Fianza a depósito w Hiszpanii – czym różnią się dwie formy zabezpieczenia najmu?

Prawo nieruchomości w Hiszpanii ma swoje specyficzne cechy, a jedną z nich jest reguła „tytułu i sposobu” (título y modo). Choć może brzmieć jak prawniczy technicyzm, zrozumienie tej zasady jest kluczowe, by przeniesienie własności nieruchomości było zgodne z prawem i w pełni skuteczne.

Podejmując decyzje dotyczące zakupu lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii warto znać tego typu kwestie, żeby nie popełnić w całej procedurze błędów. Inną możliwością jest  zlecenie poprowadzenia sprawy polskojęzycznemu prawnikowi w Hiszpanii, który zajmie się wszystkim za klienta.

Skąd się wzięła zasada „tytułu i sposobu”?

Teoria „tytułu i sposobu” (título y modo) wywodzi się z prawa rzymskiego, które do dziś stanowi fundament wielu współczesnych systemów prawnych – w tym hiszpańskiego. W starożytnym Rzymie najpowszechniejszym sposobem nabycia własności było przekazanie rzeczy – w przypadku rzeczy ruchomych była to fizyczna dostawa, a w przypadku nieruchomości – wprowadzenie nabywcy na teren (tzw. traditio).

Co istotne, przekazanie to musiało mieć słuszną podstawę prawną (iusta causa traditionis) – na przykład umowę sprzedaży. Sprzedający przekazywał rzecz w ramach realizacji swojego zobowiązania umownego (causa solvendi). Tak więc, już w prawie rzymskim, do skutecznego przeniesienia własności potrzebne były dwa elementy: tytuł prawny (np. umowa) i akt przekazania (sposób).

Ta klasyczna konstrukcja przetrwała wieki i została przyjęta w wielu krajach prawa kontynentalnego – w tym w Hiszpanii.

A jak to wygląda w Polsce?

W polskim systemie prawnym obowiązuje również koncepcja dwuelementowa, choć ujęta w nieco inny sposób. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność już z chwilą jej zawarcia, o ile strony nie postanowiły inaczej. W przypadku nieruchomości natomiast, zgodnie z art. 158 KC, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Kluczowe jednak jest to, że tytuł i sposób są zintegrowane w jednej czynności prawnej – nie wymagają oddzielnego działania, jak w Hiszpanii.

W praktyce oznacza to, że w Polsce własność przechodzi zazwyczaj już w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, o ile spełnione są wymagane warunki formalne. Tymczasem w Hiszpanii – jak wyjaśniamy dalej – nie wystarczy sama umowa. Konieczne jest również przekazanie posiadania (tradycja), by doszło do skutecznego przeniesienia prawa własności.

Tytuł i sposób – nierozłączna para, która czyni Cię właścicielem

Aby nabyć własność nieruchomości w Hiszpanii, nie wystarczy ustna umowa czy nawet pisemny kontrakt. Zgodnie z hiszpańskim Kodeksem Cywilnym (art. 609 i 1095) oraz bogatym orzecznictwem hiszpańskiego Sądu Najwyższego (m.in. z lat 2004, 2005, 2007, 2009 i 2010), konieczne są dwa elementy: tytuł prawny i sposób (czyli traditio).

Czym jest „tytuł prawny”?

Tytuł prawny to dokument lub umowa, która stanowi podstawę prawną przeniesienia własności – na przykład umowa sprzedaży. Tworzy ona zobowiązanie między stronami: sprzedający zobowiązuje się przenieść własność, a kupujący – zapłacić cenę. To jest „dlaczego” transakcji. Ale sam tytuł nie wystarcza do nabycia prawa własności.

A czym jest „sposób”?

Sposób przeniesienia własności to fizyczne lub prawne przekazanie posiadania nieruchomości. Dopiero w momencie przekazania nieruchomości dochodzi do skutecznego przeniesienia własności. Jak wyjaśniła Dyrekcja Generalna ds. Podatków w opinii z 2022 r. (V0021-22): „dla nabycia nieruchomości między osobami żyjącymi nie wystarczy sama umowa – konieczne jest także przekazanie posiadania”.

Przykłady „sposobu” (modo) to m.in. przekazanie kluczy, podpisanie aktu notarialnego z oświadczeniem o wydaniu nieruchomości lub przekazanie dokumentów umożliwiających jej użytkowanie – w formie faktycznej lub symbolicznej, o ile wyraża wolę wydania i objęcia posiadania.

Bez jednego z tych elementów przeniesienie własności nie jest skuteczne.

Kiedy umowa powstaje, a kiedy jest wykonana?

Dla pełnego zrozumienia należy rozróżnić dwa momenty:

• Zawarcie umowy (perfection): następuje, gdy strony osiągną porozumienie co do przedmiotu i ceny. Zgodnie z art. 1450 Kodeksu Cywilnego, umowa sprzedaży jest wiążąca od chwili uzgodnienia istotnych warunków – nawet jeśli jeszcze nie nastąpiło przekazanie rzeczy ani zapłata. W tym momencie powstaje tytuł.
• Wykonanie umowy (consummation): to moment, w którym obie strony realizują swoje zobowiązania – sprzedający przekazuje nieruchomość, a kupujący płaci cenę (art. 1445 KC). Dopiero wtedy następuje przekazanie własności – poprzez sposób.

Rola aktu notarialnego i wpisu do rejestru

Wielu klientów uważa, że to podpisanie aktu notarialnego lub wpis do Rejestru Własności czyni ich właścicielami. To jednak nie do końca prawda.

Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży to powszechnie przyjęta i bezpieczna forma realizacji traditio. Prawo cywilne domniemywa, że podpisanie aktu oznacza również przekazanie posiadania – chyba że strony postanowią inaczej. Zatem akt notarialny pełni funkcję zarówno tytułu, jak i sposobu, skutkując przeniesieniem własności.

Natomiast wpis do Rejestru Własności nie jest warunkiem nabycia prawa własności. Sąd Najwyższy wyjaśnił to w wyroku z 2014 roku (nr 541/2014): „tytuł i sposób to elementy nabycia, a rejestr jedynie potwierdza nabycie, które już nastąpiło”. Rejestr zapewnia ochronę prawną  – ale właścicielem stajesz się już wcześniej, poprzez połączenie tytułu i sposobu.

Od umowy do przekazania: jak wygląda to w praktyce?

Dla lepszego zobrazowania – wyobraź sobie zakup pomarańczy na targu.

Umowa zostaje zawarta, gdy mówisz sprzedawcy, że chcesz pomarańczę, on się zgadza i ustalacie cenę. Ale właścicielem pomarańczy stajesz się dopiero wtedy, gdy ją odbierzesz i zapłacisz. Dopiero wtedy następuje faktyczna zmiana własności.

W przypadku nieruchomości proces jest bardziej złożony i rozciągnięty w czasie. Opóźnienia między zawarciem umowy (tytułem) a przekazaniem nieruchomości (sposobem) mogą wynikać z:

• czynników dotyczących nieruchomości: np. jeśli budowa nie została zakończona, jeśli konieczne jest uporządkowanie sytuacji prawnej, uzyskanie zezwoleń, itp.;
• czynników osobistych stron: sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę, a kupujący może oczekiwać na decyzję kredytową banku.

Mimo to, umowa przedwstępna (np. z zadatkiem) jest prawnie wiążąca i skuteczna, a przeniesienie własności następuje w momencie przekazania nieruchomości.

Zasada „tytułu i sposobu” to fundament nabywania własności nieruchomości w Hiszpanii. Nie jest to jedynie koncepcja prawna – to realna gwarancja, że transakcja jest ważna i bezpieczna.

W naszej kancelarii dbamy o to, by każda transakcja spełniała wszystkie wymogi prawne i przebiegała bez niespodzianek.

Masz pytania związane z transakcją nabycia nieruchomości w Hiszpanii?

Skontaktuj się z nami – chętnie doradzimy.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to marzenie wielu osób szukających słońca, klimatu śródziemnomorskiego oraz stabilnej formy ulokowania kapitału. Coraz częściej wybór pada na rynek pierwotny, czyli tzw. obra nueva — nowoczesne mieszkania i apartamenty oferowane bezpośrednio przez deweloperów. Jak wynika z danych opublikowanych przez hiszpański Narodowy Urząd Statystyczny (Instituto Nacional de Estadística – INE), liczba zawieranych transakcji w tym segmencie wzrosła w ciągu ostatniego roku aż o 50%.

Taki wzrost zainteresowania nowym budownictwem nie jest przypadkowy. Dla wielu kupujących kluczowe znaczenie ma możliwość samodzielnej aranżacji wnętrza oraz unikanie typowych problemów związanych z rynkiem wtórnym – takich jak przestarzałe instalacje czy zły stan techniczny. Inwestorzy z kolei doceniają wysoki standard wykończenia, atrakcyjne lokalizacje i nowoczesną infrastrukturę, które sprzyjają zarówno wynajmowi, jak i późniejszej sprzedaży z zyskiem.

Nie można jednak zapominać, że inwestowanie w nieruchomości, które często jeszcze fizycznie nie istnieją, wiąże się z istotnymi ryzykami – zarówno prawnymi, jak i finansowymi. Niewłaściwe przygotowanie lub brak odpowiedniego zabezpieczenia interesów kupującego może prowadzić do poważnych konsekwencji.

Dlatego też przygotowaliśmy praktyczny przegląd najważniejszych korzyści i zagrożeń związanych z zakupem obra nueva w Hiszpanii. W artykule omówimy również typowe błędy popełniane przez kupujących, sposoby minimalizowania ryzyka, a także przeanalizujemy realne koszty transakcyjne w trzech najchętniej wybieranych regionach: Katalonii, Wspólnocie Walencji oraz Andaluzji.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego – na własne potrzeby lub jako inwestycję – ten poradnik pomoże Ci zrozumieć realia hiszpańskiego rynku i świadomie zaplanować każdy krok procesu.

Bez względu na przyczynę, którą kieruje się kupujący, niniejszy artykuł został przygotowany z myślą o osobach, które rozważają zakup nieruchomości w nowym budownictwie w Hiszpanii zarówno na własny użytek, jak i w celach inwestycyjnych. Będzie on poruszać kluczowe kwestie, które należy uwzględnić w procesie poszukiwania nieruchomości, a następnie sfinalizowania transakcji tak aby był on bezpieczny, a jednocześnie możliwie najlepiej zabezpieczał interesy kupującego.

Kluczowe korzyści inwestowania w obra nueva

Hiszpański pierwotny rynek nieruchomości określa się jako obra nueva, co oznacza dosłownie „nowe budownictwo”, które dopiero powstało lub powstanie w niedalekiej przyszłości. Kupujący staje się pierwszym mieszkańcem takiej nieruchomości.

Komfort i standard życia

Fakt, że jesteś pierwszym mieszkańcem, to kluczowy argument dla wielu kupujących. Brak poprzednich lokatorów pozwala na aranżację mieszkania w pełni odpowiadającą Twoim oczekiwaniom. Nowe budownictwo oferuje zazwyczaj wyższy standard niż starsze mieszkania, co przekłada się na większy komfort i niższe koszty użytkowania dzięki zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań technicznych i energetycznych.

Atrakcyjne lokalizacje i infrastruktura

Deweloperzy często budują osiedla mieszkaniowe w świetnie zlokalizowanych miejscach, co jest niewątpliwym atutem. Nowoczesna infrastruktura dodatkowo podnosi atrakcyjność inwestycji.

Potencjał inwestycyjny

Wspomniane zalety korzystnie wpływają na zwrot z inwestycji w przypadku wynajmu. Nowe mieszkania szybciej znajdują najemców i pozwalają na uzyskanie wyższych stawek czynszu.

Zabezpieczenia prawne dla kupujących

Zakup nieruchomości w nowym budownictwie wiąże się również z korzyściami natury prawnej. Hiszpańskie prawo przewiduje szczególne zabezpieczenia dla kupujących nieruchomości, które jeszcze nie istnieją. Jest to oczywiste, ponieważ sytuacja ta niesie większe ryzyko niż zakup nieruchomości z rynku wtórnego, którą można obejrzeć i zweryfikować. Ustawodawca wprowadził mechanizmy prawne chroniące kupującego i wpłacone przez niego środki.

Przykładem jest system wpłacania zaliczek. Zwyczajowo deweloper wymaga wpłaty około 20% ceny nieruchomości powiększonej o 10% podatku VAT. Dla nieruchomości o wartości 300 000 EUR zaliczka wyniosłaby 66 000 EUR (60 000 EUR zaliczki + 6 000 EUR VAT). Kwoty te nie są małe, a ryzyko ich utraty byłoby dotkliwe w przypadku nieukończenia budowy lub upadłości dewelopera. Na wypadek takich sytuacji ustawodawca nałożył na deweloperów szereg obowiązków mających na celu adekwatne zabezpieczenie sytuacji kupujących na rynku pierwotnym.

Obowiązki dewelopera w kontekście zaliczek:

1. Pozwolenie na budowę: Deweloper musi uzyskać pozwolenie na budowę przed rozpoczęciem inwestycji. Kupujący powinien zweryfikować jego posiadanie przed wpłatą środków.
2. Ubezpieczenie inwestycji: Całość inwestycji, na każdym jej etapie, powinna być ubezpieczona przez uprawniony podmiot. Dane ubezpieczyciela należy zweryfikować.
3. Zabezpieczenie zwrotu zaliczek: Od momentu uzyskania pozwolenia na budowę i pobierania zaliczek, deweloper musi zabezpieczyć ich zwrot. Zabezpieczenie obejmuje wpłaconą kwotę, podatek VAT oraz odsetki ustawowe naliczane od wpłaty do planowanej daty przekazania nieruchomości.

Formy zabezpieczenia wpłat:

• Polisa ubezpieczeniowa (seguro de caución): Zawierana indywidualnie dla każdego kupującego i konkretnej nieruchomości. Chroni przed niewywiązaniem się dewelopera z obowiązków (np. brak rozpoczęcia budowy, nieoddanie nieruchomości). Kupujący może dochodzić zwrotu od dewelopera, a jeśli ten nie zwróci środków w ciągu 30 dni, bezpośrednio od ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel ma 30 dni na wypłatę odszkodowania od zgłoszenia szkody. Koszt polisy ponosi deweloper, który odpowiada również za jej ważność i ciągłość.
• Gwarancja bankowa (aval bancaria): Wystawiana przez bank na żądanie dewelopera, ważna od rozpoczęcia budowy do przekazania nieruchomości. Koszty ponosi deweloper. W przypadku naruszenia ze strony dewelopera, należy go najpierw wezwać do zwrotu środków i rozwiązania umowy. Po 30 dniach braku reakcji można skierować roszczenie bezpośrednio do banku. Roszczenia należy zgłaszać w ciągu 2 lat od ich wystąpienia. Gwarancja wygasa po prawidłowym spełnieniu zobowiązania przez dewelopera (ukończenie budowy, uzyskanie zezwolenia na użytkowanie, przekazanie nieruchomości, zazwyczaj przy podpisaniu aktu notarialnego).

Dedykowany rachunek bankowy

Deweloper pobierający zaliczki na nieruchomość „na planach” musi wpłacić te środki na dedykowany rachunek bankowy, założony wyłącznie w tym celu. Konto to można otworzyć tylko po przedstawieniu ważnej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Wpłacona zaliczka może być wykorzystana wyłącznie na finansowanie danej inwestycji budowlanej (wynagrodzenia wykonawców, koszty materiałów).

Prawo wymaga od dewelopera pełnej transparentności: musi poinformować kupujących o terminie ukończenia budowy, dedykowanym rachunku bankowym, warunkach zwrotu zaliczki oraz wskazać instytucję udzielającą gwarancji. Zapisy te powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej. Pamiętając o tych obowiązkach dewelopera i korzystając z profesjonalnego wsparcia, można bezpiecznie sfinalizować transakcję.

Wsparcie prawne w Hiszpanii

Ze względu na złożoność hiszpańskich przepisów prawa i specyfikę rynku pierwotnego, zdecydowanie rekomenduje się skorzystanie z pomocy lokalnego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach. Tylko adwokat z uprawnieniami do wykonywania zawodu w Hiszpanii może skutecznie zweryfikować legalność inwestycji, poprawność dokumentów i prawidłowe ustanowienie wymaganych zabezpieczeń. Profesjonalna analiza prawna przed podpisaniem umowy pozwala uniknąć kosztownych błędów i zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Główne ryzyka związane z obra nueva

Jednym z najbardziej znaczących ryzyk jest utrata wpłaconych zaliczek na poczet nieruchomości, która dopiero powstaje lub nawet jeszcze nie powstała. Modelowo, zwrot ww. kwot, powiększonych o podatek i odsetki, powinien zostać zabezpieczony przez dewelopera na cały okres trwania budowy, tak aby kupujący bez problemu mógł odzyskać wpłacone przez siebie kwoty w przypadku niewywiązania się dewelopera z jego obowiązków. Ogromnym kłopotem dla kupujących będzie sytuacja, w której deweloper nie ustanowi wymaganego zabezpieczenia wpłaconych kwot albo zrobi to w sposób nieprawidłowy lub niezgodny z wymogami formalnymi (np. nie uwzględniając ogółu wpłaconych należności lub kierując się do instytucji ubezpieczeniowej spoza Hiszpanii). Takie pomyłki należy zauważyć możliwie najszybciej, weryfikując dostarczone przez dewelopera dokumenty, a następnie zgłosić zastrzeżenia w celu ich niezwłocznej korekty.

Ponadto, problematyczne może być nie tyle samo opóźnienie w realizacji inwestycji, które prawdę mówiąc zdarza się dość często, ale przede wszystkim ryzyko jej niedokończenia, a przez to – nieoddania kupującym. Może mieć to miejsce przykładowo w sytuacji niewypłacalności i ogłoszenia upadłości sprzedającego. Dlatego tak ważny jest wybór dewelopera i wcześniejsze zweryfikowanie jego doświadczenia oraz dotychczas zakończonych inwestycji. Często dobre sprawdzenie firmy pod kątem formalnym i zapoznanie się z opiniami na jej temat może jednoznacznie upewnić nas, że nie jest to podmiot, który chcielibyśmy obdarzyć zaufaniem i powierzyć mu swój kapitał.

Nie zapominajmy również, iż deweloper, jako podmiot profesjonalny i dobrze znający realia rynku, może chcieć wykorzystać swoją uprzywilejowaną pozycję wprowadzając do umowy zapisy niekorzystne dla kupującego pod kątem przykładowo nadmiernie wysokich kar umownych, zrzeczenia się roszczeń względem dewelopera czy braku wskazania w umowie jasnych terminów dotyczących oddania nieruchomości/postępu prac. Zapisy tego rodzaju zawsze powinny być zweryfikowane z profesjonalistą, który po pierwsze sprawdzi je pod kątem legalności, ale również zaproponuje zmiany, które zabezpieczą interes klienta w możliwie najkorzystniejszy dla niego sposób.

Największym, choć może nieoczywistym, ryzykiem jest niewiedza kupującego i podejmowanie decyzji pod wpływem emocji. Zakup nieruchomości to trudna i kosztowna sprawa, generująca duży stres. Wiele osób kieruje się uczuciami kosztem obiektywnej analizy, co zwiększa ryzyko błędów. W procesie tym występuje wiele zmiennych, często niezależnych od kupującego, które warto próbować przewidzieć. Z doświadczenia wiemy jednak, że odpowiednie przygotowanie i skorzystanie z profesjonalnej pomocy pozwalają uniknąć wielu skomplikowanych problemów. Szczegółowe rozwiązania minimalizujące ryzyka omówimy poniżej.

Analiza finansowa w wybranych regionach

Odchodząc od kwestii teoretycznych, warto przyjrzeć się konkretnym danym liczbowym, aby lepiej zrozumieć wartość i ryzyka inwestycji. Nieruchomości z rynku pierwotnego są zazwyczaj droższe niż te z rynku wtórnego. Nabycie nowej nieruchomości wiąże się również z dodatkowymi kosztami i podatkami, które należy uwzględnić w szacunkach finansowych:

• Podatek VAT (IVA): Zazwyczaj 10% wartości nieruchomości mieszkalnej.
• Podatek AJD (Actos Jurídicos Documentados): Podatek od czynności prawnych, płatny przy podpisaniu aktu notarialnego. Stawka zależy od Wspólnoty Autonomicznej.
• Opłaty notarialne: Taksa notarialna pobierana przez notariusza, zwyczajowo około 0,2-0,5% wartości nieruchomości.
• Opłata za wpis do Rejestru Nieruchomości: Zależna od wartości nieruchomości, około 0,1-0,25% wartości nieruchomości.
• Inne koszty: Wycena nieruchomości, tłumaczenia, obsługa prawna, prowizja dla agenta nieruchomości itp., w zależności od korzystania z usług profesjonalistów.

Aby lepiej zobrazować sytuację, przeanalizujemy koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym w trzech regionach najczęściej wybieranych przez Polaków: Katalonii, Wspólnocie Walencji i Andaluzji.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym w Katalonii

Katalonia jest jedną z najpopularniejszych lokalizacji, gdzie nasi klienci decydują się zakupić swoją nieruchomość. Jest to jedna z najdroższych Wspólnot Autonomicznych, gdzie średnio za metr kwadratowy nieruchomości trzeba zapłacić 2.493 €. Standardowo, podatek VAT wynosi tutaj 10%. W przypadku Katalonii podatek AJD wynosi 1,5% wartości nieruchomości. Ze względu na dużą popularność tego regionu specjaliści wskazują, iż jest to obszar, który oferuje atrakcyjne stopy zwrotu dla inwestorów zainteresowanych wynajmem kupionych nieruchomości.

Szacuje się, iż w tej Wspólnocie Autonomicznej, obok ceny nieruchomości, należy doliczyć koszty transakcyjne w wysokości około 12-13% wartości nieruchomości.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym we Wspólnocie Walencji

Wiele osób poszukuje również idealnej nieruchomości we Wspólnocie Walencji – szczególnym zainteresowaniem cieszą się miasta takie jak Walencja, Alicante, czy miejscowości nadmorskie jak Torrevieja. Średnie ceny za metr kwadratowy nieruchomości są tu nieco niższe niż w przypadku Katalonii i wynoszą średnio 2.117 €. W przypadku Wspólnoty Walencji, niezmiennie podatek VAT wynosi 10%, natomiast podatek AJD ma stawkę 1,5%. Co należy wspomnieć, region ten jest obszarem, który rocznie przyciąga wielu turystów zainteresowanych nadmorskim odpoczynkiem, stąd znaczącą stopę zwrotu będzie można odnotować inwestując w nieruchomości w celu wynajmu krótkoterminowego.

Szacuje się, iż w tej Wspólnocie Autonomicznej, obok ceny nieruchomości, należy doliczyć koszty transakcyjne w wysokości około 12-13,5% wartości nieruchomości.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym w Andaluzji

Inną popularną destynacją jest Andaluzja – uwagą inwestorów cieszą się nie tylko duże miasta takie jak Sevilla czy Malaga, ale przede wszystkim nadmorskie miejscowości takie jak Marbella czy Estepona. Szacuje się, iż cena za metr kwadratowy nieruchomości na sprzedaż wynosi tutaj średnio 2.390 €, a najwyższe ceny odnotowuje się wśród mieszkań i domów na sprzedaż na Costa del Sol. Ze względu na atrakcyjność tego obszaru i duże zainteresowanie turystyczne szczególnie wysokie zyski można uzyskać inwestując w wynajm krótkoterminowy. W przypadku Andaluzji, podobnie jak w pozostałych Wspólnotach, podatek VAT wynosi 10%. Podatek AJD wynosi mniej niż w przypadku poprzednio omawianych lokalizacji, ponieważ jego stawka wynosi 1,2%.

Szacuje się, iż w tej Wspólnocie Autonomicznej, obok ceny nieruchomości, należy doliczyć koszty transakcyjne w wysokości około 12,2-13,5% wartości nieruchomości.

Jak minimalizować ryzyka?

Jest to jedno z pierwszych pytań jakie zadaje sobie każdy inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Najważniejsze jest zachowanie spokoju, świadome podejmowanie decyzji i monitorowanie przebiegu całego procesu. Wśród najczęściej rekomendowanych rozwiązań, zmniejszających ryzyko, możemy wyróżnić poniższe rady:

1. Pomoc prawna jest nieoceniona: korzystanie z usług prawnika wyspecjalizowanego w hiszpańskim prawie nieruchomości, ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. Taki specjalista nie tylko zna lokalną specyfikę prawną i rynkową, ale także potrafi trafnie zidentyfikować potencjalne ryzyka oraz odpowiednio im przeciwdziałać. Zapewni on profesjonalne wsparcie na każdym etapie procesu – od analizy umowy rezerwacyjnej przez umowę przedwstępną, aż po treść końcowego aktu notarialnego. Jego pomoc znacząco uprości proces zakupu i uczyni go bardziej przejrzystym dla kupującego. Ponadto, prawnik może również zweryfikować fakt zgodności inwestycji z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego, sprawdzić ważność pozwoleń na budowę oraz skontrolować kompletność dokumentacji przekazywanej przez dewelopera. Nie zapominajmy również, że profesjonalista wyczerpująco wyjaśni wszelkie wątpliwości i znaczenia sformułowanych w treści umów klauzul, tak aby decyzja kupującego była w pełni świadoma.
2. Każdy dokument należy przeczytać uważnie i ze zrozumieniem przed jego podpisaniem: z doświadczenia widzimy, że wielu kupujących przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu woli, aby w pierwszej kolejności prawnik zapoznał się z jego postanowieniami i zweryfikował czy nie naruszają one jego interesów. Najczęstsze nadużycia ze strony dewelopera zdarzają się w szczególności w klauzulach dotyczących kar umownych – prawnik w ramach swojego umocowania powinien zaproponować zapisy chroniące interes jego klienta i będzie on negocjował dla niego zmianę mniej korzystnych klauzul. Ważne jest również to, aby wszystko co było ustalane między stronami ostatecznie znalazło się w treści umowy. Dzięki temu kupujący będzie mieć pewność, że warunki transakcji są spójne z pierwotnymi ustaleniami.
3. Sprawdzenie prawidłowego wystawienia gwarancji bankowej lub polisy ubezpieczeniowej, która zabezpiecza wpłaconą zaliczkę: w pierwszej kolejności należy upewnić się, iż deweloper zadbał o sporządzenie ww. dokumentu, a następnie zweryfikować czy został on wystawiony na dane kupującego, czy konkretyzuje nabywaną nieruchomość oraz czy kwota objęta zabezpieczeniem odpowiada realnie wpłaconej zaliczce, z uwzględnieniem podatku VAT i odsetek. Bez powyższych danych zabezpieczenie nie będzie odpowiednio chronić kupującego. Sugerujemy również, aby u źródła tj. w banku lub odpowiednio agencji ubezpieczeniowej, zweryfikować autentyczność i ważność ww. dokumentów. Może to kupującemu oszczędzić wielu problemów i utraty wpłaconego kapitału. W weryfikacji powyższych danych może pomóc również prawnik, który oprócz sprawdzenia ich autentyczności, zweryfikuje czy deweloper prawidłowo spełnił swój obowiązek i zgodnie z prawem ustanowił zabezpieczenie wpłat.
4. Weryfikacja dewelopera, który odpowiada za realizację inwestycji : oprócz opinii innych klientów czy sprawdzenia historii ukończonych inwestycji, warto zapoznać się z wypisami z rejestrów handlowych, w których wskazane są szczegółowe dane dotyczące spółki, jej sytuacji finansowej itp. W uzyskaniu tych informacji może pomóc prawnik, który dodatkowo zweryfikuje je i wskaże ewentualne zagrożenia, które mogłyby wpłynąć na wypłacalność dewelopera czy inne, potencjalne problemy z regulowaniem jego zobowiązań.
5. Ustalenie planu działania: odpowiednie przygotowanie się do transakcji i bycie elastycznym pozwoli przejść przez proces z większym spokojem. Myśląc o zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego warto być przygotowanym na możliwe opóźnienia, znać swoją zdolność kredytową oraz oszacować ogół kosztów, które mogą się pojawić. Nie chodzi tutaj wyłącznie o koszty około transakcyjne, ale również te mniej oczywiste przykładowo związane z przedłużeniem najmu dotychczasowego mieszkania, w przypadku opóźnienia oddania nieruchomości.

Zawsze jednak pomimo ostrożnego i przemyślanego działania nie wszystko możemy przewidzieć. Ważne, aby być świadomym istnienia ryzyk, które wiążą się z tego rodzaju transakcją i postępować tak, aby zmniejszyć możliwość ich wystąpienia. Dla wielu pokrzepiająca jest myśl, iż już systemowo ustawodawca również zainteresował się kwestią nabywania nieruchomości przez konsumentów i stworzył szereg przepisów, które z definicji mają ich chronić przed potencjalnymi nadużyciami lub nieuczciwością przedsiębiorców. Przykładowo, deweloperzy, którzy nie zapewnią kupującym z rynku pierwotnego wymaganych gwarancji, łamią prawo. Takie naruszenie skutkuje nałożeniem wysokich kar administracyjnych i finansowych, których wysokość może sięgać aż do 25% kwoty, która powinna być objęta zabezpieczeniem.

O czym należy pamiętać?

Inwestycja w nieruchomość z rynku pierwotnego w Hiszpanii może być świetną okazją, ale również wiąże się z realnym ryzykiem, którego kupujący powinien być świadomy. Na szczęście wiele z nich można zminimalizować dzięki odpowiednim działaniom i profesjonalnej pomocy.

Poniżej krótka lista spraw o jakich należy pamiętać kupując nieruchomość z rynku pierwotnego:

• Weryfikacja dewelopera: należy upewnić się, że firma działa legalnie, ma doświadczenie i dobre opinie;
• Pomoc profesjonalnego prawnika: podpisanie dokumentów bez wcześniejszej analizy przez specjalistę może wiązać się z dużym ryzykiem.
• Wymaganie gwarancji zwrotu zaliczek: deweloper powinien zapewnić indywidualną gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową zabezpieczającą wpłacone środki. Gwarancja powinna obejmować całość zaliczek, należne podatki oraz ustawowe odsetki.
• Wpłaty wyłącznie na utworzone w tym celu konto: wszelkie wpłaty zaliczek i innych należności, związanych z nabyciem nieruchomości, powinny być uregulowane wyłącznie na dedykowane konto, wskazane w umowie.
• Monitorowanie postępów prac: należy kontrolować zgodność realizacji inwestycji z zapisanym w umowie harmonogramem. Można to robić osobiście lub przez upoważnionego lokalnego przedstawiciela.
• Archiwizacja dokumentów – rekomenduje się zachować potwierdzenia przelewów oraz wszelka korespondencję z deweloperem i podmiotem gwarantującym zwrot środków (bank/firma ubezpieczeniowa).
• Uzyskanie kompletu dokumentów przed odbiorem lokalu – w szczególności certyfikatu ukończenia budowy (certificado final de obra), zezwolenia na pierwsze użytkowanie (cédula de habitabilidad), protokołu odbioru technicznego budynku.
• Finalizacja transakcji: ostatnim krokiem jest podpisanie aktu notarialnego oraz wpis do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad).

Dobre przygotowanie do zakupu nieruchomości pozwoli w pełni cieszyć się z podjętej inwestycji – czy to zrealizowanej na potrzeby własne czy w celach stricte związanych z pomnażaniem majątku i czerpaniem korzyści z najmu nieruchomości.

Dlaczego warto skorzystać z usług polskojęzycznego prawnika w Hiszpanii?

Jeżeli zainteresował Państwa temat zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii zapraszamy do kontaktu. Nasi prawnicy mają szerokie doświadczenie i wiedzę z zakresu hiszpańskiego prawa nieruchomości, oferując obsługę prawną na najwyższym poziomie, zarówno w języku angielskim, jak i polskim.

Skonsultowanie umowy przed wpłatą jakiejkolwiek zaliczki może uchronić Państwa kapitał i oszczędzić wiele niepotrzebnego stresu, który towarzyszy tego rodzaju decyzjom. Działając z pomocą naszych specjalistów mogą być Państwo pewni, że sprawą zajmują się profesjonaliści, którzy przeprowadzą Państwo przez cały proces, bez względu na jego stopień skomplikowania i zaadresują wszelkie problemy, kierując się Państwa interesem. Zachęcamy do kontaktu  — pomożemy ocenić ryzyka, sprawdzimy dokumentację i upewnimy się, że inwestycja będzie świadoma, bezpieczna i opłacalna.

Czy w Hiszpanii można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką w Hiszpanii to temat, który dotyczy wielu właścicieli nieruchomości – zwłaszcza tych, którzy planują zmianę miejsca zamieszkania lub chcą poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Zmiana pracy, rozwód, narodziny dziecka, potrzeba większej przestrzeni czy spadek – to tylko niektóre z powodów, które mogą skłonić nas do sprzedaży domu, nawet jeśli nadal spłacamy kredyt hipoteczny.

Na szczęście, sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, o ile dobrze zaplanujemy cały proces i zapoznamy się z obowiązującymi procedurami. W Hiszpanii istnieje kilka legalnych i praktycznych metod umożliwiających taką transakcję.

Spis treści

Toggle

Ocena sytuacji finansowej i analiza rynku

Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką i zakupie nowej, musisz precyzyjnie ocenić swoją sytuację finansową i zrozumieć realia rynku.

Co należy uwzględnić?

• Średnia cena metra kwadratowego w danym regionie – możesz ją sprawdzić m.in. za pomocą statystyk opublikowanych przez INE (Hiszpański Urząd Statystyczny).
• Trendy cenowe – analiza, czy ceny mieszkań rosną, spadają czy się stabilizują, pozwala wybrać odpowiedni moment na sprzedaż i zakup.
• Oprocentowanie i warunki kredytów – porównaj oprocentowanie i warunki kredytów hipotecznych:
  – stałe – większa przewidywalność,
  – zmienne – niższe raty na początku, ale ryzyko wzrostu w przyszłości,
  – mieszane – połączenie obu opcji,
  – hipoteki pomostowe – pomocne przy zakupie przed sprzedażą.
• Dodatkowe koszty – często pomijane, a kluczowe dla budżetu:
  – Podatki (plusvalía municipal, IRPF, ITP lub VAT przy zakupie),
  – Opłaty notarialne i rejestrowe,
  – Koszty kancelarii prawnej lub pośrednika nieruchomości,
  – Prowizje bankowe za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego przeniesienie.

Szacunkowo, łączna suma podatków i opłat związanych z zakupem lub sprzedażą nieruchomości może wynosić, w zależności od regionu oraz tego, czy nieruchomość jest nowa czy z rynku wtórnego – od 7% do nawet 13% jej wartości. Przykładowo, przy mieszkaniu o wartości 250 000 euro należy przewidzieć dodatkowe koszty w wysokości od 17 500 do 37 500 euro.

Dlatego precyzyjne określenie budżetu – z uwzględnieniem wszystkich opłat i zobowiązań – jest kluczowe dla bezpiecznego i świadomego przeprowadzenia transakcji.

Metody sprzedaży mieszkania z hipoteką?

Spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości

Spłata kredytu hipotecznego z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości to najczęściej stosowane rozwiązanie w Hiszpanii. Aby prawidłowo przeprowadzić ten proces, należy najpierw uzgodnić z kupującym cenę sprzedaży wyższą niż aktualne saldo zadłużenia. Następnie trzeba wystąpić do banku o Certificado de Deuda Pendiente, czyli oficjalne zaświadczenie o pozostałym do spłaty kredycie.

Kluczowe jest, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis, że nieruchomość zostaje sprzedana wolna od obciążeń hipotecznych. Po otrzymaniu środków od kupującego, sprzedający spłaca pozostałą część kredytu hipotecznego w banku — warto pamiętać, że może to wiązać się z dodatkową prowizją za wcześniejszą spłatę. Ostatnim etapem jest formalna likwidacja hipoteki poprzez jej wykreślenie z Registro de la Propiedad (Ksiąg Wieczystych).

To rozwiązanie jest najbardziej popularne i najczęściej praktykowane w przypadku sprzedaży nieruchomości z obciążeniem hipotecznym.

Sprzedaż za niższą cenę niż dług

Sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż wysokość zadłużenia jest możliwa, ale wymaga ścisłej współpracy z bankiem i jego zgody. W pierwszej kolejności należy znaleźć kupującego i ustalić cenę sprzedaży, nawet jeśli nie pokrywa ona w całości salda kredytu hipotecznego. Następnie należy skontaktować się z bankiem i przedstawić sytuację oraz plan częściowej spłaty zadłużenia.
Po akceptacji, bank może przekształcić pozostałą kwotę w nowy kredyt gotówkowy lub inny produkt finansowy. Całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży trafia na spłatę części zobowiązania, a resztę długu reguluje się w ramach nowej umowy z bankiem – już na innych warunkach.

To rozwiązanie wymaga indywidualnych negocjacji i może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak nowa prowizja, opłaty notarialne czy koszty restrukturyzacji kredytu.

Subrogacja – przeniesienie kredytu na kupującego

Subrogacja – przeniesienie kredytu hipotecznego na kupującego to rozwiązanie, które pozwala nowemu właścicielowi przejąć istniejący kredyt, pod warunkiem, że wyrazi taką wolę i zostanie zaakceptowany przez bank. Proces zaczyna się od tego, że kupujący zgadza się przejąć Twój kredyt hipoteczny, a następnie obie strony udają się do banku w celu weryfikacji zdolności kredytowej nabywcy.

Jeśli bank wyrazi zgodę, dochodzi do podpisania umowy subrogacji, na mocy której kredyt zostaje formalnie przypisany nowemu właścicielowi.

To korzystna opcja, zwłaszcza gdy istniejąca hipoteka ma atrakcyjne warunki, takie jak niskie oprocentowanie czy długi okres spłaty.

Hipoteka pomostowa

Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości przed sprzedażą obecnej, rozwiązaniem może być tzw. hipoteka pomostowa (hipoteca puente), oferowana przez bank. W takim przypadku bank łączy oba zobowiązania w jeden kredyt, umożliwiając spłatę tylko jednej, obniżonej raty przez okres od 6 miesięcy do nawet 5 lat. Po sprzedaży dotychczasowego mieszkania, kredyt zostaje przekształcony i od tego momentu spłacasz już tylko nieruchomość nową. To wygodna opcja, która pozwala uniknąć presji czasowej i sprzedaży po zaniżonej cenie.

Formalności i dokumenty

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wiąże się z dodatkowymi formalnościami, które wymagają szczególnej staranności i wiedzy prawnej. W takiej sytuacji niezwykle istotne jest skorzystanie z usług wyspecjalizowanej kancelarii adwokackiej, która zadba o bezpieczeństwo całej transakcji i interesy sprzedającego. Warto również współpracować z doświadczonym agentem nieruchomości, który pomoże znaleźć kupca i poprowadzi negocjacje. Finalizacja transakcji następuje u notariusza, gdzie podpisywana jest umowa sprzedaży — ale tylko z pełną obsługą prawną można mieć pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem i bez ryzyka.

Zakup nowej nieruchomości

Po sprzedaży mieszkania i rozliczeniu się z bankiem znasz już dokładnie, jakim budżetem dysponujesz na zakup nowej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że oprócz ceny zakupu pojawiają się również dodatkowe koszty związane z podatkami. Do najważniejszych należą plusvalía municipal, czyli miejski podatek od wzrostu wartości nieruchomości, oraz IRPF – podatek dochodowy od zysku ze sprzedaży bądź IRNR, w przypadku nierezydentów.

Dobra wiadomość jest taka, że można zostać zwolnionym z IRPF, o ile spełnione są określone warunki: sprzedajesz główne miejsce zamieszkania, kupujesz nowe w ciągu dwóch lat i całość środków ze sprzedaży inwestujesz w nowe lokum przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Dlaczego warto skontaktować się z hiszpańskim adwokatem?

Sprzedaż mieszkania z hipoteką w Hiszpanii to złożony, ale w pełni wykonalny proces, który – przy odpowiednim wsparciu – może przebiec szybko i bezpiecznie. Kluczem jest dobre przygotowanie, znajomość lokalnych przepisów oraz dopilnowanie każdego etapu transakcji. Współpraca z doświadczonym adwokatem pozwala uniknąć kosztownych błędów, zabezpieczyć Twoje interesy i sprawnie przejść przez całą procedurę.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii – skontaktuj się z nami, chętnie pomożemy.

Hiszpania bije rekord turystyki międzynarodowej

Hiszpania osiągnęła historyczny rekord w liczbie turystów zagranicznych – w pierwszych jedenastu miesiącach 2024 roku kraj odwiedziło ponad 88,5 miliona osób. Według najnowszych danych opublikowanych przez Instituto Nacional de Estadística (INE), liczba ta oznacza wyraźny wzrost w porównaniu do lat poprzednich.

Zagraniczni turyści wygenerowali wydatki na poziomie niemal 120 miliardów euro, co stanowi wzrost o 16,7% względem roku ubiegłego, osiągając 118,7 miliarda euro. Szczególnie istotny był listopad, w którym Hiszpanię odwiedziło 5,7 miliona turystów – o 10,3% więcej niż w analogicznym okresie roku 2023. W tym samym miesiącu wydatki turystyczne wzrosły o 16%, osiągając kwotę 7,7 miliarda euro, a średnie dzienne wydatki odwiedzających wyniosły 178 euro.

Najczęściej odwiedzanymi regionami pozostają Katalonia (18,9 mln), Baleary (15,1 mln) i Wyspy Kanaryjskie (13,8 mln), które łącznie przyjęły największą liczbę turystów.

Hiszpania nie tylko umacnia swoją pozycję jako jedno z najchętniej odwiedzanych miejsc na świecie, ale również odnotowuje stały wzrost wpływów z turystyki. Te dane jednoznacznie wskazują na rosnące zainteresowanie zagranicznych podróżnych hiszpańskim rynkiem turystycznym, co ma istotne znaczenie w kontekście wymagań i regulacji dotyczących licencji turystycznych – tematu, który omówimy w dalszej części artykułu.

Czym jest licencja turystyczna?

Licencja turystyczna to oficjalne pozwolenie, które umożliwia legalny wynajem nieruchomości na krótkoterminowy pobyt turystyczny. Wymóg jej uzyskania obowiązuje we wszystkich hiszpańskich wspólnotach autonomicznych, a brak odpowiedniej dokumentacji może skutkować wysokimi karami finansowymi.

Dzięki licencji właściciele nieruchomości mogą legalnie oferować swoje mieszkania na platformach takich jak Airbnb, Booking czy Tripadvisor, spełniając jednocześnie standardy jakości, bezpieczeństwa i higieny określone przez lokalne przepisy. Jest to nie tylko wymóg prawny, ale również element budujący zaufanie wśród gości i zapewniający uczciwe warunki konkurencji na rynku wynajmu krótkoterminowego.

Posiadanie licencji pomaga także w regulacji sektora turystycznego, zapobiegając działalności nielegalnych obiektów i chroniąc interesy zarówno wynajmujących, jak i najemców. Warto pamiętać, że w zależności od regionu Hiszpanii procedura uzyskania licencji oraz warunki jej przyznania mogą się różnić, dlatego przed rozpoczęciem działalności należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi regulacjami.

Regulacje prawne dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii

Wynajem turystyczny lub wakacyjny został określony w hiszpańskiej Ustawie o najmie mieszkaniowym (LAU) w sposób, który wyklucza ten rodzaj wynajmu z jej zakresu zastosowania. W 2013 roku, w wyniku reformy wprowadzonej przez Ustawę 4/2013, zmodyfikowano kilka artykułów LAU, aby wynajem turystyczny podlegał regulacjom sektorowym dotyczącym turystyki, odróżniając go wyraźnie od wynajmu sezonowego.

Zgodnie z artykułem 5 LAU, z jej zakresu zastosowania wyłączony jest następujący rodzaj wynajmu:

„Tymczasowe udostępnienie w całości umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytku, które jest oferowane lub promowane za pośrednictwem kanałów turystycznych bądź innymi metodami komercjalizacji i promocji, oraz w celu osiągnięcia zysku, gdy podlega ono szczególnym regulacjom wynikającym z przepisów sektorowych dotyczących turystyki.”

W związku z powyższym, jeśli najem spełnia te warunki, uznaje się go za wynajem turystyczny i podlega on odrębnym regulacjom turystycznym, które zostaną omówione poniżej.

Zgodnie z definicją zawartą w LAU, wynajem turystyczny musi spełniać następujące kryteria:

• Tymczasowe udostępnienie – wynajem całego umeblowanego i wyposażonego mieszkania, gotowego do natychmiastowego użytkowania.
• Komercjalizacja i promocja poprzez kanały turystyczne – nieruchomość musi być oferowana za pośrednictwem kanałów turystycznych lub innych metod komercjalizacji i promocji. W przepisach turystycznych określono, jakie kanały są uznawane za środki promocji wynajmu turystycznego.
• Cel zarobkowy – wynajem musi przynosić właścicielowi dochód w postaci wynagrodzenia finansowego.
• Podleganie regulacjom turystycznym – nieruchomość musi spełniać wymogi wynikające z sektorowych przepisów turystycznych.

Wymagania dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii

W Hiszpanii od 2 stycznia 2025 r. zaczęły obowiązywać przepisy dotyczące rejestru wynajmu turystycznego (registro único de alquiler turístico). Nowa regulacja, której pełne wdrożenie nastąpi 1 lipca 2025 r. ma na celu uregulowanie i kontrolę rynku wynajmu krótkoterminowego oraz sezonowego.

Aktualnie, regulacje dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, która określa własne zasady i wymagania dla właścicieli.
Regionalne przepisy klasyfikują i regulują usługi turystyczne, definiują prawa i obowiązki firm oraz użytkowników, a także wprowadzają środki promocyjne i kontrolne, w tym inspekcje oraz sankcje.

Ogólne wymagania dotyczące mieszkań na wynajem turystyczny są następujące:

• Nie mogą być zamieszkiwane na stałe
• Wynajem krótkoterminowy – na okres poniżej miesiąca, w niektórych wspólnotach poniżej dwóch miesięcy
• Muszą być umeblowane i wyposażone do natychmiastowego użytkowania
• Wynajem odbywa się odpłatnie
• Promocja i rezerwacja zazwyczaj odbywa się poprzez platformy internetowe

Uzyskanie licencji – najważniejsze kwestie

Utrzymywanie standardów jakości i przestrzeganie zasad współżycia. Niezbędne jest zapewnienie odpowiedniego poziomu jakości zakwaterowania oraz poszanowanie spokoju sąsiadów i lokalnej społeczności.

Rejestracja nieruchomości jako obiektu turystycznego

Aby legalnie wynajmować nieruchomość na cele turystyczne w Hiszpanii, konieczne jest jej zarejestrowanie jako obiektu turystycznego (Registro de Turismo). Proces ten obejmuje spełnienie określonych warunków oraz dostarczenie odpowiedniej dokumentacji do właściwych organów administracyjnych. Procedura ta w każdej wspólnocie odznacza się pewnymi różnicami. W niektórych regionach rejestracja odbywa się automatycznie wraz z przyznaniem licencji, natomiast w innych to właściciel lub zarządca musi dokonać jej osobiście.

Wymagana dokumentacja

Wymogi dotyczące dokumentacji różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, jednak najczęściej wymagane są:

• Akt własności nieruchomości lub zgoda na jej wynajem
• Dokument tożsamości właściciela
• Zaświadczenia o spełnianiu przez lokal norm do zamieszkania
• Zaświadczenie o spełnieniu norm bezpieczeństwa i higieny
• Potwierdzenie zdolności finansowej
• Informacje o nieruchomości, takie jak adres, liczba pokoi i maksymalna pojemność
• Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
• W niektórych przypadkach konieczna może być również ocena techniczna nieruchomości lub dodatkowe dokumenty, zależnie od wymagań danej wspólnoty.

Przed rozpoczęciem procedury rejestracyjnej należy upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są skompletowane. Braki mogą wydłużyć cały proces, a w niektórych przypadkach wymagać nawet złożenia nowego wniosku. Dlatego warto powierzyć tę kwestię hiszpańskiemu specjaliście, który zapewni wsparcie na każdym etapie rejestracji.

Procedura uzyskania licencji turystycznej

Procedura uzyskania licencji turystycznej różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość. Jeśli nasza nieruchomość spełnia lokalne przepisy regulujące uzyskanie licencji turystycznej, to proces ten składa się zazwyczaj z kilku etapów:

• Przygotowanie i złożenie wymaganych dokumentów (do złożenia dokumentacji online wymagany jest podpis elektroniczny)
• Przekazanie wniosku rejestracyjnego do odpowiedniego urzędu
• Inspekcja nieruchomości w celu potwierdzenia spełnienia norm
• Uzyskanie licencji po pomyślnym zakończeniu procedury

Ile kosztuje wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?

Należy pamiętać, że regulacje mogą się różnić w zależności od wspólnoty autonomicznej. Ponieważ wynajem turystyczny nie podlega hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim (LAU), kompetencje w zakresie jego regulacji zostały przekazane władzom regionalnym, co skutkuje zróżnicowanymi przepisami w całym kraju.

Koszt uzyskania licencji turystycznej w Hiszpanii zależy od regionu i może wynosić od 250 do 600 euro za mieszkanie.

Warto jednak pamiętać, że oprócz opłat za samą licencję, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z:

• przygotowaniem nieruchomości do wynajmu turystycznego, takimi jak certyfikaty energetyczne, ubezpieczenia czy dostosowanie do wymogów bezpieczeństwa
• korzystaniem z usług pośredników lub kancelarii prawnych, które pomagają w procesie

Ile trwa wyrobienie licencji turystycznej w Hiszpanii?

Czas oczekiwania na wydanie licencji również różni się w zależności od regionu i może trwać od 1 do 3 miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet dłużej.

Czym grozi wynajmowanie mieszkania bez licencji turystycznej?

Należy również pamiętać, że wynajem nieruchomości bez odpowiedniej licencji może skutkować wysokimi karami finansowymi, które w zależności od regionu mogą sięgać nawet 600 000 euro.

Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu turystycznego warto dokładnie zapoznać się z lokalnymi przepisami i ewentualnie skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w hiszpańskim prawie turystycznym.

Czy wspólnota mieszkańców może wprowadzić w swoim statucie zakaz najmu turystycznego?

Tak, hiszpański Sąd Najwyższy w orzeczeniach z 3 października 2024 roku (sygn. 1232/2024 i 1233/2023) potwierdził ważność uchwał wspólnot mieszkaniowych zakazujących wynajmu mieszkań turystycznych. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnoty mogą, większością trzech piątych głosów właścicieli i udziałów, wprowadzić całkowity zakaz takiej działalności. Jednakże kwestia obowiązywania takich uchwał wobec właścicieli, którzy byli przeciwni lub nieobecni podczas głosowania, pozostaje nierozstrzygnięta i może prowadzić do dalszych sporów prawnych.

Te uchwały nie działają z mocą wsteczną, dlatego ograniczenia i restrykcje nie mają zastosowania do nieruchomości, które były już wykorzystywane na cele wynajmu turystycznego przed ich zatwierdzeniem przez wspólnotę właścicieli.

Jakie muszę płacić podatki wynajmując mieszkanie turystom?

Wynajem turystyczny podlega określonym regulacjom podatkowym, które różnią się w zależności od rodzaju świadczonych usług oraz lokalnych przepisów wspólnot autonomicznych. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty opodatkowania tej działalności.

Podatek dochodowy (IRPF)

• Apartamenty turystyczne (świadczące usługi hotelowe, takie jak recepcja, sprzątanie w trakcie pobytu, pralnia, wyżywienie) – dochody z ich wynajmu są klasyfikowane jako przychody z działalności gospodarczej.
• Mieszkania na wynajem turystyczny (bez usług hotelowych) – dochody traktowane są jako przychody z kapitału nieruchomości.
• Zatrudnianie personelu – niezależnie od rodzaju wynajmu, jeśli właściciel zatrudnia pracowników, dochody są uznawane za przychody z działalności gospodarczej.
• Obowiązek deklarowania okresów:
  Okres wynajmu – właściciel musi zadeklarować wszystkie dochody, ale może odliczyć koszty proporcjonalnie do liczby dni wynajmu.
  Okres niewynajmowania – jeśli mieszkanie było dostępne, ale nie było wynajmowane, podlega ono podatkowi od posiadania drugiej nieruchomości.

Podatek VAT (IVA) i podatek od przeniesienia majątku (ITP)

Jeśli nie są świadczone usługi hotelowe, wynajem turystyczny nie podlega VAT, ale podlega ITP (podatek od przeniesienia majątku). Właściciel nie musi odprowadzać VAT.
Jeśli oferowane są usługi hotelowe, stawka VAT wynosi 10% (zgodnie z art. 91.1.2.2° ustawy o VAT – LIVA).

Podatek od działalności gospodarczej (IAE)

Wynajem turystyczny wymaga zgłoszenia działalności i klasyfikacji podatkowej:

• Apartament turystyczny prowadzony przez właściciela – zaliczany do grupy 685 „Zakwaterowanie turystyczne poza hotelami”.
• Mieszkanie na wynajem turystyczny – klasyfikowane jako 861.1 „Wynajem nieruchomości mieszkalnych”.
• Większość właścicieli nie będzie musiała płacić IAE, ponieważ zgodnie z art. 82.1.c ustawy o finansowaniu lokalnym (LHL), zwolnione są osoby fizyczne, podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych oraz spółki cywilne, których roczny obrót nie przekracza 1 miliona euro.

Konsekwencje niezgłoszenia dochodów z wynajmu turystycznego

Hiszpański Urząd Skarbowy (Hacienda) intensyfikuje kontrole w sektorze wynajmu krótkoterminowego, zobowiązując platformy takie jak Airbnb i Booking.com do raportowania właścicieli i ich przychodów za pomocą formularza Modelo 179.

Kary za brak deklaracji mogą wynosić od 50% do 150% kwoty nieujawnionych dochodów, w zależności od wspólnoty autonomicznej.

Przestrzeganie zobowiązań podatkowych jest kluczowe, aby uniknąć sankcji i prowadzić działalność wynajmu zgodnie z hiszpańskim prawem. W związku z różnicami w przepisach regionalnych oraz skomplikowanym systemem podatkowym, zaleca się skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego w celu prawidłowego rozliczania działalności.

Regulacje według wspólnot

Każda wspólnota autonomiczna w Hiszpanii posiada własne przepisy dotyczące wynajmu turystycznego. Aby spełnić wszystkie wymagania i procedury, konieczne jest zapoznanie się z regulacjami obowiązującymi w regionie, w którym znajduje się nieruchomość.

Licencja turystyczna w Hiszpanii: Dlaczego warto skorzystać z pomocy hiszpańskiego prawnika?

Uzyskanie licencji turystycznej w Hiszpanii wymaga nie tylko znajomości skomplikowanych przepisów, ale też uwzględnienia lokalnych specyfikacji prawnych i technicznych. Nawet drobny błąd w dokumentacji może skutkować odmową wydania licencji. Dlatego warto skorzystać ze wsparcia prawników specjalizujących się w hiszpańskim prawie nieruchomości, który pomoże w całej procedurze.

W kancelarii Wach & Wach od 20 lat pomagamy klientom uniknąć kosztownych błędów podczas kupowania nieruchomości i zarządzania nimi w Hiszpanii.