Strona 2 – Wach & Wach

sty 16

spolka w hiszpanii spolka nieruchomosci spolka majatkowa spolki w hiszpanii kiedy warto kupic nieruchomosc na spolke prawnik od nieruchomosci w hiszpanii

Spółka majątkowa: zarządzanie nieruchomościami i korzyści dla inwestorów

By Bartosz Wach Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Rynek nieruchomości

Spis treści

Czym jest sociedad patrimonial (spółka majątkowa)?

Termin sociedad patrimonial, tłumaczony na polski jako spółka majątkowa lub spółka holdingowa o charakterze majątkowym, odnosi się do struktury prawnej popularnej w hiszpańskim systemie podatkowym i gospodarczym. Jej głównym celem jest zarządzanie majątkiem, a nie prowadzenie działalności gospodarczej w tradycyjnym sensie. Może to obejmować m.in. administrowanie nieruchomościami, aktywami finansowymi lub innymi zasobami generującymi dochód pasywny.

Tego rodzaju spółka to rozwiązanie stworzone z myślą o osobach i firmach, które chcą efektywnie zarządzać rozproszonym majątkiem. Dzięki jej strukturze inwestorzy mogą nie tylko uprościć zarządzanie swoimi aktywami, ale także zoptymalizować obciążenia podatkowe, co w wielu przypadkach stanowi kluczowy argument przemawiający za wyborem tej formy organizacyjnej. Poniżej skupimy się na spółce majątkowej zarządzającej nieruchomościami.

Na czym polega spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?

Spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości (sociedad patrimonial de tenencia de inmuebles) to spółka utworzona wyłącznie w celu zarządzania majątkiem składającym się z nieruchomości, bez prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Nieruchomości wchodzące w skład tego majątku mogą być wynajmowane na zasadzie prywatnej, pod warunkiem, że wynajem nie stanowi działalności gospodarczej. Spółki założone w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości podlegają regulacjom wynikającym z ustawy nr 11/2009 z dnia 26 października, która reguluje funkcjonowanie spółek akcyjnych notowanych na giełdzie inwestycyjnej w sektorze nieruchomości (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

Spółki majątkowe zajmujące się posiadaniem nieruchomości są zazwyczaj tworzone w celu wyodrębnienia odrębnego majątku, często rodzinnego, i zarządzania nim jako jedną całością.

Jakie są regulacje prawne, które mają zastosowanie do funkcjonowania spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?

Spółka majątkowa, jako odrębna kategoria, obecnie już nie istnieje. Była to instytucja prawna wprowadzona w 2002 roku. W tamtym czasie spółka majątkowa oferowała znaczące korzyści w porównaniu z klasycznymi spółkami.

W 2007 roku przepisy dotyczące tej formy prawnej zostały zmienione. Zniesiono jej uprzywilejowane opodatkowanie, a od tego momentu spółki majątkowe zaczęły podlegać ogólnym zasadom podatkowym obowiązującym spółki handlowe.

Obecnie nie używa się już terminu „spółka majątkowa” (sociedad patrimonial), a w przepisach pojawia się określenie „jednostka majątkowa” (entidad patrimonial). Są one uregulowane w artykule 5 ustawy nr 27/2014 z dnia 27 listopada o podatku dochodowym od osób prawnych (Ley del Impuesto sobre Sociedades). W przepisach tych jednostki majątkowe definiowane są poprzez porównanie ich z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z tym artykułem, jednostką majątkową, a tym samym podmiotem, który nie prowadzi działalności gospodarczej, jest spółka, której ponad połowa aktywów stanowi wartości pieniężne lub które, zgodnie z przepisami, nie są związane z działalnością gospodarczą.

W efekcie spółka majątkowa nie stanowi odrębnego typu spółki, lecz odnosi się do każdej spółki, która spełnia warunki określone w powyższym artykule. Takie podmioty są traktowane podatkowo jak jednostki majątkowe, czyli podmioty niewykonujące działalności gospodarczej.

Jakie są wymogi dla spółki majątkowej zajmującej się posiadaniem nieruchomości?

Aby spółka zajmująca się posiadaniem nieruchomości mogła zostać uznana za jednostkę majątkową (entidad patrimonial), niezależnie od przyjętej formy prawnej, musi spełniać następujące warunki:

Struktura aktywów: Co najmniej połowa aktywów (50%) musi składać się z nieruchomości lub aktywów, które nie są związane z działalnością gospodarczą.
Brak pracowników obsługujących najem: Jeśli nieruchomości wchodzące w skład majątku są wynajmowane, spółka nie może zatrudniać żadnej osoby na pełen etat i na podstawie umowy o pracę do zarządzania tym wynajmem. W przeciwnym wypadku działalność ta będzie uznawana za działalność gospodarczą.

Sposób obliczania połowy wartości aktywów

Do określenia połowy wartości aktywów przyjmuje się średnią z kwartalnych bilansów spółki za dany rok obrotowy. W przypadku, gdy spółka jest jednostką dominującą grupy kapitałowej zgodnie z artykułem 42 Kodeksu Handlowego, należy uwzględnić skonsolidowane bilanse.

Do kalkulacji nie są wliczane środki pieniężne ani prawa do wierzytelności pochodzące ze sprzedaży składników majątku związanych z działalnością gospodarczą lub z wartości, które nie są wliczane jako aktywa.

Wyłączenia z wartości aktywów

Za wartości, które nie są uwzględniane w kalkulacji, uznaje się:

Aktywa posiadane w celu spełnienia obowiązków prawnych i regulacyjnych.
Prawa wierzytelności wynikające z prowadzenia działalności gospodarczej.
Aktywa posiadane przez spółki inwestycyjne w ramach prowadzonej działalności.
Akcje lub udziały dające co najmniej 5% kapitału innej jednostki, które są posiadane przez co najmniej rok i służą zarządzaniu lub kierowaniu udziałem w tej jednostce.

Spełnienie tych wymogów pozwala na uznanie spółki za jednostkę majątkową i poddanie jej odpowiedniemu traktowaniu podatkowemu.

Jakie podatki rozlicza spółka majątkowa zajmująca się posiadaniem nieruchomości?

Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades)

Nieruchomości wchodzące w skład majątku spółki są opodatkowane według stawki ogólnej podatku dochodowego od osób prawnych wynoszącej 25%. Alternatywnie, w przypadku osób fizycznych, dochód z nieruchomości podlega progresywnemu opodatkowaniu w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), co często jest bardziej kosztowne. Wyjątkiem mogą być mniejsze spółki, w których IRPF może okazać się korzystniejszy.
Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości

Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego podczas nabywania nieruchomości, co stanowi istotną korzyść podatkową dla przedsiębiorstw tego typu.
Brak opodatkowania podatkiem od majątku

Jako osoba prawna spółka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio), który w przypadku osób fizycznych może generować dodatkowe koszty.
Brak dostępu do ulg i zachęt podatkowych

Spółki tego typu nie mogą korzystać z ulg ani zachęt przewidzianych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Dlaczego warto sięgnąć po tego typu strukturę?

Oszczędności podatkowe. Utworzenie spółki majątkowej w celu zarządzania nieruchomościami może prowadzić do znacznych oszczędności podatkowych, szczególnie w porównaniu z opodatkowaniem w ramach IRPF.
Ochrona majątku. Oddzielenie majątku spółki od majątku osobistego wspólników zwiększa ochronę przed potencjalnymi długami, roszczeniami lub innymi ryzykami finansowymi. Majątek wspólników jest mniej narażony na ewentualne zajęcia związane z działalnością spółki.

Jeśli masz pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z nami – nasi eksperci pomogą Ci przejść przez cały proces.

sty 08

Love0

zakup nieruchomosci na spolke w hiszpanii

Zakup nieruchomości na spółkę w Hiszpanii

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Prawo spółek, Rynek nieruchomości

Spis treści

Zainteresowanie przedsiębiorców nabywaniem nieruchomości na spółkę

Coraz więcej polskich przedsiębiorców zastanawia się, czy zakup nieruchomości na spółkę może być skutecznym sposobem na optymalizację podatkową. Czy rzeczywiście takie rozwiązanie przynosi oszczędności, czy może wiąże się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem? Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty związane z tym tematem.

Czy w Hiszpanii legalne jest kupowanie nieruchomości na spółkę?

Tak, w Hiszpanii, podobnie jak w Polsce i we wszystkich krajach Unii Europejskiej, zakup nieruchomości przez spółki prawa handlowego jest w pełni legalny. Co więcej, ta forma inwestowania cieszy się rosnącą popularnością zarówno wśród rezydentów, jak i nierezydentów.

Popularność nabywania nieruchomości przez spółki w Hiszpanii

Popularność tego rozwiązania stale rośnie – według danych Krajowego Stowarzyszenia Rejestratorów (Colegio de Registradores de España), w 2023 roku osoby prawne stanowiły 10,83% całkowitej liczby transakcji zakupu nieruchomości. Co więcej, w 2024 roku około 15% transakcji zakupu nieruchomości zostało dokonanych za pośrednictwem spółek. Trend ten wskazuje na rosnące zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości poprzez tworzenie struktur prawnych, co może być szczególnie korzystne w przypadku większych inwestycji lub nieruchomości komercyjnych.

Czy polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, polska spółka może nabyć nieruchomość w Hiszpanii, zarówno bezpośrednio, jak i za pośrednictwem oddziału zarejestrowanego w Hiszpanii. Hiszpańskie prawo nie wprowadza ograniczeń w zakresie zakupu nieruchomości przez zagraniczne podmioty gospodarcze, w tym spółki z krajów Unii Europejskiej, takich jak Polska. Utworzenie oddziału w Hiszpanii może być korzystne w przypadku długoterminowego zarządzania nieruchomościami lub prowadzenia działalności gospodarczej na hiszpańskim rynku, ułatwiając lokalne rozliczenia podatkowe i formalności administracyjne.

Aby w pełni wykorzystać możliwości inwestycyjne i uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnego, które zapewni bezpieczne i zgodne z przepisami przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Czy warto w Hiszpanii kupić nieruchomość na spółkę, aby zaoszczędzić na podatkach?

Co roku w Hiszpanii ok. 85% transakcji zakupu nieruchomości jest dokonywanych przez osoby fizyczne, a związane z nimi podatki rozliczane są w ramach PIT (IRPF). Podatek ten jest obliczany na podstawie skali dochodów, a przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany jedynie wtedy, gdy osoba fizyczna uzyskała z tego tytułu zysk kapitałowy. W Hiszpanii podatek dochodowy od osób fizycznych (IRPF) jest progresywny i składa się z części przypadającej władzy centralnej oraz z części przypadającej władzom regionalnym, ustalanej przez poszczególne wspólnoty autonomiczne. W niektórych regionach, takich jak Katalonia, najwyższa łączna stawka podatkowa może sięgać nawet 50% dla najwyższych dochodów.

W obliczu takich przepisów wielu nabywców rozważa zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki, co może przynieść większe oszczędności i korzyści podatkowe. Niemniej jednak, tego rodzaju ulgi dotyczą głównie dużych majątków i nieruchomości zarządzanych przez spółki majątkowe.

Kupując nieruchomość poprzez spółkę, transakcje te podlegają przepisom zawartym w Ustawie o Podatku dochodowym od osób prawnych (Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades). Regulacje te szczegółowo określają zasady zarządzania majątkiem i operacji związanych z nim.

Osoby nie będące rezydentami w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu od dochodów uzyskanych na terytorium tego kraju. Podatek dochodowy od nierezydentów, znany jako IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), jest naliczany według zryczałtowanych stawek, które różnią się w zależności od obywatelstwa podatnika:

Obywatele krajów Unii Europejskiej (UE), Islandii i Norwegii: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 19%
Obywatele pozostałych krajów: Dochody uzyskane w Hiszpanii są opodatkowane stawką 24%.

Zalety nabycia hiszpańskiej nieruchomości na spółkę

Odliczenie VAT

Podatek VAT występuje przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, niezależnie od tego, czy transakcji dokonuje osoba fizyczna, czy spółka.

Zakup nieruchomości podlega stawce VAT w wysokości 10% od wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. W przypadku mieszkań socjalnych (VPO) VAT wynosi 4%, choć może się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej.

W przypadku zakupu garaży również obowiązuje stawka 10% VAT, jednak maksymalnie dla dwóch miejsc parkingowych przypisanych do nowego mieszkania. W przypadku większej liczby miejsc parkingowych stosowana jest stawka 21%. Stawka 10% VAT dotyczy także schowków oraz pomieszczeń przynależnych.

W ten sposób spółka może odliczyć VAT w przypadkach, gdy wydatek kwalifikuje się jako koszt uzyskania przychodu. Taka możliwość nie istnieje, jeśli nieruchomość nabywa osoba fizyczna.

Odliczenie VAT w Hiszpanii przy nabyciu nieruchomości przez spółkę jest możliwe, jeśli spełnione są określone warunki:

1. Rodzaj nieruchomości

Nieruchomości musi pochodzić z rynku pierwotnego (nabywana od dewelopera).

2. Charakter działalności spółki

Spółka musi wykorzystywać nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, np. wynajmu krótkoterminowego (turystycznego) lub działalności komercyjnej.

Ponadto, nieruchomość nie może być wykorzystywana wyłącznie jako majątek osobisty udziałowców spółki, ponieważ w takim przypadku nie powstają przychody opodatkowane VAT.

3. Zarejestrowanie do VAT

Spółka musi być zarejestrowana jako podmiot podatkowy VAT (NIF-IVA) i prowadzić działalność, która podlega opodatkowaniu VAT.

4. Brak wykluczeń

Nieruchomość nie może być wykorzystywana do wynajmu długoterminowego mieszkalnego, ponieważ taki wynajem jest w Hiszpanii zwolniony z VAT, co wyklucza możliwość jego odliczenia.

5. Dokumentacja

Wszystkie wydatki związane z zakupem nieruchomości muszą być udokumentowane fakturami z wyodrębnionym VAT.

Przykład zastosowania:

Jeśli spółka kupuje lokal komercyjny i wynajmuje go innemu podmiotowi na cele handlowe, VAT od zakupu nieruchomości oraz od wszelkich wydatków związanych z jej utrzymaniem (np. remonty) może być odliczony.
W przypadku nieruchomości mieszkalnej, odliczenie VAT jest możliwe, jeśli spółka oferuje wynajem krótkoterminowy (np. turystyczny), który w Hiszpanii podlega VAT.

W przeciwnym razie, przy zakupie nieruchomości mieszkalnych na wynajem długoterminowy lub użytkowanie prywatne, odliczenie VAT nie jest możliwe.

Co się dzieje w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego nie obowiązuje podatek VAT, jednak należy uiścić podatek od przeniesienia własności (ITP). Pobieranie tego podatku jest przekazane wspólnotom autonomicznym, dlatego każda z nich stosuje własne stawki podatkowe (podstawowy wymiar w Andaluzji to 7%, a w Katalonii 10%).

W Hiszpanii możliwa jest zamiana Podatku od przeniesienia własności (ITP) na VAT w przypadku zakupu nieruchomości przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą. Warunkiem jest, aby zarówno kupujący, jak i sprzedający byli zarejestrowani jako podatnicy VAT, a nieruchomość była przeznaczona do celów gospodarczych, takich jak wynajem turystyczny czy działalność handlowa.

Zamiana ITP na VAT

Procedura ta, znana jako „renuncia a la exención del IVA” (rezygnacja ze zwolnienia z VAT, którą opisaliśmy w tym artykule), pozwala na zastosowanie VAT zamiast ITP w transakcjach nieruchomościowych, które domyślnie podlegałyby zwolnieniu z VAT. Dzięki temu przedsiębiorca może odliczyć zapłacony VAT w swoich rozliczeniach podatkowych, co znacząco obniża koszt inwestycji.

To rozwiązanie jest szczególnie korzystne przy transakcjach między podmiotami gospodarczymi i umożliwia efektywne wykorzystanie nieruchomości w działalności.

Ulgi podatkowe dla nieruchomości na wynajem

Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości przeznaczone na wynajem, korzyści podatkowe mogą być dostępne jedynie w przypadku, gdy spółka posiada co najmniej osiem wynajmowanych mieszkań, a umowy najmu zostały zawarte na okres przekraczający trzy lata.

Takie wymagania spełniają spółki majątkowe, które mogą skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości nawet 85% dochodów uzyskanych z wynajmu. Dodatkowo mogą one odliczyć w całości podatek od nieruchomości (IBI) oraz opłaty wspólnotowe. Osoba fizyczna nie może korzystać z takich przywilejów.

Wady zakupu nieruchomości przez spółkę

Przeznaczenie nieruchomości na cele prywatne

Jeśli zakup nieruchomości ma na celu bezpłatne użytkowanie jej jako miejsca zamieszkania, to taka transakcja nie generuje dochodu podlegającego opodatkowaniu PIT (IRPF). Jednak spółka musi wystawić fakturę na wynajem rynkowy dla korzystającego z niej udziałowca, a te dochody podlegają opodatkowaniu stawką 25%. Więcej na ten temat pisaliśmy już w tym artykule.

Dodatkowo, oprócz VAT, trzeba również opłacić inne podatki, takie jak Podatek od przeniesienia własności (ITP).

Dywidendy do zadeklarowania

Jeżeli zakupiona przez spółkę nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem, to z fiskalnego punktu widzenia dochody z wynajmu trafiają do spółki. W przypadku, gdy wspólnik chce uzyskać te środki, musi zadeklarować je jako dywidendy wypłacane przez firmę. W Hiszpanii dywidendy wypłacane nierezydentom podlegają opodatkowaniu podatkiem u źródła, który wynosi 19%, jeśli odbiorca pochodzi z kraju Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) z efektywną wymianą informacji podatkowych. Dla nierezydentów spoza UE/EOG stawka może wynosić 24%, chyba że umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują niższe stawki. Niektóre przypadki mogą być zwolnione z podatku u źródła, np. dywidendy wypłacane spółkom dominującym w UE, o ile spełniają określone prawem warunki.

Bezpieczeństwo prawne przy zakupie nieruchomości na spółkę w Hiszpanii

Zakup nieruchomości na spółkę w Hiszpanii zapewnia większe bezpieczeństwo prawne w porównaniu do zakupu jako osoba fizyczna. Główną zaletą jest wyraźne rozdzielenie majątku osobistego od majątku spółki, co chroni osobiste aktywa właścicieli w przypadku ewentualnych sporów prawnych, długów czy roszczeń wobec nieruchomości. Ponadto, nieruchomość nabyta przez spółkę jest lepiej zabezpieczona przed potencjalnymi konfliktami związanymi z dziedziczeniem, ponieważ własność spółki nie podlega bezpośredniemu podziałowi w spadku. Dzięki temu zarządzanie nieruchomością może przebiegać w sposób bardziej przewidywalny i kontrolowany, szczególnie w sytuacjach, gdy w transakcję zaangażowanych jest więcej beneficjentów lub inwestorów.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z wieloma aspektami prawnymi i podatkowymi, które wymagają starannej analizy. Jeśli nieruchomość ma być przeznaczona na cele wypoczynkowe, niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą, zakup jako osoba fizyczna może być bardziej korzystny. Z kolei zakup przez spółkę, mimo pewnych wad podatkowych, oferuje większe bezpieczeństwo prawne, zapewniając kupującemu kontrolę nad nieruchomością oraz ochronę przed ewentualnymi konfliktami, na przykład w kontekście dziedziczenia.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii, skorzystaj z pomocy profesjonalistów. Nasi polskojęzyczni prawnicy specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości pomogą Ci przejść przez cały proces – od analizy podatkowej, przez kwestie prawne, aż po finalizację transakcji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelne wsparcie i zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo prawne.

sty 07

Love0

nieruchomosc na spolke w hiszpanii adwokat polski w hiszpanii

Zakup hiszpańskiej nieruchomości przez spółkę na potrzeby własne wspólnika

By Bartosz Wach Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Prawo spółek, Rynek nieruchomości

Wśród polskich przedsiębiorców coraz częściej pojawia się pomysł nabywania nieruchomości przez spółkę, z zamiarem wykorzystania jej na cele prywatne jednego ze wspólników. Choć na pierwszy rzut oka może się to wydawać korzystnym rozwiązaniem, warto zastanowić się, jakie jest podejście do tego rodzaju działań ze strony hiszpańskiego urzędu skarbowego.

Relacje pomiędzy spółką a jej wspólnikami znajdują się pod stałym nadzorem administracji podatkowej w Hiszpanii. Szczególnie krytycznym aspektem jest sytuacja, w której spółka zostaje wykorzystana jako narzędzie do uzyskania korzyści podatkowych. Dotyczy to zarówno prowadzenia działalności zawodowej za pośrednictwem spółki, jak i akumulowania nieruchomości w majątku spółki, zamiast w majątku osobistym wspólnika.

Hiszpański urząd skarbowy analizuje takie operacje pod kątem potencjalnych nadużyć, a w razie wykrycia nieprawidłowości może je zakwestionować oraz nałożyć sankcje. W związku z tym istotne jest zrozumienie ryzyk związanych z tego rodzaju działaniami oraz wiedza, jak takie sytuacje mogą być regulowane przez administrację podatkową.

W kolejnych częściach artykułu przybliżymy, jakie kroki należy podjąć, aby uniknąć problemów z hiszpańskim urzędem skarbowym oraz jakie argumenty mogą być kluczowe w przypadku kontroli podatkowej.

Spis treści

Korzyści z nabywania nieruchomości przez spółkę, a nie przez wspólnika osobiście

Zakup lub budowa nieruchomości przez spółkę w celu jej wykorzystania przez wspólnika przynosi liczne korzyści, zarówno podatkowe, jak i operacyjne.

Wśród najłatwiej wyobrażalnych korzyści warto wspomnieć o następujących:

1. Zakup nieruchomości przez spółkę na cele własne wspólnika

W sytuacji, gdy to spółka nabywa nieruchomość przeznaczoną na mieszkanie wspólnika i formalizuje z nim umowę najmu, korzyści podatkowe widać gołym okiem. Zakup takiej nieruchomości w celu jej późniejszego wynajęcia wspólnikowi umożliwia spółce odliczenie wszystkich kosztów związanych z nabyciem nieruchomości w ramach podatku od osób prawnych (Impuesto de Sociedades). Dodatkowo spółka może odliczyć koszty konieczne do uzyskania przychodów z najmu.

Z kolei jeśli to wspólnik kupiłby nieruchomość na własne potrzeby mieszkalne, nie miałby prawa do żadnych odliczeń.

2. Zakup nieruchomości przez spółkę na potrzeby działalności zawodowej wspólnika

Często spółki są wykorzystywane do zakupu nieruchomości, w której wspólnik prowadzi swoją działalność zawodową. Przykładowo, spółka może nabyć nową nieruchomość i wynająć ją wspólnikowi, który wykorzystuje ją do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT (np. fizjoterapeuta, lekarz).

W takim przypadku zakup nieruchomości przez spółkę pozwala jej odliczyć zarówno koszty nabycia nieruchomości w ramach Impuesto de Sociedades, jak i podatek VAT związany z zakupem (dotyczy to nieruchomości nowych). Wspólnik, kupując nieruchomość bezpośrednio na własne potrzeby zawodowe, nie mógłby odliczyć VAT, ponieważ jego działalność jest zwolniona z tego podatku, a co za tym idzie, nie ma prawa do odliczeń z tytułu VAT na zakup dóbr lub usług związanych z tą działalnością.

Podsumowując, zarówno dla wspólnika, jak i dla spółki bardziej korzystne jest, aby to spółka nabyła nieruchomość, a następnie oddała ją wspólnikowi w wynajem. Dzięki temu spółka może skorzystać z odliczeń podatkowych, które nie byłyby dostępne w przypadku bezpośredniego zakupu nieruchomości przez wspólnika. To podejście minimalizuje koszty podatkowe i zwiększa efektywność finansową całego przedsięwzięcia.

Dlaczego hiszpański urząd skarbowy uznaje wykorzystanie spółek w celu uzyskania oszczędności podatkowych za działanie nieuczciwe?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że tego typu działania nie są w niczym niezgodne z hiszpańskim prawem. W końcu wszystkie elementy operacji wydają się być rzeczywiste i zgodne z przepisami. Spółka faktycznie nabywa nieruchomość, podpisuje stosowne umowy i ponosi koszty jej zakupu.

Również umowa najmu pomiędzy wspólnikiem a spółką oraz płacony przez wspólnika czynsz, ustalony na poziomie rynkowym, są rzeczywiste i zgodne z prawem.

Jednak w takich przypadkach granica pomiędzy oszustwem podatkowym a tzw. „optymalizacją podatkową” jest bardzo cienka. Optymalizacja podatkowa polega na wyborze jednej z kilku dostępnych i legalnych opcji prawnych, która pozwala osiągnąć korzyść podatkową. Problem pojawia się, gdy wybór ten, choć na pierwszy rzut oka legalny, jest pozorny lub służy jedynie osiągnięciu korzyści podatkowej, co może być uznane za nadużycie.

Przykładowo, normalną praktyką byłoby, gdyby to wspólnik kupił osobiście nieruchomość, którą zamierza użytkować jako mieszkanie lub biuro. W przypadku jednak, gdy spółka nabywa nieruchomość, aby wynająć ją wspólnikowi, celem może być uzyskanie korzyści podatkowych, które byłyby niedostępne przy bezpośrednim zakupie przez wspólnika.

W takich przypadkach hiszpański urząd skarbowy może zakwestionować te działania, badając, jaka operacja prawna byłaby zgodna z prawem i adekwatna do uzyskania tego samego rezultatu, ale bez wykorzystania nieuzasadnionych lub sztucznych konstrukcji, takich jak interpozycja spółki. W sytuacjach, gdy wykorzystywane są takie struktury wyłącznie w celu uzyskania korzyści podatkowych, mogą one zostać uznane za działania mające na celu obejście prawa, mogące skutkować konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.

Instrumenty urzędu skarbowego do weryfikacji transakcji z udziałem spółek

W przypadku analizowania i ewentualnej regulacji operacji z wykorzystaniem spółek, hiszpańska Ustawa Generalna o Podatkach (Ley General Tributaria, LGT) przewiduje trzy różne mechanizmy, które urząd skarbowy może zastosować. Wybór konkretnego narzędzia zależy od rodzaju działań podatnika i stopnia potencjalnego nadużycia w sformalizowanych transakcjach.

1. Kwalifikacja (art. 13 LGT)

Pierwszym z mechanizmów jest kwalifikacja, która polega na ustaleniu rzeczywistej natury zawartej transakcji, niezależnie od jej formalnego nazewnictwa. Celem tego narzędzia jest przypisanie transakcji odpowiednich skutków podatkowych zgodnie z jej faktycznym charakterem. Urząd ma prawo do zapoznania się z wszelkimi dokumentami związanymi z daną transakcją i może je zakwalifikować według jej faktycznego charakteru, jeśli uzna, że różni się on od tego deklarowanego.

2. Symulacja (art. 16 LGT)

Kolejnym narzędziem jest symulacja, która odnosi się do sytuacji, w których przedstawiona transakcja:

– nie istnieje w rzeczywistości (symulacja absolutna), lub

– jest inna niż faktycznie przeprowadzona (symulacja względna)

W przypadku symulacji mamy do czynienia z celowym wprowadzeniem w błąd. Przykładem może być zawarcie umowy, która jedynie pozornie dotyczy określonej transakcji, podczas gdy w rzeczywistości realizowana jest zupełnie inna operacja.

3. Konflikt w stosowaniu przepisów (art. 15 LGT)

Trzecim mechanizmem jest konflikt w stosowaniu przepisów, wcześniej określany jako „oszustwo podatkowe”. W odróżnieniu od symulacji, w tym przypadku nie ma wprowadzenia w błąd. Transakcje lub umowy są rzeczywiste i zgodne z prawdą, jednak zostały one wykorzystane w sposób sprzeczny z intencją ustawodawcy.

W takich sytuacjach to urząd skarbowy (AEAT) musi udowodnić, że rzeczywista intencja stron odbiegała od zamierzonego celu przepisów. Dodatkowo, AEAT musi wskazać, jaką transakcję podatnicy powinni byli przeprowadzić, aby osiągnąć zamierzony rezultat zgodnie z przepisami.

Praktyka hiszpańskiego urzędu skarbowego

Hiszpański urząd skarbowy często sięga po instytucję symulacji zamiast stosowac instytucję konfliktu w stosowaniu przepisów przy regulowaniu przypadków wykorzystywania spółek przez wspólników. Wynika to z subtelnych różnic między tymi dwoma instytucjami oraz konieczności sporządzenia opinii doradczej w przypadku konfliktu w stosowaniu przepisów. Jednak niedawny wyrok sądu w Walencji (Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana) z 30 czerwca 2023 r. unieważnił decyzję urzędu skarbowego, który niewłaściwie zastosował instytucję symulacji zamiast instytucji konfliktu w stosowaniu przepisów.

W omawianej sprawie hiszpańska administracja podatkowa uznała, że umowa najmu zawarta między spółką a jej wspólnikami była symulowana. Według urzędu najem „nie miał realnej podstawy, ponieważ od momentu budowy nieruchomość była wykorzystywana jako prywatny dom małżeństwa, które jednocześnie pełniło funkcje administratorów i większościowych wspólników spółki. Gdyby umowa najmu nie została zawarta, a nieruchomość została nabyta bezpośrednio przez wspólników, spółka nie mogłaby odliczyć kosztów związanych z działalnością gospodarczą. Tymczasem, nabywając nieruchomość poprzez spółkę i symulując umowę najmu, wygenerowano koszty właściwe dla działalności gospodarczej, które w rzeczywistości dotyczyły prywatnego użytkowania nieruchomości”.

Urząd skarbowy stwierdził również, że „wszystkie dostępne dowody wskazują, iż nieruchomość była przeznaczona na wyłączny użytek wspólników i administratorów od momentu jej nabycia”.

Na tej podstawie urząd skarbowy uznał umowę najmu za symulowaną i obciążył wspólników podatkiem, nie uwzględniając tej umowy, jednocześnie odmawiając spółce prawa do odliczenia kosztów związanych z budową nieruchomości, która stała się prywatnym domem wspólnika.

Walencki sąd unieważnił jednak decyzję urzędu skarbowego. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że „nie doszło do ukrycia żadnych informacji. Umowa najmu została zawarta, opłaty z tytułu czynszu zostały uregulowane, koszty zostały udokumentowane, a późniejsza sprzedaż nieruchomości również została wykazana. Opisane przez inspektorat czynności (najem i sprzedaż) miały miejsce, dlatego nie można uznać umowy najmu za symulowaną”.

Wyrok ten pokazuje, jak kluczowe jest właściwe zrozumienie i zastosowanie mechanizmów prawnych przez administrację podatkową. Niewłaściwy wybór procedury – w tym przypadku zastosowanie symulacji zamiast konfliktu w stosowaniu przepisów – może skutkować unieważnieniem decyzji urzędu skarbowego. Sprawa ta jest przykładem na to, że nawet formalnie poprawne działania administracji mogą zostać podważone, jeśli nie uwzględniają rzeczywistej natury transakcji i ich zgodności z przepisami.

Transkacje pod specjalnym nadzorem

Transakcje pomiędzy wspólnikiem a spółką zawsze niosą ze sobą wysokie ryzyko i są pod szczególną obserwacją hiszpańskiego urzędu skarbowego. Dlatego, w miarę możliwości, należy unikać wykorzystywania spółek wyłącznie w celu uzyskania oszczędności podatkowych.

Jednak błędy administracji podatkowej w regulacji takich sytuacji otwierają możliwość obrony prawnej. Przykładem tego jest wyrok sądu w Walencji, który unieważnił decyzję urzędu skarbowego z powodu niewłaściwego zastosowania instytucji prawnych.

Dla polskich inwestorów i przedsiębiorców planujących działalność w Hiszpanii, kluczowe jest nie tylko przestrzeganie lokalnego prawa, ale także świadomość, że nieuzasadnione wykorzystywanie spółek może prowadzić do kontroli i sporów podatkowych. W przypadku zaistnienia takich sytuacji warto pamiętać, że istnieją mechanizmy obrony prawnej, które mogą skutecznie chronić interesy podatnika.

Jeśli planujesz inwestować w nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z naszą kancelarią adwokacką – zapewnimy kompleksowe wsparcie prawne w języku polskim, od weryfikacji nieruchomości po obsługę transakcji i obsługę potransakcyjną.

gru 16

Love0

analiza nieruchomosci w hiszpanii adwokat

Czy opłaca się kupić nieruchomość w Hiszpanii w 2025 roku?

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Spis Treści

Zakup nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii od lat przyciąga inwestorów z całego świata, w tym Polaków, którzy widzą w tym kraju nie tylko atrakcyjne miejsce do życia, ale i perspektywiczny rynek inwestycyjny. Dzięki połączeniu słonecznego klimatu, malowniczych krajobrazów oraz rozwiniętej infrastruktury turystycznej i mieszkaniowej, Hiszpania jest jednym z najpopularniejszych kierunków na zakup drugiego domu lub miejsca na przyszłą emeryturę. Dodatkowym atutem jest stabilność hiszpańskiego rynku nieruchomości, wzmocniona członkostwem w Unii Europejskiej, co zapewnia większe bezpieczeństwo prawne i ochronę inwestycji. Szeroka gama dostępnych nieruchomości – od luksusowych apartamentów przy plaży, po urokliwe wille i rustykalne domy na prowincji – sprawia, że każdy może znaleźć coś dla siebie. Rok 2024 przynosi jednak dynamiczne zmiany na rynku, dlatego warto dokładnie przeanalizować, czy to dobry moment na inwestycję. W artykule przedstawimy analizę aktualnych trendów, prognozy na nadchodzący rok oraz kluczowe czynniki wpływające na opłacalność zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Trendy cenowe na rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2024 roku – I i II kwartał

W pierwszej połowie 2024 roku rynek nieruchomości w Hiszpanii odnotował wyraźne wzrosty cen, szczególnie w popularnych regionach turystycznych i metropoliach. Pomimo pewnych oznak spadku liczby transakcji, wzrost cen w wielu regionach nadal przyciąga inwestorów, a segment kupujących zagranicznych pozostaje kluczowy. Oto szczegółowa analiza trendów cenowych:

Ogólne wzrosty cen i różnice regionalne

Wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii przyspieszył w pierwszych dwóch kwartałach 2024 roku. Średni wzrost cen w całym kraju wyniósł 2,9% w pierwszym kwartale oraz 3,97% w drugim kwartale, osiągając poziomy przekraczające szczyty z 2007 roku.

Najwyższe ceny odnotowano w regionach Illes Balears (3 534 EUR/m²), Comunidad de Madrid (3 390 EUR/m²), oraz w prowincji Gipuzkoa, gdzie średnia cena wynosiła 3 423 EUR/m².
Ceny w najtańszych regionach, takich jak Extremadura i Castilla-La Mancha, utrzymywały się na poziomie poniżej 1 000 EUR/m².

Ceny mieszkań nowych i używanych

Ceny mieszkań używanych i nowych wzrosły, choć tempo było zróżnicowane. W pierwszym kwartale cena nowych mieszkań wzrosła o 3%, a w drugim kwartale o 0,3%, osiągając średnio 2 229 EUR/m². Mieszkania z rynku wtórnego zanotowały mocniejszy wzrost w drugim kwartale, o 3,8%, dochodząc do poziomu 2 014 EUR/m². Wyższe wzrosty w segmencie rynku wtórnego sugerują, że popyt na mieszkania używane pozostaje silny, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach, gdzie ilość nowych nieruchomości jest ograniczona.

Liczba transakcji i zmiany w strukturze popytu

Liczba transakcji kupna-sprzedaży spadła, szczególnie w drugim kwartale, kiedy odnotowano spadek o 3,4%. Mieszkania używane nadal dominują rynek, stanowiąc około 80% wszystkich transakcji, podczas gdy sprzedaż nowych mieszkań wynosiła 20%. Największy wolumen sprzedaży odnotowano w Andaluzji, Wspólnocie Walencji, Katalonii i Madrycie. Spadek liczby transakcji jest prawdopodobnie spowodowany rosnącymi stopami procentowymi, co zmniejsza dostępność kredytów hipotecznych.

Popyt zagraniczny jako motor wzrostu cen

Zainteresowanie zagranicznych nabywców pozostaje na wysokim poziomie, stanowiąc około 14,84% wszystkich transakcji w drugim kwartale, co stanowi niewielki wzrost w stosunku do pierwszego kwartału. Brytyjczycy, Niemcy oraz Francuzi dominują wśród kupujących, przy czym największy udział nabywców zagranicznych odnotowano na Balearach (33,37%), Wyspach Kanaryjskich (31,11%) i we Wspólnocie Walencji (28,78%). To zainteresowanie przekłada się na wyższe ceny w turystycznych regionach Hiszpanii.

Analiza cen nieruchomości w regionach: Costa del Sol, Costa Blanca, Wyspy Kanaryjskie, Barcelona i Majorka

Ceny nieruchomości w Hiszpanii wykazują znaczące zróżnicowanie w zależności od regionu, co jest wynikiem czynników takich jak lokalizacja, atrakcyjność turystyczna, dostępność infrastruktury oraz popyt na rynku. Warto zauważyć, że ceny nieruchomości w Hiszpanii są zróżnicowane nie tylko między regionami, ale także w zależności od lokalizacji w obrębie tych regionów. Na przykład, w dużych miastach takich jak Madryt czy Barcelona, średnia cena za metr kwadratowy może przekraczać 5.000 EUR, podczas gdy w mniejszych miejscowościach czy na obszarach wiejskich ceny mogą być znacznie niższe, często poniżej 1.500 EUR/m². Analizując rynek nieruchomości w Hiszpanii, warto również zwrócić uwagę na różnice między cenami nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Na przykład, na Costa Blanca średnia cena za metr kwadratowy nieruchomości z rynku wtórnego wynosi około 2.000 EUR, podczas gdy w Madrycie ceny te mogą sięgać nawet 4.500 EUR za metr kwadratowy.

Costa del Sol

Region Costa del Sol, z głównym ośrodkiem w Maladze, odnotował ceny na poziomie około 2 753 EUR/m², co odpowiada około 11.563 PLN/m². Ceny w tym regionie rosną z powodu dużego zainteresowania, szczególnie wśród zagranicznych nabywców. Najdroższe lokalizacje, takie jak Marbella, przyciągają inwestorów luksusowych.

Costa Blanca

Costa Blanca, szczególnie prowincja Alicante, oferuje średnie ceny w granicach 1 819 EUR/m². To atrakcyjny region dla zagranicznych nabywców z krajów takich jak Wielka Brytania i Holandia. W miastach takich jak Benidorm i Torrevieja ceny sięgają 2 500 EUR/m².

Wyspy Kanaryjskie

Wyspy Kanaryjskie cieszą się dużym zainteresowaniem dzięki całorocznemu ciepłemu klimatowi. Ceny na poziomie 2 528 EUR/m² w Las Palmas wskazują na stabilny wzrost. W Santa Cruz de Tenerife ceny nieruchomości są nieco niższe, ale także rosną.

Barcelona

Barcelona pozostaje jednym z najdroższych rynków nieruchomości w Hiszpanii, z cenami dochodzącymi do 4 441 EUR/m² w centrum. Wzrost popytu na luksusowe mieszkania w Barcelonie utrzymuje ceny na wysokim poziomie.

Majorka

Na Majorce ceny w Palma de Mallorca wyniosły około 3 471 EUR/m². Popularność Majorki wśród nabywców z Niemiec oraz Skandynawii napędza wzrost cen, szczególnie w nadmorskich lokalizacjach, gdzie popyt na luksusowe nieruchomości jest wysoki.

Wpływ pandemii COVID-19 na rynek nieruchomości

Pandemia miała istotny wpływ na hiszpański rynek nieruchomości, zwłaszcza w 2020 roku, kiedy nastąpiło znaczne spowolnienie sprzedaży. Jednakże, od 2021 roku rynek zaczął się odbudowywać, a rok 2023 przyniósł stabilizację i wzrost popytu. Pandemia wpłynęła także na preferencje nabywców – większe zainteresowanie zyskały nieruchomości z przestrzenią zewnętrzną, takie jak domy z ogrodami czy apartamenty z tarasami. Wzrosła także popularność nieruchomości położonych poza głównymi centrami miast, co związane jest z popularyzacją pracy zdalnej.

Prognozy na 2025 rok

Przewidywane zmiany cen nieruchomości

Prognozy na 2025 rok wskazują na kontynuację wzrostu cen nieruchomości w Hiszpanii, choć dynamika tego wzrostu może być umiarkowana. Według analityków z CaixaBank Research, oczekiwany nominalny wzrost cen wyniesie około 4%, co przewyższa prognozowaną inflację. Głównym czynnikiem napędzającym ten trend jest utrzymujący się niedobór podaży w stosunku do rosnącego popytu. Od 2021 roku liczba rozpoczynanych budów jest niższa niż liczba nowo powstających gospodarstw domowych, co prowadzi do presji na wzrost cen. Dodatkowo, przewidywane obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny mogą ułatwić dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększając zdolność nabywczą potencjalnych kupujących. Niemniej jednak, korzyści z tego tytułu odniosą głównie osoby dysponujące odpowiednimi oszczędnościami na wkład własny. W regionach turystycznych, takich jak Costa del Sol, popyt na drugie domy ze strony zagranicznych nabywców pozostaje wysoki. Czynniki takie jak jakość życia, klimat czy infrastruktura przyciągają inwestorów, co dodatkowo stymuluje lokalne rynki nieruchomości.

Podsumowując, prognozy na 2025 rok sugerują umiarkowany, ale stabilny wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii, napędzany przez czynniki makroekonomiczne, demograficzne oraz regionalne. Niemniej jednak, potencjalne zmiany w polityce monetarnej oraz dynamika podaży i popytu będą kluczowe dla kształtowania się rynku w nadchodzących latach.

Czynniki wpływające na rynek

Kluczowe czynniki, które będą kształtować rynek nieruchomości w 2025 roku, to przede wszystkim poziom inflacji i stóp procentowych. Wzrost stóp procentowych może wpłynąć na ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, co z kolei może spowolnić wzrost cen. Polityka gospodarcza Hiszpanii, w tym programy wsparcia dla młodych nabywców oraz zachęty dla inwestorów zagranicznych, również odegrają ważną rolę. Dodatkowo sytuacja geopolityczna oraz fluktuacje kursów walut mogą wpływać na atrakcyjność Hiszpanii w oczach zagranicznych inwestorów.

Najważniejsze czynniki wpływające na rynek nieruchomości

Istnieje kilka kluczowych czynników, które wpływają na rynek nieruchomości i powinny być brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych:

Demografia

Charakterystyka populacji zamieszkującej daną okolicę (wiek, zawód, dochody, styl życia) wpływa na popyt i podaż w danym regionie. Dynamika demograficzna, w tym urbanizacja i migracje, kształtuje rynek, zwiększając wartość nieruchomości w obszarach o wysokim potencjale rozwoju. Prognozy wskazują, że do 2050 roku populacja miejska wzrośnie o 75%, co znacząco wpłynie na popyt na nieruchomości.

Populacja miejska w Hiszpanii wykazuje stały wzrost na przestrzeni ostatnich dekad. W 2000 roku odsetek ludności miejskiej wynosił 76,3%, co przekładało się na około 30,9 miliona osób. Do 2023 roku liczba ta wzrosła do 81,5%, osiągając około 37,8 miliona mieszkańców miast. Analizując te dane, można zauważyć, że w ciągu 23 lat populacja miejska zwiększyła się o około 6,9 miliona osób, co stanowi wzrost o 22,3%. Średnioroczny przyrost liczby mieszkańców miast w tym okresie wynosił około 0,97%. Warto jednak zauważyć, że tempo urbanizacji w Hiszpanii uległo spowolnieniu w ostatnich latach. Prognozy na kolejne dekady sugerują dalszy, choć mniej dynamiczny wzrost odsetka ludności miejskiej. Szacuje się, że w 2025 roku populacja miejska osiągnie 81,7%, a w 2030 roku 82,7%. Inwestując w hiszpańskie nieruchomości warto pomyśleć o obszarach miejskich, takich jak np. Barcelona.

Stopy procentowe

Stopy procentowe odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu dostępności kredytów hipotecznych, a tym samym wpływają na popyt na rynku nieruchomości. Niższe stopy procentowe sprzyjają inwestycjom, obniżając koszty finansowania i zwiększając potencjalne zyski. W Hiszpanii, będącej członkiem strefy euro, polityka stóp procentowych jest ustalana przez Europejski Bank Centralny (EBC). Obecnie główna stopa refinansowa EBC wynosi 3,40%, co stanowi spadek z poziomu 3,65% odnotowanego w październiku 2024 roku. Prognozy makroekonomiczne ekspertów Eurosystemu sugerują, że w 2025 roku inflacja w strefie euro będzie stopniowo spadać, osiągając średnio 2,1%. Taka sytuacja może skłonić EBC do rozważenia obniżek stóp procentowych w celu wsparcia wzrostu gospodarczego. Dodatkowo, Bank Hiszpanii podniósł prognozę wzrostu gospodarczego na 2024 rok do 2,8%, co wskazuje na pozytywne perspektywy dla hiszpańskiej gospodarki.

Jeśli ten trend się utrzyma, możliwe jest, że EBC zdecyduje się na stopniowe luzowanie polityki pieniężnej w 2025 roku. Niemniej jednak, decyzje dotyczące stóp procentowych będą zależeć od wielu czynników, w tym globalnych warunków ekonomicznych, dynamiki inflacji oraz sytuacji na rynkach finansowych. Inwestorzy powinni monitorować komunikaty EBC oraz dane makroekonomiczne, aby dostosować swoje strategie inwestycyjne do zmieniających się warunków.

Podsumowując, istnieje prawdopodobieństwo, że w 2025 roku stopy procentowe w Hiszpanii mogą ulec obniżeniu, co pozytywnie wpłynie na dostępność kredytów hipotecznych i może stymulować popyt na rynku nieruchomości. Jednak ostateczne decyzje w tej kwestii będą zależeć od aktualnej sytuacji gospodarczej i polityki EBC.

Legislacja i polityka

W 2025 roku hiszpański rynek nieruchomości będzie kształtowany przez szereg regulacji prawnych i polityk rządowych, które znacząco wpłyną na popyt i podaż w sektorze. Kluczowe aspekty to:

Subwencje mieszkaniowe i ulgi podatkowe

Rząd Hiszpanii kontynuuje wdrażanie programów mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla obywateli. Subwencje mieszkaniowe, zwłaszcza dla młodych ludzi i rodzin o niskich dochodach, mają na celu ułatwienie zakupu pierwszego domu. Dodatkowo, ulgi podatkowe związane z inwestycjami w poprawę efektywności energetycznej nieruchomości zachęcają właścicieli do modernizacji swoich domów, co nie tylko podnosi ich wartość, ale także przyczynia się do ochrony środowiska.

Regulacje dotyczące licencji turystycznych

W odpowiedzi na rosnącą popularność wynajmu krótkoterminowego, władze hiszpańskie wprowadzają bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące licencji turystycznych. Od 2025 roku planowane jest uruchomienie ogólnokrajowego rejestru nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny, znanego jako Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Każda nieruchomość oferowana na platformach cyfrowych będzie musiała uzyskać unikalny numer rejestracyjny, potwierdzający zgodność z lokalnymi przepisami i posiadanie odpowiednich licencji. Celem tej inicjatywy jest zwalczanie nielegalnych wynajmów oraz zapewnienie zgodności z normami miejskimi i regionalnymi.

Wpływ na rynek nieruchomości

Wprowadzenie surowszych regulacji dotyczących wynajmu turystycznego może ograniczyć podaż nieruchomości dostępnych w tym segmencie, co z kolei wpłynie na ceny i dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Z kolei subwencje i ulgi podatkowe mogą stymulować popyt na nieruchomości, zwłaszcza wśród osób korzystających z programów wsparcia. Inwestorzy powinni uważnie śledzić te zmiany legislacyjne, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne i dostosowywać swoje strategie do nowych warunków rynkowych.

Podsumowując, legislacja i polityka w Hiszpanii w 2025 roku będą miały istotny wpływ na dynamikę rynku nieruchomości. Zrozumienie i dostosowanie się do tych zmian jest kluczowe dla skutecznego inwestowania w tym sektorze.

Uwzględniając te czynniki w nadchodzącym 2025 r., rynek nieruchomości może stanowić opłacalną formę inwestycji, która pozwala na budowanie majątku w perspektywie średnio- i długoterminowej, zapewniając stabilność finansową na przyszłość.

Perspektywy dla różnych rodzajów nieruchomości w Hiszpanii w 2025 r.

W 2025 roku hiszpański rynek nieruchomości będzie prezentował różnorodne trendy w zależności od rodzaju nieruchomości, na które wpłyną czynniki ekonomiczne, demograficzne oraz zmieniające się preferencje konsumentów.

Nieruchomości mieszkaniowe

Prognozy dla hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych na 2025 rok wskazują na kontynuację obecnych trendów, z umiarkowanym wzrostem cen i stabilizacją popytu. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości w Hiszpanii będą rosły w tempie około 4% rocznie, co jest wynikiem zrównoważonego popytu i podaży. W regionach takich jak Aragonia odnotowano znaczący wzrost liczby transakcji, osiągając trzeci najlepszy kwartał od 2008 roku z 4 200 operacjami między lipcem a wrześniem 2024 roku. Jednakże, w skali kraju, liczba nowych budów pozostaje na poziomie około 90 000 jednostek rocznie, co nie wystarcza do zaspokojenia rosnącego popytu i może prowadzić do dalszego wzrostu cen. Zagraniczni inwestorzy wykazują rosnące zainteresowanie hiszpańskim rynkiem nieruchomości, szczególnie w segmencie luksusowym. Na przykład, w Madrycie firma Impar Capital przekształca budynki biurowe w apartamenty turystyczne, co świadczy o atrakcyjności rynku dla inwestycji o wysokiej wartości. Rząd hiszpański planuje zniesienie tzw. „złotych wiz”, które umożliwiały uzyskanie rezydencji w zamian za inwestycje w nieruchomości. Decyzja ta może wpłynąć na napływ kapitału zagranicznego i dynamikę rynku. Zmieniające się preferencje nabywców, w tym rosnące zainteresowanie elastycznymi opcjami najmu i pracą zdalną, wpływają na kształtowanie się rynku nieruchomości. Deweloperzy muszą dostosować swoje oferty do tych nowych trendów, aby sprostać oczekiwaniom klientów. Podsumowując, hiszpański rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku będzie charakteryzował się umiarkowanym wzrostem cen, stabilnym popytem oraz koniecznością adaptacji do zmieniających się preferencji konsumentów i regulacji prawnych. Inwestorzy i deweloperzy powinni monitorować te czynniki, aby skutecznie reagować na pojawiające się wyzwania i możliwości.

Apartamenty turystyczne

Rok 2025 przyniesie zarówno szanse, jak i wyzwania dla sektora apartamentów turystycznych. Prognozowany wzrost turystyki w Hiszpanii, w tym przekroczenie 90 milionów wizyt międzynarodowych, wskazuje na utrzymującą się wysoką popularność wynajmu krótkoterminowego. Aktualnie, sektor ten odnotowuje dynamiczny rozwój – liczba mieszkań turystycznych wzrosła o 17%, co znacząco przewyższa wzrost w sektorze hotelowym (1,4%). Jednocześnie nasila się konkurencja, co może wpływać na ceny i poziom rezerwacji.

Coraz większym wyzwaniem stają się regulacje. Hiszpański rząd planuje wprowadzenie platformy rejestracji mieszkań turystycznych oraz podniesienie VAT do 21%, co może obniżyć rentowność wynajmu. W miastach takich jak Barcelona, gdzie apartamenty turystyczne stanowią tylko 1% zasobów mieszkaniowych, branża boryka się z krytyką i presją ze strony władz lokalnych, co dodatkowo komplikuje działalność.

Warto zwrócić uwagę na zmieniające się preferencje konsumentów. Turyści coraz częściej poszukują apartamentów oferujących wysoki standard, takich jak baseny czy luksusowe udogodnienia. Właściciele, aby sprostać tym oczekiwaniom i pozostać konkurencyjnymi, muszą inwestować w jakość oferowanych usług.

Pomimo obiecujących prognoz, przyszłość sektora apartamentów turystycznych będzie zależała od zdolności do adaptacji do nowych regulacji, dynamicznej konkurencji i rosnących oczekiwań klientów. Konieczne jest także uwzględnienie specyfiki lokalnych rynków oraz otwartość na współpracę z władzami, aby utrzymać pozycję na rynku.

Nieruchomości mieszkaniowe z przestrzeniami wspólnymi

Prognozy na 2025 rok wskazują na rosnące znaczenie nieruchomości oferujących przestrzenie wspólne, takie jak siłownie, sale spotkań czy strefy coworkingowe. W obliczu stabilizującej się inflacji, przewidywanej na poziomie około 4% w 2024 roku i nieprzekraczającej 5% w 2025 roku, oczekuje się obniżenia stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku, co może pobudzić aktywność gospodarczą i zwiększyć zainteresowanie takimi inwestycjami. W segmencie biurowym zauważalna jest ograniczona dostępność atrakcyjnych lokalizacji oraz wysokie koszty inwestycji, co może skłaniać deweloperów do tworzenia budynków mieszkalnych z przestrzeniami wspólnymi, aby przyciągnąć najemców poszukujących dodatkowych udogodnień. Zmieniające się preferencje konsumentów, w tym rosnące zainteresowanie elastycznymi opcjami najmu i pracą zdalną, wpływają na kształtowanie się rynku nieruchomości. Deweloperzy muszą dostosować swoje oferty do tych nowych trendów, aby sprostać oczekiwaniom klientów.

Nieruchomości z przestrzeniami wspólnymi mają potencjał stać się atrakcyjną opcją na rynku w 2025 roku, odpowiadając na zmieniające się potrzeby konsumentów i sprzyjające warunki makroekonomiczne.

Centra handlowe

Prognozy dla hiszpańskiego sektora centrów handlowych na 2025 rok są obiecujące, z przewidywanym znacznym wzrostem liczby nowych obiektów oraz stabilnym rozwojem istniejących. Według danych, między 2024 a 2025 rokiem planowane jest otwarcie około 30 nowych centrów handlowych, z czego ponad połowa zlokalizowana będzie w regionach Madrytu i Andaluzji. W 2023 roku sektor odnotował wzrost sprzedaży o 9% w porównaniu z rokiem poprzednim, a także wzrost liczby odwiedzających i zatrudnienia, co świadczy o jego dynamicznym rozwoju.

Dodatkowo, wskaźnik obłożenia powierzchni handlowych osiągnął poziom 94%, co jest najwyższym wynikiem od 2018 roku.

Inwestycje w modernizację i zrównoważony rozwój centrów handlowych przyczyniły się do ich rosnącej atrakcyjności. Ponad 60% obiektów posiada certyfikaty BREEAM, a w ponad 70% zużywana jest energia odnawialna.

Ponadto, sektor wykazuje elastyczność w dostosowywaniu się do zmieniających się preferencji konsumentów, oferując różnorodne usługi i doświadczenia, które przyciągają klientów.

Hiszpański sektor centrów handlowych w 2025 roku ma przed sobą pozytywne perspektywy, z planowanymi nowymi otwarciami, rosnącymi wskaźnikami sprzedaży i popularności. Inwestycje w zrównoważony rozwój i modernizację dodatkowo wzmacniają pozycję tego sektora na rynku.

Nieruchomości na obszarach peryferyjnych

W Hiszpanii obserwuje się rosnące zainteresowanie nieruchomościami na obszarach peryferyjnych, co jest wynikiem kilku kluczowych czynników:

Wysokie ceny w centrach miast: Rozwój turystyki w miastach takich jak Barcelona czy Madryt przyczynił się do znaczącego wzrostu cen nieruchomości w ich centrach. W efekcie lokalni mieszkańcy coraz częściej przenoszą się na obrzeża, gdzie ceny są bardziej przystępne.
Zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy: Rosnąca liczba turystów powoduje wzrost popularności wynajmu krótkoterminowego w centrach miast, co jeszcze bardziej podnosi ceny najmu i wypiera mieszkańców na peryferia.
Zmieniające się preferencje nabywców: Pandemia COVID-19 wpłynęła na zmianę priorytetów wielu osób, które zaczęły poszukiwać większej przestrzeni i wyższej jakości życia. Obszary peryferyjne, oferujące spokój i często większe nieruchomości, stały się bardziej atrakcyjne.
Rozwój infrastruktury: Lepsze połączenia komunikacyjne oraz inwestycje w infrastrukturę na obrzeżach miast czynią te tereny bardziej dostępnymi i interesującymi dla potencjalnych nabywców.

Przewiduje się, że w 2025 roku ceny nieruchomości na tych obszarach będą nadal rosły, szczególnie w lokalizacjach, gdzie rozwój infrastruktury idzie w parze z rosnącym popytem. Dla inwestorów oznacza to szansę na zakup nieruchomości w miejscach o wysokim potencjale wzrostu wartości, jednak przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować lokalne warunki rynkowe.

Podsumowując, hiszpański rynek nieruchomości w 2025 roku będzie oferował zarówno możliwości, jak i wyzwania w zależności od rodzaju nieruchomości i ich lokalizacji. Inwestorzy i nabywcy powinni uważnie obserwować pojawiające się trendy i dostosowywać swoje strategie, aby w pełni wykorzystać warunki rynkowe.

Opłacalność inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii

Potencjalne zyski z wynajmu hiszpańskiej nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości, szczególnie te przeznaczone na wynajem, pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych strategii zapewniających stabilne dochody oraz wzrost majątku w dłuższej perspektywie. W 2025 roku rentowność takich inwestycji będzie zależeć od kilku kluczowych czynników.

Rentowność brutto w zależności od typu nieruchomości

Rentowność z wynajmu różni się w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. W największych miastach Hiszpanii, takich jak Madryt czy Barcelona, średnia rentowność brutto wynajmu wynosi od 4% do 5%. W regionach turystycznych, takich jak Costa del Sol czy Baleary, nieruchomości przeznaczone na wynajem wakacyjny mogą przynosić jeszcze wyższe dochody, sięgające 6–8% rocznie.

Czynniki napędzające popyt na wynajem

Rosnący popyt na mieszkania na wynajem: Wzrost cen zakupu nieruchomości oraz trudności w uzyskaniu kredytów hipotecznych zmuszają coraz więcej osób do korzystania z rynku wynajmu. Dotyczy to szczególnie młodych ludzi oraz ekspatów poszukujących tymczasowych mieszkań.
Wynajem turystyczny: Regiony turystyczne, takie jak Wyspy Kanaryjskie, Baleary czy Costa Blanca, nadal oferują inwestorom atrakcyjne możliwości generowania wysokich dochodów.

Regulacje wpływające na rentowność

Hiszpańskie prawo dotyczące wynajmu rozwija się dynamicznie. Regulacje związane z licencjami na wynajem turystyczny, opodatkowaniem dochodów z wynajmu oraz ograniczeniami wynajmu w niektórych miastach mogą bezpośrednio wpływać na zyski netto właścicieli nieruchomości. Dlatego przed inwestycją niezwykle istotne jest zrozumienie lokalnych przepisów i rozeznanie się w planowanych zmianach. Warto pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa może zmienić swój statut zakazując wynajmu mieszkania w ramach wynajmu turystycznego, co może pokrzyżować nasze plany związane z inwestycją i ograniczyć skalę dochodu.

Wpływ kontekstu makroekonomicznego

Inflacja i stopy procentowe: oczekuje się, że w 2025 roku stopy procentowe w Europie nieco spadną, co może obniżyć koszty finansowania inwestycji. Jednak inflacja może zwiększyć koszty utrzymania nieruchomości.
Wzrost turystyki: Hiszpania pozostaje jednym z najczęściej odwiedzanych krajów na świecie, co napędza popyt na wynajem krótkoterminowy w regionach turystycznych.

Porady, jak maksymalizować rentowność

Wybór nieruchomości w strategicznych lokalizacjach, gdzie popyt na wynajem jest wysoki.
Analiza możliwości inwestycyjnych w regionach turystycznych z myślą o wynajmie wakacyjnym.
Optymalizacja kosztów utrzymania nieruchomości i zgodność z lokalnymi regulacjami.
Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego poprzez łączenie nieruchomości mieszkalnych i turystycznych.

Podsumowując, rok 2025 zapowiada się jako pozytywny czas dla inwestorów na rynku wynajmu w Hiszpanii. Kluczem do maksymalizacji rentowności będzie strategiczne planowanie, znajomość rynku oraz elastyczność w dostosowywaniu się do zmieniających się warunków regulacyjnych i ekonomicznych.

Wynajem na cele turystyczne (krótkoterminowy)

Wynajem krótkoterminowy, szczególnie na cele turystyczne, pozostaje jedną z najbardziej dynamicznie rozwijających się form inwestycji w Hiszpanii. Popularność tej formy wynajmu jest napędzana przez rosnący popyt turystów zarówno krajowych, jak i zagranicznych, a także atrakcyjność Hiszpanii jako jednego z najczęściej odwiedzanych krajów na świecie.

Wysoka rentowność w regionach turystycznych

Regiony takie jak Costa del Sol, Baleary, Wyspy Kanaryjskie czy Barcelona cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem turystów. Wynajem wakacyjny w tych lokalizacjach może przynosić rentowność sięgającą 6-8% rocznie, znacznie przewyższającą tradycyjny wynajem długoterminowy. Popularność wynajmu krótkoterminowego w dużej mierze wynika z elastyczności, jaką oferuje właścicielom nieruchomości – umożliwia dostosowanie stawek do sezonowego popytu, maksymalizując dochody w szczycie sezonu turystycznego.

Zmiany regulacyjne

W ostatnich latach władze Hiszpanii zaostrzyły przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, aby przeciwdziałać nielegalnym praktykom i regulować rynek. W 2025 roku spodziewane jest wprowadzenie ogólnokrajowego rejestru nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny, co wymusi na właścicielach posiadanie odpowiednich licencji. Nieprzestrzeganie przepisów może skutkować wysokimi karami, dlatego kluczowe jest zapewnienie zgodności nieruchomości z lokalnymi regulacjami.

Rosnący popyt na wynajem wakacyjny

Hiszpania pozostaje jednym z ulubionych kierunków turystycznych na świecie, a jej różnorodność geograficzna i kulturalna przyciąga turystów przez cały rok. Po okresie pandemii sektor turystyczny notuje szybkie odbicie, co napędza popyt na krótkoterminowy wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości oferujące unikalne doświadczenia, takie jak widoki na morze, bliskość plaży czy lokalizacja w historycznym centrum miasta.

Technologie wspierające wynajem krótkoterminowy

Rozwój platform takich jak Airbnb czy Booking.com ułatwia właścicielom zarządzanie wynajmem i dotarcie do szerokiego grona potencjalnych najemców. Automatyzacja procesów, takich jak rezerwacje czy zarządzanie opiniami gości, sprawia, że wynajem krótkoterminowy staje się bardziej dostępny i opłacalny nawet dla początkujących inwestorów.

Średnie stawki wynajmu krótkoterminowego

Stawki wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii różnią się w zależności od regionu, sezonu oraz standardu nieruchomości. W popularnych destynacjach turystycznych, takich jak Costa del Sol, Baleary czy Barcelona, ceny za noc mogą oscylować od 50 do nawet 200 euro za apartament, w zależności od lokalizacji i udogodnień. W mniej turystycznych regionach stawki te są niższe, co czyni je atrakcyjnymi dla turystów poszukujących bardziej budżetowych opcji. Wskaźnik zwrotu z inwestycji (ROI) w miejscowościach turystycznych z wynajmu krótkoterminowego może wynosić od 6% do 8% rocznie. Sezonowość i możliwość dynamicznego ustalania cen (np. wyższe stawki w szczycie sezonu) pozwalają na maksymalizację przychodów.

Ten rodzaj najmu wiąże się z wyższymi kosztami operacyjnymi, które wynikają z częstszej zmiany najemców, wydatków na sprzątanie, zarządzanie rezerwacjami oraz prowizji dla platform takich jak Airbnb czy Booking.com (zazwyczaj 15%-20%). Dodatkowo konieczność dostosowania nieruchomości do wymogów turystów (wysoki standard, udogodnienia) może zwiększać wydatki.

Wyzwania dla wynajmu krótkoterminowego

Mimo atrakcyjności tej formy inwestycji, wynajem turystyczny wiąże się z wyzwaniami, takimi jak:

Wysoka konkurencja: w popularnych regionach liczba ofert wynajmu krótkoterminowego rośnie, co może wymagać inwestycji w udogodnienia i standard nieruchomości, aby wyróżnić się na rynku.
Zmienność popytu: sezonowość może wpływać na przychody, dlatego ważne jest odpowiednie planowanie i zarządzanie rezerwacjami poza szczytem sezonu.
Regulacje prawne: lokalna i krajowa legislacja może wpływać na opłacalność wynajmu. Śledzenie zmian w przepisach jest kluczowe dla uniknięcia problemów prawnych.

Wynajem krótkoterminowy na cele turystyczne pozostaje atrakcyjną formą inwestycji w Hiszpanii, szczególnie w popularnych lokalizacjach turystycznych. Aby zmaksymalizować rentowność, inwestorzy powinni skupić się na lokalizacjach o wysokim popycie, dostosować swoje nieruchomości do wymagań rynku i przestrzegać obowiązujących regulacji prawnych. Przy odpowiednim zarządzaniu wynajem wakacyjny może przynieść stabilne dochody i stać się istotnym źródłem zysków dla właścicieli nieruchomości.

Wynajem długoterminowy

Wynajem długoterminowy w Hiszpanii od lat cieszy się popularnością jako stabilne źródło dochodu dla inwestorów. W 2025 roku przewiduje się kontynuację tego trendu, z uwzględnieniem zmian wynikających z sytuacji ekonomicznej, regulacji prawnych oraz dynamiki popytu na rynku mieszkaniowym.

Średnie stawki wynajmu długoterminowego

Stawki wynajmu długoterminowego różnią się w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i jej standardu. W największych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, średnie czynsze za wynajem mieszkań wynoszą około 12–15 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W regionach mniej zurbanizowanych, takich jak Andaluzja czy Walencja, stawki te są niższe, wynosząc około 7–10 euro za metr kwadratowy. Wynajem domów jednorodzinnych, szczególnie w bardziej prestiżowych lokalizacjach, może osiągać stawki wyższe od średniej.

Czynniki wpływające na stawki wynajmu

Popyt na mieszkania: wzrost populacji miejskiej oraz rosnące ceny zakupu nieruchomości zwiększają zainteresowanie wynajmem długoterminowym, szczególnie wśród młodych ludzi oraz ekspatów.
Lokalizacja: nieruchomości położone w dobrze skomunikowanych dzielnicach lub w pobliżu centrów miast wyróżniają się wyższymi czynszami.
Standard nieruchomości: nowoczesne mieszkania z udogodnieniami, takimi jak klimatyzacja, parking lub dostęp do terenów zielonych, mogą osiągać wyższe stawki wynajmu.

Prognozy na 2025 rok

Eksperci rynku nieruchomości przewidują dalszy wzrost stawek wynajmu długoterminowego w 2025 roku. Główne czynniki to rosnący popyt na wynajem mieszkań oraz ograniczona dostępność nowych nieruchomości na rynku. Inflacja i wzrost kosztów utrzymania mogą również skłonić właścicieli do podnoszenia czynszów. Jednocześnie możliwe ulgi podatkowe dla wynajmujących mogą zachęcić do inwestowania w wynajem długoterminowy.

Wpływ regulacji prawnych

Hiszpańskie prawo najmu wprowadza ochronę najemców, co może wpływać na warunki wynajmu długoterminowego. Kluczowe regulacje to:

Ograniczenie możliwości podwyższania czynszu podczas trwania umowy (obecnie maksymalnie 3% rocznie)
Dłuższe okresy najmu, które są bardziej korzystne dla najemców, ale mogą ograniczać elastyczność wynajmujących
Przepisy dotyczące depozytów i gwarancji, które właściciele muszą przestrzegać

Wprowadzenie nowych przepisów, takich jak regulacje podatkowe lub dotacje dla wynajmujących, może wpłynąć na rentowność inwestycji.

Średnie stawki z wynajmu długoterminowego

Średnia rentowność z wynajmu długoterminowego w Hiszpanii wynosi około 3% do 5% rocznie. Jest stabilniejsza, ale mniej elastyczna, ponieważ stawki czynszowe są ustalane w dłuższej perspektywie i nie podlegają sezonowym wahaniom. Niższe koszty operacyjne obejmują standardowe utrzymanie nieruchomości oraz ewentualne naprawy. Brak konieczności stałego zarządzania nieruchomością zmniejsza potrzebę korzystania z profesjonalnych usług zarządczych. Przy wynajmie długoterminowym występuje niższe ROI (3%-5%), ale większa stabilność dochodów i mniejsze zaangażowanie operacyjne. Lepsze dla inwestorów poszukujących przewidywalnych zysków.

Rekomendacje dla inwestorów

Lokalizacja inwestycji – warto inwestować w regiony o dużym popycie na wynajem, takie jak Barcelona, Walencja, Madryt czy Sewilla, gdzie ceny wynajmu pozostają stabilne lub rosnące
Dostosowanie nieruchomości – modernizacja mieszkań oraz inwestowanie w udogodnienia mogą zwiększyć ich atrakcyjność i pozwolić na uzyskanie wyższych stawek czynszu.
Świadomość regulacyjna – inwestorzy powinni być na bieżąco z przepisami dotyczącymi wynajmu długoterminowego, aby dostosować swoje strategie i uniknąć problemów prawnych.

Wynajem długoterminowy w Hiszpanii w 2025 roku pozostaje stabilną i przewidywalną formą inwestycji, szczególnie dla inwestorów poszukujących regularnych dochodów. Chociaż zyski z wynajmu długoterminowego są zazwyczaj niższe niż z wynajmu krótkoterminowego, rekompensują to mniejsze ryzyko, stabilność i niższe koszty operacyjne. Świadome podejście do wyboru lokalizacji, dostosowanie nieruchomości do potrzeb rynku oraz znajomość obowiązujących regulacji prawnych są kluczem do sukcesu w tym segmencie rynku nieruchomości.

Możliwości wzrostu wartości nieruchomości

Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy, choć umiarkowany wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii. Bankinter przewiduje, że ceny wzrosną o 4% w 2025 roku, co jest korektą w górę w porównaniu z wcześniejszymi prognozami. Główne czynniki sprzyjające temu trendowi to silny rynek pracy, ograniczona podaż mieszkań w kluczowych lokalizacjach oraz rosnące ceny wynajmu. Dodatkowo, oczekiwane obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny mogą ułatwić dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększając popyt na nieruchomości. Niemniej jednak, tempo wzrostu cen ma być niższe niż w poprzednich latach, co sugeruje stopniową stabilizację rynku.

Porównanie opłacalności inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii z innymi krajami europejskimi

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii od lat przyciąga uwagę zagranicznych inwestorów, w tym Polaków, ze względu na atrakcyjne ceny, korzystne warunki klimatyczne oraz dynamicznie rozwijający się rynek turystyczny. Analizując opłacalność takich inwestycji na tle innych krajów europejskich, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów.

Ceny nieruchomości

Hiszpania oferuje konkurencyjne ceny nieruchomości w porównaniu z wieloma krajami Europy Zachodniej. Na przykład, średnie ceny za metr kwadratowy w popularnych regionach, takich jak Costa del Sol czy Costa Blanca, są zazwyczaj znacznie niższe niż w analogicznych lokalizacjach we Francji czy Włoszech. Ceny nieruchomości nadmorskich w Polsce są często wyższe niż w Hiszpanii. Przykładowo za metr kwadratowy mieszkania na Półwyspie Helskim płaci się obecnie nawet blisko 20.000 zł, podczas, gdy metr kwadratowy mieszkania w Alicante kosztuje ok 7.500 zł, a w mniejszych i mniej popularnych miejscowościach na wybrzeżu cena ta może być znacznie niższa. Polska, dzięki doskonałym połączeniom lotniczym z Hiszpanią, a zwłaszcza z Alicante, oferuje możliwość cieszenia się słońcem przez cały rok. Wiele tanich linii lotniczych obsługuje regularne połączenia między polskimi miastami a Alicante, co sprawia, że koszt biletu lotniczego często jest porównywalny do ceny przejazdu szybkim pociągiem Pendolino nad polskie morze. Co więcej, czas podróży również nie odbiega znacząco – lot do Alicante trwa zazwyczaj około 3-4 godzin, co jest porównywalne z czasem spędzonym w podróży pociągiem do popularnych nadmorskich miejscowości w Polsce.

Zwrot z inwestycji

Hiszpański rynek nieruchomości charakteryzuje się stabilnym wzrostem cen oraz atrakcyjnymi stopami zwrotu z wynajmu. W Hiszpanii przewiduje się stabilny wzrost cen nieruchomości w 2025 roku, na poziomie około 4% rocznie. Średni zwrot z wynajmu wynosi około 6–7% rocznie, co czyni Hiszpanię jedną z bardziej atrakcyjnych opcji w Europie. Regiony takie jak Costa del Sol, Costa Blanca czy wyspy Balearów przyciągają inwestorów dzięki turystyce całorocznej i umiarkowanym cenom zakupu w porównaniu do Francji czy Włoch. Popularność wynajmu krótkoterminowego, zwłaszcza w turystycznych lokalizacjach, podtrzymuje wysoką rentowność.

Włochy

Włochy oferują zwrot z inwestycji na poziomie ok. 3%, w zależności od lokalizacji. Główne rynki, takie jak Rzym, Mediolan czy Florencja, charakteryzują się wysokimi cenami zakupu i niższymi stopami zwrotu z wynajmu, zwłaszcza krótkoterminowego, który w niektórych regionach jest regulowany przez prawo. Z kolei południowe Włochy i rejony wiejskie, jak Apulia czy Kalabria, oferują nieruchomości po niższych cenach, jednak z większym ryzykiem inwestycyjnym i mniejszym potencjałem wzrostu wartości.

Francja

Francja, zwłaszcza Paryż i Lazurowe Wybrzeże, charakteryzuje się jednym z najwyższych kosztów zakupu nieruchomości w Europie. Zwrot z inwestycji wynosi około 3–4%, co jest wynikiem umiarkowanego wzrostu wartości nieruchomości oraz ograniczeń dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Alternatywą są mniej znane regiony, takie jak Alzacja czy Bretania, które oferują niższe ceny zakupu i nieco wyższą rentowność z wynajmu, choć wciąż poniżej hiszpańskich standardów.

Portugalia

Portugalia, szczególnie region Algarve i Lizbona, odnotowuje rosnącą popularność wśród inwestorów zagranicznych. Zwrot z inwestycji w nieruchomości wynosi około 5–6%, co czyni Portugalię konkurencyjną w stosunku do Hiszpanii. Ceny zakupu nieruchomości są nieco niższe niż w Hiszpanii, ale rynek jest mniej dynamiczny. Dzięki programom takim jak „złote wizy” dla inwestorów nieruchomościowych, Portugalia pozostaje atrakcyjną opcją, choć potencjał turystyczny jest nieco bardziej ograniczony niż w Hiszpanii.

Koszty utrzymania i podatki

Hiszpania wyróżnia się relatywnie niskimi kosztami utrzymania nieruchomości oraz umiarkowanymi obciążeniami podatkowymi w porównaniu z niektórymi krajami Europy Zachodniej. Analiza kosztów utrzymania nieruchomości oraz obciążeń podatkowych w Hiszpanii, Włoszech, Francji i Portugalii jest kluczowa dla inwestorów planujących zakup nieruchomości w tych krajach. Poniżej przedstawiono porównanie tych aspektów w poszczególnych państwach.

Hiszpania

Podatek od nieruchomości (IBI): Stawki wahają się od 0,4% do 1,3% wartości katastralnej dla nieruchomości miejskich oraz od 0,3% do 0,9% dla nieruchomości poza miastem.
Podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT: Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje ITP w wysokości od 6% do 11%, w zależności od regionu i wartości nieruchomości. Dla nowych nieruchomości stosuje się VAT w wysokości 10% (poza Wyspami Kanaryjskimi, Melillą i Ceutą)
Opłata skarbowa (AJD): W przypadku nowych nieruchomości wynosi zazwyczaj 1–1,5% ceny zakupu.
Opłaty notarialne i rejestracyjne: Łącznie stanowią około 1–2% wartości nieruchomości.
Koszty utrzymania: Miesięczne opłaty wspólnotowe (czynsz) wynoszą średnio 30–60 €, jednak w bardziej ekskluzywnych lokalizacjach mogą sięgać 100–160 €. Dodatkowo należy uwzględnić koszty mediów, ubezpieczenia oraz ewentualne opłaty za wywóz śmieci.

Włochy

Podatek od nieruchomości (IMU): Obowiązuje dla drugich domów i luksusowych nieruchomości, a stawki wynoszą od 0,4% do 1,06% wartości katastralnej.
Podatek od przeniesienia własności: Dla nieruchomości z rynku wtórnego wynosi 9% wartości katastralnej, natomiast dla pierwszego domu obniżony do 2%.
VAT: Przy zakupie nowych nieruchomości stawka wynosi 10%, a dla luksusowych 22%.
Opłaty notarialne i rejestracyjne: Zazwyczaj stanowią 2–3% wartości nieruchomości.
Koszty utrzymania: Opłaty kondominium zależą od standardu budynku i mogą wynosić od 50 do 200 € miesięcznie. Dodatkowo dochodzą koszty mediów, ubezpieczenia oraz podatku od odpadów (TARI).

Francja

Podatek od nieruchomości (Taxe Foncière): Stawki różnią się w zależności od lokalizacji i wynoszą średnio 1% wartości nieruchomości.
Podatek mieszkaniowy (Taxe d’Habitation): Płacony przez mieszkańców nieruchomości, jednak od 2023 roku stopniowo znoszony dla głównych rezydencji.
Podatek od przeniesienia własności: Dla nieruchomości z rynku wtórnego wynosi około 5,8% ceny zakupu.
VAT: Przy zakupie nowych nieruchomości stawka wynosi 20%.
Opłaty notarialne i rejestracyjne: Łącznie około 7–8% wartości nieruchomości.
Koszty utrzymania: Opłaty wspólnotowe zależą od standardu budynku i lokalizacji, a koszty mediów i ubezpieczenia są zbliżone do średnich europejskich.

Portugalia

Podatek od nieruchomości (IMI): Stawki wynoszą od 0,3% do 0,8% wartości katastralnej, w zależności od gminy.
Podatek od przeniesienia własności (IMT): Stawki progresywne od 1% do 8%, w zależności od wartości nieruchomości i jej przeznaczenia.
VAT: Przy zakupie nowych nieruchomości stawka wynosi 23%.
Opłaty notarialne i rejestracyjne: Zazwyczaj stanowią około 1–2% wartości nieruchomości.
Koszty utrzymania: Opłaty wspólnotowe zależą od standardu budynku, a koszty mediów i ubezpieczenia są umiarkowane.

Podsumowanie

Hiszpania oferuje umiarkowane koszty utrzymania nieruchomości oraz konkurencyjne stawki podatkowe w porównaniu z Włochami, Francją i Portugalią. Podatek od nieruchomości (IBI) w Hiszpanii jest porównywalny z portugalskim IMI, ale niższy niż włoski IMU czy francuski Taxe Foncière. Podatek od przeniesienia własności w Hiszpanii (ITP) jest zbliżony do stawek we Włoszech i Francji, ale wyższy niż w Portugalii dla niższych wartości nieruchomości. Koszty notarialne i rejestracyjne w Hiszpanii są konkurencyjne w porównaniu z innymi krajami. Ogólnie rzecz biorąc, Hiszpania oferuje korzystne warunki podatkowe i umiarkowane koszty utrzymania nieruchomości na tle pozostałych analizowanych krajów.

Popyt na wynajem

Hiszpania, będąc jednym z najpopularniejszych kierunków turystycznych w Europie, zapewnia stały popyt na wynajem krótkoterminowy, szczególnie w regionach nadmorskich, takich jak Costa del Sol, Wyspy Kanaryjskie czy Baleary. W porównaniu do innych krajów europejskich, takich jak Włochy, Francja czy Portugalia, rynek wynajmu w Hiszpanii cechuje się wysoką dynamiką, dzięki całorocznej turystyce oraz stosunkowo niższym kosztom zakupu nieruchomości w wielu regionach.

Włochy

We Włoszech popyt na wynajem jest skoncentrowany głównie w dużych miastach, takich jak Rzym, Mediolan czy Florencja oraz w popularnych regionach turystycznych, jak Toskania czy wybrzeże Amalfi. Rynek krótkoterminowy jest jednak bardziej ograniczony z powodu regulacji wprowadzanych przez lokalne władze w celu ochrony mieszkańców przed nadmiernym rozwojem turystyki. Wynajem długoterminowy w miastach generuje stabilny dochód, ale zwroty z wynajmu krótkoterminowego w porównaniu z Hiszpanią są zazwyczaj niższe, szczególnie w południowych regionach kraju.

Francja

Francja, z ikonami turystycznymi, takimi jak Paryż czy Lazurowe Wybrzeże, przyciąga inwestorów zainteresowanych wynajmem krótkoterminowym. Paryż jest jednym z najdroższych rynków nieruchomości w Europie, co oznacza, że inwestycje mogą wymagać większego kapitału początkowego, a regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego są tam bardzo surowe. Na południu Francji, zwłaszcza na Riwierze Francuskiej, wynajem sezonowy przynosi wysokie zwroty, jednak tylko w określonych miesiącach roku, co czyni popyt bardziej sezonowym w porównaniu do Hiszpanii.

Portugalia

Portugalia, zwłaszcza Algarve, Lizbona i Porto, notuje rosnący popyt na wynajem krótkoterminowy, wspierany przez turystów z całego świata. Popyt na wynajem sezonowy w Portugalii jest nieco bardziej ograniczony w porównaniu do Hiszpanii, głównie ze względu na mniejszą skalę infrastruktury turystycznej i krótszy sezon letni. Niemniej jednak, programy takie jak „złote wizy” i atrakcyjne przepisy podatkowe przyciągają zagranicznych inwestorów, co wzmacnia rynek wynajmu w większych miastach i regionach przybrzeżnych.

Podsumowanie

Hiszpania wyróżnia się na tle Włoch, Francji i Portugalii jako kraj z największym i najbardziej stabilnym popytem na wynajem krótkoterminowy, dzięki całorocznej turystyce oraz łagodnym regulacjom dotyczącym wynajmu w wielu regionach. Francja i Włochy oferują wysokie zwroty w luksusowych lokalizacjach, jednak wiążą się z wyższymi kosztami początkowymi i surowszymi regulacjami. Portugalia stanowi konkurencyjną alternatywę dla Hiszpanii, choć rynek wynajmu jest tam bardziej zróżnicowany regionalnie, a sezonowość bardziej widoczna. Wybór odpowiedniego kraju powinien zależeć od lokalnych regulacji, preferowanego rynku (krótkoterminowy vs. długoterminowy) oraz strategii inwestycyjnej.

Ryzyka i wyzwania

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii, podobnie jak w innych krajach w Europie wiąże się z różnorodnymi ryzykami i wyzwaniami, które mogą się różnić w zależności od kraju. Poniżej przedstawiamy porównanie głównych ryzyk i wyzwań związanych z inwestycjami w Hiszpanii, Włoszech, Francji i Portugalii.

Hiszpania

Ryzyko związane z sezonowością turystyki: Chociaż Hiszpania przyciąga turystów przez cały rok, w niektórych regionach, szczególnie poza wybrzeżami, wynajem krótkoterminowy może być bardziej sezonowy, co wpływa na regularność dochodów.
Wzrastające co roku temperatury: Pomimo, że odwiedzający Hiszpanię przybywają do niej w celu poszukiwania słońca, ostatnio występujące w sezonie letnim ekstremalne temperatury, szczególnie na południu kraju przyczyniają się do wyboru regionów bardziej na północy, gdzie temperatury latem nie są tak wysokie.
Regulacje lokalne dotyczące wynajmu krótkoterminowego: W popularnych turystycznie miastach, takich jak Barcelona czy Palma de Mallorca, władze wprowadziły ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego, aby chronić rynek mieszkaniowy dla lokalnych mieszkańców.
Zmienne ceny nieruchomości: Ceny w Hiszpanii mogą być bardziej zmienne w porównaniu z rynkami stabilniejszymi, jak Niemcy czy Francja. Nieruchomości w mniej rozwiniętych regionach są bardziej narażone na spadki wartości w przypadku zmian koniunktury gospodarczej.
Procesy administracyjne i podatkowe: Choć Hiszpania ma stosunkowo przyjazny system podatkowy dla zagranicznych inwestorów, procedury administracyjne mogą być skomplikowane i czasochłonne, zwłaszcza dla osób spoza UE.

Włochy

Wysokie koszty początkowe: Podatki i opłaty notarialne we Włoszech są wyższe niż w Hiszpanii, co zwiększa koszt zakupu nieruchomości.
Problemy związane z biurokracją: Włochy są znane z długotrwałych procedur administracyjnych, co może wydłużyć czas transakcji oraz uzyskiwania pozwoleń.
Lokalne różnice w rynku: Podczas gdy Mediolan i Rzym mają stabilne rynki, południowe Włochy, takie jak Kalabria, mogą być bardziej ryzykowne ze względu na niższy popyt i słabszą infrastrukturę.
Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego: Niektóre miasta wprowadziły ograniczenia w wynajmie turystycznym, co zmniejsza możliwości generowania dochodu z tego typu inwestycji.

Francja

Bardzo wysokie ceny zakupu: Rynek nieruchomości w Paryżu czy na Lazurowym Wybrzeżu charakteryzuje się jednymi z najwyższych cen w Europie, co ogranicza dostępność inwestycji dla mniejszych inwestorów.
Surowe regulacje wynajmu krótkoterminowego: Władze francuskie, zwłaszcza w Paryżu, nałożyły ścisłe ograniczenia na wynajem krótkoterminowy w celu ochrony mieszkańców i rynku nieruchomości.
Podatki i opłaty: Podatki od nieruchomości oraz podatki związane z wynajmem są stosunkowo wysokie, co może obniżyć opłacalność inwestycji.
Mniejsza elastyczność rynkowa: Procesy prawne, takie jak eksmisje w przypadku wynajmu długoterminowego, mogą być bardziej czasochłonne i kosztowne w porównaniu do innych krajów.

Portugalia

Sezonowość turystyki: Podobnie jak w Hiszpanii, w wielu regionach Portugalii dochody z wynajmu krótkoterminowego są uzależnione od sezonu turystycznego, co może prowadzić do nieregularności w dochodach.
Ograniczony rynek w niektórych regionach: Poza popularnymi miejscami, takimi jak Lizbona, Porto czy Algarve, popyt na nieruchomości jest znacznie mniejszy, co wiąże się z trudnościami w wynajmie lub sprzedaży.
Podatki związane z wynajmem: Stawki podatku od dochodów z wynajmu są stosunkowo wysokie, chociaż istnieją różne ulgi dla inwestorów zagranicznych.
Ryzyko spowolnienia gospodarczego: Portugalia jest bardziej wrażliwa na wahania gospodarcze niż większe rynki, co może wpływać na stabilność cen nieruchomości.

Podsumowanie

Hiszpania wyróżnia się stosunkowo umiarkowanymi kosztami zakupu i utrzymania nieruchomości, ale inwestorzy muszą uważać na lokalne regulacje dotyczące wynajmu oraz zmienność rynku w niektórych regionach.

Włochy mają wyższe koszty początkowe i bardziej skomplikowaną biurokrację, ale stabilne rynki w dużych miastach oferują długoterminowe bezpieczeństwo inwestycyjne.

Francja wiąże się z wysokimi kosztami zakupu i surowymi regulacjami dotyczącymi wynajmu, co może obniżyć opłacalność, szczególnie w przypadku krótkoterminowych inwestycji.

Portugalia oferuje atrakcyjne możliwości inwestycyjne, ale jest bardziej podatna na sezonowość i wahania gospodarcze.

Podsumowując, Hiszpania oferuje atrakcyjne warunki dla inwestorów w nieruchomości, zwłaszcza w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Niemniej jednak, kluczowe jest przeprowadzenie dokładnej analizy rynku oraz konsultacja z lokalnymi ekspertami przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Aspekty prawne i podatkowe

Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii warto dokładnie przeanalizować nie tylko samą cenę zakupu, ale również dodatkowe koszty, które mogą znacząco wpłynąć na całkowity budżet inwestycji. Poniżej przedstawiamy informacje dotyczące najważniejszych aspektów prawnych i podatkowych.

Proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemców

Proces zakupu nieruchomości przez obywateli Unii Europejskiej w Hiszpanii przebiega na takich samych zasadach, jak w przypadku obywateli hiszpańskich. Jest to możliwe dzięki regulacjom obowiązującym w Unii Europejskiej, które zapewniają swobodę przepływu kapitału i równouprawnienie w zakresie inwestycji.

Jednakże, w przypadku cudzoziemców, istnieją pewne dodatkowe formalności, które należy spełnić. Przede wszystkim konieczne jest uzyskanie numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero), który jest wymagany do przeprowadzania wszelkich transakcji prawnych w Hiszpanii. Ponadto, zaleca się założenie rachunku bankowego w hiszpańskim banku, aby ułatwić płatności związane z zakupem i późniejszym utrzymaniem nieruchomości. W przypadku, gdy nieruchomość kupuje osoba prywatna prowadząca działalność gospodarczą, konieczne będzie uzyskanie numeru NIF (Número de Identificación Fiscal).

Bardzo ważne jest dokładne zrozumienie dokumentacji, którą podpisuje się podczas procesu zakupu. Hiszpańskie prawo dotyczące nieruchomości różni się od polskiego i regulacji w innych krajach europejskich. Na przykład, umowy mogą zawierać specyficzne klauzule, które mogą być niejasne dla osób nieznających lokalnego prawa. Dlatego warto skorzystać z usług polskojęzycznego adwokata, który pomoże w interpretacji dokumentów oraz doradzi w sprawach formalnych.

Koniecznym krokiem jest także dokładne sprawdzenie nieruchomości pod względem prawnym. Należy upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, długami lub innymi zobowiązaniami, które mogłyby wpłynąć na jej wartość lub dostępność prawną.

Po sfinalizowaniu transakcji, kupujący musi uregulować należne podatki, takie jak podatek od przeniesienia własności (ITP) lub VAT (w przypadku nowych nieruchomości). Należy również dokonać zmian w księdze wieczystej, aby zarejestrować nowego właściciela nieruchomości.

Podsumowując, proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii przez obywateli UE jest prosty, ale wymaga spełnienia kilku dodatkowych formalności. Współpraca z lokalnym, polskojęzycznym prawnikiem oraz dokładna analiza prawna nieruchomości są kluczowe dla uniknięcia problemów i zapewnienia bezpieczeństwa inwestycji.

Podatki

Podatek od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) jest nakładany przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii. Stawki tego podatku różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej i mogą wynosić od 4% do 11% wartości nieruchomości. Na przykład w Andaluzji obowiązuje stawka 7%, podczas gdy w Katalonii może sięgać nawet 11%. Warto zauważyć, że niektóre regiony oferują obniżone stawki dla określonych grup nabywców, takich jak osoby młode czy rodziny wielodzietne. Przed dokonaniem zakupu zaleca się dokładne zapoznanie się z lokalnymi przepisami podatkowymi oraz skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości.

W przypadku zakupu nieruchomości nowych (np. od dewelopera), nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT zamiast podatku od przeniesienia własności (ITP). Standardowa stawka VAT wynosi 10% ceny zakupu. Wyjątkiem są Wyspy Kanaryjskie, gdzie obowiązuje lokalny podatek IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), którego stawka wynosi 6,5%. Dodatkowo nabywca musi uiścić podatek od czynności prawnych (AJD, Actos Jurídicos Documentados), którego wysokość zależy od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. Podatek ten wynosi zazwyczaj około 1,5% wartości nieruchomości, chociaż w niektórych regionach może być wyższy lub niższy w zależności od lokalnych przepisów. Łączne opodatkowanie przy zakupie nieruchomości nowej wynosi zatem około 11,5% (10% VAT + 1,5% AJD), co należy uwzględnić przy planowaniu kosztów związanych z transakcją. Warto również pamiętać, że w niektórych regionach istnieją ulgi podatkowe, które mogą zmniejszyć obciążenie, np. dla rodzin wielodzietnych czy osób niepełnosprawnych.

Każdy właściciel nieruchomości w Hiszpanii jest zobowiązany do płacenia rocznego podatku od nieruchomości, znanego jako Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Podatek ten jest ustalany przez władze lokalne (gminy) i jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości, która zwykle jest znacznie niższa od wartości rynkowej. Stawka IBI różni się w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Wynosi średnio od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej. W większych miastach oraz w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak centra turystyczne, stawki mogą być wyższe, podczas gdy w mniejszych miejscowościach lub mniej popularnych regionach są zwykle niższe.

Cudzoziemcy, którzy posiadają nieruchomość w Hiszpanii, ale w niej nie mieszkają (tzw. nierezydenci podatkowi), mogą być zobowiązani do płacenia „fikcyjnego” podatku dochodowego od nieruchomości. Podatek ten jest naliczany od wartości katastralnej nieruchomości i ma na celu opodatkowanie potencjalnych korzyści, jakie właściciel mógłby uzyskać, wynajmując nieruchomość.

Wysokość podstawy opodatkowania wynosi:

1,1% wartości katastralnej w przypadku, gdy wartość ta została zaktualizowana po 1994 roku,
2% wartości katastralnej w przypadku nieruchomości z nieaktualizowaną wartością katastralną.

Podatek dochodowy od tej wartości jest naliczany według stawek:

19% dla obywateli UE, Islandii i Norwegii,
24% dla obywateli spoza UE.

Podatek ten jest rozliczany rocznie, a właściciele nieruchomości powinni złożyć deklarację podatkową za pomocą formularza 210 dostępnego na stronie hiszpańskiej agencji podatkowej (Agencia Tributaria).

Należy pamiętać, że w przypadku wynajmowania nieruchomości, właściciel jest zobowiązany do płacenia podatku dochodowego od faktycznych dochodów z wynajmu, zamiast podatku „fikcyjnego”. W przypadku wynajmu, obywatele UE mają prawo do odliczenia kosztów związanych z nieruchomością (np. opłat za utrzymanie, remontów), podczas gdy obywatele spoza UE mogą być opodatkowani od pełnego dochodu z wynajmu.

Przestrzeganie tych obowiązków podatkowych jest kluczowe, aby uniknąć kar i problemów prawnych w Hiszpanii. Warto rozważyć współpracę z lokalnym doradcą podatkowym, aby upewnić się, że wszystkie deklaracje i płatności są prawidłowo wykonane.

Inne opłaty i taksy

Usługi notarialne są kluczowe do sfinalizowania zakupu nieruchomości w Hiszpanii, ponieważ to notariusz sporządza i potwierdza akt notarialny (Escritura de Compraventa), który jest niezbędny do rejestracji nieruchomości na nowego właściciela w księdze wieczystej.

Koszty notariusza są uzależnione od kilku czynników, w tym wartości nieruchomości oraz stopnia skomplikowania transakcji. Przeważnie, wynoszą od 600 do 1000 EUR, jednak w przypadku bardziej złożonych transakcji lub nieruchomości o wysokiej wartości, mogą być wyższe.

Opłaty notarialne są regulowane przez prawo i ustalane według określonych taryf, co oznacza, że różnice w kosztach między notariuszami są niewielkie. Koszt ten powinien być uwzględniony w całkowitych wydatkach związanych z zakupem nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego niezwykle ważnym krokiem jest zarejestrowanie nieruchomości w odpowiednim rejestrze gruntów (Registro de la Propiedad). Proces ten jest kluczowy dla ochrony praw własności nowego właściciela, ponieważ zapewnia oficjalne potwierdzenie własności nieruchomości oraz zabezpiecza przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich.

Koszt rejestracji zależy od wartości nieruchomości i wynosi zazwyczaj od 0,5% do 1% ceny zakupu. Opłata ta pokrywa koszty związane z aktualizacją danych w rejestrze oraz oficjalne potwierdzenie transakcji.

Rejestracja jest niezbędna, aby móc w pełni korzystać z nieruchomości, na przykład w celu jej wynajmu, sprzedaży w przyszłości lub zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego proces ten powinien być traktowany jako priorytet i przeprowadzony bez zbędnej zwłoki. Warto również skorzystać z pomocy prawnika lub notariusza, aby upewnić się, że wszystkie formalności zostały dopełnione prawidłowo.

Przy zakupie nieruchomości za pośrednictwem agencji nieruchomości należy uwzględnić dodatkowy koszt w postaci prowizji dla agenta. Prowizja ta wynosi zazwyczaj od 3% do 6% wartości transakcji, w zależności od warunków zawartych w umowie z agencją.

W Hiszpanii prowizję agencji nieruchomości najczęściej opłaca sprzedający, jednak zdarzają się sytuacje, gdy koszty te są dzielone między obie strony lub w całości pokrywane przez kupującego. Dlatego przed rozpoczęciem współpracy z agencją nieruchomości warto dokładnie przeanalizować warunki umowy oraz upewnić się, kto jest odpowiedzialny za opłatę prowizji.

Współpraca z agencją nieruchomości, mimo dodatkowych kosztów, może być bardzo korzystna, zwłaszcza dla osób nieznających lokalnego rynku lub hiszpańskiego prawa nieruchomości. Profesjonalne wsparcie agenta pozwala uniknąć wielu potencjalnych problemów i znacznie usprawnia proces zakupu.

Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców

Cudzoziemcy, w tym obywatele Unii Europejskiej, mają możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny w hiszpańskich bankach na zakup nieruchomości. Proces ten jest zbliżony do procedur obowiązujących mieszkańców Hiszpanii, jednak istnieją pewne różnice, które warto uwzględnić.

Hiszpańskie banki zazwyczaj wymagają wyższego wkładu własnego od cudzoziemców niż od obywateli Hiszpanii. Standardowo wynosi on od 20% do 30% wartości nieruchomości, ale w przypadku osób o niższej zdolności kredytowej może być wyższy.

Dla cudzoziemców oprocentowanie może być nieco wyższe niż dla obywateli Hiszpanii, zwłaszcza jeśli ich dochody są osiągane poza Hiszpanią. Średnie oprocentowanie w 2024 roku wynosiło około 3%–5% dla kredytów ze stałą stopą procentową oraz 2%–4% dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym, w zależności od warunków rynkowych.

Zmiany w przepisach planowane na 2025 rok

W 2025 roku hiszpański rynek nieruchomości będzie charakteryzował się istotnymi zmianami regulacyjnymi i trendami wpływającymi na inwestorów. Poniżej najważniejsze kwestie:

Zniesienie „Golden Visas”

Rząd Hiszpanii zdecydował o zniesieniu systemu „Golden Visas”, który umożliwiał obywatelom spoza UE uzyskanie pozwolenia na pobyt w zamian za inwestycje w nieruchomości. Zmiana ta ma na celu walkę ze spekulacją i gentryfikacją w głównych miastach, co może zmniejszyć międzynarodowy popyt w segmencie luksusowym.

Promocja mieszkań publicznych i dostępnych cenowo

Władze promują wykorzystanie gruntów publicznych do budowy mieszkań przystępnych cenowo. Dodatkowo proponuje się, aby takie instytucje jak Sareb kierowały swoje aktywa na rzecz promocji mieszkań publicznych, co może stworzyć możliwości dla inwestorów zainteresowanych współpracą z sektorem publicznym.

Regulacje dotyczące wynajmu turystycznego

W odpowiedzi na wpływ turystyki na główne miasta wprowadzane są nowe przepisy krajowe dotyczące wynajmu turystycznego. Regulacje te mają na celu zrównoważenie podaży mieszkań turystycznych z potrzebą zapewnienia dostępnych mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Zmiany obejmują m.in. limity licencji w poszczególnych strefach oraz obowiązek rejestracji nieruchomości w krajowym systemie. Może to wpłynąć na marże inwestycji w nieruchomości przeznaczone na wynajem wakacyjny.

Ustawa o szybkiej eksmisji nielegalnych lokatorów (okupas)

W 2025 roku rząd Hiszpanii planuje wdrożyć kompleksową reformę mającą na celu rozwiązanie problemu „okupas”, koncentrując się na przyspieszeniu eksmisji i ochronie praw właścicieli nieruchomości. Reforma zakłada skrócenie terminów postępowań sądowych i administracyjnych związanych z nielegalnym zajmowaniem nieruchomości, a także wprowadzenie mechanizmów pozwalających na rozróżnienie sytuacji wynikających z potrzeby społecznej od nadużyć związanych z okupacją. Planowane są również działania zapobiegawcze, takie jak wzmocnienie zabezpieczeń w opuszczonych budynkach oraz zaostrzenie kar dla grup zajmujących się organizowaniem nielegalnych zajęć. Reforma ma na celu równoważenie ochrony prawa własności z polityką mieszkaniową, aby uniknąć konfliktów i napięć w społecznościach dotkniętych problemem.

Inicjatywy na rzecz zrównoważonego rozwoju w budownictwie

Hiszpania wzmacnia wdrażanie kryteriów zrównoważonego rozwoju w projektach nieruchomościowych. Nowe inwestycje muszą spełniać bardziej rygorystyczne normy środowiskowe, co może zwiększyć koszty początkowe, ale jednocześnie podnieść wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Zalety i wady inwestycji w hiszpańskie nieruchomości

Hiszpania od lat cieszy się popularnością wśród inwestorów z całego świata. Nieruchomości w tym kraju przyciągają zarówno tych, którzy poszukują okazji inwestycyjnych, jak i osoby pragnące zmienić swoje życie i zamieszkać w bardziej sprzyjającym klimacie. Jednak jak każda inwestycja, również ta wiąże się zarówno z korzyściami, jak i potencjalnymi ryzykami. Oto przegląd kluczowych zalet i wyzwań związanych z inwestowaniem w hiszpańskie nieruchomości.

Zalety inwestowania w hiszpańskie nieruchomości

Klimat i styl życia: Hiszpania oferuje jednym z najbardziej przyjaznych klimatów w Europie. Łagodne zimy, gorące lata i słońce przez większość roku przyciągają inwestorów, którzy widzą potencjał zarówno w nieruchomościach wakacyjnych, jak i całorocznych. Dodatkowo hiszpański styl życia, charakteryzujący się spokojem, dobrą kuchnią i bogatą kulturą, jest ogromnym atutem.
Potencjał turystyczny: Hiszpania jest jednym z najczęściej odwiedzanych krajów na świecie, co generuje stały popyt na wynajem krótkoterminowy. Popularne lokalizacje, takie jak Barcelona, Costa del Sol czy Wyspy Kanaryjskie, oferują wysokie stopy zwrotu z nieruchomości przeznaczonych na wynajem wakacyjny.
Dobre ceny w porównaniu z innymi krajami: W porównaniu z innymi europejskimi rynkami, takimi jak Francja czy Włochy, nieruchomości w Hiszpanii mogą być bardziej przystępne cenowo. Szczególnie atrakcyjne są obszary mniej turystyczne, które oferują większy potencjał wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości.
Infrastruktura i rozwój: Hiszpania inwestuje w rozwój infrastruktury, co pozytywnie wpływa na wartość nieruchomości. Szybkie koleje, rozbudowane autostrady i międzynarodowe lotniska zwiększają atrakcyjność wielu regionów.
Korzyści podatkowe dla inwestorów zagranicznych: Hiszpania oferuje korzystne warunki podatkowe dla niektórych inwestorów zagranicznych, szczególnie w przypadku nieruchomości wykorzystywanych jako drugie domy lub wynajmowanych.

Potencjalne ryzyka i wyzwania

Rynek regulowany i zmiany przepisów: Inwestowanie w Hiszpanii wiąże się z koniecznością dostosowania do lokalnych przepisów, które mogą być skomplikowane i różnić się w zależności od regionu. Na przykład regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego są coraz bardziej restrykcyjne w popularnych miejscach turystycznych.
Sezonowość wynajmu: Wynajem wakacyjny, choć potencjalnie opłacalny, jest często sezonowy. Poza sezonem turystycznym właściciele mogą mieć trudności z pełnym obłożeniem nieruchomości.
Koszty utrzymania i podatki lokalne: Podczas gdy zakup nieruchomości może wydawać się korzystny cenowo, inwestorzy muszą pamiętać o dodatkowych kosztach, takich jak podatek od nieruchomości (IBI), opłaty za utrzymanie, ubezpieczenie czy naprawy.
Problemy z zarządzaniem nieruchomością na odległość: Dla inwestorów spoza Hiszpanii zarządzanie nieruchomością może być wyzwaniem. Wymaga to albo osobistego zaangażowania, albo zatrudnienia firm zarządzających, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Inwestowanie w hiszpańskie nieruchomości może być niezwykle atrakcyjne, zwłaszcza jeśli wybierzesz lokalizację z dużym potencjałem turystycznym i masz dobrze zaplanowaną strategię. Jednak jak każda inwestycja, także ta wymaga dokładnej analizy ryzyk i kosztów. Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z lokalnymi ekspertami i upewnić się, że inwestycja będzie dostosowana do Twoich celów i możliwości. Hiszpania to kraj pełen możliwości, ale również specyficznych wyzwań, które należy uwzględnić w swoich planach inwestycyjnych.

Porady dla inwestorów planujących zakup nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku

Hiszpania wciąż przyciąga inwestorów swoją różnorodnością regionów, atrakcyjnymi cenami nieruchomości oraz klimatem sprzyjającym zarówno długoterminowemu zamieszkaniu, jak i wynajmom turystycznym. Jednak inwestowanie w nieruchomości za granicą wymaga dobrego przygotowania i zwrócenia uwagi na kluczowe aspekty.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości

Lokalizacja i trendy rynkowe

Wybór lokalizacji to pierwszy i najważniejszy krok. Popularne turystycznie regiony, takie jak Costa del Sol, Barcelona czy Wyspy Kanaryjskie, oferują większy potencjał wynajmu, ale również wyższe ceny. Mniej znane rejony, jak Andaluzja czy Galicja, mogą okazać się bardziej przystępne cenowo, a ich potencjał wzrostu wartości w przyszłości bywa równie wysoki.

W ostatnich latach hiszpański rynek nieruchomości luksusowych odnotował znaczący wzrost, zarówno pod względem liczby dostępnych ofert, jak i wartości transakcji. Od 2019 roku oferta luksusowych nieruchomości w Hiszpanii zwiększyła się o 150%, obejmując głównie obiekty wyceniane powyżej 800 000 euro. Średnia cena takich nieruchomości wzrosła o 28%, osiągając w 2024 roku rekordowy poziom 2 milionów euro. Regiony takie jak Costa del Sol, a zwłaszcza tzw. „złoty trójkąt” obejmujący Marbella, Estepona i Benahavís, stały się kluczowymi lokalizacjami dla inwestycji w segment luksusowy. W 2024 roku ten obszar przyciągnął inwestycje przekraczające 3,2 miliarda euro, co stanowiło 20% wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Warto zauważyć, że ceny w ekskluzywnych lokalizacjach, takich jak Puente Romano czy Sierra Blanca, osiągnęły nawet 30 000 euro za metr kwadratowy. Zmienia się również profil nabywców luksusowych nieruchomości w Hiszpanii. Coraz częściej są to młodzi przedsiębiorcy z sektora technologicznego, sportowcy czy cyfrowi nomadzi. Dodatkowo, rośnie zainteresowanie ze strony inwestorów z USA i krajów Bliskiego Wschodu, co jest wspierane przez nowe połączenia lotnicze z miastami takimi jak Nowy Jork czy Dubaj.

Stan prawny nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii kluczowe jest dokładne zbadanie jej stanu prawnego. Niedopatrzenia w tej kwestii mogą prowadzić do poważnych komplikacji, takich jak nieujawnione obciążenia hipoteczne, nieuregulowane prawa własności czy niezgodności z lokalnymi przepisami budowlanymi. Aby uniknąć takich problemów, zaleca się skorzystanie z usług polskojęzycznego adwokata specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki specjalista przeprowadzi kompleksowy audyt prawny nieruchomości, weryfikując m.in. wpisy w księgach wieczystych, ewentualne obciążenia oraz zgodność dokumentacji z obowiązującymi przepisami. Inwestowanie w nieruchomości bez odpowiedniego wsparcia prawnego może okazać się niewłaściwą formą oszczędności i doprowadzić do fiaska całego przedsięwzięcia. Profesjonalna pomoc prawnika zapewnia bezpieczeństwo transakcji i ochronę przed nieprzewidzianymi problemami.

Cel inwestycji

Definiowanie celu inwestycji to kluczowy krok na drodze do sukcesu na rynku nieruchomości. Niezależnie od tego, czy planujesz kupno mieszkania na wynajem krótkoterminowy, domu wakacyjnego, czy luksusowego apartamentu, każdy z tych celów wymaga indywidualnego podejścia. Wyraźne określenie celu inwestycji pozwala nie tylko precyzyjnie dobrać lokalizację i typ nieruchomości, ale również ułatwia przeprowadzenie transakcji oraz późniejsze zarządzanie nieruchomością.

Każdy rodzaj inwestycji niesie za sobą inne wyzwania i potrzeby. Przykładowo, jeśli inwestor nastawia się na wynajem wakacyjny, kluczowe znaczenie ma wybór lokalizacji o dużym potencjale turystycznym oraz znajomość lokalnych regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Z kolei zakup nieruchomości na wynajem długoterminowy wymaga analizy rynku pracy w danej okolicy oraz zapotrzebowania na mieszkania wśród mieszkańców. Inwestorzy, którzy chcą zabezpieczyć swój kapitał lub liczą na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości, powinni zwrócić uwagę na rozwijające się obszary z dobrą perspektywą wzrostu.

Równie istotne jest planowanie zarządzania inwestycją po jej zakupie. W przypadku nieruchomości przeznaczonych na wynajem kluczowe będzie zadbanie o sprawną obsługę najemców oraz utrzymanie wysokiego standardu mieszkania. Dla inwestycji długoterminowych ważne jest także śledzenie zmian na rynku i reagowanie na potencjalne możliwości sprzedaży lub refinansowania.

Zdefiniowanie celu inwestycji to podstawa, która pomoże uniknąć błędów i zapewni, że każdy etap – od poszukiwań przez zakup aż po zarządzanie – będzie prowadzony z myślą o maksymalizacji zysków i minimalizacji ryzyka.

Oszacowanie kosztów transakcji

Planując zakup nieruchomości w Hiszpanii, warto pamiętać, że cena widoczna w ofercie to tylko część kosztów, jakie trzeba uwzględnić w budżecie. Do ceny zakupu dochodzą bowiem dodatkowe opłaty, które mogą znacznie podnieść całkowity koszt transakcji. Kluczowe w tym kontekście są podatki, takie jak podatek od przeniesienia właśności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, które wynoszą od 6% do 10% w zależności od regionu, lub VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido) w wysokości 10% przy zakupie nowego lokalu. Dodatkowo, należy uwzględnić opłaty notarialne i rejestracyjne, które są obowiązkowe przy każdej transakcji i zależą od wartości nieruchomości.

Ważnym elementem budżetu jest także honorarium adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości. Choć może wydawać się to dodatkowym kosztem, jego pomoc jest nieoceniona – prawnik zadba o bezpieczne przeprowadzenie transakcji, sprawdzi stan prawny nieruchomości oraz zadba o zgodność dokumentów z lokalnymi przepisami. Kolejnym wydatkiem jest prowizja dla agenta nieruchomości, która w Hiszpanii zazwyczaj wynosi od 3% do 5% wartości nieruchomości.

Podsumowując, całkowity koszt zakupu nieruchomości może być nawet o 12-15% wyższy niż cena widoczna w ofercie. Dlatego warto dokładnie przeanalizować wszystkie dodatkowe opłaty jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie. Uświadomienie sobie pełnego obrazu kosztów pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i lepiej przygotować się na realizację transakcji.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycyjne

Współpraca z profesjonalistami wpisanymi do rejestrów

Jednym z kluczowych aspektów, o których należy pamiętać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, jest wybór odpowiednich profesjonalistów, którzy będą wspierać Cię w tym procesie. Niestety, na rynku funkcjonuje wiele niewiarygodnych agencji nieruchomości oraz prawników, którzy nie posiadają wymaganych kwalifikacji ani odpowiedniego ubezpieczenia zawodowego. Współpraca z takimi osobami może prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych, których rozwiązanie bywa kosztowne i czasochłonne.

Dlatego zawsze warto sprawdzić, czy agencja nieruchomości, z którą zamierzasz współpracować, jest wpisana na oficjalną listę API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) w Hiszpanii. To oznacza, że agenci spełniają określone standardy zawodowe, posiadają odpowiednie kwalifikacje oraz są objęci obowiązkowym ubezpieczeniem. Podobne zasady dotyczą prawników – upewnij się, że Twój doradca prawny jest zarejestrowany w hiszpańskiej izbie adwokackiej (Colegio de Abogados). Tylko osoby z odpowiednim wpisem mogą w pełni legalnie reprezentować klientów w kwestiach prawnych związanych z nieruchomościami.

Wiele przypadków, z jakimi do kancelarii zgłaszają się klienci, dotyczy sytuacji, w których współpracowali oni z nieuprawnionymi podmiotami. Niestety, w takich przypadkach często jest już za późno, aby uniknąć strat finansowych czy innych komplikacji. Dlatego warto zainwestować w współpracę z profesjonalistami, których kompetencje są poświadczone wpisami w odpowiednich rejestrach i poparte obowiązkowym ubezpieczeniem. To zapewni Ci bezpieczeństwo i spokój na każdym etapie transakcji.

Nie podpisuj niczego bez pełnego zrozumienia treści dokumentów

Jedną z najczęstszych pułapek, w jakie wpadają inwestorzy na hiszpańskim rynku nieruchomości, jest podpisywanie dokumentów bez pełnego zrozumienia ich treści. Dotyczy to zarówno umów przedwstępnych, jak i aktów notarialnych czy innych zobowiązań związanych z transakcją. Hiszpańskie dokumenty prawne, często napisane w specjalistycznym języku, mogą zawierać klauzule, które z pozoru wydają się nieistotne, ale w praktyce mogą mieć poważne konsekwencje finansowe lub prawne.

Aby uniknąć ryzyka, zawsze należy:

Konsultować dokumenty z doświadczonym prawnikiem: Wybierz specjalistę, który zna lokalne prawo i biegle posługuje się językiem hiszpańskim oraz polskim. Taki prawnik pomoże Ci przeanalizować wszystkie zapisy, wytłumaczy ich znaczenie i wskaże potencjalne ryzyka. Nie korzystaj z usług prawników zawartych w ofercie agencji nieruchomości.
Zadawać pytania: Jeśli jakikolwiek fragment dokumentu jest niejasny, nie bój się pytać. Zrozumienie każdego zapisu jest kluczowe, aby uniknąć problemów w przyszłości. Jeżeli dokument jest zredagowany w języku, którego nie znasz, absolutnym minimum powinno być jego pełne przetłumaczenie na język, w którym czujesz się komfortowo. Tłumaczenie powinno być wykonane przez profesjonalistę, najlepiej przez tłumacza przysięgłego, aby mieć pewność, że oddaje dokładnie intencję zapisów. Dopiero po przeczytaniu i zrozumieniu dokumentu możesz zadawać pytania dotyczące jego poszczególnych fragmentów – szczególnie tych, które mogą wiązać się z Twoją odpowiedzialnością finansową lub prawną.
Przykłady zapisów, które warto dokładnie przeanalizować:
- Klauzule dotyczące zaliczek i ich zwrotu w przypadku rezygnacji z transakcji
- Zapisane koszty dodatkowe, które mogą zostać przeniesione na kupującego, np. opłaty związane z nieruchomością, podatki czy koszty notarialne
- Ograniczenia dotyczące użytkowania nieruchomości (np. wynajem krótkoterminowy)
Zrozumienie dokumentu w całości daje Ci nie tylko spokój ducha, ale także chroni przed nieprzewidzianymi konsekwencjami prawnymi. Nigdy nie wahaj się pytać – zarówno swojego prawnika, jak i innych specjalistów, takich jak notariusz czy agent nieruchomości. Ostatecznie to Twoje pieniądze i odpowiedzialność, dlatego lepiej poświęcić czas na dokładne sprawdzenie szczegółów, niż później mierzyć się z problemami wynikającymi z niezrozumienia podpisanych dokumentów.
Unikać presji: Nigdy nie podpisuj dokumentów w pośpiechu lub pod presją ze strony sprzedającego, agenta nieruchomości czy innych osób zaangażowanych w transakcję. Masz prawo do czasu na analizę i konsultację.
Podpisanie dokumentu bez pełnej świadomości jego treści może prowadzić do sytuacji, w której przyjmiesz na siebie niekorzystne zobowiązania, takie jak dodatkowe koszty, ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości czy brak możliwości odzyskania zaliczki w razie problemów. Działając ostrożnie i świadomie, zabezpieczasz swoje interesy i minimalizujesz ryzyko inwestycyjne. Pamiętaj: lepiej poświęcić więcej czasu na analizę dokumentów niż mierzyć się z konsekwencjami ich pochopnego podpisania.

Oględziny nieruchomości

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, kluczowe jest, aby samodzielnie zobaczyć ją na miejscu. Tylko osobiście możemy ocenić otoczenie, poznać sąsiedztwo i zrozumieć, jakie warunki oferuje dana lokalizacja. Choć zdjęcia i opis mogą być pomocne, często nie oddają rzeczywistego stanu nieruchomości i jej otoczenia.

Warto także skonsultować się z architektem lub specjalistą technicznym, który przeprowadzi szczegółową inspekcję nieruchomości. Taka wizyta pozwoli na wykrycie ewentualnych ukrytych wad konstrukcyjnych, problemów z instalacjami lub konieczności przeprowadzenia remontów. Architekt może także ocenić potencjał budynku w kontekście ewentualnych modernizacji lub dostosowań do naszych potrzeb.

To, czego nie zrobi za nas prawnik, to właśnie ocena techniczna nieruchomości. Prawnicy koncentrują się na analizie dokumentacji, weryfikacji stanu prawnego oraz negocjacjach warunków umowy. Choć ich praca jest nieoceniona w procesie zakupu, nie zastępuje ona dokładnego sprawdzenia stanu technicznego budynku, co jest kluczowe dla uniknięcia niespodziewanych wydatków i problemów w przyszłości.

Jeśli nieruchomość wymaga remontu, istotne jest realistyczne oszacowanie kosztów oraz czasu realizacji prac. Niedoszacowanie tych aspektów może prowadzić do nadmiernych wydatków, opóźnień i zmniejszenia rentowności inwestycji. Profesjonalna ocena techniczna i osobista wizyta na miejscu to kroki, które powinny być priorytetem dla każdego inwestora, który chce minimalizować ryzyko i maksymalizować korzyści z zakupu nieruchomości.

Znaczenie profesjonalnego doradztwa przy kupowaniu nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości za granicą, zwłaszcza przez inwestorów, którzy nie znają lokalnych przepisów i zwyczajów, może być procesem pełnym wyzwań. Każdy kraj ma własne regulacje i procedury prawne, które należy dokładnie poznać, aby uniknąć kosztownych błędów. W Hiszpanii szczególną uwagę należy zwrócić na różnice w przepisach regionalnych, które mogą obejmować zasady wynajmu krótkoterminowego, prawo własności gruntów czy opłaty administracyjne. Niewiedza w tych obszarach może prowadzić do nieprzewidzianych komplikacji, takich jak dodatkowe, ukryte koszty, problemy związane z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości czy ryzyko oszustw ze strony nieuczciwych sprzedawców.

Brak znajomości lokalnych realiów może skończyć się koniecznością dochodzenia swoich praw w sądzie – procesem kosztownym, czasochłonnym i często bez gwarancji odzyskania straconych pieniędzy. Z tego względu profesjonalne doradztwo jest niezbędne. Prawnicy specjalizujący się w transakcjach nieruchomościowych gwarantują zgodność dokumentacji z lokalnymi przepisami oraz zabezpieczenie interesów inwestora. Pomoc doświadczonych specjalistów, takich jak architekci czy agenci nieruchomości, umożliwia ocenę stanu technicznego nieruchomości, jej realnej wartości oraz potencjału inwestycyjnego. Takie podejście pozwala uniknąć sytuacji, w której zakup wymarzonej nieruchomości zamienia się w serię problemów prawnych i finansowych.

Decydując się na współpracę z profesjonalistami, inwestor nie tylko minimalizuje ryzyko, ale także zyskuje możliwość pełnego czerpania korzyści z inwestycji. Może skupić się na stabilnym dochodzie z wynajmu czy wzroście wartości nieruchomości, zamiast martwić się o niespodziewane komplikacje. Bezpieczeństwo i spokój to fundamenty udanej inwestycji, które można osiągnąć, wybierając odpowiednie wsparcie. Nieruchomość powinna być źródłem satysfakcji i długoterminowych korzyści, a nie stresem czy problemami, które można łatwo wyeliminować dzięki właściwemu przygotowaniu i świadomym decyzjom.

gru 13

Love0

pomoc dziecku kupno nieruchomosci w hiszpanii

Chcesz pomóc swojemu dziecku mieszkającemu w Hiszpanii w zakupie nieruchomości? Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie z tym związane

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe, Rynek nieruchomości

Coraz więcej młodych ludzi decyduje się przeznaczać pieniądze, które wcześniej wydawali na wynajem mieszkania, na spłatę kredytu hipotecznego, inwestując tym samym w budowanie własnego kapitału.

W Hiszpanii, gdzie średni koszt wynajmu wynosi obecnie ponad 13 euro za metr kwadratowy, młodym ludziom coraz trudniej jest zaoszczędzić na własne mieszkanie. Wynajem staje się nie tylko droższy, ale również mniej opłacalny, zwłaszcza że zakup nieruchomości, mimo wysokich cen (średnio 2.209 euro/m²), może być inwestycją na przyszłość.

Zakup mieszkania to dla młodych nie tylko droga do stabilności, ale także sposób na redukcję kosztów – wynajmowanie jednego z pokoi może pomóc w pokryciu rat kredytu hipotecznego. Dlatego coraz więcej rodzin decyduje się wspierać swoje dzieci finansowo w realizacji tego celu.

Pomoc rodziców może być kluczowa, aby dziecko mogło sfinansować zakup wymarzonej nieruchomości. Istnieje kilka sprawdzonych sposobów, by to zrobić – od pożyczek i darowizn po wspólny zakup nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, a wybór odpowiedniego zależy od indywidualnych potrzeb i możliwości.

Dowiedz się, jak możesz pomóc swojemu dziecku rozpocząć nowy rozdział w życiu – z własnym mieszkaniem w Hiszpanii. To inwestycja, która nie tylko zapewnia poczucie stabilności, ale także daje możliwość mądrego zarządzania finansami i budowania niezależności.

Z uwagi na duże zainteresowanie tym tematem wśród naszych polskojęzycznych klientów, przygotowaliśmy poniższy artykuł, który w przystępny sposób przedstawia możliwości oferowane przez hiszpański system prawny z perspektywy polskich klientów. Naszym celem było stworzenie praktycznego przewodnika, napisanego prostym i zrozumiałym językiem, który pozwoli każdemu zainteresowanemu łatwo zrozumieć, w jaki sposób można pomóc swojemu dziecku w zakupie pierwszego mieszkania w Hiszpanii. Oto kilka najlepszych opcji, jakie można rozważyć, wspierając dziecko w tej ważnej decyzji.

Spis treści

Sposoby wsparcia dziecka w zakupie pierwszego mieszkania

Rodzina może pomóc dziecku w zakupie pierwszego mieszkania na różne sposoby. W praktyce pomoc ta może przybrać trzy główne formy:

Darowizna pieniężna
Pożyczka
Poręczenie
Darowizna nieruchomości

Poniżej omówimy szczegółowo każdą z tych opcji, aby rodzice mogli zapoznać się z dostępnymi rozwiązaniami, ich cechami oraz głównymi zaletami i wadami. Dzięki temu będą mogli wybrać najlepsze rozwiązanie, dopasowane do ich sytuacji oraz potrzeb dziecka.

Te różnorodne możliwości wsparcia pozwalają rodzicom znaleźć optymalny sposób na pomoc w zakupie pierwszego mieszkania, dostosowany do ich sytuacji finansowej i rodzinnej.

Darowizna pieniężna

Jedną z najczęściej spotykanych form wsparcia jest darowizna.

Darowizna to akt prawny, w ramach którego darczyńca (np. rodzic) przekazuje bezpłatnie określoną kwotę pieniędzy obdarowanemu (dziecku), który akceptuje tę pomoc. Przekazanie darowizny zazwyczaj odbywa się między żyjącymi osobami i jest regulowane przez przepisy prawa cywilnego. W przypadku darowizny na zakup mieszkania darczyńca zwykle zastrzega jej cel, co pozwala na uzyskanie korzyści podatkowych w określonych warunkach.

Darowizna pieniężna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) w Hiszpanii, którego wysokość jest zależna od przepisów obowiązujących w konkretnej wspólnocie autonomicznej, w której mieszka osoba obdarowana. W niektórych regionach mogą obowiązywać ulgi podatkowe lub zwolnienia, szczególnie gdy darowizna pochodzi od najbliższych członków rodziny i jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Na przykład:

W Katalonii możliwe jest uzyskanie 95% ulgi na kwotę darowizny, pod warunkiem, że pieniądze zostaną przeznaczone na zakup mieszkania i spełnione zostaną określone kryteria.
W regionach takich jak La Rioja, Galicja czy Kraj Basków darowizny o wartości do 400 000 euro są całkowicie zwolnione z podatku, o ile są przeznaczone na określony cel, np. zakup mieszkania.

Jeżeli osoba obdarowana posiada rezydencję podatkową w Polsce, darowizna podlega polskim przepisom podatkowym, a nie hiszpańskim. W Polsce darowizny od najbliższej rodziny (np. od rodziców) mogą być zwolnione z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek wynikających z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Aby skorzystać ze zwolnienia, konieczne jest:

Złożenie zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od otrzymania darowizny (formularz SD-Z2).
Udokumentowanie przekazania darowizny na rachunek bankowy obdarowanego lub w formie przekazu pocztowego.

Jeśli te warunki zostaną spełnione, darowizna między członkami najbliższej rodziny, czyli tzw. grupą zerową (rodzice, dzieci, małżonkowie, dziadkowie), jest całkowicie zwolniona z opodatkowania.

Warto również pamiętać, że darowizny pieniężne na potrzeby nabycia nieruchomości w Hiszpanii muszą być formalnie udokumentowane, aby mogły zostać zgłoszone do hiszpańskiego urzędu skarbowego i uprawniały do skorzystania z ulg podatkowych.

Formalizacja darowizny w Katalonii

Darowizny pieniężne na rzecz potomków (dzieci, wnuków, prawnuków itp.), przeznaczone na zakup pierwszego mieszkania, mogą korzystać z 95% ulgi podatkowej w Katalonii, przy spełnieniu określonych warunków. Oto najważniejsze aspekty, które warto znać:

1. Maksymalna kwota darowizny podlegająca uldze

Ulga obejmuje maksymalnie 60 000 euro. Kwota ta może zostać zwiększona do 120 000 euro w przypadku osób z niepełnosprawnością wynoszącą co najmniej 65%.

2. Jednorazowe i wielokrotne darowizny

Ulgę można zastosować zarówno do pojedynczej darowizny, jak i do kilku darowizn dokonywanych sukcesywnie lub jednocześnie. Może to być darowizna pieniężna, połączona z przekazaniem nieruchomości, lub różne kombinacje tych form pomocy, bez względu na to, czy pochodzą od jednego czy od kilku wstępnych (np. rodziców i dziadków).

3. Termin związany z darowizną

Aby skorzystać z ulgi, darowizna musi zostać dokonana maksymalnie 3 miesiące przed zakupem mieszkania lub działki. W przypadku kilku darowizn termin ten liczony jest od daty pierwszej darowizny.

4. Warunki, które należy spełnić

Osoba obdarowana musi spełnić następujące kryteria, aby skorzystać z ulgi:

Darowizna musi być formalnie udokumentowana w akcie notarialnym, z wyraźnym wskazaniem, że jest przeznaczona na zakup pierwszego mieszkania jako miejsca stałego zamieszkania.
Obdarowany nie może mieć więcej niż 36 lat, chyba że ma orzeczony stopień niepełnosprawności wynoszący co najmniej 65%.
Suma podstawy opodatkowania (ogólnej i z oszczędności) z ostatniego zeznania podatkowego obdarowanego nie może przekraczać 36 000 euro (po uwzględnieniu kwoty wolnej od podatku).
Zakup mieszkania musi nastąpić w ciągu trzech miesięcy od daty darowizny (lub od pierwszej darowizny w przypadku kilku przekazań).

5. Co obejmuje definicja „mieszkania”?

Do „mieszkania” zalicza się nie tylko samo lokum, ale również jedno pomieszczenie magazynowe (trastero) i maksymalnie dwie miejsca parkingowe. Muszą one jednak zostać nabyte jednocześnie w ramach jednej transakcji oraz znajdować się w tym samym budynku lub kompleksie mieszkalnym.

Przykład:

Katarzyna, 33-letnia kobieta, pracująca w międzynarodowej firmie w Barcelonie zarabia około 21 600 euro rocznie brutto (około 1 800 euro netto miesięcznie). Katarzyna zaoszczędziła 20 000 euro i planuje zakup swojego pierwszego mieszkania o wartości 350 000 euro.

Po konsultacji z bankiem i dokładnej analizie sytuacji finansowej Katarzyny, jej rodzice postanawiają wesprzeć ją darowizną w wysokości 60 000 euro. Dzięki temu wsparciu Katarzyna, łącząc otrzymane środki z własnymi oszczędnościami, będzie mogła pokryć wymagany wkład własny oraz dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości, w tym podatki i opłaty notarialne.

W powyższym przypadku, Katarzyna może skorzystać z ulgi podatkowej na darowiznę przeznaczoną na zakup pierwszego mieszkania, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymaganych warunków. Należy pamiętać, że darowizna musi zostać udokumentowana w akcie notarialnym, a Katarzyna powinna spełniać kryteria dotyczące wieku, dochodów oraz terminu zakupu mieszkania.

Jeśli wszystkie wymagane warunki zostaną spełnione, koszt podatkowy operacji wyniesie jedynie 200 euro. Natomiast w przypadku, gdyby Katarzyna miała 37 lat lub jej roczny dochód brutto wynosił 50 000 euro, nie mogłaby skorzystać z ulgi podatkowej. W takiej sytuacji podatek od darowizny w wysokości 60 000 euro w Katalonii wyniósłby 3 000 euro (5% kwoty darowizny).

**Pożyczka (prestamo)**

Decydując się na wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii, rodzice często stają przed wyborem: czy przekazać środki w formie darowizny, czy może jednak jako pożyczkę. Oba rozwiązania mają swoje konsekwencje prawne i podatkowe, ale pożyczka między rodzicami a dzieckiem może być korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia formalności i podatków.

Czy od pożyczki trzeba płacić podatek?

Pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Warunkiem jest jednak złożenie odpowiedniego zgłoszenia w lokalnym urzędzie skarbowym, wykorzystując formularz model 600, w ciągu 30 dni od momentu przekazania środków.

Formalności związane z pożyczką

Kluczowym elementem jest formalizacja pożyczki poprzez podpisanie umowy między stronami. W dokumencie tym należy określić m.in.:

dane stron (rodziców jako pożyczkodawców oraz dziecka jako pożyczkobiorcy),
kwotę pożyczki,
termin jej spłaty,
ewentualne oprocentowanie (może wynosić 0%, co warto jasno zaznaczyć, aby uniknąć problemów z urzędem skarbowym).

Elastyczność pożyczki rodzinnej

Pożyczki między członkami rodziny charakteryzują się elastycznymi warunkami, takimi jak:

brak oprocentowania,
możliwość ustalenia okresów karencji,
dopasowane terminy spłaty.

Obowiązki podatkowe związane z pożyczką

Choć pożyczka między rodzicami a dzieckiem jest zwolniona z podatku, nie zwalnia to z obowiązku jej zgłoszenia do urzędu skarbowego jako czynności cywilnoprawnej. Warto pamiętać, że dokumentacja pożyczki powinna być starannie przygotowana, aby uniknąć wątpliwości ze strony administracji podatkowej.

Pożyczka a darowizna – kluczowe różnice

Podczas gdy darowizna wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od darowizn (w zależności od kwoty i pokrewieństwa), pożyczka umożliwia formalne przekazanie środków bez konieczności opłacania podatku. To czyni ją korzystnym rozwiązaniem dla rodziców chcących wesprzeć dziecko przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Wybór formy wsparcia finansowego powinien być dokładnie przemyślany, a proces – odpowiednio udokumentowany, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych w przyszłości.

Poręczenie

Kolejnym rozwiązaniem przy wspieraniu dzieci przez rodziców w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości może być poręczenie. Poręczyciel, zazwyczaj rodzic, zobowiązuje się do spłaty kredytu w sytuacji, gdy dziecko – jako główny kredytobiorca – nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec banku. Dzięki temu bank zyskuje dodatkową gwarancję zwrotu pożyczonych środków, co może zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego przez młodego kredytobiorcę.

Poręczyciel, zwany także gwarantem lub żyrantem, to osoba lub instytucja zobowiązująca się do spłaty długu w przypadku, gdy główny kredytobiorca nie jest w stanie tego uczynić. W praktyce bankowej często zdarza się, że instytucje finansowe wymagają od kredytobiorców przedstawienia poręczycieli, którymi najczęściej są rodzice kredytobiorcy. Taka sytuacja wiąże się z istotnymi zobowiązaniami i potencjalnymi konsekwencjami dla poręczycieli, dlatego ważne jest, aby byli oni świadomi pełnego zakresu swojej odpowiedzialności.

Poręczenie należy odróżnić od avalu, o czym napisaliśmy więcej w odrębnym artykule.

Obowiązki i ryzyka poręczyciela

Głównym obowiązkiem poręczyciela jest spłata kredytu w sytuacji, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Oznacza to, że poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem, zarówno obecnym, jak i przyszłym, za dług kredytobiorcy. W praktyce może to prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, w tym zajęcia wynagrodzenia, oszczędności czy nawet nieruchomości należących do poręczyciela.

Niestety, często zdarza się, że poręczyciele nie są w pełni świadomi zakresu swojej odpowiedzialności. Banki mogą wymagać od poręczycieli podpisania umów poręczenia zawierających klauzule o solidarnej odpowiedzialności oraz zrzeczeniu się praw przysługujących poręczycielom, takich jak prawo do skorzystania z dobrodziejstwa inwentarza czy podziału długu między współporęczycieli. Choć prawo dopuszcza możliwość zrzeczenia się tych praw, istotne jest, aby poręczyciele byli w pełni świadomi konsekwencji takich zapisów.

Ochrona prawna poręczycieli

Prawo chroni interesy konsumentów, w tym poręczycieli, nakładając na instytucje finansowe obowiązek udzielania pełnej i jasnej informacji na temat warunków umowy poręczenia oraz jej konsekwencji. W praktyce jednak zdarza się, że poręczyciele nie otrzymują wystarczających informacji, a umowy poręczenia są przedstawiane jako standardowe, bez możliwości negocjacji poszczególnych zapisów.

W orzecznictwie pojawiają się jednak wyroki korzystne dla poręczycieli. Przykładowo, Sąd Okręgowy w Estelli/Lizarra w wyroku z 2018 roku uznał, że banki nie działają prawidłowo, narzucając poręczycielom niekorzystne warunki bez odpowiedniego poinformowania ich o konsekwencjach, co skutkowało unieważnieniem takiej umowy poręczenia.

Ponadto, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w postanowieniu z 19 listopada 2015 roku stwierdził, że dyrektywa 93/13/EWG dotycząca nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich ma zastosowanie do osób fizycznych działających jako poręczyciele dla przedsiębiorstw, o ile działają one w celach niezwiązanych z działalnością zawodową i nie mają powiązań funkcjonalnych z przedsiębiorstwem kredytobiorcy.

Podsumowanie

Decyzja o zostaniu poręczycielem to poważne zobowiązanie, które może mieć długotrwałe konsekwencje finansowe. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji należy dokładnie zapoznać się z warunkami umowy kredytowej, zrozumieć pełen zakres odpowiedzialności oraz ocenić własne możliwości finansowe w kontekście ewentualnej konieczności spłaty zobowiązań kredytobiorcy. Świadomość praw i obowiązków poręczyciela jest kluczowa dla podjęcia odpowiedzialnej i świadomej decyzji.

Darowizna nieruchomości

W przypadku darowizny nieruchomości darowizna może obejmować zarówno mieszkanie przeznaczone na użytek własny dziecka, jak i inne nieruchomości.

Czego wymaga proces darowizny nieruchomości?

Darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego i jego rejestracji w odpowiednim rejestrze nieruchomości. Aby sfinalizować darowiznę, należy:

Uregulować ewentualne zaległe podatki i inne obciążenia związane z nieruchomością.
Dostarczyć dokumenty potwierdzające prawo własności darczyńcy (np. akt własności).
Załatwić formalności z notariuszem i przygotować dokumentację, w tym dane obu stron oraz szczegóły dotyczące przekazywanego majątku.

Opodatkowanie darowizny nieruchomości

Darowizny podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn (ISD) oraz podatkiem od wzrostu wartości gruntów miejskich (IIVTNU, tzw. plusvalía municipal). W przypadku darowizny na rzecz dzieci w wielu regionach Hiszpanii przewidziane są znaczące ulgi podatkowe, szczególnie jeśli nieruchomość ma być ich głównym miejscem zamieszkania.

Z kolei darczyńca jest zobowiązany do uwzględnienia darowizny w deklaracji podatkowej jako stratę majątkową.

Darowizna a spadek

Darowizny nieruchomości dla dzieci w trakcie życia rodziców są traktowane jako część spadku i muszą być uwzględnione przy podziale majątku. Prawo chroni tzw. zachowek (legítima), co oznacza, że darowizna nie może naruszać praw pozostałych spadkobierców. Warto również pamiętać, że przekazanie nieruchomości w formie darowizny może pomóc w uniknięciu przyszłych sporów spadkowych.

Darowizna czy spadek – co wybrać?

Pod względem podatkowym darowizna i spadek mają podobne konsekwencje. Główna różnica polega na tym, że darowizna pozwala dziecku korzystać z nieruchomości już w trakcie życia rodziców, co może być praktycznym rozwiązaniem w przypadku młodych rodzin czy osób planujących stabilizację życiową. Dodatkowo rodzice mogą uniknąć kosztów utrzymania nieruchomości, przekazując ją dzieciom.

Podsumowanie

Wsparcie dziecka w zakupie nieruchomości w Hiszpanii to ważna decyzja, która wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawnych, podatkowych i finansowych. Rodzice mogą pomóc na różne sposoby, takie jak: udzielenie pożyczki, przekazanie darowizny czy poręczenie kredytu hipotecznego. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety, ale także wiąże się z obowiązkami i potencjalnymi ryzykami.

W związku z różnorodnością przepisów obowiązujących w Hiszpanii oraz różnicami między poszczególnymi wspólnotami autonomicznymi, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika, który biegle posługuje się językiem polskim i specjalizuje się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki ekspert pomoże przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami, zoptymalizować koszty oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych w przyszłości.

Dzięki wsparciu specjalisty rodzice i dzieci mogą zyskać pewność, że proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z prawem, a nabycie nieruchomości stanie się początkiem nowego, stabilnego etapu życia.

gru 13

Love0

Porównanie poręczyciela (fiador) z awalistą (avalista) w hiszpańskim systemie prawnym

By Bartosz Wach Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

W hiszpańskim prawie cywilnym figury poręczyciela (fiador) i awalisty (avalista) są często stosowane jako środki zabezpieczenia wierzytelności, szczególnie w kontekście umów najmu, kredytów hipotecznych i innych form zobowiązań finansowych. Mimo że oba pojęcia są czasami używane zamiennie, różnice między nimi są istotne, szczególnie w zakresie odpowiedzialności i sposobu jej egzekwowania.

Spis treści

**Kim jest fiador?**

Fiador to osoba fizyczna, która zgodnie z hiszpańskim Kodeksem Cywilnym zobowiązuje się do spełnienia świadczenia w przypadku, gdy dłużnik główny nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Odpowiedzialność fiadora ma charakter subsydiarny, co oznacza, że wierzyciel może dochodzić roszczeń od fiadora dopiero po wyczerpaniu możliwości egzekucji od dłużnika głównego. W polskim systemie prawnym figura ta odpowiada figurze poręczyciela, który zobowiązuje się do spełnienia świadczenia w przypadku niewypłacalności dłużnika głównego.

Charakterystyka odpowiedzialności fiadora:

Fiador nie jest zobowiązany do zapłaty długu, jeśli dłużnik posiada majątek, z którego wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie. Wierzyciel musi udowodnić, że wyczerpał wszystkie możliwości egzekucji wobec dłużnika głównego (Beneficio de excusión).
Wierzyciel musi najpierw skierować swoje roszczenia do dłużnika głównego. Dopiero po udokumentowanym braku możliwości odzyskania długu może zwrócić się do fiadora (Beneficio de orden).
Jeśli istnieje więcej niż jeden fiador, odpowiedzialność między nimi jest podzielona proporcjonalnie, chyba że w umowie ustalono inaczej (Beneficio de división).

Fiador, dzięki temu, pełni rolę gwaranta, ale jego odpowiedzialność jest ograniczona i podporządkowana spełnieniu określonych przesłanek.

**Kim jest avalista?**

Avalista, podobnie jak fiador, jest gwarantem długu. Istotna różnica polega jednak na charakterze odpowiedzialności. Avalista odpowiada solidarnie z dłużnikiem głównym, co oznacza, że wierzyciel może zwrócić się bezpośrednio do niego o zapłatę, bez konieczności wcześniejszego dochodzenia należności od dłużnika.

Charakterystyka odpowiedzialności avalisty:

Avalista ponosi odpowiedzialność solidarną; wierzyciel ma prawo wybrać, czy chce dochodzić roszczeń od dłużnika głównego, czy od avalisty. Odpowiedzialność obu stron jest równa, chyba że w umowie postanowiono inaczej.
Avalista zwykle nie korzysta z przywilejów przysługujących fiadorowi. Oznacza to, że wierzyciel nie musi np. udowadniać, że dłużnik główny jest niewypłacalny, zanim zażąda zapłaty od avalisty.
Avalista może odpowiadać za całość długu lub jego część, w zależności od warunków umowy.

Avalista jest więc gwarantem o znacznie szerszym zakresie odpowiedzialności niż fiador.

Główne różnice między fiadorem a avalistą

Charakter odpowiedzialnościFiador: Odpowiedzialność subsydiarna – wierzyciel musi najpierw dochodzić roszczeń od dłużnika głównego.
Avalista: Odpowiedzialność solidarna – wierzyciel może wybrać, czy chce dochodzić roszczeń od dłużnika czy od avalisty.
Zakres ochrony prawnej
Fiador: Korzysta z przywilejów, takich jak excusión, orden i división, które ograniczają jego odpowiedzialność.Avalista: Zwykle rezygnuje z tych przywilejów, co czyni jego odpowiedzialność bardziej bezpośrednią.
Rola w umowach
Fiador: Często występuje w umowach najmu jako dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego.Avalista: Najczęściej pojawia się w umowach kredytowych i finansowych, gdzie wymagana jest solidna gwarancja spłaty długu.
Egzekwowanie odpowiedzialności:Fiador: Wierzyciel musi wykazać, że dłużnik główny nie jest w stanie spłacić długu, zanim zwróci się do fiadora.
Avalista: Wierzyciel może natychmiast zwrócić się do avalisty, co przyspiesza proces egzekucji.

Podobieństwa między fiadorem a avalistą

Obie figury pełnią funkcję gwarantów w umowach cywilnoprawnych
Zarówno fiador, jak i avalista, mogą ograniczyć swoją odpowiedzialność do określonej kwoty lub części długu, o ile zostanie to jasno określone w umowie
Ich celem jest zwiększenie bezpieczeństwa wierzyciela i zapewnienie wykonania zobowiązań przez dłużnika głównego.

**Kiedy sięgnąć po figurę fiadora, a kiedy avalisty?**

Wybór między fiadorem a avalistą zależy od rodzaju umowy i poziomu ryzyka, jakie chce zabezpieczyć wierzyciel:

Fiador: Idealny w sytuacjach, gdy wierzyciel potrzebuje dodatkowego zabezpieczenia, ale nie chce narażać fiadora na bezpośrednie i natychmiastowe ryzyko. Jest często stosowany w umowach najmu
Avalista: Lepiej sprawdza się w umowach o wyższym ryzyku, takich jak kredyty hipoteczne czy pożyczki, gdzie wierzyciel chce mieć możliwość szybkiej egzekucji należności

Podsumowanie

Fiador i avalista to dwie kluczowe figury w hiszpańskim prawie cywilnym, które choć pełnią podobną funkcję – gwarancji dla wierzyciela – różnią się zakresem odpowiedzialności i sposobem jej egzekwowania. Fiador charakteryzuje się odpowiedzialnością subsydiarną i korzysta z przywilejów prawnych, co czyni go bardziej chronionym. Z kolei avalista, odpowiadający solidarnie z dłużnikiem głównym, ponosi znacznie większe ryzyko, ale gwarantuje wierzycielowi szybszą i łatwiejszą egzekucję długu. Wybór między nimi zależy od specyfiki umowy i poziomu zabezpieczenia oczekiwanego przez wierzyciela.

Jeśli planujesz zabezpieczyć transakcję, w szczególności zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skorzystaj z pomocy polskojęzycznego adwokata, który pomoże Ci zrozumieć różnice między figurą fiadora a avalisty oraz doradzi, jak najlepiej chronić swoje interesy. Profesjonalne wsparcie prawne to klucz do bezpiecznej i pewnej inwestycji.

paź 18

Love0

wykreslenie hipoteki w hiszpanii polski prawnik hiszpania

Wykreślenie hipoteki na nieruchomości w Hiszpanii

By Bartosz Wach Bez kategorii, Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Jednym z najczęściej budzących obawy i zainteresowanie zagadnień w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza z perspektywy kupującego, jest kwestia hipoteki obciążającej daną nieruchomość. W poniższym artykule omówimy, jak powinny postępować strony transakcji w przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona jedną lub większą liczbą hipotek, aby zadbać zarówno o ekonomiczne zaspokojenie wierzycieli, jak i o formalne wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej. W rezultacie nieruchomość będzie wolna od obciążeń, co zapewni pełną swobodę nowemu właścicielowi.

Zanim jednak przejdziemy do omówienia kroków, jakie powinny podjąć strony zaangażowane w proces oraz scenariuszy, które mogą się pojawić przy anulowaniu hipoteki, warto najpierw zrozumieć podstawowe pojęcia związane z tym zagadnieniem. Dzięki temu łatwiej będzie zrozumieć, jakie obowiązki i ryzyka wiążą się z hipoteką oraz jakie formalności należy spełnić, aby skutecznie i bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

Spis treści

Czym jest prawo rzeczowe w postaci hipoteki?

Podobnie jak w Polsce, w Hiszpanii hipoteka to prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty głównego zobowiązania, najczęściej wynikającego z kredytu. Gdy kupujący nabywa nieruchomość przy wsparciu finansowania bankowego, bank udziela mu kredytu (np. 150 000 €), aby mógł sfinansować zakup, zobowiązując się do jej spłaty w określonym terminie – na przykład w ciągu 20 lat, poprzez regularne raty, np. 625 € miesięcznie.

W celu zabezpieczenia spłaty tego zobowiązania, dłużnik (kupujący) oraz wierzyciel (bank) ustanawiają hipotekę na nieruchomości. Hipoteka ta, jako prawo rzeczowe, gwarantuje wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy kredytu. Oznacza to, że jeśli kupujący nie spłaci kredytu, bank ma prawo wystąpić na drogę sądową, a następnie przeprowadzić licytację obciążonej nieruchomości, aby uzyskane środki mogły pokryć niespłacony kredyt, odsetki oraz koszty postępowania.

Warto zatem podkreślić, że zaciągając kredyt hipoteczny, strony faktycznie zawierają dwie odrębne czynności prawne:

Umowę kredytu, na mocy której bank udziela kredytu, a dłużnik zobowiązuje się do jego spłaty wraz z odsetkami w określonym terminie.
Hipotekę na nieruchomości, będącą zabezpieczeniem wierzytelności, które uprawnia bank do dochodzenia swoich roszczeń poprzez sprzedaż nieruchomości w przypadku niewywiązania się dłużnika z warunków umowy.

Rozumienie obu tych aspektów jest kluczowe dla bezpiecznego i świadomego przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości.

Jakie są różnice między faktycznym a rejestrowym anulowaniem hipoteki w Hiszpanii?

W cyklu istnienia kredytu hipotecznego w Hiszpanii, proces jego spłaty i ostatecznego wygaśnięcia obejmuje dwa kluczowe etapy, ponieważ kredyt hipoteczny zawiera w sobie dwie odrębne czynności prawne: zobowiązanie główne (kredyt) oraz jego zabezpieczenie (hipotka). Wykreślenie hipoteki, podobnie jak jej ustanowienie, również obejmuje te dwa aspekty, a więc dzieli się na dwie fazy:

Faktyczne anulowanie hipoteki (Cancelación de la Obligación) – ta faza odnosi się do faktycznej spłaty kredytu, czyli momentu, w którym wszystkie pożyczone pieniądze zostały zwrócone, a zobowiązanie główne zostało spełnione. Z faktycznego punktu widzenia kredyt hipoteczny przestaje istnieć, ponieważ dłużnik nie ma już obowiązku spłaty kolejnych rat. Choć kredyt został spłacony, nie oznacza to jeszcze formalnego wykreślenia hipoteki w Rejestrze.
Rejestrowe wykreślenie hipoteki (Cancelación de la Garantía) – ta faza dotyczy formalnego wykreślenia prawa rzeczowego hipoteki z hiszpańskiego Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Nawet po spłacie kredytu, hipoteka wciąż figuruje w Rejestrze Nieruchomości jako zabezpieczenie nieruchomości. Aby ją usunąć, należy dopełnić formalności prawnych, co obejmuje zazwyczaj udanie się do notariusza oraz przedłożenie stosownych dokumentów w rejestrze. Dopiero wtedy hipoteka zostaje oficjalnie wykreślona, co powoduje, że nieruchomość staje się wolna od obciążeń prawnych.

Podsumowując, różnica między faktycznym a rejestrowym anulowaniem hipoteki polega na tym, że w pierwszym przypadku następuje spłata kredytu, a w drugim formalne usunięcie zabezpieczenia tego kredytu z publicznych rejestrów. Oba te kroki są niezbędne, aby nieruchomość była całkowicie wolna od zobowiązań zarówno ekonomicznych, jak i prawnych.

Jaki jest typowy cykl istnienia kredytu hipotecznego w Hiszpanii?

Kredyt hipoteczny w Hiszpanii to zazwyczaj długoterminowe zobowiązanie, które właściciel nieruchomości spłaca przez okres od 10 do 30 lat. Zabezpieczenie tego kredytu w postaci hipoteki jest wpisywane do Rejestru Nieruchomości, co pozwala bankowi na dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązania się dłużnika z umowy. Często jednak po spłacie kredytu właściciel zapomina o konieczności formalnego wykreślenia hipoteki z rejestru, co może prowadzić do problemów w przyszłości.

Procedura anulowania hipoteki w hiszpańskim Rejestrze Nieruchomości

Podobnie jak przy ustanowieniu kredytu hipotecznego konieczny jest akt notarialny, tak i w przypadku anulowania hipoteki wymaga się sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego, zwanego aktem anulowania hipoteki (cancelación de hipoteca). Następnie, na podstawie tego aktu, konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości. Dopiero wtedy nieruchomość formalnie staje się wolna od obciążeń. Ten krok jest często pomijany, ponieważ po spłacie kredytu właściciele nie są świadomi, że muszą podjąć dodatkowe działania w celu wykreślenia hipoteki z rejestru.

Brak przypomnień ze strony hiszpańskich banków

W Hiszpanii nie jest powszechną praktyką, aby instytucje finansowe przypominały klientom o konieczności anulowania hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Mimo że nie jest to obowiązkowa procedura, jej zaniechanie może w przyszłości prowadzić do niepotrzebnych komplikacji i problemów. W sytuacji, gdy właściciel bądź jego spadkobiercy będą chcieli sprzedać nieruchomość, konieczne będzie wówczas przeprowadzenie procedury wykreślenia hipoteki w pośpiechu, co może wiązać się z wyższymi kosztami i dodatkowymi trudnościami, a nawet niepowodzeniem transakcji.

Warto pomyśleć o wykreśleniu hipoteki wcześniej

Choć wykreślenie hipoteki z rejestru nie jest obowiązkowe, warto rozważyć jego przeprowadzenie w odpowiednim czasie, aby uniknąć komplikacji w przyszłości. Proces ten może być bardziej kosztowny i czasochłonny, jeśli zostanie zrealizowany po wielu latach, zwłaszcza w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub jej dziedziczenia przez spadkobierców. Dlatego lepiej przeprowadzić wykreślenie hipoteki z wyprzedzeniem, aby uniknąć zbędnych komplikacji.

Jakie są dostępne możliwości wykreślenia hipoteki z Rejestru Nieruchomości w Hiszpanii?

Aby dokonać wykreślenia hipoteki w Rejestrze Nieruchomości, pierwszym i najważniejszym krokiem jest spłacenie całej kwoty kredytu hipotecznego. Po całkowitej spłacie właściciel nieruchomości musi udać się do swojego banku, aby uzyskać certyfikat salda zerowego (certificado de saldo cero). Jest to dokument, w którym bank potwierdza, że kredyt został w całości spłacony, nie ma żadnych zaległych roszczeń, i zgadza się na wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości.

Po uzyskaniu tego dokumentu właściciel ma kilka możliwości, aby przeprowadzić rejestrowe wykreślenie hipoteki:

Zlecenie procedury hiszpańskiemu adwokatowi, który w imieniu właściciela zajmie się uzyskaniem certyfikatu salda zerowego, podpisaniem aktu anulowania hipoteki oraz jego zarejestrowaniem. Profesjonalny pełnomocnik zapewni sprawny przebieg całego procesu, co pozwoli zaoszczędzić nam wiele czasu i stresu.
Zlecenie procedury wykreślenia hipoteki bezpośrednio bankowi. Bank lub biuro księgowe, z którym bank współpracuje, zajmie się wszystkimi formalnościami, w tym podpisaniem aktu wykreślenia hipoteki przed notariuszem oraz złożeniem go wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki do Rejestru Nieruchomości.
Właściciel może również samodzielnie przeprowadzić proces wykreślenia hipoteki. Dla obcokrajowców procedura ta jest dosyć skomplikowana i wieloetapowa (wizyta u notariusza, przed którym złoży certyfikat salda zerowego, koordynowanie wizyty przedstawiciela banku u notariusza w celu podpisania aktu anulowania hipoteki, złożenie deklaracji podatkowej, związanej z aktem wykreślenia hipoteki, złożenie aktu wykreślenia hipoteki wraz z deklaracją podatkową w Rejestrze Nieruchomości).

Kto musi pojawić się na czynności notarialnej dotyczącej podpisania aktu wykreślenia hipoteki **(escritura de cancelación de hipoteca)**

Do podpisania aktu wykreślenia hipoteki przed notariuszem, w przeciwieństwie do czynności formalizacji kredytu hipotecznego, w którym muszą być obecni zarówno bank, jak i dłużnik, wystarczy obecność jedynie przedstawiciela banku. Właściciel nieruchomości nie musi być obecny podczas tej procedury, o czym zazwyczaj nie wiedzą nasi polscy klienci.

Przedstawiciel banku udaje się do notariusza, aby podpisać akt wykreślenia hipoteki, w którym stwierdza, że kredyt zabezpieczony hipoteką został całkowicie spłacony i bank wyraża zgodę na jej wykreślenie z Rejestru Nieruchomości. Po podpisaniu aktu, należy go przedłożyć w Rejestrze Nieruchomości, aby nieruchomość mogła zostać formalnie uznana za wolną od wszelkich obciążeń hipotecznych.

Czy możliwe jest wykreślenie hipoteki z uwagi na przedawnienie?

Oprócz standardowej procedury wykreślenia hipoteki, istnieje również opcja dokonania tego bazując na instytucji przedawnienia. W tym przypadku możliwe jest wykreślenie hipoteki z Rejestru Nieruchomości, jeśli minęło 21 lat od momentu, w którym należało spłacić ostatnią ratę kredytu, a wierzyciel hipoteczny nie podjął żadnych działań w celu egzekucji hipoteki. Brak takich działań zostaje odnotowany w Rejestrze Nieruchomości.

Aby wykreślić hipotekę zgodnie z hiszpańskim prawem, zainteresowana osoba musi złożyć wniosek do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Wniosek ten powinien być opatrzony podpisem notarialnym, a także zawierać uzasadnienie dotyczące upływu okresu przedawnienia (zgodnie z art. 82 hiszpańskiej Ustawy Hipotecznej). W praktyce oznacza to, że wnioskodawca musi przedstawić dowody wskazujące na upłynięcie przewidzianego w prawie terminu, co umożliwia wykreślenie hipoteki z rejestru bez konieczności uzyskiwania dodatkowych dokumentów od banku.

Choć ta metoda może być tańsza, nie jest zalecana, ponieważ wymaga przeprowadzenia kilku formalności, takich jak sporządzenie wniosku, wizyty u notariusza oraz złożenia dokumentów w Rejestrze. Co więcej, taka procedura oznacza, że nieruchomość pozostaje obciążona hipoteką przez wiele lat, co może być problematyczne w przypadku sprzedaży lub ponownego obciążenia nieruchomości, zanim minie wymagany czas.

Ogólnie rzecz biorąc, okres potrzebny do anulowania hipoteki wynosi 21 lat – 20 lat to okres przedawnienia roszczeń hipotecznych, określony w hiszpańskim Kodeksie cywilnym, plus dodatkowy rok, o którym wspomina art. 82 ustawy hipotecznej, który pozwala upewnić się, że hipoteka nie została odnowiona ani egzekwowana.

Kto ponosi koszty aktu notarialnego wykreślenia hipoteki zgodnie z hiszpańskim prawem?

Wśród osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości w Hiszpanii często pojawia się pytanie, kto powinien pokryć koszty związane z aktem notarialnym wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu hipotecznego. Podobnie jak w Polsce, niektórzy uważają, że powinien to być bank, który udzielił kredytu. Jednak według hiszpańskiego prawa sytuacja wygląda inaczej.

Zgodnie z przepisami prawa hiszpańskiego, koszty aktu notarialnego dotyczące wykreślenia hipoteki zazwyczaj ponosi dłużnik hipoteczny, czyli właściciel nieruchomości. Wynika to z faktu, że to właściciel odnosi korzyść z całkowitego zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipotecznego. Choć bank jest zobowiązany do wydania zaświadczenia o spłacie kredytu, wszelkie dalsze formalności, takie jak sporządzenie aktu notarialnego czy jego wpisanie do rejestru, spoczywają na właścicielu nieruchomości.

W związku z tym to dłużnik hipoteczny musi udać się do notariusza w celu podpisania aktu wykreślenia hipoteki, a następnie dostarczyć ten dokument do Rejestru Nieruchomości. Chociaż koszty tych czynności nie są zazwyczaj wysokie, warto wiedzieć, że mogą się one różnić w zależności od notariusza.

Jakie są koszty wykreślenia hipoteki?

Aby formalnie wykreślić hipotekę w rejestrze, należy ponieść dwa podstawowe koszty:

– taksy notarialne, związane ze sporządzeniee aktu notarialnego wykreślenia hipoteki

– opłaty rejestrowy, związane z wpisaniem wykreślenia do Rejestru Nieruchomości.

W praktyce często pojawia się także trzeci koszt – koszt obsługi administracyjnej. Może on być dowolnie ustalany przez osoby lub firmy zajmujące się tego typu sprawami. Koszty te dotyczą dwóch niezbędnych czynności:

Złożenie i rozliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD) przed właściwym urzędem skarbowym. Chociaż akt wykreślenia hipoteki jest zwolniony z tego podatku (z wyjątkiem niektórych przypadków w Kraju Basków), formalne złożenie dokumentu w urzędzie skarbowym i kontrola tego procesu są wymagane.
Złożenie aktu wykreślenia hipoteki wraz z rozliczeniem podatku w odpowiednim Rejestrze Nieruchomości, aby wykreślić hipotekę.

Te czynności wymagają czasu i specjalistycznej wiedzy, dlatego zlecenie ich profesjonalistom, takim jak hiszpański polskojęzyczny prawnik zajmujący się obsługą prawną w zakresie prawa nieruchomości, wiąże się co prawda z dodatkowymi kosztami, jednak pozwala nam zaoszczędzić wiele czasu i nerwów.

Ile czasu zajmuje rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii?

Czas potrzebny na rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii wynosi zazwyczaj od 3 do 6 tygodni. Proces ten obejmuje kilka kroków, takich jak uzyskanie zaświadczenia od banku o spłacie kredytu, sporządzenie aktu notarialnego oraz złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki w odpowiednim rejestrze. Czas trwania może jednak różnić się w zależności od obciążenia pracą notariusza, urzędów oraz ewentualnych formalności wymaganych w danej lokalizacji.

Warto pamiętać, że skrócenie tego czasu może być możliwe, jeśli wszystkie dokumenty zostaną zebrane szybko, a notariusz i urząd rejestrowy mają dostępne terminy. Dobrze jest również upewnić się, że wniosek o wykreślenie hipoteki jest złożony poprawnie, aby uniknąć opóźnień związanych z koniecznością uzupełnienia brakujących dokumentów.

Dlaczego ważne jest rejestrowe wykreślenie hipoteki w Hiszpanii?

Z uwagi na fakt, że wykreślenie hipoteki z rejestru nie jest formalnym obowiązkiem po spłacie kredytu, wielu właścicieli nieruchomości rezygnuje z tego kroku, sądząc błędnie, że jego pominięcie nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji. Takie podejście jednak może skutkować problemami w przyszłości, zwłaszcza przy próbie przeprowadzenia transakcji związanych z nieruchomością.

Przykładem takiej sytuacji jest zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego. Banki wymagają, aby nieruchomość była wolna od obciążeń, co oznacza, że dopóki poprzednia hipoteka nie zostanie wykreślona z rejestru, uzyskanie nowego kredytu może okazać się niemożliwe.

Podobnie w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabywca oraz bank będą oczekiwać, że wszystkie wcześniejsze obciążenia hipoteczne zostaną wykreślone z rejestru przed zakończeniem transakcji. Jeśli właściciel nie zadba o rejestrowe wykreślenie hipoteki z odpowiednim wyprzedzeniem, może to znacząco opóźnić lub skomplikować sprzedaż nieruchomości, zwłaszcza jeśli konieczne będzie załatwienie tego na ostatnią chwilę.

Dlatego rejestrowe wykreślenie hipoteki to ważny krok, który pozwala uniknąć problemów w przyszłości i zapewnia pełną swobodę w dysponowaniu nieruchomością.

Rekomendacja

Każdy przypadek związany z wykreśleniem hipoteki w Hiszpanii może mieć swoje specyficzne okoliczności i wymagać indywidualnego podejścia. Z tego względu kluczowe jest skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Taki specjalista dokładnie oceni sytuację, doradzi odpowiednie kroki oraz zapewni wsparcie w przeprowadzeniu całej procedury. Profesjonalna pomoc prawnika pozwoli zminimalizować ryzyko błędów, uniknąć zbędnych komplikacji administracyjnych i prawnych, a także sprawnie i zgodnie z przepisami zakończyć proces wykreślenia hipoteki. Dzięki temu można będzie bezpiecznie zrealizować transakcję, jednocześnie zabezpieczając interesy wszystkich stron.

paź 09

Love0

Polski notariusz w Hiszpanii

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Rynek nieruchomości

Spis treści

Polski notariusz w Hiszpanii

Wielu Polaków mieszkających w Hiszpanii lub planujących zakup nieruchomości w tym kraju zadaje sobie pytanie, czy istnieje możliwość skorzystania z usług polskiego notariusza.

Na tę chwilę, w Hiszpanii nie ma notariuszy świadczących usługi w języku polskim. Jednak istnieją rozwiązania, które mogą znacznie ułatwić przeprowadzenie czynności notarialnych i transakcji na rynku nieruchomości, nawet bez polskojęzycznego notariusza.

Notariusz w Hiszpanii

W Hiszpanii notariusze są urzędnikami publicznymi i wszelkie czynności notarialne muszą być przeprowadzane w języku hiszpańskim. Oznacza to, że w sytuacji, gdy nie mówisz biegle po hiszpańsku, będziesz potrzebować pomocy tłumacza. Istnieje jednak kilka opcji:

Polskojęzyczny adwokat jako tłumacz i doradca: Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług polskojęzycznego adwokata, który nie tylko przetłumaczy treść aktu notarialnego, ale także zadba o całość procesu prawnego, w tym o:
- Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
- Weryfikację wszelkich niezbędnych dokumentów do przeprowadzenia transakcji
- Ochronę Twoich interesów na każdym etapie transakcji
Wybierając polskojęzycznego adwokata, masz pewność, że wszystkie kwestie zostaną dokładnie wytłumaczone i sprawdzone zgodnie z hiszpańskim prawem, co minimalizuje ryzyko błędów i nieporozumień.
Tłumaczenie przez osobę trzecią: Możesz również poprosić o asystę osobę biegle władającą językiem hiszpańskim. Może to być członek rodziny lub przyjaciel, który posługuje się hiszpańskim na poziomie wystarczającym do zrozumienia aktu notarialnego i przetłumaczenia go na język polski.
Notariusze mówiący w obcych językach: Wielu notariuszy w Hiszpanii oferuje usługi w innych językach, takich jak angielski, niemiecki czy francuski. Jeśli więc znasz jeden z tych języków, możesz poprosić o notariusza, który będzie w stanie przeprowadzić czynność notarialną w języku, którym się posługujesz. Warto jednak zaznaczyć, że mimo tej możliwości, w przypadku transakcji tak skomplikowanej jak zakup nieruchomości, zawsze warto mieć przy sobie polskojęzycznego adwokata, aby uniknąć ewentualnych błędów i niedomówień.

Dlaczego polskojęzyczny adwokat to najlepsze rozwiązanie przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Kupno nieruchomości w Hiszpanii to proces złożony, który wymaga znajomości lokalnego prawa oraz odpowiedniego przygotowania dokumentacji. Polskojęzyczny adwokat nie tylko pomoże w tłumaczeniu aktu notarialnego, ale przede wszystkim zadba o:

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: upewni się, że nieruchomość nie jest obciążona długami czy innymi zobowiązaniami prawnymi
Weryfikację dokumentów: adwokat upewni się, że wszystkie wymagane dokumenty są prawidłowo przygotowane i aktualne, co jest kluczowe do przeprowadzenia transakcji bez problemów
Pełne wsparcie prawne: adwokat będzie reprezentował Twoje interesy i doradzi na każdym etapie transakcji, co zminimalizuje ryzyko ewentualnych problemów

Skontaktuj się z polskojęzycznym adwokatem w Hiszpanii

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii lub potrzebujesz pomocy prawnej przy innych czynnościach notarialnych, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Nasz zespół polskojęzycznych adwokatów zadba o to, aby cały proces przebiegł sprawnie, bezpiecznie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na konsultację i skorzystać z profesjonalnego doradztwa.

paź 09

Love0

renowacja nieruchomosci podatki hiszpania

Obniżona stawka VAT 10% przy renowacji mieszkań i budynków

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe

Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to nie tylko inwestycja w jakość życia i zrównoważony rozwój, ale także istotna korzyść podatkowa. W Hiszpanii tego rodzaju prace mogą być objęte obniżoną stawką VAT w wysokości 10%, zamiast standardowych 21%. Poniżej wyjaśniamy warunki, jakie należy spełnić, aby móc skorzystać z tej niższej stawki podatku przy realizacji projektów renowacyjnych.

Spis treści

Co rozumiemy przez renowację mieszkań i budynków?

Ustawa o VAT w Hiszpanii definiuje renowację jako prace, które ze względu na swój charakter i rozmiar mają na celu poprawę strukturalną nieruchomości. Obejmuje to prace dotyczące konstrukcji, elewacji, dachów lub instalacji podstawowych, pod warunkiem, że ich koszt przekracza 50% całkowitego kosztu projektu. Ważne jest, aby odróżnić prace renowacyjne od remontowych, ponieważ tylko pierwsze, spełniające określone wymagania, mogą być objęte obniżoną stawką VAT 10%, podczas gdy drugie zazwyczaj objęte są stawką podstawową 21%.

Wymogi do zastosowania obniżonej stawki VAT 10%

Aby móc skorzystać z obniżonej stawki VAT przy pracach renowacyjnych, należy spełnić określone warunki zgodnie z przepisami podatkowymi:

Przeznaczenie nieruchomości: Prace muszą być przeprowadzane w budynku mieszkalnym, takim jak mieszkanie lub blok mieszkalny. Obniżona stawka nie będzie miała zastosowania w przypadku nieruchomości o innym przeznaczeniu, na przykład biur czy lokali usługowych.
Koszt prac poprawiających: Prace muszą stanowić co najmniej 50% całkowitego kosztu projektu. Dotyczy to prac konstrukcyjnych, modernizacji instalacji podstawowych (takich jak elektryczność, woda czy gaz), a w niektórych przypadkach również prac mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku.
Umowa bezpośrednia z inwestorem: Aby skorzystać z obniżonej stawki, prace muszą być zlecone bezpośrednio przez inwestora lub właściciela nieruchomości. Oznacza to, że to właśnie inwestor musi zlecić wykonanie prac firmie budowlanej, aby spełnić formalne wymagania narzucone przez hiszpański Urząd Skarbowy.

Rodzaje prac mogących skorzystać z obniżonej stawki VAT

Obniżona stawka VAT 10% ma zastosowanie do różnych typów prac renowacyjnych, pod warunkiem spełnienia powyższych wymagań.

Przykłady takich prac to:

Prace poprawiające efektywność energetyczną: Instalacja systemów izolacji termicznej, wymiana okien na modele energooszczędne czy modernizacja systemów grzewczych mogą kwalifikować się do obniżonej stawki VAT, wspierając w ten sposób zrównoważony rozwój nieruchomości mieszkalnych.
Prace konstrukcyjne: Naprawy elewacji, dachów czy wzmocnienia konstrukcyjne, takie jak naprawa fundamentów, również mogą korzystać z obniżonej stawki VAT, pod warunkiem że są one niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa i zamieszkania nieruchomości.
Modernizacja instalacji podstawowych: Prace dotyczące instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych lub gazowych także kwalifikują się do obniżonej stawki VAT, jeśli stanowią część projektu renowacyjnego spełniającego warunki dotyczące kosztów i zakresu prac.

Znaczenie dobrze prowadzonej dokumentacji

Właściciele i inwestorzy, którzy chcą skorzystać z obniżonej stawki VAT 10%, muszą właściwie udokumentować swoje projekty renowacyjne. Obejmuje to sporządzenie jasnych umów z firmami budowlanymi, uzyskanie niezbędnych licencji i pozwoleń oraz przechowywanie wszystkich dowodów i faktur, które potwierdzają, że prace spełniają wymagania prawne.

W przypadku kontroli przez Urząd Skarbowy, posiadanie kompletnej dokumentacji będzie kluczowe dla uzasadnienia zastosowania obniżonej stawki VAT. Jeśli wymagania nie zostaną spełnione, istnieje ryzyko, że administracja zażąda zapłaty VAT według stawki podstawowej 21%, wraz z ewentualnymi odsetkami lub karami.

Podsumowanie

Renowacja mieszkań i budynków mieszkalnych to doskonała okazja, aby poprawić jakość życia, zwiększyć wartość nieruchomości, a także skorzystać z zachęt podatkowych, takich jak obniżona stawka VAT 10%. Ważne jest jednak, aby skorzystać z odpowiedniego doradztwa i spełnić wszystkie formalne wymagania, aby uniknąć problemów z administracją w przyszłości.

W naszej kancelarii prawnej pracują specjaliści w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, którzy pomogą zaplanować projekt renowacyjny i zapewnić spełnienie wszystkich wymogów, aby skorzystać z dostępnych korzyści podatkowych. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na indywidualną konsultację.

paź 03

Love0

zrzeczenie się zwolnienia z vat przy transakcjach nieruchomościowych w hiszpanii

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych w Hiszpanii (la renuncia a la exención de IVA)

By Bartosz Wach Prawo nieruchomości, Prawo podatkowe

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych (la renuncia a la exención de IVA) w Hiszpanii jest istotnym narzędziem fiskalnym, które umożliwia przedsiębiorcom i profesjonalistom zastosowanie podatku VAT przy transakcjach, które standardowo są zwolnione z tego podatku zgodnie z obowiązującymi przepisami. Opcja ta jest szczególnie korzystna dla osób, które mogą odliczyć VAT poniesiony w związku z transakcjami, dzięki czemu możliwe jest zachowanie ciągłości odliczeń.

W niniejszym artykule omówimy warunki konieczne do skorzystania z tego mechanizmu oraz jego skutki podatkowe.

Spis treści

1. Transakcje nieruchomościowe zwolnione z VAT w Hiszpanii

Ustawa o VAT nr 37/1992 przewiduje szereg zwolnień dotyczących transakcji nieruchomościowych. Ogólnie rzecz biorąc, obejmują one:

Dostawy gruntów niezabudowanych, czyli gruntów rolnych lub takich, które nie są przeznaczone pod zabudowę
Drugie i kolejne przeniesienia własności budynków, co odnosi się do sprzedaży nieruchomości, które były wcześniej wykorzystywane po ich budowie lub renowacji

Zwolnienia te zostały ujęte w artykule 20 ustawy o VAT, co oznacza, że te transakcje, co do zasady, nie podlegają opodatkowaniu VAT, ale są objęte innymi podatkami, jak np. podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP).

2. Możliwość zrzeczenia się zwolnienia z VAT

Chociaż wiele transakcji nieruchomościowych jest zwolnionych z VAT, przepisy przewidują możliwość zrzeczenia się tego zwolnienia, jeśli spełnione są określone warunki. Zrzeczenie się zwolnienia jest szczególnie korzystne, gdy nabywca nieruchomości jest przedsiębiorcą lub profesjonalistą, który może odliczyć VAT poniesiony w ramach transakcji. Zrzeczenie się zwolnienia powoduje, że transakcja podlega VAT, co zapobiega zwiększonym obciążeniom podatkowym wynikającym z niemożności odliczenia tego podatku.

2.1 Warunki zrzeczenia się zwolnienia

Aby zrzeczenie się zwolnienia z VAT było skuteczne, muszą zostać spełnione następujące warunki, zgodnie z art. 20.Dwa ustawy nr 37/1992 oraz jej przepisami wykonawczymi:

Nabywca musi być podatnikiem VAT, czyli przedsiębiorcą lub profesjonalistą działającym w ramach swojej działalności gospodarczej
Prawo do pełnego odliczenia VAT: Nabywca musi mieć prawo do pełnego odliczenia VAT poniesionego w transakcji. Oznacza to, że jego działalność umożliwia odzyskanie całości podatku
Deklaracja na piśmie: Nabywca musi złożyć pisemne oświadczenie, że spełnia oba powyższe warunki
Faktyczne powiadomienie: Sprzedający musi poinformować nabywcę o zrzeczeniu się zwolnienia w sposób formalny, przed lub w trakcie dostawy nieruchomości

Warunki te zapewniają, że zrzeczenie się zwolnienia jest ważne i że obie strony zgadzają się, aby transakcja podlegała VAT.

3. Procedura zrzeczenia się zwolnienia

Zrzeczenie się zwolnienia musi być odpowiednio udokumentowane. Zazwyczaj jest ono zawarte w akcie notarialnym, choć może być również dokonane za pomocą dokumentów prywatnych, pod warunkiem, że zostanie to zgłoszone odpowiednim organom podatkowym. Oświadczenie nabywcy musi być złożone na piśmie, z potwierdzeniem, że jest on podatnikiem VAT i ma prawo do pełnego odliczenia podatku.

Ważne jest, aby zrzeczenie się zwolnienia było przekazane nabywcy przed dostawą lub w jej trakcie, ponieważ niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nieważnością zrzeczenia oraz problemami podatkowymi dla obu stron.

4. Przykłady transakcji, w których można zrzec się zwolnienia

Przykłady transakcji nieruchomościowych, które mogą skorzystać z zrzeczenia się zwolnienia, obejmują:

Sprzedaż gruntów rolnych lub niezabudowanych, które z zasady są zwolnione z VAT, ale po zrzeczeniu się tego zwolnienia mogą zostać objęte podatkiem
Drugie lub kolejne przeniesienie własności budynków, takich jak lokale komercyjne czy magazyny. Transakcje te są zwolnione, ale dzięki zrzeczeniu się zwolnienia mogą podlegać VAT, co umożliwia nabywcy odliczenie tego podatku

5. Korzyści z zrzeczenia się zwolnienia

Główną korzyścią wynikającą ze zrzeczenia się zwolnienia z VAT jest utrzymanie ciągłości w łańcuchu odliczeń VAT. Oznacza to, że nabywca nieruchomości może odliczyć VAT poniesiony w transakcji, co skutkuje znacznymi oszczędnościami podatkowymi.

Bez zrzeczenia się zwolnienia transakcja podlegałaby ITP, podatkowi, który nie podlega odliczeniu, co zwiększyłoby obciążenie fiskalne transakcji. Natomiast dzięki zrzeczeniu się zwolnienia, nabywca może odzyskać VAT, obniżając tym samym całkowity koszt podatkowy transakcji.

6. Regularizacja i proporcja VAT

W przypadku, gdy nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, ustawa o VAT przewiduje stosowanie proporcji, czyli częściowego odliczenia podatku w zależności od proporcji transakcji objętych i nieobjętych VAT. Ten sposób obliczania może prowadzić do korekt w odliczeniu VAT, zarówno w bieżącym roku, jak i w latach kolejnych.

7. Skutki podatkowe i ryzyko

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT może przynieść znaczne korzyści podatkowe, ale wiąże się również z ryzykiem i obowiązkami. Na przykład, jeśli zrzeczenie nie zostanie prawidłowo sformalizowane, lub jeśli nabywca nie ma prawa do pełnego odliczenia VAT, Urząd Skarbowy może odrzucić zrzeczenie, co prowadziłoby do rekalifikacji transakcji i ewentualnych sankcji.

Warto również pamiętać, że choć zrzeczenie się zwolnienia powoduje objęcie transakcji VAT, unika się tym samym zastosowania ITP, co może prowadzić do konfliktów między administracjami autonomicznymi i państwowymi, ponieważ ITP jest zarządzane przez wspólnoty autonomiczne, a VAT jest podatkiem państwowych.

8. Orzecznictwo i doktryna administracyjna

Orzecznictwo i doktryna administracyjna odegrały kluczową rolę w interpretacji zrzeczenia się zwolnienia z VAT. Wiele orzeczeń Sądu Najwyższego (TS) oraz rozstrzygnięć Centralnego Trybunału Gospodarczego i Administracyjnego (TEAC) potwierdziło ważność zrzeczenia się zwolnienia, nawet jeśli nie zostało ono wyraźnie zawarte w akcie notarialnym sprzedaży, pod warunkiem, że spełnione zostały wymogi formalne i przekazano faktyczne powiadomienie.

Na przykład, Sąd Najwyższy orzekł w wielu wyrokach, że milczące zrzeczenie zwolnienia może być ważne, jeśli można udowodnić, że obie strony wiedziały i zgodziły się na objęcie transakcji VAT, nawet bez wyraźnej wzmianki o zrzeczeniu się zwolnienia w akcie.

9. Wnioski

Zrzeczenie się zwolnienia z VAT przy transakcjach nieruchomościowych to narzędzie fiskalne, które pozwala przedsiębiorcom i profesjonalistom optymalizować swoje operacje na rynku nieruchomości, jednocześnie utrzymując ciągłość odliczenia podatku. Aby jednak w pełni skorzystać z korzyści, jakie oferuje, kluczowe jest spełnienie przez obie strony – zarówno sprzedającego, jak i kupującego – formalnych i dokumentacyjnych wymogów określonych w przepisach.

Podsumowując, zrzeczenie się zwolnienia może przynieść znaczące oszczędności podatkowe, ale musi być stosowane ostrożnie i zawsze pod nadzorem ekspertów w zakresie prawa podatkowego i nieruchomości, ponieważ każdy błąd w jego formalizacji może prowadzić do sankcji i dodatkowych kosztów.