Czy w Hiszpanii można sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką w Hiszpanii to temat, który dotyczy wielu właścicieli nieruchomości – zwłaszcza tych, którzy planują zmianę miejsca zamieszkania lub chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Zmiana pracy, rozwód, narodziny dziecka, potrzeba większej przestrzeni czy spadek – to tylko niektóre z powodów, które mogą skłonić nas do sprzedaży domu, nawet jeśli nadal spłacamy kredyt hipoteczny.
Na szczęście, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, o ile dobrze zaplanujemy cały proces i zapoznamy się z obowiązującymi procedurami. W Hiszpanii istnieje kilka legalnych i praktycznych metod umożliwiających taką transakcję.
Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką i zakupie nowej, musisz precyzyjnie ocenić swoją sytuację finansową i zrozumieć realia rynku.
Co należy uwzględnić?
Średnia cena metra kwadratowego w danym regionie – możesz ją sprawdzić m.in. za pomocą statystyk opublikowanych przez INE (Hiszpański Urząd Statystyczny).
Trendy cenowe – analiza, czy ceny mieszkań rosną, spadają czy się stabilizują, pozwala wybrać odpowiedni moment na sprzedaż i zakup.
Oprocentowanie i warunki kredytów – porównaj oprocentowanie i warunki kredytów hipotecznych:
– stałe – większa przewidywalność,
– zmienne – niższe raty na początku, ale ryzyko wzrostu w przyszłości,
– mieszane – połączenie obu opcji,
– hipoteki pomostowe – pomocne przy zakupie przed sprzedażą.
Dodatkowe koszty – często pomijane, a kluczowe dla budżetu:
– Podatki (plusvalía municipal, IRPF, ITP lub VAT przy zakupie),
– Opłaty notarialne i rejestrowe,
– Koszty kancelarii prawnej lub pośrednika nieruchomości,
– Prowizje bankowe za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego przeniesienie.
Szacunkowo, łączna suma podatków i opłat związanych z zakupem lub sprzedażą nieruchomości może wynosić, w zależności od regionu oraz tego, czy nieruchomość jest nowa czy z rynku wtórnego – od 7% do nawet 13% jej wartości. Przykładowo, przy mieszkaniu o wartości 250 000 euro należy przewidzieć dodatkowe koszty w wysokości od 17 500 do 37 500 euro.
Dlatego precyzyjne określenie budżetu – z uwzględnieniem wszystkich opłat i zobowiązań – jest kluczowe dla bezpiecznego i świadomego przeprowadzenia transakcji.
Metody sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
Spłata kredytu hipotecznego z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości to najczęściej stosowane rozwiązanie w Hiszpanii. Aby prawidłowo przeprowadzić ten proces, należy najpierw uzgodnić z kupującym cenę sprzedaży wyższą niż aktualne saldo zadłużenia. Następnie trzeba wystąpić do banku o Certificado de Deuda Pendiente, czyli oficjalne zaświadczenie o pozostałym do spłaty kredycie.
Kluczowe jest, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis, że nieruchomość zostaje sprzedana wolna od obciążeń hipotecznych. Po otrzymaniu środków od kupującego, sprzedający spłaca pozostałą część kredytu hipotecznego w banku — warto pamiętać, że może to wiązać się z dodatkową prowizją za wcześniejszą spłatę. Ostatnim etapem jest formalna likwidacja hipoteki poprzez jej wykreślenie z Registro de la Propiedad (Ksiąg Wieczystych).
To rozwiązanie jest najbardziej popularne i najczęściej praktykowane w przypadku sprzedaży nieruchomości z obciążeniem hipotecznym.
Sprzedaż za niższą cenę niż dług
Sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż wysokość zadłużenia jest możliwa, ale wymaga ścisłej współpracy z bankiem i jego zgody. W pierwszej kolejności należy znaleźć kupującego i ustalić cenę sprzedaży, nawet jeśli nie pokrywa ona w całości salda kredytu hipotecznego. Następnie należy skontaktować się z bankiem i przedstawić sytuację oraz plan częściowej spłaty zadłużenia.
Po akceptacji, bank może przekształcić pozostałą kwotę w nowy kredyt gotówkowy lub inny produkt finansowy. Całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży trafia na spłatę części zobowiązania, a resztę długu reguluje się w ramach nowej umowy z bankiem – już na innych warunkach.
To rozwiązanie wymaga indywidualnych negocjacji i może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak nowa prowizja, opłaty notarialne czy koszty restrukturyzacji kredytu.
Subrogacja – przeniesienie kredytu na kupującego
Subrogacja – przeniesienie kredytu hipotecznego na kupującego to rozwiązanie, które pozwala nowemu właścicielowi przejąć istniejący kredyt, pod warunkiem, że wyrazi taką wolę i zostanie zaakceptowany przez bank. Proces zaczyna się od tego, że kupujący zgadza się przejąć Twój kredyt hipoteczny, a następnie obie strony udają się do banku w celu weryfikacji zdolności kredytowej nabywcy.
Jeśli bank wyrazi zgodę, dochodzi do podpisania umowy subrogacji, na mocy której kredyt zostaje formalnie przypisany nowemu właścicielowi.
To korzystna opcja, zwłaszcza gdy istniejąca hipoteka ma atrakcyjne warunki, takie jak niskie oprocentowanie czy długi okres spłaty.
Hipoteka pomostowa
Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości przed sprzedażą obecnej, rozwiązaniem może być tzw. hipoteka pomostowa (hipoteca puente), oferowana przez bank. W takim przypadku bank łączy oba zobowiązania w jeden kredyt, umożliwiając spłatę tylko jednej, obniżonej raty przez okres od 6 miesięcy do nawet 5 lat. Po sprzedaży dotychczasowego mieszkania, kredyt zostaje przekształcony i od tego momentu spłacasz już tylko nieruchomość nową. To wygodna opcja, która pozwala uniknąć presji czasowej i sprzedaży po zaniżonej cenie.
Formalności i dokumenty
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które wymagają szczególnej staranności i wiedzy prawnej. W takiej sytuacji niezwykle istotne jest skorzystanie z usług wyspecjalizowanej kancelarii adwokackiej, która zadba o bezpieczeństwo całej transakcji i interesy sprzedającego. Warto również współpracować z doświadczonym agentem nieruchomości, który pomoże znaleźć kupca i poprowadzi negocjacje. Finalizacja transakcji następuje u notariusza, gdzie podpisywana jest umowa sprzedaży — ale tylko z pełną obsługą prawną można mieć pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem i bez ryzyka.
Zakup nowej nieruchomości
Po sprzedaży mieszkania i rozliczeniu się z bankiem znasz już dokładnie, jakim budżetem dysponujesz na zakup nowej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że oprócz ceny zakupu pojawiają się również dodatkowe koszty związane z podatkami. Do najważniejszych należą plusvalía municipal, czyli miejski podatek od wzrostu wartości nieruchomości, oraz IRPF – podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży bądź IRNR, w przypadku nierezydentów.
Dobra wiadomość jest taka, że można zostać zwolnionym z IRPF, o ile spełnione są określone warunki: sprzedajesz główne miejsce zamieszkania, kupujesz nowe w ciągu dwóch lat i całość środków ze sprzedaży inwestujesz w nowe lokum przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Dlaczego warto skontaktować się z hiszpańskim adwokatem?
Sprzedaż mieszkania z hipoteką w Hiszpanii to złożony, ale w pełni wykonalny proces, który – przy odpowiednim wsparciu – może przebiec szybko i bezpiecznie. Kluczem jest dobre przygotowanie, znajomość lokalnych przepisów oraz dopilnowanie każdego etapu transakcji. Współpraca z doświadczonym adwokatem pozwala uniknąć kosztownych błędów, zabezpieczyć Twoje interesy i sprawnie przejść przez całą procedurę.
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii – skontaktuj się z nami, chętnie pomożemy.
Codzienne poruszanie się po mieście – samochodem, komunikacją publiczną, rowerem czy pieszo – zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, nawet jeśli zachowujemy ostrożność. Wypadki drogowe wciąż się zdarzają, często z winy innych uczestników ruchu.
Hiszpania należy do krajów o relatywnie wysokim poziomie bezpieczeństwa drogowego w porównaniu z innymi państwami europejskimi, w tym z Polską. Mimo to ryzyko kolizji czy wypadku nadal istnieje, dlatego warto wiedzieć, jak postępować w przypadku bycia poszkodowanym.
Bezpieczeństwo na drodze zależy nie tylko od nas, ale również od odpowiedzialności innych. Gdy jej brakuje, wypadki stają się realnym zagrożeniem. Jeśli padniesz ofiarą takiego zdarzenia, istotne jest, by wiedzieć, jak skutecznie dochodzić swoich praw i odszkodowania.
Każda osoba poszkodowana w wypadku drogowym ma prawo do pełnego odszkodowania za poniesione szkody – zgodnie z zasadą pełnej kompensacji obowiązującą w prawie cywilnym. Aby jednak je uzyskać, trzeba przejść przez procedurę, która może być mniej lub bardziej złożona – od porozumienia pozasądowego po ewentualną drogę sądową.
W takich sytuacjach kluczowe jest skorzystanie z pomocy prawnika specjalizującego się w wypadkach drogowych. Doświadczony adwokat wie, jak negocjować z firmami ubezpieczeniowymi, które często próbują zaniżyć należne kwoty, oraz jakie dowody należy zgromadzić, jeśli sprawa trafi do sądu.
W dalszej części artykułu przedstawiamy najważniejsze informacje, jakie powinien znać każdy Polak poszkodowany w wypadku drogowym w Hiszpanii – od podstawowych praw po konkretne kroki formalne w procesie dochodzenia roszczeń.
Kiedy przysługuje odszkodowanie za wypadek drogowy w Hiszpanii?
Odszkodowanie za wypadek drogowy w Hiszpanii przysługuje każdej osobie poszkodowanej, która doznała szkody – zarówno osobowej (np. obrażenia ciała), jak i majątkowej (np. uszkodzenie pojazdu czy rzeczy osobistych). Podstawę prawną stanowi artykuł 1.1 hiszpańskiej Ustawy o odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczeniu w ruchu pojazdów mechanicznych (LRCSCVM), zgodnie z którą:
„Kierowca pojazdu mechanicznego ponosi odpowiedzialność – z uwagi na ryzyko związane z prowadzeniem – za szkody wyrządzone osobom lub mieniu w związku z ruchem pojazdu. W przypadku szkód osobowych odpowiedzialność ta zostaje wyłączona wyłącznie wtedy, gdy kierowca udowodni, że szkody powstały wyłącznie z winy poszkodowanego lub na skutek siły wyższej niezwiązanej z ruchem pojazdu (nie zalicza się do niej np. awarii pojazdu czy defektu mechanicznego). W przypadku szkód majątkowych kierowca odpowiada względem osób trzecich na zasadach wynikających z Kodeksu cywilnego i karnego oraz omawianej ustawy.”
W praktyce oznacza to, że każda osoba poszkodowana w wypadku może dochodzić odszkodowania, z wyjątkiem sprawcy zdarzenia, chyba że wykupił dodatkowe ubezpieczenie obejmujące jego własne szkody (tzw. „seguro a todo riesgo”).
Warto jednak pamiętać o kilku kluczowych ograniczeniach:
Brak prawa do odszkodowania występuje, gdy poszkodowany ponosi wyłączną winę za wypadek. Przykładem może być pieszy, który został potrącony podczas przechodzenia przez jezdnię w niedozwolonym miejscu – w takiej sytuacji ubezpieczyciel może odmówić wypłaty.
W przypadku tzw. współwiny, czyli gdy zarówno kierowca, jak i poszkodowany przyczynili się do zdarzenia, wysokość odszkodowania zostaje proporcjonalnie obniżona, najczęściej o 25–50%, maksymalnie do 75%.
Dodatkowym warunkiem uzyskania odszkodowania jest istnienie rzeczywistej szkody, którą można wykazać – zarówno w postaci uszczerbku na zdrowiu, zniszczonego mienia, jak i mierzalnej szkody niemajątkowej (np. cierpienia psychicznego czy trwałego urazu).
Czym jest odszkodowanie za wypadek drogowy?
Gdy osoba zostaje poszkodowana w wypadku drogowym, prawo przyznaje jej możliwość ubiegania się o odszkodowanie, pod warunkiem że potrafi udowodnić poniesione szkody i nie ponosi wyłącznej winy za zdarzenie. Celem odszkodowania za wypadek drogowy jest – w możliwym zakresie – przywrócenie stanu sprzed zdarzenia oraz zrekompensowanie uszczerbku poniesionego na skutek zaistniałej szkody.
Nie jest to zysk finansowy, lecz forma rekompensaty dla ofiary za fizyczne, psychiczne i materialne konsekwencje wypadku. Innymi słowy, odszkodowanie ma na celu zrekompensowanie strat – nigdy nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia się poszkodowanego.
Jak ustala się wysokość odszkodowania w Hiszpanii?
Ogólne zasady ustalania odpowiedzialności odszkodowawczej są zbliżone do obowiązujących w Polsce. Aby prawidłowo określić wysokość należnego odszkodowania, niezbędne jest precyzyjne i jednoznaczne udokumentowanie poniesionej szkody.
Wymaga to zgromadzenia i zachowania wszelkiej istotnej dokumentacji – w szczególności raportów medycznych, zaświadczeń o przebiegu leczenia, faktur i rachunków za poniesione koszty (np. naprawy), opinii biegłych, a także innych dowodów mogących obiektywnie potwierdzić zakres doznanego uszczerbku.
W naszej kancelarii każdą sprawę analizujemy indywidualnie i z najwyższą starannością, dążąc do tego, aby zarówno wniosek kierowany do ubezpieczyciela, jak i ewentualne roszczenie sądowe opierały się na rzetelnie przygotowanym, solidnym materiale dowodowym. Im pełniejsza dokumentacja, tym większe szanse na uzyskanie adekwatnego i sprawiedliwego odszkodowania.
Jakie szkody można uwzględnić w odszkodowaniu za wypadek drogowy?
Gdy dochodzi do wypadku drogowego, ucierpieć może nie tylko zdrowie fizyczne i psychiczne poszkodowanego, ale również jego majątek oraz zdolność do zarabiania. Dlatego przy składaniu roszczenia odszkodowawczego kluczowe jest prawidłowe zidentyfikowanie wszystkich możliwych szkód – zarówno majątkowych, jak i osobistych.
W naszej kancelarii prawnej specjalizującej się w sprawach związanych z wypadkami drogowymi dokładnie analizujemy każdy przypadek, by upewnić się, że żadna szkoda nie zostanie pominięta.
Odszkodowanie za szkody materialne
Szkody materialne (majątkowe) obejmują wszelkie straty dotyczące mienia, z wyłączeniem uszczerbku na zdrowiu ofiary. Do tej kategorii zaliczają się m.in.:
naprawa lub wymiana pojazdu uczestniczącego w wypadku,
uszkodzone akcesoria, takie jak kaski, urządzenia elektroniczne, bagaż czy inne przedmioty przewożone w chwili zdarzenia,
koszty holowania, ekspertyz prywatnych i inne wydatki związane z wypadkiem.
Jeśli koszt naprawy przewyższa wartość pojazdu, wypłacane jest odszkodowanie odpowiadające wartości rynkowej lub kosztom zakupu podobnego pojazdu – zgodnie z polityką ubezpieczyciela i obowiązującymi przepisami.
Odszkodowanie za obrażenia fizyczne
Szkody osobowe to jeden z najważniejszych elementów roszczenia. Przy ich ocenie bierze się pod uwagę m.in.:
rodzaj i stopień poważności obrażeń,
czas leczenia lub okres czasowej niezdolności do pracy,
Na przykład złamanie kości skutkuje nie tylko zwolnieniem lekarskim, ale też dodatkowymi kosztami, takimi jak fizjoterapia, leki, sprzęt wspomagający mobilność czy nawet dostosowanie mieszkania, jeśli obrażenia były poważne.
Utracone dochody i pogorszenie jakości życia
Poza wydatkami bezpośrednimi, prawo przewiduje możliwość dochodzenia tzw. utraconych korzyści (lucro cesante), czyli utraconych dochodów spowodowanych wypadkiem. Dotyczy to zarówno pracowników etatowych, jak i osób samozatrudnionych – konieczne jest przedstawienie stosownej dokumentacji (paski wypłat, deklaracje podatkowe itd.).
Możliwe jest także ubieganie się o odszkodowanie za pogorszenie jakości życia, jeśli poszkodowany nie jest w stanie wrócić do swojej dotychczasowej aktywności lub jego zdolności fizyczne zostały trwale ograniczone.
Urazy psychiczne po wypadku drogowym
W wielu przypadkach ofiary wypadków cierpią nie tylko fizycznie – mogą także doświadczać problemów natury psychicznej, takich jak lęk, stres pourazowy czy strach przed prowadzeniem pojazdu.
Tego rodzaju szkody – jeśli są odpowiednio udokumentowane opiniami psychologicznymi lub psychiatrycznymi – również mogą zostać włączone do roszczenia o odszkodowanie, zgodnie z tzw. Baremo de Tráfico (hiszpańska tabela odszkodowawcza) oraz aktualnym orzecznictwem.
Jakie metody stosują firmy ubezpieczeniowe w Hiszpanii?
Z naszego doświadczenia wynika, że firmy ubezpieczeniowe w Hiszpanii często zaniżają wysokość odszkodowań lub całkowicie odmawiają ich wypłaty, zwłaszcza gdy poszkodowanym jest obcokrajowiec, który nie korzysta ze wsparcia lokalnego prawnika. Brak znajomości procedur, języka i specyfiki hiszpańskiego systemu prawnego działa niestety również na niekorzyść wielu Polaków.
Często obserwujemy też:
przedłużanie postępowań przez ubezpieczycieli,
brak informacji o dodatkowych świadczeniach (np. renta, zwrot kosztów leczenia, rehabilitacja),
próby podpisywania niekorzystnych ugód.
Prawidłowa wycena szkód i urazów powstałych w wyniku wypadku nie jest łatwa. Ubezpieczyciele często zaniżają wysokość odszkodowania lub ignorują elementy takie jak szkody moralne, utracone korzyści czy drobne, ale trwałe następstwa zdrowotne. Dlatego współpraca z prawnikiem specjalizującym się w roszczeniach powypadkowychma kluczowe znaczenie.
W naszej kancelarii dokonujemy kompleksowej oceny wszystkich strat, bronimy Twoich praw wobec ubezpieczyciela i towarzyszymy Ci aż do momentu uzyskania sprawiedliwej rekompensaty.
Czy miałeś wypadek i nie wiesz, jakie odszkodowanie Ci się należy?
Jakie kroki podjąć po wypadku drogowym, aby ubiegać się o odszkodowanie w Hiszpanii?
Uczestnictwo w wypadku może być doświadczeniem przytłaczającym, jednak zachowanie spokoju i podejmowanie przemyślanych działań ma kluczowe znaczenie dla ochrony praw poszkodowanego i skutecznego dochodzenia odszkodowania. W tej części wyjaśniamy, co należy zrobić bezpośrednio po zdarzeniu oraz jakie elementy są najważniejsze przy ubieganiu się o odszkodowanie za wypadek drogowy.
1. Identyfikacja sprawcy i podpisanie oświadczenia o zdarzeniu drogowym (parte amistoso) lub wezwanie policji
Bez względu na okoliczności, pierwsze działania po wypadku drogowym mają kluczowe znaczenie dla dalszego postępowania. W idealnej sytuacji uczestnicy podpisują wspólne oświadczenie o zdarzeniu drogowym (tzw. parte amistoso) i ofiara niezwłocznie zgłasza się do szpitalnego oddziału ratunkowego. Takie podejście świadczy o łagodnym przebiegu zdarzenia i zgodności co do winy.
Często jednak sytuacja jest bardziej skomplikowana – sprawca może odmówić podpisania oświadczenia lub oddalić się z miejsca zdarzenia. Wówczas należy wezwać policję, która sporządzi notatkę policyjną (atestado policial), mającą dużą wartość dowodową – również w postępowaniu sądowym.
Niezależnie od przebiegu zdarzenia, warto:
zebrać dane drugiego kierowcy (nawet jeśli odmawia współpracy),
zapisać numer rejestracyjny pojazdu,
wykonać zdjęcia i nagrania miejsca zdarzenia,
pozyskać dane świadków.
W przypadku drobnych kolizji podstawowym dokumentem jest wspólne oświadczenie (parte amistoso) – formularz zawierający m.in. opis zdarzenia, uszkodzeń, wersje obu stron oraz ewentualne przyznanie się do winy. Jego podpisanie przyspiesza proces likwidacji szkody i pomaga uniknąć sporów.
Jeśli jednak nie dojdzie do porozumienia lub wypadek jest poważniejszy, należy wezwać policję. Sporządzona przez funkcjonariuszy notatka policyjna obejmuje obiektywny opis sytuacji, zeznania uczestników i świadków oraz wstępną ocenę zdarzenia. Taki dokument jest szczególnie przydatny, gdy ubezpieczyciel kwestionuje odpowiedzialność lub wersje stron znacząco się różnią.
2. Wizyta w placówce medycznej po wypadku drogowym w Hiszpanii – dlaczego nie warto zwlekać?
Jeśli w wyniku wypadku drogowego doznałeś obrażeń fizycznych, jednym z najważniejszych kroków, które powinieneś podjąć, jest jak najszybsza wizyta w placówce medycznej – najlepiej w szpitalnym oddziale ratunkowym (urgencias). Zaleca się, aby odbyła się ona w ciągu pierwszych 72 godzin od momentu zdarzenia.
Dlaczego ten czas jest tak istotny? Ubezpieczyciele często szczegółowo analizują zarówno dokumentację medyczną, jak i czas reakcji poszkodowanego. Każde opóźnienie może zostać potraktowane jako argument podważający związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wypadkiem a odniesionymi obrażeniami. Innymi słowy – jeśli nie zgłosisz się do lekarza odpowiednio szybko, ubezpieczyciel może zakwestionować Twoje roszczenie odszkodowawcze.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli początkowo nie odczuwasz silnych dolegliwości, warto skonsultować się z lekarzem – niektóre urazy (np. urazy kręgosłupa szyjnego) ujawniają się dopiero po pewnym czasie. Dokumentacja medyczna z pierwszej wizyty stanowi jeden z kluczowych dowodów w procesie dochodzenia odszkodowania.
3. Kontakt z adwokatem specjalizującym się w wypadkach drogowych w Hiszpanii
Skorzystanie z pomocy prawnika już na wczesnym etapie po wypadku znacząco zwiększa szansę na uzyskanie sprawiedliwego odszkodowania. Choć ubezpieczyciel może zaproponować swojego pełnomocnika, warto pamiętać, że masz prawo do wyboru własnego adwokata – i zdecydowanie warto z tego prawa skorzystać. Prawnicy współpracujący z firmami ubezpieczeniowymi często angażują się dopiero na etapie postępowania sądowego i ich priorytetem nie zawsze jest interes osoby poszkodowanej.
Kluczowe jest, aby skontaktować się z kancelarią prawną w ciągu pierwszych dwóch tygodni od wypadku. Dlaczego to takie ważne? Wczesna pomoc prawna umożliwia m.in.:
skierowanie poszkodowanego do placówek medycznych współpracujących z ubezpieczycielem – co pozwala uniknąć konieczności samodzielnego pokrywania kosztów leczenia,
zabezpieczenie i zgromadzenie kluczowych dowodów (np. nagrań, zeznań świadków, dokumentacji z miejsca zdarzenia),
ocenę zasadności roszczenia zanim zostanie podjęta decyzja o jego zgłoszeniu,
przygotowanie dokumentacji niezbędnej do rozpoczęcia procedury odszkodowawczej,
kontakt z ubezpieczycielem na profesjonalnym poziomie, co często przekłada się na wyższe kwoty wypłat.
Warto jednak zaznaczyć, że nie w każdej sytuacji podejmowanie działań prawnych będzie zasadne. Przykładowo:
szkody są jedynie materialne i o niewielkiej wartości,
poszkodowany nie podjął leczenia, co uniemożliwia wykazanie związku z wypadkiem,
brak realnej szkody – np. jedynie stres lub dyskomfort, bez poparcia w dokumentacji medycznej.
4. Przekazanie dokumentacji i złożenie roszczenia do ubezpieczyciela
Po zebraniu wszystkich istotnych dokumentów dotyczących wypadku – takich jak wspólne oświadczenie o zdarzeniu (parte amistoso), notatka policyjna (atestado), dokumentacja medyczna, zdjęcia z miejsca zdarzenia, dane świadków oraz faktury związane z poniesionymi kosztami (np. naprawa pojazdu, leczenie, rehabilitacja, zakup leków, zniszczone przedmioty) – należy niezwłocznie przesłać je do ubezpieczyciela sprawcy wypadku.
Warto także załączyć dokumenty potwierdzające utracone dochody (jeśli w wyniku wypadku doszło do czasowej niezdolności do pracy), a także zaświadczenia o zwolnieniu lekarskim czy opinię lekarza prowadzącego. Im bardziej szczegółowa i rzetelna dokumentacja, tym większa szansa na szybkie i sprawiedliwe rozpatrzenie sprawy.
Bardzo ważne: Dokumenty należy przekazać w sposób, który zapewni potwierdzenie ich doręczenia – np. przesyłką poleconą, za potwierdzeniem odbioru, lub drogą mailową z potwierdzeniem przeczytania. Tylko wtedy masz gwarancję, że nie dojdzie do sporów co do terminów i kompletności dokumentacji.
Zgodnie z artykułem 16 hiszpańskiej Ustawy o umowie ubezpieczenia, poszkodowany ma obowiązek zgłosić szkodę swojemu ubezpieczycielowi w ciągu 7 dni od dnia wypadku – nawet jeśli to nie on jest stroną odpowiedzialną. Zaniedbanie tego obowiązku może skutkować odpowiedzialnością za szkody wynikające z opóźnienia, a w niektórych przypadkach może być nawet podstawą do odrzucenia roszczenia.
Po przesłaniu dokumentacji można złożyć formalną reklamację do ubezpieczyciela sprawcy. Ma on 3 miesiące na przedstawienie oferty odszkodowania (oferta motivada) lub udzielenie odpowiedzi uzasadniającej brak wypłaty. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, przysługują Ci ustawowe odsetki za zwłokę, które zwiększają kwotę należnego odszkodowania.
Warto wiedzieć, że jeżeli sprawca nie posiadał ważnej polisy OC w momencie wypadku, roszczenie nie przepada – można skierować je do hiszpańskiego Konsorcjum ds. Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (Consorcio de Compensación de Seguros).
5. Odpowiedź na ofertę
Po złożeniu formalnej reklamacji do ubezpieczyciela sprawcy wypadku, firma ma do 3 miesięcy na udzielenie odpowiedzi – w postaci oferty odszkodowania lub odmowy wypłaty świadczenia, wraz z jej uzasadnieniem.
Gdy otrzymasz odmowę
W przypadku, gdy ubezpieczyciel odmawia wypłaty odszkodowania, zazwyczaj powołując się na brak odpowiedzialności sprawcy, brak dowodów lub nieudowodnione szkody, masz dwa podstawowe wyjścia:
podjąć próbę dalszych negocjacji, przedstawiając dodatkowe dowody lub argumenty (np. opinię lekarską, ekspertyzę techniczną, nowe zeznania świadków),
skierować sprawę do sądu – co często bywa jedynym skutecznym sposobem dochodzenia roszczeń w przypadku spornych spraw.
Warto jednak wiedzieć, że już sama oficjalna zapowiedź złożenia pozwu (np. przez adwokata w formie pisma przedsądowego) bywa skuteczna – ubezpieczyciele często zgadzają się na korzystniejsze warunki, aby uniknąć kosztownego i długotrwałego procesu.
Gdy otrzymasz ofertę odszkodowania
W przypadku, gdy firma ubezpieczeniowa przesyła ofertę finansową, należy ją dokładnie przeanalizować – bardzo często są to kwoty zaniżone w stosunku do rzeczywistej wartości szkody i poniesionych strat. Masz wtedy kilka opcji:
przyjąć ofertę w całości, jeśli uznasz ją za satysfakcjonującą (np. przy niewielkich szkodach),
przyjąć ją częściowo – np. zgodzić się na wypłatę części kwoty, jednocześnie zastrzegając prawo do dochodzenia pozostałej części na drodze sądowej,
odrzucić ofertę i zdecydować się na postępowanie sądowe w całości.
W każdym przypadku warto skonsultować decyzję z adwokatem, który pomoże ocenić, czy oferta rzeczywiście odpowiada zakresowi szkody oraz jaki scenariusz będzie najbardziej opłacalny i realny w Twojej sytuacji.
6. Pozew sądowy – gdy negocjacje nie przynoszą skutku
Jeśli negocjacje z ubezpieczycielem nie prowadzą do satysfakcjonującego rozwiązania, kolejnym krokiem jest wniesienie sprawy do sądu. W Hiszpanii termin na złożenie pozwu wynosi 1 rok od daty ostatniego działania pozasądowego – na przykład od dnia złożenia roszczenia lub od otrzymania odmowy wypłaty odszkodowania. Przekroczenie tego terminu może skutkować przedawnieniem roszczenia.
Rodzaj postępowania zależy od wysokości kwoty roszczenia:
do 15 000 € – sprawa rozpoznawana jest w tzw. postępowaniu uproszczonym (juicio verbal),
powyżej 15 000 € – stosuje się postępowanie zwykłe (juicio ordinario).
Termin na odpowiedź na pozew wynosi 20 dni.
W obu trybach strony muszą być reprezentowane przez adwokata (abogado) i pełnomocnika sądowego (procurador), chyba że roszczenie nie przekracza 2 000 € – wówczas udział profesjonalnych pełnomocników nie jest obowiązkowy.
7. Apelacja od wyroku
Jeśli wyrok sądu pierwszej instancji jest niekorzystny lub przyznana kwota jest zbyt niska, można złożyć apelację w ciągu 20 dni roboczych od doręczenia wyroku.
Wyjątkiem są sprawy o wartość poniżej 3 000 €, gdzie apelacja nie przysługuje.
Apelację wnosi się do sądu pierwszej instancji, ale rozpatruje ją sąd drugiej instancji (audiencia provincial).
Warto pamiętać, że nie zawsze warto składać apelację – decyzję najlepiej podjąć w porozumieniu z doświadczonym adwokatem.
Jak udokumentować szkody i straty po wypadku drogowym?
Po zebraniu podstawowych dowodów na miejscu zdarzenia, kolejnym krokiem jest dokładne udokumentowanie i wykazanie zakresu poniesionych szkód oraz uszczerbków na zdrowiu. Ten etap ma kluczowe znaczenie, aby ubezpieczyciel uznał roszczenie i oszacował wysokość odszkodowania w sposób sprawiedliwy.
Dokumentacja medyczna – podstawa przy roszczeniach z tytułu obrażeń
Jeśli doznałeś obrażeń fizycznych, to
Aby udowodnić odniesione obrażenia, należy zgromadzić:
szczegółowe raporty medyczne (z SOR-u, lekarza rodzinnego, specjalistów),
zaświadczenia o niezdolności do pracy i dokumentację przebiegu leczenia,
faktury za leki, zabiegi, rehabilitację, wsparcie psychologiczne,
potwierdzenia dojazdów do placówek medycznych.
Zachowanie wszystkich dokumentów i żądanie ich kopii przy każdej wizycie lekarskiej jest kluczowe dla powodzenia roszczenia.
Wycena szkód materialnych
W przypadku szkód materialnych, takich jak całkowite lub częściowe zniszczenie pojazdu, należy przedstawić:
kosztorysy napraw,
niezależne opinie rzeczoznawców,
zdjęcia uszkodzeń,
faktury za utracone lub uszkodzone przedmioty (np. kask, telefon, okulary, bagaż itd.).
Jeśli pojazd ulegnie szkodzie całkowitej, możliwe jest dochodzenie odszkodowania w wysokości wartości rynkowej auta sprzed wypadku. Ubezpieczyciele mają tendencję do zaniżania tej wartości, dlatego zaleca się wykonanie niezależnej wyceny przez rzeczoznawcę.
Dodatkowe dowody wzmacniające roszczenie
Poza dokumentacją medyczną i techniczną istnieją także inne rodzaje dowodów, które mogą mieć kluczowe znaczenie:
zeznania świadków (pisemne lub sporządzone przez policję),
raporty z rekonstrukcji wypadku,
nagrania z kamer monitoringu lub wideorejestratorów (dashcam),
dokumentowane rozmowy z ubezpieczycielem lub stronami zdarzenia (e-maile, SMS-y, nagrania – jeśli legalne).
Podsumowując – im większa ilość i jakość zgromadzonych dowodów, tym silniejsza będzie Twoja pozycja negocjacyjna wobec ubezpieczyciela.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy doświadczonego hiszpańskiego adwokata specjalizującego się w sprawach odszkodowawczych?
W praktyce hiszpańskich ubezpieczycieli często obserwuje się tendencję do zaniżania wartości odszkodowań, zwłaszcza gdy poszkodowanym jest obcokrajowiec. Tłumaczenia te zwykle opierają się na rzekomym braku dokumentacji, współodpowiedzialności za zdarzenie bądź jednostronnej interpretacji dostępnych materiałów dowodowych.
Właśnie dlatego wsparcie prawnika mającego doświadczenie w hiszpańskim systemie prawnym jest nie tylko wskazane, ale nierzadko kluczowe. Profesjonalna pomoc prawna może decydować o tym, czy poszkodowany otrzyma rekompensatę odpowiadającą rzeczywistym stratom, czy też zmuszony będzie zaakceptować propozycję dalece niewystarczającą.
Kancelaria specjalizująca się w prawie odszkodowawczym:
rzetelnie ocenia szanse powodzenia sprawy oraz możliwe ryzyka,
prowadzi bezpośrednią korespondencję z ubezpieczycielem,
sporządza niezbędne pisma prawne i zgromadzi wymagane dokumenty,
reprezentuje Klienta w postępowaniu sądowym, jeśli zajdzie taka konieczność.
Warto pamiętać: o sukcesie roszczenia nie decyduje wyłącznie racja, lecz zdolność jej przekonującego udowodnienia w świetle obowiązującego prawa.
Rynek wynajmu krótkoterminowego rozwija się w szybkim tempie, co zrodziło w Hiszpanii konieczność wprowadzenia odpowiednich regulacji i mechanizmów regulujących.
Hiszpania wdraża nowe przepisy, bazujące na Regulaminie (UE) 2024/1028, przyjętym przez Parlament Europejski i Radę 11 kwietnia 2024 roku. Aby dostosować krajowe przepisy do unijnych standardów, hiszpański rząd zatwierdził Dekret Królewski 1312/2024 z 23 grudnia, który wprowadza Jednolity Rejestr Najmu (Registro Único de Arrendamientos) oraz Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), swego rodzaju „jedno okienko dla wynajmujących”.
Według oficjalnych założeń, nowa regulacja ma na celu uproszczenie procesu rejestracji nieruchomości, zwiększenie bezpieczeństwa prawnego oraz zagwarantowanie, że zarówno platformy cyfrowe, jak i właściciele nieruchomości będą przestrzegać obowiązujących przepisów. Kluczowym aspektem tych zmian jest znalezienie równowagi między dynamicznym rozwojem turystyki a koniecznością ochrony konstytucyjnego prawa obywateli do mieszkania. Hiszpańskie władze dążą do stworzenia bardziej transparentnego i zrównoważonego rynku wynajmu, co umożliwi skuteczniejsze planowanie urbanistyczne oraz wzmocni kontrolę fiskalną.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość krótkoterminowo – niezależnie od tego, czy robisz to jako osoba prywatna, czy za pośrednictwem platformy cyfrowej – nowe regulacje dotyczą również Ciebie. Poniżej znajdziesz kluczowe informacje, które pomogą Ci dostosować się do nowych przepisów.
Dlaczego powstało jedno okienko dla wynajmujących (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)?
Popularność wynajmu krótkoterminowego, napędzana przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, ujawniła potrzebę ściślejszej kontroli. Niezarejestrowane nieruchomości, brak przejrzystości danych oraz spory prawne między właścicielami a najemcami skłoniły rząd do podjęcia konkretnych działań.
Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu powstało w celu rozwiązania tych problemów. Jego głównym zadaniem jest centralizacja rejestracji nieruchomości przeznaczonych do wynajmu krótkoterminowego oraz zapewnienie płynnej wymiany informacji między platformami cyfrowymi a organami regulacyjnymi.
Kogo dotyczą nowe przepisy?
Nowa regulacja ma zastosowanie do:
Właścicieli wynajmujących nieruchomości krótkoterminowo, zarówno indywidualnie, jak i za pośrednictwem platform cyfrowych.
Platform wynajmu krótkoterminowego, które będą zobowiązane do weryfikowania rejestracji nieruchomości.
Wynajem niekomercyjny, np. wymiana mieszkań bez rekompensaty finansowej, nie będzie objęty nowymi przepisami.
Kluczowe zmiany w przepisach
Jednym z najważniejszych zapisów nowej regulacji jest obowiązek rejestracji wszystkich mieszkań wynajmowanych na krótki okres lub sezonowo w Jednolitym Rejestrze Najmu. Rejestracja ta pozwoli na identyfikację lokali oraz ułatwi kontrolę ze strony administracji publicznej na poziomie lokalnym i krajowym.
Dodatkowo Ventanilla Única Digital scentralizuje procesy związane z rejestracją i monitorowaniem wynajmu, co przyspieszy procedury administracyjne i ułatwi dostęp do danych zarówno obywatelom, jak i instytucjom.
Platformy cyfrowe, takie jak Airbnb czy Booking.com, również zostaną objęte nowymi regulacjami. Będą musiały regularnie przekazywać dane dotyczące wynajmowanych nieruchomości do Ventanilla Única Digital, co pozwoli na lepszą kontrolę rynku oraz eliminację nielegalnych praktyk.
Każda zarejestrowana nieruchomość otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który będzie wymagany w ogłoszeniach o wynajmie.
Aby uzyskać numer rejestracyjny, właściciel musi dostarczyć:
Dokładny adres nieruchomości i numer katastralny.
Informacje o rodzaju nieruchomości i jej maksymalnej pojemności.
Cyfrowe Centrum Obsługi Najmu będzie pełniło funkcję centralnej platformy pośredniczącej między właścicielami, platformami cyfrowymi i administracją publiczną. System umożliwi:
Przekazywanie danych o działalności wynajmujących i rezerwacjach.
Nadzór nad przestrzeganiem przepisów.
Obowiązki dla właścicieli
Każdy właściciel wynajmujący nieruchomość krótkoterminowo będzie musiał:
Zarejestrować nieruchomość i uzyskać numer identyfikacyjny.
Podawać pełne dane nieruchomości, w tym adres, powierzchnię i numer katastralny.
Aktualizować dane w przypadku zmian warunków najmu.
Dostosować się do lokalnych przepisów, obowiązujących w danej wspólnocie autonomicznej lub gminie.
Obowiązki dla platform wynajmu
Platformy cyfrowe również odgrywają kluczową rolę w nowym systemie. Ich obowiązki obejmują:
Weryfikację ofert pod kątem obecności numeru rejestracyjnego.
Informowanie właścicieli o konieczności rejestracji nieruchomości.
Miesięczne raportowanie danych o działalności wynajmujących.
Usuwanie ogłoszeń niezgodnych z przepisami w ciągu 48 godzin od otrzymania zgłoszenia.
Różnica między wynajmem turystycznym a tymczasowym w Hiszpanii
W hiszpańskim prawie rozróżnia się dwa rodzaje wynajmu krótkoterminowego: wynajem tymczasowy i turystyczny.
Wynajem tymczasowy dotyczy pobytów związanych z pracą, studiami czy leczeniem i jest regulowany przez ustawę o najmie miejskim (LAU). Tradycyjnie nie wymagał on dodatkowych formalności administracyjnych.
Jednak zgodnie z Rozporządzeniem 1312/2024 z 23 grudnia 2024 roku, które wdraża unijne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, właściciele oferujący takie usługi za pośrednictwem platform internetowych muszą uzyskać numer rejestracyjny dla każdego obiektu. Obowiązek ten dotyczy zarówno wynajmu turystycznego, jak i tymczasowego.
Numer rejestracyjny należy umieścić w ogłoszeniach na platformach cyfrowych. Procedura uzyskania numeru odbywa się poprzez elektroniczny system Kolegium Rejestratorów Nieruchomości i Handlowych w Hiszpanii. Rozporządzenie wchodzi w życie 2 stycznia 2025 roku, ale jego przepisy będą obowiązywać od 1 lipca 2025 roku, dając czas na dostosowanie się do nowych wymogów.
Wynajem turystyczny podlega bardziej restrykcyjnym regulacjom, w tym konieczności uzyskania zezwoleń administracyjnych, rejestracji nieruchomości w odpowiednim rejestrze turystycznym oraz spełnienia wymogów dotyczących jakości usług i bezpieczeństwa.
Podsumowując, nowe przepisy nakładają obowiązek rejestracji zarówno na wynajem tymczasowy, jak i turystyczny, jeśli są one oferowane za pośrednictwem platform internetowych. Właściciele powinni zwrócić uwagę na te zmiany, aby uniknąć ewentualnych sankcji.
Jak uzyskać numer rejestracyjny dla wynajmu turystycznego i sezonowego?
Przygotowanie dokumentów
Właściciel nieruchomości powinien przygotować następujące dokumenty:
– Numer katastralny oraz dokładny adres mieszkania,
– Informację o sposobie wynajmu – czy mieszkanie będzie wynajmowane w całości, czy na pokoje,
– Maksymalna liczba osób, które mogą przebywać w nieruchomości,
– Oświadczenie o spełnianiu wymagań określonych przez wspólnotę autonomiczną, w której znajduje się nieruchomość (dotyczy wynajmu turystycznego).
Sprawdzenie dodatkowych wymogów lokalnych
Dla wynajmu turystycznego konieczne może być spełnienie dodatkowych wymogów, takich jak:
– Uzyskanie dodatkowych pozwoleń w zależności od lokalnych regulacji,
– Zapewnienie standardów bezpieczeństwa,
– Spełnienie norm urbanistycznych.
Złożenie wniosku o numer rejestracyjny
Numer rejestracyjny można uzyskać składając wniosek elektronicznie na stronie Rejestru.Po złożeniu wniosku nadawany jest tymczasowy numer rejestracyjny. Po zweryfikowaniu dokumentów i spełnieniu wszystkich wymogów, numer zostaje zatwierdzony jako ostateczny.
Zgłoszenie numeru rejestracyjnego na platformach wynajmu
Większość internetowych platform pośredniczących w wynajmie krótkoterminowym (np. Airbnb, Booking) wymaga podania numeru rejestracyjnego. Jest to niezbędne do legalnego publikowania ofert i uniknięcia sankcji.Po spełnieniu tych wymogów, oferta wynajmu będzie zgodna zarówno z przepisami Unii Europejskiej, jak i rządu Hiszpanii, co pozwoli na legalne prowadzenie działalności wynajmu krótkoterminowego.
Harmonogram wdrożenia nowych regulacji
Ventanilla Única Digital de Arrendamientos oraz procedura uzyskiwania numeru rejestracyjnego wejdą w życie 2 stycznia 2025 roku. Wszystkie postanowienia zaczną obowiązywać od 1 lipca 2025 roku, co daje czas na dostosowanie systemów technologicznych i procedur administracyjnych.
Różnorodność regulacji
Wynajem turystyczny nieruchomości jest działalnością regulowaną głównie przez wspólnoty autonomiczne, a dodatkowe przepisy mogą być ustanawiane przez samorządy lokalne. Dzięki temu regulacje są dostosowane do specyfiki danego regionu, co pozwala na zrównoważony rozwój sektora turystycznego oraz harmonijną koegzystencję z lokalnymi mieszkańcami.
Każda wspólnota autonomiczna określa wymagania dotyczące prowadzenia wynajmu turystycznego. Wśród najczęściej występujących przepisów znajdują się obowiązek rejestracji, uzyskania licencji na działalność, a także spełnienie minimalnych standardów jakości i bezpieczeństwa. Mogą również obowiązywać ograniczenia dotyczące pojemności obiektów, długości pobytu gości oraz lokalizacji, w których możliwe jest prowadzenie tej działalności.
Na poziomie lokalnym samorządy mogą wprowadzać dodatkowe regulacje, takie jak ograniczenia w wybranych strefach, środki ochrony historycznych centrów miast czy osiedli mieszkaniowych, a także zasady mające na celu ograniczenie wpływu masowej turystyki w określonych porach roku. Celem tych regulacji jest zapewnienie równowagi między rozwojem turystyki a ochroną środowiska i jakością życia mieszkańców.
Ocena nowych regulacji i rekomendacje
Real Decreto 1312/2024 i jedno okienko online dla wyjmujących wprowadzają istotne zmiany w regulacji wynajmu turystycznego oraz sezonowego, jednak nie rozwiązują problemów mieszkaniowych.
Przepisy koncentrują się na kontroli podaży mieszkań turystycznych, pomijając kluczowe czynniki ich wzrostu, jak brak rentownych alternatyw dla właścicieli i niedobór mieszkań długoterminowych.
Nowe regulacje wprowadzają nowy wymogi względem istniejących już nieruchomości i mają na celu ograniczenie działalność nielegalnej strefy, ale ich wpływ na dostępność mieszkań pozostaje niepewny.
Dodatkowo administracja lokalna może zostać przeciążona wdrażaniem nowych przepisów, a nieprecyzyjny system sankcji osłabia ich skuteczność. Bez uzupełniających działań wspierających rynek długoterminowy regulacje te mogą okazać się niewystarczające w rozwiązaniu problemów mieszkaniowych w Hiszpanii.
Ze względu na złożoność przepisów i ich potencjalne skutki, warto skonsultować się ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości, który pomoże w interpretacji nowych regulacji i optymalnym dostosowaniu się do zmian.
Hiszpania osiągnęła historyczny rekord w liczbie turystów zagranicznych – w pierwszych jedenastu miesiącach 2024 roku kraj odwiedziło ponad 88,5 miliona osób. Według najnowszych danych opublikowanych przez Instituto Nacional de Estadística (INE), liczba ta oznacza wyraźny wzrost w porównaniu do lat poprzednich.
Zagraniczni turyści wygenerowali wydatki na poziomie niemal 120 miliardów euro, co stanowi wzrost o 16,7% względem roku ubiegłego, osiągając 118,7 miliarda euro. Szczególnie istotny był listopad, w którym Hiszpanię odwiedziło 5,7 miliona turystów – o 10,3% więcej niż w analogicznym okresie roku 2023. W tym samym miesiącu wydatki turystyczne wzrosły o 16%, osiągając kwotę 7,7 miliarda euro, a średnie dzienne wydatki odwiedzających wyniosły 178 euro.
Najczęściej odwiedzanymi regionami pozostają Katalonia (18,9 mln), Baleary (15,1 mln) i Wyspy Kanaryjskie (13,8 mln), które łącznie przyjęły największą liczbę turystów.
Hiszpania nie tylko umacnia swoją pozycję jako jedno z najchętniej odwiedzanych miejsc na świecie, ale również odnotowuje stały wzrost wpływów z turystyki. Te dane jednoznacznie wskazują na rosnące zainteresowanie zagranicznych podróżnych hiszpańskim rynkiem turystycznym, co ma istotne znaczenie w kontekście wymagań i regulacji dotyczących licencji turystycznych – tematu, który omówimy w dalszej części artykułu.
Czym jest licencja turystyczna?
Licencja turystyczna to oficjalne pozwolenie, które umożliwia legalny wynajem nieruchomości na krótkoterminowy pobyt turystyczny. Wymóg jej uzyskania obowiązuje we wszystkich hiszpańskich wspólnotach autonomicznych, a brak odpowiedniej dokumentacji może skutkować wysokimi karami finansowymi.
Dzięki licencji właściciele nieruchomości mogą legalnie oferować swoje mieszkania na platformach takich jak Airbnb, Booking czy Tripadvisor, spełniając jednocześnie standardy jakości, bezpieczeństwa i higieny określone przez lokalne przepisy. Jest to nie tylko wymóg prawny, ale również element budujący zaufanie wśród gości i zapewniający uczciwe warunki konkurencji na rynku wynajmu krótkoterminowego.
Posiadanie licencji pomaga także w regulacji sektora turystycznego, zapobiegając działalności nielegalnych obiektów i chroniąc interesy zarówno wynajmujących, jak i najemców. Warto pamiętać, że w zależności od regionu Hiszpanii procedura uzyskania licencji oraz warunki jej przyznania mogą się różnić, dlatego przed rozpoczęciem działalności należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.
Regulacje prawne dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii
Wynajem turystyczny lub wakacyjny został określony w hiszpańskiej Ustawie o najmie mieszkaniowym (LAU) w sposób, który wyklucza ten rodzaj wynajmu z jej zakresu zastosowania. W 2013 roku, w wyniku reformy wprowadzonej przez Ustawę 4/2013, zmodyfikowano kilka artykułów LAU, aby wynajem turystyczny podlegał regulacjom sektorowym dotyczącym turystyki, odróżniając go wyraźnie od wynajmu sezonowego.
Zgodnie z artykułem 5 LAU, z jej zakresu zastosowania wyłączony jest następujący rodzaj wynajmu:
„Tymczasowe udostępnienie w całości umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytku, które jest oferowane lub promowane za pośrednictwem kanałów turystycznych bądź innymi metodami komercjalizacji i promocji, oraz w celu osiągnięcia zysku, gdy podlega ono szczególnym regulacjom wynikającym z przepisów sektorowych dotyczących turystyki.”
W związku z powyższym, jeśli najem spełnia te warunki, uznaje się go za wynajem turystyczny i podlega on odrębnym regulacjom turystycznym, które zostaną omówione poniżej.
Zgodnie z definicją zawartą w LAU, wynajem turystyczny musi spełniać następujące kryteria:
Tymczasowe udostępnienie – wynajem całego umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytkowania.
Komercjalizacja i promocja poprzez kanały turystyczne – nieruchomość musi być oferowana za pośrednictwem kanałów turystycznych lub innych metod komercjalizacji i promocji. W przepisach turystycznych określono, jakie kanały są uznawane za środki promocji wynajmu turystycznego.
Cel zarobkowy – wynajem musi przynosić właścicielowi dochód w postaci wynagrodzenia finansowego.
Podleganie regulacjom turystycznym – nieruchomość musi spełniać wymogi wynikające z sektorowych przepisów turystycznych.
Wymagania dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii
W Hiszpanii od 2 stycznia 2025 r. zaczęły obowiązywać przepisy dotyczące rejestru wynajmu turystycznego (registro único de alquiler turístico). Nowa regulacja, której pełne wdrożenie nastąpi 1 lipca 2025 r. ma na celu uregulowanie i kontrolę rynku wynajmu krótkoterminowego oraz sezonowego.
Aktualnie, regulacje dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, która określa własne zasady i wymagania dla właścicieli.
Regionalne przepisy klasyfikują i regulują usługi turystyczne, definiują prawa i obowiązki firm oraz użytkowników, a także wprowadzają środki promocyjne i kontrolne, w tym inspekcje oraz sankcje.
Ogólne wymagania dotyczące mieszkań na wynajem turystyczny są następujące:
Nie mogą być zamieszkiwane na stałe
Wynajem krótkoterminowy – na okres poniżej miesiąca, w niektórych wspólnotach poniżej dwóch miesięcy
Muszą być umeblowane i wyposażone do natychmiastowego użytkowania
Wynajem odbywa się odpłatnie
Promocja i rezerwacja zazwyczaj odbywa się poprzez platformy internetowe
Uzyskanie licencji – najważniejsze kwestie
Utrzymywanie standardów jakości i przestrzeganie zasad współżycia. Niezbędne jest zapewnienie odpowiedniego poziomu jakości zakwaterowania oraz poszanowanie spokoju sąsiadów i lokalnej społeczności.
Rejestracja nieruchomości jako obiektu turystycznego
Aby legalnie wynajmować nieruchomość na cele turystyczne w Hiszpanii, konieczne jest jej zarejestrowanie jako obiektu turystycznego (Registro de Turismo). Proces ten obejmuje spełnienie określonych warunków oraz dostarczenie odpowiedniej dokumentacji do właściwych organów administracyjnych. Procedura ta w każdej wspólnocie odznacza się pewnymi różnicami. W niektórych regionach rejestracja odbywa się automatycznie wraz z przyznaniem licencji, natomiast w innych to właściciel lub zarządca musi dokonać jej osobiście.
Wymagana dokumentacja
Wymogi dotyczące dokumentacji różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, jednak najczęściej wymagane są:
Akt własności nieruchomości lub zgoda na jej wynajem
Dokument tożsamości właściciela
Zaświadczenia o spełnianiu przez lokal norm do zamieszkania
Zaświadczenie o spełnieniu norm bezpieczeństwa i higieny
Potwierdzenie zdolności finansowej
Informacje o nieruchomości, takie jak adres, liczba pokoi i maksymalna pojemność
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
W niektórych przypadkach konieczna może być również ocena techniczna nieruchomości lub dodatkowe dokumenty, zależnie od wymagań danej wspólnoty.
Przed rozpoczęciem procedury rejestracyjnej należy upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są skompletowane. Braki mogą wydłużyć cały proces, a w niektórych przypadkach wymagać nawet złożenia nowego wniosku. Dlatego warto powierzyć tę kwestię hiszpańskiemu specjaliście, który zapewni wsparcie na każdym etapie rejestracji.
Procedura uzyskania licencji turystycznej
Procedura uzyskania licencji turystycznej różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. Jeśli nasza nieruchomość spełnia lokalne przepisy regulujące uzyskanie licencji turystycznej, to proces ten składa się zazwyczaj z kilku etapów:
Przygotowanie i złożenie wymaganych dokumentów (do złożenia dokumentacji online wymagany jest podpis elektroniczny)
Przekazanie wniosku rejestracyjnego do odpowiedniego urzędu
Inspekcja nieruchomości w celu potwierdzenia spełnienia norm
Uzyskanie licencji po pomyślnym zakończeniu procedury
Ile kosztuje wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?
Należy pamiętać, że regulacje mogą się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej. Ponieważ wynajem turystyczny nie podlega hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim (LAU), kompetencje w zakresie jego regulacji zostały przekazane władzom regionalnym, co skutkuje zróżnicowanymi przepisami w całym kraju.
Koszt uzyskania licencji turystycznej w Hiszpanii zależy od regionu i może wynosić od 250 do 600 euro za mieszkanie.
Warto jednak pamiętać, że oprócz opłat za samą licencję, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z:
przygotowaniem nieruchomości do wynajmu turystycznego, takimi jak certyfikaty energetyczne, ubezpieczenia czy dostosowanie do wymogów bezpieczeństwa
korzystaniem z usług pośredników lub kancelarii prawnych, które pomagają w procesie
Ile trwa wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?
Czas oczekiwania na wydanie licencji również różni się w zależności od regionu i może trwać od 1 do 3 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej.
Czym grozi wynajmowanie mieszkania bez licencji turystycznej?
Należy również pamiętać, że wynajem nieruchomości bez odpowiedniej licencji może skutkować wysokimi karami finansowymi, które w zależności od regionu mogą sięgać nawet 600 000 euro.
Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu turystycznego warto dokładnie zapoznać się z lokalnymi przepisami i ewentualnie skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie turystycznym.
Czy wspólnota mieszkańców może wprowadzić w swoim statucie zakaz najmu turystycznego?
Tak, hiszpański Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 3 października 2024 roku (sygn. 1232/2024 i 1233/2023) potwierdził ważność uchwał wspólnot mieszkaniowych zakazujących wynajmu mieszkań turystycznych. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnoty mogą, większością trzech piątych głosów właścicieli i udziałów, wprowadzić całkowity zakaz takiej działalności. Jednakże kwestia obowiązywania takich uchwał wobec właścicieli, którzy byli przeciwni lub nieobecni podczas głosowania, pozostaje nierozstrzygnięta i może prowadzić do dalszych sporów prawnych.
Te uchwały nie działają z mocą wsteczną, dlatego ograniczenia i restrykcje nie mają zastosowania do nieruchomości, które były już wykorzystywane na cele wynajmu turystycznego przed ich zatwierdzeniem przez wspólnotę właścicieli.
Jakie muszę płacić podatki wynajmując mieszkanie turystom?
Wynajem turystyczny podlega określonym regulacjom podatkowym, które różnią się w zależności od rodzaju świadczonych usług oraz lokalnych przepisów wspólnot autonomicznych. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty opodatkowania tej działalności.
Podatek dochodowy (IRPF)
Apartamenty turystyczne (świadczące usługi hotelowe, takie jak recepcja, sprzątanie w trakcie pobytu, pralnia, wyżywienie) – dochody z ich wynajmu są klasyfikowane jako przychody z działalności gospodarczej.
Mieszkania na wynajem turystyczny (bez usług hotelowych) – dochody traktowane są jako przychody z kapitału nieruchomości.
Zatrudnianie personelu – niezależnie od rodzaju wynajmu, jeśli właściciel zatrudnia pracowników, dochody są uznawane za przychody z działalności gospodarczej.
Obowiązek deklarowania okresów: Okres wynajmu – właściciel musi zadeklarować wszystkie dochody, ale może odliczyć koszty proporcjonalnie do liczby dni wynajmu. Okres niewynajmowania – jeśli mieszkanie było dostępne, ale nie było wynajmowane, podlega ono podatkowi od posiadania drugiej nieruchomości.
Podatek VAT (IVA) i podatek od przeniesienia majątku (ITP)
Jeśli nie są świadczone usługi hotelowe, wynajem turystyczny nie podlega VAT, ale podlega ITP (podatek od przeniesienia majątku). Właściciel nie musi odprowadzać VAT.
Jeśli oferowane są usługi hotelowe, stawka VAT wynosi 10% (zgodnie z art. 91.1.2.2° ustawy o VAT – LIVA).
Podatek od działalności gospodarczej (IAE)
Wynajem turystyczny wymaga zgłoszenia działalności i klasyfikacji podatkowej:
Apartament turystyczny prowadzony przez właściciela – zaliczany do grupy 685 „Zakwaterowanie turystyczne poza hotelami”.
Mieszkanie na wynajem turystyczny – klasyfikowane jako 861.1 „Wynajem nieruchomości mieszkalnych”.
Większość właścicieli nie będzie musiała płacić IAE, ponieważ zgodnie z art. 82.1.c ustawy o finansowaniu lokalnym (LHL), zwolnione są osoby fizyczne, podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych oraz spółki cywilne, których roczny obrót nie przekracza 1 miliona euro.
Konsekwencje niezgłoszenia dochodów z wynajmu turystycznego
Hiszpański Urząd Skarbowy (Hacienda) intensyfikuje kontrole w sektorze wynajmu krótkoterminowego, zobowiązując platformy takie jak Airbnb i Booking.com do raportowania właścicieli i ich przychodów za pomocą formularza Modelo 179.
Kary za brak deklaracji mogą wynosić od 50% do 150% kwoty nieujawnionych dochodów, w zależności od wspólnoty autonomicznej.
Przestrzeganie zobowiązań podatkowych jest kluczowe, aby uniknąć sankcji i prowadzić działalność wynajmu zgodnie z hiszpańskim prawem. W związku z różnicami w przepisach regionalnych oraz skomplikowanym systemem podatkowym, zaleca się skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego w celu prawidłowego rozliczania działalności.
Regulacje według wspólnot
Każda wspólnota autonomiczna w Hiszpanii posiada własne przepisy dotyczące wynajmu turystycznego. Aby spełnić wszystkie wymagania i procedury, konieczne jest zapoznanie się z regulacjami obowiązującymi w regionie, w którym znajduje się nieruchomość.
Licencja turystyczna w Hiszpanii: Dlaczego warto skorzystać z pomocy hiszpańskiego prawnika?
Uzyskanie licencji turystycznej w Hiszpanii wymaga nie tylko znajomości skomplikowanych przepisów, ale też uwzględnienia lokalnych specyfikacji prawnych i technicznych. Nawet drobny błąd w dokumentacji może skutkować odmową wydania licencji. Dlatego warto skorzystać ze wsparcia prawników specjalizujących się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który pomoże w całej procedurze.
W kancelarii Wach & Wach od 20 lat pomagamy klientom uniknąć kosztownych błędów podczas kupowania nieruchomości i zarządzania nimi w Hiszpanii.
Legalizacja dokumentów jest procesem niezbędnym do nadania im mocy prawnej w innym kraju. Jednym z najczęściej stosowanych mechanizmów legalizacji jest apostille, która powstała w wyniku XII Konwencji Haskiej z 5 października 1961 roku, wiążąca 115 państw, w tym Polskę i Hiszpanię. Celem tego porozumienia było uproszczenie procedur, eliminując konieczność dodatkowej legalizacji dokumentów publicznych między państwami będącymi stronami Konwencji.
Dzięki apostille dokument publiczny wydany w jednym z państw sygnatariuszy Konwencji może zostać uznany za autentyczny w innym kraju sygnatariuszu bez konieczności przeprowadzania dodatkowych procedur legalizacyjnych.
Apostille (z j. francuskiego, wym. apostij) to forma poświadczenia autentyczności dokumentu wydanego w jednym państwie, takiego jak akt notarialny, tłumaczenie przysięgłe, dyplom ukończenia studiów wyższych czy odpis aktu stanu cywilnego. Pozwala na legalne użycie dokumentu w innym kraju. Poświadczenie to jest wydawane przez uprawniony organ państwa, z którego dokument pochodzi, i ma na celu uproszczenie procedur związanych z uznawaniem dokumentów międzynarodowych.
Właściwe organy do wydawania apostille w Hiszpanii
W Hiszpanii istnieje kilka właściwych organów uprawnionych do wydawania apostilli. Wybór odpowiedniej instytucji zależy od rodzaju dokumentu:
Dokumenty urzędowe i sądowe
właściwy oddział w Ministerstwie Sprawiedliwości (Oficina Central de Atención al Ciudadano del Ministerio de Justicia)
To jedno z podstawowych miejsc, do którego możesz się udać, jeśli potrzebujesz apostille. Zakres kompetencji tego urzędu jest szeroki i obejmuje dokumenty urzędowe, takie jak akty stanu cywilnego czy wyroki sądowe.
właściwy sekretariat działający w sądach wyższej instancji (Secretarías de Gobierno de los Tribunales Superiores de Justicia)
Dokumenty związane z sądami wyższej instancji można zalegalizować w sekretariatach tychże sądów. Dotyczy to zarówno dokumentów urzędowych, jak i sądowych.
regionalne oddziały MS (Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia)
Dokumenty notarialne oraz prywatne z uwierzytelnionymi podpisami
W przypadku dokumentów sporządzonych przed notariuszem, takich jak umowy, pełnomocnictwa czy inne akty notarialne, apostille uzyskasz w odpowiedniej izbie notarialnej lub u uprawnionego do tego notariusza.
Jakich dokumentów nie można opatrzyć apostille?
Nie wszystkie dokumenty mogą zostać opatrzone apostille. Wykluczone z tego procesu są:
Dokumenty związane bezpośrednio z operacjami handlowymi lub celnymi: np. umowy handlowe, faktury handlowe czy dokumenty transportowe.
Dokumenty tożsamości, takie jak paszport, dowód.
Dokumenty wydane przez funkcjonariuszy dyplomatycznych lub konsularnych: np. zaświadczenia wydane przez ambasady czy konsulaty
Jakie dokumenty mogą być opatrzone apostille?
Do dokumentów, które mogą zostać opatrzone apostille, należą:
Wyciągi z hiszpańskiego rejestru handlowego
Wyciągi z hiszpańskiego rejestru nieruchomości
Dokumenty wydane lub poświadczone przez notariusza publicznego, takie jak np. pełnomocnictwa notarialne, testamenty, oświadczenia
Wyroki i postanowienia wydane przez sądy
Tłumaczenia wykonane przez tłumaczy przysięgłych
Dokumenty urzędowe wydane przez organy państwowe
Świadectwa edukacyjne z instytucji państwowych i uznanych przez państwo, w tym: wykazy przedmiotów, transkrypcje dyplomów uniwersyteckich, zestawienia przedmiotów i ocen, zaświadczenia o przyjęciu na studia, dodatkowe certyfikaty wydane przez szkoły lub uniwersytety, a także inne świadectw
Jakie dokumenty nie wymagają apostille na terenie Unii Europejskiej?
Jednym z założeń powstania Unii Europejskiej było ustanowienie obszaru bez granic wewnętrznych, zapewniając tym samym, swobodny przepływ ludzi, towarów, usług, ale również swobodny obieg dokumentów urzędowych. Dzięki Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1191 z dnia 6 lipca 2016 roku, które wprowadza uproszczenia dotyczące obiegu niektórych dokumentów publicznych między państwami członkowskimi, wiele dokumentów publicznych nie wymaga apostille. Celem tego rozporządzenia jest zniesienie wymogów dodatkowej legalizacji dokumentów publicznych w ramach UE.
Do dokumentów, które nie wymagają apostilli na terenie UE, należą między innymi:
Akty stanu cywilnego (akty urodzenia, małżeństwa, zgonu)
Zaświadczenia dotyczące stanu cywilnego (potwierdzenie małżeństwa, rozwodu, separacji lub unieważnienia małżeństwa)
Zaświadczenia dotyczące miejsca zamieszkania lub zameldowania
Zaświadczenia o niekaralności
Świadectwa kwalifikacji zawodowych oraz dyplomy edukacyjne wydane przez instytucje państwowe
Dokumenty związane z rejestracją działalności gospodarczej i potwierdzenia z rejestru handlowego
Dokumenty dotyczące obywatelstwa
Tłumaczenia w ramach UE
Kiedy apostille jest nadawana?
Apostille wydawana jest na wniosek posiadacza dokumentu lub jej pełnomocnika.
Czym jest legalizacja dokumentów?
Od procedury uzyskania na dokumencie apostille należy odróżnić procedurę legalizacji dokumentu. Legalizacja dokumentów, to poświadczenie o urzędowym charakterze dokumentu krajowego potrzebne, jeśli ma on być użyty za granicą w państwie, którego nie ma na tej liście. Jeśli natomiast państwo przeznaczenia dokumentu uznaje i wydaje apostille (np. Polska i Hiszpania), to legalizacja jest zbędna. Należy wówczas wystąpić o nadanie apostille. W Polsce legalizacja ma postać zadrukowanej naklejki, z odręcznym podpisem urzędnika, pieczęcią urzędową i hologramem.
Jak uzyskać apostille w Polsce?
Aby uzyskać klauzulę apostille w Polsce, należy przygotować odpowiednie dokumenty urzędowe oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej. Koszt uzyskania apostille wynosi 60 zł za każdy dokument. Opłatę można uiścić przelewem bankowym lub gotówką w siedzibie Ministerstwa Spraw Zagranicznych (ul. Krucza 38/42, 00-512 Warszawa).
Proces może odbyć się osobiście lub drogą pocztową. Kluczowe jest, aby dokument był podpisany i opatrzony pieczęcią organu, który go wydał. W przeciwnym razie klauzula apostille nie może zostać nadana. Wniosek o apostille dostępny jest w placówce MSZ lub na jej stronie internetowej.
Jak uzyskać apostille na akcie notarialnym zawartym przed polskim notariuszem?
Aby apostille mogła zostać nadana, dokument notarialny musi zostać wcześniej poświadczony przez właściwy miejscowo sąd okręgowy. Wyłącznie sądy posiadają wzory podpisów i pieczęci notariuszy. Po uzyskaniu poświadczenia z sądu okręgowego, możesz wnioskować o apostille na dokumencie notarialnym.
Jak uzyskać apostille na wyroku lub postanowieniu wydanemu przez polski sąd?
Aby apostille mogła zostać nadana, dokument sądowy musi zostać wcześniej poświadczony przez prezesa właściwego miejscowo sądu okręgowego (poświadczenie jest konieczne także wtedy, gdy dokument pochodzi z sądu okręgowego). Po uzyskaniu poświadczenia z sądu okręgowego, możesz wnioskować o apostille na dokumencie sądowym.
Jak uzyskać apostille na odpisie z Krajowego Rejestru Sądowego?
Odpisy z Krajowego Rejestru Sądowego powinny zostać opatrzone pieczęcią Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego oraz zostać poświadczone podpisem pracownika KRS. Wyłącznie odpisy zawierające pieczęć i podpis mogą uzyskać klauzulę apostille.
Jak wnieść opłatę skarbową za apostille?
Opłata skarbowa za apostille wynosi 60 zł za każdy poświadczany dokument. Opłaty można dokonać:
w kasie Urzędu m.st. Warszawy przy ul. Nowogrodzkiej 43
w dowolnej placówce pocztowej
przelewem na konto (potwierdzenie wpłaty/przelewu należy dołączyć do wniosku)Bank Handlowy w Warszawie S.A.
Odbiorca: Centrum Obsługi Podatnika Numer rachunku: 21 1030 1508 0000 0005 5000 0070
Dla płatności z zagranicy:
SWIFT CODE: CITIPLPX
IBAN: PL21 1030 1508 0000 0005 5000 0070
Tytuł przelewu: opłata skarbowa za wydanie apostille
Potwierdzenie wpłaty/przelewu należy dołączyć do wniosku.
Nie ma możliwości dokonania opłaty skarbowej na miejscu w Urzędzie.
Nie jest możliwe przesłanie opłaty gotówką wraz z wnioskiem. Wnioski takie nie będą realizowane, a przekazane środki będą zwracane przelewem pocztowym po potrąceniu jego kosztów.
Kto może pomóc uzyskać apostille w Hiszpanii?
Wsparciem w tym zakresie zajmuje się nasza polskojęzyczna kancelaria adwokacka w Hiszpanii. Napisz do nas, a chętnie pomożemy w tej procedurze.
Rezydencja podatkowa to istotny aspekt prawny, który określa, w jakim kraju dana osoba fizyczna lub prawna podlega obowiązkom podatkowym. W Hiszpanii status rezydencji podatkowej bezpośrednio wpływa na rodzaj oraz wysokość podatków, które należy uiścić.
Aby pomóc naszym klientom zrozumieć to zagadnienie, przygotowaliśmy szczegółowy przewodnik, który wyjaśnia, jak ustalić swój status rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Omówimy także konsekwencje prawne tego statusu oraz rodzaje podatków, jakie mogą z niego wynikać.
Zachęcamy do zapoznania się z artykułem, aby dowiedzieć się, jakie kryteria decydują o uzyskaniu rezydencji podatkowej w Hiszpanii i jakie obowiązki podatkowe są z tym związane.
Czym jest rezydencja podatkowa (residencia fiscal)?
Rezydencja podatkowa to status prawny, który określa, w jakim kraju dana osoba fizyczna lub prawna podlega obowiązkowi podatkowemu. Status ten zależy od takich czynników, jak miejsce zamieszkania, stały pobyt czy inne kryteria wynikające z przepisów prawnych.
W Hiszpanii rezydencja podatkowa jest ustalana przez hiszpański Urząd Skarbowy (Agencia Tributaria) i dotyczy osób, które przebywają w kraju przez znaczną część roku lub posiadają tu istotne interesy ekonomiczne. Uznanie za rezydenta podatkowego wiąże się z obowiązkiem uiszczania określonych podatków oraz rozliczania ich według odpowiednich stawek procentowych.
Bycie rezydentem podatkowym w Hiszpanii niesie za sobą istotne konsekwencje podatkowe, które mogą wpływać na sytuację finansową oraz obowiązki podatkowe danej osoby.
Jak sprawdzić, czy jestem rezydentem podatkowym w Hiszpanii?
Zgodnie z ustawą 35/2006 o podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) oraz innymi przepisami podatkowymi obowiązującymi w Hiszpanii, osoba fizyczna zostaje uznana za rezydenta podatkowego, jeśli spełnia przynajmniej jedno z poniższych kryteriów:
Pobyt w Hiszpanii przez więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym Osoba fizyczna, która spędza w Hiszpanii ponad 183 dni w roku naturalnym, zostaje uznana za rezydenta podatkowego w tym kraju. Nie jest konieczne, aby dni te były następujące po sobie. Do tego okresu zalicza się dni przyjazdu i wyjazdu, a także krótkotrwałe nieobecności, takie jak wakacje czy podróże służbowe. Wyjątek stanowi udowodnienie rezydencji podatkowej w innym kraju. W przypadku rajów podatkowych (jurysdykcji niekooperatywnych) hiszpańska administracja podatkowa może wymagać dowodu pobytu w takim kraju przez co najmniej 183 dni w roku.
Należyte interesy ekonomiczne lub główne miejsce działalności w Hiszpanii Jeżeli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą lub posiada istotne interesy ekonomiczne w Hiszpanii – bezpośrednio lub pośrednio – zostaje uznana za rezydenta podatkowego, nawet jeśli nie przebywa w kraju przez wymagany czas. Kryterium to odnosi się do miejsca, gdzie koncentrują się inwestycje, dochody lub główna działalność gospodarcza osoby.
Stałe miejsce zamieszkania małżonka i dzieci Przyjmuje się, że osoba jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, jeżeli jej małżonek (niebędący w separacji) oraz niepełnoletnie dzieci, pozostające na jej utrzymaniu, mają stałe miejsce zamieszkania w tym kraju. Wyjątki od tej zasady wymagają udokumentowania innych okoliczności.
Należy wskazać, że osoba fizyczna, która spełnia jedno z powyższych kryteriów, zostaje uznana za rezydenta podatkowego w Hiszpanii na cały rok kalendarzowy, niezależnie od ewentualnej zmiany miejsca zamieszkania w trakcie roku.
Dodatkowo osoby fizyczne o hiszpańskim obywatelstwie, które przenoszą swoją rezydencję do raju podatkowego, pozostają podatnikami podatku dochodowego w Hiszpanii przez rok, w którym zmiana nastąpiła, oraz przez kolejne cztery lata podatkowe.
Jak oblicza się 183 dni w Hiszpanii?
Koncepcja przebywania w Hiszpanii przez więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym obejmuje trzy rodzaje dni: dni udokumentowane, dni domniemane i krótkotrwałe nieobecności.
Obliczanie liczby dni musi opierać się na obiektywnych kryteriach, niezależnie od woli podatnika, w celu jednoznacznego określenia jego obecności w danym państwie.
Obliczenia te muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami (LIRPF art. 9 i Model Konwencji OECD art. 15) oraz ich interpretacjami w doktrynie administracyjnej. Dzięki temu możliwe jest precyzyjne i zgodne z prawem określenie liczby dni pobytu podatnika w danym państwie.
Zgodnie z artykułem 9.1.a ustawy LIRPF, obliczenie 183 dni przebywania na terytorium Hiszpanii, które przesądza o uznaniu podatnika za rezydenta podatkowego, obejmuje:
Dni udokumentowane
Za dzień pobytu w Hiszpanii uznaje się każdy dzień, w którym istnieją dowody na obecność podatnika na terytorium kraju, niezależnie od długości tego pobytu (nawet jeśli trwał on kilka minut). Obecność może być udokumentowana zarówno przez administrację, jak i przez samego podatnika. W przypadku udowodnienia obecności w Hiszpanii i jednocześnie w innym kraju tego samego dnia, dzień ten może być liczony dwukrotnie – zarówno jako dzień pobytu w Hiszpanii, jak i w drugim państwie.
Dni domniemane
Dni te to okresy pomiędzy dwoma udokumentowanymi dniami pobytu w Hiszpanii. Na przykład, jeśli wiadomo, że podatnik był w Hiszpanii dnia X oraz dnia X+Y, okres pomiędzy tymi datami (Y) może zostać domniemany jako dni pobytu w Hiszpanii.
Krótkotrwałe nieobecności
Hiszpańskie przepisy podatkowe nakazują wliczanie krótkotrwałych nieobecności do całkowitego okresu pobytu w kraju, chyba że podatnik udowodni swoją rezydencję podatkową w innym państwie. Chociaż krótkotrwałe nieobecności mogą wzmacniać argumentację na rzecz pobytu w Hiszpanii, ich uwzględnienie nie jest konieczne, jeśli dni udokumentowane wystarczają do osiągnięcia progu 184 dni wymaganego przez ustawę LIRPF.
Hiszpańskie orzecznictwo administracyjne podkreśla, że za dzień pobytu w Hiszpanii uznaje się każdy dzień, w którym podatnik przebywał w kraju, nawet przez chwilę. Nie jest wymagane, aby podatnik spędził w Hiszpanii określoną liczbę godzin lub nocował w tym dniu.
Dodatkowo, jeżeli tego samego dnia podatnik przebywał zarówno w Hiszpanii, jak i za granicą, dzień ten liczy się zarówno jako dzień pobytu w Hiszpanii, jak i w innym kraju.
Przykład obliczenia dni pobytu na podstawie przypadku Aleksandra z Polski
Aleksander, obywatel Polski, przyleciał do Hiszpanii na lotnisko w Marbelli 14 kwietnia 2023 roku o godzinie 23:00, lotem z Warszawy. Pozostał w Hiszpanii do 20 września 2023 roku, kiedy o godzinie 4:00 wyleciał z Barcelony do Berlina. Następnie Aleksander wrócił do Marbelli 10 października 2023 roku o godzinie 21:30 i pozostał w Hiszpanii do 10 grudnia 2023 roku, kiedy to wyleciał z lotniska w Walencji z powrotem do Warszawy.
Na podstawie przepisów o rezydencji podatkowej, Aleksander przebywał na terytorium Hiszpanii przez więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym. W związku z tym zostanie uznany za rezydenta podatkowego w Hiszpanii, podlegając obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, zarówno tych uzyskanych w Hiszpanii, jak i poza jej granicami.
Osoby planujące dłuższy pobyt w Hiszpanii powinny prowadzić dokładny rejestr dni spędzonych na terytorium kraju, aby uniknąć potencjalnych problemów z administracją podatkową. Zmiana dat przyjazdu lub wyjazdu o nawet jeden dzień może mieć istotne konsekwencje podatkowe.
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i podwójna rezydencja
W umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartych przez Hiszpanię określenie rezydencji osoby odnosi się do przepisów wewnętrznych każdego kraju. Każde państwo może ustalać różne kryteria, dlatego możliwe jest, że oba państwa uznają daną osobę za rezydenta.
W takich przypadkach umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania ustanawiają zazwyczaj następujące kryteria, aby zapobiec podwójnej rezydencji:
Rezydentem będzie osoba mająca stałe miejsce zamieszkania w danym państwie
Jeśli stałe miejsce zamieszkania znajduje się w obu państwach, uznaje się ją za rezydenta państwa, z którym ma najbliższe powiązania osobiste i ekonomiczne (centrum interesów życiowych)
Jeśli powyższego nie da się ustalić, będzie to państwo, w którym dana osoba zazwyczaj przebywa
Jeśli dana osoba przebywa zazwyczaj w obu państwach lub w żadnym z nich, uznaje się ją za rezydenta państwa, którego jest obywatelem
W przypadku, gdy dana osoba jest obywatelem obu państw lub żadnego z nich, decyzję podejmują wspólnie właściwe organy
Potwierdzenie rezydencji podatkowej
Rezydencja podatkowa jest potwierdzana za pomocą certyfikatu wydanego przez właściwy organ podatkowy danego kraju. Okres ważności takiego certyfikatu wynosi rok.
Należy pamiętać, że osoba może mieć pozwolenie na pobyt lub administracyjną rezydencję w danym państwie, ale nie być uznawana za jego rezydenta podatkowego.
Konsekwencje bycia rezydentem lub nierezydentem podatkowym w Hiszpanii
Status rezydencji podatkowej w Hiszpanii ma kluczowe znaczenie dla zakresu zobowiązań podatkowych.
Rezydenci podatkowi w Hiszpanii
Osoby uznane za rezydentów podatkowych podlegają tzw. „obowiązkowi osobistemu”. Oznacza to konieczność deklarowania i opłacania podatków od wszystkich dochodów i zysków, niezależnie od ich źródła. W deklaracji podatkowej od osób fizycznych (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) rezydent musi wykazać dochody uzyskane zarówno w Hiszpanii, jak i za granicą, co może wiązać się z wyższym obciążeniem podatkowym.
Nierezydenci podatkowi w Hiszpanii
Osoby, które nie są rezydentami podatkowymi, podlegają wyłącznie tzw. „obowiązkowi rzeczywistemu”. Oznacza to, że płacą podatki jedynie od dochodów i aktywów znajdujących się na terytorium Hiszpanii. Dochody uzyskane w innych krajach nie są opodatkowane w Hiszpanii, lecz deklarowane w państwie, w którym nierezydent posiada rezydencję podatkową.
Ponadto osoby będące rezydentami w Hiszpanii mają obowiązek zgłaszania hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu (Agencia Tributaria) informacji o posiadanych aktywach i prawach znajdujących się za granicą poprzez wypełnienie formularza 720 (modelo 720).
Rezydencja podatkowa według wspólnot autonomicznych
W Hiszpanii, oprócz ustalenia rezydencji podatkowej na poziomie krajowym, kluczowe jest określenie, w której wspólnocie autonomicznej dana osoba posiada swoją rezydencję. Zgodnie z Ustawą o Finansowaniu Wspólnot Autonomicznych rezydencja w danej wspólnocie określana jest na podstawie głównego centrum interesów podatnika, czyli miejsca, w którym osiąga on większość dochodów z pracy, kapitału nieruchomego, zysków kapitałowych z nieruchomości lub działalności gospodarczej.
Każda wspólnota autonomiczna ma pewną swobodę w kształtowaniu swoich przepisów podatkowych, co prowadzi do różnic w opodatkowaniu dochodów czy majątku w zależności od regionu.
Czy można płacić podatki jako nierezydent, mieszkając w Hiszpanii?
Tak, istnieją sytuacje, w których mimo zamieszkiwania w Hiszpanii i spełniania warunków do uznania za rezydenta podatkowego, możliwe jest opłacanie podatków na zasadach przewidzianych dla nierezydentów. Jednym z takich przypadków jest skorzystanie z reżimu podatkowego „Beckham”, który pozwala osobom przyjeżdżającym do Hiszpanii płacić podatki według bardziej korzystnych zasad dla nierezydentów. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym reżimie, zapraszamy do przeczytania artykułu o prawie Beckhama.
Istnieją również inne przypadki, w których osoby mieszkające w Hiszpanii administracyjnie nie są uznawane za rezydentów podatkowych. Dotyczy to na przykład osób, które posiadają certyfikat rezydencji podatkowej w innym kraju. W takich przypadkach, na podstawie kryteriów określających rezydencję podatkową w danym państwie oraz przy uwzględnieniu postanowień międzynarodowych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, można potwierdzić, że mimo fizycznego przebywania w Hiszpanii rezydencja podatkowa znajduje się w innym kraju.
Czy posiadanie numer N.I.E. lub meldunku oznacza zmianę rezydencji podatkowej?
Nie, posiadanie numeru N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) ani meldunku (empadronamiento) samo w sobie nie oznacza, że dana osoba jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii.
Numer N.I.E. to unikalny i nadawany dożywotnio numer identyfikacji administracyjnej dla cudzoziemców, który pozwala na realizację określonych formalności w Hiszpanii. N.I.E. umożliwia m.in.:
podpisywanie umów o pracę
otwieranie kont bankowych
zakładanie działalności gospodarczej
kupno i sprzedaż nieruchomości
Numer N.I.E. występuje w dwóch formach:
N.I.E. blanco – biały dokument (format A4), który jest wydawany osobom potrzebującym numeru identyfikacyjnego bez konieczności uzyskania statusu rezydenta N.I.E. verde – zielona karta rezydenta, która potwierdza administracyjny status osoby zamieszkałej w Hiszpanii
Meldunek (empadronamiento)
Podobnie jak numer N.I.E., meldunek w Hiszpanii jest jedynie rejestracją administracyjną miejsca zamieszkania. Nie stanowi on wystarczającego dowodu na to, że dana osoba jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii. Aby być uznanym za rezydenta podatkowego, należy spełnić określone powyżej kryteria.
Jak udowodnić rezydencję podatkową w Hiszpanii?
Rezydencję podatkową w Hiszpanii można potwierdzić poprzez uzyskanie certyfikatu wydanego przez hiszpański urząd skarbowy (Agencia Tributaria, Hacienda). Certyfikat ten jest wystawiany za konkretny rok podatkowy (w Hiszpanii odpowiadający rokowi kalendarzowemu) i może być wykorzystywany w innych krajach w celu potwierdzenia rezydencji podatkowej w Hiszpanii.
Jeśli podatnik nie złożył w Hiszpanii żadnej deklaracji podatkowej, a chce uzyskać taki certyfikat, urząd skarbowy może wymagać dodatkowych informacji i dowodów, aby potwierdzić rzeczywiste miejsce rezydencji podatkowej.
Przykłady akceptowanych dowodów:
Długoterminowe umowy najmu w Hiszpanii – wskazujące na stałe zamieszkanie na terytorium kraju
Rachunki za media w miejscu zamieszkania – za kilka miesięcy, co może potwierdzić regularne użytkowanie nieruchomości
Dodatkowe dokumenty – np. potwierdzenia barania udziału w kursach, bycia zapisany na siłowni lub korzystania z innych usług w Hiszpanii, które mogą pomóc wykazać, że podatnik przebywał w kraju przez wymagane minimum 183 dni
Jakie są korzyści z bycia rezydentem w Hiszpanii?
W styczniu 2024 roku odnotowano najwyższą liczbę mieszkańców Hiszpanii urodzonych za granicą – 8,8 miliona osób, według danych hiszpańskiego Krajowego Urzędu Statystycznego (INE).
Oznacza to, że niemal 19% całej populacji kraju, wynoszącej około 47 milionów mieszkańców, stanowią osoby urodzone poza Hiszpanią. Bycie rezydentem podatkowym w Hiszpanii musi wiązać się z pozytywnymi aspektami, skoro tyle osób decyduje się na przeprowadzkę.
Wśród korzyści, które sprawiają, że kraj ten jest atrakcyjnym miejscem dla osób różnych narodowości, poza wspomnianym już Prawem Beckhama, które pozwala niektórym pracownikom zagranicznym płacić podatki wyłącznie od dochodów uzyskanych w Hiszpanii według stałej stawki 24% od pierwszych 600 000 euro przez okres sześciu lat, możemy wymienić również:
Hiszpania ma podpisane liczne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (102), które zapobiegają opodatkowaniu tych samych dochodów w dwóch krajach, co jest szczególnie korzystne dla osób posiadających dochody lub aktywa w różnych państwach.
Rezydenci podatkowi w Hiszpanii mogą korzystać z ulg podatkowych dotyczących nieruchomości i majątku. W niektórych wspólnotach autonomicznych, takich jak Madryt czy Andaluzja, obowiązują obniżone stawki podatkowe od spadków i darowizn, co jest szczególnie korzystne dla osób przekazujących majątek rodzinie.
Przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, istnieje możliwość skorzystania z ulg podatkowych, jeśli środki są reinwestowane w inną nieruchomość tego rodzaju.
Dla emerytów Hiszpania jest idealnym miejscem, oferującym korzystne warunki, takie jak możliwość stosowania z ulg podatkowych oraz zniżek na usługi publiczne, takie jak transport czy instytucje kulturalne.
Przedsiębiorcy również znajdą w Hiszpanii atrakcyjne rozwiązania, takie jak ulgi podatkowe dla startupów oraz obniżone stawki podatkowe dla małych i średnich przedsiębiorstw.
Oprócz korzyści podatkowych rezydenci podatkowi w Hiszpanii mają dostęp do wysokiej jakości usług publicznych, takich jak system opieki zdrowotnej i edukacji, które wyróżniają się efektywnością i przystępnymi kosztami.
Uzyskanie rezydencji podatkowej pozwala również na ubieganie się o obywatelstwo hiszpańskie.
Hiszpania łączy korzyści podatkowe z wyjątkową jakością życia, czyniąc ją idealnym miejscem zarówno dla profesjonalistów, jak i emerytów czy przedsiębiorców. Planowanie podatkowe jest kluczowe, aby maksymalnie wykorzystać te korzyści i spełnić wymogi prawne, dlatego warto skorzystać z profesjonalnego doradztwa, by w pełni wykorzystać możliwości, jakie oferuje rezydencja podatkowa w Hiszpanii.
Co sprawdza hiszpański urząd skarbowy, aby udowodnić status rezydenta?
Oto kluczowe dowody, które urząd skarbowy może sprawdzić:
Mandaty – Sprawdzanie historii mandatów, które mogą wskazywać na obecność w Hiszpanii.
Karty kredytowe – Analiza transakcji dokonanych przy użyciu kart kredytowych, aby określić miejsce dokonywania zakupów i transakcji.
Media (rachunki za media) – Sprawdzanie opłat za media, takie jak prąd, gaz czy woda, aby potwierdzić zamieszkanie w Hiszpanii.
Bilety – Analiza biletów podróżnych, takich jak lotnicze czy kolejowe, które mogą wskazywać na cza
s przebywania w kraju.
Historia podróży i przekraczania granic – Kontrola danych dotyczących przekraczania granicy, takich jak pieczątki w paszporcie, zapisy linii lotniczych czy rejestracje pobytu, może pomóc w określeniu liczby dni spędzonych w Hiszpanii.
Telefon komórkowy – Sprawdzanie danych użycia telefonu komórkowego, aby określić miejsce jego użytkowania.
Geolokalizacja telefonu – Ustalanie lokalizacji telefonu, co pozwala śledzić fizyczną obecność w Hiszpanii.
Transakcje bankowe – Analiza transakcji bankowych, które mogą wskazywać na aktywność w Hiszpanii.
Social media – Sprawdzanie aktywności w mediach społecznościowych, które mogą dostarczyć dowodów na miejsce zamieszkania.
Oprócz wymienionych w grafice elementów, hiszpański urząd skarbowy (Hacienda) może również wziąć pod uwagę inne czynniki, aby udowodnić status rezydenta podatkowego.
Oto dodatkowe obszary, które mogą być analizowane:
Adres zameldowania – Oficjalne miejsce zameldowania może być istotnym dowodem. Urząd sprawdzi, czy dana osoba ma zarejestrowany adres w Hiszpanii.
Umowy najmu lub posiadanie nieruchomości – Umowy wynajmu mieszkań lub posiadanie nieruchomości w Hiszpanii mogą świadczyć o faktycznym zamieszkiwaniu na terenie kraju.
Miejsce pracy lub działalności gospodarczej – Informacje o zatrudnieniu, prowadzeniu działalności gospodarczej lub otrzymywaniu wynagrodzenia w Hiszpanii mogą potwierdzać rezydencję.
Szkoła lub przedszkole dzieci – Jeżeli dzieci uczęszczają do szkół lub przedszkoli w Hiszpanii, może to być uznane za dowód, że rodzina mieszka w kraju.
Dane z urzędów i rejestrów publicznych – Informacje z rejestrów takich jak urząd miejski (Ayuntamiento) lub dane z innych instytucji publicznych mogą być brane pod uwagę.
Subskrypcje i konta użytkowe – Opłaty za subskrypcje, np. lokalnych siłowni, usług streamingowych czy członkostwa w klubach sportowych, mogą dostarczyć dowodów na zamieszkanie.
Świadczenia publiczne i opieka zdrowotna – Korzystanie z hiszpańskiego systemu opieki zdrowotnej lub pobieranie świadczeń socjalnych może być dodatkowym dowodem.
Korespondencja i poczta – Sprawdzanie miejsca, do którego kierowana jest korespondencja, np. rachunki, faktury czy inne oficjalne dokumenty.
Powiązania rodzinne – Miejsce zamieszkania rodziny (małżonka, dzieci, rodziców) może być brane pod uwagę w przypadku osób starających się unikać podatków.
Hiszpański urząd skarbowy korzysta z zaawansowanych narzędzi i analizuje dane z wielu źródeł, aby upewnić się, że dana osoba przestrzega przepisów podatkowych.
Te wszystkie elementy pozwalają urzędowi skarbowemu na zbudowanie pełnego obrazu miejsca pobytu osoby oraz ustalenie, czy spełnia ona kryteria rezydencji podatkowej w Hiszpanii.
Dlaczego warto skorzystać z usług profesjonalisty?
Rezydencja podatkowa to zagadnienie złożone i wymagające szczegółowego rozpatrzenia indywidualnych okoliczności. Hiszpańskie przepisy podatkowe, umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz różnice w regulacjach między wspólnotami autonomicznymi sprawiają, że samodzielna interpretacja może prowadzić do błędów i nieprzewidzianych konsekwencji podatkowych.
Skorzystanie z usług specjalisty w zakresie prawa podatkowego to inwestycja, która może uchronić przed niepotrzebnymi komplikacjami i kosztami. Nasza polskojęzyczna kancelaria adwokacka mająca wieloletnie doświadczenie w obsłudze polskich klientów w Hiszpanii zapewnia kompleksowe wsparcie w tym obszarze.
Niewątpliwie jednym z zagadnień, które często budzi emocje podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jest kwestia, która ze stron powinna ponieść koszt podatku od nieruchomości (IBI) za rok, w którym dochodzi do transakcji. Z naszego doświadczenia wynika, że zasady rozliczania tego podatku, zarówno w trakcie, jak i po zakończeniu transakcji, należą do najczęściej zadawanych pytań przez naszych klientów, zarówno kupujących, jak i sprzedających
Mimo że wysokość tego podatku zazwyczaj nie jest znacząca i wynosi najczęściej kilkaset euro, kwestia, kto powinien go opłacić za rok, w którym odbywa się transakcja, nierzadko wywołuje napięcia między stronami. W poniższym artykule przedstawiamy kluczowe informacje, które powinni znać Polacy nabywający nieruchomości w Hiszpanii, aby rozwiać wątpliwości i skutecznie zarządzać tym aspektem transakcji.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) jest podatkiem zbliżonym do polskiego podatku katastralnego, ponieważ obie daniny są powiązane z wartością nieruchomości i opodatkowują jej posiadanie. Jest to istotny obowiązek, który spoczywa na właścicielach nieruchomości, a jego niedopełnienie może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Jest on często zapominany przez Polaków będących właścicielami nieruchomości w Hiszpanii, co może czasami prowadzić do nieprzyjemnych komplikacji.
IBI jest podatkiem regulowanym przez Królewski Dekret Ustawodawczy 2/2004 z dnia 5 marca 2004 r., który zatwierdza ujednolicony tekst Ustawy o Finansach Lokalnych (LHL). W ustawie tej podatek IBI został zdefiniowany jako podatek:
Lokalny
Oznacza to, że jest administrowany i pobierany przez gminę, na której terenie znajduje się nieruchomość. Każda gmina ma pewien zakres swobody w dostosowywaniu stawek podatkowych, jednak musi to robić w granicach określonych przez prawo.
Bezpośredni
Podatek IBI opodatkowuje bezpośrednią manifestację majątku osoby, a konkretnie posiadanie nieruchomości. W odróżnieniu od podatków pośrednich, takich jak VAT, IBI odzwierciedla wartość posiadanych nieruchomości.
Rzeczowy Oznacza to, że podatek dotyczy posiadania nieruchomości jako takiej, niezależnie od osobistych okoliczności ekonomicznych właściciela. Nie ma znaczenia, czy właściciel osiąga inne dochody, czy znajduje się w trudnej sytuacji finansowej – obowiązek zapłaty IBI pozostaje.
Podstawowym celem IBI jest opodatkowanie wartości nieruchomości na zasadach określonych przez prawo. Jest to kluczowe źródło dochodów dla gmin, które wykorzystują te środki na finansowanie lokalnych usług publicznych, takich jak utrzymanie infrastruktury, bezpieczeństwo publiczne czy rozwój społeczności lokalnych.
W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości przyczyniają się do utrzymania usług publicznych świadczonych przez gminę, w której znajduje się ich nieruchomość, a ciężar podatkowy jest proporcjonalny do wartości posiadanej nieruchomości.
Kto jest zobowiązany do zapłaty IBI?
Podatnikiem IBI, czyli osobą zobowiązaną do uiszczenia tego podatku, jest właściciel nieruchomości. Innymi słowy, obowiązek zapłaty IBI spoczywa na osobie lub osobach posiadających prawo własności do danej nieruchomości.
Oznacza to, że niezależnie od tego, czy nieruchomość jest użytkowana, wynajmowana, czy pozostaje pusta, odpowiedzialność za opłatę tego podatku zawsze spoczywa na jej właścicielu. Świadomość tego obowiązku jest kluczowa dla uniknięcia problemów prawnych i finansowych.
Co jest zdarzeniem podatkowym w przypadku IBI?
Zdarzeniem podatkowym – czyli okolicznością powodującą powstanie obowiązku podatkowego i konieczność zapłaty podatku – jest istnienie prawa własności do nieruchomości.
Mówiąc prościej, jeśli ktoś posiada nieruchomość, taką jak mieszkanie, dom lub działkę, sam fakt posiadania tego prawa własności powoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku IBI. Obowiązek ten istnieje niezależnie od tego, czy nieruchomość jest zamieszkała, wynajmowana, czy pozostaje pusta. Ta zasada jasno określa podstawę prawną obowiązku podatkowego.
Jak często płaci się IBI?
Okres podatkowy dla IBI pokrywa się z rokiem kalendarzowym, co oznacza, że podatek IBI jest opłacany raz w roku. Właściciel nieruchomości ma zatem obowiązek uregulowania IBI corocznie za posiadaną nieruchomość.
Wiele gmin oferuje możliwość rozłożenia płatności podatku na raty w ciągu roku, aby ułatwić właścicielom nieruchomości regulowanie tego obowiązku. Na przykład, płatność może być podzielona na raty dwumiesięczne lub kwartalne, w zależności od zasad obowiązujących w danej gminie. Dzięki temu właściciele mogą wygodniej rozłożyć swoje zobowiązania finansowe.
Kiedy należy zapłacić IBI?
Podatek IBI jest naliczany pierwszego dnia okresu podatkowego, co – biorąc pod uwagę, że okres ten pokrywa się z rokiem kalendarzowym – oznacza, że IBI jest naliczany 1 stycznia każdego roku. Należy jednak pamiętać, że moment naliczenia podatku nie jest równoznaczny z terminem jego płatności. Każda gmina ma autonomię w ustalaniu swojego kalendarza podatkowego, dlatego termin płatności IBI różni się w zależności od lokalizacji.
Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów ustawy o finansach lokalnych należy przyjąć, że obowiązek zapłaty IBI spoczywa na osobie, która jest właścicielem nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku podatkowego.
Co dzieje się z podatkiem IBI, gdy właściciel nieruchomości ją sprzedaje?
Jak wskazano wcześniej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatek IBI za dany rok powinien zostać zapłacony przez właściciela nieruchomości, który jest jej właścicielem na dzień 1 stycznia danego roku. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel sprzeda nieruchomość w trakcie roku, obowiązek zapłaty podatku ciąży na nim, mimo że nowy właściciel będzie posiadał nieruchomość przez resztę roku.
Zgodnie z interpretacją Sądu Najwyższego, sprzedający może przenieść na kupującego proporcjonalną część obowiązku zapłaty podatku za okres, w którym nowy właściciel będzie posiadał nieruchomość w roku, w którym doszło do podpisania umowy.
Na przykład, jeśli podatek IBI za nieruchomość wynosi 300 euro, a sprzedający przekazuje nieruchomość kupującemu 30 czerwca, co oznacza, że był właścicielem przez połowę roku, czyli sprzedający może obciążyć kupującego połową podatku IBI za dany rok. W tym przypadku kupujący musiałby zapłacić sprzedającemu 150 euro.
Strony mogą dowolnie ukształtować między sobą odmienne zasady, które należy zawrzeć w umowie.
Kto będzie zobowiązany do płacenia IBI?
Niezależnie od tego na co umówią się strony oraz tego co wynika z powyżej przywołanego orzecznictwa, osoby zainteresowane tym zagadnieniem powinny mieć jasność, że z formalnego punktu widzenia, osobą zobowiązaną do zapłaty podatku będzie osoba będąca oficjalnie właścicielem nieruchomości na dzień 1 stycznia danego roku.
Jeśli strony nie podejmą żadnych dodatkowych działań wobec administracji lokalnej, rada miasta obciąży całą kwotą IBI za dany rok sprzedawcę, ponieważ posiada jego dane.
W przypadku braku dodatkowych działań ze strony sprzedawcy lub kupującego, miasto pobierze pełną kwotę IBI od sprzedawcy. Następnie sprzedawca będzie miał prawo żądać od kupującego zwrotu proporcjonalnej części podatku, odpowiadającej okresowi, przez jaki każdy z nich był właścicielem nieruchomości, lub – zgodnie z zawartymi ustaleniami – wymagać realizacji określonego porozumienia.
Jeżeli nie zostanie zgłoszona zmiana właściciela do rady miasta, dotychczasowy właściciel będzie zobowiązany pokryć koszt IBI za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Kupujący natomiast będzie musiał uregulować odpowiednią część tej kwoty zgodnie z ustaleniami między stronami.
Co powinien zrobić kupujący po zakupie nieruchomości?
Po zakupie nieruchomości kupujący powinien udać się do urzędu miasta i, przedstawiając kopię aktu notarialnego potwierdzającego, że jest nowym właścicielem, złożyć wniosek o aktualizację danych w celu przepisania płatności podatku IBI na nowego właściciela. Dzięki temu podatek za kolejne lata będzie pobierany z rachunku bankowego nowego właściciela, a nie sprzedawcy.
W przypadku obsługi transakcji przez hiszpańską kancelarię adwokacką to ona zajmuje się tymi uciążliwymi i czasochłonnymi formalnościami.
Jak oblicza się podatek IBI?
Obliczenie podatku IBI opiera się na dwóch elementach: wartości katastralnej nieruchomości oraz stawkach podatkowych, które są stosowane w zależności od lokalizacji nieruchomości w danej gminie.
Wartość katastralna, która oddzielnie określa wartość gruntu i budynku, jest wartością administracyjną ustalaną przez państwo za pośrednictwem Generalnej Dyrekcji Katastru. Jest to wartość szacunkowa, która nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Wartość ta jest co do zasady weryfikowana co dziesięć lat, o ile nie wystąpią okoliczności wymagające uprzedniej weryfikacji.
Stawki podatkowe stosowane na wartość katastralną ustalane są przez gminę, choć muszą mieścić się w granicach określonych przez Ustawę o Gospodarce Lokalnej: od 0,4% do 1,1% dla nieruchomości miejskich oraz od 0,3% do 0,9% dla nieruchomości wiejskich.
Istnieją jednak sytuacje, które umożliwiają gminie podwyższenie tych stawek, na przykład w przypadku stolic prowincji lub wspólnot autonomicznych. Ostateczna stawka zależy od polityki lokalnej oraz potrzeb budżetowych danej gminy.
Przykład obliczenia podatku IBI dla nieruchomości
Aby lepiej zrozumieć, jak obliczany jest podatek IBI, przedstawiamy przykład oparty na nieruchomości zlokalizowanej w Barcelonie. Należy pamiętać, że każde miasto może stosować różne stawki.
Załóżmy, że posiadamy mieszkanie o wartości katastralnej wynoszącej 400 000 euro. Aby obliczyć IBI, należy pomnożyć tę wartość przez stawkę podatkową obowiązującą w Barcelonie, która wynosi 0,66% dla nieruchomości miejskich.
Wyliczenie wygląda następująco:
400 000 euro × 0,66%
400 000 euro × 0,0066
IBI = 2 640 euro euro
Podatek IBI a inne zobowiązania podatkowe
Właściciele nieruchomości w Hiszpanii muszą liczyć się z koniecznością regulowania różnych podatków związanych z ich własnością, w tym nie tylko podatku IBI, ale również innych obowiązków podatkowych.
Oto najważniejsze z nich:
Podatek dochodowy od nieruchomości (IRPF)
W Hiszpanii właściciele nieruchomości są zobowiązani do uwzględnienia w deklaracji podatkowej IRPF dochodów z wynajmu nieruchomości lub przypisanych dochodów z nieruchomości niezamieszkanych, obliczanych na podstawie wartości katastralnej.
Podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía)
W przypadku sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązany jest do uiszczenia podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. Plusvalía. Podatek ten obliczany jest na podstawie wzrostu wartości nieruchomości od momentu jej zakupu do momentu sprzedaży. Główne kryterium wyceny stanowi tutaj wartość katastralna gruntu.
Podatek od wielkich majątków (Impuesto sobre el Patrimonio)
Osoby posiadające majątek o wysokiej wartości, w tym nieruchomości, mogą być zobowiązane do zapłaty podatku od wielkich majątków.
Podatki takie jak IRPF, Plusvalía i podatek od wielkich majątków są istotnymi elementami obciążenia fiskalnego związanego z nieruchomościami w Hiszpanii. Każdy właściciel powinien uwzględnić je w swoich kalkulacjach, najlepiej skonsultować transakcję i zlecić jej poprowadzenie kancelarii adwokackiej w Hiszpanii.
Podsumowanie
Podsumowując, przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący nieruchomość powinien upewnić się, że zna całkowitą roczną wysokość podatku IBI oraz kalendarz jego płatności, a także sprawdzić, czy sprzedający jest na bieżąco z jego regulowaniem. Jest to kluczowe, aby uniknąć niespodziewanych kosztów i nieporozumień.
Podatek IBI za rok, w którym dochodzi do sprzedaży, powinien być proporcjonalnie podzielony między sprzedającego a kupującego zgodnie z czasem posiadania nieruchomości przez każdą ze stron. Możliwe jest również ustalenie innych zasad rozliczenia, jednak powinny one zostać jasno zapisane w umowie przedwstępnej oraz akcie notarialnym.
Zdecydowanie zaleca się, aby kwestia podziału kosztów IBI została omówiona i uregulowana przed podpisaniem aktu sprzedaży. Najlepiej, aby sprzedający i kupujący wzajemnie rozliczyli kwoty wynikające z tego podatku przed lub w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Takie podejście pozwoli uniknąć konfliktów między stronami oraz potencjalnych problemów z administracją podatkową.
Współpraca z doświadczoną kancelarią adwokacką w Hiszpanii pozwoli na sprawne i profesjonalne przeprowadzenie tego procesu. Kancelaria zadba o dokładne sprawdzenie, czy podatek IBI został opłacony, oraz pomoże w ustaleniu jasnych zasad jego rozliczenia. Dzięki temu obie strony mogą czuć się bezpiecznie i skoncentrować na realizacji transakcji w zgodzie z przepisami prawa. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią, która zadba o wszystkie formalności związane z podatkiem IBI i innymi aspektami zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Instytucja procuradora, charakterystyczna dla hiszpańskiego systemu prawnego, jest nieznana większości systemów prawnych w Europie i często mylona przez Polaków z prokuratorem. Jednakże między tymi dwoma zawodami nie ma żadnego związku – wręcz przeciwnie, w postępowaniach karnych procurador zazwyczaj występuje po przeciwnej stronie niż prokurator, działając razem z adwokatem na rzecz oskarżonego.
W hiszpańskim systemie prawnym procurador pełni rolę procesowego przedstawiciela strony przed sądem. Jego główne zadania obejmują odbieranie zawiadomień sądowych skierowanych do klienta oraz składanie w jego imieniu niezbędnych dokumentów procesowych. W odróżnieniu od hiszpańskiego adwokata (abogado), który zajmuje się doradztwem prawnym i reprezentacją merytoryczną, procurador koncentruje się na technicznych aspektach postępowania sądowego, dbając o prawidłowy przebieg procesu i komunikację z sądem.
Historycznie, funkcja procuradora wywodzi się z czasów rzymskich, gdzie pełnił on rolę reprezentanta procesowego dla osób niemogących osobiście stawić się przed sądem. W średniowieczu w Hiszpanii ewoluował on w postać znaną jako personero w kastylijskim kodeksie Siete Partidas króla Alfonsa X Mądrego. Od XVIII wieku procurador stał się nieodłącznym elementem hiszpańskiego systemu prawnego, odpowiadając za reprezentację techniczną stron w postępowaniach sądowych.
Czym zajmuje się procurador?
Monitorowanie przebiegu procesu Procurador śledzi wszystkie etapy postępowania sądowego, informuje klienta oraz jego adwokata o podejmowanych krokach i decyzjach sądu.
Załatwianie formalności W jego obowiązkach znajduje się odbieranie i podpisywanie zawiadomień, wezwań, notyfikacji oraz udział w niezbędnych czynnościach procesowych w imieniu klienta.
Przekazywanie dokumentacji Procurador doręcza wszystkie dokumenty i instrukcje do hiszpańskiego adwokata, działając jako pośrednik w wymianie informacji.
Obsługa kosztów procesowych Procurador może uiszczać koszty związane z postępowania, przedstawiając klientowi ich wykaz do rozliczenia.
Jakie obowiązki ma procurador?
Procurador jest zobowiązany do:
Współpracy z organami sądowymi w zakresie działania wymiaru sprawiedliwości
Profesjonalnej obrony interesów swoich klientów
Prowadzenia dokumentacji związanej z powierzonymi sprawami
Reprezentowania osób niemających wystarczających środków finansowych w przypadkach przewidzianych prawem
Pośredniczenia w relacjach między sądem a stroną postępowania
Jak można skontaktować się z procuradorem?
Poprzez zgłoszenie do odpowiedniego kolegium zawodowego
Na podstawie rekomendacji swojego hiszpańskiego adwokata, który posiada rozległą sieć sprawdzonych procuradorów
W ramach pomocy prawnej z urzędu, na wniosek skierowany do sądu
Polskojęzyczny procurador w Hiszpanii
Nasza polskojęzyczna kancelaria w Hiszpanii współpracuje z najlepszymi procuradorami, cały kontakt z klientem odbywa się w języku polskim.
Jak zostać procuradorem?
Aby móc wykonywać zawód procuradora w Hiszpanii, konieczne jest:
Ukończenie studiów prawniczych
Uzyskanie tytułu Procuradora wydawanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości
Wpisanie się na listę członków kolegium zawodowego w miejscu prowadzenia działalności
Złożenie przysięgi lub oświadczenia przed odpowiednim organem
Organizacja zawodu
Zawód procuradora jest regulowany i nadzorowany przez kolegium zawodowe.
Kolegium zapewnia ochronę interesów zawodowych swoich członków oraz przestrzeganie zasad etyki
Przynależność do kolegium jest obowiązkowa dla każdego procuradora
Na poziomie krajowym kolegia są zarządzane przez Radę Generalną oraz Zgromadzenie Dziekanów, które pełnią funkcję nadrzędnych organów decyzyjnych.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy specjalistów?
Jeżeli stoisz przed koniecznością uczestnictwa w hiszpańskim postępowaniu sądowym, współpraca z doświadczoną kancelarią prawną jest kluczowa. Dzięki temu zapewnisz sobie zarówno merytoryczną obronę prawną, jak i sprawne przeprowadzenie wszelkich czynności formalnych.
Nasza kancelaria, z siedzibą w Hiszpanii, oferuje kompleksowe wsparcie prawne dla Polaków na terenie całego kraju. Działamy w ścisłej współpracy z wykwalifikowanymi procuradorami, gwarantując naszym klientom pełną i profesjonalną reprezentację w każdej sprawie sądowej. Dzięki naszemu doświadczeniu i znajomości lokalnego systemu prawnego, zapewniamy skuteczną ochronę interesów naszych klientów.
Współpraca z naszą kancelarią to gwarancja kompleksowego wsparcia w każdej sytuacji prawnej.
W Hiszpanii, w związku ze znacznym wzrostem cen nieruchomości oraz wysokości czynszów, coraz bardziej nasila się zjawisko inquiokupación, które staje się coraz częstszym problemem dla właścicieli mieszkań. Dowiedz się, na czym polega to zjawisko i czy istnieją sposoby, aby mu zapobiec.
W Polsce zjawisko to również występuje, jednakże na mniejszą skalę niż w Hiszpanii. Co więcej, nie doczekało się jeszcze odrębnej nazwy w języku polskim. W hiszpańskim kontekście inquiokupación stanowi swoisty miks dwóch pojęć: inquilino (lokator) i okupación (nielegalne zajmowanie nieruchomości), co wskazuje na problematyczność zachowania lokatorów w takich sytuacjach.
Znaki ostrzegawcze
Brak referencji od wcześniejszych właścicieli mieszkań
Jeśli potencjalny najemca nie jest w stanie dostarczyć referencji od poprzednich wynajmujących, może to być sygnał, że w przeszłości miał problemy z płaceniem czynszu.
Niechęć do podpisania zgody na sprawdzenie w rejestrze dłużników
Lokator, który unika takiego sprawdzenia, może mieć niespłacone zobowiązania finansowe.
Propozycja płatności kilku miesięcy czynszu z góry Może to wyglądać atrakcyjnie, jednak jest to często sposób na szybkie zyskanie zaufania właściciela, by później przestać płacić czynsz.
Naleganie, aby media były zarejestrowane na właściciela
Jeśli lokator chce, aby rachunki za prąd, wodę czy gaz były wystawiane na nazwisko właściciela, to może to być znak ostrzegawczy.
Niekompletna dokumentacja lub trudności w jej dostarczeniu
Lokator, który opóźnia przekazanie wymaganych dokumentów lub odmawia ich dostarczenia, może ukrywać swoją sytuację finansową.
Praktyczne sposoby ochrony nieruchomości w Hiszpanii
Sprawdź w rejestrze dłużników
Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie potencjalnego lokatora w rejestrze dłużników. Jeśli jego dane widnieją na liście, najlepiej unikać wynajmu tej osobie. Również odmowa zgody na weryfikację w takim rejestrze może być sygnałem ostrzegawczym, że zainteresowany ukrywa problemy finansowe.
Przeanalizuj zdolność płatniczą
Przed podpisaniem umowy wynajmu warto dokładnie przeanalizować sytuację finansową najemcy. Sprawdź jego dochody, stałe wydatki oraz to, czy pozostaje mu wystarczająca kwota na regularne płacenie czynszu. Taka analiza pozwoli ocenić jego wypłacalność i zmniejszyć ryzyko przyszłych problemów.
Uważaj na propozycje płatności z góry
Choć oferta opłacenia kilku miesięcy czynszu z góry może wydawać się kusząca, często bywa stosowana jako sposób na zdobycie zaufania wynajmującego. Po opłaceniu z góry kilku miesięcy zdarza się, że lokatorzy przestają płacić. Zgodnie z prawem należy pobrać kaucję w wysokości jednego miesiąca czynszu oraz czynsz za pierwszy miesiąc, choć dodatkowe zabezpieczenie w postaci maksymalnie dwóch miesięcy również jest dopuszczalne.
Zainwestuj w ubezpieczenie od niewypłacalności najemcy
Ubezpieczenie od braku płatności czynszu to jedno z najlepszych zabezpieczeń przed niepłacącymi lokatorami. Firmy ubezpieczeniowe przeprowadzają weryfikację potencjalnych najemców, wybierając najbardziej wiarygodne osoby. W przypadku zaległości w płatnościach, ubezpieczyciel wypłaca właścicielowi kwoty wynikające z polisy. To rozwiązanie, które gwarantuje płatność, jednakże wiąże się z dodatkowymi wydatkami.
Poproś o referencje od poprzednich wynajmujących
Jeśli najemca wcześniej wynajmował mieszkanie, ale nie posiada referencji od poprzednich właścicieli, może to być wyraźny znak ostrzegawczy. Uczciwy lokator, który nie miał problemów z wynajmem w przeszłości, nie powinien mieć trudności z dostarczeniem pozytywnych rekomendacji.
Ustal rozsądną wysokość czynszu
Zbyt wysoki czynsz może odstraszyć rzetelnych lokatorów i przyciągnąć osoby mniej wiarygodne, które zgadzają się na niekorzystne warunki z zamiarem niewywiązywania się z nich w przyszłości. Określ rynkową stawkę czynszu – to zwiększy szanse na znalezienie odpowiedzialnego i wypłacalnego najemcy w krótszym czasie.
Zadbaj o przepisanie umów za media na lokatora
Od samego początku jasno określ, że wszystkie rachunki za media (prąd, gaz, woda, internet) będą przepisane na nazwisko lokatora. Taki zapis eliminuje ryzyko, że właściciel będzie odpowiedzialny za ewentualne długi. Jeśli najemca nie chce się na to zgodzić, może to świadczyć o niecnych zamiarach.
Nasza kancelaria specjalizuje się w prawie nieruchomości i oferuje kompleksową pomoc właścicielom mieszkań, od przygotowywania umów najmu, przez weryfikację umów, aż po wsparcie w przypadku postępowań sądowych. Skontaktuj się z nami już dziś, aby zabezpieczyć swoją nieruchomość.
Czym jest sociedad patrimonial (spółka majątkowa)?
Termin sociedad patrimonial, tłumaczony na polski jako spółka majątkowa lub spółka holdingowa o charakterze majątkowym, odnosi się do struktury prawnej popularnej w hiszpańskim systemie podatkowym i gospodarczym. Jej głównym celem jest zarządzanie majątkiem, a nie prowadzenie działalności gospodarczej w tradycyjnym sensie. Może to obejmować m.in. administrowanie nieruchomościami, aktywami finansowymi lub innymi zasobami generującymi dochód pasywny.
Tego rodzaju spółka to rozwiązanie stworzone z myślą o osobach i firmach, które chcą efektywnie zarządzać rozproszonym majątkiem. Dzięki jej strukturze inwestorzy mogą nie tylko uprościć zarządzanie swoimi aktywami, ale także zoptymalizować obciążenia podatkowe, co w wielu przypadkach stanowi kluczowy argument przemawiający za wyborem tej formy organizacyjnej. Poniżej skupimy się na spółce majątkowej zarządzającej nieruchomościami.
Na czym polega spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?
Spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości (sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles) to spółka utworzona wyłącznie w celu zarządzania majątkiem składającym się z nieruchomości, bez prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
Nieruchomości wchodzące w skład tego majątku mogą być wynajmowane na zasadzie prywatnej, pod warunkiem, że wynajem nie stanowi działalności gospodarczej. Spółki założone w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości podlegają regulacjom wynikającym z ustawy nr 11/2009 z dnia 26 października, która reguluje funkcjonowanie spółek akcyjnych notowanych na giełdzie inwestycyjnej w sektorze nieruchomości (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).
Spółki majątkowe zajmujące się posiadaniem nieruchomości są zazwyczaj tworzone w celu wyodrębnienia odrębnego majątku, często rodzinnego, i zarządzania nim jako jedną całością.
Jakie są regulacje prawne, które mają zastosowanie do funkcjonowania spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?
Spółka majątkowa, jako odrębna kategoria, obecnie już nie istnieje. Była to instytucja prawna wprowadzona w 2002 roku. W tamtym czasie spółka majątkowa oferowała znaczące korzyści w porównaniu z klasycznymi spółkami.
W 2007 roku przepisy dotyczące tej formy prawnej zostały zmienione. Zniesiono jej uprzywilejowane opodatkowanie, a od tego momentu spółki majątkowe zaczęły podlegać ogólnym zasadom podatkowym obowiązującym spółki handlowe.
Obecnie nie używa się już terminu „spółka majątkowa” (sociedad patrimonial), a w przepisach pojawia się określenie „jednostka majątkowa” (entidad patrimonial). Są one uregulowane w artykule 5 ustawy nr 27/2014 z dnia 27 listopada o podatku dochodowym od osób prawnych (Ley del Impuesto sobre Sociedades). W przepisach tych jednostki majątkowe definiowane są poprzez porównanie ich z działalnością gospodarczą.
Zgodnie z tym artykułem, jednostką majątkową, a tym samym podmiotem, który nie prowadzi działalności gospodarczej, jest spółka, której ponad połowa aktywów stanowi wartości pieniężne lub które, zgodnie z przepisami, nie są związane z działalnością gospodarczą.
W efekcie spółka majątkowa nie stanowi odrębnego typu spółki, lecz odnosi się do każdej spółki, która spełnia warunki określone w powyższym artykule. Takie podmioty są traktowane podatkowo jak jednostki majątkowe, czyli podmioty niewykonujące działalności gospodarczej.
Jakie są wymogi dla spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?
Aby spółka zajmująca się posiadaniem nieruchomości mogła zostać uznana za jednostkę majątkową (entidad patrimonial), niezależnie od przyjętej formy prawnej, musi spełniać następujące warunki:
Struktura aktywów: Co najmniej połowa aktywów (50%) musi składać się z nieruchomości lub aktywów, które nie są związane z działalnością gospodarczą.
Brak pracowników obsługujących najem: Jeśli nieruchomości wchodzące w skład majątku są wynajmowane, spółka nie może zatrudniać żadnej osoby na pełen etat i na podstawie umowy o pracę do zarządzania tym wynajmem. W przeciwnym wypadku działalność ta będzie uznawana za działalność gospodarczą.
Sposób obliczania połowy wartości aktywów
Do określenia połowy wartości aktywów przyjmuje się średnią z kwartalnych bilansów spółki za dany rok obrotowy. W przypadku, gdy spółka jest jednostką dominującą grupy kapitałowej zgodnie z artykułem 42 Kodeksu Handlowego, należy uwzględnić skonsolidowane bilanse.
Do kalkulacji nie są wliczane środki pieniężne ani prawa do wierzytelności pochodzące ze sprzedaży składników majątku związanych z działalnością gospodarczą lub z wartości, które nie są wliczane jako aktywa.
Wyłączenia z wartości aktywów
Za wartości, które nie są uwzględniane w kalkulacji, uznaje się:
Aktywa posiadane w celu spełnienia obowiązków prawnych i regulacyjnych.
Prawa wierzytelności wynikające z prowadzenia działalności gospodarczej.
Aktywa posiadane przez spółki inwestycyjne w ramach prowadzonej działalności.
Akcje lub udziały dające co najmniej 5% kapitału innej jednostki, które są posiadane przez co najmniej rok i służą zarządzaniu lub kierowaniu udziałem w tej jednostce.
Spełnienie tych wymogów pozwala na uznanie spółki za jednostkę majątkową i poddanie jej odpowiedniemu traktowaniu podatkowemu.
Jakie podatki rozlicza spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?
Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades)
Nieruchomości wchodzące w skład majątku spółki są opodatkowane według stawki ogólnej podatku dochodowego od osób prawnych wynoszącej 25%. Alternatywnie, w przypadku osób fizycznych, dochód z nieruchomości podlega progresywnemu opodatkowaniu w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), co często jest bardziej kosztowne. Wyjątkiem mogą być mniejsze spółki, w których IRPF może okazać się korzystniejszy.
Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości
Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego podczas nabywania nieruchomości, co stanowi istotną korzyść podatkową dla przedsiębiorstw tego typu.
Brak opodatkowania podatkiem od majątku
Jako osoba prawna spółka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), który w przypadku osób fizycznych może generować dodatkowe koszty.
Brak dostępu do ulg i zachęt podatkowych
Spółki tego typu nie mogą korzystać z ulg ani zachęt przewidzianych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Dlaczego warto sięgnąć po tego typu strukturę?
Oszczędności podatkowe. Utworzenie spółki majątkowej w celu zarządzania nieruchomościami może prowadzić do znacznych oszczędności podatkowych, szczególnie w porównaniu z opodatkowaniem w ramach IRPF.
Ochrona majątku. Oddzielenie majątku spółki od majątku osobistego wspólników zwiększa ochronę przed potencjalnymi długami, roszczeniami lub innymi ryzykami finansowymi. Majątek wspólników jest mniej narażony na ewentualne zajęcia związane z działalnością spółki.
do spłaty kredycie.
