Z aliud pro alio mamy do czynienia przy umowie sprzedaży w sytuacji, gdy sprzedawca wydał kupującemu rzecz inną niż przewidziana w umowie.
Problem związany z tą kwestią wynika z braku wyraźnej regulacji i w konsekwencji, sporu w doktrynie – czy wówczas należy uznać, że strona wywiązała się z umowy i dopełniła obowiązku wydania rzeczy czy wręcz przeciwnie, a więc, że nastąpiło niewykonanie umowy.
Kwestia zgodności towaru z umową uregulowana jest przez Konwencję Narodów Zjednoczonych o umowach międzynarodowej sprzedaży towarów, sporządzona w Wiedniu dnia 11 kwietnia 1980 r. (Dz.U. 1997 nr 45 poz. 286), a także Dyrektywę 1999/44/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 25 maja 1999 r. w sprawie niektórych aspektów sprzedaży towarów konsumpcyjnych i związanych z tym gwarancji (Dz. U. L 171 , 07/07/1999 P. 0012 – 0016).
Zgodnie z artykułem 35 ustępem 1 Konwencji: „sprzedawca powinien dostarczyć towary według ilości, jakości i w asortymencie przewidzianym w umowie oraz umieszczone lub zapakowane w sposób przewidziany w umowie”. Kolejny ustęp przewiduje kryteria zgodności towaru z umową, jednak nie reguluje wprost przypadków, gdy towar wydany nie odpowiada przewidzianemu w umowie, a jedynie przewiduje sytuacje, w których sprzedający może być zwolniony z odpowiedzialności za brak zgodności towarów, o którym kupujący wiedział lub nie mógł nie wiedzieć w chwili zawarcia umowy.
Również artykuł 2 Dyrektywy stanowi, że sprzedawca musi dostarczyć konsumentowi towary, które są zgodne z umową sprzedaży.
Słusznym wydaje się więc stwierdzenie, że brzmienie tych przepisów pozwala na interpretację, iż podjęcie jednostronnej decyzji o dostarczeniu innego towaru niż umówiony stanowi naruszenie przepisów oraz niewykonanie umowy. A zatem warte podkreślenia jest końcowe niezadowolenie kupującego, którego przesądza o rozwiązaniu umowy. To oznacza, że jeśli kupujący wie i zgadza się na dostarczenie innego towaru, nie może później żądać rozwiązania umowy.
Również na gruncie ustawodawstwa hiszpańskiego nie uregulowano bezpośrednio problemu aliud pro alio, pozostawiając tę kwestię doktrynie i jurysdykcji sądów.
Podstawą, od której należy rozpocząć rozważania jest artykuł 1461 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, który stanowi, że sprzedawca zobowiązany jest dostarczyć rzecz będącą przedmiotem umowy. A zatem w przypadku, gdy sprzedawca dostarczy kupującemu inny towar, kupujący ma prawo żądać rozwiązania umowy, ponieważ sprzedawca nie wykonał zobowiązania zgodnie z zawartą umową. Również artykuł 1166 hiszpańskiego kodeksu cywilnego zdaje się przesądzać o tym, iż strona nie może sama zdecydować o dostarczeniu rzeczy innej niż uzgodniona, nawet jeśli jej wartość jest równa lub wyższa od wartości towaru przewidzianego w umowie.
Taką interpretację przepisów przyjął Sąd Najwyższy, który w licznych wyrokach uznał, że aliud pro alio dotyczy dwóch sytuacji. Pierwsza ma miejsce, gdy sprzedawca wydaje towar inny niż ten, który był przedmiotem umowy, a druga – gdy towar wydany zgodnie z postanowieniami umowy nie spełnia warunków, do jakich został przeznaczony.
W wyroku z dnia 16 listopada 2000 roku Sąd uznał, że brak możliwości spełnienia celu, do którego był przeznaczony nabyty towar stanowi naruszenie umowy sprzedaży i jest podstawą rozwiązania umowy. Na tę samą przyczynę zastosowania aliud pro alio powołał się Sąd w wyroku z dnia 25 lutego 2010 roku. Przykładem takiej sytuacji może być sprzedaż domu, który nie nadaje się do zamieszkania, a więc – jak podkreślił Sąd w wyroku z dnia 2 czerwca 2015 roku – nie spełnia swojej podstawowej funkcji.
Rozwiązanie umowy w związku z aliud pro alio
Zgodnie z artykułem 1124 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, uprawnienie do rozwiązania umowy ma charakter wzajemny i jest możliwe w przypadku, gdy strona nie dopełni obowiązku, który na niej spoczywa.
W tym przypadku kupujący ma dwie możliwości, co oznacza, że może domagać się spełnienia warunków umowy, czyli dostarczenia towaru zgodnie z zawartą umową lub może żądać rozwiązania umowy oraz zapłaty odszkodowania z tytułu poniesionych szkód. Zgodnie z artykułem 1101 kodeksu cywilnego, w celu uzyskania odszkodowania, kupujący powinien wykazać związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zachowaniem sprzedawcy, a poniesioną szkodą.
Należy zwrócić także uwagę na to, że w celu udowodnienia, że sprzedawca wydał rzecz inną niż ta, która została przewidziana w umowie, koniecznie jest odebranie rzeczy przez kupującego. W sytuacji, gdy kupujący domaga się spełnienia warunków umowy, a okaże się to niemożliwe, może następnie zażądać rozwiązania umowy. W obu przypadkach kupujący ma prawo żądać zapłaty odsetek.
Przedawnienie roszczenia
Warto pamiętać, że roszczenia oparte na aliud pro alio należy zgłosić zgodnie z terminem przewidzianym w artykule 1964 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, który w związku z nowelizacją z 2015 roku uległ skróceniu z 15 do 5 lat.
Członkiem zarządu jest osoba, która poprzez działanie w imieniu spółki ma za zadanie zapewnić jej prawidłowe funkcjonowanie. Ponadto jest odpowiedzialna za reprezentację spółki. Wspólnicy spółki, jeśli nie wchodzą w skład zarządu, nie ponoszą odpowiedzialności ponad wniesione przez nich wkłady, możliwa jest natomiast odpowiedzialność członka zarządu w hiszpańskiej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością – przy zaistnieniu wskazanych w ustawie warunków.
Odpowiedzialność członka zarządu uregulowana została w Ustawie o spółkach kapitałowych (La Ley de Sociedades de Capital), którą w 2014 roku znowelizowano, zaostrzając tym samym zakres odpowiedzialności.
Ustawa przewiduje odpowiedzialność członków zarządu działających w imieniu spółki oraz reprezentujących spółkę poprzez wykonywanie obowiązków przewidzianych w art. 225 i kolejnych. Podstawowym obowiązkiem członka zarządu jest rzetelne wykonywanie powierzonych mu zadań, co oznacza, że powinien dokładać należytej staranności przy dokonywaniu wszelkich czynności, a także działać w dobrej wierze, mieć na względzie interes spółki i nie przekraczać zakresu powierzonej mu funkcji.
Ponadto członek zarządu ma obowiązek lojalności oraz związany z tym obowiązek powstrzymywania się od udziału w podejmowaniu decyzji w sytuacji, w której występuje konflikt interesów. Przepisy dotyczące nakazu pozostawania lojalnym mają charakter imperatywny, a wszelkie postanowienia sprzeczne lub ograniczające zakres tego obowiązku są nieważne.
Warto podkreślić, że odpowiedzialność ponoszą zarówno członkowie zarządu w ścisłym znaczeniu tego słowa, jak i osoby, które de facto działają jak członkowie zarządu (administradores de hecho), podejmując decyzje pomimo, że nie posiadają statusu członka zarządu. Taką osobą może być np. członek zarządu, którego kadencja wygasła, dyrektor generalny lub pełnomocnik.
Odpowiedzialność członków zarządu ma charakter solidarny, to znaczy, że każdy z nich może zostać pociągnięty do odpowiedzialności, chyba, że członek zarządu udowodni, że nie brał udziału w podejmowaniu czynności, nie wiedział o dokonaniu czynności przez zarząd lub wiedząc próbował uniknąć szkody lub wyraźnie sprzeciwił się dokonaniu czynności, która spowodowała szkodę. Członkowie zarządu odpowiadają majątkiem osobistym.
Rodzaje odpowiedzialności
Wskazuje się różne rodzaje odpowiedzialności członków zarządu w zależności od charakteru stanowiska oraz czynności jakie podejmują.
1. Odpowiedzialność za szkody (responsabilidad por daños)
Uregulowana została w art. 1902 hiszpańskiego kodeksu cywilnego oraz art. 236 i kolejnych Ustawy o spółkach kapitałowych. Członkowie zarządu odpowiadają przed spółką, wspólnikami oraz wierzycielami spółki za szkodę wyrządzoną poprzez swoje działanie lub zaniechanie działań, które są sprzeczne z przepisami prawa, postanowieniami statutowymi lub zostały dokonane z naruszeniem obowiązków związanych z piastowaniem danego stanowiska, gdy ponoszą winę lub działali z zamiarem wyrządzenia szkody. Domniemywa się winę, jeśli czyn był sprzeczny z prawem lub umową spółki, chyba, że udowodniono inaczej.
2. Odpowiedzialność za zobowiązania (responsabilidad por deudas)
Uregulowana została w art. 367 Ustawy o spółkach kapitałowych, który ma na celu ochronę wierzycieli spółki. Członkowie zarządu mają obowiązek zwołania walnego zgromadzenia w celu rozwiązania spółki, jeżeli okaże się niewypłacalna. W razie niedopełnienia tego obowiązku w ciągu 2 miesięcy, członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność solidarną za długi spółki, które powstały już po wystąpieniu prawnej przyczyny rozwiązania spółki. Powództwo może być wszczęte przez wierzycieli spółki, których wierzytelność powstała już po wystąpieniu prawnej przyczyny rozwiązania spółki i nie została zaspokojona ze względu na to, że członkowie zarządu nie podjęli w terminie odpowiednich kroków w celu rozwiązania spółki.
3. Odpowiedzialność karna (responsabilidad por delitos)
Uregulowana została w art. 31 hiszpańskiego kodeksu karnego. Członek zarządu spółki, działający w jej imieniu lub reprezentujący spółkę może także ponosić odpowiedzialność karną, gdy dopuścił się przestępstwa w związku z wykonywaną funkcją lub wykorzystując swoją pozycję w spółce. Ponadto na członkach zarządu ciąży obowiązek egzekwowania przestrzegania prawa w spółce, a zatem mogą ponosić odpowiedzialność w przypadku niezastosowania odpowiednich środków mających na celu udaremnienie popełnienia przestępstwa.
Kto ma legitymację do wytoczenia powództwa cywilnego?
Odpowiedzialności można dochodzić na dwa sposoby. Powództwo przeciwko członkowi zarządu może być wszczęte zarówno przez konkretnego wspólnika lub osobę trzecią, która poniosła szkodę (acción individual) lub przez spółkę (acción social).
Powództwo może zostać wszczęte przez konkretnego wspólnika lub osobę trzecią, które poniosły szkodę w wyniku działania lub zaniechania członka zarządu (acción individual) i jest roszczeniem odszkodowawczym. Aby powództwo zostało uznane szkoda musi być wyrządzona bezpośrednio osobie trzeciej (lub wspólnikowi) na skutek działania z naruszeniem normy i sprzecznego z prawem, z zamiarem dokonania szkody lub w wyniku niedbałości. Ponadto musi istnieć związek przyczynowy między zachowaniem członka zarządu, a powstałą szkodą.
Z kolei spółka może wytoczyć powództwo w przypadku, gdy szkoda została wyrządzona bezpośrednio spółce (acción social). Legitymację do wytoczenia powództwa ma spółka, ale subsydiarnie możliwość taką mają także wspólnicy i osoby trzecie.
Wytoczenie powództwa przez spółkę wymaga uprzedniej zgody walnego zgromadzenia (la junta general) zwołanego na wniosek dowolnego wspólnika i nawet jeśli nie zostało to przewidziane w porządku obrad. Statut nie może w tym celu ustanawiać innej większości niż zwykła. Ponadto walne zgromadzenie może w dowolnym momencie odmówić wytoczenia powództwa, o ile nie sprzeciwią się temu wspólnicy reprezentujący co najmniej 5% kapitału. Członkowie zarządu mogą wówczas zostać również pozbawieni stanowiska.
Legitymację do wytoczenia powództwa w interesie spółki ma wspólnik lub wspólnicy, którzy posiadają większość pozwalającą na zwołanie walnego zgromadzenia w przypadkach, gdy członkowie zarządu nie zwołali walnego zgromadzenia mimo wniosku, a także gdy w ciągu miesiąca od podjęcia uchwały nie odbyło się walne zgromadzenie lub gdy opowiedziano się przeciwko poddaniu członka odpowiedzialności. Ponadto, jeśli członek zarządu działał z naruszeniem obowiązku lojalności, wspólnicy mogą pozwać go bezpośrednio, bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody walnego zgromadzenia.
Zasadą jest, że za szkodę wyrządzoną wierzycielom odpowiada spółka, jednak w sytuacji, gdy ani spółka ani wspólnicy nie wytoczyli powództwa przeciwko członkowi zarządu, a majątek spółki nie jest wystarczający, by zaspokoić roszczenie wierzyciela to może on wnieść pozew przeciwko członkowi spółki.
Zwolnienie z odpowiedzialności
Członek zarządu może uchylić się od odpowiedzialności, jeżeli udowodni, że nie ponosi winy lub że nie wystąpiły przesłanki umożliwiające pociągnięcie go do odpowiedzialności. Ustawodawca nawiązuje także do amerykańskiej zasady business judgement rule, czyli wyłączeniu odpowiedzialności członka zarządu za decyzje obarczone ryzykiem gospodarczym, jeżeli zostały podjęte na podstawie rzetelnie zgromadzonych informacji i przy racjonalnym założeniu, że działa w dobrej wierze i w interesie spółki. Wygaśnięcie kadencji lub rezygnacja ze stanowiska nie zwalnia członka zarządu z odpowiedzialności za działanie, którego dopuścił się obejmując stanowisko.
Przedawnienie roszczenia
Zgodnie z art. 241 Ustawy o spółkach kapitałowych, powództwo przeciwko członkowi zarządu powinno zostać wytoczone w ciągu 4 lat od dnia, gdy zaistniała taka możliwość. Czteroletni termin przedawnienia dotyczy zarówno acción individual jak i acción social. Po upływie 4 lat nastąpi przedawnienie roszczenia, w związku z czym, spółka, wspólnicy ani wierzyciele nie będą mogli już wytoczyć powództwa przeciwko członkowi zarządu.
Jeśli szukasz wsparcia prawnego z zakresu prawa spółek w Hiszpanii, to skontaktuj się z hiszpańskim adwokatem:
Nieruchomości położone na terytorium Półwyspu Iberyjskiego cieszą się wśród Polaków coraz większym zainteresowaniem. W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, zawierając umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się tę rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy uzgodnioną cenę. Należy jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to złożony proces, na który składa się szereg obowiązków i często od momentu znalezienia idealnej nieruchomości do podpisania aktu notarialnego upływa nawet kilka miesięcy. Zatem zanim dojdzie do finalizacji transakcji, warto zarezerwować nieruchomość, by móc dokonać wszelkich niezbędnych formalności. Można tego dokonać poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej nieruchomości, czyli contrato de reserva de vivienda.
Należy rozróżnić, że pod pojęciem contrato de reserva możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami zupełnie innych umów:
umowa rezerwacyjna bliższa polskiej umowie deweloperskiej (contrato de reserva en la compraventa de bienes inmuebles sobre plano)
umowa rezerwacyjna nieruchomości zawierana z agencją nieruchomości, ew. bezpośrednio z właścicielem nieruchomości (contrato de reserva de vivienda).
Najczęściej spotykana umowa rezerwacyjna
Najczęściej spotykaną formą umowy rezerwacyjnej przy sprzedaży nieruchomości jest umowa rezerwacyjna zawierana z agencją nieruchomości. W przypadku, gdy klient zainteresowany jest konkretną nieruchomością, to podpisuje umowę rezerwacyjną, która, co prawda nie jest uregulowana w hiszpańskim prawie, jednak z uwagi na jej powszechność w obrocie, można wskazać, że wśród postanowień tej umowy znaleźć powinny się zapisy określające dokładnie nieruchomość, która jest rezerwowana, jej cenę, czas na jaki umowa jest zawierana oraz wysokość kwoty rezerwacyjnej.
Po jej podpisaniu klient hiszpańskiej agencji nieruchomości wpłaca do depozytu agencji określoną kwotę pieniężną, która, przy dojściu do skutku umowy sprzedaży będzie traktowana jako zaliczka na poczet ceny. Często w treści umowy agent nieruchomości zobowiązuje się do zaprzestania poszukiwania nabywcy określonej nieruchomości.
W tym przypadku nie mamy do czynienia z umową sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedający w takiej sytuacji nie wyraził jeszcze jakiegokolwiek oświadczenia woli, co innego w przypadku umowy rezerwacyjnej nieruchomości zbliżonej do polskiej umowy deweloperskiej, gdyż w takim przypadku, często w treści umowy zawarte są wszelkie niezbędne elementy czyniące ją umową sprzedaży, pomimo tego, że nazywa się jedynie umową rezerwacyjną.
Czym jest contrato de reserva?
Umowa rezerwacyjna nieruchomości – jak wskazuje jej nazwa – ma na celu dokonanie rezerwacji danego obiektu i zwykle jest pierwszym etapem w procesie zakupu nieruchomości. Po ostatecznym wyborze konkretnej nieruchomości, kupujący powinien zarezerwować ją, by zyskać czas na dokonanie takich formalności jak chociażby wyrobienie N.I.E., założenie rachunku bankowego w hiszpańskim banku czy uzyskanie kredytu hipotecznego. W tym celu wpłaca „symboliczną” kwotę, a w zamian agencja zobowiązuje się do zaprzestania na określony czas poszukiwania innego kupującego. Umowa jest więc gwarancją dla obu stron – kupujący otrzymuje zapewnienie, że nieruchomość zniknie z rynku na określony w umowie czas, a agencja nie musi się martwić o potencjalnych nabywców.
Często umowa rezerwacyjna jest wykorzystywana przez agencje nieruchomości w sytuacji, gdy strona zainteresowana kupnem nieruchomości położonej w Hiszpanii nie przebywa na terenie kraju i potrzebuje czasu na zorganizowanie podróży.
Ile wynosi kwota rezerwacyjna?
W związku z tym, że umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana przez hiszpańskie prawo, kwota jaką należy wpłacić na poczet rezerwacji również nie jest narzucona z góry. Kwota ta ustalana jest w umowie przez strony, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości – zwykle jest to od ok. 1 do 5% ceny. Wpływ na jej wysokość mają także inne czynniki, takie jak chociażby czas na jaki dokonywana jest rezerwacja nieruchomości.
Jakie elementy powinny zostać zawarte w umowie rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna to prywatny dokument, w którym należy zawrzeć wszelkie istotne kwestie dotyczące zarówno przedmiotu umowy (nieruchomości), jak i stron umowy. Powinny się tam znaleźć podstawowe dane osobowe sprzedawcy i kupującego, dokładny opis nieruchomości wraz z numerem katastralnym oraz numerem księgi wieczystej, wysokość kwoty rezerwacyjnej, cena nieruchomości, a także termin ostatecznego zawarcia umowy, czyli podpisania aktu notarialnego i przekazania nieruchomości. Ponadto wszelkie postanowienia zawarte w umowie powinny być uzgodnione i zaakceptowane przez obie strony, aby nie zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne (cláusulas abusivas).
Z czym wiąże się zawarcie umowy rezerwacyjnej?
Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, strona zainteresowana kupnem danej nieruchomości uniemożliwia osobom trzecim jej nabycie przez czas wskazany w umowie. Wówczas nawet jeśli sprzedawca otrzyma oferty o wartości wyższej niż ta zaproponowana przez osobę, która dokonała rezerwacji nieruchomości, pozostaje zobowiązany do sfinalizowania transakcji i sprzedaży temu, kto podpisał umowę rezerwacyjną i zapłacił ustaloną kwotę.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej zbliżonej do polskiej umowy deweloperskiej (contrato de reserva sobre plano) w rzeczywistości pociąga za sobą dużo dalej idące skutki, ponieważ traktowane może być jako zawarcie umowy sprzedaży. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy w treści umowy znajdą się zapisy dotyczące ceny, dokładne określenie przedmiotu sprzedaży oraz zobowiązanie do nabycia nieruchomości.
Umowa ta charakteryzuje się tym, że prowadzi do powstania obowiązku sprzedaży nieruchomości przez sprzedawcę i kupna nieruchomości przez kupującego. W wyznaczonym terminie kupujący ma obowiązek dokonać zapłaty pozostałej kwoty, z kolei sprzedawca zobowiązany jest do wydania rzeczy (w kontekście nieruchomości będzie to wręczenie kluczy). Dodatkowo w przypadku dokonania rezerwacji nieruchomości, która jeszcze nie powstała, sprzedawca gwarantuje ukończenie budowy i oddanie obiektu w odpowiednim stanie technicznym.
W związku z tak poważnymi konsekwencjami wynikającymi z zawarcia umowy rezerwacyjnej warto powstrzymać się od jej podpisania do czasu, gdy będą Państwo przekonani co do kupna danej nieruchomości.
Czym umowa rezerwacyjna różni się od hiszpańskiej umowy przedwstępnej tzw. arras?
Umowa rezerwacyjna jest często mylona z tzw. arras, czyli umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości, jednak są to dwa zupełnie różniące się od siebie dokumenty. Przyczyną nieporozumień jest znikoma regulacja, która ogranicza się do jednego przepisu – art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego.
Podstawową różnicą pomiędzy umową rezerwacyjną a arras są konsekwencje związane z jej zawarciem.
Arras jest porozumieniem, od którego strony mogą odstąpić – w ten sposób, że w przypadku wycofania się sprzedawcy zobowiązany jest on do zwrotu podwójnej kwoty jaką otrzymał od kupującego, natomiast kupujący rezygnując traci kwotę, którą wcześniej wręczył sprzedawcy (zwykle jest to 10% ceny nieruchomości).
Z kolei umowa rezerwacyjna zbliżona do polskiej umowy deweloperskiej (contrato de reserva sobre plano) jest umową, której niewykonanie wiąże się z odpowiedzialnością kontraktową i może prowadzić do obowiązku zapłaty odszkodowania z tytułu powstania szkody.
Ponadto umowa może zawierać dodatkowe klauzule na wypadek jej niewykonania i wówczas konsekwencje będą się różnić w zależności od tego, co strony postanowiły zgodnie z zasadą swobody umów.
W przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej z hiszpańską agencją nieruchomości, w przypadku, gdyby klient agencji zrezygnował z zakupu określonej nieruchomości, to kwota wpłacona tytułem rezerwacji przypada agencji.
Mając na uwadze wszystkie kwestie omówione powyżej, jeżeli zamierzają Państwo kupić nieruchomość w Hiszpanii zaleca się powstrzymanie od podpisywania jakiejkolwiek umowy bez uprzedniej konsultacji z hiszpańskim prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Zawsze należy pamiętać, że zakup nieruchomości jest poważną inwestycją, dlatego najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług prawnika jeszcze przed podpisaniem umowy, aniżeli dopiero w momencie, gdy wynikną z jej podpisania kwestie sporne. Poza sprawdzeniem umów, prawnik sprawdzi również stan prawny nieruchomości i będzie nadzorował całą transakcję, co pomoże uniknąć stresu nieprzyjemnych niespodzianek.
Chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii? Skontaktuj się z nami,a prawnicy kancelarii specjalizujący się w hiszpańskim prawie nieruchomości zajmą się Twoją transakcją.
W Europie każdego dnia na drogę wyjeżdżają miliony samochodów ciężarowych z przeróżnym ładunkiem, większość z nich terminowo i bez większych problemów przybywa na miejsce rozładunku. Jednak niejednokrotnie zdarzają się różnego rodzaju utrudnienia, jak kolizje drogowe, złe warunki atmosferyczne, nierzetelny kontrahent etc., co prowadzi do opóźnień, uszkodzeń ładunku, stresu, a to z kolei rodzi nieporozumienia między stronami umowy przewozu. Ponadto jednym z najczęstszych problemów dla firm transportowych jest nieterminowe regulowanie zobowiązań. Ze względu na stosunkowo krótkie terminy przedawnienia niezbędne jest szybkie egzekwowanie wymagalnych należności lub podjęcie działań przerywających jego bieg.
Przedawnienie w Hiszpanii, podobnie jak w innych systemach prawnych, to instytucja prawa cywilnego, polegająca na możliwości uchylenia się od zaspokojenia roszczenia po upływie określonego terminu. Skutkiem przedawnienia jest to, że po upływie określonego czasu brak jest możliwości skutecznego dochodzenia roszczenia przed sądem, nawet w sytuacji, gdy dłużnik jest wypłacalny i znajduje się dobrej kondycji finansowej. Instytucja przedawnienia w teorii powinna służyć usprawnieniu transakcji między kontrahentami. Niestety, często hiszpańscy przedsiębiorcy, nie regulując swoich płatności w terminie liczą na to, że kontrahenci z innych krajów, nie znając hiszpańskiego systemu prawnego, nie zdecydują się na dochodzenie swoich należności, a te ulegną przedawnieniu. Tego typu sytuacja ma najczęściej miejsce przy stosunkowo niskich zobowiązaniach.
Terminy przedawnienia w Hiszpanii
Terminy przedawnienia określa prawo krajowe (przewóz krajowy) oraz akty prawa międzynarodowego (przewóz międzynarodowy), w przypadku transportu drogowego w Hiszpanii jest to odpowiednio: Ustawa o transporcie lądowym 15/2009 z dnia 11 listopada (Ley 15/2009 de 11 de noviembre, del contrato de transporte terrestre de mercancías), której regulacje dotyczą transportu krajowego oraz Konwencja genewska o umowie międzynarodowego przewozu drogowego towarów (CMR) z 19 maja 1956 r., regulująca kwestie związane z transportem międzynarodowym.
Zasadą jest, że roszczenia w Hiszpanii przedawniają się po upływie 1 roku, za wyjątkiem przypadków działania w złej wierze lub z rażącym niedbalstwem – wówczas okres ten wynosi 3 lata.
Jak i od kiedy liczymy przedawnienie w Hiszpanii?
Co do zasady bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne (np. dzień następny po terminie płatności określonym w fakturze). Konwencja określa też odpowiednie terminy dla innych przypadków, np. częściowego zaginięcia, uszkodzenia towaru lub niedotrzymania terminu dostawy – bieg terminu przedawnienia będzie liczony od dnia wydania towaru do przewozu; w przypadku całkowitego zaginięcia – począwszy od 30 dnia po upływie umówionego terminu dostawy albo w przypadku gdy termin nie był umówiony – począwszy od 60 dnia po przyjęciu towaru przez przewoźnika; we wszystkich innych przypadkach – począwszy od upływu 3 miesięcznego terminu od dnia zawarcia umowy przewozu.
Zawieszenie przedawnienia
Wierzyciel wysyłając pisemną reklamację do swojego dłużnika zawiesza bieg terminu przedawnienia. Czas zawieszenia nie jest wliczany do biegu terminu rocznego, bądź trzyletniego. Zawieszenie następuje do czasu, kiedy wierzyciel otrzyma pisemną odpowiedź od dłużnika odrzucającą jego reklamację, co więcej, aby odrzucenie było skuteczne do odpowiedzi dłużnik musi dołączyć wszystkie wysłane bądź przekazane mu wcześniej przez wierzyciela dokumenty.
Należy wskazać, że w przypadku rozpoczęcia mediacji z kontrahentem dojdzie do zawieszenia biegu terminu przedawnienia na czas trwania postępowania do wydania ugody lub w przypadku braku dojścia do porozumienia protokołu końcowego mediacji (art. 4 ustawy 5/2012 o mediacji w sprawach cywilnych i handlowych).
Zawieszenie dostarcza jakże cennego czasu, na dochodzenie przez wierzyciela roszczenia.
Przerwanie biegu przedawnienia w Hiszpanii
Przerwanie biegu terminu przedawnienia to dokonanie przez wierzyciela czynności, która spowoduje, że czas na dochodzenie roszczenia będzie płynął od nowa. Przerywając bieg terminu przedawnienia zyskujemy dodatkowy czas i możliwości odzyskania zaległych należności.
Poza wskazaną konwencją przerwanie jak i zawieszenie biegu terminu przedawnienia normują przepisy prawa hiszpańskiego.
W przypadku hiszpańskiej regulacji krajowej przerwanie biegu terminu przedawnienia roszczeń transportowych nastąpić może poprzez tożsame czynności, które przerywają bieg terminu przedawnienia w przypadku umów handlowych (art. 79 ust. 3 CTTM). Sposobami na przerwanie biegu terminu przedawnienia są m.in.: wysłanie korespondencji wzywającej dłużnika do zapłaty, wszczęcie postępowania przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju, czy pisemne uznanie roszczenia przez dłużnika – jest to opcja najkorzystniejsza, dająca wierzycielowi szansę na odzyskanie pieniędzy w dość szybkim postępowaniu nakazowym, w przypadku braku dobrowolnego spełnienia świadczenia.
Burofax – hiszpańskie oficjalne wezwanie do zapłaty
Przed wszczęciem postępowania sądowego, najskuteczniejszym sposobem, w jaki można przerwać bieg terminu przedawnienia i zmotywować dłużnika do zapłaty wierzytelności jest przesłanie wezwania do zapłaty w formie burofax, czyli poprzez rejestrowaną przesyłkę pocztową.
Burofax przesłany przez hiszpańskiego prawnika jest postrzegany zupełnie inaczej aniżeli ten wysłany przez polskiego przedsiębiorcę bezpośrednio lub za pośrednictwem polskiego prawnika, wywołując u hiszpańskiego dłużnika przeświadczenie, że kontrahent zamierza rzeczywiście dochodzić swej należności.
W ślad za oficjalną korespondencją hiszpański adwokat może również wpłynąć na proces decyzyjny u hiszpańskiego kontrahenta za pomocą komunikacji telefonicznej i elektronicznej.
Dopiero gdy to nie przyniesie skutków, należy przejść do etapu postępowania sądowego, poprzez złożenie pozwu w ramach postępowania nakazowego (procedimiento monitorio).
Dla każdego przedsiębiorcy płynność finansowa jest kluczowym warunkiem sukcesu, znając terminy przedawnienia oraz korzystając z wsparcia hiszpańskiego adwokata, który może wysłać do dłużnika wezwanie do zapłaty w ciągu paru godzin od zlecenia mu takiego zadania, firmy transportowe mogą skutecznie poprawić swoją sytuację w zakresie windykacji roszczeń od hiszpańskich kontrahentów.
Zgłoś roszczenie
Jeśli jesteś polskim przedsiębiorcą, który ma roszczenia względem hiszpańskiego dłużnika, to skontaktuj się z nami,
a prawnicy kancelarii specjalizujący się w wsparciu prawnym dla polskich firm transportowych zajmą się Twoją sprawą.
Wypadki drogowe są źródłem licznych problemów o bardzo różnym charakterze. W większości przypadków, na szczęście ograniczają się one do łatwych do wykonania napraw lub lekkich uszkodzeń ciała. Mogą jednak być źródłem prawdziwych dramatów, za które nigdy nie będzie można zadośćuczynić. Dla wszystkich takich przypadków, w Hiszpanii istnieje przewidziany prawem system odszkodowań, mających na celu złagodzenie, na tyle na ile to możliwe, skutków poniesionych szkód, z uwzględnieniem tego, kto ponosi za nie odpowiedzialność. Nie należy jednak zapominać, że określonego prawa można dochodzić w zakreślonym ustawowo terminie, nazywanym terminem przedawnienia, po upływie którego traci się taką możliwość. Wyjaśniamy jaki to termin i jak przerwać bieg przedawnienia roszczenia z tytułu wypadku drogowego.
Mówiąc o przedawnieniu w odniesieniu do wypadku drogowego, mamy na myśli określony prawem okres, w którym dana sytuacja prawna ma charakter trwały; innymi słowy, jest to określony prawem termin, od którego nie jest już możliwe wniesienie o skorzystanie z prawa, upłynął ostateczny termin na zgłoszenie roszczenia, bądź nabywa się pewne prawo ostatecznie.
Należy w związku z tym odróżnić przedawnienie powodujące wygaśnięcie prawa od przedawnienia powodującego jego nabycie. W pierwszym przypadku bezczynność uprawnionego do nabycia prawa powoduje, że traci on taką możliwość, natomiast w drugim – nabywa się prawo, zwykle związane z własnością, tak jak dzieje się to w przypadku zasiedzenia.
W odniesieniu do wypadków drogowych, także tych, przy których wina leży po obu stronach, mamy do czynienia z przedawnieniem powodującym wygaśnięcie prawa, co oznacza, że jeżeli uczestnik wypadku, któremu należy się odszkodowanie, nie wystąpi z roszczeniem o jego wypłatę w terminie przewidzianym przepisami, nieodwołalnie traci prawo do niego.
Kiedy przedawniają się w Hiszpanii roszczenia o odszkodowanie z tytułu wypadku drogowego?
Ustawa 35/2015 z dnia 22 września, wprowadzająca reformę systemu wyceny szkód na osobach w wypadkach w ruchu drogowym, zmieniająca poprzednio obowiązujące przepisy, określone Królewskim Dekretem Legislacyjnym 8/2004 z dnia 29 października, stanowi w artykule 7, że zarówno poszkodowanym w wypadkach drogowych, jak i ich spadkobiercom, służy roszczenie bezpośrednio do ubezpieczyciela o naprawienie poniesionej szkody, a roszczenie takie w Hiszpanii przedawnia się po upływie jednego roku.
Mamy tu do czynienia z odpowiedzialnością pozaumowną, powstałą z racji samego prowadzenia pojazdu. Pomiędzy uczestnikami wypadku drogowego nie musi więc istnieć stosunek prawny uzasadniający takie roszczenie.
Kodeks Cywilny również odnosi się do tego rodzaju odpowiedzialności w artykule 1902, według którego, kto poprzez działanie lub zaniechanie wyrządza szkodę innej osobie, przy czym zachodzi jego wina lub zaniedbanie, zobowiązany jest do naprawienia wyrządzonej szkody.
Kodeks Cywilny określa również, jaki jest okres przedawnienia, któremu podlega prawo do odszkodowania, a konkretnie w artykule 1968 stanowi, że po upływie jednego roku przedawnieniu ulega roszczenie z tytułu odpowiedzialności cywilnej, wynikające ze zobowiązań powstałych w sposób zawiniony lub przez zaniedbanie.
Bieg wspomnianego terminu jednego roku rozpoczyna się, jak stanowi artykuł 1969 Kodeksu Cywilnego, od dnia, od którego możliwe jest skorzystanie z prawa. Jest to jednak punkt wzbudzający wiele kontrowersji, ponieważ, jakkolwiek niektórzy rozumieją przez rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia moment, w którym doszło do wypadku, w doktrynie istnieje też inne stanowisko, zyskujące coraz więcej oparcia w orzecznictwie, według którego wspomniany powyżej termin jednego roku należy liczyć od dnia, w którym ranny w wypadku powrócił do zdrowia lub jego stan został ustabilizowany, co należy potwierdzić odpowiednimi zaświadczeniami lekarskimi.
Jak przerwać w Hiszpanii bieg terminu przedawnienia?
Jak stanowi artykuł 1973 Kodeksu Cywilnego, bieg terminu przedawnienia przerywa się, gdy uprawniony do odszkodowania wystąpi do sądu lub do tego, od kogo żąda odszkodowania, z przysługującym mu roszczeniem.
W praktyce, celem przerwania biegu terminu przedawnienia roszczenia z tytułu wypadku drogowego, należy złożyć do towarzystwa ubezpieczeniowego odpowiednie roszczenie w formie, która pozwoli na jego skuteczne doręczenie, takiej jak fax z poświadczeniem treści i odbioru, telegram, itp.
Od tego momentu, aż do skutecznego poinformowania poszkodowanego przez firmę ubezpieczeniową o złożonej mu propozycji odszkodowania, bieg terminu przedawnienia zostaje wstrzymany. Jak już wspominaliśmy, w przypadku odpowiedzialności za wypadki drogowe, firma ubezpieczeniowa na złożenie takiej propozycji ma maksymalnie trzy miesiące. Jeżeli poszkodowany uzna ją za odpowiednią, roszczenie kończy się wraz z jej przyjęciem; w przeciwnym wypadku, może dochodzić swoich praw przed sądem.
Wzór pisma przerywającego w Hiszpanii bieg terminu przedawnienia roszczenia z tytułu wypadku drogowego
Zgodnie z artykułem 7 ustawy o ubezpieczeniach, złożenie do sądu pozwu o odszkodowanie za szkody powstałe w wyniku wypadku drogowego musi być poprzedzone skierowaniem do firmy ubezpieczeniowej roszczenia wstępnego, zawierającego informację o szkodzie i wniosek o wypłatę należnego odszkodowania.
Takie wstępne roszczenie przerywa bieg przedawnienia, a jego treść musi zawierać co najmniej dane osobowe zgłaszającego, oświadczenie o zdarzeniu, do którego doszło, dane pojazdów i ich kierowców, którzy brali udział w wypadku, a także wszelkie informacje wydane przez lekarzy i biegłych, którymi dysponujemy i które pomogą w obliczeniu kwoty odszkodowania.
Roszczenie wstępne: Roszczenie o wypłatę należnego odszkodowania z tytułu wypadku drogowego
Szanowni Państwo,
Jako osoba poszkodowana w wypadku drogowym, do którego doszło w dniu 00/00/2000, kontaktuję się z Państwem w celu spełnienia obowiązku przewidzianego artykułem 7 obowiązującej Ustawy 35/2015 z dnia 22 września, zmieniającej tekst jednolity ustawy o odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczeniach w ruchu pojazdów silnikowych, zatwierdzonej Królewskim Dekretem Ustawodawczym 8/2004 z dnia 29 października, celem złożenia wstępnego roszczenia o odszkodowanie za całość poniesionych szkód; w tym celu przesyłam następujące dane: Pojazd, który spowodował szkodę: numer rejestracyjny xxxxx, marka yyyyy, model xxxxx, kolor yyyyy, numer obowiązkowej polisy ubezpieczeniowej xxxxx, zawarta z towarzystwem ubezpieczeniowym yyyyy. Samochód osobowy prowadził Pan xxxxxx, legitymujący się numerem NIF yyyyyyy, który podpisał odpowiednie polubowne oświadczenie, w którym uznaje swoją winę. Poniesione szkody materialne: załączam opinię rzeczoznawcy podpisaną przez warsztat samochodowy xxxxx, z dnia 00/00/2000, a także sprawozdanie rzeczoznawcy z mojego towarzystwa ubezpieczeniowego, odnoszące się do szkody. Załączam również faktury za następujące przedmioty osobiste, które przewoziłem w dniu zdarzenia, a które uległy całkowitemu uszkodzeniu: xxxxxx Dane osobowe: Załączam zaświadczenie lekarskie podpisane przez specjalistę xxxxxx, lekarza xxxxxx, a także zwolnienie lekarskie, sprawozdanie z rehabilitacji, wyniki badań diagnostycznych, itd.
Pozostaję do Państwa dyspozycji na wypadek, gdyby potrzebne były jakiekolwiek dodatkowe informacje; jestem również gotowy poddać się dodatkowym badaniom lekarskim, jeżeli zajdzie taka potrzeba, o ile nie będą one polegać na powtórzeniu badań już wykonanych.
Nota simple, czyli odpis zwykły z hiszpańskich ksiąg wieczystych, to jeden z najprostszych sposobów uzyskania podstawowych informacji o nabywanej nieruchomości w Hiszpanii.
Jeśli szukasz nieruchomości w Hiszpanii, to nota simple będzie jednym z najważniejszych dokumentów, które należy uzyskać przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji związanej z daną nieruchomością.
Nota simple jest dokumentem, w którym znajdziemy informację o właścicielach nieruchomości, czy jest ustanowiony na niej zastaw lub hipoteka.
Podstawową funkcją noty simple jest funkcja informacyjna dla osób zainteresowanych informacją o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, obciążeniach na nieruchomości itp.
Zawartość noty simple
Ogólnie w nocie simple znajdują się następujące informacje:
Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad), który sporządził notę, numer wniosku o jej wydanie, powody wydania
Opis nieruchomości (Descripción de la finca), w tej części noty można dowiedzieć się ile nieruchomość mierzy metrów kwadratowych, odniesienia katastralne, podział nieruchomości, opis granic etc.
Własność (Titularidad de la finca). W tej części znajdują się informacje o właścicielach oraz o przypadających im udziałach.
Obciążenia (Cargas). Jedne z najważniejszych informacji znajdziemy właśnie w tym miejscu, wśród nich możemy wymienić: hipoteki, zabezpieczenia, licytacje sądowe, obciążenia, służebności etc.
Czy nota simple ma moc prawną?
Hiszpański odpis zwykły (nota simple) ma charakter ściśle informacyjny i nie stanowi wiernego oddania treści księgi wieczystej. Przygotowanie tego dokumentu nie wiąże się również z odpowiedzialnością sekretarza rejestru, który go sporządził.
Dokumentem mającym moc prawną jest poświadczony przez sekretarza rejestru odpis z rejestru (certificación registral), mamy wtedy do czynienia z dokumentem urzędowym, który stanowić będzie silny dowód w postępowaniu sądowym.
Kiedy uzyskać notę simple?
W trakcie procedury nabywania nieruchomości występuje wiele momentów, w których uzyskuje się aktualną notę simple. Pierwszym z nich jest moment przed podpisaniem hiszpańskiej umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości (contrato de arras). Powinieneś poprosić o jej uzyskanie sprzedającego, w celu potwierdzenia opisu z oferty lub złożonych zapewnień w trakcie negocjacji.
Po podpisaniu contrato de arras, w przypadku, gdy będziesz zainteresowany uzyskaniem kredytu hipotecznego, zostaniesz poproszony o przesłanie noty simplę do banku lub bank zwróci się o nią sam, aby ustalić stan prawny nieruchomości, w szczególności widniejące na niej obciążenia.
Przed podpisaniem umowy właściwej (escrituras públicas) notariusz również zwróci się o aktualną notę simple do rejestru własności, przez co sprawdzi czy nie ma w niej wzmianek, które mogłyby uniemożliwić sprzedaż nieruchomości.
Gdy nabyłeś już swoją hiszpańską nieruchomość, również możesz zwrócić się do rejestru o notę simple, aby potwierdzić czy widniejesz w niej jako właściciel. W przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, powinien być on również widoczny w nocie. Jeżeli doszło do zaspokojenia kredytu hipotecznego, który zabezpieczała nieruchomość, to w nocie sprawdzisz czy została wykreślona.
Jak uzyskać notę simple?
Dane znajdujące się w rejestrze nieruchomości są jawne, dlatego też każda osoba może zwrócić się do rejestru o uzyskanie noty simplę. Jedynym wymogiem jaki wprowadza procedura uzyskania noty jest wskazanie rzeczywistego motywu składania wniosku, którym może być np. chęć nabycia nieruchomości.
Odszkodowania dla firm transportowych poszkodowanych w wyniku blokad autostrady AP7 łączącej Hiszpanię z Francją.
W ostatnich tygodniach jesieni 2019 roku w ramach manifestacji grupy popierającej katalońską niepodległość CDR – Comitès de Defensa de la República (Komitety Obrony Republiki) doszło do blokad na autostradzie AP7, które sparaliżowały ruch międzynarodowy na odcinku pomiędzy Hiszpanią a Francją.
Wśród poszkodowanych znalazło się wiele polskich firm transportowych, jak i innych podmiotów, które nie dostarczyły produktów na czas lub gdy produkty te uległy zniszczeniu.
Prawo do odszkodowania w ramach odpowiedzialności władzy publicznej w Hiszpanii
Wszystkie poszkodowane podmioty mają możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych w ramach odpowiedzialności władzy publicznej, uregulowanej w ustawie o reżimie prawnym sektora publicznego (Ley 40/2015 de Régimen Jurídico del Sector Público) oraz w ustawie o postępowaniu administracyjnym (Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas)
W pierwszej z tych ustaw, w artykule 32 określono zasady odpowiedzialności administracji publicznej, które stanowią, że uprawnionymi do uzyskania odszkodowania od administracji publicznej będą ci, którzy ponieśli szkodę majątkową lub niemajątkową wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie poszczególnych jednostek organizacyjnych państwa przy wykonywaniu władzy publicznej, z wyjątkiem przypadków siły wyższej.
Należy zauważyć, że chodzi tu o sytuacje, w których powstała szkoda jest bezpośrednią konsekwencją działania lub zaniechania, które można przypisać administracji publicznej i brak jest ustawowych przesłanek wyłączających tę odpowiedzialność.
W przypadku omawianych blokad nie można mówić, że były spowodowane przez siłę wyższą, a tym samym brak jest prawnego uzasadnienia aby poszkodowani wynikiem tych działań mieli ponieść konsekwencje powstałych strat, gdyż powinny one być poniesione przez administrację publiczną.
Odpowiedzialność administracji publicznej za szkody powstałe w wyniku działań grupy CDR.
Administracja publiczna i organy katalońskiej wspólnoty autonomicznej były zobowiązane do podjęcia niezbędnych działań w celu uniknięcia lub usunięcia blokad drogi publicznej AP7 w celu uniknięcia powstania szkód wynikłych z tych działań. Działania grupy CDR nie mogą być zaliczone do działań wykonywanych w ramach prawa do wypowiedzi i zgromadzeń. Zgodnie z doktryną Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (TSUE), prawo do demonstracji nie może naruszać innych praw, przede wszystkim prawa do swobodnego poruszania się oraz przepływu osób i towarów (orzeczenie C‑265/95 z 9 grudnia 1997).
Odpowiedzialność uregulowana w art. 33 ustawy 40/2015 jest odpowiedzialnością solidarną, dlatego roszczenia można kierować do organów Wspólnoty Katalonii, jak i do organów państwa (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych).
Termin przedawnienia roszczeń
Jeśli chodzi o termin przedstawienia roszczeń z tytułu odpowiedzialności majątkowej, to art. 67 ust. 1 ustawy 39/2015 ustanawia termin jednego roku, licząc od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie, które spowodowało szkodę.
Zgłoś roszczenie
Jeśli zostałeś poszkodowany w związku z blokadą autostrady AP7 w Hiszpanii, to skontaktuj się z nami w celu ustalenia możliwości dochodzenia roszczeń.
Nowa regulacja dotycząca kredytów hipotecznych w Hiszpanii
Już od marca tego roku w Hiszpanii głośno było o nowej ustawie regulującej zasady udzielania kredytów hipotecznych, zwanej Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019. Stanowi ona implementację dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, która dąży do ujednolicenia niektórych aspektów prawa kredytowego na terenie UE oraz koncentruje się na ochronie interesów konsumenta.
Hiszpańska ustawa weszła w życie 16 czerwca 2019 roku.
Znacznie poprawiła ona sytuację kredytobiorców, regulując wiele kwestii, które do tej pory były jednostronnie narzucane przez banki. Regulacja ta sprawiła, że zakup nieruchomości na kredyt w Hiszpanii stał się bardziej przejrzysty dla inwestorów prywatnych, niezinstytucjonalizowanych.
Najważniejsze zmiany w nowej ustawie o hipotece:
Obowiązek zapoznania się z warunkami umownymi i konsultacji z notariuszem
Jednym z kluczowych zagadnień, na których koncentruje się nowa ustawa hipoteczna, to szeroko pojęta ochrona konsumenta. Ma w tym przede wszystkim pomóc udostępnienie klientom wyczerpujących i przejrzystych informacji najpóźniej na 10 dni przed datą podpisania umowy. W takim terminie kredytodawca, najczęściej bank, zobowiązany jest dostarczyć klientowi dokumenty: FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada y FiAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas – stanowiące spersonalizowaną wiążącą ofertę zawierającą istotne elementy umowy kredytowej. Kredytobiorca ma natomiast obowiązek skonsultowania się z wybranym przez siebie notariuszem, do którego bank na co najmniej 10 dni przed czynnością notarialną prześle dokumenty – w praktyce drogą elektroniczną. To całkowita nowość, gdyż do tej pory jedyną osobą kontaktową podczas podpisywania umowy hipotecznej był bank lub współpracujący z nim księgowy. Teraz, odwiedzimy notariusza dwukrotnie: po raz pierwszy samodzielnie, aby zapoznać się z warunkami kredytu i poddać się testowi sprawdzającemu zrozumienia warunków umowy kredytu hipotecznego, a po raz drugi – w celu podpisania umowy kredytu hipotecznego podczas czynności nabycia nieruchomości.
Podział kosztów kredytu
Jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian jest sposób podziału kosztów związanych z kredytem hipotecznym. Według dawnych przepisów, większością wydatków obciążony był kredytobiorca, co często znacznie podwyższało całkowitą kwotę kredytu. W świetle nowej ustawy, większość kosztów pokrywa bank, a jedyne, za co musi zapłacić kredytobiorca to tasación, czyli wstępna wycena nieruchomości.
Ograniczenie sprzedaży łączonej, czyli „vinculaciones”
Kredyt hipoteczny zawsze był w Hiszpanii transakcją wysoce wiązaną: wiązało się z nim nie tylko przeniesienie rachunku bankowego do banku udzielającego kredytu, ale zazwyczaj również obowiązkowa była zmiana ubezpieczyciela czy wykup innych produktów finansowych oferowanych przez daną instytucję. W świetle nowych przepisów, kredytodawca może wymagać jedynie wykupienia ubezpieczenia mieszkania lub ubezpieczenia na życie – ale wybór ubezpieczyciela będzie należał do kredytobiorcy. Niemniej jednak, decyzja o skorzystaniu z dodatkowych produktów oferowanych przez bank może obniżyć stopę oprocentowania kredytu.
Regulacja kredytów walutowych
W świetle nowych przepisów, klienci posiadający kredyt w walucie innej niż euro mogą w dowolnym momencie zażądać jego przewalutowania. Co więcej, bank zobowiązany jest poinformować klienta o zmianach zadłużenia spowodowanych zmianą kursu waluty, a przed podpisaniem umowy, zapewnić dodatkową dokumentację przedstawiającą, w jaki sposób dług może zwiększyć się lub zmniejszyć w zależności od kursu wymiany.
Nowe zasady traktowania dłużników
Ostatnia zmiana dotycząca przejmowania przez banki zadłużonych nieruchomości została wprowadzona po kryzysie z 2008 roku i umożliwiała ona kredytodawcom rozpoczęcie procedury przejęcia zadłużonej nieruchomości już po 3 miesiącach zaległości w regulowaniu zobowiązań umownych.
Nowe przepisy zwracają się w całkowicie przeciwnym kierunku: od czerwca, kredytodawca musi poczekać, aż zaległa kwota w przypadku pierwszej połowy okresu, na który wzięto kredyt będzie równa co najmniej 3% kwoty kredytu lub 12 miesięcznym ratom. Natomiast w przypadku braku płatności w drugiej połowie okresu, na który wzięto kredyt, egzekucja będzie mogła nastąpić, jeśli dług wyniesie co najmniej 7% kwoty głównej kredytu lub nie dojdzie do płatności co najmniej 15 rat.
Regulacja opłat za wcześniejsze spłacenie kredytu
Do tej pory wiele banków chroniło swoje interesy obciążając wcześniejszą spłatę kredytu dodatkowym oprocentowaniem, wprowadzając limity dotyczące kwoty, jaką można spłacić jednorazowo lub zawierając w umowie inne „kruczki” mające na celu skuteczne zniechęcenie osób, które chciałyby wcześniej zakończyć spłatę swojej nieruchomości. Teraz, wcześniejsza spłata hipoteki będzie podlegać oprocentowaniu tylko, jeśli miałaby ona przynieść bankowi straty. Nawet wtedy, opłata nie może przekraczać określonych w ustawie limitów, w zależności od rodzaju kredytu.
Brak oprocentowania minimalnego
Częstą praktyką dotychczas było oferowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej, z zastrzeżeniem górnej i dolnej granicy procentowej.
Przykładowo, jeśli całkowite oprocentowanie hipoteki wynosiło: EURIBOR + oprocentowanie określone przez dany bank, to bank często wyznaczał oprocentowanie „minimalne” i „maksymalne”. Miało to też swoje dobre strony: określenie maksymalnego oprocentowania pozwala na szacunkową kalkulację maksymalnej kwoty raty, ale minimalna kwota oprocentowania zaprojektowana była z myślą o ochronie interesów banków.
W świetle nowej ustawy praktyka ta nie jest już dozwolona – minimalne oprocentowanie wynosi teraz 0%.
Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość w Hiszpanii i masz w związku z tym jakieś pytania, to chętnie Ci na nie odpowiemy:
Jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, który mieszka w innym państwie? Sprawdź jakie ciążą na tobie obowiązki podatkowe z tytułu posiadania takiej nieruchomości, zarówno tej do użytku własnego, jak i wynajmowanej.
Wśród danin, o których powinieneś pamiętać wskazać należy na: podatek od nieruchomości – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), podatek dla nierezydentów – Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) oraz w niektórych przypadkach podatek od majątku – Impuesto sobre Patrimonio (IP).
Jest to podatek miejski, wyliczany przez urząd miasta (Ayuntamiento) właściwy dla położenia nieruchomości. Wyliczany jest on corocznie na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest najczęściej niższa od wartości rynkowej. Jest on wymagany niezależnie od posiadanego statutu rezydenta lub nierezydenta.
Podatek dla nierezydentów (IRNR)
Do zapłaty wskazanego podatku zobowiązany jest właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii w sytuacji, gdy rezyduje poza tym terytorium. W zależności od przeznaczenia nieruchomości można wyróżnić:
Nieruchomość do użytku własnegoPodobnie, jak w przypadku rezydentów podatkowych w Hiszpanii, właściciel nieruchomości miejskiej nie wynajmowanej jest zobowiązany do zgłoszenia jej w deklaracji podatkowej.
Wysokość tego podatku nie jest nadmiernie wysoka, niemniej jego rozliczenie jest obowiązkowe, o czym nie wszyscy wiedzą narażając się na obciążenie karami administracyjnymi.
Dochodem podlegającym zgłoszeniu jest kwota wynikająca z wyliczenia 2% wartości katastralnej nieruchomości (1,1% w przypadku aktualizacji) i zastosowania stopy podatku w wysokości 24%, a w przypadku rezydentów państw Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego 19%. Rezultat tego równania stanowi kwotę należnego do zapłacenia podatku.
Deklarację należy złożyć do końca kolejnego roku kalendarzowego (do 31 grudnia) poprzez formularz 210.Obrazowo można przedstawić to na następującym przykładzie:
Pani Anna rezydentka Polski posiadająca apartament w Torrevieja, którego wartość katastralna wynosi 100.000 € będzie zobowiązana do zapłaty podatku IRNR wyliczonego w następujący sposób:
Wartość katastralna 100.000 €
Podstawa opodatkowania 1.100 € (100.000 x 1,1%)
Wysokość podatku 209 € (1.100 x 19%).
Nieruchomość wynajmowana osobie fizycznej W przypadku właściciela nieruchomości, którą wynajmuje osobie fizycznej kwotę dochodu do zadeklarowania będzie stanowił otrzymywany od najemcy czynsz bez odliczania wydatków, chyba że mowa o rezydencie państwa Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego, wówczas można dokonać odliczeń przykładowo takich kosztów jak: opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości IBI, media, koszty naprawy i konserwacji, odsetki spłacanego kredytu hipotecznego itp. Co do wskazanej kwoty należy zastosować stopę podatku w wysokości 24%, a w przypadku rezydentów państw Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego 19%. Rezultat wyliczenia będzie stanowił kwotę należnego do zapłacenia podatku.
Deklarację należy złożyć na formularzu 210, w cyklu trymestralnym, to jest do 20 dnia miesiąca: kwietnia, czerwca, października i stycznia za poprzedzający każdą deklarację trymestr.Przedstawimy to na następującym przykładzie:
Pan Jan, rezydent Stanów Zjednoczonych , wynajmuje przez cały rok pani Marii należący do niego apartament w Gironie za kwotę czynszu 1000 € miesięcznie.
Podstawa opodatkowania 12.000 € (1.000 € x 12 miesięcy)
*brak możliwości odliczenia wydatków związanych z nieruchomością
Wysokość podatku za cały rok 2.880 € (12.000 x 24%)
Niemniej, jak wskazano powyżej rozliczenie dokonywane jest trymestralnie, tym samym pan Jan powinien złożyć 4 deklaracje i opłacić podatek w kwocie 720 € za każdy trymestr.
Przeniesienie własności nieruchomości należącej do nierezydenta Hiszpanii.
W przypadku, gdy właściciel niebędący rezydentem zdecyduje się przenieść własność nieruchomości, będzie zobligowany do rozliczenia ‘retención’, której wysokość wynosi 3% i do złożenia deklaracji 210 w terminie 3 miesięcy licząc od upływu terminu zakreślonego kupującemu, który wynosi miesiąc od dnia nabycia nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, dochód określany jest przez różnicę między wartością nabycia a wartością zbycia nieruchomości, a stopa podatku wynosi 19%.
Upraszczając: kupujący nieruchomość będzie obciążony daniną ‘retención’ i powinien przedłożyć sprzedającemu formularz 211 (potwierdzający wpłatę), natomiast sprzedający będzie zobowiązany do złożenia deklaracji i rozliczenia tego podatku w hiszpańskim urzędzie skarbowym poprzez formularz 210.
W tym miejscu należy zwrócić również uwagę na podatek miejski dotyczący wzrostu wartości terenu tzw. ‘Plusvalía´ (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de N.U.), którym w przypadku przeniesienia własności co do zasady obciążany jest sprzedający, jednak w przypadku gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, to podatkiem tym zostanie obciążony nabywca nieruchomości (art. 35.4 Ley General Tributaria).
Podatek od własności (IP)
Pomimo tego, że właściciel nieruchomości nie rezyduje na hiszpańskim terytorium, to w związku z tym, że jest właścicielem nieruchomości położonej w Hiszpanii, będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu związanemu z majątkiem położonym w tym państwie.
Wskazany podatek należy rozliczyć do 31 grudnia danego roku poprzez złożenie formularza 714. Należy wskazać, że norma krajowa przewiduje zwolnienie podatkowe w przypadku wartości do 700.000 €, którym to objęci są również nierezydenci.
Reprezentant podatkowy – representante fiscal
Na koniec należy wskazać na wymagany ustawowo obowiązek (art. 47 ustawy podatkowej oraz art. 10 ustawy o podatku dla nierezydentów) wyznaczenia przez osobę nierezydenta w Hiszpanii reprezentanta podatkowego – rezydenta poprzez którego będzie odbywała się komunikacja i rozliczenia z hiszpańskim Fiskusem. Niewyznaczenie wskazanego reprezentanta wiąże się z narażeniem na karę od 2000-6000 euro. W praktyce usługa ta zlecana jest hiszpańskiej kancelarii prawnej lub biuru księgowemu, którzy w imieniu właściciela będą czuwać nad rozliczeniami podatkowymi właściciela nieruchomości w Hiszpanii.
Nieruchomości położone na Półwyspie Iberyjskim to coraz popularniejszy cel inwestycyjny. Osoby dysponujące wolnym kapitałem rozważają zakup nieruchomości w Hiszpanii zarówno z myślą o posiadaniu atrakcyjnego lokalu na wakacje, jak i czerpaniu korzyści z wynajmu. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że wiąże się to z szeregiem obowiązków, których niedopatrzenie często kończy się niekorzystnie dla inwestora. Aby ułatwić sobie cały proces i mieć pewność przeprowadzenia transakcji zgodnie z obowiązującymi przepisami, należy skorzystać ze wsparcia prawnego prawnika znającego rynek i prawo nieruchomości w Hiszpanii. Tego rodzaju decyzja jest korzystna dla inwestora i mamy na to 9 argumentów.
1. Adwokat w Hiszpanii pomoże uniknąć wielu „pułapek” związanych z transakcją
Zakup nieruchomości jest jedną z największych inwestycji w życiu większości osób. Nawet ci, którzy mają w tym duże doświadczenie, lokując środki na rynku nieruchomości zawsze starają się zachować należytą ostrożność. Także podmioty profesjonalne, takie jak fundusze inwestycyjne, przed zrealizowaniem inwestycji zawsze korzystają z usług kancelarii prawnej. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji na zagranicznym rynku.
Profesjonalna pomoc prawna podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest nieoceniona. Środki, jakie można dzięki temu zaoszczędzić, znacznie przewyższają koszty związane z wynagrodzeniem pełnomocnika w chwili, gdy zgłaszamy się do niego, po tym jak już znaleźliśmy się w tarapatach. Mimo, że wiele osób wciąż decyduje się zatrudnić adwokata w Hiszpanii dopiero na etapie spornym (co znacznie obniża prawdopodobieństwo wygrania sprawy), to w ostatecznym rozrachunku korzystniej jest jednak skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika w celu zapobiegania takim sytuacjom, a nie ich naprawiania.
Podsumowując, znalezienie adwokata w Hiszpanii, który będzie nas wspierał od początku transakcji może uchronić nas od sporej ilości problemów i wydatków w przyszłości.
2. Adwokat zna prawo nieruchomości i praktykę dotyczącą transakcji
Natomiast osoba, która decyduje się na taką inwestycję, już niekoniecznie. Tymczasem nieznajomość obowiązujących przepisów jest prostą drogą wpadnięcia w poważne kłopoty – zarówno finansowe, jak i prawne. To najważniejszy argument przemawiający za tym, aby planując zakup nieruchomości w Hiszpanii zdecydować się na zatrudnienie doświadczonego w tym sektorze prawnika, który może zapewnić pomoc prawną przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Przed ostatecznym przeprowadzeniem transakcji należy dokonać dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości (due diligence). Trzeba sprawdzić, czy wszystkie kwestie dotyczące nieruchomości są klarowne, a umowa sprzedaży i ewentualnego kredytu hipotecznego nie sprawią nam w przyszłości problemów.
Ponadto, obciążenia z tytułu podatków związanych z zakupem i sprzedażą nieruchomości stanowią znaczny procent sumy całej operacji. Obok podstawowych wydatków, mogą one zwiększyć kwotę sprzedaży nawet o 20%. Dlatego lepiej zapoznać się z tymi zagadnieniami odpowiednio wcześniej, by być na nie przygotowanym.
3. Prawnik w Hiszpanii dokładnie sprawdzi stan prawny nieruchomości
Przed nabyciem nieruchomości w Hiszpanii kluczowe jest poznanie jej stanu prawnego, gdyż mogą na niej znajdować się różne obciążenia, zaległe należności, jak również ograniczenia prawa własności itp. Hiszpański prawnik pomoże ustalić te wszystkie szczegóły i podjąć odpowiednie działania, w przypadku pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości dotyczących kupowanej nieruchomości. Adwokat wie, do których źródeł skierować odpowiednie wnioski i w jakiej formie. Wśród najważniejszych możemy wskazać:
Księgi Wieczyste (Registro de la Priopiedad)
Możemy w nich sprawdzić, czy istnieją jakieś obciążenia (cargas), należności (gravámenes) lub ograniczenia prawa własności (limitaciones de la propiedad). Możemy też dowiedzieć się, czy toczą się jakieś sprawy dotyczące wpisu w rejestrze nieruchomości (asientos pendientes de inscripción).
– Przez obciążenia (cargas) należy rozumieć zajęcie nieruchomości i ustanowione służebności.
– Za należności (gravámenes) uważa się długi, takie jak hipoteka.
– Ograniczenia prawa własności (limitaciones de la propiedad) to prawa ustawowe lub umowne ustanowione na korzyść osób trzecich.
– Toczące się sprawy dotyczące wpisu w rejestrze nieruchomości (asientos pendientes de inscripción) mogą skutkować wpisaniem obciążeń, należności lub ograniczeń prawa własności. Ważne jest, by zapoznać się z nimi wcześniej, gdyż Księgi Wieczyste (Registro de la Priopiedad) kierują się zasadą pierwszeństwa zgłoszenia. W związku z tym, jeśli najpierw wpisana zostanie hipoteka, a nie umowa sprzedaży, to w konsekwencji zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką.
Kataster nieruchomości (Catastro)
Bardzo często zdarza się, że powierzchnia rzeczywista nieruchomości jest inna niż katastralna. Może to być spowodowane wieloma czynnikami, jak na przykład:
– Niedopatrzenie w momencie mierzenia lub rejestracji działki.
– Błędnie dokonane zmiany w katastrze sąsiednich działek.
– Rozdział powierzchni na skutek dziedziczenia, podziałów, częściowej sprzedaży lub wywłaszczenia.
Gdy zachodzi któraś z tych sytuacji, obecny właściciel powinien zająć się dokonaniem odpowiednich zmian katastralnych. Zatrudniony przez inwestora prawnik w Hiszpanii będzie mógł zapewnić przy tym odpowiednią pomoc i sprawdzić, czy operacja przebiega według litery hiszpańskiego prawa nieruchomości.
Zgodność katastru z rzeczywistością jest ważna, może bowiem mieć wpływ na wycenę nieruchomości, a co za tym idzie, przełożyć się na cenę ewentualnego kredytu hipotecznego. Będzie to rzutować także na składki ubezpieczeń, a przede wszystkim na wysokość podatków.
Warto zapamiętać:
Zarówno podatek od nieruchomości (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), jak też podatek od wzrostu wartości terenów miejskich (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU lub plusvalía) wyliczane są na podstawie wartości katastralnej nieruchomości.
Urząd Miasta (Ayuntamiento)
W Urzędzie Miasta, na terenie którego leży nieruchomość, można także uzyskać cenne informacje na temat jej sytuacji prawnej. Gmina zarządza wieloma rodzajami podatków miejskich. Od urzędników można się dowiedzieć o ewentualnych zaległościach, jeżeli takie istnieją.
Wskazane może okazać się też skonsultowanie ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego (Plan General de Ordenación Urbana). Warto to zrobić zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość znajduje się za miastem lub dysponuje terenem, na którym można by było wybudować garaż, kort tenisowy lub basen.
Niektóre rodzaje gruntów charakteryzują się ograniczeniami co do możliwości ich wykorzystania. Podstawowym rozróżnieniem jest podział na grunty miejskie i grunty wiejskie, którego konsekwencją jest możliwość uzyskania pozwolenia na zabudowę, bądź jej brak. Ponadto, na niektórych obszarach chronionych mogą istnieć ograniczenia co do wykonywania prac remontowych lub konserwacyjnych.
Dlatego też skorzystanie z usług adwokata znającego hiszpańskie prawo budowlane pozwoli na szersze i bardziej realistyczne spojrzenie na rzeczywistą wartość nieruchomości i jej potencjał inwestycyjny.
Wspólnota mieszkaniowa (Comunidad de Propietarios)
Istotne informacje posiada również wspólnota mieszkaniowa. Będzie ona nie tylko źródłem wiedzy o tym, jak układają się stosunki między sąsiadami, ale także o przybliżonych wysokościach rachunków, opłat i podatków.
Wspólnota mieszkaniowa udzieli nam informacji na temat wysokości czynszu, którego płatność należy do obowiązków wszystkich mieszkańców. Właściciel nieruchomość musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań finansowych wobec wspólnoty. W sytuacji, gdy powstają zaległości w płatności względem wspólnoty, ta może wszcząć przeciwko właścicielowi bardzo szybkie postępowanie. Jego konsekwencją może być zajęcie mieszkania, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Może się również zdarzyć tak, że poprzedni właściciel zostawił po sobie niespłacone długi lub wpłynął przeciwko niemu pozew do sądu. Mogłoby to przeszkodzić w dojściu transakcji do skutku.
Wspólnota może także udzielić cennych informacji o stanie budynku i planowanych remontach. Poinformuje również, jak często zlecane są prace nadzwyczajne oraz czy aktualnie jakieś z nich oczekują na realizację.
Warto mieć na uwadze, że wspólnota w porozumieniu z zarządem mogła pozbawić wcześniejszego właściciela pewnych praw, jak np. możliwości używania danej części wspólnej z powodu braku udziału w jej finansowaniu. W takim wypadku należałoby się dowiedzieć, w jaki sposób można przywrócić utracone prawo.
W każdym z powyżej opisanych przypadków pomoc prawna w Hiszpanii może okazać się nieoceniona. Adwokat będzie mógł wykryć istniejące nieprawidłowości i pomóc w negocjacjach ze wspólnotą. Ułatwi to przeprowadzenie uporządkowanej, bezpiecznej i korzystnej dla wszystkich stron transakcji.
Dostawcy mediów i usług
Poważnym zagrożeniem dla inwestora zainteresowanego zakupem nieruchomości w Hiszpanii mogą być długi pozostawione przez poprzedniego właściciela u dostawców usług. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że usługodawcy będą oczekiwać od nowego właściciela, że weźmie odpowiedzialność za dotychczasowe zobowiązania i się z nich rozliczy. Istnieje również realna groźba odcięcia mediów (prądu, gazu czy wody), co będzie się wiązać z kolejnymi problemami.
W takim przypadku ponownie przydatną funkcję pełnić może adwokat w Hiszpanii. Prawnik pomoże w negocjacjach z dostawcami usług. Jeżeli ostatecznie okaże się, że inwestor i tak musi pokryć zobowiązania poprzedniego właściciela, adwokat będzie mógł negocjować niższą cenę sprzedaży nieruchomości lub odzyskać nadpłacone środki na drodze sądowej.
W sytuacji, gdy dojdzie do odcięcia mediów, prawnik znający realia hiszpańskiego rynku będzie mógł zapewnić odpowiednią pomoc przy dokumentacji instalacji i dostosowaniu się do obowiązujących norm prawnych. Należy mieć na uwadze, że wymiana instalacji, zmiana dostawcy usług lub przyłączenie nieruchomości do mediów bywa czasem problematyczne.
Kiedy mieszkanie jest stare albo znajduje się na obszarze chronionym, to może się okazać, że nie będzie dozwolone przekroczenie określonego napięcia. Istnieje też duże prawdopodobieństwo, że nie warto zmieniać dostawców usług, a najbardziej opłacalnym wyjściem z sytuacji jest utrzymanie taryfy wcześniejszego właściciela. Taką analizę oczywiście przeprowadzi adwokat w Hiszpanii.
4. Kupując nieruchomość w Hiszpanii z pomocą prawnika można sporo zaoszczędzić
Zakup nieruchomości w Hiszpanii to kosztowna operacja, która będzie się wiązać również z wysokimi obciążeniami podatkowymi. Jednak to nie wszystko, sam proces przeniesienia własności to ciąg wydatków, można by wymienić chociażby opłatę notarialną, wpis do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad), profesjonalne doradztwo, a wcześniej również wycenę nieruchomości. Jeżeli zakup ma być sfinansowany przy pomocy kredytu hipotecznego, dochodzą do tego opłaty bankowe.
Prawnik znający prawo nieruchomości w Hiszpanii będzie wiedział, w jaki sposób zredukować te koszty do wymaganego minimum. Warto przy tym pamiętać, że łączna suma dodatkowych opłat może sięgać od 15 % do 20 % ceny sprzedaży. Pomoc adwokata w Hiszpanii będzie zatem bardzo opłacalna, nawet biorąc pod uwagę jego wynagrodzenie.
Notariusz, Księgi Wieczyste (Registro de la Propiedad), profesjonalne doradztwo
Stawki opłat za Księgi Wieczyste (Registro de la Propiedad) i usługi świadczone przez notariusza określa ustawa. Mogą one oscylować w granicach od 600 do 1.500 euro.
W przypadku, gdy adwokat na stałe współpracuje z notariuszami, to wtedy ci stosują preferencyjne taksy dla klientów, których reprezentuje prawnik.
Wpis operacji do Ksiąg Wieczystych jest gwarancją bezpieczeństwa prawnego i kosztuje około 500 euro.
Trudno jest natomiast przewidzieć koszty profesjonalnego doradztwa, gdyż nie ma w tym zakresie regulacji ustawowych i można ustalać je dobrowolnie.
Urząd Skarbowy (La Agencia Tributaria – ‘Hacienda’)
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z automatycznym powstaniem obowiązku podatkowego. Najbardziej dotkliwe dla inwestora są: podatek VAT (IVA) oraz podatek od przeniesienia własności (ITP,AJD). Co do zasady, VAT stanowi 10 % ceny nieruchomości. Jest jednak mniejszy w przypadku mieszkań socjalnych (4%). Podatek ten podlega zapłacie w przypadku pierwszego przeniesienia własności, a więc zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera.
Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados-ITPAJD) jest zależny od regionu autonomicznego.
Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera trzeba zapłacić go w formie podatku od czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados – IAJD). Wysokość daniny oscyluje w granicach 1 % ceny zakupu.
Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wówczas podatek od przeniesienia własności (Transmisiones Patrimoniales – ITP) wynosi od 5 do 10 % ceny nieruchomości.
Jeżeli na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka, należy ponownie zapłacić ten podatek, tym razem jednak w formie podatku od czynności prawnych, wynoszącego około 0,50 – 1,50 % sumy kredytu.
Podatek ten budzi sporo kontrowersji w Hiszpanii, a orzeczenie Sądu Najwyższego STS n.º 1505/2018 daje możliwość uchylenia się od jego zapłaty.
Jeżeli zakupiona nieruchomość stanowi mieszkanie socjalne, to stosuje się obniżone stawki podatkowe. Wciąż jednak będą mieć one istotny wpływ na koszt całej transakcji.
5. Prawnik zadba o interesy klienta w przypadku zakupu nieruchomości w Hiszpanii na kredyt
Chcąc sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, trzeba się liczyć z kolejnymi wydatkami, a to kosztami:
– Notariusza
– Pomocy prawnej
– Wyceny nieruchomości
– Prowizji bankowej
W Hiszpanii przez lata obowiązywała praktyka nakładania tych wszystkich wydatków na kredytobiorcę. Jednak sądy uznają ją od roku 2016 za niedozwoloną. Obecnie zatem banki również ponoszą część tych kosztów. Mimo to wykrycie, czy nakładane na nas obciążenia są zgodne z prawem graniczy z cudem. To kolejny argument przemawiający za tym, aby posiłkować się pomocą adwokata w Hiszpanii.
Doświadczony prawnik, specjalizujący się w prawie nieruchomości w Hiszpanii oraz prawie bankowym, po dokładnym zapoznaniu się z umową kredytu hipotecznego będzie mógł sprawdzić legalność zawartych klauzul i wynegocjować lepsze warunki. Tym samym może doprowadzić do obniżenia kosztów kredytu hipotecznego.
Pamiętajmy przy tym, że analiza umowy kredytu hipotecznego nie kończy się tylko na dążeniu do uniknięcia zbędnych kosztów i klauzul niedozwolonych. Uzyskanie kredytu zależy od wielu czynników, przede wszystkim od aktualnej sytuacji rynkowej oraz zdolności kredytowej inwestora. W pewnych okolicznościach kredyt hipoteczny może więc być droższy, gdy bank podniesie oprocentowanie czy zażąda dodatkowych gwarancji.
W Hiszpanii, podobnie zresztą jak w Polsce, ogromne kontrowersje budzi kwestia obowiązkowych ubezpieczeń do kredytów hipotecznych. Banki najczęściej wymuszają na kredytobiorcach zawarcie takiego ubezpieczenia z powiązanymi z nimi podmiotami. Hiszpańska Generalna Dyrekcja Ubezpieczeń i Funduszy Emerytalnych wielokrotnie wskazywała na abuzywność takiego postępowania. Ostatecznie zostały one zakazane mocą nowej ustawy o kredycie na zakup nieruchomości (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Widać zatem, że prawnik w Hiszpanii, który towarzyszy inwestorowi na każdym etapie zakupu nieruchomości, również kredytowanej przez bank, pełni niezwykle ważną rolę. Jego zadaniem jest dokładne analizowanie dokumentów i wynajdywanie w nich niekorzystnych zapisów. Adwokat będzie w stanie wykryć wszystkie rodzaje praktyk niedozwolonych i egzekwować ich konsekwencje ugodą lub na drodze sądowej.
6. Profesjonalna analiza umowy przedwstępnej (contrato de arras)
Podstawową formą zabezpieczenia zakupu konkretnej nieruchomości w Hiszpanii jest sporządzenie umowy przedwstępnej i wpłacenie zadatku. Analizę zapisów umowy warto powierzyć prawnikowi znającemu hiszpański porządek prawny. Adwokat może chociażby zaproponować odpowiednie zmiany tej umowy tak, by była ona dostosowana do potrzeb kupującego. Redagowanie i sprawdzanie umów jest usługą często oferowaną przez prawników specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. Jej koszt jest stosunkowo niewielki, mając zwłaszcza na uwadze problemy, jakich możemy dzięki temu uniknąć.
Czym jest hiszpańska umowa przedwstępna (contrato de arras)? Taka umowa zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, więc stanowi niejako formę zarezerwowania nieruchomości w Hiszpanii. Następnie nabywca przekazuje sprzedającemu zadatek, czyli ustaloną wcześniej sumę pieniędzy. Celem jest zagwarantowanie, że żadna ze stron transakcji się z niej nie wycofa.
Warto wiedzieć:
W przypadku sfinalizowania transakcji, wpłacona w ramach zadatku kwota odliczana jest od całkowitej ceny sprzedaży.
Co się stanie, jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości w określonym w umowie terminie? Tutaj w grę wchodzą dwa scenariusze:
Jeżeli osobą, z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej jest kupujący, to traci on wpłacony zadatek.
Jeżeli natomiast jest to sprzedający, to będzie zobowiązany do zwrotu zadatku kupującemu w dwukrotnej wysokości.
Ponieważ mówimy tutaj o sporych kwotach, częstym jest, że osoba niewywiązująca się z umowy przedwstępnej stara się uniknąć konsekwencji finansowych z tego wynikających. Tym bardziej ważne jest, aby skorzystać ze wsparcia prawnika w Hiszpanii, który będzie od początku asystował w procesie zawierania umowy przedwstępnej.
7. Ochrona interesów klienta zarówno przy zakupie na rynku pierwotnym, jak i wtórnym
Bardzo ważnym przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego (tym bardziej, jeśli budowa jest dopiero planowana) jest dokładne sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Można, a wręcz powinno się powierzyć to prawnikowi w Hiszpanii.
Adwokat będzie w stanie udzielić informacji na temat wypłacalności dewelopera, a także pociągnąć go do odpowiedzialności w przypadku ewentualnego niespełnienia warunków wynikających z umowy. W takich przypadkach należy podjąć serię kroków w celu dochodzenia roszczeń na drodze pozasądowej i ew. sądowej. Bez pomocy hiszpańskiego prawnika wszczynanie sprawy na własną rękę będzie praktycznie z góry skazane na przegraną.
Ponadto ustawa Prawo budowlane (la Ley de Ordenación de la Edificación) przewiduje szereg dodatkowych gwarancji, które warto znać na wypadek konieczności dochodzenia swoich praw w momencie stwierdzenia wad nieruchomości. Wady te mogą być zarówno mało istotne (jak detale związane z estetyką lub wykończeniem) lub bardzo poważne (jak błędy konstrukcyjne).
Pomoc prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii polega również na przeanalizowaniu całej dokumentacji technicznej i prawnej związanej ze sprzedażą nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym. W zakres takiej dokumentacji wchodzą pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie i zamieszkanie. Od ich poprawności w przyszłości będzie zależała możliwość uzbrojenia nieruchomości, a więc przyłączenia do niej poszczególnych mediów, takich jak prąd, woda i gaz.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym to inwestycja obarczona sporym ryzykiem. Przede wszystkim dlatego, że wypłacalność sprzedającego będącego osobą prywatną jest zwykle mniejsza niż dewelopera czy dużej firmy budowlanej. Poza tym prawo w Hiszpanii nakłada na przedsiębiorców budowlanych obowiązek posiadania różnych ubezpieczeń, podczas gdy prywatny sprzedawca odpowiadał będzie tylko do wysokości majątku osobistego.
Są to dostateczne argumenty przemawiające za tym, aby zaangażować w cały proces prawnika w Hiszpanii. Adwokat może dostrzec istniejące wady ukryte i niespójności w umowie, a także podjąć odpowiednie kroki w celu wyciągnięcia należytych konsekwencji wobec sprzedającego.
8. Pomoc prawna na etapie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Następnym ważny etapem podczas transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest sporządzenie i podpisanie umowy sprzedaży. Teoretycznie można to zrobić w formie zwykłej umowy lub aktu notarialnego – ten drugi wariant bez wątpienia daje większe poczucie bezpieczeństwa i jest rekomendowany.
Często zdarza się, że przed podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, strony decydują się wcześniej na umowę w formie zwykłej. Tak zawarta między stronami umowa pociąga za sobą skutek sprzedaży. Oznacza to, że strony mają obowiązek wywiązania się z jej postanowień poprzez podpisanie umowy przyrzeczonej.
Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, prawie zawsze dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej (contrato de arras). Jednak przy nieruchomościach sprzedawanych na rynku wtórnym nie jest to zasadą. Co więcej, zwykle jest to bardziej problematyczne. Dlaczego?
Sprzedawca musi dysponować prawem rozporządzania nieruchomością. Oznacza to, że umowę powinna podpisać osoba, która formalnie figuruje jako właściciel. W sytuacji, gdy właścicieli jest kilku, to oni wszyscy powinni podpisać umowę. Jedynym przypadkiem, w którym dozwolone jest, by podpis został złożony przez inną osobę jest udzielenie odpowiedniego pełnomocnictwa.
Jeżeli umowa zostanie podpisana przez osobę, której nie przysługuje prawo rozporządzania nieruchomością, będzie ona nieważna. Kupującemu będą wtedy przysługiwały roszczenia odszkodowawcze. Do ich dochodzenia będzie on jednak potrzebował pomocy prawnej w Hiszpanii. Warto zatem, by adwokat brał udział we wszystkich czynnościach już od samego początku, co pozwoli uniknąć podobnych sytuacji.
Pamiętajmy również, że czasami mogą zachodzić wyjątkowe okoliczności:
Jeżeli nieruchomość jest miejscem stałego zamieszkania rodziny, zgodę na sprzedaż musi wyrazić oboje małżonków.
Jeżeli nieruchomość należy do spółki, podpis powinien być złożony przez członka zarządu lub prokurenta.
Jeżeli nieruchomość stanowi część majątku osoby zmarłej, w czynności powinni wziąć udział jej spadkobiercy.
Polski prawnik w Hiszpanii dokładnie sprawdzi wszystkie dokumenty i pełnomocnictwa, by proces nabycia nieruchomości przebiegł bez zakłóceń, szybko i z gwarancją przestrzegania obowiązujących przepisów.
W tym miejscu warto jeszcze zastanowić się, jak dochodzić praw wynikających z umowy sprzedaży zawartej bez formy szczególnej? Biorąc pod uwagę, że umowa sprzedaży zawarta w formie zwykłej jest w pełni skuteczna, każda ze stron może domagać się jej spełnienia. Oznacza to, że stronom przysługuje prawo wstąpienia na drogę sądową. Jednak umowa ta nie może zostać wpisana do Ksiąg Wieczystych (Registro de la Propiedad), a zatem nie będzie można na tę nieruchomość uzyskać kredytu hipotecznego.
9. Pomoc prawna po zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Z doświadczenia wiemy, że niejednokrotnie po zakupie wychodzą na jaw różne defekty nieruchomości lub wady ukryte. Wówczas trzeba złożyć stosowną reklamację, by móc skutecznie dochodzić swoich praw. W nierzadkich przypadkach sprawa trafia do sądu, przed którym inwestora powinien reprezentować profesjonalny prawnik znający prawo nieruchomości w Hiszpanii.Skorzystanie na tym etapie z pomocy adwokata w Hiszpanii może również pozwolić uniknąć wchodzenia na drogę sądową. Prawidłowo sporządzone pismo reklamacyjne z pewnością zrobi większe wrażenie na deweloperze czy prywatnym sprzedawcy, aniżeli sporządzone osobiście, co powinno skłonić do polubownego rozwiązania sprawy.
Warto natomiast zwrócić uwagę, że wykryte po zakupie wady mogą dotyczyć także kwestii czysto prawnych. Umowy, akty notarialne i pozostałe dokumenty mogą zawierać różne nieprawidłowości. To również powinno skutkować wniesieniem reklamacji.
Prawnik w Hiszpanii, który specjalizuje się w dziedzinie prawa nieruchomości, pomoże w skutecznym i szybkim rozwiązaniu takich problemów. Może nawet złożyć odpowiednie wnioski o dopłaty i subwencje na utrzymanie czy modernizację instalacji.
Co jeszcze warto wiedzieć o procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii?
Dla potrzeb kupna nieruchomości w Hiszpanii należy posiadać numer identyfikacyjny obcokrajowca: NIE (Número de Identidad del Extranjero). Można go uzyskać w Konsulacie działającym przy Ambasadzie Hiszpanii, osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem pełnomocnika, którym może być adwokat działający w Hiszpanii – wówczas nie ma potrzeby osobistego pojawienia się na Półwyspie Iberyjskim.
Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że będzie ona wymagać zarządzania – zwłaszcza, jeśli jest przeznaczona na wynajem. Bardzo korzystne będzie zlecenie tego pełnomocnikowi na miejscu. Powinna to być osoba dobrze znająca prawo nieruchomości w Hiszpanii, ponieważ inwestycja będzie się znajdować pod jurysdykcją hiszpańską.
Nie wszyscy wiedzą, że jeśli inwestycja dokonana na terenie Hiszpanii opiewa na łączną kwotę przynajmniej 500.000 euro, a nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i zaległych należności, to jej posiadaczowi przysługuje prawo otrzymania wizy pobytowej.
Kluczowe pytanie: ile kosztuje pomoc prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Stawki są bardzo różne i zależą od wiedzy, doświadczenia oraz modelu rozliczeń preferowanego przez adwokata w Hiszpanii. Na ostateczną sumę honorarium duży wpływ ma zakres obowiązków, jakie powierzymy prawnikowi w Hiszpanii.
Najczęściej adwokaci rozliczają się prowizyjnie, czyli pobierają np. 1 % wartości operacji, do tego trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT .
Cena usługi adwokata pośredniczącego w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie powinna być jednak głównym kryterium wyboru. Radzimy skupić się na profesjonalizmie prawnika, sprawdzić jego referencje i przeanalizować dotychczas przeprowadzone transakcje.
Na koniec podkreślmy jeszcze, że alternatywą dla adwokata nadzorującego proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie jest ani deweloper, ani agencja nieruchomości, ani notariusz. Tylko wynajęty prawnik w Hiszpanii zagwarantuje swojemu klientowi pełne bezpieczeństwo na etapie zarówno poszukiwania nieruchomości, jak i finalizowania transakcji oraz późniejszego zarządzania inwestycją.
Jeżeli zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci przeprowadzić tę transakcję, przez co unikniesz wielu ryzyk z nią związanych.
