Wielokrotnie poruszaliśmy już tematykę inwestycji na rynku nieruchomości, jednak w niniejszym artykule chcielibyśmy przybliżyć Państwu kwestię wynajmu mieszkania. Artykuł może okazać się przydatnym nie tylko osobom, które dokonały zakupu nieruchomości w celu jej późniejszego wynajęcia, ale także tym, którzy chcieliby wynająć mieszkanie w Hiszpanii i dotyczy zarówno najmu długoterminowego, jak i tzw. najmu wakacyjnego.
Podstawą najmu jest umowa (contrato de arrendamiento)
Umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie. Podstawowe elementy umowy najmu to między innymi dane stron, tj. najemcy oraz wynajmującego, dane pozwalające zidentyfikować nieruchomość będącą przedmiotem umowy najmu, okres trwania umowy najmu, a także warunki najmu takie jak chociażby termin i metoda płatności czynszu oraz jego wysokość.
Czas trwania umowy najmu
W przypadku, gdy w umowie nie określono czasu trwania najmu, przyjmuje się, że umowa została zawarta na okres 1 roku.
Umowa, która została zawarta na okres krótszy niż 5 lat (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), to zgodnie z hiszpańskim prawem (LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos), zostanie ona automatycznie przedłużana co rok aż do momentu osiągnięcia okresu 5-letniego (lub 7-letniego w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), o ile najemca nie poinformuje wynajmującego na 30 dni przed upływem umownego terminu o rezygnacji z przedłużenia umowy.
Natomiast w przypadku umów zawartych na okres co najmniej 5 lat (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna), przedłużenie nastąpi automatycznie na okresy roczne maksymalnie o kolejne trzy lata, o ile strony nie zachowają przewidzianego prawem okresu wypowiedzenia (co najmniej 2 miesiące przed umownym terminem zakończenia umowy w przypadku najemcy oraz 4 miesiące – w przypadku wynajmującego).
Ponadto najemca może odstąpić od umowy najmu po upływie co najmniej 6 miesięcy pod warunkiem, że poinformuje o tym wynajmującego z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem.
Jednakże w takim wypadku należy się liczyć z odszkodowaniem, którego może żądać wynajmujący – do wysokości odpowiadającej jednemu miesięcznemu czynszowi za każdy rok pozostały do końca umowy.
Wysokość kaucji (fianza)
W przypadku najmu mieszkania, wysokość kaucji (fianza) to równowartość jednomiesięcznego czynszu i w ciągu 5 pierwszych lat wynajmu (lub 7 lat w przypadku gdy wynajmującym jest osoba prawna) kwota ta nie podlega modyfikacjom.
Płatność czynszu
Jeśli w umowie nie uregulowano kwestii dotyczących czynszu to zgodnie z artykułem 17 LAU, czynsz płatny będzie miesięcznie w ciągu pierwszych 7 dni miesiąca. Strony mogą uzgodnić, że obowiązek zapłaty czynszu może być (w całości lub w części) zastąpiony zobowiązaniem się najemcy do dokonania remontu lub odnowienia mieszkania; w takim przypadku najemca nie może w późniejszym czasie żądać dodatkowej zapłaty za koszt wykonanych prac.
Warto również pamiętać, że zgodnie z artykułem 20 LAU koszty związane z zawarciem umowy pokrywa wynajmujący, jeśli jest osobą prawną.
Umowa najmu najczęściej sporządzana jest w języku hiszpańskim. Osoby niewładające w wystarczającym stopniu językiem hiszpańskim, mogą skorzystać z usług tłumacza lub dwujęzycznego prawnika, który sporządzi umowę zarówno w języku hiszpańskim, jak i polskim (lub angielskim).
Decydując się na wynajem nieruchomości warto przeczytać uważnie każdy paragraf umowy. Nie należy bagatelizować kwestii wynajmu mieszkania, ponieważ może przysporzyć – zarówno najemcy, jak i wynajmującemu – wielu problemów prawnych oraz finansowych, dlatego zaleca się skorzystanie z usług hiszpańskiego prawnika, który zadba o Państwa interesy i rozwieje wszelkie wątpliwości.
Nieruchomości położone w Hiszpanii cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród polskich inwestorów, jednak ich ceny – szczególnie na wybrzeżu – są dość wysokie.
Ciekawą alternatywą mogą okazać się mieszkania z przejęć bankowych w Hiszpanii, które sprzedawane są często po cenie odpowiadającej wartości hipoteki, jaką są obciążone. Domy w Hiszpanii zajęte przez banki wystawiane są na licytacji nawet za połowę pierwotnej wartości, niewątpliwie stanowią więc okazję inwestycyjną. W tym artykule podpowiemy Państwu jakie są zalety oraz wady takiego rozwiązania, a także na co zwrócić uwagę rozważając zakup nieruchomości zajętych przez bank.
Na czym polegają przejęcia bankowe w Hiszpanii?
Możliwość dokonania zakupu nieruchomości przejętych przez banki w Hiszpanii powiązana jest z kryzysem gospodarczym, który nie pozostał obojętny na rynek nieruchomości. Pod koniec ubiegłego wieku pozyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii stało się ogólnodostępne, co spowodowało, że Hiszpanie chętnie finansowali zakup nieruchomości poprzez zaciągnięcie kredytu, którego spłatę banki często rozkładały na nawet 50 lat.
Poza dostępnością kredytową, szybko zaczęła również rosnąć liczba pozwoleń na budowę nieruchomości mieszkalnych. W latach 2008-2009 nastał kryzys, który odcisnął piętno na rynku nieruchomości – ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie spadać, a kredytobiorcy nie byli w stanie spłacać rat zaciągniętych kredytów. W konsekwencji banki zaczęły zajmować zadłużone nieruchomości, których zakup finansowano poprzez uzyskanie kredytu hipotecznego i wystawiać je na licytacjach bankowych, a ich ceny były o wiele niższe niż ceny rynkowe.
Czy zakup nieruchomości z przejęć bankowych jest opłacalny?
Nie da się ukryć, że mieszkania wystawiane na licytacjach bankowych są o wiele tańsze od pozostałych, co zachęca inwestorów i stanowi największą zaletę wspomnianego rozwiązania. Kolejnym atutem takich nieruchomości jest na pewno to, że na sfinansowanie ich zakupu banki oferują preferencyjne warunki kredytowania.
Jednak zakup takiej nieruchomości jest obarczony ryzykiem, które należy mieć na uwadze. Zajęte przez banki nieruchomości mogą kryć w sobie pułapki przysparzające wiele kłopotów na późniejszym etapie. Niskie ceny nieruchomości wiążą się często z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu, którego koszty mogą przewyższyć zaoszczędzoną wcześniej kwotę.
Podczas dokonywania zakupu należy zwracać szczególną uwagę nie tylko na stan techniczny domu, ale także jego sytuację prawną i kwestie własnościowe, aby uniknąć czasochłonnych batalii w sądzie w związku z pojawieniem się wierzycieli lub istnieniem obciążeń, o których kupujący nie wiedział w chwili dokonywania zakupu.
Pomimo kuszącej ceny, warto dokładnie rozważyć zakup nieruchomości zajętej wcześniej przez bank oraz skonsultować się z hiszpańskim prawnikiem, który dokona tzw. due diligence, czyli profesjonalnej i dogłębnej analizy stanu prawnego nieruchomości.
Zdecydowanie odradza się kupno nieruchomości na własną rękę, zwłaszcza, gdy lokal pochodzi z licytacji bankowej. Zachęcamy do skontaktowania się z hiszpańskim adwokatem, który dokona analizy nieruchomości oraz dopilnuje formalności w związku z zakupem wymarzonego domu w Hiszpanii.
Hiszpańska złota wiza (golden visa) to system, który umożliwia obywatelom państw spoza Unii Europejskiej zdobycie statutu rezydenta i pozwala na stały pobyt w Hiszpanii w zamian za dokonanie inwestycji kapitałowej zasilającej budżet kraju.
Przyznanie wizy pobytowej inwestorom stanowi wystarczający tytuł do przebywania i pracy na terenie całej Hiszpanii w okresie jej ważności, jak również pozwala na swobodne przemieszczanie się po krajach należących do strefy Schengen. Taki system występuje również w innych krajach Unii Europejskiej, jednak to w Hiszpanii co roku wydaje się najwięcej złotych wiz.
Jak uzyskać złotą wizę w Hiszpanii?
Procedura uzyskania wizy jest stosunkowo prosta i zwykle nie trwa dłużej niż 2 tygodnie.
Najpopularniejszym sposobem jest zakup nieruchomości (zarówno mieszkalnej, jak i tej inwestycyjnej) na terenie Hiszpanii o wartości co najmniej 500 tysięcy euro. Złotą wizę można też otrzymać w zamian za inwestycje nie mniejsze niż 1 milion euro w akcjach lub udziałach społecznych hiszpańskich spółek kapitałowych prowadzących rzeczywistą działalność gospodarczą lub w funduszach inwestycyjnych lub funduszach venture capital utworzonych w Hiszpanii, a także w przypadku posiadania równowartości tej kwoty na lokatach bankowych w hiszpańskich instytucjach finansowych. Innym sposobem uzyskania złotej wizy jest zakup hiszpańskich obligacji skarbowych za kwotę co najmniej 2 milionów euro. Złotą wizę można również uzyskać w związku z rozwijaniem w Hiszpanii projektu biznesowego spełniającego takie wymogi, jak na przykład tworzenie miejsc pracy czy wkład w innowacje naukowe i/lub technologiczne.
Ponadto, aby uzyskać hiszpańską złotą wizę należy dopełnić szeregu formalności, takich jak między innymi przedstawienie paszportu ważnego na czas okresu ważności wizy, zaświadczenie o stanie rachunku bankowego, dokumenty potwierdzające dokonanie inwestycji oraz legalność kapitału inwestycyjnego, a także dokonanie opłaty konsularnej.
W przypadku inwestycji polegającej na nabyciu nieruchomości, wnioskodawca musi udowodnić, że nieruchomość jest wolna od wszelkich opłat i obciążeń (dotyczy to wartości 500 tysięcy euro, natomiast ta część, która przewyższa wspomnianą kwotę może podlegać obciążeniom).
Warto podkreślić, że o wizę ubiegać się może nie tylko inwestor, ale również jego współmałżonek, niepełnoletnie potomstwo, a także dorośli pozostający na utrzymaniu wnioskodawcy.
Droga do obywatelstwa
Wiza pobytowa jest ważna maksymalnie przez rok. Po jej uzyskaniu, można wnioskować o zezwolenie na pobyt. Zezwolenie to obowiązuje przez dwa lata, jednak po wygaśnięciu wspomnianego terminu, inwestor może wystąpić o jego odnowienie na kolejne dwa lata, jeśli wciąż spełnia opisane wyżej warunki. Po 5 latach pobytu w Hiszpanii, inwestor może wystąpić o pozwolenie na pobyt stały. Z kolei po 10 latach istnieje możliwość ubiegania się o obywatelstwo Hiszpanii.
W razie jakichkolwiek pytań dotyczących programu dla inwestorów w Hiszpanii oraz złotej wizy zachęcamy do kontaktu z hiszpańskim prawnikiem.
Instytucja procurador nie występuje w polskim systemie prawnym, jednak określić ją można jako pełnomocnika procesowego, którego nie należy mylić z adwokatem (abogado) ani tym bardziej z prokuratorem – pomimo podobnego brzmienia nazw tych profesji prawniczych.
Podobnie jak w przypadku pozostałych zawodów prawniczych, aby zostać procurador należy spełniać szereg wymagań przewidzianych przez hiszpańskie prawo. Aby uzyskać kwalifikacje należy przede wszystkim posiadać tytuł Licenciado en Derecho, a następnie uzyskać tytuł procurador (wydawany przez Ministerstwo Sprawiedliwości w Hiszpanii). Kolejnym krokiem jest dokonanie wpisu na listę pełnomocników w Izbie (Colegio de Procuradores), w obrębie której pełnomocnik będzie wykonywał zawód oraz uiszczenie odpowiedniej opłaty. Konieczne jest również złożenie uroczystego przyrzeczenia, w którym procurador zobowiązuje się do przestrzegania praw zawartych w Konstytucji oraz pozostałych ustawach.
Jaką funkcję pełni procurador?
W przypadku większości postępowań udział pełnomocnika procesowego jest niezbędny. Procurador jest gwarantem bezpieczeństwa prawnego strony w postępowaniu sądowym. Jego obowiązkiem jest przede wszystkim obrona praw i interesów stron postępowania, ale także dbanie o odpowiednie uwierzytelnienie informacji przekazywanych sobie wzajemnie przez sąd i strony.
Do jego zadań należy zapewnienie przejrzystości całego procesu sądowego, odbieranie i sygnowanie dokumentów (wezwań czy zawiadomień sądowych), reprezentacja klienta zgodnie z jego wolą. Procurador pełni funkcję gwarancyjną – czuwa, aby postępowanie odbywało się według norm prawnych i zgodnie z odpowiednimi zasadami proceduralnymi.
Procurador działa obok, a nie zamiast adwokata (abogado) i przekazuje mu dokumenty oraz instrukcje dotyczące postępowania w sprawie. Sprawę prowadzi co do zasady adwokat, natomiast procurador jest urzędnikiem, który uczestniczy czynnie w wymianie korespondencji pomiędzy sądem a adwokatem. Rolą instytucji pełnomocnika procesowego jest ułatwienie i usprawnienie procesu sądowego, uniknięcie nadmiernych opóźnień lub błędów, a także ochrona prawna w trakcie czynności procesowych.
Jak znaleźć procurador?
Każda Izba (Colegio de Procuradores) prowadzi listę pełnomocników wraz z danymi kontaktowymi (najczęściej jest to adres e-mail). Dzięki temu skontaktowanie się z pełnomocnikiem jest dosyć proste. Najczęściej dokonuje tego adwokat w imieniu klienta, korzystając ze sprawdzonych podczas swojej praktyki zawodowej kontaktów. Możliwe jest także przydzielenie procurador z urzędu przez sąd. Strona postępowania ma więc prawo sama dokonać wyboru konkretnego pełnomocnika, który wzbudza jej zaufanie.
Ponadto reprezentacja musi być umocowana za pomocą pełnomocnictwa notarialnego lub wyrażonego przez klienta przed rozpoczęciem postępowania przed organami administracji sądu. Wynagrodzenie pełnomocników przybiera formę honorariów ustalonych przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Nadzór nad pełnomocnikami sprawuje Colegio de Procuradores, dbając o to, aby członkowie Izby należycie wypełniali swoje obowiązki.
Zmorą podmiotów gospodarczych są opóźnienia w płatnościach, które zwłaszcza w czasie kryzysu mogą stanowić niemałe zagrożenie dla przedsiębiorców – szczególnie tych małych i średnich. Szybkim oraz skutecznym instrumentem odzyskiwania zaległych należności okazuje się regulacja jaką wprowadziło prawo Unii Europejskiej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady nr 1986/2006 z 12 grudnia 2006 roku ustanawiającym postępowanie w sprawie europejskiego nakazu zapłaty.
Wszczęcie procedury w zakresie wydania europejskiego nakazu zapłaty (hiszp. requerimiento europeo de pago) jest możliwe, gdy mamy do czynienia z niekwestionowanym roszczeniem transgranicznym. Postępowanie w sprawie europejskiego nakazu zapłaty ma na celu uproszczenie, przyspieszenie oraz ograniczenie kosztów procesowych w międzynarodowych sprawach dotyczących bezspornych roszczeń pieniężnych.
Europejski nakaz zapłaty ma bardzo szeroki zakres zastosowania i może być wydany we wszystkich sprawach cywilnych i handlowych, w których dochodzone jest roszczenie pieniężne o oznaczonej wysokości. Ponadto aby wydać europejski nakaz zapłaty sprawa musi mieć charakter transgraniczny – to znaczy, że przynajmniej jedna ze stron sporu powinna mieć miejsce zamieszkania lub miejsce stałego pobytu w państwie członkowskim innym niż państwo sądu właściwego do rozpoznania sprawy. Rozporządzenie ma zastosowanie w stosunkach między wszystkimi państwami członkowskimi Unii Europejskiej, z wyjątkiem Danii.
Warto również podkreślić, że postępowanie stanowi dodatkowy i fakultatywny środek dochodzenia roszczeń, a więc nie zastępuje istniejących instrumentów dochodzenia roszczeń bezspornych na mocy prawa krajowego.
Jakie kroki należy podjąć, aby wszcząć postępowanie?
Na samym początku warto wspomnieć, że postępowanie nie wymaga stawiennictwa przed sądem, gdyż rozpatrywane jest na posiedzeniu niejawnym.
Pozew o wydanie europejskiego nakazu zapłaty należy złożyć wykorzystując standardowy formularz (Formularz A), którego wzór obowiązuje we wszystkich państwach członkowskich i który dostępny jest na stronie europejskiego portalu e-sprawiedliwość.
W pozwie wierzyciel powinien zawrzeć dane stron, kwotę dochodzonego roszczenia, wysokość stawki odsetek (jeśli będą dochodzone), a także informacje pozwalające określić i uzasadnić jego roszczenie, tj. opis okoliczności wskazanych jako podstawa roszczenia (uzasadnienie roszczenia), opis dowodów na poparcie roszczenia (zasadne jest dołączenie do pozwu dokumentów czy faktur), a ponadto okoliczności uzasadniające właściwość sądu oraz uzasadnienie transgranicznego charakteru sprawy. Pozew musi być podpisany przez powoda, tj. przez wierzyciela lub przez jego przedstawiciela.
Co do zasady sądem właściwym jest sąd pierwszej instancji właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub miejsce pobytu dłużnika, inaczej jest w sytuacji, gdy przedsiębiorca wykonuje usługi lub dostarcza towary na terenie innego państwa na rzecz kontrahenta zagranicznego.
Jeżeli spełnione zostały wszystkie warunki formalne pozwu, sąd w terminie 30 dni wyda europejski nakaz zapłaty, który następnie zostanie doręczony dłużnikowi. Dłużnik ma możliwość zapłacenia wierzycielowi kwoty wskazanej w nakazie lub zakwestionowania roszczenia poprzez wniesienie sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia mu nakazu, który musi być wniesiony na Formularzu F.
W przypadku wniesienia w terminie sprzeciwu przez dłużnika, europejski nakaz zapłaty traci moc i sprawa zostaje przekazana do rozpoznania przez sąd we właściwym trybie. Jednakże jeśli powód zażądał zakończenia postępowania w przypadku wniesienia sprzeciwu przez pozwanego, sąd umarza postępowanie, orzekając o kosztach jak przy cofnięciu pozwu.
Natomiast jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu w terminie, nakaz zapłaty staje się wykonalny. Wykonanie nakazu przebiega zgodnie z zasadami krajowymi państwa członkowskiego, w którym wykonuje się europejski nakaz zapłaty.
Jakie są zalety europejskiego nakazu zapłaty?
Ogromną zaletą postępowania jest, co do zasady, krótki czas trwania całej procedury. Postępowanie w sprawie wydania nakazu zapłaty trwa – co do zasady – 30 dni, a następnie pozwanemu, po odebraniu nakazu przysługuje kolejne 30 dni na ustosunkowanie się do europejskiego nakazu zapłaty – po upływie tego okresu, w przypadku braku sprzeciwu, nakaz staje się wykonalny. Czas ten może ulec wydłużeniu np. w przypadku wezwania powoda do uzupełnienia braków formalnych.
Kolejną zaletą są zdecydowanie niskie koszty postępowania. W Hiszpanii w postępowaniu o wydanie europejskiego nakazu zapłaty obowiązuje opłata stała w wysokości 100 euro, w przypadku osób prawnych. Wysokość opłaty jest inna w Katalonii, gdzie bark jest opłaty w przypadku osób prawnych, których roczne obroty nie przekraczają miliona euro. Opłata powinna być uiszczona za pośrednictwem Formularza 696 w hiszpańskim Urzędzie Skarbowym (hiszp. Agencia Tributaria). Dowód dokonania opłaty należy dołączyć podczas składania formularza A.
Jeżeli przysługuje Państwu roszczenie względem hiszpańskiego kontrahenta, który zalega z zapłatą należności, zachęcamy do skontaktowania się z hiszpańskim adwokatem, który odpowie na wszystkie Państwa pytania dot. możliwości wszczęcia postępowania.
Zgodnie z artykułem 1445 hiszpańskiego kodeksu cywilnego (Código Civil) przez umowę sprzedaży (compraventa civil) sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia własności określonej rzeczy na kupującego oraz jej wydania, z kolei kupujący zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę i odebrać rzecz.
Natomiast sprzedaż handlowa (compraventa mercantil) uregulowana jest w artykułach 325 – 345 w hiszpańskim kodeksie handlowym (Código de Comercio) i oznacza sprzedaż rzeczy ruchomych mającą na celu osiągnięcie zysku poprzez odsprzedaż przedmiotu umowy.
Każda umowa sprzedaży (a zatem zarówno compraventa civil, jak i compraventa mercantil) jest umową dwustronną, generującą wzajemne obowiązki i uprawnienia dla stron umowy. W dzisiejszym artykule przedstawimy obowiązki, jakie spoczywają na kupującym w związku z handlową umową sprzedaży.
Zgodnie z artykułem 1500 hiszpańskiego kodeksu cywilnego kupujący jest zobowiązany zapłacić określoną cenę w oznaczonym w umowie terminie i miejscu. Jeżeli w umowie ich nie ustalono, kupujący ma obowiązek zapłaty dopiero w miejscu i czasie wydania rzeczy; wówczas kupujący uiszcza określoną cenę po uprzednim zbadaniu rzeczy.
Zapłata ceny
Cena, jaką kupujący zobowiązany jest zapłacić musi być określona lub możliwa do określenia w pieniądzu lub znaku, który ją reprezentuje. Cena może być uiszczona w formie gotówkowej, za pomocą przelewu bankowego na rachunek sprzedawcy, a także w postaci czeku lub weksla. W praktyce istnieje również możliwość zawarcia umowy wstępnej oraz zapłaty części kwoty w formie zaliczki.
W sytuacji, gdy kupujący nie uiści sprzedawcy ceny w oznaczonym terminie (zarówno, gdy zalega z całą kwotą lub z częścią) popada w zwłokę i jest zobowiązany do zapłaty odsetek ustawowych.
Warto także zwrócić uwagę na artykuł 340 hiszpańskiego kodeksu handlowego, zgodnie z którym dopóki przedmiot znajduje się w posiadaniu sprzedawcy (nawet w formie depozytu), sprzedawca ma pierwszeństwo do uzyskania zapłaty kwoty (wraz z odsetkami za zwłokę) przed jakimikolwiek innymi wierzycielami.
Odbiór towaru
W momencie, gdy sprzedawca udostępni kupującemu towar będący przedmiotem sprzedaży, powinien on odebrać go we wskazanym miejscu i czasie. Natomiast jeśli kupujący bez uzasadnionej przyczyny odmawia odebrania rzeczy, wówczas sprzedawca może żądać wykonania lub rozwiązania umowy, przy czym żądając wykonania umowy sprzedawca składa towar do depozytu sądowego; czyni to również, gdy kupujący zwleka z odebraniem rzeczy. W takiej sytuacji kupujący będzie musiał pokryć koszty depozytu. Natomiast w przypadku, gdy sprzedawca zażąda rozwiązania umowy, kupujący będzie zobowiązany zapłacić mu odszkodowanie.
Niewywiązanie się z obowiązku odbioru towaru nie powoduje wspomnianych konsekwencji w przypadku, gdy wynika ono z zaistnienia siły wyższej.
Kupujący ma prawo odmówić odbioru rzeczy tylko z uzasadnionego powodu, wśród których wymienić można wady jakościowe lub ilościowe rzeczy czy też wydanie towaru innego niż umówiony. Kupujący po zbadaniu rzeczy, potwierdza jej zgodność z umową i jeśli nie odmówi odbioru rzeczy, nie będzie miał tej możliwości w późniejszym czasie, dlatego warto dokładnie zbadać rzecz. Jeżeli towar jest zapakowany w sposób uniemożliwiający zbadanie go w czasie wydania rzeczy, kupujący może zgłosić wady sprzedawcy w ciągu 4 dni od otrzymania rzeczy. W przypadku wad ukrytych termin zgłoszenia wad jest dłuższy i wynosi 30 dni od dnia otrzymania rzeczy.
W przypadku gdy sprzedawca dostarcza towar po ustalonym terminie kupujący nie jest zobowiązany do odbioru towaru. Kupujący nie ma również obowiązku przyjęcia części rzeczy, nawet jeśli sprzedawca zobowiązuje się do dostarczenia pozostałej części w późniejszym terminie – jednakże kupujący może przyjąć częściową dostawę i wówczas sprzedaż zostanie sfinalizowana na podstawie otrzymanych towarów, a kupujący nie będzie mógł żądać wykonania umowy w pozostałej części ani jej rozwiązania z tego powodu, że dostarczono mu tylko część towaru.
Warto jednak pamiętać o swobodzie umów, zgodnie z którą strony mogą ustalić w umowie dodatkowe obowiązki oraz uprawnienia.
System podatkowy w Hiszpanii jest tematem złożonym, ale kluczowym dla każdego, kto planuje przeprowadzkę lub inwestycję na Półwyspie Iberyjskim. Choć podstawa prawna wynika wprost z Konstytucji Hiszpanii (art. 31 i 133), dla podatnika najważniejsza jest praktyka: ile zapłacę i jak działają progi podatkowe w Hiszpanii.
Warto pamiętać, że Hiszpania jest krajem silnie zdecentralizowanym. Zgodnie z ustawą o finansowaniu Wspólnot Autonomicznych (LOFCA), poszczególne regiony (np. Katalonia, Andaluzja, Madryt) mają prawo modyfikować część stawek. Dlatego ostateczna wysokość podatku zależy od tego, gdzie dokładnie zamieszkasz.
W hiszpańskim systemie podatkowym wyróżnia się, podobnie jak w systemie polskim, podatki bezpośrednie i pośrednie. Podatki bezpośrednie to takie, które bezpośrednio obciążają podatnika (np. IRPF czy podatek od majątku). Natomiast podatki pośrednie zawarte są w cenie dóbr i usług (np. VAT, czyli hiszpański IVA).
W niniejszym artykule przedstawimy Państwu najważniejsze podatki w Hiszpanii w 2025 roku.
Podatek dochodowy i progi podatkowe (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Podatek dochodowy (IRPF) obejmuje wszystkie rodzaje dochodów, m.in. z pracy, kapitału oraz działalności gospodarczej. Jest to podatek progresywny, co oznacza, że im więcej zarabiasz, tym wyższa jest stawka podatkowa. IRPF składa się ze stawki ogólnej (państwowej) oraz stawki regionalnej, która zależy od Wspólnoty Autonomicznej.
Kwota wolna od podatku w Hiszpanii (Mínimo personal)
Wiele osób pyta o to, ile wynosi kwota wolna od podatku w Hiszpanii. W hiszpańskim systemie funkcjonuje tzw. mínimo personal y familiar. Jest to część dochodu, która nie podlega opodatkowaniu, ponieważ uznaje się ją za niezbędną do zaspokojenia podstawowych potrzeb życiowych.
Podstawowa kwota wolna dla podatnika (poniżej 65 roku życia) wynosi zazwyczaj 5 550 EUR rocznie. Kwota ta wzrasta wraz z wiekiem (dla osób powyżej 65. i 75. roku życia) oraz w zależności od sytuacji rodzinnej (liczba dzieci, osoby niepełnosprawne na utrzymaniu). Warto pamiętać, że kwota ta jest odejmowana od podstawy opodatkowania, a nie bezpośrednio od podatku.
Poniżej przedstawiamy progi podatkowe w Hiszpanii (sumaryczne) na przykładzie stawek ogólnych:
Próg dochodu
Stawka państwowa
Stawka regionalna (przykładowa)
Stawka łączna
0 € – 12 450 €
9,5%
9,5%
19%
12 450 € – 20 200 €
12%
12%
24%
20 200 € – 35 200 €
15%
15%
30%
35 200 € – 60 000 €
18,5%
18,5%
37%
60 000 € – 300 000 €
22,5%
22,5%
45%
300 000 € i więcej
24,5%
22,5%
47%
Stawki regionalne podane w powyższej tabeli są przykładowe. Aby obliczyć rzeczywiste obciążenie podatkowe, należy zastosować stawki obowiązujące w danej wspólnocie autonomicznej (poniżej szczegóły dla najpopularniejszych regionów).
Gubisz się w hiszpańskich przepisach podatkowych?
Każda Wspólnota Autonomiczna posiada własne ulgi i odliczenia, które mogą znacząco obniżyć Twój podatek. Jako polskojęzyczna kancelaria pomagamy poprawnie ustalić rezydencję podatkową. Umów się na konsultację »
Próg dochodu
Stawka państwowa
Stawka regionalna
Stawka łączna
Podatek od dochodu nierezydentów w Hiszpanii (IRNR)
Podatek od nierezydentów w Hiszpanii (IRNR) dotyczy osób, które przebywają na terenie kraju przez okres krótszy niż 183 dni w roku. Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym, a osiągasz dochody w Hiszpanii (np. z wynajmu nieruchomości), podlegasz ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.
Stawki podatku dla nierezydentów wynoszą:
19% – dla obywateli Unii Europejskiej, Islandii i Norwegii.
24% – dla obywateli spoza UE.
Warto pamiętać, że obywatele UE mogą odliczać pewne koszty uzyskania przychodu (np. remonty, ubezpieczenie nieruchomości), podczas gdy rezydenci spoza UE płacą podatek od przychodu brutto.
Podatek od spółek (IS – Impuesto sobre Sociedades)
Podatek od spółek w Hiszpanii (Impuesto sobre Sociedades) to podstawowy element, który powinien mieć na uwadze każdy przedsiębiorca z Polski planujący wejście na tamtejszy rynek. Jest to podatek nakładany na dochody spółek mających rezydencję podatkową w Hiszpanii, czyli tych utworzonych zgodnie z hiszpańskim prawem lub posiadających tam ośrodek zarządzania. Dla większości firm obowiązuje jednolita stawka 25%, która czyni hiszpański system stosunkowo przewidywalnym. W przypadku spółek nowo utworzonych możliwe jest jednak skorzystanie z preferencyjnej stawki 15% w dwóch pierwszych latach osiągania dochodu, co może stanowić realne wsparcie przy rozpoczęciu działalności.
Dla przedsiębiorców prowadzących mniejszą działalność przewidziano dodatkowe ułatwienia – firmy o ograniczonej skali działania mogą korzystać z niższych stawek proporcjonalnych do swojej wielkości. W Hiszpanii istnieją też specjalne reżimy podatkowe, które w wybranych regionach umożliwiają stosowanie jeszcze niższych stawek, takich jak atrakcyjny dla inwestorów system na Wyspach Kanaryjskich. Równocześnie należy pamiętać, że niezależnie od osiągniętych wyników finansowych obowiązek złożenia deklaracji podatkowej co roku dotyczy wszystkich spółek.
Podatek VAT w Hiszpanii (IVA)
W Hiszpanii podstawowa stawka podatku VAT (IVA) wynosi 21% i obejmuje większość towarów oraz usług dostępnych na rynku. System przewiduje jednak również dwie obniżone stawki: 10% oraz 4%.
Stawka 10% (Reducido): stosuje się m.in. do usług hotelowych, gastronomicznych, transportu pasażerskiego oraz niektórych produktów żywnościowych.
Stawka 4% (Superreducido): dotyczy podstawowych artykułów spożywczych (chleb, mleko, sery, owoce, warzywa), leków, książek, gazet oraz usług dla osób niepełnosprawnych.
Co istotne, VAT w Hiszpanii nie funkcjonuje na Wyspach Kanaryjskich oraz w miastach Ceuta i Melilla. Na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje lokalny podatek pośredni IGIC (zazwyczaj 7%), co czyni ten region bardzo atrakcyjnym podatkowo.
Podatek od przeniesienia własności (ITP) i czynności prawnych (AJD)
Podatek ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) dotyczy przede wszystkim zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, płacisz VAT (IVA). Jeśli jednak kupujesz nieruchomość „z drugiej ręki”, płacisz ITP.
Wysokość stawki ITP zależy od wspólnoty autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość, i najczęściej mieści się w przedziale 6% – 13% (np. 10% w Katalonii, 7% w Andaluzji – choć stawki te ulegają zmianom).
Natomiast podatek AJD (Actos Jurídicos Documentados) obejmuje czynności prawne dokumentowane aktem notarialnym, np. przy ustanawianiu hipoteki. Stawka zmienna wynosi zazwyczaj od 0,5% do 1,5% wartości transakcji, w zależności od regionu.
Warto pamiętać, że na wysokość podatków w Hiszpanii mają wpływ również dodatkowe czynniki, ponadto hiszpański ustawodawca wprowadza często ulgi oraz bonifikaty, dzięki którym ostateczna wysokość zobowiązania podatkowego może być niższa od podanych w artykule, dlatego zachęcamy do skorzystania z indywidualnej konsultacji z hiszpańskim adwokatem.
Potrzebujesz wsparcia prawnego w Hiszpanii?
Zapewniamy bezpieczeństwo prawne i podatkowe dla firm oraz osób prywatnych inwestujących na Półwyspie Iberyjskim.
Rok 2024 okazał się jednym z najlepszych okresów w historii hiszpańskiego rynku nieruchomości pod względem aktywności zagranicznych nabywców. W ciągu dwunastu miesięcy dokonano 92.989 zakupów nieruchomości przez obcokrajowców, co oznacza wzrost o 6,5% w porównaniu z 2023 r. i jednocześnie najwyższy wynik w ujęciu absolutnym w całej serii historycznej. Mimo że udział cudzoziemców w ogólnej liczbie transakcji minimalnie spadł z 14,98% do 14,60%, to liczba zakupów wzrosła – co potwierdza utrzymujący się od lat trend silnego zainteresowania Hiszpanią jako rynkiem inwestycyjnym i mieszkaniowym.
Wraz z większą liczbą nabywców systematycznie rośnie również popularność finansowania bankowego. W 2024 roku zagraniczni kupujący zaciągnęli 32.714 kredytów hipotecznych, czyli o 13,1% więcej niż rok wcześniej. Średnia kwota kredytu udzielanego obcokrajowcom wyniosła 171.202 €, co odzwierciedla zarówno wzrost cen nieruchomości (średnio 2.249 €/m², +7,4%), jak i rosnącą skłonność do korzystania z finansowania hipotecznego.
Dane te pokazują jednoznacznie, że Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie, a zagraniczni nabywcy nadal odgrywają na nim kluczową rolę. Najwyższą aktywność zakupową tradycyjnie wykazują obywatele Wielkiej Brytanii i Niemiec, natomiast w 2024 roku wyraźnie wyróżniała się Polska, która zanotowała najwyższy wzrost liczby transakcji – aż 36,5% rok w porównaniu z 2023 rokiem.
Choć 2025 rok jeszcze się nie zakończył, dostępne dane wskazują, że jego wyniki będą najprawdopodobniej lepsze do rekordowych rezultatów z 2024 roku – zarówno pod względem liczby transakcji, jak i wykorzystania kredytów hipotecznych.
Jako kancelaria specjalizująca się w obsłudze prawnej Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii, przedstawiamy Państwu aktualne i praktyczne informacje dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego – zarówno przez rezydentów, jak i osoby nieposiadające stałego pobytu. Warto pamiętać, że wśród Hiszpanów – podobnie jak w Polsce – większość zakupów nieruchomości finansowana jest kredytem. W przypadku obcokrajowców kupujących w Hiszpanii udział transakcji gotówkowych jest tradycyjnie wyższy, jednak mimo to liczba kredytów udzielanych nierezydentom wyraźnie wzrosła w ostatnim roku.
W 2024 roku Polacy zaciągnęli 998 kredytów hipotecznych, co oznacza wzrost o 45,7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Średnie zadłużenie na jedną nieruchomość wyniosło około 172.905 €, co plasuje Polskę w gronie narodowości szczególnie aktywnie korzystających z finansowania bankowego.
Najczęściej stosowaną formą zabezpieczenia pozostaje hipoteka (hipoteca) ustanawiana na nabywanej nieruchomości – standardowe rozwiązanie w hiszpańskim systemie prawnym, stosowane zarówno wobec rezydentów, jak i kupujących z zagranicy.
Dla osób planujących zakup nieruchomości w Hiszpanii poniżej przedstawiamy kluczowe informacje dotyczące zasad udzielania finansowania, wymagań banków, listy wymaganych dokumentów oraz kolejnych etapów procedury prowadzącej do ustanowienia hipoteki.
Zasady udzielania kredytów hipotecznych w Hiszpanii
Analizy rynku kredytów hipotecznych w Europie pokazują, że Hiszpania należy obecnie do krajów z najbardziej atrakcyjnym i najtańszym finansowaniem hipotecznym w całej strefie euro. W marcu 2025 roku średnie oprocentowanie nowych hipotek spadło do 2,88%, co oznacza obniżkę kosztów finansowania o ponad 22% w skali roku. Niższe odsetki oferuje jedynie Malta.
Co istotne, procedura udzielania kredytów hipotecznych w Hiszpanii jest bardzo zbliżona do tej obowiązującej w Polsce, jednak warunki finansowania są obecnie dla kredytobiorców zdecydowanie bardziej sprzyjające. Podczas gdy w Hiszpanii średnie oprocentowanie oscyluje wokół 2,9–3,1%, w Polsce — mimo stopniowych obniżek — nowe kredyty udzielane są najczęściej na poziomie 7–8%, czyli ponad dwukrotnie wyższym. W praktyce oznacza to znacznie większy koszt całkowity zobowiązania i wyraźnie wyższe miesięczne raty przy tej samej kwocie finansowania.
Czy narodowość / status rezydenta wpływa na warunki kredytu hipotecznego w Hiszpanii?
Polacy są bardzo dobrze postrzegani przez hiszpańskie banki — uchodzą za solidnych, wiarygodnych klientów o dobrej renomie i rosnącej obecności na rynku. Widać to także w danych: Polacy coraz częściej kupują nieruchomości w Hiszpanii, nierzadko w segmentach cenowych powyżej średniej wartości transakcji, co dodatkowo wzmacnia pozytywne nastawienie banków. W praktyce jednak to status rezydenta lub nierezydenta, a nie sama narodowość, ma największy wpływ na zakres formalności i warunki kredytu. W kolejnej części omówimy dokładnie, czym różnią się te dwie sytuacje i jak wpływają na możliwości uzyskania finansowania.
Kredytobiorca rezydent i nierezydent – jakie są różnice?
Kluczowym czynnikiem wpływającym na warunki udzielania kredytu hipotecznego w Hiszpanii nie jest narodowość, lecz status rezydencji podatkowej. Banki traktują obcokrajowców bardzo przyjaźnie, jednak to, czy dana osoba mieszka w Hiszpanii na stałe czy kupuje nieruchomość z zagranicy, decyduje o zakresie formalności, maksymalnej kwocie finansowania oraz wysokości oprocentowania.
Kredytobiorca – rezydent Hiszpanii
Za rezydenta podatkowego uważa się osobę, która spełnia co najmniej jeden z warunków:
przebywa na terytorium Hiszpanii ponad 183 dni w roku,
posiada w Hiszpanii ośrodek interesów życiowych (rodzinnych lub gospodarczych),
jej małżonek i/lub niepełnoletnie dzieci mieszkają w Hiszpanii.
Rezydenci mają dostęp do kredytów hipotecznych na zasadach identycznych jak obywatele Hiszpanii. Mogą korzystać zarówno z oprocentowania stałego, zmiennego, jak i mieszanego, a maksymalny okres kredytowania zwykle sięga 30 lat. Standardem jest również wyższy poziom finansowania – banki zazwyczaj udzielają kredytu do 80% wartości nieruchomości, a czasem nawet więcej, jeśli klient posiada silny profil finansowy.
Kredytobiorca – nierezydent Hiszpanii
Osoby kupujące nieruchomość w Hiszpanii bez stałego pobytu również mogą uzyskać finansowanie hipoteczne, ale banki stosują wobec nich bardziej ostrożne zasady. Wynika to z naturalnego ryzyka operacyjnego: w przypadku ewentualnych zaległości trudniej jest prowadzić skuteczne postępowanie wobec osób żyjących za granicą. Z tego powodu nie wszystkie banki udzielają kredytów dla nierezydentów, a te, które to robią, wprowadzają dodatkowe ograniczenia.
Typowe warunki dla nierezydentów obejmują:
maksymalne finansowanie na poziomie 60–70% wartości nieruchomości,
oprocentowanie zwykle nieco wyższe niż dla rezydentów,
konieczność wykazania stabilnych, regularnych dochodów i historii kredytowej,
dokładniejszą analizę dokumentów finansowych,
obowiązek spełnienia limitu zadłużenia: łączna wysokość rat (w Hiszpanii i w kraju zamieszkania) nie może przekraczać 30–35% miesięcznego dochodu.
Okres kredytowania w przypadku nierezydentów wynosi najczęściej do 20–25 lat, a tylko wyjątkowo dłużej – pod warunkiem, że kredyt zostanie spłacony przed ukończeniem 70. roku życia.
Dlaczego banki rozróżniają te dwie grupy?
Różnica wynika przede wszystkim z kwestii ryzyka:
trudniejszej egzekucji zobowiązań poza Hiszpanią,
procedur związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML),
ograniczonej możliwości ustanowienia zabezpieczenia na majątku znajdującym się za granicą.
Dlatego przy kredytach dla nierezydentów bank polega przede wszystkim na samej nieruchomości jako głównym zabezpieczeniu i bardziej wnikliwie analizuje stabilność dochodów.
Procedura uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii
Ocena możliwości finansowych
Proces rozpoczyna się od określenia, jaką kwotę można bezpiecznie przeznaczyć na zakup nieruchomości. Banki zazwyczaj wymagają, aby suma rat wszystkich zobowiązań nie przekraczała 30–35% miesięcznych dochodów. Na tym etapie ustala się również wysokość dostępnego wkładu własnego oraz orientacyjne parametry przyszłego kredytu.
Zgromadzenie dokumentów
Kolejnym krokiem jest skompletowanie dokumentów potwierdzających tożsamość, sytuację finansową oraz źródło dochodów. Osoby zagraniczne muszą dodatkowo uzyskać numer identyfikacji cudzoziemca (N.I.E.). Nierezydenci przedstawiają rozszerzony zestaw dokumentów dotyczących dochodów i zobowiązań w kraju zamieszkania. Część dokumentów może wymagać tłumaczenia lub poświadczenia.
Wybór rodzaju kredytu i oferty banku
W Hiszpanii dostępne są kredyty o oprocentowaniu stałym, zmiennym oraz mieszanym. Parametry oferty różnią się w zależności od tego, czy kredytobiorca jest rezydentem, czy osobą kupującą z zagranicy. Ocenia się m.in. maksymalną kwotę finansowania, okres spłaty, koszty dodatkowe oraz warunki powiązane (np. produkty bankowe).
Wycena nieruchomości i złożenie wniosku
Po wybraniu oferty bank zleca oficjalną wycenę nieruchomości, która określa jej wartość rynkową i ma wpływ na ostateczną wysokość kredytu. Następnie składany jest kompletny wniosek kredytowy, a bank przeprowadza analizę zdolności kredytowej.
Otrzymanie oferty wiążącej i podpisanie umów
Po pozytywnej ocenie bank przedstawia ofertę wiążącą (tzw. FEIN). Po upływie ustawowego okresu na zapoznanie się z dokumentami dochodzi do podpisania aktu notarialnego umowy kredytu oraz aktu zakupu nieruchomości. W większości przypadków wymagane jest również posiadanie rachunku bankowego w Hiszpanii.
Rejestracja i finalizacja
Ostatnim etapem jest rejestracja własności oraz hipoteki w odpowiednim rejestrze. Po dokonaniu wpisów bank wypłaca środki. Należy pamiętać o dodatkowych kosztach związanych z procesem zakupu: podatkach, opłatach notarialnych, rejestracyjnych, kosztach wyceny i innych wydatkach towarzyszących – zwykle stanowiących łącznie około 10–15% wartości nieruchomości.
Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii
Aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, konieczne jest przedstawienie dokumentów
potwierdzających tożsamość, dochody oraz sytuację finansową. Zakres dokumentów jest podobny dla Hiszpanów i cudzoziemców, natomiast różni się ich forma — banki wymagają dokumentów właściwych dla kraju, w którym kredytobiorca mieszka i pracuje.
Poniżej zebrano najczęściej wymagane dokumenty:
1. Dokumenty identyfikacyjne
→ paszport lub dowód osobisty
→ numer N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero)
→ w razie potrzeby: zaświadczenie o byciu nierezydentem i certyfikat rezydencji podatkowej
2. Dokumenty potwierdzające dochody
Pracownik etatowy:
→ umowa o pracę
→ ostatnie 3 odcinki wypłaty
→ deklaracja podatkowa za poprzedni rok
→ wyciąg bankowy z ostatnich 12 miesięcy (konto, na które wpływa wynagrodzenie)
Osoba samozatrudniona / przedsiębiorca:
→ dokument rejestrowy firmy i informacje o jej działalności
→ zestawienie obrotów i zysków z ostatnich 2 lat
→ roczne deklaracje podatkowe
→ sprawozdania finansowe (jeśli są prowadzone)
→ wyciągi bankowe związane z działalnością
3. Dokumenty dotyczące zobowiązań i majątku
→ zestawienie aktywnych kredytów i kart (ostatnie 3 zestawienia)
→ historia kredytowa z kraju zamieszkania (np. raport BIK w przypadku Polski)
→ wykaz aktualnie posiadanych aktywów – nieruchomości, środki pieniężne, inwestycje
4. Dokumenty dotyczące nieruchomości
→ umowa przedwstępna / kontrakt rezerwacyjny (arras) lub umowa zakupu
→ nota simple – odpis z rejestru nieruchomości potwierdzający stan prawny
5. Dowód pochodzenia wkładu własnego
→ wyciągi bankowe, umowy sprzedaży, darowizny lub inne dokumenty potwierdzające źródło środków (wymóg ten wynika z hiszpańskich przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy)
6. Tłumaczenia dokumentów
Wszystkie dokumenty sporządzone w języku innym niż hiszpański powinny być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Coraz więcej banków akceptuje jednak dokumenty w języku polskim, korzystając z własnych tłumaczy wewnętrznych — dzięki czemu tłumaczenia przysięgłe często nie są już wymagane.
7. Sposób złożenia dokumentów
→ zazwyczaj wymagane jest osobiste okazanie oryginałów dokumentów w banku lub u notariusza
→ część banków akceptuje skany, wysyłkę elektroniczną lub działanie pełnomocnika, zwłaszcza w przypadku nierezydentów.
Jeżeli rozważają Państwo zakup nieruchomości w Hiszpanii, zapraszamy do zapoznania się z przewodnikiem „Jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Hiszpanii?”. Ponadto przypominamy, że dokonując tak poważnej inwestycji warto skorzystać z usług prawnika, który zna hiszpańskie prawo nieruchomości i zadba o Państwa interesy. Posiadając wymienione wyżej dokumenty, kancelaria pomoże również w procedurze uzyskiwania kredytu hipotecznego.
Klauzula ta, nazywana niekiedy Suelo Hipotecario (w dosłownym tłumaczeniu na język polski – klauzula dolnego progu), jest klauzulą stosowaną w umowach o zmiennej stopie procentowej wpływającą na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Ustanawia minimalny limit odsetek, które będą miały zastosowanie nawet jeśli stopa procentowa kredytu spadnie.
Klauzula jest niezwykle korzystna dla banku, dlatego tak chętnie stosowały ją najpopularniejsze banki w Hiszpanii takie jak Popular (Santander) czy BBVA, nakładając tym samym na swoich klientów koszty związane ze sformalizowaniem hipoteki.
Czy klauzula jest dopuszczalna?
Zgodnie z Ustawą dot. Ochrony Konsumentów i Użytkowników (LGDCU – Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) za nieuczciwe uznaje się wszystkie warunki umowy, które nie były indywidualnie negocjowane, oraz wszelkie praktyki, na które nie została wyrażona wyraźna zgoda i które pomimo wymogu dobrej wiary powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron, ze szkodą dla konsumenta. Ponadto nieuczciwe warunki są nieważne z mocy samego prawa i uznaje się je za nieistniejące.
Sąd Najwyższy w Hiszpanii uznał, że niedozwoloną jest klauzula (tzw. cláusula abusiva), za pomocą której bank nakłada na kredytobiorcę obowiązek zapłaty wszelkich wydatków, podatków i prowizji wynikających z kredytu hipotecznego. Zastosowanie takiej klauzuli w umowie jest więc nieważne i nie będzie wywoływało skutków prawnych. Banki najczęściej nie informowały klientów o wprowadzeniu klauzuli do umowy dot. kredytu hipotecznego. Należy podkreślić jednak, że banki mają obowiązek informowania o warunkach kredytu w zrozumiały dla kredytobiorcy sposób.
W ciągu ostatnich lat wydano wiele orzeczeń stwierdzających nieważność klauzuli. Sąd Najwyższy w Hiszpanii również stwierdził nieważność klauzuli ze względu na brak przejrzystości wynikający z niewystarczającej informacji udzielonych kredytobiorcom co do skutków zastosowania klauzuli, zobowiązując do ich usunięcia bank BBVA w niemal 400 tysiącach przypadków, zaś bank Cajamar – w ponad 100 tysiącach przypadków.
W sprawie klauzul wypowiedział się także Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, podkreślając ich nieważność oraz stwierdzając, że na bankach spoczywa obowiązek zwrócenia wszystkich pobranych należności w związku z wprowadzeniem do umów wspomnianych klauzul, co Bank Hiszpanii (Banco de España) oszacował na nawet 4.000 miliony euro.
Sądy podkreślały także, że wzajemność wydatków związanych ze sformalizowaniem hipoteki jest powodowana tym, że w praktyce obie strony korzystają z usług takich jak interwencja notariusza.
Kogo dotyczy klauzula?
Praktycznie wszystkie instytucje kredytowe w pewnym momencie wprowadziły klauzulę do swoich umów o kredyt hipoteczny.
W przypadku kredytobiorcy, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny w wysokości 150.000 euro, zawierającą klauzulę dolnego progu, tracił od 180 do ponad 200 euro miesięcznie.
Klauzula umieszczana jest w akcie hipotecznym (escritura del préstamo hipotecario), zwykle w postanowieniach dotyczących ograniczeń w stosowaniu zmiennej stopy procentowej (określanych jako limites a la aplicación del interes variable, limite de la variabilidad lub tipo de interes variable), dlatego to na te postanowienia kredytobiorcy powinni zwracać największą uwagę.
Jakie kroki należy podjąć, gdy umowa zawiera klauzulę?
Pierwszym krokiem jaki należy podjąć, zanim rozpocznie się postępowanie sądowe, jest zwrócenie się z roszczeniem do Rzecznika Praw Klienta odpowiedniego banku lub instytucji, z którą została zawarta umowa kredytu hipotecznego i rozpoczęcie negocjacji odnośnie wyeliminowania klauzuli. W tym celu warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika, który sformułuje odpowiednie roszczenie i sprawnie przeprowadzi negocjacje. Jeżeli jednak bank nie udzieli odpowiedzi na Państwa roszczenie lub udzieli odpowiedzi odmownej, wówczas po upływie dwóch miesięcy od momentu przedstawienia roszczenia można wnieść pozew do sądu – właściwy dla miejsca zamieszkania kredytobiorcy lub siedziby banku – żądając uznania klauzuli za niewiążącą ze względu na niedozwolony charakter, a także zwrotu poniesionych wydatków, które należy odpowiednio udokumentować. W takim postępowaniu konieczne jest skorzystanie z usług hiszpańskiego adwokata oraz pełnomocnika procesowego (procurador).
W związku z tak dużą skalą problemu często dochodzi do pozwów zbiorowych. W tym przypadku ważne jest aby skorzystać z usług doświadczonego w tej procedurze adwokata. Ponadto w Hiszpanii istnieją organizacje, które zajmują się ochroną praw kredytobiorców hipotecznych. Do wspomnianych organizacji należą Stowarzyszenie Użytkowników Kas i Ubezpieczeń (ADICAE – Asociación de Usuarios de Bancos Cajas y Seguros), jej andaluzyjskiego odpowiednika FACUA, Organizacja Konsumentów i Użytkowników (OCU – Organización de Consumidores y Usuarios) czy Stowarzyszenie Użytkowników Usług Bankowych (AUSBANC – Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios).
Na etapie pozasądowym adwokat sporządzi skargę do odpowiedniego organu banku lub instytucji kredytowej, powołując się na normy prawne oraz orzecznictwo, co zwiększy szanse na rozwiązanie problemu i wyeliminowanie klauzuli bez konieczności wstąpienia na drogę sądową.
Jednak jeśli konieczne będzie wniesienie pozwu do sądu, adwokat oraz procurador (rodzaj pełnomocnika działającego między adwokatem a sądem) są podmiotami, które muszą brać czynny udział w postępowaniu. Hiszpański adwokat przejmuje na siebie obowiązki związane z przedstawieniem wszelkiej dokumentacji oraz przedstawieniem argumentacji, co zdejmuje z Państwa barków ogromny ciężar i wyklucza możliwość pomyłki. Adwokat, dzięki swojej wiedzy, będzie w stanie określić także czy możliwe jest wniesienie w konkretnym przypadku pozwu zbiorowego.
W związku z powyższym, jeśli zawarli Państwo umowę o udzielenie kredytu hipotecznego zawierającą ww. klauzulę, a także jeśli dopiero rozważają Państwo zawarcie umowy i chcieliby skonsultować jej treść i postanowienia, zachęcamy do skontaktowania się z hiszpańskojęzycznym adwokatem w Barcelonie:
Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, kiedy do zdarzenia (najczęściej wypadku komunikacyjnego) przyczynia się więcej niż jedna osoba. Dzieje się tak, gdy kilka osób nie dochowało należytej staranności, popełniając błąd, który złożył się na spowodowanie kolizji. Wówczas przypisanie winy jednej osobie nie jest możliwe, ponieważ odpowiedzialność ponoszą wszyscy uczestnicy wypadku, którzy się do niego przyczynili. Co więcej jedna osoba może występować w niejako podwójnym charakterze – poszkodowanego, ale też współwinnego.
Przykładem takiego zdarzenia jest chociażby wypadek, do którego doszło w wyniku zderzenia pojazdu poruszającego się z prędkością większą niż dozwolona z pojazdem wyprzedzającym inny pojazd w miejscu, w którym manewr ten jest zabroniony.
Kierowcy obu pojazdów, którzy przyczynili się do wypadku, wspólnie ponoszą winę (są współwinni) i odpowiadają za spowodowanie wypadku, ponieważ zachowanie każdego z nich miało wpływ na zdarzenie.
Na samym wstępie jednak należy zaznaczyć, że współwina w zdarzeniu nie wyklucza możliwości ubiegania się o odszkodowanie. W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć Państwu tę problematykę i wskazać na rozwiązania w przypadku, gdy chcą się Państwo ubiegać o odszkodowanie mimo, że przyczynili się do wypadku.
Odpowiedzialność za wyrządzenie szkody
Artykuł 1902 hiszpańskiego kodeksu cywilnego stanowi, że kto przez działanie lub zaniechanie wyrządza szkodę osobie trzeciej jest zobowiązany do jej naprawienia.
Ponadto odpowiedzialność kierowców uregulowana jest w Ustawie dot. odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczenia związanego z ruchem pojazdów silnikowych (La Ley de Responsabilidad Civil y Seguro en la Circulación de Vehículos a Motor), której artykuł 1 stanowi, że kierowca pojazdu odpowiada za szkody wyrządzone osobom lub mieniu z uwagi na ryzyko związane z prowadzeniem pojazdu.
Odpowiedzialność kierowcy może być wyłączona tylko, gdy kierowca udowodni, że szkoda powstała na skutek wyłącznej winy poszkodowanego lub siły wyższej.
W przypadku, gdy poszkodowany przyczynił się do powstania szkody, wówczas wartość odszkodowania zostanie proporcjonalnie pomniejszona – nawet o 75%. Przez przyczynienie się do powstania szkody można rozumieć niestosowanie się do przepisów poprzez niezapięcie lub nieprawidłowe zapięcie pasów, nieposiadanie kasku lub innych elementów ochronnych podczas poruszania się pojazdem, które ich wymagają.
A zatem w takiej sytuacji, poszkodowany będzie miał prawo do uzyskania odszkodowania, jednak ze względu na zbieżność winy, jego wartość zostanie zmniejszona proporcjonalnie do stopnia (wyrażonego zwykle w procentach) w jakim przyczynił się do powstania szkody); o ile kierowca nie udowodni, że to poszkodowany ponosi całkowitą winę (ciężar dowodu spoczywa na kierowcy, nie zaś na poszkodowanym).
W sytuacji, gdy mamy do czynienia ze zbieżnością winy uczestników zdarzenia, szczególnie ważne jest wykazanie, że to druga strona przyczyniła się do jego spowodowania w większym stopniu – wówczas możliwe jest uzyskanie odszkodowanie o wyższej wartości.
Co w sytuacji, gdy określenie stopnia winy każdego z uczestników zdarzenia jest niemożliwe?
Sytuacja komplikuje się, gdy dochodzi do zdarzenia z udziałem dwóch pojazdów i nie jest możliwe określenie (udowodnienie) stopnia winy kierowców każdego z nich. Jednak w takich przypadkach z pomocą przychodzi interpretacja poczyniona przez hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo).
W wyroku o sygnaturze 536/2012 z 10 września 2012 roku w sprawie wypadku komunikacyjnego, do którego doszło w wyniku zderzenia dwóch pojazdów, Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli nie ustalono stopnia winy żadnego z kierowców, wówczas obaj ponoszą pełną odpowiedzialność za szkody osobowe wyrządzone pasażerom, którzy w momencie zdarzenia znajdowali się w drugim pojeździe. Doktryna ta nazywana jest kompensacją krzyżową, zgodnie z którą w związku z zasadą solidarności społecznej każdy z poszkodowanych będzie mógł żądać odszkodowania od kierowcy drugiego pojazdu.
Z kolei w wyroku o sygnaturze 294/2019 z 27 maja 2019 roku Sąd Najwyższy uznał, że w przypadku, gdy żaden z kierowców nie jest w stanie udowodnić braku swojej winy lub zaniedbania, które przyczyniły się do uszkodzenia drugiego pojazdu, wówczas każdy z kierowców odpowiada w 50% za szkody materialne, co wiąże się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania i – analogicznie – prawem żądania zapłaty 50 % odszkodowania.
W tym miejscu warto podkreślić, że szkody materialne obejmują również wydatki, które poszkodowany poniósł w związku z zaistniałym zdarzeniem, tj. koszty transportu do szpitala, koszty związane z zakupem leków, a także utracone zyski, czyli korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzone (np. korzyści utracone w związku z koniecznością zawieszenia działalności, jeśli było to spowodowane wypadkiem).
Jeżeli zostali Państwo poszkodowani w wyniku wypadku, zachęcamy do skorzystania z naszych usług. Hiszpański prawnik specjalizujący się sprawach odszkodowawczych, dopilnuje wszystkich formalności, a także przeprowadzi negocjacje z ubezpieczycielem, pozwoli to Państwu uzyskać odpowiednie odszkodowanie.
