługuje zakwaterowanie w hotelu oraz transport między lotniskiem a miejscem zakwaterowania. Ponadto, gdy opóźnienie lotu wynosi co najmniej 5 godzin, pasażer – oprócz odszkodowania – ma prawo wyboru pomiędzy zwrotem kosztu biletu po cenie za jaką został zakupiony, a lotem powrotnym do pierwszego miejsca odlotu, w najwcześniejszym możliwym terminie.

Kiedy przysługuje odszkodowanie za opóźniony lot?

Gdy opóźnienie wynosi ponad 2 godziny pasażer jest uprawniony do otrzymania pomocy od linii lotniczej, natomiast w przypadku opóźnienia o ponad 3 godziny pasażer ma prawo do otrzymania rekompensaty finansowej. Zasada ta obowiązuje na terenie Unii Europejskiej, a zatem jeśli lot odbywał się do lub z lotniska na terenie Unii Europejskiej, a także jeśli główna siedziba linii lotniczych znajduje się w Unii Europejskiej.

Jednak jeżeli opóźnienie lotu zostało spowodowane zaistnieniem nadzwyczajnych okoliczności linia lotnicza nie jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Do takich okoliczności zaliczamy złe warunki atmosferyczne, zagrożenie bezpieczeństwa, a także strajk, który ma wpływ na obsługę połączenia lotniczego. Jednak linie lotnicze muszą udowodnić, że istnieje związek między nadzwyczajnymi okolicznościami a opóźnieniem lotu oraz że opóźnienia lotu nie można było uniknąć, nawet gdyby zastosowano wszelkie racjonalne środki.

Warto podkreślić, że pasażer nie ma prawa do odszkodowania, jeżeli spóźni się na połączenie z powodu znacznych opóźnień przy kontroli bezpieczeństwa lub jeżeli nie będzie przestrzegał czasu wejścia na pokład w porcie lotniczym przesiadki.

Wysokość odszkodowania

Odszkodowanie za opóźnienie lotu może osiągnąć od 250 do 600 €, warto jednak podkreślić, że kwota ta przypada na każdego pasażera, a zatem w przypadku czteroosobowej rodziny odszkodowanie może osiągnąć sumę nawet 2400 €.
Wartość odszkodowania zależy od długości lotu oraz opóźnienia. W przypadku lotów na dystansie do 1500 km (takim lotem jest połączenie z Madrytu do Paryża) odszkodowanie wyniesie 250 €. W przypadku lotów na dystansie powyżej 1500 km w obrębie UE i wszystkie inne loty od 1500 do 3500 km (np. lot z Madrytu do Warszawy) odszkodowanie wyniesie 400 €. Natomiast w przypadku lotów powyżej 3500 km, odszkodowanie wyniesie 600 €.

Wysokość odszkodowania może ulec pomniejszeniu, jeżeli pasażerowi zaoferowano zmianę planu podróży do miejsca docelowego na alternatywny lot, którego czas przylotu nie przekracza planowego czasu przylotu pierwotnie zarezerwowanego połączenia.

Utrata lotu z przesiadką z powodu opóźnienia

W tym przypadku sytuacja oraz uprawnienia pasażera różnią się w zależności od tego czy loty składające się na całą podróż są objęte jednym biletem czy zostały zakupione poprzez zawarcie osobnych umów. Jeżeli loty są objęte tym samym biletem (umową) pasażer ma prawo do nowego lotu do miejsca docelowego lub do zwrotu kosztów proporcjonalnej części biletu. Niestety, jeśli pasażer dokonał zakupu dwóch (lub więcej) osobnych lotów i z powodu opóźnienia pierwszego z nich nie zdąży na drugi – poniesione koszty nie zostaną zwrócone.

Overbooking

Zjawisko overbookingu jest dość częstą praktyką linii lotniczych, które sprzedają więcej biletów niż dostępnych jest miejsc w samolocie i w ten sposób próbują zrekompensować straty na określonych kierunkach.
Już podczas dokonywania odprawy na stronie internetowej lub aplikacji pojawia się komunikat, że karta pokładowa jest nieważna oraz że należy stawić się do biura obsługi.

Co należy zrobić w przypadku overbookingu?

W takiej sytuacji należy stawić się na lotnisku tak, jak w przypadku każdego rejsu, a następnie udać się do punktu obsługi klienta, by odebrać „zapasową” kartę pokładową. Należy przejść każdy etap – od nadania bagażu rejestrowanego (który oznaczany jest w specjalny sposób, aby obsługa mogła go z łatwością zlokalizować w sytuacji, gdy pasażer nie poleci danym lotem) aż po kontrolę, a następnie czekać, aż wszyscy pasażerowie wejdą na pokład. Wówczas personel weryfikuje czy na pokładzie jest komplet pasażerów, czy zwolniło się miejsce dla pasażerów z „zapasową” kartą pokładową. Jeśli jednak okaże się, że wszyscy pasażerowie stawili się do odlotu i nie zwolniło się żadne miejsce, należy ponownie udać się do punktu obsługi klienta. Linia lotnicza ma obowiązek znalezienia lotu zastępczego, a jeśli odbywa się on w dniu następnym to również zapewnić zakwaterowanie, pokryć koszty transportu i wyżywienia. Ponadto pasażerowie mogą się ubiegać o odszkodowanie na podobnych zasadach jak opisane powyżej.

Przedawnienie roszczeń

Pasażerowie, których lot był opóźniony w ubiegłych latach również mają szansę na uzyskanie odszkodowania – i być może przeznaczenie pieniędzy na kolejne wakacje. Okres przedawnienia roszczeń o odszkodowanie z tytułu opóźnionego lotu dla linii lotniczych z siedzibą w Polsce (czyli takich, jak Polskie Linie Lotnicze LOT, Small Planet czy Enter Air) wynosi zaledwie 1 rok; natomiast w Hiszpanii – 5 lat (dotyczy to chociażby hiszpańskiego przewoźnika Iberia).

Jak ubiegać się o odszkodowanie?

Pasażer, którego lot został opóźniony lub odwołany w pierwszej kolejności powinien złożyć reklamację do przewoźnika. Linia lotnicza ma 30 dni na odpowiedź. Po tym terminie pasażer, który nie otrzymał odpowiedzi lub była ona dla niego niesatysfakcjonująca, może złożyć wniosek w sprawie pozasądowego rozwiązania sporu do Rzecznika Praw Pasażerów lub skorzystać z drogi sądowej.

Niestety dochodzenie odszkodowania jest często czasochłonne i wymaga przeprowadzenia negocjacji czy podjęcia odpowiednich działań, nierzadko w języku innym niż ojczysty język pasażera, przez co pasażerowie często rezygnują z dochodzenia odszkodowania, ponieważ linie lotnicze niechętnie wypłacają odszkodowanie, najczęściej powołując się na wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności.

Podróże w dobie pandemii

Obecna sytuacja ma ogromny wpływ na podróże, zwłaszcza te lotnicze. Wiele połączeń lotniczych zostało odwołanych w trosce o zdrowie pasażerów. Jednak w sytuacji gdy Państwa lot został odwołany w związku z pandemią COVID-19, przysługuje Państwu prawo zwrotu kosztów biletu. Z uwagi jednak na dużą liczbę odwołanych lotów, a co za tym idzie – reklamacji, czas oczekiwania na zwrot środków może się wydłużyć. Ponadto linie lotnicze oferują także vouchery na kwotę zakupionego biletu lub bezpłatną zmianę terminu lotu na późniejszy.

W związku z tym, jeśli Państwa lot został odwołany lub opóźniony, zachęcamy do skorzystania z usług naszej kancelarii. Dzięki podjęciu odpowiednich działań w terminie, pomożemy Państwu uzyskać odszkodowanie za opóźniony lub odwołany lot.

Lawyers. Just different.

BARCELONA
C/Balmes 174, 4-2B
08006 Barcelona
Google maps north_east

office@wachandwach.com
(+34) 644 980 290

WARSZAWA
ul. Wł. Pytlasińskiego 10/12
lok. 14 00-777 Warszawa
Google maps north_east

kancelaria@wachandwach.com
(+48) 797 870 285

KATOWICE
ul. Francuska 39
lok. 940-028 Katowice
Google maps north_east

kancelaria@wachandwach.com
(+48) 797 870 285

© Wach & Wach Abogados. Wszystkie prawa zastrzeżone.
Polityka prywatności | Polityka cookies | Informacja prawna

telefone Zadzwoń do nas
close

It’s as easy as that. Tell us briefly what you need and we will contact you.

    Przekazując dane za pomocą formularza kontaktowego, wyrażają Państwo zgodę na przetwarzanie Państwa danych osobowych w podanym przez Państwa zakresie przez WACH & WACH ABOGADOS z siedzibą przy C/Balmes 174, 4º 2ªB, 08006 Barcelona, w celu kontaktu z Państem. Podstawą prawną przetwarzania jest art. 6 ust. 1 lit. A Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych, tak zwane "RODO". Zgodę mogą wycofać Państwo w każdym momencie, pisząc na e-mail kancelaria@wachandwach.com, co nie wpływa na jej legalność przetwarzania, przed jej wycofaniem.

    east